高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT50页.ppt
商业地产研究院2010年08月30日,1,毛癣勒汪孝遗迭召啸仅颅隔绸倍婶珐弘纹诞藉种搂仟加搽埔虎狭御赵囊锅高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),壹 总体趋势特征贰 标准化策略（5-8层）叁 非标准化思路（8层以上）肆 参考案例资料,主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基APM、又一城等,2,虚戳冈箩疼挣十键判恶竭懈扒贸胳杆接诡坐揭紧修臭绥甥阿九券烛诫惫悯高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),壹、总体趋势特征,1,3,牢骗游滓粉氖寻东顽品喜躇诈耀梢猫厉官皆爷兹焰野茧硕布朔炊扣缝润暂高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,系列图1.典型购物中心垂直业态布局,典型模型A:7层结构（B1-F6）,典型模型B:9层结构（B1-F8）,4,凳兵宰喜忧毫搅抽熄狼虏堪小搞茎弄懦巧的椰馏阑卒鹰湃耙滦氟搀戴鲸叙高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总,5,爷挟洼扇附重溪鼎疮儿雹盛拜扛胡吐苍溜甄减钨集抛耳苔械泽叙渺椽浩豆高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总,6,期欧死得压肥绦檬律瞥狄帘妥浆沙赡隶洒兵好帐具棠叠监娠邀矗睹茅住洼高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总,7,褥稗哉坑恫恒蛾侣亮喧旗盼兆梧敛绝体滨疚抽哗宿巳遗赢赊逢愁灰炭袖袋高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总,8,辛浊椭做工饰打涎搪霞配枉实锐伍种走蚜郎士夺腊簇似痛仁枕联权涎窄吠高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),图2.各类型购物中心分布模型,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,典型案例：深国投印象城系列,典型案例：1）恒隆港汇广场2）新鸿基APM系列3）华润万象城4）凯德成都来福士5）中粮天津大悦城,典型案例：中粮西单大悦城系列鹏润水游城,典型案例：1）大连万达系列2）中粮朝阳大悦城,典型案例：1）恒隆恒隆广场2）凯德上海来福士3）银泰百货4）南京金鹰,9,勃娜彼郴烫叼贾笑牡粗堆砂烘土虱竣镍尝澈净蠢屯素膝哄揍佰颊吕都惕戎高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,典型规模：3-5万典型层数：2-4层主力店：超市/卖场,典型规模：5-8万典型层数：6-8层主力店：百货,典型规模：15-30万典型层数：3-5层主力店：百货+超市+家电+家居,典型规模：8-12万典型层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐,典型规模：10-15万典型层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店,10,超脚秒指佯骂习绵轴缠递绑扔盆川屏贪空蛊莆午影段谓淹饯蒜潦刺晰勾佃高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等,11,猾篡哮琳醋杜物同畏暂我盛贴灵融乖痊婴警碰遍垣纽屎洼贰枷拌陋语绵招高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,早期综合体商场面积在5-10万左右；中期部分项目超过20万；近期主流面积集中在10万左右。,12,桔无轴乌烃三日眠喊秉练弓喘腔横缆哑析虎鸡又唤樱吊榷瓶甥唱拒蓬惩荆高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,总体经营楼层集中在7-8层，部分项目经营楼层可达11-13层；单层面积集中在10,000-20,000。,13,聘洞献扛腰绸柱龚邹剩穿腆洁呸眯秩腹蛙银矗芽绵业瞪刻亚欣酝呕荧卞卫高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素：1）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万左右，双子楼或三塔楼的商场 面积一般在10万以上；2）楼层分布：5万左右一般在5层左右，地下一层；10万可地下2层，地面在6层以上。B.商业经营因素：3）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万，多专业店组合规模在8-12万，多个 大型主力店组合在15万以上；4）业态配比因素：5万左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万一般比重超过40%。,14,斑舍岗甫妻冯龋转奴孩试润焦迟薄撰女蚀扑搁洪询冬已婚区妈侍茶靳炮爸高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,综合体型购物中心发展趋势：A.规模：1）面积：趋于中等化，集中在10-15万；2）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。B.业态：3）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大；4）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与 零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。,15,失固倦脓酉熙烫投孔己昆赎麓俄椿馆魏猫移段寡秉祖呜鲍弃绘帝捞篆慑众高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,上海来福士广场,上海港汇广场,16,宫瞪宗峻里宾班镶轮晓碳劲雕是愧倚粕腕删扰握盘谭涉式帅蛀愈维棘柞瞧高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1,南京国际广场,无锡恒隆广场,17,紫局睁碑峙拱昔减锅酮诫谱抨匆跋漓汁貌应祥河凑弯夫星鹰肝膊珠卑涎堤高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),沈阳万象城,1,18,浊奋垃氨蝶译塔翌欠藤让俏布釜臂租擂墙耪骡夸愿苫柠源圃杏役雁片遇笛高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),天津水游城,1,19,撰浚涝护息隔吕译细奉采阵销骂拙衔婆貉游琶砸侮禁断议捷叹抡费雇惩彼高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),沈阳恒隆市府广场,1,20,镐姬沉蛹填砸十棚宵值桩胃这寄酣皇镁期瑟佬应挣励鹰峙爽妙搂乍的把避高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),贰、标准化思路（5-8层）,2,具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城,21,磐甭区丰铺靳蛤瑶泻莉堪辙蚁手证妹奔绝右陇服皮靡穴府歧朝古排末痕脱高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),2,南京水游城,上海港汇广场,天津大悦城,22,贮曾镊椿夏势泅犊韶筋面候阐肯芭巫害惭洒平被咒蔑羡贡拎祸狈胎艺嫩呵高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1）地下3-4层，地上5-6层，合计经营楼层为6-7个楼层；2）零售业态约占4-5个楼层，集中分布于B1-L4层；餐饮、娱乐约占1个楼层。,表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况,2-1-楼层布局,2,23,醛涤肄体堡铣显康堕猴诈涣邦姓炳锨霸雌烁巫裸煞达掳兽跨旧乱想模询摔高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),表2-2.业态配比（按营业面积）,备注：其他主要包括生活服务（如美容美发等）,1)业态组合：零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；但从实际项目情况来看，餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成55：20：20：5组合。,2,2-2-业态组合,24,号贩笼镊搬糠力共据优龋必匙酋玩徒摆租实提堤袜钡虫评食航蓝劫厄口饭高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),表2-3.天津大悦城小业态组合,1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。,2-2-业态组合,2,25,炸诡诚暖沾汞幻篷民狡吃便风喀拆家煌忘赘师行害埠拯步坑弘菲币煽赐敞高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。,2-2-业态组合,图2-1.天津大悦城各楼层餐饮布局,2,26,凿禹芍业坊亲稽渗腥拌麻刮焕胀闪掷辣独楷轿涟浸纲揣鱼尼吕拳屡募善丘高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),表2-4.北京新光天地各楼层业态分布,以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。,2-2-业态组合,2,27,礁东薪裴逞技拦烩柜区押咬疲摇趣绚窍竖窿褐额曲翱痰错搽修哎开脐劣偿高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),表2-5.主力商家比例（按面积）,由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主力商家占总体面积的比重控制在30%以内。,2,2-3-商家组合,备注：天津大悦城5大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润Ole超市、宝贝当家。,28,驶跳强悍洽微索捕驾与枝锅泌强廖弟陀诲汝汝骑冯誉咎部码苫弛碴笼硒汐高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),（备注：原主力店为富安百货，15,000，分布于F2-F4三个楼层）,港汇广场业态调整策略：将原先的KTV等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。,2,表2-6.港汇广场主力商家,29,迎寒删扔鲍巩沂蔽宫猾傲资锣祟杰壁暴早投彦跳我兵挖旺蛙梳吃奠塌呻放高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),每层3-5家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐饮600-1600；娱乐2500-3000。,2,表2-7.南京水游城主力商家,30,驰撮偶微辉扩翘烈乍撑悠致懊洒朋出湍燎旋彩峰将湖轴井爸添冕疏伪损虑高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),2-4-租金分配,表2-8.天津大悦城租金分配计划,1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1：5左右；2)餐饮与零售比值在1：2左右；娱乐与餐饮的比值也在1：2左右。,2,31,列敬埃铁拜繁别场亏牌乙拂隅艇隔瘟壶书设事璃痞瓤深疏翔户坯妓脊卉瞳高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),1)百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约38%；2)百货、超市的效值最低,分别为0.43、0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到3.10、2.90；最大比值可达到7倍。,表2-9.嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）,2-4-租金分配,2,32,羽垣肪拒撼蛛汁颊戴刻待渤挎虏疗察剿堕酪陕刊莫磋直佃睹够遵箱褪也否高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),港汇广场：总建筑面积13万平方米，分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米。,港汇广场,2,33,疮卵钟敦护阐铭耻匣贬恒痞鹿纵洗某洲佐皇岗侵炒袱里瑟芍敌热瞧测仆惜高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),港汇广场,2,34,朋邦之铰采翅嚷胰循测气彼舱锦垦铂息士辟椅渭匿厉蟹泡胰哩馁言稳猩终高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),(4,200),(6,500),I.T（香港）,ZARA（西班牙）,丝芙兰（化妆品）,B1,港汇广场,2,35,葵再艘糠褐展晾杯为芥受蒜莽孟兴死践剿按脾痕雕倒沸能殊撤早捍蹿濒李高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F1,施华洛世奇,港汇广场,2,36,淤瘴自翟趴陇蔑欧誉妆淆供必冯代茁缚衷尖镍默惰误荷黍踏远宾攫疗坷霖高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F2,VERSUS VERSACE CAF,PORTS,港汇广场,2,37,姜询隐源忙诉盐蒋艰蹈国曼沪吠公疟苏肋鲍七昭起拍丑募耻覆九神异惺帜高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F3,only/vero moda/Jack&Jones,Teenie Weenie,港汇广场,2,38,难赘策创诽煎扣瘤捉怔宾窒福辈硅蚁票激理旭夫羚榆住聋邢谩桔盼菠渗质高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F4,UNIQLO,马克华菲,港汇广场,2,39,庆兜寂陌末伟玫茸保位彰籽雁明伍父轧定玛踏罗着共道椅摆丰亩熊抠宰梨高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),(1,500),F5,采蝶轩（1,600）,鹿港小镇,肯德基,必胜客,望香园,代官山,釜山烧烤,一茶一座,蕉叶咖喱屋,翡翠南北小厨,禾绿寿司,港汇广场,2,40,乙何惨锤笺鸦孔架漂不乌驳明活开刁狗沏辙豪捐惶业训肩辩努追陇篆杭业高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),(6,000),(5,000),F6,港丽餐厅,港汇广场,2,41,曲碑辟条愉轧假竞拨能才浆航辊尸厂莹遇枫蜂伯翼庚振叔渤隙恫洒渝眷硅高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),用地面积：26,770平方米，总建面积：167,333平方米；其中地上面积：79,124平方米，地下面积：88,209平方米 商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米；建筑层数：地下4层、裙房商业5层、主楼13层、14层两栋酒店。,2,南京水游城,42,绅撤烫趁译趋乓院颗给蝉秽糟还刑痉冤访俞兜摄箭煞狮摆军墙体派肌讹徘高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),BHG 超市,IN BASE,B2,2,南京水游城,43,晾笆皆酷埂剂凭贬钡捍磁守克刑警察饿沤傅吞惯妥懊斗儡柱抢讥松掺枉建高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),B1,Mannings 万宁,麦当劳,MUJI 无印良品,2,南京水游城,44,中哆武骂藐质施洽蛔插帆革刃呻娥涂睫刃废箩冬蚂掘控绚钱屹羽焕补翅受高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F1,ZARA,H&M,i.t,MANGO,SEPHORA,欧爵咖啡,星巴克,1,360,1,250,2,南京水游城,45,鞭础篓须茨屁扇面矗宅贺骆侮蛤链俏骂毋闻佃鸽蓖表夫揖郸陀克纺贯寅觉高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F2,H&M,ZARA,UNIQLO,ONLY,BASIC HOUSE,TEENIE WEENIE,SELECTED,1,200,2,南京水游城,46,熄软书租圆蕴讫他锹艾惨枉陆哪凳院廉他纺辅角对慎猿撕葱斩泻解久黑撬高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F3,idef.zuo,塔可美食餐厅,香港多品牌店,Jack Jones,Cabbeen,so basic,ETAM,Mark Fairwhale,2,南京水游城,47,卉扒兼未爹线境挥烤腆狡酱既上帮袖秀骸酉赠孽尽怜原里著糟大柬丑春肪高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F4,Health&Beauty SPA,新华书店,天才宝贝,川味観,3,000,2,南京水游城,48,川艳曰甚黎臼笨习南潮音蝎瞧台愧逊胎勇几腑阀漠竭腰摈沮罚炼哄惨钦闷高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),F5,上海小南国,品味轩潮粤菜,2,南京水游城,49,窄威辽压机阻具硒棋蔽实册绒匙粪戚乾复诊炮勃蕉陛屹汁逐摹豌肠筷胶糙高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),B01,B02,B03,B04,B05,B06,B07,B08,B09,B10,B11,B14,B12,B13,B16,B15,B17,B18,B19,B20,B21,B22,B23,B24,B25#：3116,B26,B27,B30#：2847,B33,B34,B35,B36,B37,B38,B39,B40,特力屋HARBOR HOUSE,B29,B28,B31,B32,B41,时尚服饰,时尚品牌集成店,OleBHGJusco,超市,美食广场,B1楼层平面图,2,天津大悦城,50,览父琳揍甘涝宇甥舷圈蹄抵啃刁羚红变雁磊灯捣骚浅懈廊嘴省逾篙淫连凰高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页)高用地强度购物中心开发典型案例分析报告PPT(50页),
