扬州市教场地区策划报告(66页.doc

MAX商业策划目 录一.项目背景综述3二.针对性项目市场分析6（一）市场环境6（二）旅游环境71扬州现有旅游市场状况72制约旅游业发展的主要瓶颈9（三）酒店环境111扬州酒店业的发展现状112扬州酒店业存在的一些问题12（四）百货环境141扬州市商业发展的态势142扬州文昌商圈内主要商场情况15（五）超市环境17（六）餐饮娱乐环境191餐饮环境现状及问题192娱乐环境现状及问题20三商业竞争21（一）酒店项目竞争力分析21（二）百货项目竞争力分析22（三）超市项目竞争力分析32（四）餐饮项目竞争力分析35（五）娱乐项目竞争力分析381沐浴业竞争分析382KTV竞争分析40四人群分析 41（一）本地消费者分析41（二）旅游者分析45（二）旅游者分析47五市场发展趋势预判49（一）旅游市场趋势分析49（二）酒店市场趋势分析51（三）百货及零售市场趋势分析52（四）餐饮及娱乐市场趋势分析53六项目发展概况（一）目标消费群（二）消费结构（三）消费行为（四）项目发展主题（五）功能定位（六）规划风格及特色建议（七）商业业态布局 1 地面规划 2 地下规划 （八）物业类型 1商业物业定位 2酒店物业定位七建筑关系（一）平面布置（二）空间关系（三）符合商家用途（四）商家提供配套设施及配置要求八动线安排 （一）垂直交通 （二）出入口 （三）人流安排 （四）车流安排 （五）物流安排九创意设计 （一）整体景观 （二）景观布局 1走道设计和指示牌 2小景布局 （三）广场区域 （四）地下推广区 （五）主题故事十经营方式 （一）商业区 （二）小吃街 （三）酒店区 （四）营运建议 （五）出租模式分析 （六）出售模式分析 （七）先出租再出售模式分析一. 项目背景综述千古名邑扬州地处长江中下游平原东端，江苏省中部，东近黄海，与南通、盐城市交界；西通南京，与六合、天长县接壤；南临长江，与镇江、无锡市隔江相望；北接淮水，与淮阴市毗邻；中有京杭大运河纵贯南北。历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉，苏北的重要门户。 扬州市现有总面积6638平方公里，人口444.82万，辖广陵区、郊区、宝应县、邗江县，代管仪征、江都、高邮3个县级市。市区面积148平方公里，人口50万。 优越的自然条件和历史积累，让扬州相继获得了“国家级园林城市”、“全国最佳人居环境城市”等称号。近年来，随着改革开放的不断深入，城市自身的综合实力不断增强,城市地位也得到了很大的提升,扬州进入了经济社会全面发展的新时期。铁路、大桥、西北绕城和沿江高等级公路的建成贯通之后，扬州的交通区位优势得以很快凸现，旅游发展、物流畅通的制约瓶颈逐步打破。2005年,扬州市的GDP总值为922亿元(115亿美元),比2004年增长15%,列全国所有城市第42位.扬州的人均GDP从2004年的17200元(2146美元)增长到了2005年的20034元(2500美元),年增幅超过16%,位列江苏省第二名。    随着社会经济不断发展，城乡居民收入逐步提高，购买力日趋增强，消费品市场保持稳步快速增长的良好势头。根据扬州市商贸局近日向社会公布的资料:今年一季度全市实现社会消费品零售总额90亿元，同比增长15.2，其中，市区社会消费品零售总额41.1亿元，同比增长13.8%。同时,全市消费品市场也呈现出一些特点:文昌商圈消费集聚效应日渐显著，商圈功能逐步完善，综合经营能力明显提高。数据显示，今年一季度文昌商圈实现社会消费品零售总额达6.84亿元，同比增长30.1%。可见：文昌商圈不仅成为市民购物的首选地，也成为吸引外来游客的亮点。另据数据：全市餐饮业今年一季度共实现营业额10.3亿元，同比增长15%。其中市区4.6亿元，同比增长11.2%。休闲沐浴业火爆异常，市区400多家休闲沐浴企业，一季度实现营业额超过2.5亿元，同比增幅在20%以上。随着人们生活水平的提高，美容美发业也稳步增长，一季度总体营业额同比增幅在10%以上。扬州的城市发展潜力日益突显，但一些客观因素同时也制约着扬州经济的长足发展。例如扬州市区的旧城改造问题，一直是各方关注的焦点，能否通过旧城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是扬州市谋求更大发展的决定性因素之一。为此扬州市政府也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。而教场因其所处的独特地理位置，也成为了这场旧城改造运动中的重中之重。本次研究项目位于扬州城市中心区域，占地120多亩，属于旧城范围，是扬州的城市核心区，同时，教场也是扬州城市历史文化复兴工程的核心项目。本项目充分利用各方面优势，拟建设成为一个以民俗文化为核心，以扬州本土市井文化、商业文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，综合观光、娱乐、购物、餐饮、居住等功能的历史城市型文化休闲中心区。按照规划，整个项目将会划分为是商业区，特色高档餐饮娱乐区,主题公园观光区,酒店区等几个功能区域，接下来，我们就将按针对以上几个方面对该项目所处的环境加以分析。二. 针对性项目市场分析 （一） 市场环境扬州市是历史文化名城，丰富的文化底蕴使旅游资源得天独厚、潜力巨大。在发展以旅游为核心的服务业方面，具有三大资源优势：一是环境优势。近几年来扬州市以创建生态市为突破口，大力加强环境整治和生态建设，先后获得国家卫生城、环保模范城、国家生态示范市和江苏省最佳人居环境奖城市等桂冠。二是文化优势。扬州文化的多元性主要表现在以唐、宋、明、清古城为代表的城址文化；以扬剧、清曲、评话、木偶戏为代表的曲艺文化；以湖上园林、住宅园林、扬派盆景为代表的园艺文化；以盐商住宅和会馆建筑、沐浴休闲为代表的盐商文化；以扬州漆器、玉器、剪纸、绣品、通草花为代表的工艺文化；以淮扬菜系为代表的烹饪文化；以扬州八怪、为代表的书画文化；以大明寺、高旻寺、仙鹤寺为代表的宗教文化等等。三是服务优势，以“三把刀”为代表的淮扬美食、美发美容、沐浴休闲享誉海内外。     随着宁启铁路的开通及润扬长江大桥建成通车，苏中地区的交通瓶颈不复存在，扬州旅游业发展面临着千载难逢的历史性发展机遇。根据扬州市发展总体规划，扬州定位于“长三角地区北部休闲之都”，将积极开发休闲度假、体验式旅游产品，尤其是丰富都市休闲旅游产品，教场项目即被列为扬州都市旅游的重点项目。扬州市2004年的游客已达900万人次，经扬州市旅游发展总体规划预测，到2007年扬州市接待的游客将达到1500万人次。这部分客人为本项目提供了一个基本的市场基础，保证了基础的市场容量。经分析测算，教场建成后将可吸引游客为630万人次/年。另一方面，教场地处扬州最核心的市中心文昌商圈，是扬州商贸文化活动的中心区域。该商圈内的大型购物中心或百货商场，平均每日人流在23万人次。根据对比研究，教场建成后平均每日人流在3万人次。因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为630万人次，项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。教场项目是一个复合性商业地产项目，作为扬州市的SCRD地区，它既发挥着城市休闲旅游度假功能，又担负着零售、餐饮、娱乐等商业功能。因此，本研究报告分别从旅游度假和城市商业两个方面进行市场研究与预测。（二）旅游环境 1扬州现有旅游市场状况扬州市作为我国首批历史文化名城之一，在旅游市场具有相当的知名度，但旅游产品单一，称得上是“旅游大市”，但不是“旅游强市”。目前扬州旅游产品结构单一，吸引游客的主要景区还是传统的“瘦大个”（即瘦西湖、大明寺、个园），以传统的园林旅游为主，度假型、商务型、文化型旅游产业发展虽已启动，但规模较小、质量不高，不能适应当前国际上由观光旅游向度假型、文化型旅游以及特种旅游市场、复合型旅游市场转变的发展趋势。市区明清古城、古典园林等独特资源虽然具有较强的吸引力，但这种特性如果不加以放大和发展，往往会使扬州成为中转、过境、节点型旅游地。近年来，扬州虽然在发掘、整合旅游资源，发展新兴旅游景点、载体上做了大量工作，但缺乏吸引不同口味旅游者的旅游“套餐”，扬州还没有真正成为众多旅游者的首选和必选目的地。据扬州市旅游局资料:2002年扬州市全年共接待游客643.13万人次,至2004年,已增长到922万人次,05年曾是实现了1300多万人次的接待量.根据扬州市旅游规划,至2007年,扬州每年的旅游人数将达到1500万人次以上.但同时,由于现有住宿、餐饮等功能配套不齐备，夜游客占的比例偏高。同时，由于旅游产品单调，缺乏上规模上档次的休闲娱乐和度假设施，以扬州为目的地游客占总量的比例偏低。而且由于扬州目前产品供给的限制，以参加会议为主要目的的游客占总量的比例也非常低。现有的基础游客结构显示出了进入扬州游客以观光为主的过境地特征，过境游客超过70%；扬州地区的餐饮、住宿、娱乐、会议等功能的缺失一定程度上限制了过夜游客的数量和结构比例，缩短了游客的滞留时间，因此区域开发中的功能设计为扭转游客结构比例、发掘潜在的盈利空间提供了极大的可能性。如何吸引这些游客来项目区消费，或者能吸引其中的多少游客来项目区消费，则取决于项目运营管理水平的高低。此基础市场容量的存在，是区域开发可行性的前提。尤其强调的是，扬州市最新编制的旅游发展总体规划已经将教场地区列为重点开发并推向市场的都市旅游和休闲度假的重头戏。鉴于扬州“长三角地区北部休闲之都”的旅游城市定位，一个集旅游观光、休闲娱乐、购物、餐饮、住宿于一体的大型都市旅游CRD区域，无疑是扬州目前最为迫切需要的。而教场项目的开发建设和运营，正好吻合了扬州市旅游产业结构升级发展的需要。2制约旅游业发展的主要瓶颈旅游服务业所涵盖的吃、住、行、游、购、娱六个要素环节中，扬州目前还存在着不少瓶颈制约： 1) 旅游产品老化，特色不鲜明。扬州的旅游产品目前基本上还是传统的观光型产品，而适宜休闲度假、生态旅游的产品的发展严重滞后。目前的旅游产品在省内特色不鲜明，旅游定位不明确。与休闲相关的周末度假游、家庭度假游、保健旅游、科技旅游、教育旅游、工业旅游、农业旅游、体育旅游、文化旅游、都市旅游等相关旅游产品和设施战略性短缺，旅游业、文化产业、娱乐业和体育产业尚待整合成一个有机结合的产业群或产业链。高科技、参与性强的主题公园还是空白。 2) 旅游房地产市场不发达，饭店宾馆发展滞后。旅馆总量严重不足，分布过于集中，既缺乏体现城市现代化形象、服务层次高、管理水平好的高星级豪华酒店，也缺乏简约、实用、具有古城风格的家庭旅馆、青年旅馆、汽车旅馆等私密型旅馆。旅游公寓尚属空白。 3) 旅游商品市场有待提升。旅游购物一直是扬州旅游业发展的短腿，现有市场总的来说仍未根本摆脱小、散、乱、低的状况，还不能适应形势发展的需要。 4) 餐饮、沐浴业特色不特。市区缺乏正宗的淮扬菜馆，传统的老字号餐饮基本消失殆尽。同时，传统的淮扬菜肴缺乏开放创新的力度和手段。沐浴企业虽然很多，但经营理念陈旧，经营方式传统，经营内容大多雷同，管理、服务层次不高，规模不大，环境不佳，品牌不响。 5) 演艺市场不发达，夜间休闲娱乐性活动单一、贫乏。具有地方特色的演艺活动还未形成规模和品牌，也未实现市场化、产业化运作。夜间休闲除了沐浴再无其他特色内容，参与性旅游、休闲项目还未形成。 6) 城市的旅游交通系统仍不发达。城市公交线路少，布局仍不尽合理，大多公交线路班次少，间隔时间长，与旅游结合不紧密；出租车辆管理差，车况和车内卫生环境不佳；停车场建设滞后；城市游客集散中心还未形成；城市公交、出租车的付费刷卡系统尚未建立，城市交通卡尚未发行，在长三角城市群中已经大大落后（目前长三角地区只有扬州、南通、绍兴、舟山四市尚未发行城市交通卡），尚无法实现长三角城市交通的“一卡通”；现有火车车次少，旅行社组团进出的时间受到制约。扬州北京点对点列车，使沿途诸多城市的游客无缘直达扬州，扬州也无法承运前往沿途城市的旅客，造成了运输的不经济；大桥通车后，大江南北公路往来的制约全部消除，上海、苏南的游客通过公路来扬更为方便，预计扬州上海线的火车客源将进一步减少。与此同时，扬州镇江开通城际公交后，在镇江乘火车与在扬乘车时间、空间上区别不大，由于途经镇江的列车车次多，有可能造成扬州及其周边城市的旅客更多地选择镇江为进出首选地，从而分流扬州站的客流。 7) 旅游业产业关联带动不强。旅游业对文化、教育、体育、音像、出版、摄影、广告、保健、演艺、房地产、会展、银行、保险、电信、旅游纪念品等等产业的系统性的关联带动力还不强。 由上可以看出，扬州市政府要想着力发展以旅游业为核心的第三产业，必将下大力气改善以上几个瓶颈。根据扬州市发展计划委员会的旅游发展规划，扬州市旅游服务业发展的总体布局是：依托新一轮城市总体规划和文化扬州发展战略，形成三大商圈、四大旅游板块，重点发展五大服务业产业、五大品牌节庆，形成服务资源和要素的规模集聚，打造城市化和服务业发展的新平台。 而三大商圈中又以文昌商圈为首。除了继续提升、完善商圈的整体功能，加快文昌广场二期工程建设，改善购物环境外，还将不断整合商业资源，扩大辐射范围，打造成由若干特色商业街区为支撑、以服务于旅游休闲、购物、餐饮为侧重的传统特色购物商圈。（三）酒店环境1扬州酒店业的发展现状截至目前，扬州全市共有52家旅游星级、涉外饭店（星级饭店48家，其中四星5家，三星12家，二星29家，一星2家），客房数5042间，床位数10201张（其中市区包括邗江共有旅游星级涉外饭店35家，客房数3831间，床位数6986张）。根据从旅游局行业管理处了解到的数据，2006年“春节”黄金周期间，扬州市区各类住宿设施总床位约42000张，平均出租率为60.23，同比上升1.93，其中星级涉外饭店床位10200张，平均出租率为67.29，同比上升2.19；社会旅馆床位31800张，平均出租率为57.96，同比上升1.66。星级宾馆的客源结构主要集中在长三角地区，境外团队比去年同期提高很多,节假日期间入住率一般都在70%以上；而主打经济型的部分旅馆则很受散客、自驾游等客人的喜爱，如春节期间的客房平均入住率达到60%以上。大多数中小型宾馆都已开通网站，设有网上预订系统，而且在百度、通用网址等都进行了推广，收效非常明显。     据了解，06年春节期间来扬州过夜旅游者为24.98万人次，过夜游客平均逗留时间为2.13天人，比05年同期增加两个小时，过夜游客逗留时间的增长，来扬游客的增长，也是宾馆业入住率火红的一大主要原因。 2扬州酒店业存在的一些问题     服务业的发展水平是衡量一个国家或地区经济发展水平高低的重要标志，同时也是衡量一个国家或地区科技现代化的标志。扬州市的旅游服务业还存在很多的不足。     第一，与发达城市相比较，我市区星级宾馆、饭店接纳能力需要提高。随着城市规模的扩大，旅游业的发展，流动人口的增加，星级宾馆、饭店出现需求缺口。据统计，宾馆饭店发展滞后，旅馆总量不足，扬州市现有星级宾馆、饭店的年均入住率已达65，旅游旺季、节假日已出现住宿难的状况，对于大型的活动和大型会议的接待，星级宾馆已经显得供不应求，所以星级宾馆和酒店面临着新建、扩建、增设的要求。     第二，现有宾馆、饭店的经营服务质量尚不能令游客满意。对于扬州的宾馆而言，普遍缺少高级的管理人员，很多宾馆的经营服务还遵循着老一套，对于一些现代化的服务理念没有引进，严重的制约了扬州市服务业的发展。     第三，高级酒店和经济型商务酒店还存在着一定的缺口。扬州现有宾馆的档次分布比例不甚合理。根据调查：扬州现有的高中低档酒店的比例约为2：13：1，按国际通行标准应为1：4：5，四、五星级和一、二星级宾馆比例严重不足。另外，从总体上来看，扬州的星级饭店比例也比较小，现有星级饭店占扬州社会宾馆总数的5%，按国际通行标准应达到30%。扬州的宾馆业现在普遍存在着中间大、两头小的现状，对于中等档次的酒店现在已经富余，但是高档次的酒店和经济型商务酒店还不能满足不同层次的消费需要。     第四，街头巷尾小宾馆、小酒店较多，这些小宾馆经营管理不规范、卫生服务质量低下，消防安全措施不到位，存在着许多安全隐患，不同程度的影响了扬州的城市整体形象。（四）百货环境1扬州市商业发展的态势自隋朝开大运河以来，扬州就是江南的重镇之一。自古以来商业一直十分的兴旺发达，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的发展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。扬州商业正在形成 “点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”城市中心区域文昌商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的 “十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。教场项目位于扬州市最具商业投资价值的文昌商圈范围内。随着扬州经济、城市发展战略转移，汶河路已自然担负起扬州商贸业龙头区域使命，并已经初具中心商贸区雏形。文昌商圈范围：是以汶河路为主线，以文昌阁为轴心，向周遍延伸、辐射所形成的一个市中心区域性商圈。在此区域内，集中了扬州一大批大中型商业群体，形成了数条大型购物中心商业街。文昌商圈已经成为扬州市区集购物、休闲、娱乐、旅游、美食的好去处和汇集商流、物流、人流、信息流为一体的投资与消费集散地。教场项目位于文昌商圈的东南部，北接扬州最重要的主干道文昌中路，南邻甘泉路商业街，东侧是规划为扬州市中心的休闲大道国庆路，西侧是风光旖旎的小秦淮河。文昌商圈的日均人流量约15万人次，其中几个已经建成的大型购物中心日均人流量在23万人次。06年一季度文昌商圈实现社会消费品零售总额达6.84亿元，同比增幅达30.1%。其中金鹰国际一季度实现销售1.72亿元，同比增长了30.3%；时代广场实现销售1.41亿元，同比增长了27.2%；万家福商城实现销售1.14亿元，同比增长11.8%。通过比较研究，预测教场项目建成营业后，日均人流量在34万人次。2、扬州文昌商圈内主要商场情况A：万家福商场万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达2.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档次不高，但客流量较大。 B：金鹰国际商城金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。 金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约4.4万平方米，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额4亿人民币以上，居扬州商业零售行业之首。C：百盛商业大厦扬州百盛商业大厦有限公司系扬州市商贸局与马来西亚金狮集团合资经营的大型综合性百货商场，位于城区繁华地段文昌中路98号，面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品。D：时代广场扬州时代是大型现代化“一站式”立体消费多功能购物中心，广场占地2 .3万平方米，总建筑面积6.88万平方米，拥有了逾220家品牌商铺、6家中西式美食店、星级多厅院线制影院和商务休闲会所、大型家电城、大型KTV、时尚潮流街等，各业态相互补充，全面提供多元化服务。E：东方商品城位于金鹰国际商城东南面，是一家百货类小商品批发市场。外观陈旧，内部装修条件差，无电梯。F：文昌百汇扬州文昌广场第二期，是新近开发建成的融购物、娱乐、美食、旅游、观光、文化为一体的体验式商业步行街区。开业日期由原本的06年5月推迟至06年6月18日，招商进度缓慢，出租率仅达到60%。从以上各主要百货的数据分析及对比可以看出，现有文昌商圈内的百货结构不尽合理，档次分布比较集中于两端，经营方式单一，产品重复性比较大。据此，教场项目中规划的百货项目如能在经营方式和产品的选择上实现成功错位，避免重复，走特色化精英路线，一定能取得成功。（五）超市环境扬州城区50平方公里地盘、六十余万人口、居民可支配年收入11300余元。根据扬州市统计局公布的资料：2005年，规模以上私营工业完成产值537.92亿元,增长34.2%;私营个体经济完成投资117.01亿元,增长63.2%;实现社会消费品零售总额124.33亿元,增长14.7%；实现增加值301.85亿元,增长19.5%,比全市GDP增幅快4.8个百分点,占全市GDP比重为38.3%,比上年提高1.5个百分点。从限额以上批零企业个数来看，批发贸易业比上年减少17%，零售贸易业比上年增长11.4%，其中连锁商店增长57.1%，连锁超市增长137.5%。另据数据显示，扬州市一季度城乡居民可支配收入达3957元，同比增长12.5，人均消费性支出也达到2225元，增长了10.6，为全市消费品市场快速增长奠定了基础。从以上数据不难看出,扬州市消费品零售市场增幅很快,且仍然有十分大的增长潜力。随着零售业的全面提升，市场竞争更加激烈，竞争水平不断提高，在经营理念，消费环境，人性化服务等方面形成全方位竞争。新的思维、新的营销、新的服务不断出现。大润发二店和“沃尔玛”的兴建，世纪联华·万马滨河店的竣工，一个商业中心，四个商业副中心的优势明显显现出来.经营业态上，综合零售业逐步让位于专业店；经营方式上，单体店逐步被连锁店取代已成为趋势，连锁业发展势头强劲。据初步统计，06年一季度，扬州市最大的5家连锁企业（即大润发、时代、世纪联华、农工商、苏果）共实现销售2.9亿元，同比上升了36.9%。2005年12月底，扬州市规划局、商贸局共同公布了扬州城市商业网点专项规划。按照规划，在扬州现有建成区内将严格控制新的大型超市布点。规划规定，在古运河至人工湖京华城中城东西向6公里的主城区范围内，将严格控制新的大型超市布点。目前主城区外围已有沃尔玛、大润发、世纪联华、农工商、时代等5家大型超市，网点布局趋于饱和。而一般大型超市和百货店的服务半径按照2公里进行控制，大型专业店因其经营种类、专业、市场消费的定向性强，其设置标准比照同类大型超市设置指标放大一倍。同时，扬州市政府鼓励社区商业网点发展一定规模的超市、便利店，方便当地居民生活。（六）餐饮娱乐环境1餐饮环境现状及问题今年全市餐饮业一季度共实现营业额10.3亿元，同比增长15%。其中市区4.6亿元，同比增长11.2%。其中，富春实现营业额1307万元，京华大酒店1154万元，新世纪大酒店1060万元，花园国际682万元，同比均有不同程度的增长。扬州富春、冶春等老字号品牌餐饮企业，通过内部机制转型，按照现代企业经营理念和经营模式，创新运作，加盟、连锁，做大做强传统产业。同时通过制定相关标准和办法，为提升传统产业奠定了坚实的基础。但是，扬州市现有的餐饮业态仍存在“散”、“缺”、“少”的弱点。餐饮企业数量不少，但分布面大，特别是在城市中心区、商业中心区等地区，由于属于老城区，街巷密集、道路交错、商居混杂，餐厅、酒楼散落其间。扬州市的餐厅、酒楼经营的品种中，淮扬风格占绝对主导地位，其中不乏类似“富春茶社”这样的百年名店，这种相对纯粹的地方口味对外地旅游者而言是极具特色的，但是对本地消费群体来说，缺乏新意和选择的余地，不利于市场的拓展。从规模角度看扬州市的餐饮企业，餐位过千的大型酒楼（包括宾馆、酒店的餐厅）和几十餐位的“一间店”都拥有相当的数量规模，中等规模的精致餐厅却相当稀少；从档次角度看，扬州市不乏街边小店、排档等低档低价的餐饮企业，高档的“燕鲍翅”近年也陆续出现并逐年增加。但是，价格略高于平均消费水平，菜品和装修独具特点的餐厅、酒楼甚至茶楼却极少；从风格角度看，扬州的餐饮企业总体比较传统，无论店铺风格或是产品设计都少见时尚元素的运用。这种结构层次缺失对于引导消费、提高消费水平是不利的。最近几年,扬州的火锅店生意特别的火爆,像滋奇斋,蒋记,老妈米线,大胡子、巴湘等火锅店,都是扬州市民日常外出就餐的热门之选。而食为天，上海滩，百姓人家等店则凭借着很高的综合水平占据着扬州餐饮的主力市场龙头。这些店铺都是走的特色化经营路线，取得了非常好的效果。2娱乐环境现状及问题扬州自古便是商贾云集之地，娱乐产业有非常活跃的传统。据业内人士估算，目前扬州市区娱乐场所不下200多家。这么多业态的娱乐场所共同为扬城的夜晚镀上了一层漂亮的金色。作为扬州传统的休闲沐浴业生意火爆异常，市区的400多家休闲沐浴企业，家家生意兴隆，一季度实现营业额超过2.5亿元，同比增幅在20%以上，扬州皇朝商务休闲会所、聚浪潮浴场、新丰泉、聚龙湾、烟花三月、龙飞、红泥等浴场每天都有几百人就浴，并逐步成为人们休闲、就餐、娱乐、聚会的首先场所。但是在表面繁荣的背后，不少娱乐场所却在为产业现状而烦恼。外地人走进扬州，尖锐地批评说“扬州城霓虹闪烁的地方就是沐浴中心”。这句话的背后，也正说明了，扬州夜经济的单调。另外，目前相当多的娱乐场所设施落后、竞争和价格体系紊乱、缺少资金投入、商业运作方式落后，严重地制约了娱乐产业整体发展。三. 商业竞争(一) 酒店项目竞争力分析根据调查，截至目前扬州全市共有52家旅游星级、涉外饭店（星级饭店48家，其中四星5家，三星12家，二星29家，一星2家），客房数5042间，床位数10201张。扬州市宾馆的整体布局呈现两头尖，中间鼓的橄榄型分布。节假日高峰期间，一方面是高星级酒店的客房供不应求，另一方面又是档次较低的宾馆、旅舍因为环境和设施等原因乏人问津。通过调查，扬州目前仅有的五家四星级酒店年平均入住率在80%以上，而节假日期间更是一房难求。而随着扬州市经济的不断发展和商贸活动的逐渐增加，来杨的商务人士和境外旅游者必将持续增长，因此建设五星级豪华酒店势在必行。根据扬州市政府的规划，扬州将引进包括香格里拉在内的一些国际高档酒店连锁品牌，填补扬城豪华酒店的空白。扬州市四星级豪华酒店单 位星级客房数床位数西园大酒店四星251间490个新世纪大酒店四星298间520个京华大酒店四星242间441个花园国际大酒店四星188间352个江都京江大酒店四星150间310个近年来，随着国内经济型酒店的大热，扬州也相继开设了不少的经济型商务酒店。继上海的“锦江之星”和法国雅高集团旗下的“宜必思”落户扬州后，国内知名的经济型酒店“如家”又与扬州永海大酒店签约。此外，本地的经济型酒店也不甘寂寞，“豪斯顿”于今年“五.一”开始营业，精益宾馆开始新的布点。由于经济型酒店定位准，投入少，短期内可获回报等优点，经济型酒店火起来也不足为奇。在登陆扬州一年多的时间里，经济型连锁酒店“锦江之星”平均超过90%的入住率，引起了扬州一些本土宾馆的模仿跟进，去年扬州一下子冒出了几十家经济型酒店。这样的酒店提供的是“有限服务”，价位在100元200元之间，有更广阔的市场。不过由于经济型酒店的利润空间，一是靠“连锁”的数量优势取得，经济的价格注定了单店的利润率不可能大；二是靠品牌的影响力吸引客户，但这恰恰是本土单打独斗的经济型酒店的劣势。与全国连锁的经济型酒店相比，单个的经济型酒店缺少品牌与网络优势的支撑，很难在激烈的竞争中立足，因此很多私立的小型经济型酒店生意并没有投资者想象中那么火爆。  同时，扬州酒店市场的周期性比较明显，一年中主要集中在旅游旺季，一周之内主要集中在周末，其余时间的入住率就有些不足。因此，经济型酒店投资热之后，扬州的酒店业必将面临激烈的“洗牌”。(二) 百货项目竞争力分析文昌商圈是以文昌阁为中心，文昌路为横轴，汶河路为纵轴，东至国庆路、西至二道河，北至盐埠路、南至南通西路的商业服务区。近年来，随着政策引导，市场培植，文昌商圈日渐繁荣，商圈内集聚了零售、餐饮、酒店、娱乐等众多商业服务企业，目前已成为扬州的中心商圈。目前文昌商圈内主要有五家大型百货项目，为万家福商场，金鹰国际购物中心，百盛商业大厦，时代广场和东方商品城。扬州市文昌商圈四大百货销售额对比1205427757.548023.239732.815402154.46693.839360100002000030000400005000060000百盛商业大厦万家福商城金鹰实业时代广场01000200030004000500060007000累积销售额12月份销售额（万元）1万家福商场万家福商城于1996年元月18日正式营业，营业面积1.8万平方米，商城百货商场部分共7层，是一座集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商场，商城设有地上地下停车场，共约40个停车位。近10年来，商城解决了千余人的就业。从1996年元月18日开业至今，商城年销售业绩从开业之初的6500万元到05年的27800万元，年创利税也从1996年的240多万元成长到05年的11080万元。10年来，商城已累计上缴国家各类税金7000多万元。（1） 楼层功能划分及业态比例 楼层业态B1百货超市、医药1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表工艺礼品2F：少女服饰、饰品3F：淑女服装、内衣、针织品4F：男士服饰、男式皮鞋5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场7F:员工餐厅8F:仓库、办工区 0%5%10%15%20%25%30%业态比例女装男装珠宝饰品及表类鞋包化妆品休闲运动儿童用品其他（2）经营特点主要经营中偏高档商品，以服饰为主。（3）合作方式 1主要是由厂家或品牌代理商入场经营2进场费用3000元（不退，面积不限）3收取销售额扣点，需要保底经营（即规定最低营业额）；一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24%-25%。如果是国际品牌还将给予适当优惠4不收取水电费（4）经营状况万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度。地处扬州市中心，文昌商圈的核心区域，经营状况良好，年销售额超过2.7亿人民币。2金鹰国际扬州市金鹰国际购物中心隶属于南京金鹰购物集团，该集团系南京市首家批准成立的跨国外资企业集团，被评为南京市21世纪十大支柱产业和全国外资企业500强。扬州金鹰国际购物中心于2001年10月28日试营业，2001年12月28日正式营业，有着超过4.4万平方米的超大营业面积，地下一层和地上六层包括购物中心和生活广场两大功能区。商场拥有地面停车位30个，完美结合古典优雅的建筑风格与现代时尚的消费内涵，充分发挥了金鹰荟萃众多国际品牌的优势，以崭新的概念，为扬州人民展现国际化的时尚魅力。（1） 区域功能划分楼层业态1F：北区： 化妆品、女鞋、钟表、照相器材南区： 黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品2F：女性服饰、饰品、内衣3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包 办公区5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材（2）经营特点力向名品、规模方向发展。以国际知名高档精品百货为主流。（3）合作方式1商场与租户之间是联营形式合作；2无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后2个月内无任何问题全额退还；3无场地租金和水电费，收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，服饰、化妆品和皮具等扣点数为24%-25%左右，4商铺为金鹰所有，不对外销售。（4）经营状况金鹰国际商城开业已有4年多。经过不断地调整经营品种，已经被公认为扬州市最高档的购物场所，经营状况良好。03年金鹰国际购物中心的销售额为2.4亿，04年销售额则迅速增政至4亿左右，发展势头非常迅猛。3百盛商业大厦扬州百盛商业大厦有限公司系中外合资的大型综合百货商场，建筑面积2万平方米，停车位25个。经营15个大类5万多种商品，以经营大众品牌为主，兼顾一定比例的高档名牌商品，男女服装、针织品、鞋类商品、照相器材、工艺品独树一帜。（1）区域功能划分 楼层