固始房地产市场调研报告 41页.ppt

固始房地产市场调研报告,目 录一、宏观环境概述 1.1 固始县概况 1.2 城市发展规划 1.3 经济发展环境二、土地市场概况 2.1 2011年国有建设用地供应计划三、房地产市场分析 3.1 固始房地产市场概况 3.2 固始房地产市场特征四、区域板块调研个案 4.1 城西板块概况及个案 4.2 城南板块概况及个案 4.3 城东板块概况及个案 4.4 怡和新城区域概况及个案 4.5 凤凰新城区域概况及个案 4.6 老城区域个案,1.1 固始县概况,固始县，位于河南省东南端，系豫皖两省交界、华东与中原地带交融处，属信阳市。南北最长94.16公里，东西最56.19公里，总面积2946平方公里。总人口172万，是河南省人口第一大县。,一、宏观环境概述,固始区位优势明显，交通便利，既是郑州、武汉、南京、上海大经济圈的内腹地，又是“东引西进”和“豫沪合作”的桥头堡。紧靠京九铁路，国道312线、省道204线、216线及宁西铁路和信叶高速公路穿境而过，构筑了固始四通八达的出县出省大通道。固始县是河南省五个重点扩权县之一、河南省五个规划建设的区域性中心城市之一，享有与省辖市相同的经济和部分社会管理权限。县域经济基本竞争力连续六年跻身中部百强县（市）。,1.2 城市发展规划（1）,2007年，固始县县城总体规划（20062020）通过评审，确立了中心城区面积和城市人口双“50”的发展目标。截止2010年年底，固始县城区面积39.5平方公里，较上年增加2.5平方公里，城镇化率35.3%，较上年提高了3.1个百分点，但整体低于2010年全省39.2%的城镇化水平3.9个百分点。城区人口37.3万人，比上年增长1.5万人。,对比不同时期固始县城区地图可明显看出，固始县城区扩张呈现以南北向延展为主，兼顾城市东西向拓展的扩张态势，城区建设四面开花，豫皖区域性中心城市规模初步显现。,2011年，固始新区的建设，按照“南北提升、西引东进”的基本思路，以固淮高速建设为契机，利用高速路口离县城城关仅有六公里的优势，计划在城市西部规划建设产业集聚区和大型商贸物流园区。按照完善功能的要求，着重学校、医院、市场等公益服务设施配套建设，加大城区绿化、亮化、美化力度，积极推动公园一号、东方威尼斯、日出东方二、三期工程、府邸花园等城南精品住宅小区建设，努力提高城市品位，打造宜居、宜业、宜商的区域性中心城市。,一、宏观环境概述,1.2 城市发展规划（2）,2011年，固始县住建局确立了到2020年实现城市建成区面积80平方公里，城市人口80万人的规划发展目标。在城市基础建设方面：将对陈元光路西段、秀水路东段、将军路南北段、红苏路南段、黄河路西延伸段（产业集聚区区间道路）、蓼北路进行改造升级；推进背街小巷集中改造整治；完成城南新区几条主干道路的铺设通车。在旧城改造方面:把城中村改造纳入城镇发展规划，全面完成城中村改造修建性规划编制，积极引导城区规划区内房地产项目向老城区倾斜，开展经济适用房配建工程（原则上配建比例控制在15%左右），将廉租房建设和旧城改造、棚户区改造相结合，逐步实施城关镇叶庄子城中村改造、城关镇被服厂区开发（旧城改造）、外贸局、房管所家属院开发（老城棚户区改造）；推进陈元光路东段（二里井城中村改造）、汽运公司厂区开发（老城棚户区改造）项目。在房地产行业管理方面;严格城乡规划管理，严查未批先建、批少建多、批低建高、改变造型等违法建设行为，坚决遏制乱搭乱建、突击搭建等违章行为；进一步加强商品房预售许可后至正式销售办证前的管理，实行网上合同备案，预登记管理，继续推进房地产交易与权属登记规范化管理，打击房地产非法销售和欺诈行为，规范房地产市场秩序；适时建立大型房地产中介服务超市，营造全县房地产业公平竞争、有序发展的环境。2011年经济适用房计划完成20000，廉租房计划完成67500（1350套），公租房比照完成100套。,一、宏观环境概述,1.3 经济发展环境以农业经济为基础，工业初级加工为主导，劳务经济支撑第三产业的发展格局,一、宏观环境概述,2.1 2011年国有建设用地供应计划,固始县2011年国有建设用地供应总量为137公顷，其中商服用地50.2公顷，工矿仓储用地38.66公顷，住宅用地38.15公顷（其中：廉租房用地2.2公顷），其他用地10公顷。,二、土地市场概况,3.1 固始房地产市场概况（1）,固始县房地产市场主要由两大片区、四大板块构成，其中两大片区是位于王审知大道（老312国道）以北的凤凰新城大区、新312国道以南的怡和新城大区；四大板块以王审知大道，中山街，蓼城东路及淮河路为界，分为城东，城西，城南及老城区四个板块。,三、房地产市场分析,3.1 固始县房地产市场概况（2）,从固始县历年房地产投资额走势来看，投资额虽然不断增长，但增幅却呈现下降趋势，房地产投资额增速趋缓。究其主要原，与固始县多元化的房地产开发建设形式有关，特别是私人建房在价格和建设的灵活性方面，都较大的影响了规模化商品房开发建设的正常秩序，从而导致企业对规模化开发房地产市场供需信心不足，投资额增幅不断减小。,三、房地产市场分析,3.1 固始县房地产市场概况（2）,三、房地产市场分析,从上表可以看出，在经历了2008年商品房销售低谷之后，2009至2010年的固始商品房销售市场呈现回升态势，但整体仍未恢复至2007年的正常状态，住房需求增长乏力。固始县作为全省的劳务输出大县，劳务经济在第三产业中的支撑作用明显，特别是对房地产业的需求市场带来了新的发展契机，但也应该同时看到，不断外出务工、创业的人群同样庞大，住房需求市场虽由劳务经济拉动，但也受到务工、创业人员不断外出的影响导致本地住房需求的净增长缓慢。,3.2 固始房地产市场整体特征,土地一级市场供应充足，二级市场交易活跃；房地产开发建设形式多样，开发秩序混乱。伴随着固始县区域中心城市的发展定位，城区框架不断拉大，土地一级市场储备充足，土地二级市场交易活跃；拆迁安置土地、建设置换土地、私人联合购地等土地供应渠道的多样，导致房地产开发建设形式多元化：合伙建房、私人建房及小产权房等成本低廉的“小开发”与商品房开发并存，开发秩序较为混乱。商品房供应梯度明显，高层住宅渐成市场主流。固始县商品房供应可分为两个等级：一是小区规模性建房，二是私人建房，价格梯次相差近千元，商品房供应梯度明显。从调研的情况来看，无论是私人建房，还是小区规模性建房，高层，小高层住宅已经渐成供应主流。正规商品房与私人建房不平等竞争，产品同质化竞争激烈。大量的城镇私人和合伙建房，在经营方式，资金来源、管理和开发成本上都远远灵活于正规的房地产开发商。因而在房地产开发的市场上，使正规的房地产开发企业处于不平等的竞争地位。从目前的市场销售情况来看，110-140平方米的三房两厅是目前市场上最为畅销的户型。两室一厅或小户型产品则受传统消费习惯直接影响，市场供应相对不足，导致了固始房地产市场同质化竞争较为激烈。如何在户型创新及产品配比方面满足不同购房客户的需求，而非围绕单一的购房客户群体过度竞争，进一步细分目标客户市场，是目前固始县开发企业亟待解决的问题。房价涨幅过快，市场预期基本良好。根据相关统计数据，2010年7月份，固始县私人建房价格尚在1300元/左右，小区商品房也仅在2000元/左右。而到了2011年一季度，固始县私人建房价格上涨至2000元/左右，小区商品房价格也升至均价3200元/，自2010年8月份起至2011年一季度，固始县房价涨幅超过50%以上，月均涨幅超过6%，整体房价涨幅过快，但从销售情况来看，市场预期基本良好。,三、房地产市场分析,4.1 城西板块概况及个案,城西板块主要以王审知大道，黄河路，蓼北路及蓼城大道三横两纵四条道路构成，区域内房地产项目主要集中在王审知大道及黄河路两侧。该区域生活，教育，医疗配套不完善，但交通便捷，蓼城大道，黄河路，蓼北路是固始县南北向和东西向主干城市道路，王审知大道为老312国道，通达全县。区域内在售项目有香樟苑2期项目，政和玉花苑3期项目，刚入市的项目有雅致景都，此外还有沿王审知大道及黄河路一侧分布的小体量在售多层私人建房。已建成的入住的项目有香樟苑1期，政和玉花苑1期，2期，汇嘉铭苑等，均为多层住宅。,四、区域板块调研个案,城西板块-部分指标对比,从上表对比来看，城西板块区域，多层住宅价格区主要集中在2600元/左右，小高层、高层住宅价格区间主要集中在3500-3700元/,高层及小高层物业价格上涨趋势较为明显，未来市场供应将以高层,小高层项目为主。在户型面积设置方面，两房两厅户型面积主要集中在96-106；三房两厅户型面积主要集中在110-140，同时也是主力户型；四房两厅户型面积设置主要在140 以上。,四、区域板块调研个案,城西板块个案-香樟苑,开发商：信合建设投资集团地址：黄河路与蓼城大道交叉口总占地：240亩总建筑面积：26万容积率：1.62绿化率：38%销售价格：二期高层住宅销售价格3600-3700元/主题定位语：22万平方米纯生态成熟花园社区项目概况：社区内配套香樟苑幼儿园、万家乐超市、天下行健身俱乐部、社区医疗保健中心、电子监控系统等。目前在售为二期高层住宅及一期临街底层商业。,四、区域板块调研个案,城西板块个案-雅致景都,地址：黄河路王审知大道交叉口向西500米路南，总占地：27亩，物业形态：17.5层高层，多层住宅，临街底商，销售价格：项目目前接受咨询中，预计售价3500-3600元/，多层及临街底商 价格未定，主力户型面积：117-129三房两厅，147四房两厅，项目概况：项目共计7栋住宅楼，其中4栋17.5层高层，3栋多层，其中1栋多层为拆迁安置房，社区内配套水系景观，地下车位。项目目前售楼部刚刚开放，工地尚未开始正式施工。预计年底开盘，小三房户型设计有入户花园，大三房及四房送楼台花园。交房日期：预计13年交房。,四、区域板块调研个案,城西板块个案-政和玉花苑,开发商：固始政和房地产开发有限公司项目地址：蓼北路西段武装部南侧总占地：208亩，总建面：20万容积率：1.46绿地率：39%建筑密度：29%主力户型面积：106两房两厅，120-135三房两厅销售价格：多层均价2600元/,一层车库售价2788元/项目概况：一期，二期已经交房入住，三期项目1-10#多层住宅楼已基本竣工，销售率45%左右，三期预计年底交房。,四、区域板块调研个案,4.2 城南板块概况及个案,城南板块房地产项目主要集中在成功大道，陈元光大道，蓼城大道，中原路，及蓼城东路沿线，是目前固始县房地产开发项目最为集中的区域。区域内县政府，根亲博物馆，公安局等行政事业单位较为集中，规划建设起点高，是目前固始县重点发展建设的政务新区，同时也是高端房地产项目较为集中的区域。区域内在售项目有成功花园、天福首府公园、金府苑、瑞丰家园项目，入市即将销售的项目有佳旺汇香苑、日出东方二期、府邸花园、唐城美景项目，尚未入市项目有根亲府邸、颐养老年公寓项目。区域内物业形态有多层、花园洋房、高层、小高层，底层商业街铺等，从调研项目情况来看，未来高层，小高层供应将成为区域供应的主要物业形态。区域内多层项目价格主要集中在2200-2400元/,高层，小高层住宅价格均价3500-3600元/。高层住宅价格上涨趋势明显。,四、区域板块调研个案,城南板块-部分指标对比,四、区域板块调研个案,城南板块个案-天福首府公园,开发商：天福集团、恒康地产项目地址：成功大道东段南侧全程代理：好邦中国总占地：200亩总建筑面积：26万容积率：1.95户型面积：三房两厅97，118，124-126，四房三厅142 销售价格：多层洋房2890-4100元/,均价3500元/,主题定位语：根亲公园地中海风情城邦项目概况：分三期开发，一期12栋五层洋房，3栋11层电梯洋房，一期一批推出190套7栋多层楼，五万元定房，基本售罄，一期二批5栋洋房目前交1000抵5000认筹中。预计12年9月份交房，二期为高层电梯房，三期为五星级酒店及高层住宅。项目点评：该项目主推花园洋房、科技住宅这一固始房地产市场目前没有的概念，在户型设计方面，推出了固始唯一的赠送使用面积的创新户型，吸引市场关注，在主题定位及产品的创新方面一跃成为目前引领固始房地产市场的标杆。,四、区域板块调研个案,城南板块个案-日出东方二期,项目概况：项目一期已经建成入住，二期项目共计18栋小高层，4栋17.5层高层，1栋独立商业，预计12月分开盘，6月份开始二期一批12栋小高层认购，凭自有10万元定期存款单排号，另有地下车位300个左右。目前建设至打基础阶段。项目点评：该项目较为注重项目建筑外立面的细节处理，一期项目建筑风格简约、大气、注重细节，板式高层的高舒适度设计，为二期的项目销售树立了良好的市场口碑。,开发商：固始上一房地产开发有限公司项目地址：陈元光路中段，县政府西邻总建筑面积：17万物业形态：小高层，高层，独立商业户型面积：105-143 三房两厅销售价格：二期预计售价3500-3600元/,四、区域板块调研个案,城南板块个案-金府苑,开发商：固始县海鹏房地产开发有限公司项目地址：固始中原路南段物业形态：高层住宅，临街底商户型面积：100 两房两厅 126-129 三房两厅 133-148 四房两厅 198-245 顶层复式销售价格：均价3450元/项目概况：整体6栋18.5层高层住宅，目前处于尾盘销售阶段，一期已经入住，二期6月份开盘，销售率约为70%左右，预计12年年中交房。商铺尚未正式销售，价格未定。,四、区域板块调研个案,城南板块个案-成功花园,项目地址:成功大道与中原路西北角开发商：个人物业形态：多层，临街底商户型面积：三房两厅126128 四房两厅140 项目规模：占地20亩，一期10亩，建筑 面积约1.2万销售价格：一至四层2600元/，五层2200元/，六层1700元/，可分期，间隔3个月。首付6070%。,项目地址：成功大道与蓼城大道交汇处东南开发商：个人物业形态：多层住宅，临街底商户型面积：三房两厅140销售价格：均价2200元/，三层2480元/，四层2380元/，一次性付款。基本售罄。,四、区域板块调研个案,城南板块个案-瑞丰家园,开发商：固始中远实业有限公司，项目地址：蓼城东路与成功大道交汇处北100 米路东物业形态：多层，临街底商，小高层销售价格：均价2100元/，一到三层2190元/，四层1890元/，五层1790元/，六层1390元/，车库2190元/，5-7万元一间，门面6500元/，优惠措施：一次性2个点，分期无优惠，户型面积：97两房两厅 102130三房两厅项目概况：尾盘，一期三栋多层已经交房入住，二期原计划建设多层及别墅，现改为两栋小高层。目前尚未动工。预计12年年初入市。,四、区域板块调研个案,城南板块个案-府邸花园,开发商：个人项目地址：根亲花园广场西侧物业形态：多层，小高层总占地：52亩，一期约15亩，建筑面积：一期5万容积率：1.39户型面积：102两房两厅 120150三房两厅销售价格：预计4000元/项目概况：项目紧邻根亲花园广场西侧，项目往北一路之隔即为固始县政府，向南即为固始县成功高中，公安局、气象局、博物院、图书馆近在咫尺，地理位置十分优越。目前项目一期基本封顶，据说未售已被订购一空。,四、区域板块调研个案,城南板块个案-佳旺汇香城,开发商：佳旺房地产开发公司项目地址：陈元光大道县政府西侧总占地：66亩总建筑面积：15万容积率：3.2绿化率：36%物业形态：高层住宅，临街底商户型面积：两房两厅83102 三房两厅114、123129、137销售价格：未定，预计12月份开盘，目前至接受 意向登记。项目概况：总户数952户，10栋高层，其中2栋16层，6栋17.5层，2栋22层，除16层一梯两户设计之外，其余8栋为两梯三户，12年年底交房，停车位480个。,四、区域板块调研个案,城南板块个案-唐城美景,开发商：固始县顺福房地产开发有限公司项目地址：成功大道与蓼城大道西南，成功高中 南侧总占地：70亩物业形态：9.5层高层，17.5层高层，两梯两 户，户型面积：133139三房两厅 143两房两厅销售价格：预计35003600元/项目概况：一批六栋高层。工期预计两年。目前项目尚未动工，预计年底入市。项目紧邻成功高中，交通较为便捷。,四、区域板块调研个案,城南板块个案-根亲府邸、颐养老年公寓,四、区域板块调研个案,4.3 城东板块概况及个案,城东板块主要集中于蓼北路东段沿线，王审知大道东段沿线。该区域为固始县老城居民主要聚集区域，商业，金融，医疗，教育，交通，生活配套齐全，批发市场林立，同时该区域也是固始县商业地产项目相对较为集中的区域。区域内在售项目有唐朝风情街，水云居国际城，刚入市的项目有温州国际商城，已经清盘的项目温州俏吧街，同时，在蓼北路东段沿线和王审知大道东段沿线还分布着大量的私人建房项目，这些私人建房一层大都设置为临街底商，水电齐全，户型面积几乎清一色的130-140的三房两厅，售价1500-2200元/不等。区域内在售楼盘项目以多层为主，住宅价格2500-2800元/左右，独立商业项目一层商业价格7200-7600元/。,四、区域板块调研个案,城东板块-部分指标对比,四、区域板块调研个案,城东板块个案-水云居国际城,开发商：固始广信实业有限公司项目地址：蓼北路东段路南，史河西岸全程营销：世华地产机构总建筑面积：22万，一期7万多层户型面积：两房两厅81，三房两厅123，142，车库20-30,临街底商100 左右销售价格：均价2500元/，一到四层 2600元/，五层 2200元/，六层阁楼1000-1300元/，车 库1800元/,商铺价格4950元/优惠促销：五六层双节特价，免水电开户费，一层到四层购房即减免2万元，送太阳能热水器，两千元 装修款。一次性，可分期，期限免息一年。首付6070%，项目概况：项目后期建设有小高层住宅及高层大酒店。配套有幼儿园，水系，健身器材，物业费0.4元/月，地下室900元/，,四、区域板块调研个案,城东板块个案-唐朝风情街,开发商：固始星辰房地产开发有限公司项目地址：蓼城北路东段友谊路（回民小学旁）定位语：固始一站式副食品采购基地户型面积：商业单间50-60，住宅三房两厅121，销售价格：一层商业均价7400元/，二层商业可隔成102-108两房住宅，且不单卖，价格2800元/住宅2500-2600元/，项目概况：一层门面79间，住宅一次性付款，不按揭，目前仅余121。商业销售率50%左右，住宅销售率90%左右。,四、区域板块调研个案,城东板块个案-温州国际商城,开发商：远大集团项目地址：固始县史河路中段总建筑面积：20万定位语：20万超大型一站式综合批发商业航母销售价格：未定，项目概况：项目目前正在进行土地整理，预计年底开始动工。目前接受项目咨询阶段。产品、招商及销售政策均未确定。,四、区域板块调研个案,4.4 怡和新城区域概况及个案,怡和新城区域位于新312国道以南，怡和大道沿线，区域整体由新怡和集团整体运作开发，在售房地产项目有怡和风情商业街，怡和都市庄园，怡和书香门第，怡和锦绣花园和怡和城南壹号五个项目，沿怡和大道，怡和集团还投资建设了永和实验小学，永和幼儿园，并已经投入运营，还有固始第四中学和职业中专等教育配套相对齐全，但生活配套匮乏。该区域目前仍旧处于待开发完善阶段。在整体的土地开发运营管理方面，怡和集团划定专门区域针对固始私人建房的居住习惯予以满足。这些地块多集中在区域内已经建成道路两边，个人购买地块一般分为3.5米宽，进深13-15米的单幅地块，单价大约在2500-3300元/，当然，也可以整块地购买，亩单价100万元。区域内在售项目物业形态较为丰富：有联排别墅，多层住宅，独立商业街，高层，小高层住宅，均为新怡和集团开发建设，小高层价格主要集中在27003700元/左右。,四、区域板块调研个案,怡和新城区域个案-怡和城南壹号,开发商：新怡和集团项目地址：怡和大道与永和大道交叉口总建面：约20万,一期推出7万容积率：1.7绿化率：43%户型面积：三房两厅113138，141149 四房两厅157197，五房三厅181-200销售价格：均价3000元/，最低价格2700元/,最高价格3700元/.优惠：目前购房按揭优惠6个点。,四、区域板块调研个案,怡和新城区域个案-都市风情商业街,开发商：新怡和集团项目地址：怡和大道与永和大道交汇处东北角全案代理：北京天安伟业商业管理咨询有限公司销售价格：未定，目前交5000元抵10000元意向排号中，预计12月份开盘项目概况：综合性商业街，单间铺面面宽4米，进深12米，层高3.8米，上下两层，可划分面积70-300，主力是80-90商铺，由临街的a、b、d栋围合商业街和c栋三层独立商业组成。独栋商业一层规划为超市，二三层为固始首家电影院，大地院线。项目基本封顶。,四、区域板块调研个案,怡和新城区域个案-怡和锦绣花园,开发商：固始三合置业有限公司项目地址：怡和新城南干渠路与新二街交汇处项目概况：该项目目前具体的项目规划方案尚未确定，只对外销售临路的地皮，单间地皮面宽3.5米，进深13米，单块地皮售价根据位置不同，价格在8-15万不等。成块土地按100万元/亩价格对外出售。,四、区域板块调研个案,怡和新城区域个案-怡和都市庄园,开发商：新怡和集团项目地址：怡和大道与永和大道交汇处东200米路北物业形态：联排别墅户型面积：239（7米开间），329（10米开间）销售价格：一房一价，价格区间3300-3500元/项目概况：目前项目基本封顶，正在进行外部墙面施工阶段。,四、区域板块调研个案,4.5 凤凰新城区域概况及个案,凤凰新城区域是目前固始新城区扩建最具规模与形象，发展较为成熟的新城区域，自王审知大道以北区域内目前已经建成凤凰大道，信合大道，东起淮河路，西接蓼城大道，区域内已经建成的房地产项目有湖畔春天一期、二期，信合金色阳光一期，凤凰新城，除此之外，沿凤凰大道及信合大道两侧还有大量私人建房，是除城东板块之外，固始县私人建房数量最多的区域。区域内目前除私人建房为多层之外，市场已经进入高层为主的物业供应，在售的金色阳光二期项目，湖畔春天三期项目均为小高层、高层住宅，即将入市的蓼城美景、和谐园、湖畔豪庭项目均为高层住宅。区域内房地产项目销售价格主要集中在3400-3700元/左右，最高价格接近4000元/，私人建房销售价格均价也在2200-2500元/,区域内教育，医疗，生活配套相对较为齐全，也是目前固始县建设最为成功的新城示范区域。,四、区域板块调研个案,凤凰新城区域个案-湖畔豪庭,开发商：固始县大自然房地产开发有限公司项目地址：凤凰大道中段代理商：南京苏帮。总占地：40亩总建面：6万物业形态：多层，小高层，临街底商户型面积：三房两厅128，四房两厅148，具体户型面积尚未确定。销售价格：未定项目概况：临街商业三层，预计调整后的规划为四栋18层高层，一梯两户设计。项目目前尚未施工。,四、区域板块调研个案,4.6 老城区域个案-中山大街财富广场,开发商：重庆天宇实业集团项目地址：中山大街小商品市场正对面物业形态：底层商业，16层商住楼户型面积：一房一厅50；三房两厅108 130销售价格：一期商住楼住宅812层30803300元/,已售 罄，1316层价格4180元/,95折优惠。项目概况：底层两层商铺整层出租，租金未定，二期高层住宅楼住宅价格预计4000元/以上，底层两层商业未定租售，一期预计交房时间为年底。二期未定。,四、区域板块调研个案,谢谢！,