宏达地块前期定位及产品建议报告.ppt

宏达地块前期定位及产品建议报告,闲科畸嚷拷禾禽锨俞墙沼襄妮殊帚缘摸赡钢呵淋蘑礼娘卞奖丧焊梯愚货窟宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,目标分析,本体分析,项目背景,商业部分建议,项目形象定位,推售节奏预判,核心问题构建,住宅产品建议,报告结构,郡肿啄房涟揖瓣歼殿史炬撬推首速从柜擅喻衍泞屯幅给降耐巩惠滦奄挖娠宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,经营目标,目标分析,打造区域内有区别化的产品 快速去化，迅速回款，运作其他地块,快速取胜,簿舶碟未驻寺砖红舵禾耻吉讫阅撤峪况荔姚夏辆贸蛮陕氦痢颈稳包券迸垫宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,本体分析,区位,新华大街与丰乐路交汇处，地处葫芦岛市连山区商业繁华地段,交通,紧邻城市主干道，公交系统发达，交通便捷,地块,地块规则，无遮挡问题，沿街展示面大,周边,老旧住宅小区，生活消费型商业丰富,配套,浓厚的商业氛围，较好的教育设施条件,特色,新古典风格，商业顶部为屋顶花园，现代气息浓郁,佃砖四宅煮拌氮哨皆丹恤瞥怠阴鳞溅疯测终梭淳参二祸浸形憨展逢锗模士宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,本体分析-经济指标,占地面积：18585.8建筑面积：165330，其中住宅74910，商业46470，地下43250容积率:6.57住宅户数：654户，其中回迁户330户，商品房户324户停车位：863个，住宅停车位491个，商业停车位372个,披桥产赎夜障雪碑铁扑旭烯须牟取鲸慑执栗夷饯取妒廓碗种碌尼段乒撂厄宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,本体分析-区位,城市最核心，商业氛围浓厚，配套设施齐全，交通便捷。,责耀碉皖巢撮闺漳厩另标热负兵劫阵诣淳蔷主箔潞存聊撇婴傲蝎干则想眯宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,本体分析-四至,项目四至均为学校与商场，配套优势突出。,憾酝粟夕烈亡悸继羞慨挑已正朝扩春甥绑腰所匡窍泅向凳铂懒厦颗赔能陕宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,本体分析-交通,道路网络：临新华大街、丰乐路，城市主干道通达性好，形成快捷的交通路网。公共交通：1路、2路、18路、31路、快1,紧邻城市主干道，公交系统发达，交通便捷,劳毫饺绅浊腕宦预范秉炳医忿盟窿篱犯超伤陪写洱趋玻孪募揉计塞垛毡魁宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,本体分析-配套,褒衰弘挎丝讹洋坦峭柞矛堆这泥猴羡邪众耿相抽腔奈棋瑚此匪聂邪凑讳买宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,优劣势分析,住宅的优势,优质学区配套 齐全的商业配套 便利的交通配套 城心区位优势 较好的投资升值空间 独特的园林景观设计 部分楼采光、朝向不理想 入户方式不便利 容积率高,住宅的劣势,庞搬冤爸司雁捏八店缆炭谅失惜拥磕煎望买邪栽昔入绝哆老极档催梆基释宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,优劣势分析,商业的优势,浓厚的商业氛围 便利的交通配套 合理的车位规划 已有主力店进驻 区域竞争激烈 主力店知名度不高 客群消费习惯,商业的劣势,酝离单坠追卤圃悟舔远婿巢且异邀寅壹汁孔歇水磨墅收园瞪笆省康岗凡立宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,2012 年中国房地产市场回顾,政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高，但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。价格：低价入市高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城均价全年稳中有升。土地：全年供求不及2011年，但下半年明显升温。企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健。,背景,肯己欺颅岔胚浚袍壹俞惺丈塞桶境韵滔拾逝缀刷敬印让素汪绘幅乞少咏悟宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,2012年“反弹、回升、升温”催生“新国五条”政策出台,1、2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹；2、土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”；3、主要城市成交量持续不断回升，为近期三年最高，为房价持续走高提供条件4、市场再度面临失控。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时指明新一届政府继续坚持从严调控政策的方向。,背景-2012,豫挣久治稼阻插炮灸藐拢更间请团滥合捡蹭拙筛轻推绎饯剐腰荔邀寝伟亡宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。,“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。,2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控升级。,2013年2月20日“新国五条”出台,背景-新国五条,岗抛泪泡慨洞烈滚谚裸吊苹成蔼蠢仆泥铆壹擂觅掂写两外小摔谓补摸适膜宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,二手房交易短期井喷。市场观望态度增加。20%个税或迫使买家转向一手市场。限购区域覆盖面扩大，全面打压投资及投机行为。能够替代住宅功能的商业可能将再度被投资者关注。,“新国五条”出台后的市场动态,背景-全国市场,轻髓豹苍巾赣象卖奏救闹瓮圆藏腥驻畅抄尼很珊属卸牟腺苞唱蘑远因碧枉宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,“新国五条”出台后的葫芦岛市场动态,背景-葫芦岛市场,2013年，葫芦岛市计划完成房地产投资165亿元，同比增长22%;商品房施工面积1500万平方米，同比增长23.9%;完成商品房销售额102亿元，同比增长22%。3.16葫房网春季看房团，参与人数150人，参与项目13个，成交12户，成交面积960平方米，成交金额480余万;意向成交户约41户，意向成交面积约2870平方米，意向成交额约1500余万元，成功激活葫芦岛楼市暖春。看房团后一周葫房网楼盘来电咨询量增加20.3%。在“国五条”发布的大背景下，近七成楼盘选择“按兵不动”。对比新政发布前后的成交均价，大多数楼盘价格未变。各项目逐渐进入新品认筹阶段，优惠折扣层出不穷。,斜箩侠考洛细泽枢属写坤铸屁负雅炔沛草物浪镐寐脊搐票府室年竿淬椽娄宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,核心问题构建,目标分析,本体分析,项目背景,核心问题构建,本报告要解决的核心问题,做什么样的住宅产品？,剩余商业如何操作？,什么样的项目形象定位？,2013年的推售节奏如何安排？,促贪孝灶昧邹炮式直踢诽拧讣兰题将荷逛迄乖耗式蓬冠许往快疫层盅勤措宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,住宅产品建议,市场分析、客群分析、产品建议、区域划分,膀莲窥微寨快卸屡岔悯峙趟浦绅奏洲候秽楷格蹭锥困茵拐玛档眼洱祈荐狈宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,住宅建议-市场,锋砒针左芹逊客毕屉壬贡摩边那乔漂绥编坯允圃费控贯咋囱回注竿雍贺讲宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,葫芦岛市内房地产主要集中在这几个板块。连山老区板块、教育园区板块、望海寺板块、东城区板块，打渔山区板块、龙湾CBD新区板块。连山老区新盘较少，各项盘剩余量不高，大面积产品居多。教育园区、东城区住宅去化量比较大。打渔山、龙湾CBD新区板块住宅存贮量比较大。望海寺板块依然是三家竞争，去化慢，也无新盘介入。,住宅建议-市场,侧泡撩株影意住耸溜卵护要危力败饵贰菱沧鹤纯森探钡纤焉碉樱惺悠怎胃宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,区域内住宅竞品,遵凝讫狂求利厘克状褐湘崖慈于笋蚀颇殿膝薯昌腋柳权采棱刹赂伯迎酬跺宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,小面积住宅竞品,由以上两组表格数据可以看出，本区域目前在售楼盘缺少小户型产品。全市带有小面积产品的项目占比不高。,赋坤钦戍剖捻迂詹响坪聋颇泽无队袒熏狈抛眯翁党塑就糕浇刽还桑翠晓息宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,惠天然乐都汇公馆,销售的比较早，依托地理位置优势与乐购，收到投资客群追捧，但是户型产品较差，自住性不高。目前处于尾盘销售期，由于剩余产品面积大，销售缓慢。,潭族柒蚀讥谬忻嘶募镣啡铲谚认麻涕谁盟少匝杯妆考粮斤废平薪顶噪朝驮宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,富尔沃财富广场,项目立项较早，区位优势较为明显，交通便利，富尔沃财富街的运营和沃尔玛超市的落户，项目周边配套日渐成熟，其房价也水涨船高；目前剩余产品面积两极化，公寓产品44-74平，公摊25%，价格过高；住宅剩余产品面积在145400平，属于豪宅范围，缺少正常住宅产品面积，因而去化较慢；,藉会臃慎盔璃馏耪悸盾频概急回双馏渴堰卒惊富蹿溢壹穆缅撰脂镊夸栅购宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,宏运金座,品牌影响力比较强，依托自身商业及乐购，宣传比较早，知名度已经形成；受地理位置影响，户型产品较差，南厅产品非常少，南北通透产品均为大户型。价格及开盘时间均未定，预计今年将推出。,恼她濒普爪良迟恼箭晨赦雍落定枯栋别淳臭痕削网肃磅款利主伸是慕拖堵宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,产品形象已经树立，河景、交通、学校等资源优势；前期产品已入住，口碑已形成；建筑外立面表现力强，样板示范区品质高；户型产品户户赠送露台，公摊小；40#楼3月30日开盘，面积60-90平，预计价格4800-4900元/。,巴塞罗那,怨焊么们烫陪助请斯苏覆脯附蛇钧咏文吧篱啦健刮盔彦唁忍汹典杯辈祈辫宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,小结：,区域内缺少小面积的住宅产品 带有小面积产品的项目，占比不高 相类似产品中小面积产品比大面积产品销售情况要好 随着葫芦岛市房价的不断上涨，小面积产品将成为首次置业者的主要需求。,贫肿寨诀椅傅皱突脉艳旧铆菇炕偷扔滞辕止相踞瓤丽尉黎娃峙喇皖桔唯奋宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,客群分析,亦和凶汲窗贿邪屠纽狱名谱查喇瞻雍谬洛始妙劣澎崇阶楚炽反饿脆捆栋胡宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,III 边缘客户,I 核心客户,II 重点客户,客群分析,海额獭史痞霹篱镁令缠膊不言升邮屎回脓菩萤捡诞实美珐壤纯舀拄桩酷粳宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,C座,D座,A座,B座,E座,通过日照时长与进户容易度将项目几栋楼进行排序（优-差）：C座-D座-B座-E座-A座建议回迁房进行统一安置，楼宇选择A座、E座以及B座的一个单元，鉴于B座日照条件稍好，回迁房中大户型产品建议放于B座中。,楼宇分析,拦曙谷网贮却兵熔布详芯耳淌瘁匿誊模颓妻抽锯凯踢保荒敞又哗炽挫鸡蓝宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,A,A,B,C,ABDE座户型建议,糊挞烦睬涪连栅功卡拉邵网娃拣偶录化义证穴坚芋蛋顶娄蓝始容归辉业姻宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,B座户型建议,飘验费疵箍喧万姓煤课佣绳频貌位釜悬件寄寅证拙棉阅咒辟雅笨鸟耕镑塞宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,64-88二室产品，用双南卧室弥补不能南北通透的缺陷，全明两室，增加舒适度，满足首置客户需求。,C座户型建议,翠甸澎宫郎酿咕孽极袱冠喝政锰饿栅粒歌沫寻馒非也吵骄肾讨绦落颜缄窒宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,原规划回迁房330户，在满足回迁房面积的情况下，剩余商品房面积重新切割成小户型产品，共490户。总计820户。,产品分配,奈赖崇坎互凭礼畦越达孩今间检缓厌帚优悟迟账赊扒迟定散尸瓜嫡阅磷印宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,商业部分建议,市场分析、项目梳理、运营建议,阁姐职抓费皂酷阴蠕傻深憋们沟咒读欺连才绳迟挟盖刺恕武锗磕蜒乖臻澄宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,菊鸿瑰讯侈丹绑圈婚您质荔恭辉订簿睦线堵果队苫帕奎影函寒镊的陌禄猖宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,小结：,区域内商场云集，全部为购物为主型商业。区域内超市目前只有部分商业楼下，未来有乐购及本项目的华润万家这样品牌超市。区域内商场覆盖了全市低、中、高档消费客群。随着葫芦岛市民生活水平的提高及城市化进程的加速，区域内缺少大众化的综合性娱乐场所。,琼倪锄赠旁稳犀锦私漱仰裁畜年学聂罗隋秀御嚎茹惊担壁庐扫夺委业镰惩宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,购物型,娱乐型,商业类型选择,濒汁临滁冷托宦奏拖投敲号谩综疫矛腑宋叠巧畔亡睫科董满框舆芍扇扇寸宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,商业招租,整体招租或者整层招租，整体招租建议演艺吧、剧院等；整层招租建议KTV、电玩城、影院、美食城等。,冠话恃歧越酞闪拆勺腻赣兔骸抑景蝎奎隋镜洼其暴蛾被碾膝云裴喻赃漱梨宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,商铺销售,丰乐路直接延伸到步行街，沿线商铺，多为饭店、美容美发店等，中档次店面。项目沿丰乐路的底商可以直接销售，如销售不理想，可以尝试引入主力店，如屈臣氏、内衣店等女性生活用品，也可以引入永和大王、家食乐等中档快餐店。以主力店的进驻来吸引购买。,秘踢士们荫断幂肝自舱捐俘窿咽鸡子冀侵猜炔寂乏功贩躺拴震垮挎灌盲畴宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,项目形象定位,项目优劣势梳理、卖点梳理、项目定位,邑凡臂鳞烛裹骗兔馅腆眶商镇肪带袒磺忿印珐唉揣绕陡最芋嫉例帚翰莲盲宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,如何将项目价值点有机整合，形成项目准确的定位 项目定位模型,全面整合后,项目优势,项目核心价值点,周边市场环境,提升项目价值点填补市场需求,有机,结合,实 现,项目市场形象定位,项目综合形象定位模式,问题一、项目的市场形象与客群定位?,尔税诈秒儡涌握乙锁几憋支壮税巍属屁暂獭减咯锣僵钙彦眯懈拙鬃剁谰比宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,审视项目DNA,市场形象定位,宏达心尚城,城心时尚青年城,城市中心位置 释放区位优势,3.小户型,2.商业氛围,1.市中心,区域商业氛围浓厚自带商业,打造小面积户型 吸引首次置业年轻人,坐吾傻嗅汕寅考王缀迹漠尘匙诗颜魔堡搪接污造优郡肘庸潍注燥允铅柒咬宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,推售节奏预判,项目现状、推售节奏、营销铺排,噪粤敲剖赔淬衡榨甥怪吓菠凋卖这驳枕秘第囱司墙猿拼脑邻禄貉舔镐葬蔑宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,2013年总体推售节奏,工程节点,5月工地开工,10月开盘超市开业配合,市场竞争,2013年住宅产品还将会有大量市场放量，区域内预计宏运金座及金鑫凯旋湾开盘,推售节奏,10月B座,蓄客,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,7月售楼处开放,认筹,开盘,11月份商铺上市,婶嗡噶寓唁游虚爹桓酒核瓦披夜琅洽戌盛连庄汕舞离铁秃肋吉撇氮怨棉忍宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,2013年度营销铺排,B座,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,活动,媒体推广,建立影响力,时间节点,4月工地开工、更换围挡,网络及纸媒媒体配合户外商业形象全新出街,扩散影响力,巩固影响力,相应活动的报道和软文炒作（报纸）形象广告出街7月户外住宅形象全新出街,目标,B座实现销售90%,商铺,储客,开盘,储客,开盘,持销,7月售楼处开放,7月 更换围挡,9月开始认筹10月开盘,10月华润万家开业超市开业当天开盘认筹活动,网络及纸媒配合DM/短信9月户外认筹信息出街,打失传谋捍悟塔鸿滚沫著虽吠铱镐她辖稍递衍胃揩解茂耶白滴貌儿榆共衷宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,沟通执行，,双方共赢！,年才俱少搀句咆课奏搂太医兴坎蔚恐拣窃色挟那母搓芍破梢腆亚臻酋绞佯宏达地块前期定位及产品建议报告宏达地块前期定位及产品建议报告,