文化综合体研究分析报告94页.ppt

,文化综合体解析,研究发展部2012.6月 上海,华侨城金茂大厦新天地世博会中国馆江城壹号彭城壹号上海展览中心上海体育场万达广场含社区活动中心及健身馆的小区西安大唐不夜城上海世博礼品专卖店央视中心东方明珠同乐坊西湖风景区田子坊,哪些是文化综合体？,PART 1 背景研究,PART 2 定义研究,PART 3 分类研究,PART 4 转化研究,PART 6 文化设施策划参考,PART 5 咨询建议,目录,PART 1 背景研究,PART 1 背景研究,政策、产业、消费三大层面因素是文化综合体开发的宏观背景,政策推动文化综合体是顺应国家新兴产业导向，符合政策扶持范围的重要内容。近年来，随着国家文化产业振兴计划提出，国民经济的迅猛发展，文化产业爆发出强劲的生命力，已经成为中国经济发展的新的增长极。国家“十二五”规划明确提出，将文化产业发展作为国民经济支柱产业。在这一宏观背景下，各地各级政府对于文化产业载体开发的支持热情空前高涨。文化综合体的提出可以适时抓住这样的一个机会，充分调动政府的积极性，为项目在政策优惠上，在土地转性条件上，在招商推广协助上，在周边环境整治上以及与先关部门协调的良好局面。产业转型文化综合体是构建城市文化核心和现代服务业发展载体的重要抓手。未来城市发展的阶段，其核心应该是从工业区递进到商业区再递进到文化区，即现代化的城市，应该以文化区为核心。文化产业作为新兴、新型的现代服务业，有文化这个灵魂，更容易、也更应该形成一个中心，以形成城市文化资源共享共荣的载体，从而提高、增强城市的影响力、集聚力、辐射力及竞争力。消费升级文化综合体是满足政府、市民、企业和投资者诉求的重要载体。文化综合体与多种对象存在交集，其中包括了政府对城市形象、城市精神、土地经营、产业平台、税收就业的诉求，包括了市民追求文化服务与文化消费的诉求，包括了文化企业追求创意环境、资源要素、发展机会、配套扶持的诉求，以及包括了投资者在对投资效益、投资模式的诉求、这些诉求都可以在文化综合体项目中获得同时实现的机会。,政策推动,产业转型,消费升级,文化综合体开发升温的其他原因,开发与投资主体群体增加各类文化企业都参与到文化综合体的开发与研究中，而不是以往仅由开发商主导的地产开发，由于文化经营能力突出，加上资金积累与扶持跟进，很多企业都参与到该类项目中，未来以文化为主题的项目开发会越来越多。随着金融资本逐步开始对接文化产业，进一步对文化类地产项目形成利好。开发商资源整合能力加强现在越来越多开发商资源已经不限于在一次性开发物业，更多开发商具备了商业资源整合能力、运营能力与资金能力，追求拥有更多长期经营价值的物业。而文化的概念吸引力，文化内容的长期经营力让开发商加大这方面资源整合能力。项目本身功能多元性需求区别于单一功能项目，综合体的多功能组合可以扩大消费者群体，提供多样化产品及服务，使消费链、服务链拉长，对各种功能物业带来价值提升机会。同时，文化类项目更符合了未来人们不断增加文化类消费的潮流。政府鼓励文化消费性项目纯粹文化经营项目对资本与能力要求很长，相应项目回报周期长，因此为了鼓励这类项目发展，政府鼓励开发商以综合体方式平衡资本，参与开发文化内容，使开发商获得发展信心。此外政府开始关注到文化项目对城市形象、的提升作用，也纷纷主动参与到公共文化设施的项目开发中。土地集约开发与综合商务成本考虑因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。,PART 1 背景研究,与文化综合体紧密相关的三个阵营，但他们都还在摸索阶段，并没引领文化综合体发展,第一阵营 商业主流开发商包办85%的综合体开发，主要有万达、宝龙、华润、中粮和新进的龙湖、万科、绿城，其中大部分开发商开始有意向或动作将文化作为核心亮点进行综合体开发。第二阵营 旅游项目开发商主要有华侨城、港中旅、恒大等大型开发商以及地方开发商，其中华侨城、港中旅、恒大的项目开发进程较慢，反而是各地依托旅游资源开发成立的中小开发商是这个阵营的先锋。但是这个阵营的很多项目也称为旅游综合体，与文化综合体似乎有些交叉。第三阵营 政府相关部门政府的公共服务设施建设近些年开始提速，尤其是这几年围绕CCD建设带动了大量多类型的公共服务设施集中建设，使文化综合体与公共文化设施紧密相连。,PART 1 背景研究,当前对文化综合体的定义很多，但其中大部分比较模糊，与其他综合体概念的区分还比较难。,关于文化综合体的某些定义：1、文化综合体是以文化为主导，融合旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业的结合体。2、文化综合体是一个包含多种文化的和谐的人类群体或社会实体。3、文化综合体是以文化消费为核心衍生出来的建筑群体。,“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。万达广场。“旅游综合体”是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。深圳华侨城就是一个典型案例。,比较城市综合体、旅游综合体的定义，现在很多文化综合体定义似乎和他们并没有太大区别。,PART 1 背景研究,以“文化”为内容角度，无法定义文化综合体,心态文化,行为文化,制度文化,物态文化,文化是一个非常广泛的概念，有关“文化”的各种不同的定义至少有二百多种，从简单字面上是无法来定义文化综合体的目前比较认可的文化基本解释：广义的文化指的是人类创造出来的所有物质和精神财富的总和狭义的文化指的是其中的精神财富，而我们通常指的是狭义的精神财富类型就广义而言，文化具体包括了什么？文化包括下列几个层次：物态文化、制度文化、行为文化、心态文化。,物态文化层是人类的物质生产活动方式和产品的总和，是可触知的具有物质实体的文化事物。制度文化层是人类在社会实践中组建的各种社会行为规范。行为文化层是人际交往中约定俗成的以礼俗、民俗、风俗等形态表现出来的行为模式。心态文化层是人类在社会意识活动中孕育出来的价值观念、审美情趣、思维方式等主观因素，相当于通常所说的精神文化、社会意识等概念。,心态文化为核心的文化内容结构,PART 1 背景研究,PART 2 定义研究,PART 2 定义研究,从外部宏观要求看，“文化”作为综合体独特标签，意味着文化产业与文化竞争力,文化综合体与城市文化竞争力构建紧密关联1、文化综合体是城市空间与功能的一部分，那么其文化价值与竞争力也应与城市文化价值和文化竞争力趋同。2、对于城市来说，文化竞争力是一个四个竞争力因素构成即“文化资源、文化效率、文化产品、文化市场”3、对文化综合体来说，要体现出自己文化价值与文化竞争力就必须在这四个因素或其中部分因素上做文章。,资本资源技术资源信息资源自然资源专利资源人力资源,资源整合研发设计艺术创作创意策划创业孵化咨询服务创意教育,产品加工产品包装产品宣传延伸产品,广告传媒体验消费进口出口会展展览文化交流旅游消费,PART 2 定义研究,文化产业“社会公共提供文化、娱乐产品和服务的活动,文化综合体与文化产业紧密关联四个文化竞争力因素相互关联，形成一个循环，这样一个循环就是文化产业价值链我们将文化产业价值链中的所有活动统称为文化产业,文化产业价值链,中国现在的文化产业标准是国家统计局发的文化及其相关产业分类见右图共9大类,PART 2 定义研究,1、博览文化类：博物馆、科技馆、展览馆、美术馆、陈列馆、纪念馆、民俗馆等2、社会文化类：图书馆、群艺馆、文化馆、文化宫、科技馆、群众文化广场、科学文化广场等3、艺术文化类：艺术中心、艺术文化展示中心、民间文化艺术中心、艺术教育培训中心、音乐厅4、文化消费类：书店、游乐场、网吧、歌舞厅、茶室、影剧院、汽车电影广场、会所、体育场、健身馆等5、文化市场类：图书城、音像城、工艺品市场、花鸟市场等6、文化产业类：文化产业园区、创意园区、会展中心7、文化教育类：专业艺术学校、培训学院等8、历史文化类：历史文化保护区、历史建筑、名人故居等9、文化传媒类：出版社、报社、广播电视中心等,从内部中观需求看，文化综合体需依托文化设施为社会公共提供文化、娱乐产品和服务,PART 2 定义研究,文化设施一个平台载体，承载着各种文化的沉淀、创新、发展、传播，目前文化设施主要有九种主要类型,公共文化设施一般包括图书馆、博物馆、艺术馆、剧院、电影院、广场等，它们是人们进行收藏、研究、展示、组织艺术活动等文化活动的重要载体、休闲娱乐的主要场所。公共文化设施具有三个鲜明特点：1、公益性特点：部分公共文化设施为公益性或半公益性，当然也有商业性2、集中性特点：影响力较大，满足市民活动的集中场所3、开放性特点：便民服务，通常面向非特定的社会群体，颇为开放公共文化设施的三个价值：1、沉淀城市文化：增添该区域的文化内涵，逐步积淀成厚重的文化底蕴。如人民公园2、表达城市文化：生动表达城市文化内涵、浪漫、活力。3、认同城市文化：作为人们集聚的场所，可以营造一种场所感和社区感，增强人们对城市文化的认同感与归宿感。,公共文化设施，文化设施中较具公益性、集中性、开放性的类型,公共文化设施要与人们的文化生活需求相适应，不能过分追求奢华和高端降低了开放性特点，牺牲了纳税人利益，引发诟病，尤其是政府投资项目而言更为重要。,PART 2 定义研究,单一文化设施都有其内容、质量的局限性，由于每个人的文化生活需求和消费水平都是不同的，综合化发展不仅可以提供更多文化生活选择，满足多层次人群需求，而且也可以一站式满足人们更多文化生活需求，降低文化生活成本，延长服务链条。,例：上海新天地北里仅从最早开放的新天地北里看，除了餐饮酒吧作为主打的文化消费内容，项目还配置了工艺品、会所、培训、展览、儿童娱乐、家具用品等内容，在这些业态的配合下，新天地消费群范围得到扩大，使家庭、商务文化生活人群及旅游人群纳入进来，也延长了消费链条。此后开发的南里、写字楼、酒店等功能也非常好得延续了一期的综合化发展特点，并保持了不同业态之间的互补结合。,北里业态,PART 2 定义研究,1、任何单一文化设施都无法满足人们的全部文化需求，综合化发展满足更多层次人群需求并延长文化生活链,从内部微观特点看，文化设施的综合化发展需求，是文化综合体获得持续内生驱动力的源泉,绝大多数人无法脱离文化生活、经济生活、社会生活其中任何一个，随着大城市生活节奏的加快，人们对这三者活动的时间需要更好调配和无缝对接，而文化设施综合化发展给予了非常好的条件，使文化生活与购物活动、商务活动、社会活动、日常生活联系的更为紧密。,例：上海科技馆，与上海特产品纪念商店的结合，商店的增加不仅为科技馆带来了更多海内外宾客，而且也使人们获得了就业和创业的机会，虽然商店规划和运营有很大问题，但生命力不减。例：很多专业市场和办公场所增加了展览展示和休闲娱乐设施，无需前往他地，可以快速满足经营者、消费者、办公人群的文化消费需求、提高人们文化生活质量，反过来也推动了市场的发展和办公场所品质。如运动loft、海宁皮革城。例：餐饮健身、活动场所与社区的结合目前很多居住区已经将健身会所、社区活动中心搬入了居住区内，这些文化设施与人们日常生活完美结合，显示出文化生活与社会生活的易结合特点。,PART 2 定义研究,2、文化生活与经济生活、社会生活紧密连接、难以分割，文化设施综合化发展可以使人们获得更及时高效的文化服务以及更多经济、社会附加价值，表现为各种商业、商务、生活元素与文化设施经常共同出现。,文化设施的价值更多体现在社会、文化、产业价值上，直接反应在账面的收益较少，很多项目投资大收益少，有部分更是纯公益设施，在这样的情况下，投资者需要解决投融资、维护成本、更新换代再投资等要求，为了更容易获得较好的现金流保证设施的运营，需要借助其他租售物业来平衡投入。,例：很多国内外城市广场、绿地公园结合了商业功能，这样填补了广场建设和维护资金的缺口。例：上海体育场除了体育场，其他可用空间均出租给餐饮、超市、运动品零售、运动俱乐部、酒吧、银行等商业来用，体育场也来承担演唱会等活动增加项目收益点，使项目获得长期稳定发展。例：上海东方艺术中心作为政府投资的城市文化设施，不但没办法收回投资，而且项目每年需要政府拿出几千万资金维护，自己本身没有其他租售收入来源。,PART 2 定义研究,3、文化设施开发维护成本较高，相对商业设施收益较低，需要多功能解决开发融资及持续投入问题,从内部微观特点看，文化设施的综合化发展需求，是文化综合体获得持续内生驱动力的源泉,从内部中观需求看，文化综合体需依托文化设施为社会公共提供文化、娱乐产品和服务,从外部宏观要求看，文化作为综合体独特标签，意味着文化产业与文化竞争力,PART 2 定义研究,文化综合体定义,定义：从以上三个层面结论提炼出文化综合体定义,PART 2 定义研究,文化综合体是以文化产业为导向，依托文化设施的功能综合化延伸形成三种或更多关联性功能，在一定空间与地理范围内有机组合，为社会公众集中提供文化、娱乐产品和服务的城市空间。,区别于其他定义，圣博华康对文化综合体的定义归纳为“四个特征”发展导向：文化产业发展模式：依托文化设施的功能延伸，形成三种或更多关联性功能发展功能：为社会公众提供文化、娱乐产品和服务发展集聚：在一定空间与地理范围内有机组合,新定义下，思考四个问题，判断是否是文化综合体,符合文化综合体定义的项目列举1、华侨城2、新天地3、江城壹号4、上海体育场5、西安大唐不夜城6、央视中心7、东方明珠8、同乐坊9、西湖风景区10、田子坊,不合文化综合体定义的项目列举1、金茂大厦2、天山茶城3、上海展览中心4、万达广场5、长城6、含社区活动中心及健身馆的小区7、上海世博礼品专卖店8、世博会中国馆,PART 2 定义研究,问自己四个问题 1、发展导向是文化产业么?2、发展是依托文化设施的功能延伸，形成三种或更多关联性功能么？3、发展是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务么？4、发展是集聚在一定空间与地理范围内有机组合么？,PART 3 分类研究,文化综合体分类主要为5种性质综合体/6种功能综合体,PART 3 分类研究,按开发性质分有5种,文化综合体,文化综合设施,文化综合建筑,综合文化中心,城市综合文化中心,城市综合文化新区,CIF Cultural Integrated Facilities,CIB Cultural Integrated Buildings,CCC Cultural Complex Center,CCA Central Cultural Area,CCD Central Cultural District,文化商务综合体,文化艺术综合体,文化商业综合体,文化旅游综合体,按功能内容分有6种,文化艺术服务,文化休闲娱乐服务、文化文化用品、设备及相关文化产品的销售,其他文化服务,强调办公、会展等,强调艺术创作、表演等,强调休闲娱乐、文化产品销售等,强调旅游消费及配套服务等,文化复合综合体,强调多种文化相关功能集合,文化科教综合体,强调文化教育、专业培训、知识传播等,根据不同“功能、设施及业态”特点，文化综合体主要可分为六种功能类型,PART 3 分类研究,根据不同“开发形式”，文化综合体从简单到复杂可分为五种性质类型,PART 3 分类研究,项目整体为单个核心文化设施,单幢或多幢建筑，其中包含一个核心文化设施,单幢或多幢建筑，其中包含多个核心文化设施,诸多种类文化设施空间集聚，包含多个文化综合建筑或综合开发项目。,以文化产业为主导发展产业，拥有各种文化设施的城市新区。新区同时应拥有一个综合城市文化中心为基础。,文化综合体的复杂化主要体现为5个变化,PART 3 分类研究,设施开发,地产开发,城市开发,文化机构主导,开发商主导,政府主导,文化设施价值,文化产业价值,城市综合价值,小规模,中规模,大规模,开发属性升级,主导者增加,价值体现丰富,开发规模扩大,单一,几种,多样,文化设施多样,文化设施经营相关,文化设施互补功能,非文化功能,多元功能组合,文化,案例1：文化综合设施“橙色立方体”orange cube，家居展示馆,家居文化为主题，展示、交易、办公综合功能在独特设计包装的外表下形成为法国里昂文化标志。2011年designboom世界十大商业建筑。每层楼的外圈都有一条开放式的走廊，楼顶还有一个春光无限的露台。有趣的是，展馆内的设计与大楼外墙一脉相承，所有展品均被陈列在一面如蜂巢般有许多洞口的墙上。橙色是当地港务区常见的工业用色，负责设计的Jakob+Macfarlane建筑公司意在将建筑与当地特色相结合，因此选用橙色金属网罩作为建筑的外部材料，让人联想到起重机、仓库等码头常见的工业设备。,PART 3 分类研究,会议中心、新闻中心、宾馆客房、餐饮休闲，商业设施，围绕会议场馆进行强关联综合功能开发上海国际会议中心位于浦东滨江大道，与著名的外滩建筑群隔江相望。她与东方明珠、金贸大厦一起组成陆家嘴地区的一道著名的景观。上海国际会议中心总建筑面积达11万平方米，拥有现代化的会议场馆：有4300平方米的多功能厅和3600平方米的新闻中心各1个，可容纳50-800人的会议厅三十余个；豪华宾馆客房，有总统套房、商务套房、标准间近270套；还有高级餐饮设施、舒适的休闲场所和600余个车位。1999年9月，20世纪最后一次“财富”世界论坛就是在这里举行的。,案例2：文化综合设施上海国际会议中心,PART 3 分类研究,案例3：文化综合建筑纽约现代艺术博物馆,包括住宅、画廊、广场、教育中心、研究中心、图书馆、礼堂、管理实验室、饭店、博物馆商店、库房、商店、办公室、机械室等博物馆功能内容。博物馆34460，38000住宅塔楼 在1968年左右，博物馆规模只有一半，功能包括雕塑园、画廊和研究中心、图书馆、艺术品库房等，当时只有15%的绘画和雕塑收藏能够得到展示，不能满足数量快速增长的观众需求，丰富收藏无法展现，但是受制于无法进行常规资金筹集，每年赤字100万美元，没有更多空间，博物馆一度没有发展。为了改变这个现状，博物馆提出了空中开发权策略1、沿53街临近地产商新建一座博物馆西侧翼楼2、在翼楼顶上建造一座完全用于居住的大楼3、将博物馆空中开发权转让给私人开发商4、创建一个特别州机构文化资源信托局发行债券并将这个计划获取的直接资金、未来税收以免税方式融资用于博物馆扩建筹集资金。项目最终获得通过，项目获得了空中权收入1700万美元以及4000万美元债券，使项目纽约现代艺术博物馆获得了开发资金并成就了综合建筑的成功。,博物馆为获取扩建及运营资金出售空中权开发住宅，采用信托融资，实现功能综合化开发,PART 3 分类研究,案例4：文化综合建筑光大会展中心,上海光大会展中心总建筑面积近26万平方米，由东、西两翼组成，并以空中走廊相连接，东馆为三组六幢高30层连体式大型综合建筑，包括3万平方米展览会议场馆，4万平方米四星级宾馆以及办公楼、公寓楼及酒店式公寓。西馆是一幢三层大空间的标准展馆。不仅是展览、商务、交流的极佳活动中心，也是社会各界团体进行休闲、娱乐的理想场所。光大会展中心已成为上海西南地区各类展览展示、国际会议、新品演示、研讨交流、餐饮宴会、休闲娱乐的重要场所。,展览会议场馆作为单核心文化设施，酒店、办公、公寓非文化功能设施提供支持与贡献,PART 3 分类研究,案例5：综合文化中心东方艺术中心,东方艺术中心由市政府和浦东新区政府投资10亿元建造的上海东方艺术中心坐落于浦东行政文化中心，总建筑面积近40,000平方米，由法国著名建筑师保罗安德鲁设计。从高处俯瞰，五个半球体依次为：正厅入口、东方演奏厅、东方音乐厅、展览厅、东方歌剧院。它们犹如五片绽放的花瓣，组成了一朵硕大美丽的“蝴蝶兰”。不过项目也有两个问题：一是除了三个核心设施，其他功能综合化不足，造成运营成本较大。二是作为政府投资项目，显得有些过于奢华，限制了很多人消费，不能严格意义上成为公共文化设施。,三个核心文化设施，音乐厅、演奏厅、歌剧院，相互协调共同发挥引领作用，三者活力共同提升,PART 3 分类研究,多核心文化功能，复合其他功能平衡收益，以独特实用性设计为特色,下沉式的小广场，供艺术表演,1层：公共图书馆、少儿图书馆、儿童工作室、纪念品店,2层：工业设计中心（展览艺术）,35层：艺术博物馆、电影资料馆,6层：书店、餐厅、休息室等,地下层：音乐和声学研究所,案例6：综合文化中心法国蓬皮杜艺术中心,位置：巴黎拉丁区北侧、塞纳河右岸的博堡大街公共图书馆，现代艺术博物馆，工业美术设计中心，音乐和声响研究中心四个文化设施为核心，包括研究所、图书馆、工作室、纪念品店、设计中心、博物馆、资料馆、书店、餐厅、广场等功能。建筑面积103305平方米，除音乐和声响研究中心单独设置外，其他部分集中在一幢长166米、宽60米的六层大楼内。蓬皮杜中心建筑物最大的特色，就是外露的钢骨结构以及复杂的管线。建筑兴建后，引起极端的争议这种建筑风格被称为“高技派”（High-tech）风格。艺术中心由圆筒钢柱为简答骨架，通过筒柱的重新连接，每层层高和空间的甚至都可以进行调整分割。外露复杂的管线，其颜色是有规则的。空调管路是蓝色、水管是绿色、电力管路是黄色，而自动扶梯是红色，尽管有这些极端的争议，但是将所有柱子、楼梯及以前从不为人所见的管道等一律请出室外，以便腾出空间，设计者把这些布置在建筑外面，目的之一是使楼层内部空间不受阻隔，为了突出每层8000平方米的内部空间使用和舒适性，这个设计显得相当实用。,PART 3 分类研究,案例7：城市综合文化中心悉尼达令港,悉尼展览、会议、娱乐、休闲、旅游中心，多种、多层次文化设施及项目，典型的城市综合文化空间。借用滨海区的水资源景观；将原先闲置码头二次开发成集旅游、购物、休闲、娱乐、外展为一体的城市综合体推动区域第三产业发展带动悉尼的旅游业、外展业。,18,PART 3 分类研究,案例8：城市综合文化中心武汉万达中央文化区,武汉万达中央文化区位于武昌区东湖和沙湖之间，项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是中国单个项目文化产业投资额最大。总投资约500亿元，纯文化投资达到80亿元，定位打造成世界文化新品牌。一期楚河汉街基本开业。2010年武汉市政府与万达集团签订协议2010年4月2.2公里长的东沙湖连通渠楚河开挖2011年1月1.5公里长的汉街开工2011年9月30日楚河汉街亮相计划2012年内，汉街商家全部开业，万达旗舰店开业计划2013年内，汉秀剧场、电影公园开业,武汉中央文化区的八大文化设施,1、汉秀剧场，世界顶级演艺剧场2、世界唯一室内电影文化公园3、中国最大电影城4、五座名人广场5、汉街大戏台6、杜莎夫人蜡像馆7、汉街文华书城8、正刚艺术画廊,楚河汉街为核心，八大文化设施为引领，开发商打造文化综合体的典范项目,PART 3 分类研究,案例9：城市综合文化新区西安曲江新区,全文化产业生态链模式打造城市新区，一期文化景区为其中重要的综合城市文化核心，二期为九大文化产业功能区。,曲江新区概况：位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，占地面积40.97平方公里。西安“五区两基地”规划中重要的板块，将重点发展成为国内具有核心竞争力的文化产业基地和“中国文化复兴之地“。定位：以盛唐文化为特色，以发展文化旅游产业为主导产业，集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市发展新区；成为国内最大的文化产品生产、消费、经营基地，国际知名文化品牌的展示台、中国最有特色的历史剧拍摄基地、中国西部重要的游客集散地和旅游中心。进展：一期开发完毕，正在二期开发中,产业发展：文化创意产业、出版传媒产业、数字文化产业、文化娱乐产业、影视产业、体育休闲产业和会展产业成为曲江新区文化产业的发展重点，打造9大文化产业园区：当代艺术产业园(艺术家村落)、数字文化产业区、出版传媒产业区、国际文化创意区、文化娱乐产业区、国际会展产业区、影视产业区、康体休闲产业区及曲江文化旅游区。,PART 3 分类研究,在建中国家级的第三个新区，立足一国两制经济、文化的结合点。新区发展目标连通港澳、区域共建的“开放岛”经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”知识密集、信息发达的“智能岛”资源节约、环境友好的“生态岛”三大功能片区1、商务服务片位于小横琴山以东、以北沿河地区，大力发展有利于促进产业和人口集聚的商务服务业，形成辐射国内外的服务产业链。包括口岸服务区、中心商务区、国际居住社区。2、休闲旅游片位于大横琴山以南，横琴岛南侧的沿海地带，着力打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生共荣的休闲度假胜地。包括休闲度假区、生态景观区。3、科教研发片位于大、小横琴山之间，中心沟两侧，重点发展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等，打造开放型区域科技创新体系，提升横琴的科技创新能力和水平。包括教学区、综合服务区、文化创意区、科技研发区、高新技术产业区。,推进重点项目1、粤澳中医药科技产业园2、澳门大学横琴校区3、丽新星艺文创天地4、长隆国际海洋度假区5、华南珍稀动物物种保护中心6、横琴湾酒店及海洋王国7、十字门中央商务区,案例10：城市综合文化新区珠海横琴新区,PART 3 分类研究,PART 4 转化研究,城市综合体、商业综合体、旅游综合体或包含文化设施和文化旅游功能，可称为文化综合体？,一般情况下，城市综合体并不能称为文化综合体城市综合体或包含文化设施和文化旅游功能，但本质上多数城市综合体并非以文化产业为核心，文化设施在其功能中也处于次要地位，文化设施对项目价值的提升贡献也并非最关键因素。同时，城市综合体更多表现为一个城市的商业、商务核心而非文化中心。一般情况下，商业综合体并不能称为文化综合体一般商业综合体中，文化消费、休闲娱乐体量不足20%，更多体现为根据市场与战略需求，对购物、零售、娱乐三者功能进行合理搭配，并不能体现文化设施在其中的引领作用，无法定义成文化综合体。多数情况下，旅游综合体都是文化综合体大多数旅游综合体都可以作为文化综合体，因为旅游吸引物通常包含了浓重的文化特质，而且旅游的过程和旅游服务的多数内容通常都给予人们以精神享受。但是当下仍有不少旅游综合体自身并没有文化设施或文化元素，而强调了旅游配套的一般酒店、居住、购物功能的集合，因此无法成为文化综合体。,PART 4 转化研究,文化综合体,城市综合体,商业综合体,旅游综合体,当前城市、商业综合体的文化属性提升四种方式：1、公共文化设施投入新建或改造公共文化设施，使其成为项目文化标志，快速提升文化品牌形象缺点：投入大、回报较慢优点：快速塑造文化品牌，形成长期文化内生动力2、旅游功能内容强化挖掘文化旅游价值如历史沉淀、文化风格等，强化文化旅游方向发展缺点：旅游价值挖掘较难，旅游推广成本大优点：形成个性优势，凝聚人气，文化品牌影响力大，形成长期内生动力,许多地产项目可以通过文化主题化开发或升级而打造为文化综合体，有四种常用的方式,PART 4 转化研究,3、文化业态提升丰富关注文化业态特色，并将文化相关业态规模比例提升至较高比例（30%以上），使项目以满足消费者文化生活需求为主缺点：收益降低优点：快速集聚人气4、文化商务主题打造将办公类功能向文化主题商务服务转型，打造文化创意产业园（楼宇）、产业公共服务平台，体现产业服务类文化设施价值缺点：招商运营能力要求高，需要城市有创意产业基础优点：容易获得政策支持，培养就近文化高消费人群,PART 4 转化研究,案例,PART 4 转化研究,塔尔萨为老工业城市，为了抑制市中心衰落，威廉姆斯中心是塔尔萨的重要项目之一。威廉姆斯中心占地21.5公顷，位于塔尔萨的俄克拉何马中心商业区，他包含俄克拉何马银行塔楼（52层办公楼）、威斯丁酒店（450间客房豪华酒店）、中心会场（3层零售中心及溜冰场）、塔尔萨表演艺术中心（4座剧院1个艺术画廊）以及其他配套内容。19731976，酒店、商业、办公等设施已经建设完毕，形成了威廉姆斯中心城市综合体的雏形。塔尔萨表演艺术中心为后期开发的标志建筑，中心在原破败的塔尔萨剧院基础上进行改造扩建，项目经历了公众质疑、规划难产、建筑成本上升等一系列问题，但最后获得政府大力支持后进行开发并于1977年完工并逐步扩建至目前的4个独立表演区域。完工之后，塔尔萨表演艺术中心为整个威廉姆斯中心带来了巨大影响力，每年组织超过50场活动，参加活动人数超过10万人。75%80%的表演节目为表演艺术中心内自创。目前塔尔萨表演艺术中心已经成为塔尔萨交响乐团、塔尔萨剧院、芭蕾舞剧院、青年学院、北方剧院、美国印第安剧院公司、弦乐及圣歌合唱团、音乐会时间公司及其他专业和业务团体表演场所。同时承担了多用途社区设施的作用，各种社会和公司活动不时在这里举办。文化设施的成功运作还直接带动了附近会展中心与运动中心的开发，使市中心城市功能大为优化。,案例1：公共文化设施投入威廉姆斯中心/美国塔尔萨的塔尔萨表演艺术中心,PART 4 转化研究,案例2：旅游功能内容强化田子坊/创意产品、文化娱乐、风格建筑,田子坊前身为泰康路艺术节，拥有工艺品商店已有40余家，入驻的工作室、设计室有20余家，形成了创意产业园区的功能集聚，成为 2005年“上海最具影响力的十大创意产业集聚区”以及2006年“中国最佳创意产业园区”。从最初的创意办公和展示向文化旅游方向发展是从2006年开始，项目先后获得上海工业旅游年票、国家AAA级旅游景点。田子坊是里弄民居味道，它依然有很多居民在这里生活，还在使用的80年代标志装修的绿色信箱，在这种环境下，营造出一种出人意料的艺术美感。田子坊范围已经扩大为最初的3倍，弄堂里容纳了上百家创意店铺和画廊、摄影、咖啡馆、酒吧，已经成为了上海旅游线路的重要节点。,PART 4 转化研究,案例3：文化业态提升丰富江城壹号/非遗基地、文化娱乐、创意办公,江城壹号定位时尚体验、文化休闲、美食风情、创意办公多个功能，内设的文化休闲休闲与创意办公业态占到项目体量约50%。KTV、小马影院、非遗展厅、桌游电玩成为主力文化设施，赋予了项目文化内涵。其中小马影院将引入发布功能，非遗展厅为国内领先，体现出文化业态本身的特色性。,PART 4 转化研究,案例4：文化商务主题打造南上海创意产业园/艺术创作、创意服务、展示交流、产品交易,南上海艺术创意产业园打造以陶瓷艺术为核心的文化创意全产业链体系，实现创意设计的市场化和产业化运作。将文化创意产业相关企业，通过横向和纵向整合，打造完整的创意产业链，形成创意产业集聚。,PART 4 转化研究,PART 5 咨询建议,1、文化综合体的价值定位要先做，站城市功能下考虑其应当具备的城市功能、文化产业属性、文化竞争力属性区别于其他房地产开发项目，文化综合体要有一个独特文化基因，任何文化综合体都有不同的文化环境背景，需要独特而鲜明的价值观，力争实现文化综合体与城市、区域之间的文化和谐共生与不断成长。2、文化综合体策划有首先设定好收益目标，公益性、半公益性、商业性，其中的差异会相当大文化设施基本都需要长期运营，很多设施需要长期投入，因此必须考虑投资及维护成本的控制，了解文化综合体今后运营者的该方面的考虑，然后提出相应的内容配置建议，以求达到运营者期望。,文化综合体的策划的5个要点,PART 5 咨询建议,3、文化综合体开发的多种功能产品可行性需要进行梳理，选择合适内容进行组合文化综合体涉及面广，功能产品可以包括公益性和盈利性的，类型可以包括文化消费元素和与文化产业元素，服务对象则包含了不同职业年龄和需求，产品规模与配套需求条件也各有不同。之前研究表明，项目可能涉及的内容包括了演艺表演、文化居住、餐饮娱乐、体验购物、时尚活动、社交网络、星级酒店、产业办公、企业服务、旅游等多种内容。因此，项目必须梳理好产品内容，尤其是核心文化设施以及其他重要产品，确定辅助产品的内容设计和组合配置方式，并保证具备一定的弹性可以形成功能可选菜单。,文化综合体的策划的5个要点,PART 5 咨询建议,4、文化综合体除了内容上的文化特色，其规划设计也应慎重考虑文化设施和其使用者可能多种多样，基本上所有文化设施对建筑空间有有独特要求，即使是同一种文化设施，各地各项目都可能有差异，很难像零售或餐饮业态非常容易使用弹性分割、此外还需要考虑使用人对环境有何要求，力求在文化内容以外，塑造出一个非常有文化氛围和舒适度的场所。5、文化综合体开发的实施运作提供指导建议文化综合体项目对于品牌运营的要求较高，需要有一定的品牌营销推广的策略思考。其次，项目开发模式、盈利模式、团队构建需要提供指导意见。,文化综合体的策划的5个要点,PART 5 咨询建议,传统文化类产品大多依靠政府财政支持或者企业和公益性机构提供的赞助来运营，如何实现自负盈亏和自身的可吃素发展是一个困难和复杂的过程。我们可以通过将公益性功能定义为文化核心，文化核心一般是公益性、半公益性或回报较低的文化产品，但是它具有强大的集聚城市人气的作用，将文化核心和商业性及半公益性的商业模块组合起来形成收支平衡的平衡模块。,稳定收益,半公益性,快去化收益,稳定收益,文化综合体的盈利平衡模块分析心里必须有一张图，文化综合体能平衡才有生命力,PART 5 咨询建议,盈利平衡后的五大功能产品：文化核心：公益性较强的文化艺术体验（集聚人流，启动文化核心引领）A：文化展示营销（展示传播，推广特色文化品牌）B：文化产业办公（产业集聚，培育孵化文化企业）C：文化时尚消费（商业消费，对接国际品牌文化）D：文化配套服务（生态宜居，提供便利舒适环境）,某项目的盈利平衡模块,文化综合体投资模式，开发的运用模式包括政府投资、政府指导、商业开发模式1、文化机构投资由于自身以投资、运营或顾问性质直接参与文化设施开发和运营，文化机构是最能掌握相关资源、市场信息的主体，但是对于文化设施内容的精于挖掘利用，文化机构拥有绝对优势，但是通常受限于自身权责、资金来源、自身规模小等原因很难大型综合文化设施开发和维护，以及积极性也不足。2、政府投资政府应是最能提现公众诉求和文化导向的，公共、公益的文化设施仍需政府投资进行建设，政府经费有限和文化设施缺失严重之间的矛盾将长期存在。各地纷纷出台相应财政保障政策，如各级财政对文化设施的投入增幅不低于同级财政经常性收入的增长服务，新建、扩建、改建城市居民住宅区，从其城市住房开发投资中提取1%，用于社区公共文化设施建设。这些政策对于保证政府对于文化设施的建设投入具有一定的作用，但不足以改变现状文化设施欠账较多的状况。3、政府指导政府指导的文化综合体开发模式是政府经营城市的手段，政府出台相关的管理、金融政策、以土地入股的形式吸引公司、企业和民间资本投入文化公共设施的建设，比如通过文化设施建设促使周边地块升值，反过来补偿文化设施的开发成本，或者通过土地转让差价补偿开发商进行老城区内文化设施改造的投入。这种模式可以一定程度上弥补政府资金的不足，在具体操作上有更高的要求，时间上也会被拉长。4、商业开发由房地产市场决定的文化综合体建设，如各种文化娱乐设施、文化市场、文化产业园的建设，还有BOT模式也是文化设施建设中可以采用的方法。房地产开发在文化设施建设中将会占有更大的比重，一方面商业开发的参与可以迅速推动项目开发，弥补政府资金的不足，另一方面开发商逐利的本质导致其利益和民众的要求之间是有差距的，政府在这类项目中就不能使仅仅划定边界而已，对于土地使用功能、密度、容积率、绿化、建筑外观、收费水平都必须要有明确的要求。,各种文化综合体投资模式说明,PART 5 咨询建议,美国洛克菲洛中心,设计者在建筑群中心引入了一个充满想象和活力的公共空间下沉广场：地下的购物大厅通过步行系统联系了这个综合体的各个部分和地铁，地面、地下与传统纽约街道融为一体，使文化、休闲、商