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清風明月,測繪常識,孟小虎,房地产测绘,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房 地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。,房产测量面积计算步骤,面积计算步骤:1、计算幢总建筑面积2、计算各套内建筑面积3、计算各套内建筑面积之和4、计算公摊建筑面积5、计算分摊系数6、计算各套内分摊面积7、计算各套内建筑面积（销售面积）8、验证,购房五证,购房注意事项；多看多选，合同签定细推敲。“五证”、“二书”。“五证”1、国有土地使用证 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证 4、建设工程施工许可证 5、商品房销售（预售）许可证“二书”1、住宅质量保证书 2、住宅使用说明书,面积计算基本概念,一、计算建筑面积的条件 1应具有上盖。2应有围护物。3结构牢固，属永久性的建筑物。4层高在2.20m以上（含2.20m）。5可作为人们生产或生活的场所。二、建筑面积的计算 1房屋建筑面积指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。三、套内建筑面积 1套（单元）内的使用面积2套内墙体面积3阳台建筑面积,四、共用墙、非共用墙 1商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积五、公用建筑面积 1两部分组成：一部分由电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。另一部分由套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。2计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积（整幢建筑物的公用面积）。3计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。4分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数 5计算分摊面积：分摊系数套内建筑面积（户）6销售面积：分摊面积 套内建筑面积（户）,测绘管理计算程序,一、出大证计算表程序 狐狸头测绘中心录入计算表单位产、私产录入业务宗号（0-0-0）申请人房屋座落地号幢号房号层数总建筑面积公式（输入计算过程）备注（填写楼层项目）保存打印输入（业务宗号、幢号）二、出房改计算表 录入计算表公房出售录入业务宗号（0-0-0）幢号申请人房屋座落地号层数总建筑面积或输入计算过程套内建筑面积套数备注（层、房号0000）保存下一套三、修改计算表（单位、私产计算表修改）、（公房出售计算表修改）业务宗号（0-0-0）重新计算修改保存四、倒算表：单位产、私产录入业务宗号（0-0-0）申请人房屋座落地号幢号层数总建筑面积计算公式（输入计算过程）备注（填写楼层项目）保存打印业务宗号,订报告次序,实、预测皮（实、预测）说明（实、预测）鉴定表（实、预测）大证计算表房改计算表（每页公摊倒算表）公摊说明（实、预测）各种说明（阳台全、半面积、门牌证明、变更说明）分摊认定表大证图院落图（一层大证图为代表，心标注代码、总建筑面积、左下角注地上几层，地下几层，共计几层）从地下到顶层图排序房改图（从地下到地上排序）测量号、房号对照表楼盘信息表分户信息表（非普通住宅（单套面积143以上）、普通住宅（单套面积143以下）、商业、地下室等）分户表。,二份报告:一份带皮,一份不带皮.,太原市宜钲测绘业务流程图,签订合同接受委托方测绘资料,实、预测绘计算,二级检查,内业制图,取批件报告（收费）批件报告交委托方,成果归档,成果报告房地局测管科一级验收批件,受理测绘业务,太原市宜钲测绘技术流程图,测管科放测量号、查图幅号,实预测、私产、房改测绘计算出成果报告,复核、审核,内业制图,取批件报告（收费）批件报告交委托方同时成果归档,成果报告测管科一级验收批件同时房产信息录入连网,测管科上地形图、微机成图,窗口约件,实预测订报告应注意的问题,1、顶层跃层房屋（测量号-房号对照表）。“层次栏”体现“楼中楼”如11层为跃层,“层次栏”应为“11-11跃”。2、复式房屋（测量号-房号对照表）。“层次栏”体现“楼中楼”如“层次栏”应为“1-2”、“3-4”等依次排列。3、顶层为跃式房屋。最上跃层部分不计层数。即总层数不包括跃层部分。4、总层数。即房屋的地下层数与地上层数之和。但要在“大证图”第一页左下角标注地下几层，地上几层，共计几层。如果整楼层次不同，“大证图”第一页左下角标注清单元层数。5、规划验收报告（规验）。“备注栏”地下室层高不够2.2m,标注实测尺寸。,1人防2车库3物业4未公摊用房只作登记中空（楼梯间）:住宅200公分商业400公分,不发证范围:,实预测报告资料,预测报告资料：1建设工程规划许可证(副本)2土地证及附图3建设工程规划红线图4门牌启用书5地形图,图纸资料：平、立、剖平面图（预测施工图、实测竣工图）,实测报告资料：1建设工程规划许可证(正本)2土地证及附图 3建设工程竣工红线图4门牌启用书5地形图6竣工验收备案表,实预测报告应注意的问题,1、顶层跃层房屋（测量号-房号对照表）。“层次栏”体现“楼中楼”如11层为跃层,“层次栏”应为“11-11跃”。2、复式房屋（测量号-房号对照表）。“层次栏”体现“楼中楼”如“层次栏”应为“1-2”、“3-4”等依次排列。3、顶层为跃式房屋。最上跃层部分不计层数。即总层数不包括跃层部分。4、总层数。即房屋的地下层数与地上层数之和。但要在“大证图”第一页左下角标注地下几层，地上几层，共计几层。如果整楼层次不同，“大证图”第一页左下角标注清单元层数。5、规划验收报告（规验）。“备注栏”地下室层高不够2.2m,标注实测尺寸。,测绘业务解释,一、受理测绘业务 即接受甲方委托的楼房测绘面积业务，乙方向甲方提供；营业执照（副）、资质证书、组织机构代码（副）、税务登记证复印件。二、签定合同接受委托方测绘资料 即甲乙双方谈妥楼房测绘面积意向（委托测绘范围、测绘工作日、收费标准、付款方式、甲乙双方责任等内容）。签订合同。乙方向甲方索取的资料：平、立、剖及变更平面图。预测（图测）。1建设工程规划许可证(副本)，2土地证及附图，3建设工程规划红线图，4门牌启用书，5地形图。实测。1建设工程规划许可证(正本)，2土地证及附图，3建设工程竣工红线图，4门牌启用书，5地形图，6竣工验收备案表。三、内业制图 依据甲方提供的平、立、剖平面图及相关资料，测绘技术员在熟悉图纸等资料的基础上，有疑问的方面，向甲方工程技术人员咨询，并根据房产测量规范图式（GB/T17986.2-2000）标准，进行房产分丘图（院落图）、分层图、分户图计算机数字化成图绘制。四、实预测绘计算 根据甲方楼盘施工进度及资料等具备情况，确定实预测绘计算。如预测绘：楼盘未施工或施工未竣工，根据工程规划图进行整幢面积测绘计算。提供的资料有：1建设工程规划许可证(副本)，2土地证及附图，3建设工程规划红线图，4门牌启用书，5地形图，6平、立、剖平面图。如实测绘：,楼盘竣工（竣工验收备案报告），根据实物测量结合竣工图进行整幢面积测绘计算。提供的资料有：1建设工程规划许可证(正本)，2土地证及附图，3建设工程竣工红线图，4门牌启用书，5地形图，6竣工验收备案报告，7平、立、剖平面图。并根据房产测量规范（GB/T17986.1-2000）标准，进行整楼的分层图、分户图计算机程序化、数字化计算房屋的面积。五、二级检查 房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。二级检查是在一级检查的基础上进行。顾名思义一级检查是作业人员自查、互查的基础上由专职或兼职检查人员按相应的技术标准和有关的技术规定，对作业人员的房产测绘成果进行的全面检查。二级检查在一级检查基础上，由专职检查人员、甲方有关工程技术人员对房产测绘成果再一次检查。六、成果报告房地局测管科一级验收 房地局测绘管理科是各房产测绘公司的业务成果审查、审批主管单位。对房产测绘成果在二级检查的基础上进行一级验收。即对房产测绘成果和有关资料进行审查、实物的实地复核，最终批件的一级验收。七、取批件报告（收费）批件报告交委托方 成果报告批件后，告知委托方，取批件报告同时按物价局规定收取测绘费用。八、成果归档 批件报告和有关资料（复印件）测绘公司存档备查。,共有建筑面积分摊级别内容,申请单位:幢号:坐落:时间:,测绘作业员:复核:审核：说明：1、有预分摊备注栏 2、楼梯走跨跃备注栏 3、其他 4、测绘作业员第一手资料是关键,房產建築面積計算 記憶口訣,套内墙体全计算外墙隔墙量中线阳台区分封闭否封闭全算半封半量具离地一米二阳台应测底平面本楼共用本楼算多楼使用不能摊 THE END THANKS MADE BY:MENGXIAOHU NOVEMBER,2009,