008年合肥凤凰城项目写字楼住宅价格定价报告46.ppt

凤凰城写字楼&住宅价格预判,写字楼市场特征、发展趋势代表个案资料价格预判客群研判策略建议,本部分将主要研究以下几个问题合肥写字楼市场特征、发展趋势写字楼的价格预判？写字楼的目标客户是谁？写字楼面向需求的市场机会点在哪里？,合肥写字楼发展阶段,起步较早，发展缓慢。,在售项目,建成项目,规划项目,合肥写字楼市场区域划分图,合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前供应量逐渐加大；区域划分：以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大附近的南七区域；中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边；写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布，基本和目前商业分布区域一致；城市外围写字楼逐渐增多，如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。,分布特征,供求状况,目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近250万平方米。而投入使用的高品质的尚无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：因此2006年后市场出现大批写字楼上市，体量近百万方。,目前合肥写字楼市场需求分析,2007年是写字楼价格分水岭，之前价格上涨缓慢；2007年之后价格上升幅度加大,租售价格,产品研究,36部电梯。基本配备了中央空调。停车位比以前也显著增加。开始采用环保、节能的高科技型材料，如财富广场二期LOW-E玻璃。,电梯：以合资品牌为主，奥的斯、三菱较多；普遍存在数量不足，上下班拥挤现象。车位不足：1）车位主要以出租为主，用于出售的比较少。2）地下车位数量多于地上车位，并且租金相对较高。,内部配套方面注重对内部配套。在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等，以满足将来业主的商务需要。,环境设计方面在设计时开始引进专业环境规划公司，在楼盘中导入小区景观和建筑景观，如空中花园、裙楼顶层花园等，,2007年后合肥市写字楼市场进入飞速发展阶段，各区均出现大批写字楼面市，档次参差不齐；,随着合肥经济大发展，市场需要大批写字楼，尤其是高品质的写字楼，财富广场的出现，满足市场所需，去化火爆；,合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。,高品质写字楼必将得到市场追捧，并可以有效提升价格，带来最大利润。,结论,新城国际开发商：安徽基石置业有限公司物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯地理位置：东流路潜山路预计使用时间：1期2008.10，2期未定；建筑面积：总建筑面积约200,000平方米，1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米；2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米；标准层面积：1期约1,800平方米空调情况：中央空调；电梯情况：8-三菱/栋车位数量：1期共1,339个；层数：1期2栋23层，2期1栋33层写字楼和1幢商业；层高：净高2.8米得房率：67%供水系统：没有热水,重点个案研究,销售时间：预计2007.5售价：2006年均价5,500元/平方米，每层差价基本在50-100元/平方米左右，最高5,800元/平米；面积范围：120-180平方米；车位价格：租售未定；物业管理费：3-5元/月平方米；装修情况：好；生态空间：无主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高，15米挑高大堂，定位于合肥最高级别写字楼；,绿地蓝海开发商：安徽绿地集团有限公司物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯地理位置：东流路潜山路预计使用时间：未定；建筑面积：总建筑面积约200,000平方米，1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米；2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米；标准层面积：1期约1,800平方米空调情况：中央空调；电梯情况：8-三菱/栋车位数量：每100配一个；层数：1期2栋23层，2期1栋33层写字楼和1幢商业；层高：净高2.8米得房率：70%供水系统：有热水,销售时间：2007售价：2007年均价6,300元/平方米，每层差价基本在50-100元/平方米左右，最高5,800元/平米；面积范围：120-180平方米；车位价格：租售未定；物业管理费：3元/月平方米；装修情况：好；生态空间：无主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高，10米挑高大堂，豪华气派,均价约在40007500元/左右。地段、品质、硬件配套、物业管理差别导致其售价差,推广均以自身形象或者地段吸引目标客户，未出现市场成熟发展阶段集聚型办公物业。,两种去化：一是开发上利用关系营销、争取大客户，二是分隔中小户型，,售价,去化情况,入住企业,小结,本部分将主要研究以下几个问题合肥写字楼市场特征、发展趋势本案的价格预判？本案目标客户是谁？本案面向市场的机会点在哪里？,价格测算,测算方法1、同期静态类似项目比较法2、租金收益法结合以上两种方法，根据合肥本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。,具体内容根据本项目的特征，特选择目前在售的、与本项目有较大可比性四个项目：置地投资大厦、财富广场二期、金座、新城国际与本项目进行类比分析，假设本项目的各项目指标为100，低于100表示该子项比本项目差，高于100表示该子项比本项目好。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出。,项目综合比较表,综上所述,本项目现售市场价格可初定为:5530元/平方米，取整为5500元/平方米。,价格修正,租金回报修正,合肥目前写字楼的租金回报年限一般为12年,目前本项目区域内无写字楼作为参考，参考高新区香格里拉租金，预期未来租金35-40，取平均值，37.5元/平方米/月,售价=月租金*12个月*回报年限=37.5*12*12=5400元/平方米,与以上通过市场方法计算相差100元/平方米。考虑到合肥写字楼未来市场看好，租金未来看扬，故不做修正。仍定为5500元/平方米。,本项目建议入市价为5500元/平方米，力争整体均价5700元/平方米。,本部分将主要研究以下几个问题合肥写字楼市场特征、发展趋势本案的价格预判？本案目标客户是谁？本案面向市场的机会点在哪里？,主流客户的样本,类似项目的客户群体,同期项目的客户群体,新都会广场香港广场财富广场新城国际,客群研判,行业分类标准根据国家统计局对于行业划分的标准，我们划分了如下几种行业分类：,客群研判,图1：合肥市写字楼入住客户所属行业比重,从合肥市写字楼入住客户所属行业比重图中，我们可以看出，综合类企业成为合肥市写字楼客户的主流，,客群研判,01,02,02,此类客户是市场需求的主力。可保证项目的顺利去化；,项目所在区域商贸业发达，存在大量需求的客户,本项目所处位置对外资等高端客户的吸引力相对较小。,根据可比项目客户群体的研究，结合本项目所处位置的特点。我们认为，电子、物流、商贸、咨询类行业是项目客户方向的重点。支持我们这样判断的依据主要有：,客群研判,本部分将主要研究以下几个问题合肥写字楼市场特征、发展趋势本案的价格预判？本案目标客户是谁？本案面向市场的机会点在哪里？,常规模式下的客户分布,策略建议,基于客户需求研究下的销售策略比较：,由于合肥整体经济格局的制约，集团性落户大企业、地方成熟性企业数量并不多，大客户数量有限，开发潜力不大。而分隔中小户型，争取投资性客群。吸引大量有闲散资金的投资者，应是项目销售的重点，建议本案采取分割与整体销售相结合的销售策略,策略建议,目前合肥写字楼面积分割上40近千平方米不等。定位高端写字楼以大客户为主，坚持采取整层或者半层出售模式结合小面积散户出售，如财富广场二期、金座。,分割面积研究,策略建议,分割具体建议,当然，任何类型的客户都有其独特的需求特点，这就要求我们必须制定灵活的营销策略及适度超前的营销方案，以适应不断变化的市场需要，发现新情况，解决新问题，最大限度地满足不同类型客户的需求，从而最终实现市场营销追求利润最大化的目的。,策略建议,本部分将主要研究以下几个问题区域板块特征未来价格预判,本部分将主要研究以下几个问题区域板块特征未来价格预判,本案,竞争区域,追赶目标,潜青板块均价3800元/,黄潜望板块均价4400元/,思考问题：为何地段对称两区域，价格相差600元/？,板块对比,导致两板块价格悬殊分析：1、市政：潜山北路同南路相比，修建时间较晚，区域商品房起步晚；2、学区：潜山南路大部分楼盘同区重点50中签订协议，属于50中学区；3、楼盘档次：黄潜望楼盘以新华学府、大溪地为代表，通过产品规模、档次、包装塑造了区域的高端形象，随后开发的楼盘如汉嘉等，不论产品符合，在包装推广上均走高端路线，保持了产品的高价位并得到市场认可；潜山北路虽然拥有颐和花园类型楼盘，但该楼盘较为低调，缺乏引领区域的号召力，因此区域档次没有得到有效提升；同时后期开发的楼盘如龙凤家园、龙居山庄，缺乏包装意识，给人较低档的感觉，反而影响了整体区域形象，一直以来潜青板块在市场中属于低端板块，区域价格偏低。结论：市政建设问题已经解决；学区可以通过替他途径解决；因此通过产品档次和包装提升区域档次，带动价格提升是刻不容缓组要解决的问题。,未来项目目标：力争赶上黄潜望板块均价建议：在打造高产品力的同时，在形象包装上下功夫，通过包装打造项目高档形象，吸引城市中高端客户。,本部分将主要研究以下几个问题区域板块特征未来价格预判,价格预判：按照预期目标，同黄潜望楼盘进行比较，进行半年后价格预判,设定目前区域楼盘可以达到75%水平，区域价格为：(4200/74.5%+4800/79.5%+4500/76.57)/3*75%4400元/，根据目前黄潜望区域价格涨幅，预计未来半年价格涨幅在5%-10%左右，取其平均值8%本项目半年后入市价格约4400*（1+8%）4750元/,价格预判,附部分区域楼盘资料：新景花园,龙凤嘉园,凤凰城.家家景园,四栋房子,燕园,