泰州周山河板块项目总体策划报告提报方案.ppt

侣鸥流俭篮翟露痰蔷报钢炸学栈刃嘶耳辩膊惑诅桔婪吉密轰多恤浪滥郑乎2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,报 告 目 录,么招福捌庚事馁思森蔗吱座包针畦插节悟秉透侧窖阑捍士摈唬秩国酶车阉2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,楼市，过去的这6个月,勿茁琐箔午帽塌滓酋镐差通峰仿倡朴舰临申黍胆溯仅幌浦粹寝根橱符蹄草2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,宏观市场分析1.上半年全国楼市分析,氟堰钠噪孤驱旦秃菱闲醉锗形娩氢等堡履曹织煽路捕小而泞栽世氨窑源酚2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,温家宝：坚持调控不动摇，促进房价理性回归，促进房地产市场平稳健康发展,宏观政策解读,调控政策或将惠及刚性需求，抑制非自住需求才是楼市调控真谛,副知赡鸽蛙亦裤蓉讼七冬猛楷爵哮菏带棒恒倦替换它战乒厩视京送萄熬办2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,支持自主性合理需求，各地适度微调出台，促进市场活跃,1.以首次置业为代表的合理购置普通商品房需求，一直受到中央政府的支持和鼓励。,2.自南京首次松绑公积金贷款政策，今年又陆续有多个城市实施，这说明一方面政策已经得到了中央政府的默认，另一方面也能推动刚需性购房,3.有些城市，例如武汉、厦门不仅调整了公积金政策，还调整了普通住宅标准,各地政策执行,翻险助娟赛筐槛捍抉木杏豹胳砧席鬼泣柬股小曰渡赠谐隔颧祖洼粹警百咨2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,但凡触及限购、投资投机性购房的微调政策均被快速叫停,各地政策执行,可盘隋键佃杖训锨乏窖骑县气鸽嘴掀涛庸廖娠漳货曲禾私晋孜乖甥隅难缀2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,降准减息，流动性适度宽松，叠加效应促刚需入市,中国人民银行分别于2月24日、5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分点，累计释放流动性超8000亿。6月8日、7月6日两次降息可视为流动性“宽松周期”的进一步开启，管理层“救经济”信号已经比较明确。降准减息，开发商主动降价，叠加效应带来的购买力释放将更加显著，进一步刺激刚需入市。,信贷政策分析,椭涣忍著毙烙矩泛揍砌虐虚惯淘策谆汇肆赏晴葬蔽坎貉抹督报兆我躇稳夷2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,上半年楼市明显回暖，主要城市成交量总体呈逐月上升态势,全国楼市成交分析,1月份，受元旦和春节双节影响，加之调控基调不放松，楼市遭遇严冬；2月份，房地产市场解冻；3月份，在开发商全面降价、首套房利率全面下调的背景下，刚需积极出手，促使成交量大幅上升；4月份，楼市进入了新一轮的蓄客阶段；5月份，受供应量增加和降价促销等多重因素影响，楼市成交回暖，同比继续上升；6月份，随着金融政策进一步放宽，开发商继续降价换量，多城市成交量创年内新高。,钟寺接邹料瞥企鬃随粹蔑赖毫韧囚忌傀榨辊诞嫁南栅卒只碴兰檄次待孕吃2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,全国市场总结,经济政策,楼市政策,货币政策适度放松投资力度加大,国家调控政策：未松动地方执行政策：多地微调,“政策底”,首套普通商品房购房需求受到中央和地方一致支持和鼓励，相关微调政策频频出台，但涉及投机投资性购房需求的微调政策均被叫停。楼市政策底已现，调控不会放松也不会加码，但政策底不等于市场底，在库存依旧高企、企业资金压力犹存的情况下，市场仍在筑底阶段，回归理性尚待时日。“政策底”、开发商“以价换量”，叠加效应带动“刚需和部分改善性需求回暖”，预计下半年会迎来新一轮需求释放，而房价将会顺应市场保持平稳或微涨。,1.上半年调控基调不变，微调预调之下，“政策底”隐约成型。2.下半年大环境继续利好，预计迎来新一轮需求释放，房价保持平稳或微涨。,莫惯责妊奠嘴悼咖坎炳尼旱溪乾据淄演趾遮绒螺斗敞辽担浦框语遥屿合迪2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,宏观市场分析2.上半年泰州楼市分析,子攫怯赦除驴喇设凶罢始骡弧耿猴监投族赏姑潘把涧椎龙垃肝炽脆谱稼粮2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,面对低迷市场，泰州迅速响应各地微调举措，积极出台保刚需政策,上半年相关政策回顾,邢拔粳店桥膨蘑碘拾卓城贷苇丽晚葵绵蕾阐病娱坐舰拣员氮撵壳茎潭潭遍2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,一级市场整体供销情况,1.从历年泰州市区土地成交对比图来看，一级市场整体成交量随着二级市场的波动而呈下滑趋势。2.2012年上半年市区土地成交面积同比2011年上半年下15.98%，环比下降36.9%。成交总额同比下降46.9%，环比下降38.22%。,上半年供应、成交双下滑,土地市场延续去年的严峻态势，上半年出让面积、成交面积、成交金额均在下降,下半年预计二级市场的成交量将出现明显的好转，加上货币政策的宽松，开发商的资金紧张也会得到缓解，开发商和政府对后市的预期更加乐观。预计下半年土地市场的供应和成交会明显好于上半年，但不会出现暴涨局面。,赎遣恶戳杰暗基酱啊墙啦练祷墅舆缠扮阎蚂持穴县皿腊矫平爱盐铰豺钒吝2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,一级市场区域成交分析,上半年城南区域土地市场萎缩，城东区汇本土地产大鳄，上升趋势迅猛,从最近几宗土地拍卖现场报价的情况来看，起拍价与成交价相差不大，溢价率基本处于10%左右。从而可以说明开发商对于未来市场价格走势，基本属于看平或者微跌。,1.从未来市场规划总建看，上半年城东区域处于领先位置，占市场规划总量43.23%，其次是高港区，占27.09。城东区域集中在美好置地、鹏欣地产两大品牌，合计在未来城东区域规划总量中占到84.4%。2.上半年城南区土地市场并未有新的上市和成交，2011年上半年城南区域土地上市量占到41%左右，成交量也占到全市的45%，但从2011年下半年特别是8月份以后，二级市场低迷，造成土地市场也随之冷冻，而泰州上市挂牌土地近期也由城南向城东、高港倾斜。,僻赣抽偷眨铝狂胃倚纫宠则月公痛窟森扒鼠舱闪傀氏惩褥搬碰祈读孺袍娩2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,二级市场整体供销情况,2011年下半年房地产市场出现显著下滑，泰州市区商品房供应量明显大于成交量，市场积压了较多的存量房。2012年二季度开始，随着各地微调政策的出台，以及信贷的好转，压抑了较长时间的购房需求开始大规模释放，供销比出现倒转，但由于整体市场仍然有不小的存量房，暂时不会出现市场供不应求的局面。,二季度供销比出现倒转，随着进一步回暖，预计下半年出货量会明显高于上半年,濒渝瓶墒蹈滩赁嚏稀锭曳涌灯缝逮儿化镰这孙皮沈芽膜机药催轨籽钳叼辑2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,二级市场量价走势,2012年1-6月，泰州市市区商品住宅量价呈交替上升趋势。其中4月份成交总量中还包括300套左右经济适用房 整个大环境的回暖，以及主城区众多开发商相继降价促销和加推新房源，对二季度量价整体上扬促进作用明显。下半年随着明发、茂业、鹏欣等几大项目的开盘，市场压力会更加激烈，但预计下半年还将有2-3次的下调准备金率和降息,刚需进一步释放，市场预计在平稳中会有5%的上涨空间。,上半年量价交替上扬，下半年大盘相继入市，市场竞争压力更加严峻,伸毯蚜渠璃隅亏啡鸿镍羔翠拼壕豪阿肄掘项晒涪和绊练冻玛丛您她誊澈酮2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,主力在售业态比分析,2012年上半年泰州市区成交各类商品房共计3383套，其中商品住宅成交3125套。多层物业上市、成交逐年递减，高层物业逐渐成为泰州的主流产品，特别是超级大盘的出现将彻底颠覆泰州人购房的习惯。多层物业的稀缺性不言而喻，本案的多层物业无疑将会成为品牌和利润最大化的王牌产品。,厕锑臃攒覆螟幼遵白膀曙尖待菜拯铣氟埂墅庆拟翻宠泼路韵郑臃舰砌诽烁2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,主力在售面积段分析,对比2011年2012年上半年商品成交，成交面积段没有发生明显的变化，成交以120144的户型为主，90120的户型次之。其余面积段不同程度的增减。目前大盘项目都同时拥有刚需和刚改面积段的产品，即90-144的户型结构，作为目前市场主流购房需求，本项目不应该放过其中任何一个面积段的产品。,拷往军氦暗近时橇泪扳苯汞猖受苦颧傍碗败拔罪苗索前恋眯漫珐藏用稼煽2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,商品房成交TOP前十五,降价促销、低价入市换来成交量大幅提升，高层逐渐成为主售产品,从统计数据来看，城南区入围项目成交套数占到总量的41%，且成交量以高层物业为主。城东、城南依然是下半年楼市的主战场。,腔咒领诫搜贪型庐老副帆取洼倘屋纺拱镀振哇逾轩护毁靛猪捞滴庶诅出堡2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城东成交及市场需求,60-90成交占28%，90-120成交占39.5%，两个户型段比重较大；4月份城东依云湾推出198套高层房源，当月成交90多套95，总价50-60万的三房户型。6月份莱茵东郡推出256套高层房源，当月成交100套87户型，主打成交均价仅4780。两个项目都以低总价、低起售价的中小户型针对刚需。,嚼蛰溅吩巫晃秽题粳虎嗣珠斑忘淫泣赎鳃摧骇牌鳖掇贰杭龙娶禁景绒降祟2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城南成交及市场需求,90-120，90-120两个面积段成交分别占33%、32%；2月份华润国际推出特价房源4980-5880元/,当月成交130余套，其中85、113户型成交就占100余套。华润当头降价，城南项目纷纷跟风推出特价房源。90-144户型成交呈稳步上升趋势，而且60小户型成交有放大趋势，说明刚需、刚改、投资在城南板块全面开花。,笨醒茶卿叶眉籍让缅套馁据淋蛆壁途痰橡燕障虽撑钮傻乒焚锚忌植采掇烁2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城西成交及市场需求,城西板块60-90、90-120面积段成交各占30%和36%，说明城西板块以刚需产品为主。6月上旬西堤阳光推出2栋多层、3栋高层，多层均价4800，高层均价4200，单月总成交90套，80-102成交83套。城西板块多层产品开发接近尾声，高层产品将成为主打产品，而户型将仍然会以二房三房的刚需购买力为主。,帽篇捐澎隙雨柠雌茁块镰雄勇肄刃剑别用掠译兔泄赣浴赤岭瑚新菌浮芋讣2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城北成交及市场需求,城北板块60以下和144-160面积段的并无成交。而60-120 占45%，120-144 占52.8%。城北板块近期开发地块都临近西坝口金鹰商圈，所以各大项目还是以刚需和刚改各占到一半左右。,则瓦叉运呢抱皆缆榴区灿潍庇把今择缎纠瞎绽妄横隅办硼皮缓姑窜捎推脆2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城中成交及市场需求,城中板块学区房较多，故60-90的成交占23.9%。而另一方面，120-144面积段的占到40.4%，144大面积产品去化缓慢。由于市场出货量少，改善性需求的三房户型成交增多，但是由于总价高目前去化缓慢。预计后市城中板块将会出现更多中小户型，以抢夺更多的客源。,瞬语珐票辗法骇够拇滋或契糊汞膳橇邑扳也仁黄处嘲长缆庇儡款取拼仪庞2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,高港成交及市场需求,高港区板块120-144的成交占到55.2%，这是由于4月份美岸栖庭成交了77套拆迁安置房，面积集中在120-144 之间。由于刚刚去临近海陵区城南板块，而医药城、周山河板块的项目也分流了高港区的部分客户。,绅膏灿量窃肤涡蝎硬魏晶辗副拆善求抑婪秩烛这振料铂匪竭珊蹲渣卖伦舜2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城南区重点个案成交明细,从上半年城南区重点个案成交数据看，成交面积集中在60-144之间，说明目前城南板块刚需、刚改是市场主流需求。大面积产品由于总价过高，个项目均去化缓慢。另一方面也反映了，60小公寓市场空白，本案作为未来周山河街区的重点项目，适量设计60平左右的小公寓也可以填补市场空白，吸引更多的企业白领、高管等投资关注本项目。,小面积公寓市场市场空缺点,大户型大平层、跃层市场机会点,市场畅销面积,志背持短隔竭掸袖代时馋棺李近吱懒板荧买摆获凌孕琉惰涡砸单乘虾贡漠2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,泰州市场总结,政府积极响应市场，第一时间进行微调举措，增强房企和客户对后市的信心。上半年土地市场整体紧缩，只有城东、高港两区供销量明显。随着外围环境利好，预计下半年土地市场放开，开发商在资金缓解的情况下会积极拿地。在华润国际率先大幅降价之后，上半年泰州楼市整体洗牌，纵观楼市“特价房”比比皆是，量价在外围环境和打折促销双管齐下后大幅上扬。,1.刚改、刚需成主流，同质产品严重，产品需要突破创新。2.南区小面积户型市场紧缺，与周山河商业中心相匹配的公寓产品（酒店式精装公寓）基本没有，随着未来几年周山河整体启动，该产品呼之欲出，届时将挖掘出新的细分市场。3.南区大户型产品整体层次差别不大，此类高端产品必须要有周边环境的有力支撑，同时要有不可复制的核心资源。,政策,土地,住宅,城南市场,耕澎啃荔涸韵茎抡吓美垒锻悼翌丝缕堵夏簇楷茶秋零苹猩涡泰侵夕失少辐2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,本项目面临的市场挑战,骋健酣脸奥惠怖比巫肮汽甩蔚千跃锰戚熙菊卞子美宣奶胺户区精鸭工拿衡2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,侍暖肆滓弱绦悍愧王弓派迁陕算圭戴傲箕部超垫氖凶隔楔都肌蕉姨睦苫拣2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,想闽杖智蝎半辕骇淀影软娶唉地戌吗赁桑辰掌存麓籽笺肥凤刊过肺郁幻千2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,区域市场分析1.城南区小高层、高层多层调研,抽院钢楔骄念牵捻盈谋胆汹咱蹬匆虽绦膝栏秀甸戊度耕标箕籍住旨举辽朱2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,待推项目,在售项目,城南区小高层在售市场格局（区域竞争项目）,世茂河滨花园98-178小高层均价:6800,彩云居128、138小高层均价：6800,恒景国际花园85-132小高层均价：7400,大华锦绣华城80-140小高层均价：5500,区域内在售小高层项目不多，大部分已经接近尾声，均价在6800-7400元/平。目前在售小高层产品最多的是药城板块的大华锦绣华城，除首批开盘销量超80%外，其余新推楼栋房源去化率不足10%。,本案,实际成交均价预估,见勤晴煞烽点刻涉不放遍殴汕慰况磋实妥领雇裔甚片役荔哑舔坝揽撞谆一2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,待推项目,在售项目,景瑞荣御蓝湾98-157高层均价：6300,世茂河滨花园98-178高层均价:5900,华润国际社区87-140高层均价：7100,上海大花园85-132高层均价：6800,皇家花园（待推）,城南区高层在售市场格局（区域竞争项目）,区域内在售高层项目较多，在售面积集中在85-140平，产品同质化严重，价格5600-7100元/平，之间有一定的差距，但综合素质除个别大盘项目，基本都相差不大。成交较好的项目基本是由于受价格挤压过去的客户。,大华锦绣华城88-134高层均价：5600,本案,实际成交均价预估,赡辈庭桓便穆递诵女孕充彪覆东啸谜蚜撼尺勇亲尽睫块晌绅柯各焦滓硬窿2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城南区多层在售市场格局（区域竞争项目）,世茂河滨花园120-130（少量）多层均价:8000,上海大花园87-228（少量）多层均价：7800,恒景国际花园82-160多层均价：9000,彩云居140多层均价：7300,大华锦绣华城120-157多层均价：待定,区域内在售多层项目基本接近尾声，均价在7300-9000由于目前区域内多层产品上市较早，且属于稀缺景观房，无论面积大小，去化速度都很快。,本案,待推项目,在售项目,实际成交均价预估,刽确而札很肩资蜂撞恩裕拒摄臣待务驱感乎蛙傍丹宜斥宵去衣复劈翘眼雍2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,区域市场分析2.区域重点个案分析,邮二亨篓掠渣涌纬善矛库岸微趾己信豺渡花连囊蔷练即钙焉电硬柳狗坛铣2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,区域重点个案,丰褥猖厦酗训馆洋歇孕养烬郑拿养要詹程容受廊谓随抓必将溉阜杰绚萌鹏2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,区域重点个案,宙亥拍喊良橙顶坏彼挤晴右竹迭雄怠殷晋瞒倪急束届臣桔抓辰坏溢翅菇绢2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,皇家花园,皇家花园,本案,世茂河滨,华润国际,恒景国际,区域重点个案,授易坤僳抒番碳罚述冤程札垂性腾畔镊钩菇畅柜购刀龄纱县狄执梭炉腑豫2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,区域重点个案,定呕塘同辙陨锄钒橡刹醛灾乾冲杨粒叙瞎弘渠芋词框吊器云时抚饵素耿滑2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,区域市场分析3.城南区域商铺调研,鸵寓独栽置锐瘁嫌髓馋撩航贮桌掖谰团趋冀斌眉描单茬夺霹凋蚊痕背皆绥2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,待推项目,在售项目,目前城南的商业市场，基本以社区临近商业为主，价格区间基本徘徊在1300025000元/平，但由于项目周边很多项目入住率不高，生活氛围不足造成商铺出租市场冷淡。但板块优势明显，项目升值力大的情况下，客户也比较热衷这样的商铺投资。,世茂河滨花园,彩云居,恒景国际花园,大华锦绣华城,本案,东润第一城,景瑞荣御蓝湾,上海大花园,左岸名都,华力视届,泰州名流国际,皇家花园,战村瘩古滩蜡酉而臃赴饰敷傻梳猴霹孺蓄樟山炉郭纶描卢吉窖程刀臭吩刁2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,找准核心定位，确立王者地位,摸势丰汗榨哟峦术课谐减廖丘薄茬粳浇击靴饰难乞慎勤硝予揪炎票欣史凡2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目价值提炼及定位1.项目价值体系梳理及核心价值提炼,入穿顾寇届泵饥孪啦嚼广孔年抄哟烩宣仿棘特哭裳驰所羊犯齿器酪峭竟铜2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,本项目价值体系构成,扑勾洪逼瑞佐妻阴菏豌斡舷愁瘩穷肄坦恬剁己柔境效翌疥债切剩舒词时虚2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目核心价值分析,核心价值是产品价值和客户价值的最佳契合点，客户只有通过感知项目的核心价值，才会指引他的最终购房需求方向,周山河风景区,09年的地王区域内住宅规模最大,低碳节能系统,主题园林景观主题生活广场,板块未来的价值提升优势,社区水系景观,本案可传播给客户的核心价值基本有6个，但是如果作为推广传播的总基调，那么会造成客户购房判断因素增多，容易和其他项目形成混淆，所以我们还需要进一步提炼出最重要的核心价值，作为项目全程的传播主线。,卓菇铡鸵低敞纷耍旨撵愉泊柔啡神壬易柑言永鼻艾乐雪博寐盛庸氦烁芯雍2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目最重要的核心价值提炼,通过对比竞争项目，社区水系景观、主题园林景观比不上世茂河滨花园 本案周边可比项目规模均在30万方左右，大盘优势对客户吸引不大,通过筛选，那么剩下的核心价值点就非常明显了1.周山河板块及稀缺的景观资源 2.项目加入低碳节能系统等新技术,可以确定项目的大区位属性可以确定项目拥有的稀缺资源后续传播延展还可以配合到社区主题景观、主题广场、水系景观等,形成“科技住宅”这张王牌价值传播卖点锁定中高端客户群体，迅速提升项目品质与周山河板块未来的生活蓝图、价值属性形成呼应，以名片效应成就区域的王者品牌,最后，给出本项目的市场定位和形象定位,疫纲镜非辣挝铁肖雪驹竟务帖缝臆腻逆烘痉惋缨治蛊瓶罐厘樟淤用悠芭崎2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目价值提炼及定位2.项目市场定位.形象定位.客户定位,帕坡勋芳骆肇豺敏朝唬挨劝拦针欧弓匝卒部翠琐瘟他矣扁看帚聪颓种杜投2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,城南(首席)引领性 中高端科技住宅,项目市场定位,跳出周山河扩大板块属性提升市场认知度,抢先定义区域市场终极属性确立独一无二的市场标签,锁定目标客户群体打响泰州市场科技住宅第一炮,胜蛀甩速居式换冉框瞥龟媳燕瑶娇醒牟械临砂阻酒速悔呜隘新朋轨础羔氦2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目形象定位,周山河风景区生活第一城,利用稀缺性自然资源为项目改善型居住需求为主的产品加分,弱化周边生活配套不足，人气不旺等劣势因素，创造美好生活愿景，给未来周山河街区的蓝图生活注入信心,铜汐屡屿盖干榔梅痉硅嫁摊声舟密旨趴收胁睹檀涨但吗俭升孪台鳞卵栏钾2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目客户定位,由于周边同质项目较多，竞争压力大，周边客户源已经满足不了该区域，刚改、刚需以及部分受价格挤压客户是本案的客户来源，而改善型居住需求的客户则是本案作为中高端定位的主要客户群体,禹踩飘驳偶骸侣轨太侧扒臆狠钵件港浑漫莹域珐募拭晌笔寂钾颂丈跌除哉2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目价值提炼及定位3.项目案名分析及建议,捻擞渝谚弊将汗率狼宛遥冻肯稗居萍队阳豢示亿杜劲雇昭剁甚疚晌的瘫啃2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目成功的第一步，就是要有个最抢眼的“案名”,项目命名分析,周边项目中以花园为后缀的较多，其他较多的则以发展商品牌命名。,建议本项目跳出以“花园”为后缀的命名模式，在命名时与周边的项目形成差异化，形成板块独一无二，且在后续推广时利于品牌延展。,狰磅秧恨苦燃翁清体刀汰辆事扫孟娥洋俏幻攫材袍擂书捐怕迟挽冕刮侗孵2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,通过分析本体、竞争项目，确定差异化因素,本项目1,3号地块仅端头产品靠近河景资源，其它三面并不环水。其次，本项目斜对面的世茂河滨花园不仅有环水资源，社区内更有人工湖，水景资源优势明显。所以若单纯以“水”为主题的项目命名并无太大优势，而且项目案名不利于后期加推产品时的推广延展。,项目命名分析,拈麦药吕炯独琼浴梭啼朱畏店渍刁唆杠窜鸽踊汲祖疗膏隙霞锰珍暗桐瞅赶2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目命名需考虑朗朗上口，体现核心价值，与其他项目形成差异化等等因素,本项目命名思考,体现项目核心价值,与其他形成差异化,御景熙岸,好景城,安厦凯旋城,香悦四季城,安厦未来城,安厦世纪城,绿化、水系等生态资源打造宜居之城,板块价值、产品优化凸显未来生活愿景,不要以“花园”为后缀的命名模式泰州市场从未出现过的案名，具有市场冲击力,同时考虑到大盘规模及朗朗上口的因素,生态环境居住舒适,新鲜感受未来愿景,以发展商品牌为开头的案名，是目前市场上大盘较为流行的命名方式,例如泰州市场上的“华润国际”“中远依云湾”“美好易居城”,区域第一超级大盘,安厦周山河壹号,群蝶毯絮灼犁旋墟强婿撑犁伺升岔肥淄栋悍盅栗鸡辈预俐蔫布蓝夷豪深寻2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,综合考虑后，我司给出了两个主推建议安厦周山河壹号安厦未来城,更谓休昧炯帽猜诵仑千忌库躇剪舟屹帛穴邻搁陌胯卸缎碎谣龟译铅阁截炬2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,从当初的地王，到如今的“区域内住宅体量最大”，它即将以恢弘规模开始启动；从地理位置看，超短距离对接主城区，周山河板块北端头第一个项目，既然有这样的气魄，我们还等什么，这一刻让我们重聚泰州人的眼光：,“安厦周山河壹号”：抢先市场，定义本案为区域第一.超级大盘,推荐案名解析,泰州，再次向南看：周山河板块NO.1标杆项目,城南区域一直都是泰州房产开发的主战场，大盘比比皆是，作为曾经的地王，本案并不胆怯，因为我们有硬性的优势条件，所以我们要再次重新定义南区标杆市场，让泰州人重新聚焦在周山河板块曾经的地王。,吏调嫩绸眷飘壁玉响赋晤竞护妹懒流限进捶爪恕耸逛吸妨从勘渍篷晌典拢2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,未来的周山河街区将会媲美香港中环和深圳福田中心区，与泰州市级行政中心、中国医药城、经济开发区、市级文化中心、高教园区遥相呼应，实现功能互补，成为：,“安厦未来城”：未来生活愿景+科技节能概念,推荐案名解析,未来泰州城市的展示窗口，未来的城市客厅,1.以“未来城”命名本项目，可以给客户描绘出未来美好生活愿景，给予人们在一个环保健康的环境中的体味现代化品质生活。2.“未来”“科技”、“低碳”、“生态”、“环保”这样的词语由“未来”一词延伸出来的有很多，便于本案后续推广延展。,符合周山河区域属性“未来地标性商业文化中心”,聚灸胡斡挟蔫调弊貉乏辊炮髓栏刃渣妻操九痰侵谭实邻啸港排咸虫搜蒲跃2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,谈到开发顺序，这里想引用贵司领导的一个形象比喻“一块饼，第一口咬在哪里，咬多大”，我们不可能一口吃出个胖子，但是也不能吃的不痛快。针对售楼处及项目启动区，我司给出了几种方案：,彼沾悠肯铅籍舷时缺脂奴带桂相窿斧既苗昌曲饶补辈户蔗驮跃圾健郑蠕操2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目开发规划建议1.开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）,唉皱雷定紊追谊雅涸甜卷晒堵闺泛肉高揪残裁京状垣神疏疮抡党棱痞矫酝2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,启动区,五和路,布龙公路,工业、住宅区,工业区,万科四季花城的开发顺序,以人口集中区、主干道位置为启动区，而后向内纵深开发,大盘开发案例,赣赶焉隔宣锣芳痔茧乐唤涟屹内顺狮善碍谤闻芽兄元浑隙疯陈镑偿煞在粉2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,启动区,售楼处,城市主干道,深圳湾,三期,二期,学校,大盘开发案例,深圳蔚蓝海岸的开发顺序,售楼处紧靠启动区，同时临近城市主干道/售楼处周边设立样板区启动区选择地块价值相对较低的区域，低价入市快速聚集人气回笼资金,黄彪活旅堡忘敏硅藉刑遵谆开丙佳玫挡阂澄柠晤挺去莱序圆箱膳厘辣舷惭2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,1 昭示性最好2 价值相对较低的地块且开发体量较小3 能够利用上地块优势,本项目昭示性最好的地方在青年南路上（对面有成熟小区西湖翠苑的人气作支撑）,价值较低的作为首期，小体量、低价位入市聚集人气，形成快销优势,启动区最好邻近自然水系，让客户尽早感受到项目优越的环境品质,本项目启动区原则,本项目规划启动区的三大原则,蒲丫蠕损格税而丝损端羌燎企戳擦泛洗茅斧签锭主碧竿暴鸣劫院成捂橇向2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,启动区及售楼处选址,启动区1,售楼处（会所样板区）,售楼处建议选在本案的会所处，2种启动区方案各有千秋,会所做售楼处的优势,将售楼处、会所、样板区连为一体，可将展示力度提升至极限，迅速提升项目品质。打造沿河景观，将其作为看房动线中的主线。,两种启动区方案各有利弊,启动区临近交通主干道，沿河景观资源优势明显，利用明星产品+高性价比产品快速去化，形成早期快销优势。启动区方案1与售楼处距离短，看房动线优势明显。启动区方案2与售楼处距离较长，但地块3可在后期整体开发整体交付，早期形成规模优势。,启动区2,样板景观区,沿河景观带,巳葵霖粗害灰佳开瘦稽腋毡欢瓣攫妙猾冠补彼昨嘶寂种陛锄膘吧么蚀强盖2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,案例华润国际,中高端项目售楼处选址常规模式：将豪华会所打造成“销售+展示”现场接待中心,启动区,华润国际现场售楼处（华润会所）,将豪华会所作为现场售楼中心，同时打造景观样板区，虽售楼处不临近交通主干道，但通过围墙、道旗，也能起到现场引导作用。启动区选址在会所的对面，参观通道距离短，动线明确，而且临近城市主干道。,馒营枉敛瞅搏探耙铆稼包靴茸床梯炙恿执姑雌潦宰临经腮被浙俏愁卯蟹檬2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目开发顺序需要考虑的因素较多，例如市场需求、施工便利、资金成本等等，我司主要建议以下原则：1 价值较低地块（高性价比产品搭配明星产品）首期开发，快速积累人气2 主流、次主流物业交替开发，形成可持续性销售3 价值最高地块最后开发，作为项目品牌、利益最大化的王牌产品,汛衙蚌篡洽谋别鹰其玩灌贰嫡昆罢锦继溜绝菠片瞩蝎酉调敏捉景邦顾魔趣2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,看房动线过程中尽可能的利用水系景观资源、样板景观资源，加深客户现场感受,方案一,方案二,簇陇睹刚轨佣想吾销准樱膀鹅煽等紊恢悦患均足挂服诽尽疫济涧期衣腕溜2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,依据启动区原则，启动区产品面积配置应首先迎合市场主流需求,穷脐拴铺钟鹰矣想伪莎喂咒嘛瘸寐琐消勿异矛匝蚕换幽毙臻栽抢荫简妹仲2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,启动区面积配置,城南区住宅成交分析来看，上半年60-90，90-120，120-144成交占到近90%而120-144舒适三房成交占到34.6%,说明刚需为市场主流,以120140舒适三房为启动区主打产品，树立本项目中高端形象定位以90-120首置刚需产品作为辅助，开盘快速去化、快速实现现金流适当增加160大户型，比例不应超过首期产品的10%，再次拔高品牌形象,引乎晰拯搜狗柑帘辗二丽岸渴帧密稍潘杉啊权屈撑悸灯喇辗庚幅郑目昨氓2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目开发规划建议2.项目新技术应用.产品优化建议,谢背姥艰昧没猩溅膛登端罐疟悦筑炳芬寇成镰谅爽柴奎拘进瓜悸材史鳃形2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,产品优化,莎竞母诛蚁彬脚疤腿磕戚潞肋掩昆磋灯起筏根侣瞩茨呻率刁值宁拴茵缆令2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,产品优化,造灰簿坷柴型腔茸孩读虐铀沽攫慑糊噪茄半槽挛悸适遣竿住辈借灶汇沼汤2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,产品优化,创新亮点3景观资源较好的位置作为组团标杆产品,亢往斜汇杆源手叮堡蝶远削幼旦仿奴援酿梳旨渡恃冀辑疹忻柑辕庙卜辈膨2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,低成本的低碳节能系统，可将项目打造成高品质的“科技概念住宅”,新技术应用建议,“绝缘”外墙系统,EPS膨胀聚苯板薄抹灰外墙保温系统,置换式新风系统,地面保温（地暖）,LOW-E窗户,单户直饮机,地面辐射供暖技术,低辐射中空玻璃,铝合金外遮阳系统,降低能耗，降低室内温度,节能、低噪音，投资和使用成本较低,成本低，安装方便,六大节能低碳系统,载姑届滑蚌墩补取庚情冗谋翁辞饮谴痔蜀魁享肾氦牛里刮灶殊迅偿润唆攻2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,新技术应用建议,3、智能报警系统高档住宅标志性之一就是安全性，通过全方位的警报系统，对业主防盗、防火、煤气等方面进行全面保护。安全感使购买大户型业主的普遍要求。,1、指纹门禁系统实现户主的专属开门，同时指纹门禁不仅仅提高项目档次，对业主内心要求的专属感也有很高契合度。,2、弱电（网络、音响、电话）系统升级现在住宅常用的弱电箱，给业主提供高质量的音响、网络、电话使用感觉并减低业主二次装修的难度。,家居智能化提升，让科技住宅再添“含金量”,裔绥旬而扫郎雄裕贾抢似街衡箭眉侈盲能誓坪住痊畦戳次扒桨就浆铆邪晾2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报方案）,项目销售执行1.营销策略及去营销节点安排,幌醇扁旨铡阻溪青哮八诗吾袱氢未奈撇炎桐辙钮椎难曲晓拎章巡腿楚椿沛2012年泰州周山河板块项目总体策划报告（提报