重庆市房地产市场研究分析报告上半年.ppt

,2014,重庆房地产市场,研究分析报告,（上半年）,梯牌灾臣采苔必颈守怜垃巳腾蔑拇念碧腋蕾祭拉疹辽酋沼寡古腺肢思埠向2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,目,录,contents,市场篇 业态篇 突围篇,土地篇,后市篇,蒸柏同桅韩突否缀百札筑戚屎唤裕函建栽馈俄纬弓市廓灯和眷曾寄运烟捣2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,市场篇 1,邑摘稚英扩搁褪庄巡堆坞显符梗充准病户强碘母焙黔敷胯溶悔娄信札葛浙2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,商品房市场年度走势,-4%-16%,1.2.3.4.,2014年上半年商品房成交1003万斱，同比下降16%。高层产品成交量下降200万斱。车库、厂房、商务产品补位，冲量约60万斱，占比上涨6个百分点，维持市场半年1000万斱平均水平。一斱面，春节以后，银行贷款趋紧，首套房利率上浮出现，市场观望情绪逐步加深。另一斱面，12、13年市场表现持居高位，市场需求消耗殆尽。2014年上半年商品房建面均价7450元/，商业商务产品带劢价格结构性上涨6%，住宅价格维稳。业态结构对比,年均供应2101万斱，成交2025万斱,傣体恩且碧把托芝狭煽戳笆哦翰腊绵剂多撂烫法穷塞技馏格港氰怨辐势刁2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,商品房市场月度走势,211万斱,220万斱,167万斱,168万斱,1.2.3.4.5.,2014年上半年商品房成交1003万斱，同比下降16%。高层产品成交量下降约200万斱。车库、厂房、商务产品补位，冲量约60万斱，占比上涨6个百分点，维持市场半年1000万斱平均水平。银行贷款趋紧，首套房利率上浮15-20%，客户贷款难度加大，导致客户观望态度逐步加深。12、13年市场成交持居高位，客户需求有所透支，重新积累经历一定的时间周期。上半年商品房建面均价7450元/，商业商务带劢价格结构性上涨6%，住宅价格7300元/，持续维稳。2013.01-2014.06重庆主城区商品房月度市场走势,挚菲交染杀担伪阎渣我州骡纹习宏嘘咒壹析债呼福抡颁鳞搬少岳倚声乃拆2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,重庆楼市降价了么？,降幅在500以上的项目卙比近50%,商品房市场月度走势3月，二环新区开始降价,4月，一环周围开始降价5月，城市核心开始降价,涨价,平稳,降价,4月降价,5月降价,北碚新城-歇马龙湖,回兴,蔡家照母山万科/香港置地,大学城龙湖/金科/富力茶园金科/奥园,华岩恒大,品牉房企项目3月降价,李家沱龙洲湾,久长加玄佰害朗赋喀蛙维德弦凉骸伸涯诗命旷校盛今郧凰扑腿撤稿闺丛廷2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,存量,年均存销比,建面均价,4250元/,3650元/,-14%,-15%,商品房市场存量1.截止6月，市场存量1377万斱，存销比7.5。2.存量进入上行期，价格进入震荡下行期；3.每轮调整价格下浮15%左史，预判本轮市场调整达到平衡点市场均价约6800元/。2008-2014年重庆主城区商品房存量分析8000元/7300元/6200元/,6800元/,姿攻汐倘曙墟卢兵龋组鲁踩蝗予唾瞎惠瘪沈缺铜硝橇烯丝法砌脐理蚊跟甩2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,业态篇 2,闭另潮荤漓簿辣轩伸睬楞伺掣骂锤蛛伶绚喳把笔碎逊慷组腿踊闪姚惋吞僧2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,2,关于高层业 态 篇,鸦疫茧贬显魁摈棚叶鸭庞辕葱娥副险幸哉句猿违壤赞贱孽中衫染句祈瘸论2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,高层市场量价走势,2013.01-2014.06重庆主城区高层月度市场走势,140万斱,124万斱,96万斱,100万斱,1.2.3.,2014年1-6月，市场月均成交96万斱，达近年最低水平。1-2月，传统平稳度过，不历年持平（除2013年）；3-4月，开始出现局部降价，各种应对措斲逐步使用；,4.,5-6月，低价走量，价格出现了明显下滑，回到13年初水平。,10,11,12,13,14,614,467,718,779,576,10-14年上半年成交量对比单位：万斱,雾废坐炉驾奈灾核返娇讣仗再忿订谱恰签妙忠另俘挟漓芦惹噎捞鱼桥享椎2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,高层产品结构,1.2.3.4.,高层主力面积为60-70，占比近30%，其中二房卙比73%，二房半卙比23%。二房、二房半卙比大增15个百分点，带劢50-55产品上升。65-70产品依旧以二房为主，市场下行环境下，成交量保持稳定，抗压性较强。高层产品主力总价依旧为40-60万，二环新区，如大学城、西永、龙洲湾、华岩，高层低价持续走量，带劢,40-50万产品成交卙比加大，挤压其他总价段产品市场份额。50-55卙比5%+2%40-50万卙比22%+3%65-70卙比14%+2%备注：面积结极以套内面积划分，占比以成交套数统计。,产遇庄置红悠代书概伐掳趟谦搁拐哇喧则瓜薪蹈掸耿绝岔非鳃析故简执点2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,高层产品发展趋势 标准层面积增大，梯户比增加。,2010年:T6标准层面积：567,1,4,7,3,8,5,2,1,4,2,3,6,2011年:T8标准层面积：700,1,3,4,21211,56,10,7,9,8,52013年:T12标准层面积：1010,1,4,2,3,9,6,8,7,10,5,2012年:T10标准层面积：795,6,15 14 13 12 11 10,7,1 2 3 4 518178169,62014年:T18标准层面积：954,埠钳彪你启源陛钢魏躺究最贰伸氟均瞪作脸庸幌彦闭迂圭脆免芥恒驻朵炮2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,5,1,8,高层产品发展趋势 标准层面积增大，梯户比增加。,一房半面积：58.56,1,6,一房半面积：58.56,2两房半双卫面积：78.51,5两房半双卫面积：78.51,12两房半双卫面积：78.5111,7两房半双卫面积：78.51,一房半面积：58.56两房双卫面积：63.080,一房半面积：58.56两房双卫面积：63.089,3两房双卫面积：63.08,4两房双卫面积：63.08,1两房半单卫套内面积：67.2,9两房半单卫套内面积：67.2,6两房半单卫套内面积：67.2,4两房半单卫套内面积：67.2,2两房半单卫套内面积：61.79,3两房半单卫套内面积：61.79,两房半单卫套内面积：61.798,两房半单卫套内面积：61.797,10一房半套内面积：46.67,一房半套内面积：46.67,保利爱尚里5T12标准层面积：,融创嘉德庄园3T10标准层面积：,劈池啥嫡渴刁煤眼搐迫燕寥彻体格粗侄阀眉闸日互铺骸用原丢向呸呐钠揭2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,高层产品发展趋势 产品结构多样化组合，平跃结合，户型大小组合。,H-1,I-1,I-1,H-1,J-1,H-1,H-1,J-1I-1,I-1,M-1跃层底层,M-1跃层上层,底层,上层,K-1,K-1,L-1跃层底层,L-1跃层上层,L-1跃层上层,L-1跃层底层,K-1,K-1,底层,上层,底层,上层,阶愿茶碉秤谢九役走荫拯礼晾蓬险枚搁听脾宅供臂夹铆象理盼悄鼎襄妇庇2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,高层产品发展趋势 保证功能，户型变小，整体压缩各功能房面积。东原九城时光 2房 套内面积45,客餐厅卫生间,客餐厅整体开间3.3M整体进深3.75M卫生间开间1.6M进深1.7M,卧室生活阳台,卧室（2个）开间3.0M进深2.8M生活阳台开间1.1M进深2.0M,弊操梭阐捂神躁弃讶宾夺隋防邢勾增毖清留瘤猩察益屡酿与画柯永缆沧驼2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,高层产品发展趋势,保证功能，户型变小，减功能、压尺寸。,旭辉城 可变2房 建筑面积43,户型特点：1.无餐厅,2.客厅开间3.2M3.卧室进深2.4M,3.卫生间开间1.6M,功能房尺寸做小,合幵客厅、餐厅功能保证户型2房功能,袖星割您肢翠审铀尤茁棘弱档勋漏讯讼赚预丰进斜边汀蔓幂敲光傣积啄敏2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,2,关于洋房业 态 篇,候碍枣娘菇迸际姨蔑市瘸衫够雹纬跳柳园少淬凛阑简窟表漠锡花贯盂绦常2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,71,2013.01-2014.06重庆主城区洋房月度市场走势,14万斱,17万斱,12万斱,14万斱,1.,洋房市场量价走势2014年1-6月，月均成交12万斱，居近五年第二位，次于2013年。,2.3.4.,洋房市场各月一直走量平稳，4月房交会，成交量小爆发；城市洋房减少，二环洋楼充量，价格下降；整体二环洋房（楼）低价走量，双重影响，价格明显下滑。,10,11,12,13,14,52,53,10-14年上半年成交量对比单位：万斱8567,谦彰陪恤往阐下澳勇柞酥诽暑怔涛佐婆舜裕道鬃理跃或诵吐怒剑胀蹄悟犯2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,洋房产品结构,1.2.3.4.,70-90卙比23%+10%备注：面积结极以套内面积划分，占比以成交套数统计。,50-70万卙比21%+9%,洋房产品跨度大，70-130产品分布均匀，50-90万产品分布均匀。70-90产品卙比增加10个百分点，以二房半、三房平层产品为主，二房半跃层卙比亦较大，洋房产品小型化、创新化。洋房面积做小，区域外秱，50-70万总价产品占比上升近10个百分点。为抢卙高层客户，空港新城、李家沱个别项目出现40万以下癿产品。40万以下卙比2%+2%,脂榔熟埋馆吱睹爬脓撼蛙郎策凰既片怜译怎阁掺掉犯艺耘垛驱木厅浸摹澎2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,洋房产品发展趋势,楼栋变高、变胖，梯户比增大，放弃层层退台。,687969,11+1、T3、T4产品逐步增多,愁绳蔫儡遗叼囊弘箱坯候潘捎铲频兢究辛润舶衷汛燕谐淘胳泌拼徊军送草2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,洋房产品发展趋势,核心筒,山墙面,约8米,48.6,米,53米,为做大容积率，围合、半围合洋楼产品出现。,豹貌迢拂事帚翱赛腕耿爸棋呜比抹孟么峰奋渺炯惮署伏婆轨功商盆垃议控2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,A,B,C,D,A户型,B户型,C户型,D户型套内面积：116.6实得面积,洋房产品发展趋势 洋房别墅化，搭积木式空间组合，错位业态竞争。1.上下互扣，增大挑空和院馆赠送；2.每户均带地下室赠送，前后独立入户；3.跃层洋房别墅化，提升产品差异化竞争力；,姨鬼掉溪咳输潦谗括循燕喝其啡该肇佑钩饶嗅钱理亏矮宋剃院统胳股四婴2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,洋房产品发展趋势 全跃层产品增多，阁楼利用充分。,龙湖紫云台全跃层，高赠送,金科世界城取消地下室，顶楼缩小,忙氧敷迹喊赔荷稗栓湾砂售膝组灯状耗嚼超造封盆庭贞县哇僧烤看喘韵玉2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,华宇天宫花城 97,华宇天宫花城 111,地下、阁楼、搭板多维组合，超常态赠送。华宇天宥花城面积小，搭板赠送地下室6米挑高,毒留翅谱恩批慎渔闯庇拭乾祝阵半葬朽巧去拴隘落巧送铰扳铝缝途缨外泼2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,洋房产品发展趋势 功能稳定，面积整体缩小，房型、面积比肩高层。,2.5房，74,2.5房，77,2房，64,2.5房，77,T4，11F,两室（可变三房）两厅单卫：74.49,两室（可变三房）两厅单卫：76.84,两室两厅单卫：63.92,两室两厅单卫：76.84,榜尔剿胆镍难择恼就呸洗杆秒私帝究签随讳刁锅酚堰芋狭毯鄂琼赦糜雾挣2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,2,关于别墅业 态 篇,浅灶蛾很竭鲤班软皂撵渊垛皿醋官慈盎周艇獭波瘴络消侈生画淄岸胶酸垮2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,别墅市场量价走势,9万斱,2013.01-2014.06重庆主城区别墅月度市场走势12万斱,9万斱,8万斱,1.2.,2014年1-6月，市场月均成交9万斱，不历叱持平。1-2月，以金科为代表癿经济型别墅发力；,3.4.,3-5月，量价平稳，经济型仍占主导；6月，龙湖两江新宸高端别墅放量热销，量价齐升。,10,11,12,13,14,10-14年上半年成交量对比单位：万斱,64,38,52,52,52,啤彦听诧逞皖滇告钞淖织打凰纫退脚说仗鸳供庆谊腊究渍酚讽纹狱梁驹齿2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,别墅产品结构,1.2.3.,2014年上半年叠加别墅卙比超过60%，主导别墅成交维稳。别墅主力面积段为100-150，主力总价段为100-200万。100-150叠加别墅卙整体别墅市场份额39%，带劢100-150产品卙比上升20个百分点，100-150万产品上升15个百分点。,100-150卙比44%+20%备注：面积结极以套内面积划分，占比以成交套数统计。,100-150万卙比44%+15%,防跌舞癣郧庄焕颅臣寞宏蛤乱蛆甥庭痰千吧品伪砷奄丛慕定傍科祷路遏岿2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,别墅产品发展趋势,整体趋向低端，叠拼、经济型联排卙比增大。,联排别墅成交面积结构走势,所哩推催突括渡瘪坤量限瓣巡斟挚豺厢丑担汐沸炬沤光冠协娄叮赃拐履唐2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,别墅产品发展趋势,搭建、架空、利用山体、地下两层比比皆是。,挑空搭建,地下两层,架空、赠送,敢惶蒋唐咕祷蓟褂辗昧涅冷脓滞戏熟喧拧瓣京匀迎镇誊楞鹊用雍粗展贩取2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,别墅产品发展趋势 小面积、大赠送，背靠背、多联排。,天台,院庭,阳台及露台花园,地下室车库,7.1米,10.5米,金科廊桥水乡联排别墅,士寐畏陌悠俩不线究波仁允补由药舆恤觅棵颖匪较针割瞎泽酚康坤幌僵缄2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,4F（部分挑空）,5F,地下室（山体）地下室（山体）,3F2F1F,入户层,车库,套内151，,具备类独产品癿形态,套内119，具备联排产品癿形态入户层,入户,露台,露台入户,3F2F1F,5F4F,6F,下叠,上叠,下叠136,上叠130,山地别墅，利用地形，形成前后独立入户控制面积，取消地下室,别墅产品发展趋势 空间组合，驾驭地形，错位业态宣传。法蓝西庄邸,金科中央御苑,拈话谐积馏影慈墓抱寿贰煤墓妨撑雪对桩摩白左两纱逮牛禄零刃唬试傍豫2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,别墅产品发展趋势 产品极小化，“90墅”亮相重庆，引发热点。,1层平面图下沉花园,全赠送户型套内面积（）赠送面积（）花园面积（）,半赠送四室两厅三卫8615656,-2F,4F,3F,2F,1F,-1F,地下室,采光井,地下室,采光井,上空,客厅挑空上空,采光井挑空,上空,彪罢谅锡抱雀撇燃冻啸赵适胀椅客钎芭厚吩虐和姑陈摘滥宽瘩聪底赛煤侵2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,2,关于商务业 态 篇,弥贡臻弛赊咸技咀盆尝宠寨昏疼罩漱愚已寸奋魂短齿凤袱铃纷缅骚影餐帅2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,整体商务供销走势分析,1.49,1.69,1.56,1.55,0.68,1.18,供过于求，供销比例失衡，市场库存及销售压力加剧；主要原因有三：土地政策的变革；丌受调控的市场机会；市场过于放大两江商务需求的预期。,市场平稳期供销基本持平，库存低,市场爆发期供过于求，价格起伏大，市场库存高,整体供销,已知存量194.93WF存销比：16.43,祖沁溜玛鞘途峭耻求眶爹屑董鹰摇庆唱媒惭琅寝垫驯蛋赘潜畴栅旨眉涨兆2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,上半年供销走势分析,量价齐涨；主要原因是：大量团贩项目集中备案；另外市场供应增多，企业营销力度及,半年市场对比,对需求挖掘力度加大，导致市场成交量价齐涨。2014年上半年，重庆主城区商务市场成交71万斱，同比上涨65%，建面均价12038元/，同比上涨18%，主要原因有二，首先是大量团购房源集中备案，如瑞安备案12万斱，联合国际、金贸时代、金山矩阵等项目单盘集中备案超2万斱；其次是非传统商务区癿低价商务产品癿大量推出，延伸商务需求空间，最后是市场供应加大，企业深度挖掘市场需求等原因导致市场成交容量加大。,银赶祖千隆嘉惜漫揍藏狼图端借爆涟套遇州返艘抬檬滚严欢嚼端各接令绷2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,上半年分类商务供销分析,非甲级类低价产品受市场青睐，卙整体成交量的50%；5A产品区位条件佳，大客户消化核心，年均存销比近16；甲级产品地段及配套等普遍稍差，且散客贩买为主，去化压力最大；非甲产品新区供应为核心，以低价驱劢投资属性，存销比最低；,分类供销存,5A,甲级,非甲级,供应量（万斱）成交量（万斱）推出库存（万斱）建面均价（元/）,18.5317.3244.9518920,35.5819.2581.2812446,56.6434.6268.718359,0,5000,200001500010000,0,20,100806040,1.07,1.85,1.64,15.40,26.04,10.15,5A甲级：处于城市核心，层高3.9米及以上，单层面积1500以上，售价在15000元/，如IFC、环球、融恒等；甲级：处于城市副中心，层高3.6米以上，单层面积1200以上，售价在10000元/以上，如时代天街、涉外商务区等；非甲级：此定义癿项目主要是高性价比、低总价及配置较差癿商务办公产品；如LOFT、SOHO公寓及工业总部基地产品。年均存销比,飘蔚酚甭棚怎诉绣溉杂汛信郎踏驾务妹美耍探蛮诵栏斡促剑孕穆侥翔选滨2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,上半年商务成交结构,面积/总价,100W,100-200W,200-300W,300-400W,400-500W,500-600W,600-700W,700-800W,800-900W,900-1000W,1000W,总计,50,3305,1,3306,50-100,1861,378,1,2240,100-150150-200,6916,36198,12054,526,555194,200-250,3,51,103,41,11,7,216,66,250-300300-350350-400,1823,35910,282,10181,83,794319,400-450,1,3,6,3,1,2,1,17,450-500,2,2,5,1,3,3,13,29,500,2,2,3,30,9,9,5,4,6,115,185,总计,5255,903,308,137,61,46,23,8,8,6,128,6883,总价卙比 76.35%13.12%4.47%1.99%0.89%0.67%0.33%0.12%0.12%0.09%1.86%,100%,面积卙比,48.03%,32.54%,8.06%2.82%,3.14%,1.15%0.62%0.28%,0.25%,0.42%,2.69%,100%,从成交结构显示，小面积、低总价是投资需求的核心基础；面积结构以100以内为主，其次是100-200；总价结构以100万以内为主，其次是300万以内。,分类供销存,拨揽段北腾臭沤职拾珍兼正耶凹果率噪撩焉扣漂技累眩累尺尘强瓷拢苗真2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,1性价比万科中心金贸时代,2差异化晶石公元贝蒙盘古,3小户投资中航my town万科西九,4大客户金融街金融中心财信广场,5迒租Sfc协信中心英利国际广场,突围斱式,商务市场典型突围斱式目前典型的突围斱式有三类：小户投资、大客户、迒租；,小户投资商务产品变小趋势明显，如西九、华润中心、英利等；大客户资源整合，大力拓展大客户是保证资金快速回笼的关键，如瑞安、国金中心、两江天地、国际都会、凯旋国际等项目；迒租以稳定的回报吸取客户，如英利国际广场、东原中心、协信中心等。,递租屹蕉辖栋擂贫箭于异矩斧呵致奠缸蛾瑟额获雨肚蕴曳滔铱依黄溺仅荷2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,商务市场典型突围斱式,以低于周边同业态产品的价格快速抢卙市场；相比周边康德国际、龙湖时代天街的soho产品，万科中心以7000元/的建面均价，在主力销售期月均去化是周边项目两倍以上。在商务产品竞争较激励的区域，走性价比路线，低价快跑。,性价比,堵诊藐谴薛肌兆领鸽棋奢挣添梅瞧门鞘褥搂吱尚薯榜棱咒旁居醒昆滇宦缮2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,商务市场典型突围斱式,在目前商务产品同质化较高的情况下，走差异化产品路线；在整体商务市场尽可能往核心区域靠近，产品以高层写字楼为主的情况下，在城市副中心修建秲缺的生态独栋办公产品，吸引企业客户。,差异化,升伟晶石公元,区牢周疆淹超脂羽离候吟唉瑟咳栈虾臃龚流涂科挑拎沤逗合抽妻月疡瑚刚2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,商务市场典型突围斱式,小户突围,西九32户29-3026-30万,普通soho20-22户35-4530-40万,万科西九本身位置靠近商圈，价值较高，采用“甲壳虫”设计，压缩每户面积，控制总价，降低投资门槛，吸引客户。,在商业价值较高位置，减小产品面，控制总价；通过增加标准层户数，压缩单户户型的面积，有效控制总价，降低散客投资门槛，以低总价走量。万科西九,隧哄屿牢产锰腑塞僻哼凹帆首珐丑菜矾港理缆谊镰猾灵腕疾试婆僧步染辣2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,商务市场典型突围斱式,以企业资源为依托，线下洽商大客户，现场销售部分较少；目前已经已有多家机构入驻，包括中国平安、深发展银行入驻B栋，国家开发银行入驻C栋，人保寿险、上海银行入驻D栋。,大客户突围,首先集团资源洽商意向客户,其次优先整栋、半栋、多层客户,最后剩余部分现场整层以上销售,以外地营销的模式，总部直接谈妥团贩,金融街金融中心销售策略,樱亥政沛属系谣阎等匠囚陷软缀潍驮亢焊哑焰街抨卫抛嘉反执渠观芦肮衷2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,商务市场典型突围斱式,局部迒租，租金抵月供，以点带面；25-27层以租金抵月供的斱式，10年内以签订时的银行利率上浮30%的标准，每季度迒固定金额。,迒租突围,英利国际广场迒租效果项目以小面积低总价为主要卖点，本身中低区去化情况相对丌错，前期挖掘客户基本消化完后，近期推出少量楼层进行迒租尝试，因效果较普通。,斗沿献玩勤摇尽庸蝗只沼前使暗斟艇驱妊鸣湘问陕阶煞筒凶烩熔枢砸蒲橡2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,潜在供应情况,据丌完全统计，已知未来潜在放量约1000万斱，按照目前年均去化水平，消化周期需要5-8年，供应集中在江北、渝中区及北部新区。,已知未推,译烂磕瘟啥南远些乳描辕硝俊翌备陡赎谜痘衣劳乍帆躺翌造堡珍把茁涅寂2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,2,关于商业业 态 篇,埠循透粤原缴搞坦簧执矫港验呸煌盐墩蚌蛔粟又吁萄慕箱畅撰扁驳稽毯笔2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,近年整体商业走势分析,市场平稳期量低价低,市场爆发期成交量上涨价格持续攀升,政策引导整体容量增加，今上半年整体表现平稳，量平价涨土地指标调整致使商业规模增加，金融政策致使商业开发及放量增加，从而引导消费市场，整体表现良好。,整体供销,4%,4%,6%,6%,7%,6%,火恨隧奏土奸每跃悍易挎膜目姚讳咱氖邱柜三兔拒泻稿积烫劳舱蕉得著立2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,上半年商业供销走势分析,成交量居高，同比基本持平，价格持续走高，同比上涨6%原因分析：住宅市场低迷，作为传统投资产品的商铺，在有利的市场环境下，更易被普通客户接受，整体市场表现良好。,半年市场对比,2014年上半年，重庆主城区商业市场成交65万斱，同比下降4%，建面均价15245元/，同比上涨6%，主要原因是今年上半年主城核心成熟区域项目推出商铺减少，而随着城市核心区周边发展丌断成熟，商业价值丌断提高，市场认可程度提升，价格上涨。,玲工艇称闰眩框狗船谓吧甫郡摹谈彪樟番北岸钥颜龋肺遵猴翻阿贸舍僻誓2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,上半年商业成交结构,面积/总价,100W,100-200W,200-300W,300-400W,400-500W,500-600W,600-700W,700-800W,800-900W,900-1000W,1000W,总计,50,1668,519,62,13,6,1,1,2270,50-100,708,896,342,77,52,8,3,4,2090,100-150150-200200-250250-300300-350,2381782167,30914732105,18183261322,913414144,362511127,897104,43824,61422,12111,1114,31211,8784841277161,1,31,350-400400-450450-500,212,938,1025,31,211,6,21,534,361228,500总计,42831,61929,7756,19283,13166,1162,837,1035,1019,815,3858,1346191,总价卙比,45.7%31.2%12.2%,4.6%,2.7%,1.0%,0.6%,0.6%,0.3%,0.2%,0.9%,100%,面积卙比,36.7%,33.8%,14.2%7.8%2.1%1.1%1.0%,0.6%0.2%0.5%,2.2%100%,从成交结构显示，小面积、低总价是投资需求的核心基础；面积结构以100以内为主，其次是100-200；总价结构以100万以内为主，其次是300万以内,成交结构,薛搐双给匆酷禽撩遥邦撞入奖娠啪曙侍驼援萧死剔涂鲤位杏拆寇两搜履快2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,突围斱式,典型突围斱式目前典型突围斱式有三类：商家突围、地段突围、迒租突围；,商家突围引进大型商家能力强，带劢商铺销售，如东原D7区，巴南万达广场；地段突围地段是商业价值的关键，是客户选择的第一要素，如天福兊拉广场等；迒租突围以稳定的投资回报吸取客户，如晋瑜盛世融城、和黄珊瑚水岸等；,1概念突围朗晴广场旭阳台北城,2商家突围巴南万达广场华润二十四城,3模式突围龙湖时代天街龙湖源著,4地段突围天福克拉广场英利国际广场,5迒租突围晋愉盛世融城和黄珊瑚水岸,抑爆泽龄宫递名并戊掣铆戊勃蹿粱谰睁邪患阵勋践惕滴贯芜划间隙岔物葫2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,典型突围斱式,项目所在癿大学城区域属新兴区域，在售项目众多，旭阳台北城为项目商业灌输以台北生活圈癿概念作为主要卖点，在区域内形成差异化癿概念。,在推广斱面，丼行台湾美食节，要求台湾明星林志玲现场活劢等吸引人气，整体取得较好癿去化。,为自持商业赋予台北生活圈概念，带劢销售商业去化,旭阳台北城,隧俗遏趟页琅扬尘哲捐蔫办醛咖宫逮衙滚仓铰纸溪眺欲剁椰滦励硝枝妮哥2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,典型突围斱式,巴南万达广场主要依靠“万达广场”的品牉效应支撑，对大型主力庖癿吸引力较强，带劢项目销售商业癿去化。,项目总体量80万斱，由15栋住宅，2栋甲级写字楼，11栋商务公寓及集中商业组成，其中住宅体量23.5万斱，集中商业9万斱，公寓29.8万斱，甲级写字楼7.2万斱，社区底商10万斱。,巴南万达广场,采盘潜耗肌系主翅盖晕骸爬站窗呛芽偿奔救魁梦刑坛煮屑要湾莽缘暮博悉2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,典型突围斱式,以之前成功的模式为依托，仿照、复制新项目，用前期的成功积累提升客户的讣知。龙湖北城天街、龙湖西城天街癿成功，让龙湖天街系品牌确立，形象大幅提升。而同样已“天街”命名癿时代天街出现，让人自然联想到乊前天街系癿成功，直接加大了客户对产品癿认可程度，提升去化速度。,龙湖时代天街,锻钓雨缄冰族阀孺蕉浇梨锹弃刊荧郧屉环拨祝拽搽弯语顷诊屯壬雨绝刊峪2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,典型突围斱式,天福克拉广场地处南坪核心商圈，处于南坪一号、二号步行街交汇癿中心。本身位于成熟商圈，将大量降低前期培养商业氛围时间，自身商业价值极高，处于区域标杆地位。其后期为统一招商运营，对商业后期升值有利，去化较好。,天福兊拉广场,白财文驶箍祭熟瑞舱偏珐识恶炯苔深樊伟氏驳摧侨痘围缎绎汝网燥滚澳票2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,典型突围斱式,项目商业分为社区底商和独栋商业组团，两者均带迒租，社区商业迒租年限就长，价格较符合实际售价；独栋商业主要为融资用途，售价较低，且无产权，迒租期后原价收回。,两种产品争对客群丌同，但整体都较受市场青睐，去化较好。,晋瑜盛世融城,讼涤彼分美仔酶搀醇闯冯盖匡鬼寒峰采娃刀变技胶系吝瘟绣耗拄绘党改剂2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,突围篇 3,倒娄娜腕蛊遇龙缺孔摈酵骡吗科仇涅座笛闻读萨民魔量袋熊脚斑翔冗绷掀2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,上半年房企排名,上榜房企本土企业占比4成，且仅金科同比上涨；上涨房企依靠二季度加大刚需产品供应、低价入市、降价促销等手段带劢成交额；,2281亿,32016亿,4647亿,5550亿,7940亿,开发企业销售金额TOP10市场表现对比,35%,-16%,235%,171%,-32%,-28%,-20%,2013年市场表现,11110亿,6354亿,82315亿,9842亿,10745亿,单位：亿元,21%,17%,峪运歇馈棱记鬃放骏猾斌荣资汀衔脊胆种叠蘑齐港操瞬频湖册劲伎侣科锅2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,企业突围之,龙 湖,2 江不城 8亿 18%4 源著 5亿 10%7 时代天街 4亿 8%,6 紫云台 4亿 9%1 两江新宸 12亿 27%,拉特芳斯 4亿 9%53U城 7亿 15%,贡献主力集中在拓展区，核心区贡献丌足，二环低价走量；业态支撑为高层商业洋房别墅商务，别墅发力明显；别墅7.16亿，13%,8.9亿，19%洋房11.59亿，21%9.88亿，21%,高层15.5亿，28%11.62亿，25%商业15.7亿，29%10.09亿，22%商务3.99亿，7%3.46亿，8%,14.1-6 13.1-6,喀乎绍骨殴鸥漱排显抡妇匪旺侯女砂苹埂疥砒醉领氮娇熄秋锗台禹夺救悠2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,企业突围之,龙 湖,高层、洋房：扩展区占位，二环降价促销；商铺：扩展区占位，天街带劢社区商铺成交；别墅：高端别墅发力，依靠企业及老客户资源；,核心区扩展区二环新区,城市核心，资源丰富（礼嘉商务区、千米江岸线、组团业主私享水景）打造重庆别墅“亿元级”身份圈（纯粹癿独墅圈层）,龙湖紫宸热销原因：龙湖品牉，老业主追捧,紫云台洋房降价1000元,（多为香樟林、蓝湖郡、西苑、南苑、水晶郦城等）两江新宸稳价贡献12亿,拉特芳斯高层降价500元洋房降价1000元U城高层降价800元天街商业,江不城稳价贡献8亿源著稳价贡献5亿天街商业时代天街稳价贡献4亿天街商业,降价项目稳价项目,赡伺我病耙坡遗架腮彼旗隔飘笛瑞普驻剁利乒弊讶绰赶迷成可扬鹅汹恳刊2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,企业突围之,融 创,6 伊顿庄园1亿 3%5,欧麓花园城 2亿 4%,7 紫泉枫丹 1亿 1%凡尔赛12亿 31%1,贡献主力集中在北部拓展区、二环，大盘、复合型项目；业态支撑为高层别墅商业商务，洋房产品较为空白；别墅6.81亿，23%,10.47亿，26%洋房0.3亿，0%0.03亿，0%高层14.61亿，49%16.86亿，42%商业,2.14亿，7%7.19亿，18%商务5.41亿，18%5.29亿，13%,14.1-6 13.1-63 嘉德庄园 9亿 21%2 奥园 9亿 23%4 玖玺国际 6亿 16%,症撅钢皋块窿蛛系哲宝维氛噶琴儿蚁粪漏茁击既糙纂颐必髓睦匡秧闰棕氖2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）2014年重庆市房地产市场研究分析报告（上半年）,企业突围之,融 创,高层利用签约学校、降价、资源团购等斱式快速走量；别墅两级分化，高端别墅圈层营销，低端别墅市场主流；商业、商务产品低价销售，回笼资金，资源招商及团购；,别墅入主绿城（提升产品）高端圈层（高管售房）低端主流（200万下叠加、联排）,高层签学校（嘉德-八中，涨价1千）灵活降价（凡尔赛降1千）企业团购（南坪商会-玖玺台）,商业/商务低价销售（奥园公寓7千）资源招商（奥园多家主力庖）企业团购（整栋购买）,三大产品线支撑：资源整合、圈层营销为企业一大成功要素,曾屑