政策对深圳房地产市场成交量变化的.ppt
2023/8/15,政策对深圳房地产市场成交量变化的影响,2,1、直接影响类的政策，即政府直接针对购房者的政策，和政府通过金融机构直接作用于购房者的政策，对房地产市场成交量具有显著影响，其他类型的政策对成交量的影响较弱。,2、直接类政策，在政策细则出台之后开始对成交量产生影响，影响周期为2-3个月，在此期间成交量将下降40%-60%，而价格会在惯性的作用下继续保持一段时间的增长，之后出现小幅下降,3、房地产市场成交量变化在各种因素作用下，出现一个周期性的波动，该周期共分为4个阶段：,研究表明直接影响类的政策将会对成交量的变化产生显著影响；影响周期为2-3个月，成交量下降40%-60%,3,研究说明,1.成交量的定义本报告中的成交量均指成交面积。2.整体市场的定义整体市场是指一手房与二手房市场总和。,4,根据房地产市场中的参与主体，我们将政策分为5类，并将5类政策分为直接影响 和间接影响政策,中国房地产市场还是一个政策主导的市场，政府一方面以市场参与者的身份参与市场供应土地，另一方面又以行政命令制定市场规则。,我们从市场参与者的身份将政府划分到研究体系中，并将政策的影响分为直接影响和间接影响。,5,2004年房地产政策回顾,6,2004年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第5类政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在11月增幅较大,4,4,4,4,3,7,旧国八条。国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，共有八条意见,新国八点：国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。,2005.3.17,个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调,2005.5.11,七部门日联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词,建设部等三部关于加强房地产税收管理的通知2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。,2005.10,关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知,深圳开征土地增值税,2005.11,使用全市统一的示范文本；取得预售许可证后，必须全部即时上网公开销售；不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式；严禁“炒卖楼花”,2005年房地产政策回顾,2005.10.18,国税局强调要对 20%个人所得税进行一体化征收,2005.11,财政部部长金人庆表示，“十一五”期间将出台物业税,央行发布 2004 年中国房地产金融报告，建议取消现行的房屋预售制度,2005.7.21,人民币兑美元即日升值 2%。，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度，人民币汇率不再盯住单一美元,8,2005年政策分析：“国八条”的相关政策始终贯穿整个05年，税收政策是05年房地产政策的主题；“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者,2,1,2,4,1,1,4,3,4,1,4,1,9,4月28日，央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639。,2006.4.28,2005.3.5,温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,2006.5.24,建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见一、近期经济适用房建设目标9月底前公布 二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上 三、购房不足5年转让须交营业税 四、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物 五、个人房贷首付比例不低于三成 六、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 七、土地闲置2年将被收回使用权 八、各地城市年内建立廉租住房制度,2006.7.14,一、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，要求把套型结构比例落实到具体项目二、房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房三、5土地出让金用于廉租房,2006.5.17,温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”）,建设部、商务部等联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(“外资限炒令”）。境外机构和个人在国内购房必须满足三点要求：其一，必须到土地和房地产部门备案；第二，在中国工作或者学习超过一年；第三，购房实名制。,上海市国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知的操作意见。,2006.8.1,一、用地预申请制度，二、国有土地协议出让公示,五部委联合发出紧急通知：要求各地在1个月内对今年以来的新开工项目进行全面清理，新开工项目至少满足5个条件：,一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍,国家外汇管理局、建设部发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得国有土地使用证或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2006.11.15,国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准，将全国工业用地划分为15个等级。,标准自2007年1月1日起实施。,2006年房地产政策回顾,10,2006年政策分析：“国六条”和“国十五条”以控制产品结构和房价快速增长为目的，直接影响到购房者；而针对开发商出台的政策对成交量的影响则不大,2,4,1,2,4,4,4,4,1,3,3,1,11,2007.1.16,国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。,2007.3.16,十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。,全市所有一手在售楼盘6月30日前完成商品房销售明码标价工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明码标价工作,建设部、人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。,从2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,2007.2.16,2007.3.22,从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。,从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2007.4.29,境外个人、港澳台地区居民和华侨在深圳市只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）,未获预售证禁止内部认购、内部登记、办理VIP卡认购书使用全市统一示范文本严禁“炒卖楼花”；商品房项目必须实行明码标价。“认购书”、“房地产买卖合同”，应使用全市统一的示范文本，不得使用手写文本。严禁“炒卖楼花”。从事二手商品房销售的房地产经纪机构应尽快完成二手商品房明码标价工作。,自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。,2007.7.21,从2007年8月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。,2007.7,深圳房贷紧缩政策,2007年房地产政策回顾,12,2007年政策分析：07年的政策以金融政策为主，前期出台金融政策，属于间接影响，对成交量的影响较小，而后期金融政策直接涉及到购房者的首付及贷款资格，属于直接影响，对成交量的影响较大；“限外令”则直接限制了部分客户的购房权,3,1,5,4,3,4,5,3,3,3,4,5,3,3,2,3,3,13,2004-2007年政策分析：成交量的变动主要由直接影响类政策引起，及主要由第1类政策和第2类政策引起,在没有第1类政策和第2类大量出现的阶段，即使3、4、5类政策频出，成交量的走势也比较平稳，甚至不断走升，说明第3、4、5类政策（间接影响类政策）对成交量的影响较小；在第1类政策和第2类集中出现的阶段，成交量会出现大幅的萎缩，说明第1、2类政策（直接影响类政策）对成交量的影响较大,14,直接影响类政策的影响程度分析：在具体的细则出台后政策将迅速对成交量产生影响，一般影响周期为2-3个月，成交量萎缩40%-60%，同时价格将出现小幅下降,“新国八条”细则出台,成交量首月下降26%价格仍保持增长,连续下跌3个月成交量下降42%价格出现小幅下降,4个月后成交量、价格开始出现回升,吹风/“旧国八条”出台,吹风,“国l六条”“国十五条”细则出台,成交量首月下降55%价格仍保持增长,连续下跌2个月成交量下降57%价格出现小幅下降,3个月后成交量开始回升，但价格出现小幅下降,下降周期为3个月,成交量下降42%,价格小幅下降,下降周期为2个月,成交量下降57%,价格小幅下降,2005年主要房地产政策对成交量的影响,2006年主要房地产政策对成交量的影响,15,世联数据：政策出台后，成交量的下降周期为2-3个月，成交量下降幅度为40%-60%,世联代理项目的成交量，在2005年和2006年政策出台前后与整个市场的情况非常相似：成交量在政策细则出台后开始下降，下降周期为2-3个月，下降幅度为40%-60%,政策的影响显著2005年世联代理项目在政策细则出台后开始持续下降3个月，成交量萎缩39%；2006年世联代理项目在政策细则出台后开始持续下降2个月，成交量萎缩61%,下降周期为3个月,成交量下降39%,下降周期为2个月,成交量下降61%,16,根据研究，3-4月为政策出台前的传闻及酝酿期，5-8月为政策的高发期，强力型政策一般都在这段时间内出台，其它时间为政策的消化期,2005 年 3 月 5 日，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。矛头直指房地产投资过热，房价上涨过快。2006年 3 月 5 日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。以上两个政策指向直接拉开了05、06年的政策大调控。,2005 年 4月底5月初，国八条、新国八条的细则相继出台，在接下来的5-6月由此3项政策引出的各种细节性政策不断出现。2006年 5月中旬，国六条出台，5月底细化文件国十五条出台，6-7月各种细节性政策层出不穷。2007年6月，各银行开始紧缩房贷，7月出台限外令。强力型政策一般都在一般都在此段时间中出台。,政策吹风期,进入9月以后，一般以市场整治类的政策居多，较少出现直接影响购房者的购买成本，购房门槛，购买资格的政策。政策在这段时间的影响相对较弱，市场逐渐进入政策消化期。,3-4月,政策集中出台期,政策消化期,5-8月,9-2月,17,春节对成交量的影响从每年的12月份开始：11月是每年成交量最大的一个月，之后成交量将出现大幅下降,在政策消化期这个阶段，政策出现的频率并不是很多，但是，11月份成交量在上升到最大值之后，却出现成交量的大幅下降。,什么原因造成了成交量的下降？,我们对成交量做详细分析后，发现房地产市场成交量变化呈明显周期性变化，春节对成交量的影响从每年的12月份开始，并在4月得到恢复,18,整体市场,整体市场走势,19,整体市场,成交量的周期性变化,20,一手房市场,一手房市场走势,21,一手房市场,一手房市场周期性变化,22,二手房市场,二手房市场走势,23,二手房市场,二手房市场周期性变化,24,总体成交量变化,一手房成交量变化,二手房成交量变化,4月相对2月,7月相对4月,11月相对7月,次年2月相对11月,1.8倍,0.5倍,1.8倍,0.5倍,1.9倍,0.5倍,1.9倍,0.3倍,房地产市场成交量周期变化四个阶段：4月相对2月上升近1倍；4-7月如有大政策调控，7月相对4月将下降一半，如果没有，则成交量保持稳定；11月相对7月上升1倍；次年2月相对11月下降一半,峰值变化,1.7倍,0.5倍,1.6倍,0.7倍,25,4-7月，政策对成交量的影响最为显著，11-2月成交量受季节性影响显著,4-7月期间政策对成交量的影响最为显著，2-4月处于政策的吹风期，也会对成交量造成一定的影响，而7-11月政策的影响就相对较小，11月-次年2月成交量主要受到季节性影响。,【注】今年出台的金融政策，将对市场产生非常大的影响，我们将在近期对该影响进行进一步的分析,
