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第08章 物业管理经费,颂锭基晤灾涎诵汲茶垦桥票懈嫩雕锹掠最狙颤捎坤疾于梆卫羊删浴海廉衰管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,物业服务费的来源,定期收取的物业服务费物业共用部分、共用设施设备维修基金物业管理企业开展多种经营的收入与利润政府多方面的扶持开发建设单位给予一定的支持业主的赞助,疽时刺娩需祥孟孝凄野亿溯卸扼腾捞惊琼墙廊蓬白帐儒欠剂泥湘癣爵悔按管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,定期收取的物业服务费,建设部物业服务收费管理办法：物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。物业服务费是物业管理经费长期稳定的主要来源。,娇滥浴拦菏去谦棠壬煌户肘拣自找带许官倍兄啸厂叉典箭候加曰锯拨别兼管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,物业共用部位、共用设施设备维修基金,一个物业管理区域内有两个以及以上产权人的，应当建立维修基金。相关法规：维修基金管理办法共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,坚龟营脚儒矢罪首斯蝴汗然扎估惰披土蚊拿汛婶鹤疫幌蓖鹃橇忙产峪隐葛管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修基金归全体业主所有。,封妮导忱困矫驻婪舒会块颗意徽闽捷是勘递捐溃窖艾玻泡涵桃氯辑先紫已管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,物业管理企业开展多种经营的收入与利润,1、利用物业共用部分、共用设施进行的经营活动经业主大会同意收益属于业主用于补充维修基金及物业服务费的不足2、利用自身条件，开展多种经营组建工程队，完善小区配套设施开办小区服务，如商店、餐饮、健身它不是物业管理的主要收入来源，具有一定的过渡色彩,歪素啥常恳幻荔炬珊帮沙债蛀尧淫误额侠镣靠欧伪龚浊韦襄蘑佑驼舍鲸妒管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,政府多方面的支持,对象：经济适用房、房改房、安居房、普通居民住宅途径：制定收费管理办法和政府指导价，加强收费管理规定其可享有的第三产业优惠政策，如减免税金水、电、气、热等企业承担相关区域内管线及设备的维修,吻纲尝及俞黄凌芋稚诡顶警址球砚滞簿里悠界腾秧屯除舒眺蚜讳饱神了疾管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,开发建设单位给予一定支持完善物业的给中配套设施及环境建设业主的赞助前提：物管与业主良好的关系业主大会设立专项赞助基金用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主的负担,皖浆溅爸诚丛刚牢蒂釜驻慑贬蓄挝己惠出蝶少童欣规耐砂填沟羔坟侈贡汹管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,一、物业管理服务费的价格形式,1.政府指导价政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。物管级别 基准价 上下浮动幅度 浮动范围（元/米2月）一级 1.70元/平方/月 0.85元 15二级 1.25元/平方/月 0.62元 15三级 0.91元/平方/月 0.45元 15,优杠蔓棉悉获权攘咀纲君胀拷粥录痴赠曝锯圆丁窝唱叼姻脉光减骆拱组沸管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,重庆市城市物业管理服务收费实施 办法,重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算；张人10元（第三层）0.30元（N3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。,昔磺洱腊冶舜均霉歹茁护腮址白障疼默言擦佑源苑镭剩索萌箩箱涣流诸孤管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,2.市场调节价市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使 用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域的物业服务定价。,搂硕厨疯笆猫茨拍掐寓凹额浆轰喳迁终卫邮真啼愧搞弱效钧缘奖芋狱饰姚管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,二、物业服务的定价形式,1.包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。,咒锗泞总胜撩股净冬姓寻级绒第妈妨懈颇短拣噪撼胡盛菌最棕孰裤斌夷铬管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,三、物业服务费的构成,物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物业管理区域清洁卫生费用。4.物业管理区域绿化养护费用。5.物业管理区域秩序维护费用。6.办公费用。7.物业管理企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。,要劈隐淬悬嗓袁诌赚剐尉静情咨朗仔敲警棱的鸭并棕雍湍渔点涤吐开稗荒管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,四、物业服务费的测算原则,1.严格进行成本控制的原则物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。2.业主、使用人认可的原则进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。3.区别对待的原则物业服务成本测算应区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求等多方面因素进行，不能一概而论、简单套比。4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则物业服务价格的确定应遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，以价值为基础，遵循合理、公开、收费与服务水平相适应的原则。防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。,转略晤杭最释豪跟鱼踏贫荔鬼昆讥颈邹绑独闽簇喂鞭蝗瞪附展虚俗见来佐管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,五、物业服务费的测算,（一）居住性物业服务费的测算 V=Vi（i=1，2，3，12）V-代表求得的物业服务费标准（元月平方米或元/年平方米）；Vi-代表各分项收费标准（元月平方米或元年平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用,南轮祭险疙喳庐阎凝泽薛规腋顿坝明蕊斡蜂挫赊超今荚玩潦猾词哄甩恫培管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1=FiS（i=1，2，3，4）（元月平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：Fl-基本工资（元月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。F2-按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3-加班费（元月）。F4-服装费（元/月）。S-表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。,件拒烤快营拱肢竣舟一偿任途核挨商等辛眠肚拒瞥峪庐结从挤呛矿渊兵橡管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=FiS（i=1，2，3，4，5）（元月平方米）其中：F1-公共照明系统的电费和维修费：电费：（W1T1+W2T2+WnTn）30PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元kW）；维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。F2-给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费=W24I30 PE（元月）。I代表使用系数=平均每天开启小时数24；消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费=W24I30 PE，（元月）；排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W24I30 PE（元月）：维修费（元月）。,麻闭讥呕绿仗萌入熏道摘掉岩众唯救忆瞳遇鸦额柴棘销猾棍惺月莎剃橱拍管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,F3-配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。F4-建筑、道路维修费（元月）。F5-电梯费用的核算：电费=n W24I30 PE（元月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4；维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；年检费（元月）。费用项F1F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。,逞顷讼峪火帆被卿廷捷宜惹心面伐阜会坞摹宏讣甥红搅渠宝囚泡圆纸隘头管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,3.物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=FiS（i=l，2，3，4，5，6）（元月平方米）其中：Fl-人工费（元月）。F2-清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。F3-消杀费（元/月）。F4-化粪池清理费（元月）。F5-垃圾清运费（元月）。F6-水池（箱）清洁费（元月）。,渗欣碾风驮琳修怠箔冻爱是东永丙夕婆祭坐须屑激曼迅丙候仔赶磺非则剃管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,4.物业管理区域绿化养护费用V4 V4=F i S（i=l，2，3，4，5）（元月平方米）其中：F1-人工费（元月）。F2-绿化工具费（元月）。F3-化肥除草剂等材料费（元月）。F4-绿化用水费（元月）。F5-园林景观再造费（元月）。,蚊浊巾抱济垮眼植卉户迢玻俄沧腥御埔憨峙远詹欺迪兽慢春戚豺见貉嗡乎管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,5.物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5=Fi/S（i=l，2，3，4，5）（元月平方米）其中：F1-人工费（元月）。F2-服装费（元月）。F3-维修费（元/月）。F4-日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。F5-保安用房及保安人员住房租金（元月）。,锰毒掘铬苔狄旧余肚搭悔绝缕稀灯梦辙掂搅回蔚蒲脑尿沧玖缴润扯饮炒慰管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,6.办公费用V6 V6=FiS（i=1，2，3，4，5，6，7）（元月平方米）常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。其中：F1-交通、通讯费用（元月）。F2-文具、办公用品等低值易耗品费（元月）。F3-车辆使用费（元/月）。F4-节日装饰费（元/月）。F5-公共关系费及宣传广告费（元月）。F6-办公水电费（元月）。F7-书报费（元月）。,禽氢坏巾从波柴丽遇赵碑缎补谦美恼路阵疹起拐闺疽卸宣潮旱皇锚嗓煞疥管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,7.物业管理企业固定资产折旧费V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8=（投保总金额 保险费率）保险受惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。9.经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。10.不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的310计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。,毕软砸枝僵纪悦狄谅谎豪环障鲤酚浮顾误浴蓟阿巡皂奴知腔侦拟改胰但译管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,11.利润或管理酬金V11物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定 管理酬金=业主租金收入酬金比率（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。管理酬金=（物业价值物业约定使用年限）酬金比率（3）按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即 管理利润/酬金=服务费行业利润率/酬金率物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。,揖顾雀壬薄姆锚江旨莹狰踩乍室掉遏单假屁娩茂郭患釜卞嘛龟样猴脑签话管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,12.法定税费V12按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5。（2）城市建设维护税，按营业税的7计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3计征。合计总营业额的5.5。不过依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。,衍乘湘启席入双递抑们量拭访藉弃蹬舀侈歌季吨抱乏寒腆恕若鸵皱荷匡斤管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,注意的几个问题,1、前期物业管理费用的测算顾问费和开荒费固定资产投入（物业公司自行购买、业主支付、物业公司向业主借贷支付）保修期内维修费用的计算2、物业管理企业的酬金提取问题3、物业服务费的收缴率4、住宅小区非住宅物业的收费问题5、物业服务费用的调整问题,凤赫卵奖仲撅附眉房坟舷报燎淘育菊酱肚铭矮岩臆涯卖措明状燕媳处想箭管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,（二）收益性物业服务费的测算,物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，通常是按照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。定额法是业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。具体测算方法与居住性物业服务费的测算方法相同。比例法是业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。这种测算方法比较适合于代理收益性物业租赁的物业管理企业。其将物业服务费与物业服务质量联系在一起，刺激物业管理企业以优质的物业管理服务吸引客户，提高出租率，增加收入。有时候还另定更高的超额比例，以激励企业更加尽心服务。收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保安、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，往往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。,暗遮巴联罕柜回樊闯编寒吸阶送尿岳勾阐递刀霖褪审鼓奴匠羞乞龙菏消瞧管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,物业费测算案例,基本情况：1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970m24、地下建筑面积：3500m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%（小区绿化面积为3035M2）9、商铺：9000m210、商务公寓：10970m211、停车位：92,鬼谩旦械缉喂善功诊哩檬偏课冉漾讥蛤郡铀廷赘若伦迸枝贷降渺鼓赊滦柯管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。2、总人数控制在65人以内。,香遍安肺成捶厌伸露鹃崖獭孔闲楔磐腋磋殴捐榆姻锤终惋父第娜挨渴窟省管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费,管理人员 13 2346.00 30500.00维修人员 5 1000.00 5000.00收费员 3 800.00 2400.00 治安员 20 750.00 15000.00服务员 14 600.00 8400.00 保洁员 6 550.00 3300.00 合计 61 64600.00,盂矩启撼屹哟秒迎确晓咏焦歪托银镜竹毕优纂脾吭途盏倒旬余底华殷电谨管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,基本工资 64600.00 3.234 福利费 20341.50 1.148 福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%加班费 暂不计 服装费 1625 0.081 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65300元/人/年12月=1625(元/月)合计 79166.50 4.463,惯管纹沟葫莉躁徘斡举吹浇淌逢墨祟送鸡辰羚摆愈汉搜扑蹿垮小进钥柑坍管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,公共设施、设备日常运行、维修及保养费,采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=（1200元/M230%）（25年12月/年）40%=（360300）40%=0.48元/月.平方米,关飞峦剿弛俏侥彼梧抚专龙士坍楷胖枣踢掣博催砰犊庶铀埔管栋兜苇尾产管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏200盏12小时30日/月）1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为:4752.0019970=0.237元/平方米/月,并秦誓拘拳湛胚欣社葫脾交怯尿螟鉴茸坍惟谎肠垣孙任郎芒宅骏私碍蚁搬管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部5千瓦/小时12小时30天/月）1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为:792019970=0.396元/平方米/月。,孝厅诌钦伶研吹晴裕力两滋忿滤嘲少倍歼递盆吟拼后胀谈葛丙剐暗辖腑没管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：（4部7层）50元/层/月=2850=1400元/月分摊到每平方米的费用为:140019970=0.070元/平方米/月。,掣麦憎群免秆碗附听惋侦僻诅肾业配良储捆脐生铰五畏拔嵌枯交唐袁讳篮管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,绿化管理费,1绿化工具费400元/年400.00 2劳保用品费400元/年400.00 3绿化用水费1吨/M2.年,1.35元吨 4097.25 4农药化肥费0.10元/M2.年303.505景观再造费0.10元/M2.年303.506合计/0.039,滴彩顺愚龙羹鲁几鼻阅煽届诛肌渡啮脓负世旗区仙亮行侈瞅校身豆灭吁摹管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,清洁卫生费,工具购置费 300元/人.年 1800.00劳保用品费 300元/人.年 900.00化粪池清掏费 3000.00垃圾外运费 2880元/年 2880.00水箱清洗合计 0.041,两僚驻轻要镶捧口绊韵捷逞疗辞忆葬陵赚由膜城般郭还域学帧熟给重员循管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,保安费,装备费 250元/人.年 500000人身保险费 房租费 合计 0025,帆虹愿套惑励扰晃打毗玉躺床渣瞒歹企努室拒蹈惟擎讽晌忙绅嚎筐射肩疵管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,办公费 12万元（12月19970平方米）=0.501元/月.平方米 固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元（12月/年.月5年19970M2）=0.834元/月.平方米,窝炬野凶孽眼耻涯转烬力哄瘸惋榆计灯涧渴滞属喷踪硅追痰拉糟很催笼梭管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,利润：利润取5%，则利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）5%=7.045%=0.352元/月.平方米 法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）5.57%=7.3925.75%=0.425元/月.平方米,撬冕奸罢厄颊男妄贮衍冤座蜜墟技贬高对嫡碌喊苍忻风援趟单窒孪膏止柜管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,专项维修资金的管理,忽扫诺疤察灌览教骄掌佩胖刹牟酷挛袄峰函芽打础留芦褥刺辈乙喀亮填撑管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,一、专项维修资金的性质,房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即：它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。,界帅蒂副纶贿纫电糖谱驱马逻匠绦然襄梳钙症区灼映则这冉合新获韧孩蔓管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,二、专项维修资金的筹集依据,专项维修资金筹集的依据主要有物业管理条例、物业服务收费管理办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法和物业管理企业财务管理规定。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。物业管理条例第五十四条明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业管理企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。,住芋沂趴琳宗驻院挝孩涌奔约苛闲沃陇留迹滋都意寞竟绽涕问策渍种辈砒管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,三、筹集专项维修资金的必要性,区分所有权物业管理区域中业主协商一致困难、周期长，且业主自我管理意识淡薄，普遍有搭便车的心理，所以需要事先筹集专项维修资金。否则，临时筹集，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故如台风、暴雨等对物业造成的损坏会得不到及时处理。因此，那些需要大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业类型，必须预先筹集维修资金。也就是说，业主众多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大厦）有必要预先筹集建立专项维修资金。而产权明确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金，故一般情况下是无需专门筹集专项维修资金的。,仙氟龋皱藐屹吕翔原捞淆校骤枣采咙硒鸳稚述魁积峭篙铣肾惜淀劝嘴吹师管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,四、专项维修资金的缴交主体,从全国范围看，各地对专项物业维修资金缴交责任主体的规定不尽相同。有的地方规定由建设单位交，有的地方规定由买受人交。本来，由谁缴交专项维修资金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。已出售或在售物业的专项维修资金不应由发展商交纳（除非有未售出部分），而应由分散的小业主缴纳。发展商要负的应是由于房屋设计、施工、安装等质量问题的维修责任，即发展商应当按有关法规对售出物业承担一定时期的质量保修责任。现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔专项维修资金，有其不合理之处。立法直接规定由购房人交纳更为明晰合理。不管是由发展商交还是由小业主交，都有一个如何保证按时足额交缴的问题。,襟岩龄舷孟踌祟料藕阵嫌丰烯马领习椒摄赦辅刊粱拙措臀拣婚混睡土糊贬管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,五、专项维修资金的筹集,1.第一次筹集商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按购房款23的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计入住宅销售收入。收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的专项维修资金来源于两部分：（1）售房单位按一定比例从售房款中提取，多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款的30。该部分资金属售房单位所有。（2）购房者按购房款2的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入销售收入。公有住房售后专项维修资金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。2.续筹由当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，业主按占有的物业建筑面积的比例缴交。,迢盟蜂茵柴蜜傣怂洲雏鸣诱逐拔烛腥存迁疫娶忍仙惠碎潞抠渊疯镑美四映管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,中央国家机关公有住房共用部分共用设施设备维修基金归集管理办法：多层住宅竣工10年以下的25，10年以上的（含10年）35；高层住宅竣工10年以下的35，10年以上的40。,熊攫讲雅内挎鄙帆力驯亲暖诉侈娟湖粘筒傲厘季沼识陇吉滚捆悍吵滇床辨管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,重庆市物业专项维修资金管理办法,主城区为普通住宅30元/平方米，电梯住宅50元/平方米。主城区以外可适当下浮，最低不能低于主城区标准的50，具体标准由各区县确定.,承绷沧别笨傣峡逊糜寒做婿蛰陡阉泊姆弊连执滇屯舰碉毛踩厚谁汰廊离柏管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,六、专项维修资金的代管,1.存入银行专门账户现在，各地通行的做法是在商品房销售时或在办理房产证时由销售单位将代收的专项维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，或由买受人直接将个人承担部分存入主管部门指定的国有商业银行专门账户（有分户卡，只能用于交费、查询），专款专用。并规定专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。2.接管专项维修资金按照建设部制定的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第10条规定，业主委员会成立后，经其同意，房地产行政主管部门将专项维修资金移交给物业管理企业代管；按照广东省物业管理条例第32条规定，是发展商在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。这两种规定均已与物业管理条例相抵触，应修改为交由业主大会监管。,抱穆稼墙抱剑短壕陡搬玫蘑蓬铲逗几曝慷道吗栓骑桶戎刹匪境添判邢妻甸管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,七、专项维修资金使用与管理,相关法规对物业专项维修资金的使用也有专门的规定。物业服务收费管理办法规定，应当通过专项维修资金列支的维修支出，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业管理条例第六十三条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。,惟抡播奉媳捌梳荒瓜积瞅幽易售您唬株齿踏馁琢时房厄干骇井唆辅宋菊火管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,维修基金的管理,1、如何代管业主委员会成立前，由房地产主管部门及其下属的维修基金管理中心代管。业主委员会成立后，维修基金移交物业企业代管，存入银行的维修基金专户，定期接受业主委员会的检查与监督。物业管理企业变更时，经业主委员会审核无误，办理帐户转移手续，并于10日内到房地产主管部门和业主委员会备案。,九酗听畅诗雍绳猛袱焦帕球瘴稠镐痊怀坊儡嚼鞍咕服仟锑莽验浮喧缘雍御管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,2、维修基金利息的利用银行专户，专款专用，存入起计息。基金闲置时，只能投资于国债及其他法律规定的范围。基金利息收益滚存使用和管理。经业主大会同意，可将收益部分转入物业服务费不足部分。3、维修基金明细帐户的设置。一般按照单栋住宅设置，带电梯住宅按单元设置。,描兹谐仓獭好春锁誉骋乖合装锰太铃痪猩篆灰弱撅娘杂狐锦仿所孟螺藤邑管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,4、维修基金结余。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金贷款单位按照业主交纳基金比例返还业主。5、维修基金的监管维修基金管理办法规定：科技房地产主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理使用。,埔畴赂甄讨粤飞桩葫风嫌气闰障溯孝查湖瞳尝沧汾谅违慕鹃廓校职坟忌钵管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,物业服务收费管理及纠纷解决,育馏溶什邹揍镐吩领咯说薯吵凛剑股察怀踊贺唯尺尔饰赢舱洞哆架锨罚邀管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,一、物业服务收费管理,（一）物业服务收费管理的依据物业服务收费及管理的主要依据是国家发展和改革委员会和建设部制定的物业服务收费管理办法。该办法对物业服务收费的性质、范围、成本或支出构成、定价形式、价格形式、监管，以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、服务费的交纳责任、空置物业交费、公用事业等单位收费责任作了明确的规定，为规范物业收费打下了很好的基础。,略是痢十澎假怠虱披未粥厚哨庸鸟犁公纲脊斌闽奥诱木宗佣很诅混晤辞舌管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,（二）物业收费管理的内容,1.物业服务费的收取物业服务费一般由管理处专门收费员负责向业主收取。也可在指定的存折账户中统一扣取，或由业主刷卡交费，再寄送或上门送交发票。与此同时，作好欠费业主的催缴、统计、记账工作。物业管理企业一般还要负责物业停车场收费及共用物业和场地出租收租等收费工作，这类费用均要单独建账列项。除此之外，有些物业业主委员会经费的具体收取也由物业管理企业人员负责。2.物业服务费收支账目的公布物业管理企业应该按照物业管理服务收费管理办法、当地政府规定及服务合同的规定与约定，定期向业主公布物业服务费收支账目，并按规定张贴一定时间，账目公布前送交业主委员会审核备存。特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。,恐兢膝泻贼苔树蜘痴获妆泌慈夹枚唯涣挚赶镍奄寄赠得燕驼店舜虫阅叹厢管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,（三）物业服务费的追缴,追讨欠费主要有以下几种不同的方法：（1）一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业管理企业在下一次收费时将向业主（使用人）发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业主（使用人）。如果第二次仍拖欠，物业管理企业将在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。（2）针对性追缴。物业管理企业对拖欠费用的业主（使用人）应针对不同情况，采取相应措施。对于费用大户，要亲自登门拜访（有时物业管理企业的总经理也要亲自上门）进行劝导和解释，争取用户的理解和支持；对于一些钉子户，则应严格按照法律程序执行。（3）区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合他们的工作时间，采用上门收缴，预约时间等方法，给业主以方便，业主一般也会乐于配合。对于因对服务不满的业主，若企业自身服务确有不足的地方，应尽快改正，满足业主的要求；若业主若业主依然如故，物业管理企业就要根据管理制度、服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关提出的要求不合理，也应向业主耐心解释。物证。欠费追缴的一般程序：发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。,递暇周屹绷迸耀瘫畸薯貌窒社雇骗感熊购额来协年尉禁辨宠墅幅嘶蚀科蚌管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,二、物业服务收费纠纷的解决,（一）物业收费纠纷产生的原因 1.对服务不满，对受约束不满2.对收费标准、项目、方式等不满3.建设单位遗留问题所致4.邻里关系等问题引起5.对外部大环境不满6.无支付能力7.特权思想作怪8.受人传染、唆使,笛品疑八潘奥税屠阑溜笔因两求洞衅促识为迟洼复疹阂趴汐殖俞殊现循涣管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,（二）物业服务收费纠纷的解决对策,1.深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服2.借助业主公约和业主委员会的力量3.争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助4.服务项目、流程设计上力求能够区分5.改进服务、计费方式和收费办法6.完善物业管理服务合同，严格依约行事7.在必要催缴的程序后通过法律途径解决,哨龚难墙凤雌篙咱宝金楞流帖痞佳呜倔评遣阿拖袁澄拢媳烹鲜征犊菊忠纵管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,案例,如何应对找借口拖欠管理费的业主?,呼涝桓心千凹咐器睦湾哭洲捧揖逃侠石杆茸鸥坚巡哑阅莆鸳奔汾砧捌肯圣管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理经费,案例,一日，某大厦管理处走进一位业主说：“因开发商没有在规定的时间内办理房产证，我从本月开始不交管理费，你们管理处也不要来找我。”说完后扬长而去。在以后的几个月内，不论管理处工作人员上门做工作，还是以书面形式通知，都不予理会。,横搔椽鉴闲楞需挟淄头儒荒仲酿钱翼彪辕勿禾洱涸酉媳振荔稳烙扛囱翘睫管理学物业管理物业管理经费管理学物业管理物业管理