养老产业国外国内分析报告.ppt

养老产业现状分析,未来十年中国最赚钱的两个行业，一个是艺术品投资；另一个就是养老产业罗辑思维,世界养老模式分类,据联合国有关机构调查预计，到2050年，60岁以上的老龄人口总数将近20亿，占总人口比例为21%，而且世界上老年人的数目将在历史上首次超过年轻人(15岁以下)的数目。,老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。,2、国外老年人居住建筑模式划分理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年，国际慈善机构(HTA)制定了老年人居住建筑的分类标准：a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同d类，但可按需另增护理人员。f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。除此之外，各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。,美国老年人居住建筑模式主要有3种类型：1.独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。2.集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。3.护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。,瑞典年老者专用公寓是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。服务住宅和家庭旅馆内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。老人之家这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。,日本日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。老年人居住建筑模式主要有：两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立(养护老人之家和特别养护老人之家)、低费(轻费老人之家)和完全自费(收费老人之家)3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。,美国太阳城案例研究分析,基本信息,总体规划,住宅无障碍设计,健康配套,休闲配套,文化配套,精神关怀,案例启示,日本养老产业的机构建设模式,在日本，面向老年人的养老机构主要分为“设施”（日語:介護施設）和“住宅”（日語:住宅）两大类。日本养老机构模式分为八大设施类型四大住宅类型简述如下。,1、特别养护老人公寓(日語:特別養護老人)2、护理疗养型医疗设施(日語:介護療養型医療施設）3、老人保健设施(日語:老人保健施設)4、养护老年公寓(日語:養護老人)5、低收费老年公寓(日語:軽費老人)6、有料老年公寓(日語:有料老人)7、老年痴呆症集体公寓(日語:認知症対応)8、生活援助屋(日語:生活支援),“设施”养老机构一般分为八类：,1、带服务高龄者住宅(日語:付高齢者住宅)2、高龄者专用租赁住宅(日語:高齢者専用賃貸住宅)3、面向高龄者的优良租赁住宅(日語:高齢者向優良賃貸住宅)4、分期付款自持产权老年住宅(日語:向分譲),“住宅”养老机构一般分为四类：,日本养老产业的机构建设模式,在养老设施类机构之中，具有代表性意义的是第六种“有料老年公寓”（有料：中文收费之意）。这种老年公寓对于现状中的中国养老地产开发商，险企养老开发商来说，是投资回收比较快的一种投资运营模式。,（1）健康型有料老年公寓(日語:健康型有料老人)（2）住宅型有料老年公寓(日語:住宅型有料老人)（3）介护型有料老年公寓(日語:介護付有料老人),在日本有料老年公寓之中又细分化为如下三大类型：,日本“有料老年公寓”的经营模式解析,在日本经营有料老年公寓的主体多为企业，医疗法人等社会力量。在日本投资开发、租赁房地产市场成熟，投资开发与主体经营分离的模式也很普遍。,老人入住时一次性支付的费用叫“入住金”，支付入住金的目的是购买“有料老年公寓”的入住者居住的房间和公共设备的永久使用权。在东京高中低端的费用差距显著，高端的入住金可达到一亿日元以上（约600万RMB）；中端在5000万日元左右；低端在1000万日元一下。入住金并不是固定的额度，是以入住者的年龄，健康状况，当地人均寿命等各项标准来测算老人的入住年限与金额的。如果入住者提出解除合同或故去，设施会扣除老人已入住期间的费用，余款将退还给老人或者合法继承人。如果老人的寿命长于预测年限则有权利继续居住直到老人故去。,一次性收取入住金,根据入住老人要求的不同，采取不用的收费标准和服务内容。服务项目在基本养老服务之上，还有一些免费的娱乐服务。每月单项收费项目主要包括：管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。,日常性服务收费,从传统的商品房产权销售模式转为永久居住权模式，在日本是合法的，也是投资养老机构快速实现正现金流的一种做法。有料老年公寓的开发商与运营商通过收取价格不菲的入住金，把前期大部分的建设成本回笼。再通过实际运营的过程中收取的日常服务费来支付运营开销、折旧、以及回收其他投资成本。,高端“住宅型有料老年公寓”案例分析,木下株式会社运营的丰州老年公寓是很有特色的一所机构，它属于高端住宅型有料老年公寓类型。,plairerove丰州老年公寓的土地、建筑物的权利形态是从2011年6月起租赁20年，到期可更新合同。公寓占地面积6578m、建筑面积32297m。建筑物部分为钢筋混凝土结构,一部分使用钢筋，是为了减震构造。地下1层、地上23层(其中有料老人公寓为1、2、12层的部分房间和13-23层)。总户数是157户。每户可居住1或2位老人。日本法律规定，“有料老年公寓”的每个房间的使用面积必须在13平米以上，如果需要特殊护理的情况下不得低于18平米。目前日本的有料老年公寓以20平米左右，室内携带厨房和浴室的结构为主流。plaire rove丰州老年公寓的房间总面积在46平米到109平米之间。属于高端机构级别。,土地形态与建筑面积,在日本，有料老年公寓通常选址在城市区域中心，靠近大型医院。公寓到车站的距离步行在10分钟以内。PlaireRove丰州老年公寓地处东京都江东区美丽的晴海运河河畔，周边绿色环绕，交通便利，从车站到公寓步行约9分钟,地理位置,高端“住宅型有料老年公寓”案例分析,plairerove丰州老年公寓的入住金的额度是根据入住时老人的年龄、健康状况等诸项进行专项评估后确定的。标准方案通常一位老人居住的入住金在3600万日元到15000万日元之间不等，如两位老人同住则追加500万日元。除入住金之外，每位老人每月还需交付20万日元左右的管理服务费及餐饮费等，两位老人通常情况下每月需要支付37万日元左右。,一次性收取入住金,在付款形式上，有对应的入住金折半分期支付方案:首付1800万日元到7500万日元左右（两位老人同住再追加500万日元）。那么入住后老人每月所付金额也会增加，每月大约要支付10万到40万日元，除服务费、餐饮费外，还有一部分是分期支付的入住金。,收取入住金起算日开始90天以内解约，已经收取老人的入住金全部返还。但根据合同规定,需要支付相当于已居住时间的日租金和恢复房间原状的费用等。入住超过90天的情况下老人解约，入住金的一部分(根据入住的时间长短不同)需要扣除支付给经营者,剩下的部分根据合约重要事项说明书里规定的公式计算后然后返还。,管理服务费每月每人12万日元左右，两人入住的情况下20万日元。管理服务费的用途：公共设备的折旧费、厨房膳食管理费、事务管理部门的人工费、有关生活支援服务的人工费、老人消耗品备品费用、护士定期提供的健康咨询、体检等项服务费用。,管理服务费,无障碍设计,公寓老人居室的床头和浴室、马桶旁都安装了低位报警装置，一旦老人发生意外，可以第一时间通知值班室。居室所有的门都是横向推拉门，万一老人发生意外，求生的本能会使他们向门口爬行，如果是传统的平开门，在门外施救的护理人员开门时很容易撞伤老人或由于老人身体堵住房门而导致无法打开。plaire,丰州老年公寓的居室入户门都有高低两个视孔，低处的视孔是为了方便坐轮椅的老人观察。公寓电梯里也安装了扶手，电梯的面积至少能容纳担架进出自如。考虑到老人体力弱，公寓走廊内每隔20-30米就设置了可供老人休息的沙发。为丰富老人的生活和交流，plairerove丰州老年公寓公共区域设置了多姿多彩的功能间。有接待室、护士站、健康管理室、图书室、机能康复室、多功能厅、oliver餐厅、影院室、游泳池、健身房、IT沙龙、空中酒廊等。,无障碍设计,在日本，所有老年公寓空间的设计都必须符合老年人的建筑设计规范，无障碍化是老年公寓设计中最重要的环节。日本有料老年公寓公共区域的无障碍设计细节十分人性化，比如大多数设施都铺设了地毯以防老人跌倒时摔伤。在走廊通道中都安装了视觉强化扶手。扶手的平均高度一般在80-2250px。plairerove丰州老年公寓采用方形大扶手设计，视觉面积大于圆柱形扶手，色彩上也做了强化处理，不同于一般的养老设施里传统的圆柱形扶手，方形大扶手是为了防止老人由于视力退化产生“扶手细化”和距离失真效应。,1、丰州老年公寓从2011年6月运营至今已有三年。在日本通常情况下入住率70%是一个盈亏平衡点指标，入住率达到70%，基本上就可以达到运营收支平衡。据木下（株式会社）的管理人员介绍，目前丰州老年公寓的入住率为80.6%，今后的运营效果还有待时间检验。据笔者观察，该设施的高端路线符合了日本一部分富裕阶层老人的需求，但如果把入住条件限定在自理老人范围则会影响到设施的整体入住率提高。2、日本的养老设施整体设计感觉很温馨，不会像笔者参观过的很多中国国内的一些高端养老机构，设施的确很奢华，但是总给人一种入住酒店的感觉，而不是家的温馨氛围，很难让老人有一种“回家”的归属感。在日本的设施公共区域设施和居住房间设计上，细节很体现人性化、精细化，充分考虑到老年人的生活习性，生理特点、心理特点。养老服务也实现了标准化，流程化，以规范和合同的形式固定了下来。这些都体现了日本在先于中国数十年进入老龄化社会产业发育程度的成熟。3、在日本，养老产业链上的服务基本上都完成了专业化和细分化，如木下（株式会社）医疗康复护理服务外包服务商的方式。一是提高了集约化程度，提高了人力资源使用效率，二是把业务专业化细分化以后可以持续提高服务水准。在日本养老产业里的医疗，护理，餐饮，福祉出租车，美容，保洁等服务，由大型专业外包公司提供服务的比比皆是。专业化、细分化、外包化的模式值得国内借鉴。4、在中国，养老地产开发商通过招拍挂拿到国有土地，开发商面临土地成本高、楼面价高、资金回笼压力大等问题。日本有料老人公寓的商业模式是向入住老人收取一次性入住金，给予老人永久居住权的方式，可把建安成本迅速回笼。中国养老地产开发商通过租赁集体所有制土地方式拿到的土地，无法进行产权式销售，是否可以借鉴日本这种有料老人公寓的运作模式。尽管目前中国国内已有不少通过会员制收取高额入住金（或者以高额缴纳一次性保费、租金等形式）的项目在运作，但法律上仍然属于灰色地带，属于法规擦边球做法，亟待政府政策上明确，以降低开发商和入住老人的双重风险。,日本有料老人公寓的启示,中国主要养老模式定义及其优缺点比较,2010-2015年中国老龄人口走势,中国60岁及以上人口占比趋势图,2015年中国总人口数量超13.6亿人 60周岁以上老龄人口2.1亿,中国人口老龄化呈现六大特点,(一)社区居家养老服务1、定义：社区居家养老服务是指在社区建立一个支持家庭养老的社会化服务体系，即建立一个社区居家养老服务中心提供居家养老一切服务。其和传统的家庭养老不同点在于服务是由居家养老服务机构所提供的，而不是由家庭成员所提供的。2、服务内容：(1)提供“五助”服务：即助餐(向长者提供餐饮服务)，助急(为长者提供代购、代交水电煤气费等部提供打扫卫生等家政服务)，助医(为长者送医送药上门)，助诊(将长者送往医院诊疗)；(2)提供日托及全托服务。日托指白天在社区居家养老服务中心生活，晚上回家休息的长者；全托指全天生活在居家养老服务中心的长者。(3)提供文体娱乐服务：如设阅览室、棋牌室，组织老人开展各种健身操学习等；(4)由志愿者提供法律咨询服务；(5)提供心理咨询等精神慰藉服务。,3、优点(1)符合政府养老产业政策，国家鼓励各种形式资本进入居家养老服务领域，并给以一定的资金支持，如南京市规定对AAA级以上社区居家养老服务机构为75岁以上长者提供助餐服务可每餐补助1元钱。(2)绝大部分中国长者受传统思想影响，普遍抱有“养老不离家”的思想；加之，当前中国养老“未富先老”的现状决定绝大部分长者退休收入较低。因而，中国长者90%选择居家养老模式，从而该模式养老服务受众广泛，深受长者欢迎。(3)和机构养老及大型老年社区相比，此类型养老模式投资小，对后期运作资金压力不大。(4)居家养老服务中心其实质相当于微型机构养老，可以起到锻炼养老队伍，建立并完善服务标准及流程作用。4、缺点(1)投资回报率较低，通常呈收支平衡或微利状态。(2)服务受众广，因而对服务品质要求极高，所谓“众口难调”。(3)单体居家养老服务中心往往发展受限，最佳发展模式是连锁化经营。,(二)机构养老1、定义：机构养老是目前中国养老的一种常见模式，是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。目前机构养老按照不同投资主体，可分为公办、民办和公办民营三种类型，本报告重点研究民办机构养老。2、机构养老的主要类型及特点：(1)医护型养老机构：通常运营方有医疗背景或能整合医疗资源及运营物业500米左右有二甲(含)以上医院可定位为该类型。是指由医护人员组成的，在一定范围内，为长期卧床老年患者、残疾人、临终患者、绝症晚期和其他需要医疗护理的老年患者提供基础护理、专科护理，根据医嘱进行支持治疗、姑息治疗、安宁护理，消毒隔离技术指导、老年保健、营养指导、心理咨询、卫生宣教和其他老年医疗护理服务的医疗机构。该类型钢型需求大，投资回报率较高且稳定，但存在护理员难招及难留和易发生医疗纠纷等风险。(2)老年公寓是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。,而根据老年公寓服务对象不同，又可细分为以下几种类型：l异地养老(候鸟式)养老中心：该类机构通常建在环境优美，气候条件独特的地点兴建，如海南海口、三亚，东北哈尔滨，安徽黄山等地。主要服务对象为自理老人，实现老人“冬去海南避寒，夏去东北避暑”的愿望。l收住自理、介助、介护型长者养老中心：入住长者可分为自理、介助及介护型。不同类型长者入住后将分不同楼幢或不同楼层入住，并提供不同的养老服务需求。3、主要服务内容：此类型养老院归纳起来主要提供以下服务。(1)生活照料：为长者提供餐饮、助洁等生活照料服务，体现老有所养的服务宗旨。(2)医护照料：提供医学评估、定期体检、医疗心理咨询、失能失智老人医护、慢病康复等一系列服务，体现老有所医的服务理念。(3)提供文化愉乐设施，组织形式多样的文化愉乐活动：可提供门球场、乒乓球室、棋牌室、阅览室、老年多媒体教室、陶艺室等一系列设施，在此基础上组建各种长者社团，如老年合唱团、老年舞蹈团、老年书法班、老年摄影班。从而，体现老有所学、老有所乐的服务宗旨。(4)部分养老机构尚提供创作室，为退休前有一技之长的长者提供发明创造的便利，真正体现老有所为的理念。,3、优点(1)长者集中居住便于管理和服务。(2)便于各种养老附加产品的开发，如组织机构内自理老人异地旅游、营养保健品的营销、老年介助介护产品营销等营销模式，从而形成多点开花的营利模式。(3)当服务提升到一定水准后，可形成良好的口碑效应，从而可进一步提高入住率，为营利打下良好的基础。(4)可促使养老团队快速成长及标准化服务体系及流4、存在问题(1)机构养老若自建物业往往投资大，成本回收周期长；若租赁物业往往面对租金压力和租期的不确定性等因素困绕。近期南京某媒体报导：统计南京十四家租赁型机构养老盈亏情况发现7家处于亏损状态。(2)政策措施落实不到位。一方面是促进养老业发展的法规政策不健全；另一方面是扶持养老服务机构发展的优惠措施落实不到位。民办养老服务机构在获取土地划拨等方面还有许多困难和制约。这在一定程度上影响了社会资本投入兴办养老服务机构的积极性。(3)法律制度不健全。对经营中发生的机构内的伤病、死亡等重大问题没有相应明确的解决办法，时有纠纷困扰经营者。(4)医养结合难。医属于卫计委管理，而养则属于民政部门管理，而大部分民办机构规模小，软硬件设施跟不上，入住的老年人看医用药无法就地刷医保IC卡，造成看病难，导致机构入住率难以保证，致使经营困难重重。,(三)大型养老社区(持续照料退休社区，国外称CCRC社区（ContinuingCare Retirement Community）)1、定义：通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。2、服务人群：(1)自理型老人居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理。社区为这一部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁和洗衣、医疗保健及紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等，丰富自助型老年人的日常生活。(2)介助型老人当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理。介助型的居住个体是分开的，但设施在同一个区域。介助老人得到的服务内容除社区服务之外，还包括日常生活照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等，社区还会为介助型老人提供与他们的身体状况相适应的各类活动，丰富其日常生活。(3)介护型老人当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。通常介护型的居住者年龄在80岁以上，同时在特殊的单元里居住,3、设计特点(1)环境优美、安全便捷CCRC社区充分融合了普通社区和一般养老机构的规划设计优点，在选址上关注生态环境和自然气候，大量运用园林景观和水系营造出人与自然和谐的居住环境，使老人在城市中享受到田园生活，达到怡情养性、延年益寿的目的，十分适合老年人居住和生活。(2)无障碍与安全设计轮椅坡道、宽敞房门、医用电梯、连廊、无处不在的扶手、安全监控和报警装置等设计让老人体验到普通住宅所不能提供的便利性和安全性。(3)配套设施齐全老年医院、餐饮中心、娱乐活动室、老年用品商店，为老年人的餐饮、购物、休闲、健身、娱乐等日常生活带来极大的方便。4、对中国养老的启发（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；（2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；（3）经营方式上的可取之处：通过会员费的收取，迅速回笼资金；开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；通过年费（或月费）获得日常经营收益；通过出租店面获得租金收益。,5、CCRC社区优势(1)可以提供完备的健康照护服务。多数老年人选择进入CCRC的重要理由，是因为在CCRC社区可以得到长期照护服务。CCRC社区针对老年人的生理特点布置智能化的设施，社区给老人建立健康档案，派出医护人员定期入户巡诊，根据身体状况为每位老人做出健康评估，并且针对老年人需求提供不同类型的支持，主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理、住房改善、长短期照护机构、特殊房屋和活动场所等等。(2)可以提高生活质量。除了对健康方面有益之外，CCRC能改善生活质量，提供各式各样活动与社交达到居民的自我实现，减少老人被孤立感及沮丧感。CCRC社区能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣，促进居民对社区的归属感和家庭感。有的老年社区还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还能让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。(3)可以获得连续性的照顾。CCRC社区提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院，老年人可以只在熟悉的楼层间或建筑物间搬动，不会因为健康状况衰退而必须迁出社区，重新去适应陌生地区。老人们可以在社区里购房定居也可以租房居住，房屋有高中低档之别，分为无陪护型、陪护型、特护型等不同的类型，能满足不同年龄、财力层次老人的需求。可见，CCRC社区不仅是技术、房子，更是一种有活力的养老生活方式。美国一项学术调查显示，在CCRC养老社区，由于具备了专业化的老年医疗保障服务，社区居民的寿命，往往较社会平均水平高出8岁至10岁，同时医疗保健支出减少30%。至今，美国全国共有超过2100个CCRC，总共照顾约62.5万退休老人，其增长速度比养老院和辅助生活机构的总和都要高。,6、我国发展CCRC社区面临的挑战(1)CCRC养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，如果没有长期政策和资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。（2）价格昂贵，面临曲高和寡的局面。虽然CCRC能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但这种心灵的宁静却来之不易。根据美国养老地产及护理行业投资中心（NIC）的调查数据，CCRC的入住费用一般从2万美元到100万美元不等，平均为25万美元。这仅仅是一张进入CCRC的门票。如果一位老人独立生活15年，每月支付2000美元，加上入住时一次性支付的费用，从入住到去世，在CCRC花费的总费用会在60万美元左右。我国很多社会资本进入CCRC时不约而同地选择了“高端”路线，月均支出动辄上万元。据有关调查显示，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。这是很多CCRC运营商无法盈利的一个重要原因(3)CCRC在我国目前其盈利模式尚模糊不清。（4）资源缺乏，医疗问题难解决目前，国内的CCRC社区多数没有自己的医疗资源，往往选择与某个医院进行合作，开辟“绿色通道”等方式解决老人的就医需求，并且社区内护理人员缺乏必要的技能，难以胜任相应的护理工作。（5）管理难度大，缺乏行业准入和服务监管一方面CCRC是一项复杂的事业，不仅要整合各项老人所需的资源，还需及时提供各项横跨生活和医疗层面的服务，因此管理起来并不容易。同时对于养老行业的服务业属性，许多进入CCRC的企业也理解不到位。“能盈利的机构的共同点有：设施设置不是大而全，而是能灵活利用空间和服务专业，不是人海战术，而是有专业团队，这是很重要的。”，而人才不足是目前发展CCRC遇到的瓶颈之一。,案例参考：韩国The Classic 500,The Classic 500项目法人是建国大学财团，因此与建国大学在很多学校配套上进行共享，尤其是建国大学医院与项目仅一路之隔，多数养老地产项目所困惑的医疗问题也便迎刃而解。高层建筑打破传统观念，酒店与公寓相辅相成，老年公寓户型面积一致The Classic 500项目是由地下6层、地上分别为两栋50层（A楼）和40层（B楼）的高层建筑组成，与传统观念里的老年公寓低密化低层化截然相反。,老年公寓位于A楼的21-50层（5-20层六星级宾塔酒店），有170户，B楼的5-40层，有210户，共380户。每户均为184平米，两款精装供选择。主要面向健康老人，5层以下裙楼及部分地下空间是酒店配套和各种服务设施。,A、B两栋楼老年公寓每层均有相同面积的6户，分两种户型，户型均为184平方米（专用面积约125平方米）,奢侈型大一居，每个房间面积很大，且有大量的储藏空间，避免给客户临时居住的印象，强调家庭居住功能。,老年公寓内部装修，以沉稳的色调为主，地面平整方便使用轮椅，设有紧急呼救铃，老年人发生意外或感觉身体不适时服务人员能第一时间迅速赶到,屋内装饰简洁，功能齐全。公寓内采用自动马桶、防水地台以及推拉门，最大限度保证老人安全及舒适度。,沙发、床边、卫生间均配备紧急呼叫铃，方便老人身体不适时呼叫看护人员。,该公寓内还配有设施完备的一站式医疗护理中心。,TheClassic 500物理理疗室,看护室,心理治疗室，一应俱全，满足不同老人的就医需求。,酒店式配套、24小时医疗护理中心、高质量服务提供品质保障The Classic 500老年公寓不仅可共享酒店的配套和建国大学的相关配套，并且设有老年人专用食堂，以自助式为主，也可以点餐，餐费以早餐为例是9000韩元（约合人民币55元），用专用的智能钥匙可以刷卡。,除此之外，还有对外运营的高级餐厅老年人亦可以自由出入消费，目前有三家高档餐厅，可进行宴会、家族聚会等。,餐饮方面，老人可在房间做菜，也可在自助餐厅用餐。,AB座之间的露天 游泳池，在高楼间畅游别有一番滋味。,地下一层设有9000平方米的健身中心和SPA，均以高级配置进行设置，,考虑到多数老年客户有打高尔夫球的经历，室内设有模拟高尔夫球场，并配有休息空间、换衣间等。,健身完后即可进行SPA温泉疗养，因设置在同一层也避免了跑上跑下的麻烦。,文化设施有图书室、学堂、棋牌室、影音室等，定期组织兴趣小组进行书画、合唱、美术、学英语、工艺品制作、舞蹈、看电影、打台球等活动，同时聘请内部或者外部的专业人士进行各种讲座。,此外The Classic500还会定期举办文化活动，丰富老人生活。,收费高却实现100%入住率，问询者络绎不绝，均为高知高收入人群从上面的介绍可以看出，作为位于市中心的高级老年公寓，其高收费是必然的结果，老年公寓5年的入住期限内每户保证金高达8亿8千万韩元，折合人民币约为530万元，此外每月固定的管理费用及生活费、餐饮费等，一般每位老人每月至少需要200万韩元（约合人民币12000余元）。即便收费很高，但从2009年正式营业到第五个年头时，也就是去年实现了100%入住率，而后续排号等位的老年人非常多。入住到The Classic 500老年公寓的均为韩国顶尖高收入人群，有企业家、律师、教授、艺术家等，很多老人的子女在国外，他们看中便利的交通、优质的服务、互相沟通交流的环境及高品质的居住环境。老年公寓入住资格条件是夫妇中有一人年龄在60岁以上，如果是单人入住需要年龄达到60岁以上。入住老年人中74%为夫妇，也有姐妹一起入住的情况，因此总体男女比例是45：55，平均年龄70岁，而其中约有40%的老年人仍然活跃在工作一线上，有充足的经济收入来源。韩国目前开发运营的老年公寓项目并不多，但针对不同老年人群的需求，进行了不同类型的养老地产开发，The Classic 500是其中的翘楚，其高端到彻底的作法是否适用于中国，还需要从土地成本、开发成本、运营成本与综合收益之间能否形成合理的投资回报进行进一步评判。中国能否在城市主城区医院附近，进行养老公寓的开发运营，还需要评价在同类区域商业、酒店、写字楼等物业的收支比较，但至少给我们国内养老地产从运营思路、产品到服务方面提供了一种新的参考。,