140110相关查询车库拍卖分析.doc

报告审批表附表 （可用于案件、合同、项目、出差审批表附表） 表号：1.1.1-2报告等编号： 页次： 序号内容撰写人与日期关于非小业主能否取得司法拍卖车库的分析一、现行法律及相关司法解释的规定 物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 最高人民法院在起草关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（下称“司法解释”）时就作为主要内容之一作了解释。在最高人民法院于2008年6月16日公布的司法解释（征求意见稿）第四条规定：“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要规定的情形。”但是，司法解释（征求意见稿）的该条款在征求意见的过程中遇到了很大的争议。2009年5月14日公布的司法解释对该条款作了较大的修改。司法解释第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。很显然，最高人民法院回避了争议内容，没有就如何理解与适用“应当首先满足业主的需要”作出明确、具体的解释。对此，最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问时解释说：“车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥处相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。”2二、“应当首先满足业主需要”的理解如何理解“应当首先满足业主需要”，在法学理论及司法实践界主要有三种观点：第一种观点认为根据车库、车位的属性，物权法第七十四条第一款应当理解为“在房屋土地使用权年限内，均应当优先满足业主的需要。只有在业主需要被优先满足的条件下，建设单位方可以出租或赠送等方式将富余车位、车库提供给业主以外的人临时使用或者留作建设单位自用。并且一旦业主有新的增加的车位需求，建设单位仍应遵照规划文件中有关车位、车库配比的规定给予满足。”3第二种观点认为，所谓“首先”，应是业主对车位、车库取得优先购买权或优先承租权，该权利相当于房屋承租人对房屋享有的优先购买权。开发商或者或者其他产权人出售、出售车位时，应通知业主，在同等条件下，业主优先于本小区业主之外的第三人购买或承租。4第三种观点认为，“首先满足业主的需要，可以从两个层次来设计，一是合理的期限内只有业主有权购买和租赁；二是在任何情况下，业主都有同等价格条件下的优先购买/租赁权”，故建议将司法解释的相关条件修改为“建设单位随同房屋预售车位的，在预售之日起一年内，应向业主销售或者出租；房屋交付使用以后现售车位的，自公开发售之日起六个月内，应面向业主销售或者出租。”5笔者认为，上述三种观点均有欠偏颇：上述第一种观点本身存在矛盾，而且影响交易的稳定，不符合物权法“定纷止争”的立法目的。持该观点的学者认为在业主需要被优先满足的条件下，建设单位可以以赠与或出租的方式处置车位，但同时又认为一旦业主有新的增加的车位需求，建设单位仍应遵照规划文件中有关车位、车库配比的规定给予满足。假设在某一时期业主的需求已得到满足，建设单位将车位赠与给业主以外的第三人，但当业主有新的增加车位的需求时，建设单位是否应当撤销赠与，收回车位？如果建设单位能够撤销赠与，则此前的赠与行为在法律上如何定性？如果认定为无效法律行为，则理由又是什么？第二种观点即业主对小区车库、车位享有优先购买权或优先承租权，虽然优先购买权或有限承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制，但在一般观念上认为行使优先购买权必须是以同等条件为前提，开发商很容易借助这一点来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚。而且，最高人民法院民一庭多数法官认为，根据现行的法律法规和司法解释的规定，将类似的优先购买权理解为形成权，法律依据不足。因此，在司法实践中，只能确认出卖方与第三人签订的买卖合同无效，而不能保证权利人买到。6第三种观点似乎是兼顾了开发商与业主的利益。但是，法律设定的权利义务应该是连贯的、一致的，不应该是在“合理期限”内是一种权利义务状态，而在“合理期限”届满后又是另一种权利义务状态，这是典型的“实用主义”观点；而且，由于“合理期限”之后，业主只能享有优先购买权/优先承租权，业主只能在“合理期限”内与开发商“搏弈”，开发商又会非常轻松规避这一条款的束缚。事实上，司法解释（征求意见稿）也曾想设定四年的“合理期限”，但该“合理期限”成了司法解释该条款争议最大的内容的之一，最终被删除。笔者认为，如何理解“应当首先满足业主需要”应从车库、车位的性质以及建筑物区分所有权理论来分析，从而得出正确的理解。1、车库、车位的配套建筑性质决定了车位、车库原则上只能供业主使用根据我国现行规范性文件的规定，车库、车位是城市居住区的配套建筑。城市居住区规划设计规范GB50180-93 (2002年版)第8.0.6 条规定：居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库；另外，一些地方的地方性法规也将车库、车位列入城市居住小区的配套建筑，如杭州市居住区配套设施建设管理条例第六条规定，根据居住区的规模等级，应配置的配套公共建筑第六项基本单元服务设施中就包括机动车库。配套并不等于共有，这在前几年的车位权属于争议中已经形成的基本共识。但车位、车库配套性质决定了其本质就是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整体小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要。7建设行政主管部门在审批车位、车库配建比例时已充分考虑了该小区的总建筑面积、户数、户型（建筑面积大小）、小区周遍环境以及社会发展等因素，审批确认的配建比例是维持该小区业主生活品质的基本要求。如果开发商任意将车位、车库转让或许可给第三人使用，势必将车位、车库的配套建筑性质改变为经营性建筑，并影响小区业主的生活品质，损害小区业主的合法权益。2、建筑物区分所有权的理论决定开发商不应将车位、车库转让或赠与给第三人物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权。司法解释第二条规定： 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。根据上述规定，我们可以理解为，物权法所述的业主不但包括购买了商品房的业主，也包括了未购买商品房但仅购买或受赠了车位、车库的业主， 既然买受人或受赠人在购买或受赠车位、车库后，自然也成了该建筑区划内的业主，准此理解，则车位、车库“应当首先满足业主的需要”还有意义吗？第三人如果通过购买或受赠车位、车库取得业主身份，根据建筑物区分所有权理论，自然就享有了建筑区划内共有部分的共有权以及共同管理权。司法解释第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分、建筑区划内的土地（但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等均属于共有部分。根据上述规定，车位、车库的业主不但将与商品房的业主共享建筑物基本结构部分、通道、楼梯、设备等部位、设施设备的共有权，还将分享建设用地使用权。但是，根据现行土地登记规则，建设用地使用权已由地上建筑的业主分享完毕，车库、车位建筑面积不计入容积率，其所有人也不分享地上建设用地使用权。即使根据建设用地分层出让制度，地下车位、车库的业主取得了地下建设用地使用权，但其权利范围也与地上建筑的业主的权利范围并一致，建筑物区分所有权理论中所述的共有、共享根本就无法实现。基于上述分析，笔者认为，“应当首先满足业主的需要”应理解居住小区的配套车位、车库原则上只能供小区业主使用。在保证小区业主使用前提下，根据“物尽其用”的原则方可与小区业主以外的第三人签署不定期租赁合同供其临时租用，但当小区业主提出使用要求后，仍应首先满足业主的需要。三、“应当首先满足业主的需要”的法律适用1、关于“应当首先满足业主的需要”的义务主体我们通常理解的小区车位、车库“应当首先满足业主需要”义务主体主要是指开发商。其他依法取得车位、车库所有权的业主，再次出租或转让车位、车库时是否也成为义务主体呢？有学者认为：“如果业主购买车位的要求尚未满足，无论是开发商或是其他拥有车位所有权的业主，都不能将车位卖给购房业主以外的第三人。”8也有学者认为，“首先满足业主的需要”仅仅只约束开发商出售、出租车位、车库的情形，不能约束已经取得车位、车库所有权的业主的出售、出租行为。9笔者认为，“应当首先满足业主的需要”的立法的目的是为了保护小区业主的利益，确保小区业主能享有国家法律（标准）规定的生活品质，并非仅仅是为了限制开发商的权利。而且，如果小区业主将车位、车库转让给业主以外的第三人，同样会给建筑物区分所有权理论带来冲击。因此，笔者认为，“应当首先满足业主的需要”的义务主体泛指所有车位、车库的权利人。2、关于义务主体承担“首先满足业主的需要”义务的期限义务主体应在什么期限内承担“首先满足业主的需要”的义务是该条款适用的一个主要问题，也是司法解释在征求意见过程中的争议焦点之一。 笔者认为，物权法第七十四条第一款并没有对“满足需要”的期限作出规定，应该理解为在车位、车库的合理使用年限内，即不论业主提出该要求是在住宅交付时还是住宅交付20年后甚至更长的时间，只要有业主提出需要，开发商及小区的车位、车库的其他权利人应当首先满足本小区业主的需要。也就是说，在车位、车库的合理使用年限内，均应受该条款的约束。至于目前一些专家所持的所谓只考虑满足“现实需要”而不应考虑“潜在需要”的观点以及司法解释（征求意见稿）中所述的四年期限没有任何法律依据和法理基础。3、关于“业主需要”的正确理解与适用“满足业主的需要”是满足业主的“使用需要”还是满足业主的“投资需要”？笔者认为，很显然，车位、车库作为住宅的配套建筑是用来使用的，而非投资的。物权法第七十四条第一款保护的也是业主的使用权益，而不可能是投资收益。因此，业主如果购买车位、车库用作投资，不应得到保护。当然，业主如果确有需要，其购买车位、车库的数量也不应受到1个、2个或按配比数量购买的限制，只要确有需要，均应首先得到满足。4、关于当事人违反“应当首先满足业主的需要”的法律后果关于“应当首先满足业主的需要”是否属于强制性规范，目前存在一定的争议。著名法学家王利明认为，该条款在性质上应属于强制性规范，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效；10而也有一些法学专家认为，只有在损害国家利益或者社会公共利益，存在严重违法性的情况下，某一交易行为才会被确定为绝对无效。而建设单位出售、赠与或者出车位、车库的行为往往只涉及到交易当事人及当事人之外的小区业主的利益，与国家利益、社会公共利益无关，因此，将物权法第七十四条第一款理解为强制性规范不妥。11笔者认为，“应当首先满足业主的需要”属于强制性规范，理由有二：一是从维护稳定社会和生活秩序的角度出发，宜认定其为强制性规范；二是如果该规范不是强制性规范，则开发商及车位、车库的其他权利人违反规范，小区业主无法获得司法救济以实现立法所规定的目的即获得车位、车库的使用权。因此，“应当首先满足业主的需要”属于强制性规范，而且属于效力性的强制性规范。开发商及车位、车库的其他权利人如果违反该规范，将车位、车库出售或赠与给小区业主以外的人，其交易即因违反法律的强制性规范而无效。这种无效属于自始、确定的无效，不仅在出售、赠与车位、车库的当事人之间无效，对于上述当事人以外的任何人都无效。由于车位、车库的不定期出租没有违反“应当首先满足业主的需要”，因此，在没有业主有“现实需要”的情况下，开发商及车位、车库的其他权利人与第三人签订的不定期出租合同是有效的，但如果出租合同确定了固定期限，则有关该固定期限的条款违反了“应当首先满足业主的需要”的规定，当业主存在现实需要时，可以主张该条款无效，要求开发商及车位、车库的其他权利人收回该车位、车库。5、关于车位、车库权利人与小区业主之间的利益平衡“应当首先满足业主的需要”之所以成为司法解释的焦点和难点之一，主要是因为开发商与业主之间的利益平衡确实很难把握：如果允许车位、车库可以转让给第三人，这样就会使整个车库进入市场机制，势必造成车库的价格的上涨；甚至有人认为，自由转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断租金。12而过分的限制开发商的权利，只会造成本来紧缺的车位资源的闲置。因为，其他人不但不能买，而且不能租，否则原来的“权利人“可以主张租、售无效。这就意味着，如果业主都故意不租不买（现实中以这种方式“维权”的情况并不鲜见），这不但会造成建设单位的资金周转严重困难，而且使稀缺的车位资源不能发挥效用，这也不是立法所追求的效果。13笔者认为，上述两种意见在法律适用时均应予以考虑，既要保护业主的合理权益，也要保护车位、车库权利人（主要是开发商）的合法权益。如果为了保护一方权益而过分限制了另一方权利，则就有可能打击权利受到限制一方的积极性，最终使双方的权益均应受到损害。笔者建议，可在法律适用时采取以下措施，以尽量平衡车位、车库权利人与小区业主之间的利益。（1）应当允许车位、车库的权利人将闲置车位、车库出租或抵押给第三人。由于车位、车库的配置比例充分考虑了建筑物合理使用年限内的社会发展因素，因此，在很多小区，特别是入住率不高的小区，车位、车库的闲置率非常高，开发商的资金压力也比较大。因此，应当允许开发商及车位、车库的其他权利人可将闲置车位、车库出租给小区业主以外的第三人，也可在该车位、车库上设置抵押权。但车位、车库在实现抵押权时，原则上只能向小区业主拍卖（开发商破产除外）。（2）车位、车库的合理销售价格应综合考虑车位、车库的建造成本、市场供需等因素，由中介机构评估确定；车位、车库的出租价格应与其销售价格相适用，即租、售价格比应当合理。由于销售对象受到限制，在确定车位、车库销售价格，业主拥有很大的优势。为保护开发商的利益，应由中介机构评估确定车位、车库的合理销售价格，业主的报价低于合理销售价格的，开发商有权拒绝销售，并视为业主没有现实的需求。另外，由于限制了对外转让，业主不再担心购买竞争，如果租、售价格比不合理，业主很可能“只租不售”，开发商的利益就得不到保障。因此，应保证租、售价格维持在一个合理的水平，即租赁的价格应当高于车位、车库销售价款的银行贷款利息。 （3）当开发商破产、清算时，应当允许车位、车库对外转让。如开发商破产，没有销售的车位、车库将被列入破产财产，按法定程序进行分配。在拍卖过程中，当业主不参与竞拍的情况下，如果还限制业主以外的第三人取得该车位、车库的所有权，则将使破产无法正常推进；另外，开发商在项目开发完成后，如果没有其他经营业务，往往需要把公司注销，在公司注销时，没有销售的车位、车库也应当被允许转让给第三方。上述两种情形是“应当首先满足业主的需要”的例外情况，应按照严格的程序适用。 四、结语物权法第七十四条对住宅小区车位、车库的权属作出了明确规定，平息了几年来权属的争议，同时创造性的发明了“应当首先满足业主的需要”的这一规定。由于“首先权”或“首先义务”第一次出现在我国法律中，如何理解与适用成了司法实践的争议焦点和难点。新出台的最高人民法院司法解释对此也没有作出明确、具体的界定，如何理解和适用“应当首先满足业主的需要”将继续成为焦点和难点。笔者抛砖引玉，期待得到各位专家与同行的指正。（1）应当允许车位、车库的权利人将闲置车位、车库出租或抵押给第三人。由于车位、车库的配置比例充分考虑了建筑物合理使用年限内的社会发展因素，因此，在很多小区，特别是入住率不高的小区，车位、车库的闲置率非常高，开发商的资金压力也比较大。因此，应当允许开发商及车位、车库的其他权利人可将闲置车位、车库出租给小区业主以外的第三人，也可在该车位、车库上设置抵押权。但车位、车库在实现抵押权时，原则上只能向小区业主拍卖（开发商破产除外）。（2）车位、车库的合理销售价格应综合考虑车位、车库的建造成本、市场供需等因素，由中介机构评估确定；车位、车库的出租价格应与其销售价格相适用，即租、售价格比应当合理。由于销售对象受到限制，在确定车位、车库销售价格，业主拥有很大的优势。为保护开发商的利益，应由中介机构评估确定车位、车库的合理销售价格，业主的报价低于合理销售价格的，开发商有权拒绝销售，并视为业主没有现实的需求。另外，由于限制了对外转让，业主不再担心购买竞争，如果租、售价格比不合理，业主很可能“只租不售”，开发商的利益就得不到保障。因此，应保证租、售价格维持在一个合理的水平，即租赁的价格应当高于车位、车库销售价款的银行贷款利息。 （3）当开发商破产、清算时，应当允许车位、车库对外转让。如开发商破产，没有销售的车位、车库将被列入破产财产，按法定程序进行分配。在拍卖过程中，当业主不参与竞拍的情况下，如果还限制业主以外的第三人取得该车位、车库的所有权，则将使破产无法正常推进；另外，开发商在项目开发完成后，如果没有其他经营业务，往往需要把公司注销，在公司注销时，没有销售的车位、车库也应当被允许转让给第三方。上述两种情形是“应当首先满足业主的需要”的例外情况，应按照严格的程序适用。 四、结语物权法第七十四条对住宅小区车位、车库的权属作出了明确规定，平息了几年来权属的争议，同时创造性的发明了“应当首先满足业主的需要”的这一规定。由于“首先权”或“首先义务”第一次出现在我国法律中，如何理解与适用成了司法实践的争议焦点和难点。新出台的最高人民法院司法解释对此也没有作出明确、具体的界定，如何理解和适用“应当首先满足业主的需要”将继续成为焦点和难点。笔者抛砖引玉，期待得到各位专家与同行的指正。 （本文获浙江省律师协会建筑与房地产业务实务理论研讨会一等奖）* 陈月棋：男，毕业于中国农业大学，浙江腾飞金鹰律师事务所专职律师，主要从事于建筑与房地产领域的法律服务1 全国人大常委会法制工作委员会民法室：中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定，北京大学出版社2007版，第74页2   最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问， 2009年5月26日访问，http:/rmfyb.chinacourt.org/public/detail.php?id=1286603 曹文衔：对于最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）的修改建议，2009年5月26日访问，4 高圣平：“首先满足业主需要的”的规范意义，法学2009年第2期5 颜雪明：对最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）的学习体会和粗浅意见，2009年5月26日访问，6 胡仕浩：房屋承租人的优先购买权的效力，中国民事审判前沿，2005年第1集7 黄松有主编：中华人民共和国物权法条文理解与适用，人民法院出版社，2007年版，第239页8 张雯：沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定，住宅产业2007年第7期9 高圣平：首先满足业主需要的规范意义，法学2009年第2期 10 王利明：物权法研究（修订版·上卷），中国人民大学出版社2007年版，第604页11高圣平：首先满足业主需要的规范意义，法学2009年第2期12 戴忠喜：刍议美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属，中国房地产2005年第11期13颜雪明：对最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）的学习体会和粗浅意见，2009年5月26日访问，2010.7.26版