“五一”楼市预热楼盘蓄势待发惠州周报04220428.ppt

2013年第17期2013.04.22-2013.04.28,中原观察,“红五月”即将到来，这也是传统的楼市热销节点，房企对此寄予厚望，大多房企在此期间集中推盘，或者房企对库存产品将会让利促销，更多的新品入市和更优惠的促销手段也刺激购房者出手购房，进而成交量依然高位走势，总的而言，市场预期依然趋好。宏观政策方面，各地陆续出台平稳房价的各项措施，其中广州住宅预售价格须网上申报，深圳商品房预售价格更变而房价未备案一套罚十万，一线楼市“限价令”频传等，政府平稳房价态度极为坚定。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,据媒体称，房产税即将在杭州落地的消息，成为业界热议的焦点。国家税务总局官员表示：“房产税试点城市扩容是今年财税部门的一项重要工作，对一部分试点城市上报的试点方案，财政部和国税总局已经有了批复。”对于新一轮房产税试点城市的选择，主管部门倾向于“能区别于其他城市的城市”，尤其是“分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市”，主要为全国推广积累经验。记者在采访中了解到，第二批试点房产税的城市将有6至8个。“去年已经初定了房产税扩容的城市。多数试点城市或参考上海和重庆的方案，有的城市税率可能会高一些。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，第二批试点城市的方案，将是地方政府自己报批与相关部门指导后的综合结果。住建部负责人表示，尽管目前有不少试点城市提交了相应的方案，但其中大部分都提出了对“自住需求”的保护。“如果自住需求保护不好，各地对开征房产税的积极性会大大减少。”上述负责人告诉记者，“在下一阶段的试点中，中央对这一方面的需求也会进行具体考虑，对于如何划定人均免征面积等保护措施也有可能进行试点。,热点关注,房产税扩容首选二线热点城市,解析：对于房产税试点，中央政府的态度较为坚决，部分城市房价依然居高不下，且上涨速度过快，房产税试点扩已是大势所趋，另一方面，房产税的具体执行标准，应考虑城市的自身情况进行改良，以保护刚需和打击投机投资需求为出发点，避免负面影响，充分发挥房产税的正面作用。,4月22日，广州市国土房管局发布对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知。通知提出三个方面要求，要严格执行商品住宅预售价格申报制度，严格执行房地产市场管理规定，加大房地产市场巡查监管力度。通知强调，房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定。商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。并且，从2013年4月24日起，广州市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报。广州市房屋交易监管中心负责市辖中心六区的商品住宅价格申报管理。市国土房管局花都、番禺、萝岗、南沙区分局和从化、增城市国土房管局负责本辖区的商品住宅价格申报管理。通知还表示，各房地产开发企业应在销售现场显著位置公示14号文、商品住宅申报价格、项目规划、预售许可、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产中介服务机构备案情况等信息，保护购房人的知情权。,热点关注,广州房管局：住宅预售价格24日起须网上申报,解析：自广州“国五条”细则出台被指过于“温和”，对细则进一步补充和细化，广州调控再次升级，另外广州新建商品住宅均价同比涨幅领涨全国，再次出台细则志在必行。预售价格网上申报的作用，第一，监管部门对房价具有指导作用，让房价回归合理，第二，加大房地产市场巡查监管力度，让房地产市场平稳健康的发展。,4月23日，媒体援引北京市住建委主任杨斌透露的消息，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，如果开发商不接受指导价，将不予发放预售许可证。杨斌补充指出，指导价主要是指，新盘取得预售资格的时候要报价，而报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。而对于政府将施行指导价这一举措，北京部分开发商表态会将开盘时间延后。据了解，目前因有涨价要求，而未获得楼盘预售许可证的楼盘有保利春天里、金融街融汇等。另对于该举措，相关业内分析认为，这种强制限价会降低企业的投资意愿，进而导致未来供应减少，房价上涨压力更大。,热点关注,北京拟对新盘施行指导价 违者不发预售证,解析:据国家统计局公布，全国大多数房价环比上涨，同比涨幅北京居首，作为政策参考指南的城市，将会陆续出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，拟对新盘施行指导或将成为可能，另外，广州住宅预售价格已经实施网上申报。,据悉，70个大中城市限购后，三、四线城市一度成为房企拿地扩张的热土。“这几年，陆续有大房企进驻赣州，拿地都很豪气，对我们本土地产企业的冲击很大。”周先生是赣州一家小房企的负责人，他告诉记者，大房企在赣州城区拿地通常一拿就是上千亩，其项目一旦推出市场，供应量都很大，直接大大挤压小房企的市场份额。而广东惠州也已经逐渐被大型地产企业“占领”。短短几年，惠州房地产市场上已汇聚了万科、中信地产、富力地产、保利地产、佳兆业、雅居乐地产、五矿集团等全国一线开发商。有数据显示，该市2011年商品房成交量仅为广州的31%，土地成交量却相当于广州的94%。而在全国范围内来看，某研究院数据显示，2009年以来，我国部分三、四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万8000万平方米之间。仅从2011年到去年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。,热点关注,惠州楼市被大房企“占领”土地储备重度饱和,解析：作为三线城市的惠州，房地产市场比较平稳，但是市场库存压力依然较大，截止4月24日，惠城区的库存面积达214万平米，需8个月左右的时间才能消化完，另一方面，房企陆续会加大推盘力度及房企土地储备充足，未来供应量依然较大。,据凤凰网报道，上周末，刚刚摘下湖南台我是歌手栏目“歌王”桂冠的羽泉、被誉为“铁肺歌后”的彭佳慧，以及爱情公寓女主角扮演者李金铭分别亮相惠州两大楼盘，为开发商的楼盘项目开盘助阵。过多几天，有“中国音乐教父”之称的罗大佑将前来惠城区水口某楼盘献唱。“五一”假期前夕，有了明星助阵，惠州楼市更显热闹。近段时间，明星营销似乎成为开发商一大营销“武器”，惠州楼市屡吹“明星营销”之风。业内人士指出，近年来明星走秀楼市在惠州越来越常见，很多开发商希望借着明星提高人气，扩大楼盘知名度，彰显开发商的实力。不过采访中，不少购房者认为自己可能去追星的时候顺便了解这个楼盘，但决定自己购买，还是要看楼盘的性价比。作为二三线城市的惠州，市民看明星不再需要跑到一线城市去了，近两年来不少开发商不惜重金邀请明星为旗下楼盘“吆喝”，而且有不少大牌一线明星也被邀请到了惠州。而且一开始邀请的多是演员和歌手，如今一些经济学家、电视著名时评家、理财专家等明星也在被邀之列。,行业动态,“五一”备战 楼盘大打明星牌,解析：五一临近，开发商邀请明星、经济学家时评家等，就是看中明星出席活动所带来的明星效应，增加楼盘的曝光率，聚集大量人气，从观众中挖掘出潜在购房者，为五一销量冲刺做好蓄客准备，另外明星营销，更多体现在“营”的层面上，而“销”层面的效应还有待观察。,信息时报讯报道，2003年广州新房预售均价为3888元/平方米，到2012年时已上涨至均价14044元/平方米，十年间涨幅高达261%。专家普遍认为限购限贷作用小研究认为，十年间，各类调控措施主要是针对购房者。但单方面抑制需求的调控是难以见效的，房价越调越涨便是强有力的事实证明。调查也显示，专家们普遍认为区域限购、户籍限购、银行限贷及提高二套房首付等限需措施作用有限，认为“作用小”及“没作用”的分别达到57%、46%、55%及60%。半数人认为房税会推高房价今年3月出台的新一轮调控，以二手房交易按转让所得征收20%个人所得税以及扩大房产税试点城市，引发社会高度关注。本轮调控更着力通过征税来抑制涨价，但依旧不为民众所看好，其中，认为开征房产税和二手房税会“推高房价”者，分别多达44%和53%。专家的看法与民众一致，过半数受访专家认为开征两项房税“弊多于利”，重要原因之一就是“会推高房价”，被选比例达67%。,行业动态,广州房价十年间涨幅高达261%,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,一级市场（挂牌）,惠州市本周土地挂牌4宗住宅用地，其中3宗在惠城区水口片区，1宗在惠阳，住宅用地地面均价为3770.72元/,其中GDJ2013-2地块地面价为12147.95元/，而该宗地有建筑物，建筑面积达26033，具有较大附带价值，提升该宗地挂牌地面价。,数据来源：中原数据监测系统,一级市场（成交）,惠州市本周土地成交6宗住宅用地，其中2宗在惠东县，2宗在博罗县，1宗在大亚湾。住宅用地地面均价为660.80元/,其中惠州市兄弟高登投资有限公司以总价7643万元获取平海镇南门海两宗地块。,数据来源：中原数据监测系统,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区成交,惠城区本周一手房成交551套，环比下降27%，成交面积达62167.78，环比下降27.11%；惠城区本周住宅成交551套，而2013年周均成交565套，回归周均成交线。,惠城区住宅成交走势图,2012年周均497套5684.8,2013年周均565套63123,惠城区成交明细,本周惠城区一手房成交汇总（不含经济适用房）。,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,大江北片区,惠城区片区成交明细,金山湖片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,龙丰片区,水口片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,河麦片区,东平片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,仲恺片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠阳区成交,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区本周一手房成交套数达181套，环比上升21%，成交面积达16545.95，环比下降10%；成交套数环比上升，而成交面积环比下降，主要原因在于成交主力户型趋向中小户型。,惠阳区住宅成交走势图,2012年周均168套15371.22,2013年周均184套17828,惠阳成交明细,惠阳区本周一手房成交以60-90二房产品为主，成交户型趋向中小户型；其中恒基御景华庭、鹏德N次方及御东华庭排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,博罗县成交明细,数据来源：中原数据监测系统,博罗县本周一手房成交205套,环比上升4.6%；面积26229.26，环比上升13.9%；博罗县本周商品房成交套数前三甲分别为东江新城、尚城国际及富力现代广场。,博罗县成交明细,数据来源：中原数据监测系统,博罗县,惠州市别墅成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠州市本周一手别墅成交16套，环比下降56.76%，面积4555，环比下降51.86%；本周别墅成交情况中，博罗县的五矿哈施塔特、皇庭壹號公馆及龙城一号领先全城。,惠州市均价情况,数据来源：中原数据监测系统,惠城区本周一手高层均价为6281元/，环比上升2%；惠阳区一手高层均价为4987元/，环比下降3%；博罗县一手高层均价4110元/，环比上升3%；惠州市（不含惠东县）本周一手别墅均价为9064元/，环比下降10%。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,本周项目动态,项目开盘龙光城,南五期别墅开盘，推84#89#，91#92#，96#100#，共计76套，推出面积18445.86,南五期别墅,项目加推情况,推出去化户型情况,热销产品原因：230-232的中间位相对热销，因为其价格相对于端头位较低，产品户型上差异不大。,滞销产品原因：261-264端头位相比中间位要稍微滞销，原因是价格相对较高，且户型差异不大，其中端头与中间价差较大的端头位更难去化，如96#价差为1492元/，端头相对滞销。,项目开盘龙光城,1.选房等候区,2.现场活动,3.现场美食区,4.内场选房情况,现场照片展示,前期认筹：85到访客户：约100批到访车辆：选房形式：按签到顺序选房，选定先得去化率：50%（监测截止时间：当天20点）,开盘亮点分析：采用电子开盘的方式，认筹、销控、认购书都电子化；各个功能分区合理，工作人员熟练流程和工作；客户按序号有序选房，现场井然有序；现场配合节目表演、糕点餐饮，营造热闹的氛围，提升现场人气；开盘不足分析：没有做好应急准备，电子开盘的过程中出现认购书打印信息错误的问题，导致认购书打印区拥挤；现场出现较多的游离客户。,项目开盘龙光城,项目开盘金榜山项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推出1栋108-142平米三房产品,项目开盘金榜山项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：项目拥有湖山稀缺资源、百年名校十一小学位，品牌大社区是实现热销的基础。本次推出的产品南北通透、方正实用，备受市场追捧。,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.排队客户,项目开盘金榜山项目,现场照片展示,前期认筹：261个到访客户：179批到访车辆：77辆选房形式：内解去化率：84%（监测截止时间：当天）,开盘过程亮点分析：以排队形式选房，现场选房节奏控制得当，制造现场选房紧迫感，卖压强，对逼定客户起到一起的帮助。开盘过程不足分析：财务区客户等待时间过长。,2.现场到访人群,4.内场情况,3.选房情况,