集团合同业务指导书 标准版模板.docx

集团合同业务指导书第一章合同业务的审查S目的为保证工作质量、防范公司经营过程中的风险，并为公司合同审核工作提供基本参考依据，特制定本业务指导书。基于此，通过对所有合同的评审，消除和预防我公司在合同履行过程中存在的法律风险，确保合同的全面、顺利履行。二、适用范围适用于*集团各公司、职能部门、项目部、平台企业。三、工作要求1.审核人在合同审查过程中，应勤勉尽责，努力发现并提示合同中存在的法律风险，特别是有可能加重公司责任、可能导致合同无效或部分无效、因约定不明有可能产生重大争议的条款。2、审核人在合同审查过程中，除了应了解法律、行政法规、部门规章的有关规定外，还应了解地方性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章或地方性规范文件中的相关规定。四、合同审查前的沟通1.在发起部门提交的文档及背景资料、参考文件时，审核人应了解发起部门送审合同的形成背景、合同提供方、公司在交易中所处谈判地位等信息，并应向发起人详细了解交易所要达到的目的和各方存在的主要分歧，并根据具体情况适当调整合同内容。2、送审合同有附件或者其他关联文件的，审核人应要求发起人提供，并对涉及法律问题的附件或关联文件一并审查。五.审查意见的形式对于送审合同的审查，如果在原稿上直接修改，应当尽可能保证原稿与审查意见稿的可识别性及阅读上的便利，其中：1.电子文档可采用批注、修订的方式提交审查意见，或以改变字体颜色等方式标示修改情况，以便于识别原稿与审查意见稿；2.纸质文档应以规范的校对符号在原稿复印件上标注审查意见，意见应写在纸页空白处。如果需要，可用序号标注于修改之处，并另行说明修改意见。第二章合同内容的审查一.合同内容的分析和梳理对合同内容的审查，不仅需要对合同有一个整体的认识和把握，还需要对合同主要条款做以下几个方面分析和梳理，主要包括：合同条款是否符合合同法;合同各项条款是否合理，评估履行合同时企业的利益和风险；合同规定的条款是否有含糊不清之处，是否有需要与客户进一步协商的事项；合同中约定的权利和义务是否能满足；合同中有关质量保证条款是否符合实际，有何特殊要求，能否保证实现；合同规定的价格及付款期限是否适合。具体分析和梳理如下：1.合同名称的审查：(1)审核人应当注意对合同标题的审查，重点审查合同标题与合同内容所反映的合同性质是否一致。如合同内容所反映的合同性质属于合同法规定的有名合同，应采用有名合同的形式准确界定合同标题；如合同内容所反映的合同性质属于无名合同，则合同标题可不体现合同内容，而直接使用协议书、合作协议等标题。(2)对于无名合同，审核人应比照合同分则中最相近似的有名合同进行审查；没有近似的有名合同可以参照，则应根据民法、合同法的基本原则进行审查。2、合同编号的审查：如发起人提供的合同送审稿带有合同编号，审核人应注意审查合同编号是否规范统一、补充协议的编号是否与原合同对应、合同主文中提及的合同编号是否准确无误。3、合同主体的审查：对合同首部主体及其信息进行审查时，应注意审查合同主体的名称准确无误，主体信息是否全面，应当包含住址、法定代表人、联系方式等基本信息。对于有资格要求的交易，审核人应当审查或提醒发起人注意合同主体从事该交易所应具备的资格，以确保签订合同的合法性。4、合同目的的审查：对于具有特殊背景的合同或补充协议，一般应开宗明义地讲明合同签订目的，概括合同由来。审核人应注意审查对于合同签订目的的表述是否准确，是否与关联文件呼应。5、合同交易流程的审查：审核人应根据公司的行业性质、交易特性、对方的资信状况和双方的谈判地位等情况，设计合理的交易流程，最大限度地降低公司交易风险。具体审查要点如下：,合同中关于履约方式、履行期限的约定是否明确、具体，是否具有可操作性，以及是否有助于实现交易目的；,合同中是否已经结合交易的特点、背景并基于通常的判断，充分考虑到可能发生的问题或争议；合同是否根据交易风险特点，设置了明确的履约担保条款，履约担保方式符合相关法律规定；（3）,合同条款的设置是否便于交易、便于追究违约责任并适合合同各方的实际情况；.合同约定的履行地点、签约地点或合同中明示或隐含的争议管辖等条款，是否有利于维护公司的交易安全、便于公司行使权利。6、合同各方权利义务的审查：审核人审查合同时应注意，合同中的权利义务是否明确、具体，是否公平合理。具体审查要点如下：.履行内容或范围是否明确、具体，以及是否可以识别、可以衡量质量并可以履行；,各阶段应履行的内容、先后顺序、时限等约定是否明确、具体，相关的权利义务归属是否明确；在合同中是否明确了通知的方式和送达的方式，并约定联系人；.合同约定的违约责任是否明确并具有可操作性，是否公平合理;.合同约定的争议解决方式是否明确、有效，是否存在既约定诉讼又约定仲裁的情形，或管辖法院、仲裁机构不明确的情形，以及是否存在违反级别管辖有关规定的约定。具有涉外因素的合同，还应注意准据法的选择是否有利于公司；.合同如有附件，其内容是否明确具体、是否完备、是否与合同正文冲突、合同中提及的合同附件是否在合同中列明，以合同中是否已规定冲突解释顺序。二.合同的分类按照集团常用的合同类型，主要分为如下十种合同类型:口人事类口租赁类U工程建设类口股权类U规划设计类U物业类U物资采购类U营销策划类U战略咨询类U招商引资类U人事类1 .业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括:廊坊公司、北京公司、石家庄公司、武汉公司。2 .合同类型该类事宜主要包括人力资源和社会保障局制定的制式劳动合同；竞业禁止协议书；劳动合同之保密协议；猎头服务合同；解除劳动合同通知书等合同及通知文本。3 .合同常见问题及风险防范（应对策略）该类事宜主要存在以下风险问题：(1)解雇不规范；严格按照法律条件和程序解除劳动合同，并留下证据；或者尽量与员工协商，支付一定的补偿金；采取协商解除劳动合同的，解除或终止劳动合同应出具解除劳动合同通知书或者解除/终止劳动合同证明书，并留下签收或邮寄的证据。(2)具备条件时不签订无固定期限劳动合同；在合同中或者在谈话笔录中确定员工主动提出签订固定期限劳动合同；或者在谈话笔录/员工声明中确定员工无意续签劳动合同。(3)加班工资未在工资条中体现；加班工资一定要在工资单中单独列明，并要求员工确认工资单，表示对工资计算无异议。(4)公司规章制度不规范；企业没有规章制度不行，但是不规范的规章制度也是画蛇添足。所以在制定规章制度时一定要严格按照劳动法和劳动合同法中的规定，对涉及员工切身利益的规章制度一定要经过法定的民主和公示程序,并让员工签字确认，保证规章制度的合法效力。(5)不办理社保；社保和税收统一之后，规避社保制度基本不可能实现。所以，严格按照社保制度缴纳社保。U租赁类1、业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊宏泰卓优公司（慧谷项目）、廊坊宏盛房地产（孵化园）、北京/深圳宏泰智会公司（泰智会）、零星业务的有廊坊市恒泰物业、武汉公司、石家庄公司。2 .合同类型该类事宜主要包括标准化厂房租赁合同、商铺租赁合同、车位租赁协议、房屋租赁合同等。3 .合同常见问题及风险防范（应对策略）该类事宜主要存在以下风险问题：主要从以下几方面对合同进行把握:是否已考察对方资质.对方履约能力等；承租范围是否准确、合理.服务及时高效；付款方式是否合理；对方主体资格是否合法；权利义务.违约责任和纠纷解决方式是否合理。(1)合同相对方主体资格(包括授权代理人资格)不合法；利用第三方软件(天眼查、启信宝等)及时对合同相对方进行核查，并要求相对方提供营业执照复印件或身份证复印件，防止存在被吊销、注销的主体作为合同相对方。(2)合同款项收付的比例、时间节点等约定不明确；及时与业务部门沟通，捋顺款项和时间节点，对该部分重新组织语言进行准确、细致的表述。(3)合同违约情形、违约责任的约定不明确，或不具备可操作性；对该类条款的约定进行重点把握，对违约情形进行推演，对违约责任进行预算，并对违约责任的承担进行设身处地的预演，评估可行性。进而对评估结果进行语言和数字上及时修正，并逐步完善。(4)合同各方权利义务(即权利享有与义务承担的方式、情形等因素)约定不明确，或者表述有歧义；与业务部门及时沟通，商务谈判中涉及的各方权利义务，并对权利和义务进行语言包装，做到精简、通顺，没有歧义。(5)装饰装修条款约定不明确；该条款的设定要严格对比合同法中对该条款的规定，结合租赁标的物的实际情况，对是否需要法定之后重新约定进行适当把握，并合理推演是否可行。U工程建设类1、业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊市城区房地产、廊坊市宏盛房地产、石家庄公司、武汉公司；2 .合同类型该类事宜主要包括国家制式文本建设工程施工合同、建设工程勘察合同、建设工程分包合同等工程建设类合同。3 .合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)合同双方主体风险；严格审核总包方的资质，主要从是否存在转包、挂靠等违法情形，以及是否必须经过招投标等方面审核。(2)工程承包范围风险；在合同中须注明与投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致，包括:土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、弱点工程(包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分)等等。以防止出现纠纷后，对工程承包范围出现认识偏差。(3)合同价款风险；该条款是最核心、最重要的条款，在合同审查中应注意以下几个问题：1招投标工程项目，签约合同价即是投标价、中标价;直接发包的工程，签约合同价位双方签约时协商确定的工程造价；2安全文明施工费由环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费组成，应当不低于安全防护、文明施工措施费费率表中的下限费率；3暂列金额是用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用；4不同的合同价格形式，发包人和承包商之间的风险分配是不同的，主要体现在工作内容风险、工程量风险、单价风险等在发包人和承包人之间的分配。(4)工程款支付风险按照节点付款的约定，承发包双方根据合同特点加以约定。重点审查综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等(5)争议解决风险建设工程施工合同纠纷案件按照不动产专属管辖确定受诉法院，即建设工程施工合同纠纷由建设工程所在地人民法院管辖，从而排除了协议管辖。但是仲裁的管辖约定依然有效，需重点把握。U股权类1、业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊市城区房地产及其成立的项目公司、廊坊市宏泰产业市镇及其成立的项目公司、石家庄公司、武汉公司；2.合同类型该类事宜主要包括股权转让协议、股权代持协议、股权置换协议、债转股协议、增资扩股协议等股权类合同。3、合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)股权转让合同签订前程序性风险；有限公司股东向股东以外的人转让股权，合同的订立应遵守公司法程序上的要求。有限公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经其他股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资如果不购买该转让的出资，视为同意转让，经股东同意转让的出资,在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。未经上述程序而签订的股权转让合同会因程序的瑕疵被认定为无效或撤销。因此，建议购买方在购买目标公司的股份时应当要求目标公司召开股东会，做出同意出让方股东出卖其股份的股东会决议。(2)股权转让合同签订后股东人数限制风险；需要注意一人公司这个特殊的主体，如果股东人数变为一人，则必须符合新公司法对一人公司的特殊规定。注意一般公司与一人公司的区别，一人公司的严格条件。(3)股权转让合同履行风险股权转让合同的履行，转让方的主要义务是向受让方移交股权，具体体现为将股权转让的事实及请求公司办理变更登记手续的意思正式以书面方式通知公司的行为。而受让方的主要义务则是按照约定向转让方支付转让款。根据公司法的规定，将股权转让结果记载于股东名册、公司章程修改、变更工商登记等事项是公司的义务。在合同履行中可能面临目标公司怠于或拒绝履行义务使受让方不能正常取得股东身份或行使股东权利，同时目标公司的其他股东或董事也可能不尽配合、协助的义务。公司未及时履行义务的，受让人可以起诉公司，公司应承担相应的责任,但公司没有义务去监督或判定转让合同约定的其他义务的履行情况。(4)股权转让中公司负债的风险在股权转让合同中，最关心的应该是目标公司的负债问题。负债应包括出让股东故意隐瞒的对外负债和或有负债。或有负债包括受让前，目标公司正在进行的诉讼的潜在赔偿，或因过去侵犯商标或专利权、劣质产品对客户造成伤害等未来可能发生的损害赔偿，这些均不是股权出让方故意不揭示或自己也不清楚的负债。因此，在风险分担的商议中，所争取的是与合同相对方划清责任，要求在正式交割前的所有负债，不管是故意还是过失，均由相对方承担。(5)合同主体风险从以下几个方面审查主体身份，1法人：审查营业执照、供货业绩、信誉状况、资质等级等情况；2非法人单位：审查其是否登记取得营业执照或其所从属的法人单位的资格及其授权；3自然人：是否具有相应的民事行为能力"弋订立合同的代理人：代理身份和代理资格。U规划设计类1、业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊市城区房地产、廊坊市宏泰产业市镇、石家庄公司、武汉公司；2 .合同类型该类事宜主要包括建筑方案设计服务合同、项目规划合同、建筑施工图设计合同等规划设计类合同。3 .合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)合同相对人不具备相应的资质.能力；重点从以下几方面审查合同相对方的主体身份,1法人审查营业执照、信誉状况、资质等级等情况；2自然人:是否具有相应的民事行为能力、资格证书；代订立合同的代理人：代理身份和代理资格。(2)实际交付的成果文件与合同约定的成果文件不符；主要审查合同标的相关条款，查明合同标的的名称是否确定。另外，根据不断变动的现实条件,审查合同标的是否可能给付，明确合同的效力。(3)合同权利义务约定不清，对标的物数量、质量、验收标准.提交时间等缺乏明确约定；在合同中明确双方的权利义务，特别是数量、质量、验收标准、提交时间等容易产生争议的地方；明确合同和法律规定的义务，明确自身所有用的各种权利，充分保护公司利益。(4)没有按照约定全面履行义务或是履行合同义务没有坚持诚实信用原则严格按照合同约定全面履行义务，并坚持诚实信用原则。另外，充分利用合同履行中的各种权利，比如同时履行抗辩权、不安抗辩权等法定权利保护公司的利益。(5)合同中违约责任条款缺失或约定不全面完善合同条款，明确约定承担违约责任的范围，即当事人在何种情形下应承担违约责任。明确约定违约方在何种违约情形下承担何种违约责任,及违约责任的大小或比例、幅度，即''因违约产生损失赔偿额的计算方法。U物业类1 .业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊恒泰物业公司。2 .合同类型该类事宜主要包括物业服务合同、车位租赁协议、关于缴纳物业费的通知、物业费催缴函等物业类合同及其他文本。3 .合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)合同主体不适格；物业公司对外没有产权，却作为租赁主体对外出租。因此需要对此事予以提醒，并纠正，但结合市场情况，此事具有可操作空间，引起诉讼风险较小，目前在思想上统一思维，但在行动上还是坚持利益至上。(2)对自身的权利没有充分认识，无法充分保护自身利益；明确物业自身所有用的各种权利，比如：催缴物业费的权利、管理小区的权利等，充分保护自身利益。并在合同中予以体现，约束双方的行为。(3)合同变更、转让或解除时没有履行相关法律程序；在物业合同主体变更后，应及时做好合同权利义务的承继，并履行相关的法律程序。(4)未尽到通知、保密.协助等附随义务；对管理的小区进行完善的服务，按法律规定张贴警示牌等提示性标语,关注合同履行进展，一旦发现异常状况，及时采取处理措施，并及时搜集和保存好各种证据。u物资采购类1、业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊市城区房地产、石家庄公司、环美园林、廊坊市宏泰产业市镇公司。2.合同类型该类事宜主要包括苗木采购合同、建筑材料采购合同、机器设备采购合同等采购类合同。3、合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)合同相对人无代理权.超越代理权或代理权过期;重点审查以下主体身份。法人：审查营业执照、供货业绩、信誉状况、资质等级等情况。非法人单位：审查其是否登记取得营业执照或其所从属的法人单位的资格及其授权。自然人：是否具有相应的民事行为能力。保证人：主体资格的合法性、担保能力。代订立合同的代理人：代理身份和代理资格。(2)实际交付的标的物与合同约定的标的物不符合；1.应熟悉相关法律法规，审查合同标的是否合法，是否为法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物。2.审查合同标的相关条款，查明合同标的名称是否确定。3根据不断变动的现实条件，审查合同标的是否可能给付，明确合同的效力(3)合同权利义务约定不清，对标的物数量、质量、包装.运输.风险.检验标准或是检验期间等缺乏明确约定；1.在合同中明确双方的权利义务，特别是质量、数量、包装、检验等容易产生争议的地方。2.明确合同和法律规定的义务。3,明确自身所拥有的各种权利，充分保护自身利益。(4)未按合同约定的时间.金额支付价款；完善合同条款，明确约定承担违约责任的范围，即当事人在何种情形下应承担违约责任，明确约定违约方在何种违约情形下承担何种违约责任,及违约责任的大小或比例、幅度，即因违约产生损失赔偿额的计算方法。关注合同履行进展，一旦发现异常状况，及时采取处理措施。u营销策划类1、业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊市城区房地产、承德永仑房地产。2 .合同类型该类事宜主要包括商品房买卖合同、房地产项目营销策划顾问服务合同等销售、策划类合同。3 .合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)逾期办理产权风险；在合同条款的设计上，最大限度的增加产权办理的期限，以期减少逾期的风险；另外，对违约责任的设计，将违约责任设计为一次性的，且责任比例为总房款额的固定比例，比如逾期的责任为已付房款的万分之零点一，以约定的方式减少违约的责任。(2)代办产权的，业主不配合办理产权证；1.在合同设计上，增加业主不按要求提交资料等所有不配合的行为，均构成违约，须向我公司承担违约责任。2.留取催收的证据材料，适时增加营销人员和物业人员的催收力度。(3)对法律规定的义务认识不清；明确合同中的法律关系，对合同和法律规定的义务进一步的充分认识。并对自身所拥有的各种权利予以明确，充分保护自身利益。合同签订或变更时须实事求是，不可避重就轻，从而避免不必要的纠纷。U战略咨询类1 .业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊市城区房地产、廊坊宏泰产业市镇、石家庄公司、武汉公司。2 .合同类型该类事宜主要包括战略合作协议、战略咨询协议等战略类合同。3、合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)合同相对人不具备相应资质、能力，以及无代理权超越代理权或代理权过期；重点从以下方面审查合同相对人的主体身份：法人：审查营业执照、供货业绩、信誉状况、资质等级等情况。非法人单位：审查其是否登记取得营业执照或其所从属的法人单位的资格及其授权。外方当事人：是否合法存在；是否为法人；名称、注册地等。自然人：是否具有相应的民事行为能力。保证人：主体资格的合法性、担保能力。代订立合同的代理人：代理身份和代理资格。其他：特殊行业的当事人，需审查对方的生产许可证、经营许可证或相应的资质。(2)合同权利义务不明确，对自身的权利没有充分认识，无法充分保护自身利益；与业务部门充分沟通，了解我方谈判的背景，并想达到什么效果，结合沟通的结果对合同做进一步的优化和修改，并对权利义务进行细化和梳理，做到没有歧义，且对我方有利，充分保护我公司利益。(3)合同付款方式约定不利；对付款方式做进一步的分析和梳理，并与业务部门进行充分沟通，明确付款时间节点和条件，并量化付款条件，以保证付款的安全，也保证合同相对方对合同履行的质量。u招商引资类1、业务主体该类事宜涉及的合同主体主要包括：廊坊宏泰产业市镇、石家庄公司、武汉公司。2 .合同类型该类事宜主要包括土地整理协议、入园协议、合作协议书、拆迁补偿协议等招商类合同。3 .合同常见问题及风险防范(应对策略)该类事宜主要存在以下风险问题：(1)不能按照合同约定供地；综合评估市场需求，及时决定合同履行与否，如果不履行尽快对整盘进行推演，以找出准确的解决办法。另外，主要是审查土地整理协议是否关联卖地的成分，出现解释不清的瑕疵。(2)土地指标产生的成本如何分摊；以往的解决办法是通过居间协议支付，并由需求方承担。但这种方法在政府管理越来越严的情况下值得商榷，以期找到更合适的方法。(3)与固有长期合作伙伴有较多的情谊因素，较难接受“先小人后君子的合同行为。此种情况，只能具体问题具体分析。