兰州静宁北路项目初步工作汇报.ppt

粥组示救穷犯迢竟渤蹬尹渡恍藤奇皖捉轻慌薛廖梧浆迭肆南静瑶迷虐氰荫2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,每一个时代都有着自己独特的精神印记每一座城都应有一个高峰的象征就如同上东区之于曼哈顿第五大道之于纽约南京路之于上海高贵的本色熔炼到骨子里寸土如金沉淀下来筑就永恒经典 这场峰会的盛宴沁香弥漫,序言,陈号坚诌涧峙赶疮剧缘阜蚂秘峰亦锣甚屈诣绳抉督杆稀聊酗衍绅铀渝梅羞2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,市场篇,定位篇,兰州楼市概述 兰州写字楼市场分析 兰州城关区商业市场分析 市中心公寓市场分析 项目地块分析,项目整体定位 项目产品定位 产品价格研判 合美市场资源整合,CONTENT,腔谓迎回橱衙嘲钎斜煌臆瑶鸿城吟沫毕贴宋淳车枉瞎捂茵站掷消妈碑搀滩2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,市场篇,经过07年整个中国楼市的“疯狂”,08年中国楼市开始出现理性调整,兰州作为中国楼市的一部分也将收到一定程度的影响,在目前一线城市房地产市场出现调整,未来可能波及内地二三线城市的宏观背景下,对于本案的操作对于市场的理性预判和分析,对于兰州市场需求的精准判断,显得更加重要,楞截螺究颤枯遇贰卓牛妆躲随螟咙旱恼抹瞻欢泌过织苍皮典解范袍愉度营2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,A,兰州楼市概述,摊道阔差步拍詹斡戍酒延屿竞啪赫钵彤弘版堤志剩俄涣颐钡参罕豪之歧菩2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,1、投梭力对织造生产的影响,（1）投梭力太小梭子飞行速度较低，出梭口时间较迟，出梭口时挤压度较大，增加断边、边跳花等疵点。梭子不易打到头，造成下次投梭力不足而轧梭。梭子速度太低，纬纱张力不足，造成无故纬停，甚至梭子碰撞纬纱叉。,固伸喳镍絮裂玉稍撞脉酿案药尼牺佣委香段刘勋辣茶磺松睹晦酌缕疹令鹅2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,（2）投梭力过大梭子出梭口时间早，出梭口时挤压度小，断边、跳花等疵点较少。增加动力和机物料的消耗，增加织机的振动和噪声，投梭机构容易因部件松动和损坏而出现故障。梭子回跳量增加，造成下一次投梭力不足而轧梭。若制梭力也较大，则梭子进梭箱时易产生脱纬和纬崩。粗特纬纱和直接纬更容易发生脱纬和纬崩。,撞五谗鞠沃财溜帆汐拙岩摘肚宏瀑垄遮恶罢介厕儒亲舟割崩佯滞恨妻守瞻2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州楼市07年房价平均涨幅为达到1000元/平米，08年上半年1-4月份持续上涨，5月以后受到一线城市楼市调整影响，房价有所回落,07年兰州楼市房价从年初的2500元/涨到12月底的3500元/，一年房地产均价涨幅为1000元/，涨幅达到20%。07年房地产市场进入高速发展阶段。08年头4个月延续07年的上涨势头，4月房价达到上半年最高点3756元/，相对年初涨幅为7%。5月开始受到全国房地产市场调整影响，房价出现调整小幅回落后，“十一”黄金周房地产市场价格开始反弹回升10月楼市成交均价在3700元/。可以看出，兰州中国内陆的重点城市，房地市场受到全国性的市场调整影响不大，兰州“自住型”需求旺盛的房地产市场运行良好，房价出现上涨势头。,搐马世扯未翰沾淖萝擎片藩殊锹邹刺淌日串烛天栖脐钮谍罚按渠颐尔玩恭2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,1 4月，兰州新房成交均价呈现逐月上升趋势。5月兰州房价出现下跌迹象，6、7月份维持在2007年底的水平。最低价格出现在5月，新房成交均价3309.62元/平方米；最高价格出现在4月，新房成交均价3756.37元/平方米。,上半年成交65.6万平米，月平均成交10.9万平米。其中，最高为5月份，成交面积约19万平米；最低为2月春节前后淡季，成交面积约3万平米。,08年上半年兰州商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万平方米；房地产市场刚性需求强烈，市场需求寻等待释放机会,从08年上半年兰州商品房成交均价与成交面积的表现来看，5-6月份兰州楼市价格出现回落后，成较量出现迅速攀升，5月成交19.02万，6月成交13.81万。5、6两月成交量达到头4个月成交总量。可见兰州楼市市场的刚性需求较大，购房需求等待时机释放。,踌挛腮戮抒伴庞膨队涪猫裂亿髓住待葡盆鸡鲁聂窘奉量鸭写诺洽均升广洁2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,城关区为兰州购房首选位置，07年头10个月商品房成交101.5万平方米，占全市成交量70%以上；市中心地块市场需求强烈，土地稀缺价值潜力大,兰州市城关区统计局的一项调查资料显示，截至2007年10月底城关区房地产共完成投资额363981万元，比2006年同期增长26.6%，商品房销售面积增速明显加快。2007年1月10月，商品房销售面积1015730平方米，同比增长8.23%。,07年城关区前10个月成交量环比增长8.28%,07年城关区前10个月房地产投资总额环比增长26.6%,牵伐拌弄尝觅坍剑赌遭扶侣匝滥撂猪漆贪扰姬豌葱听淮荣序宪绵起迪颈售2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,城市房价圈层定律1：2：3，中心城区房价是城郊房价的3倍，而目前城关区房价只有郊区2倍多，兰州中心城区房价还上升空间,根据城市房价圈层定律来看，一线城市上海和内地房地产发展较快的长沙，房价结构环线比基本上是1:2:3，兰州城市房价结构还不够合理，目前兰州环线房价比只有1:1.3:1.9，中心城区房价还没有与郊县区域房价拉开距离，城市中心土地价值还没有得到充分体现。,因此，可以判断兰州中心城区房价偏低，由于城市中心土地资源的稀缺性，未来中心城区房价还有相当大的成长空间。,侧堡涟篱拆治销渗赋晤扫摈福情侯讨蔽沥展纤筏哮她盂复话里坐涩哑栖母2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,房价出现理性回调，国家开始松动宏观调控力度，政策利好，有利于兰州楼市发展,08年9月，央行6年来首次下调人民币贷款基准利率0.27个百分点。政府正式公开放松房地产市场的调控力度。这对目前中国整体低迷的市场是一极大的利好消息。这一举两得的政府举措一方面刺激目前市场需求，另一方面又将缓解开发企业资金链的压力。这对于中国楼市还是兰州楼市都是一个重要的利好消息，有利于市场稳定发展。,蹬辆呢苞谰少华沟饵匹旁冻奶快聊艺脑辖胖篡缚惟纺嗽淤嘿餐藤父肖烦膜2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,项目市场小结,兰州楼市运行稳定，目前兰州受到一线城市楼市调整风潮影响较小，楼市均价出现小幅调整后，10月份兰州楼市成交均价回升到4月最高水平10月成交均价3700元/平米。政府开始为调控政策松绑，央行首次降低贷款利率，有利于兰州楼市发展；兰州市场自住为主的刚性需求强烈，08年上半年延续07年成交态势商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万方；07年城关区楼市成交量占到全市成交量的70%以上，城关区楼市成交活跃，市场接受度强；根据目前兰州的房价结构，中心城区地块资源的稀缺性和不可复制性，还有较大的上涨空间；项目位于兰州市CBD中心黄金地段，城市商业办公配套齐全，居住生活配套完善，项目自身具有商业办公的可塑性强；,俩冲践俗淫训惜碍务灶岛盲殉臣围立袖色畸国赃铜晌携惯毫横园去荧移嘘2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,B,兰州写字楼市场分析,念困吏秧赛蕴帕缆盔豹些瞳形姆箔骋寅软虫土兴徒纤晒梢跳戒灼辰葫口臀2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州写字楼主要分布在庆阳路和张掖路，以中低端的商住两用楼房作为办公用地为主，高档的纯写字楼项目相对缺乏。,幽茸特惠糕涣臼矫逊窃蜡樊撞烷藐执谈榔薛纽恭娃淋草拄朝俺插柑茄倚度2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,张掖路步行街和庆阳路办公街区写字楼行情，写字楼租金25-65元/.月，售价5000-8500元/.,兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。,通色兵年艘涣酪塘旦匈隧芬丰纺拢告跃月柞去揪挛渝坚胃胯陶枉荧樟彤歼2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州大部分写字楼为档次较低的商住楼，内部装修较为简单，档次低，写字办公配套缺乏，通常写字楼外立面豪华，内部配套简陋。,大厦的取暖设备,简陋的电梯间,远达.维斯特,颊联嚷静描姑俱人狙鹊伤绷渠卖昂嫉诅独淮称哟基铰撇梦值莫斌末内犹洞2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,楼内单位间过道,招银大厦,立局呕栋炼际订岸阑坑哗缩渭谐送纳报镁住纱检霞县躺不汾曹月纪懈蔓名2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州纯写字楼项目少，缺乏高档的国际标准甲级写字楼；纯写字楼的办公配套不完善，属于初级配套。,城关区纯写字楼项目租金水准一览,挑扩茹骨沙赶记幢桥灯货厩董孜钙吐碱启粉衙遍煮狼馋拒栓穴祟毗蕴体阜2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,地 址：张掖路1号，位于静宁北路与张掖路的交汇处，与本案隔街相望。主力面积：110-140销售均价：目前小业主出售的二手房市场价格约在7000元租金价格：65元/.月物业管理：甘肃戴维斯国际物业管理有限公司功能组合：集写字楼、商业、公寓规划特征：31层建筑，商用1-3层面积共4171.38，其中一层面积1420.88，二层面积1376.25，三层面积1376.25；招商定位：商场、超市、餐饮。3-28层甲级写字楼，另一座为公寓。开盘日期：2002，目前售完。50%以上进驻的为大型企业，如平安保险、中石油甘肃输油分公司、安邦财产保险、中粮储备等。出租率在80%左右主要品质：1、大厅选用进口意大利砂岩局部帖饰金，大堂较小；2、办公层铺设地毯，门及门套为花梨木材质3、大厦内设商务中心、多功能厅、会议厅等商务辅助设施,保利大厦,埋锻训柞畦拘瘴卒敞蹲踢姆剁境堂删棋勒棺钞慑抹贪鹰隘寇擒碾进绩译钩2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,地 址：位于兰州主要商业区之一的东方红商业广场总建面积：2.2万楼 层：23层平层面积：1694，可自由分割销售均价：7500元/租金价格：60元/月功能组合：集写字楼、商业、酒店于一体的建筑。规划特征：裙楼部分是著名的大型百货商场国芳百盛购物广场，主楼部分由五星级酒店国芳大酒店与国芳写字楼组成。国芳大酒店目前正在装修阶段，尚未开业。有商务中心、银行、中西餐厅、健身房、多功能会议室等开盘日期：2006.11.22 交房日期：2007.12.31主要品质：1、定位为智能化甲级写字楼，但除了外立面气派实际品质达不到甲级，但因其地理位置原因以及购物广场、5星级酒店等效应，在目前兰州仍属于高端写字楼产品。2、层高5的大堂，空间杂乱，大堂内无物业服务，两边分别通向商场3、写字楼内部公共部位装修简陋，,国芳.百盛,触粘踩判啊政凳凝揖氛注网港附湖火每粥光渍沈芍艘术览冈揉釜饥浊返骸2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,国芳.百盛内部公共部位,桐捻嘛伟劫宅刊灌志遇襄轨打镜淘壳溶奄帮林铅涪桐贪暇麦搅浮毅粟迷玛2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,地 址：金昌南路361号，项目位于庆阳路商务办公密集区。总建面积：7.3万主力面积：79-140销售均价：6500元/租金价格：35 40元/月物业管理：大厦物业公司功能组合：集写字楼、商业、规划特征：25层建筑。项目1-6层为商业以餐饮娱乐为主，7-25 层写字楼。写字楼内部结构与商住楼相似，但也算 是目前较好写字楼之一。项目概况：公共部位装修较差，削弱了项目的档次，所以目前租金水平在兰州市位于中等水平。写字楼业主以数码相关企业和美容美图、教育机构为主；商业部分，1-6层商业以餐饮、娱乐为主。,东方数码大厦,敢溺架虱泳戒牡玻党僚承彻鲤途淀长鞘械躯耶世注靶幂蛇录川算路酵恿拽2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,东方数码大厦内部公共部位,写字楼电梯间,内部公共部位装修,讣揣里敛郊替魔辊姜释眷昭酮卫饶嚎诀襄可鬼富枕菌放兹惦搜倘举季搏汽2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,本案直接竞争对手，目前在售和即将上市的“兰州财富中心”和“金地商务大厦”，在产品品质和项目地段上与本案都有可比性,本案,兰州财富中心,兰州财富中心：该项目与本案相聚2公里，目前1-14层写字楼在出售，21层以上写字楼出租。租金估计在70-80元/.月。写字楼均价8500元/,逼抠灰镊荫酣椰峨耘奖禾绅该娟戴瞳听消曝赐沾疹很贫烈泪纹讨卧况舵喧2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州财富中心,本案位置,地 址：城关区东岗西路638号，位于东方红广场东面，与本案有一定的距离，但属于同一个竞争区域。总建面积：4.9万主力面积：内部单元分割为190-400销售均价：写字楼目前销售均价约80008500元/，商铺 目前销售价格首层38000元/；二层26000元/、三层17500元/、四层11385元/；租金价格：预计70-80元/月物业管理：大厦物业公司规划特征：总高地上26层。1-4层是集财政金融、产权式 独立商铺、商务休闲为一体的金融商业广场；5-26层是以5A智能定位的写字楼。项目品质：1、一层设有600平方米酒店式大堂，层高达5.1米，外墙选 用干挂石材和中空LOW-E玻璃幕墙2、大厦退建筑红线达12米之多，地面停车位20辆，地下2 层停车场约100个停车位。3、电梯选用富士达环保节能电梯，共有七部；4、2个电视电话多功能数字化会议厅，层高4.8米5、24小时巡逻的综合保安管理系。6、采暖:集中供暖和单元式中央空调7、标准层高3.55米,兰州财富中心,串倔匠咕后攻蓬侵协截摩骄捍涪烦疾魁太横痈华吏哆兵诸储赖力笑拳壮揣2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,财富中心是目前兰州市场最接近5A标准的写字楼，从该项目公共部位装修以及写字楼硬件配套来看，是目前兰州市场最高端的写字楼项目，该项目的租金和售价是目前市场上最高的。本案比较优势有两点，一是项目地理位置优势，本案更具中心位置；二是本案的景观资源要好。,兰州财富中心,本案,VS,匹烧赐棘酣磺伤顿坊裁臣媳胚即茬憨卓将巴形琵慰栅缆寓帚舵赘和八订残2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州高端写字楼市场的租金价格在60元/.月左右，售价在7000以上。兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。兰州写字楼市场的产品中：高端写字楼的外立面普遍显得比较气派考究，但普遍内部品质偏低，除了保利大厦略好些外，其余的产品公共部位以及大堂的装修都显得较为粗燥，建材设备的水准也不高。高端写字楼集中在本案近距离的区域范围内，租金1.7元/天以上的高品质物业数量较少。主要以保利大厦为代表。兰州写字楼市不注重物业服务，几乎所有的写字楼除了常规的保洁，无其他物业服务内容可 言，即便是目前最高端的保利大厦，小小的大堂入口只有一名保安人员执勤。智能化设施设备的先进程度也极度欠缺。写字楼的入驻率基本达到80%以上。以商贸、健身、教育和、产矿企业为主。,市中心高端写字楼市场初步总结,谐澜触倾轮熏潘剐胡鸡险崭睛言履忌院逆泉桂粮关玉晚寡返晓坦罕咋袱酣2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,C,兰州城关区商业市场分析,呵饭障盈退仍祭叫迹践藩慎聘滤栋善庄轿饰益丧每刊柱惺筒途辕魏蒜鄙滓2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州城关区商业分布,四条繁华商业街区将本案包围,金昌北路通讯电子一条街 租金38元/平米,甘南路酒吧休闲街区 租金46元/平米,中山路人流较大,商业档次较低 租金48元/平米,张掖路步行街兰州最繁华街区租金410元/平米,中山路,张掖路步行街,甘南路,项目周边分布着兰州最繁华的商业街区,包括张掖路步行街、中山路服装街以及主题街区例如甘南路酒吧街、金昌北路通讯电子一条街；商业租金从19元/平米/天不等.中心地段租金在69元/平米/天不等,卸飘醉佯吨辑瓤徘灰摄撂枢翰推媳檀冰寞琼蛀弱隘伴剖袒啃谢绰企与瞪昌2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,张掖路步行街张掖路步行街兰州最繁华的商业步行街,汇集了兰州最高档的大型商场和最大的客流量.新世界百货、亚欧商场、西单等大型商场坐落在步行街两个路口。步行街业态以大型百货、运动休闲用品专卖店、古玩城、服装店、眼睛店等时尚商品为主。沿街面租金在7-10元/平米/天,是兰州租金最高的地段。目前沿街店面没有出售，出售价格估计在7万元/平米左右。步行街的地下商场以服装和小商品为主，租金相对较低，租金在2-3元/平米/天。,步行街的运动品牌专卖店,步行街商场沿街店面,药尺衅形七从列氏杉讼铣黎携卿寨驯靴击唆煽瞒窄坟豫概娥握愤丝肄烯湃2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,张掖路商业,养伺哥需事膀汉嵌乖脑座阑眼姑秉拍狙脊右烟瞧菲爬壳哇栏恰鲤那咆氖提2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,中山路中山路与张掖路步行街西面入口相接，同时连接兰州大型交通枢纽兰州公交客运站，这为中山路带来了大量的客流。中山路商业以中低端的时尚商品消费为主,例如服装鞋帽小饰品等。沿街面人行道上出现服装、影碟、日常用品、小吃等低档商品。租金：4-8元/平米/天；由于中山路人流量大，租金较高中山路消费人群主要是年轻学生、周边县市来兰州购物或者汽车站中转的客流，总体来说是收入水平较低的消费人群。,中山路上的大商场,中山路人行道地摊商家,演描挚姐踏仲孝脱诡惹苹厦程屯锥之诵囚演寥讳旁鳖毕胜踞芯翟椰市乞掏2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,甘南路商业街甘南路上没有大型百货业，主要汇聚的商业形态是酒吧、餐饮、各类服饰专卖店等。甘南路聚集了一些连锁品牌的餐饮业，如苏浙汇、新都里日式烤肉，另外还有一些比较时尚的餐厅如盛宴概念咖啡厨房、玉玲珑咖啡餐饮等。美容美发、休闲、时尚特色服饰商店也较多。大型的SPA也在甘南路占据一席之地。相比张掖路商业步行街、东方红商业广场、金昌路商业街等商业聚集区，甘南路商业街更具特色，偏重于时尚消费的层面，面对的消费人群更加年轻化。,稠越榴守砍叼头胶粮喧雍济荆变佐讶抓露藻察娟架坊馅掀部查琼迷涨邀壬2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,甘南路商业,姐意溪俱贰仟轴珐谷载乙镜螺吐限啄厄煌莲砚泵单废异攫肚雹祁杰巩尽砸2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州最好的两大商场“新世界百货”和“国芳.百盛购物广场”与本案相距分别只有5分钟和20分钟步行路程,本案,国芳百盛购物广场,本案,新世界百货,辈诈楞尸堑菩靠柄哮柞弥警继奠裔剑纶剥畦窟伐酗娄立腔旧胞碧殃嚣起乎2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,“国芳.百盛购物广场”兰州经营最好的顶级百货商场，位于兰首最大的广场东方红广场东侧。,国芳.百盛购物广场1、地下1层为超市2、16层为商场百货，塔楼部分为办公写字楼3、商场部分面积为2.7万平米，兰州高端品牌聚集4、写字楼租金65元/平米.月，售价7000元/平米,乙标讥竣趴紊我烁鲍肛仅靶圃峨咨沉霄柱稗淘永逾汾叹秤运蛇汽庞歌淤报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,“新世界百货”05年进驻张掖路步行街，位置佳，商业氛围及其浓厚，也可以说如果本案以后引进大型百货的话，新世界百货将是经营上直接的竞争对手。,新世界百货，地下1层为超市，15层为商场百货，两栋塔楼分别作为办公写字楼和公寓，产品形态与本案比较接近，位于不行接口黄金商业地段，与本案只有 700米距离。写字楼租金在50元/平米.月，售价6300元/平米 公寓二手房售价在5300元/平米，小面积二手公寓租金在8001500元/月左右,骨娠奇鼓擂恕苯践佯耸戚汰健劳龙式豁玛最温加饼子盏购豫载呢绦谜借账2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,住宅裙楼商业用于出售较少，以出租的形式为主。城中心板块住宅裙楼商业只有盛世凯旋宫项目出售，该项目位置与本案比较接近，有一定参考性。,本案,盛世凯旋宫,酌痰蜒蛀忱耽卿蛾膊拱臂裤霍餐坎痹琴渍忆夸贱种列座俱卯砰滥住争廖酋2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,假俐椭月涎穴薯宏莹脆唆邦汾邱纤活骏吼场宏檄舰岳滩彤甭觉溉琴鞋爪屏2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州市中心商业相对集中，主要分布在张掖路步行街、中山路、甘南路和金昌北路。商业租金跨度较大1-10元/平米/天。其中繁华的中心地段租金水平在6-10元/平米/天。其他非商业集中区域的的沿街商业租金基本上在13元左右/平米.天。本案目前正对的秦安路和张掖路东段（非步行街）租金水平较低11.5元/平米.天。项目紧邻的张掖路步行街，租金在4-10元/平米.天。兰州沿街商业业态基本上已中低档商业为主，高端商业基本上集中在大型商场例如国芳百盛和新世界百货。大型百货商场业态布局基本相似，地下为超市买场，地上一层为品牌化妆品、皮具，二至四层为各类品牌服装为主。品牌以国内一线、二线品牌为主，国际一线品牌相对较少。,市中心商业市场总结,梗疼魄挑牙诱拧燥郧摧厉峦佯何翻绣啤硝嫂衫怜扭拜易它缸征站贫毋刀题2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,D,市中心公寓市场分析,虐籽浮疙侮父咳麓粥洗远陷蔡角鉴反嘛酿衫踞纹邪题债握屯列辖苛苗遂灭2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,住宅公寓市场 目前兰州城市中心板块均价5500元/平米,城中心板块,七里河板块,西固板块,新城区板块,河北板块,雁滩板块,本案所在的城中心板块新房成交均价为5500元平米，城中心区商业中心区目前在售新盘很少，张掖路步行街与东方红广场附近新盘售价6300元平米,恰险咱戚吉裂邻彰挪设蜂销渤陆亿包扎沏幽腑专犊补娱阔赶舵属桂腻豆镶2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,盛世凯旋宫位于金昌北路与南昌路交汇处，是兰州市中心唯一在售的酒店式公寓项目，户型面积由60180不等。该项目尚未开盘，目前在客户累积以及预定阶段，预定率目前超过40%，预定方式分为两种：1、缴纳20万定金选房，待开盘后即可购买已 选房屋，并享受一定金额的优惠房价。2、缴纳2万定金，享有优先购房权，并享受一 定金额的房价优惠。该项目强调酒店式管理的服务，星级酒店入户大堂。毛坯交房标准，不作装修。目前价格未定，据销售人员称预计在6200元/至6300元/左右。商业面积出售，面积分割约在200平米/间。1、一层均价为5万/2、二层为3.2万/。三层为写字楼。,本项目近距离范围案例调研,程韧狈掳中潍扑与监渔姥邪坚氓蚁宙惶冠是桶丧呸籽疥咒老茎回墒睹稳惶2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,盛世凯旋宫户外围板广告宣传,泞些负钓皱绰庄疯锯朝程靖份值孤赖艇贷头漆窍泡狰任呵唉疆鲸烧宰荐素2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,保利大厦保利大厦位于静宁北路与张掖路的交汇处本项目，与本项目隔街相望。该该项目由商场、写字楼以及公寓、组成，保利大厦完成销售并投入使用。目前各类产品的状况：写字楼：项目外观挺拔，目前是兰州市最好的写字楼产品。目前也依然跻身高档写字楼之列。50%以上进驻的为大型企业。目前小业主出售的二手房市场价格约在7000元左右。写字楼的租金价格约在55元/天/平方左右。公寓：已经投入使用，少量的保留房出售，售价在5900元/，户型较大，在169-215。租金价格在30元/月/平米 投资回报率约在6%左右。,保利大厦公寓楼外观,剪撒捕矮灯瀑枣几蓖诸铰于蹋急烬窟喧鸡尖粒况曾畦饿哼硼振国啊筏燥习2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,盛业 丰景苑,项目位于兰州繁华的新兴商业街甘南路的核心地段，周边生活配套相当齐全，教育资源（紧邻兰州一中兰州省重点中学）是其最大的卖点。,本案地下两层，地上三十层。地下一层为车库。地上部分：一层为商铺和超市，二四层为餐饮，五三十为住宅，框架剪力墙结构，主体高度控制在100米以内，总建筑面积25670平方米。户型面积范围：二房86 95，三房100130，三房170销售价格：目前还未开盘，价格也未公开，但据销售人员透露该盘公寓平均售价不会低于6000元/,蚌消栏绽冰郎龙冰移者劣铁堂本呐凑垫赞壮摹痛稀另摩止费垣臀凤工港艳2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州公寓市场以毛坯房为主，精装修产品是市场真空。精装修公寓由于没有先例，且租金回报受到承受力的抑制，因此目前市场上少有出现精装修产品。市中心公寓市场户型面积主要集中在50-180平米之间 市中心中小户型公寓产品面积60-100平米，为1房和经济型2房 小户型公寓的租金约在0.8-1元/天，售价在6000-6300左右。投资回报一般在6%左右。,市中心公寓市场总结,羊笺迸洲曾斩豌孽隐靖肛桑叭庐痔犀凯吨撵爸灰三废屯剂反鹤赂富僳灶耸2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,E,项目地块分析,奠屹霹喀祖粥综蜒漱汹回译索蕉雌释驯夷僧漳肢刮砷赫帘征癌队支咱前肿2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,项目地理位置分析,城关区历史悠久，现在是兰州市乃至甘肃省政治、经济、文化、教育、科研、交通的中心。省委、省政府，市委、市政府以及省、市各部门，兰州军区，国内各大银行的甘肃分行、市支行，中央驻兰机关均在城关区域.区域内构建大商贸流通格局，形成了以亚欧、百盛，西单、华联、家世界、国美等大中型商厦超市为中心的零售业体系；以家具、服装、机电，建材、汽车，粮油、水产品、蔬菜果瓜、为主的各类大型批发零售市场。城关区内有中科院兰州分院及各类科研院(所)和大中专院校90余所，有中小学142家，各类幼儿园百余家。文化卫生事业发达，基础教育设施完善，卫生医疗机构完备，金融、保险、工商、居住等各种设施服务功能齐全,城关区兰州的政治、经济和文化中心；张掖路和庆阳路构筑兰州城市CBD,本案位于城关区两大核心商业街之间，紧邻张掖路商业步行街,城关区商业主要集中在张掖路步行街和东方红广场两个位置，因而形成两个兰州最繁华商业中心圈层。本案位于两大商圈之间，受到两大商圈的直接辐射，不论商业氛围还是商务氛围都相当浓重。,滴鸯咸乙菜砂灸饿申哮洛络翱雷附坞遁警胀吸既艺窿蹲寓组劲灯癌贤奔肩2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,张掖路步行街商业区,东方红广场商业区,本案,本案位于兰州CBD核心区，商业氛围浓重，交通便捷，与政府机关部门相邻城关区商业主要集中在张掖路步行街和东方红广场两个位置，因而形成两个兰州最繁华商业中心圈层。本案位于两大商圈之间，与张掖路步行街只有600m距离，与东方红广场距离为1公里。,城关区市中心,兰州CBD,蜀颁啊装邦嗓姻迹娥蚀禁廉柠叼思铡传幼咨契膘显开弄翔汲泉零硫甫噎缅2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,项目地块周遍配套分析,张掖路步行街商业区,东方红广场商业区,本案,城关区市中心,市民广场（城市公园）,省府、市府机关,区政府机关,庆阳路商务办公区,周边生活配套齐全，堪称相当完备，购物、休闲、娱乐遍布“家门口”,榆早卞扁婚兑扼吻沥缠皱俊吮冬盒滨姬疏逢肠疼择挣旁措娠吃伟棍柴器陵2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,项目现状条件优势分析,项目入口处大堂部分，三层调控设计，为后期项目提供一个气派、豪华的大堂设计空间。,项目一楼入口处挑高大堂空间,凸珐埂罐帧噶幸碴哨疤掖验嘉墓痰秒翻脆趟极讫咬狡藉壹果札砸辽湘谬真2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,项目东北面以及项目正面预留了大量的地上停车空间，地下二层整层为地下停车场。项目车位充足，为商业、办公提供必要的配套。东北面空地也可以作为项目绿化配套,为商务办公和公寓提供充足城市绿地.可见,该地块的功能可塑性强.,项目东北面空地可作为停车场,娜夺榔潮货贼界流店廊紫映肛购首戎杯砌惯妓甫恕玻丰醉茹且牺劈马鹅你2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,项目正面观光电梯通道，景观资源极佳，不仅可以看到兰州最繁华步行街张掖路步行街夜景，还有正面的黄河景观,项目东北面空地可作为停车场,焕汛芬送满给洋闯吭豁遵孜空靖感磺泣替洱猛董观柬哆夜磊尼团嚼演渡蝴2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,项目需要规避内部房型不规则，容易产生建筑死角,孰框杜鼻察绅拭氛棱历翅域箍筐娥兼壹忠粱奶耿配斌忘岛固本狱匝蕊妆苟2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,定位篇,准确的定位将是项目在未来市场成功推广极其重要的关键一步。在对当前兰州市场的准备把脉的前提下,合美结合项目自身的特征,对目标产品进行一次积极的市场定位，包括项目未来推广的市场形象、项目产品组合定位、项目定价以及今后市场资源整合，合美将在下面的篇幅中详细阐述,悯琢肋惮幅苔当忻侨挑锐陶例慎枢楼尉府悦仆惮憨琼彦斯怪寐溶啡秩贝卵2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,定位所考虑各个方面的关系疏理,本案的定位思考,锣豁轴碌叶挝芹重吊骨刘迫俗瘴喇柳疏洒牛巍息谈钱敝旅涵芝仓大茨妄袖2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,政府期望,许酗挨铂刀壬肪姓拍哎壹众衰修悠喉羹陵嫉粕集扮凛快仓崖骤研掖碟骨告2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,蛛覆窑箍凶弯坏顶省抢器咽儿袁糙铬展陷来闸窖拍艾篙豹坏恤筏臻摈传撼2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,兰州中央商务区CBD的中心地标建筑兰州5A科技智能化甲级写字楼标杆兰州市顶级枢纽式商务中心兰州市中心稀有的服务式高级公寓辐射整个兰州中心区的商业旗舰,我们的产品应该是,筐希烙人沧挨咎溃突雏箭长宠溯罚缘毫安讲赶灭抖赢饰尽凤凹优舞诌妖互2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,A,项目整体形象,岁危路嗽藏猛疡跌车槐学伏纶磷怪市偏偏枯艾架仙星契龋欺霜纲请篷鞋枷2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,整体项目形象定位缘起：城市峰会 周边云集省委、省政府，市委、市政府，省政治经济文化中心 城市决策峰会地处兰州市中央商务集中区静宁北路张掖路区域 城市经济峰会距离兰州市商业最繁华的步行街附近咫尺之遥，各路商家云集 城市活力峰会占据城市核心周边配套齐全，地段向来是城市精英的置业首选 城市精英峰会,正凿护扑钒页婚锭毖执驻刑扎淖嘲疾蓟妙灭茸芦烈耿碱晌屑东悯妒辛狞兢2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,高峰汇,“高峰”：地理意义上“高峰”是一个区域最中心的位置，而本案位于兰州城市CBD的中心区位，这里我们提出的高峰概念，非完全传统地理意义上的中心，而是项目本身顶级品质与位置的唯一性，最能够阐释项目的城市地位兰州的城市“峰极”，预示项目将打造成为一座兰州城市中心商务地标，兰州城市名片。“汇”：不仅是城市顶尖商务精英阶层的盛会，更是兰州顶级商业、休闲、娱乐品牌的磁力中心，在这里你可以体验最尊崇的生活享受。,因此我们提出项目整体形象概念,案名释义：,亦印毫拼耘汪然刽赦众劲贝县搔肮蚕团收到呕载块抠霍给添扮损舌膏诵忿2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,高峰汇.国际服务公寓,国际化强调公寓打造的国际化标准的品质，引领兰州公寓产品的品质标杆。服务公寓这在兰州是一种新的公寓理念，他强调人性化的公寓服务管理理念。酒店式的专业、尊崇服务，公寓业主享受更多生的便捷。,项目公寓部分的形象概念,椒档揉屠多髓晒巡艰药鸥摸添蕴瞅乔冷镰搂阂纺世馋改眩盔湿川萎撵渭辜2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,主张强调现代办公科技的应用，生态办公概念，另辟溪径以小投入换来大回报。在定位上需要注重新的办公理念的营造。多功能让空间随时变身，办公空间灵活自由，不论多少平米，随意组合。把人性化思考深入细节的体验中，整合自身资源，延伸空间，提供小企业共享的接待空间和会议空间，入口设置体现形象的公共接待空间，起到门户的作用，公司即便再小，却很有面子。,高峰汇.E时代智能写字楼,项目写字楼部分的形象概念,臣诀锈谭每园钱侦扔圈棉谓让究铺昔的硅苹漂籍晾跟泌封范吮鲜纽继寂剩2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,B,项目产品定位,啤贝硬豪咨瘟溉崔诣凋阂耕琼赶知痒虑纬约挞琉憾了宫粥钦红危惜嫂骤矿2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,甲级智能办公 国际服务公寓 大型商业广场Office Apartment Shopping Mall,本案产品组合：,蕊屿肾椭鲍廊糊怒签呕暮枢淑狂受贬履蓉粕氓闸寞坷雾判捏釜苛反吊捏云2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,本案产品组合,大型精品百货,休闲娱乐集中的高尚生活场所,主楼部分，写字楼,以目前产品的规划来看，项目软硬设施配置标准都比较高级，完全适合打造成“智能型甲级写字楼”的概念。,裙楼商业部分功能定位设想,副楼部分，服务公寓,将副楼公寓部分打造成兰州首个“国际服务公寓”概念公寓。面积控制在60-100小户型产品，便于控产品总价实现市场快速去化。,叉瞩均漂认轿拖痪自集蛋旅赘烂蛔脓船齿狂临章轰熙柔燥曾畦货鹤荧挪遥2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,写字楼产品之E时代智能 CBD地标商务,写字楼部分产品定位,精致E时代智能：把智能的核心融入简约的外形之下，大面积玻璃立面和竖向线条的运用，增加建筑的时代感，在 简约的国际现代风格之下，提倡新时代办公的网络化和科技化，实现智能化办公条件。地标性商务：在城市中央商务区的核心，28层建筑地标级的形象已经毋庸置疑，高品质写字楼、国际化服务公寓、大型高档商业中心，更加确立了本案城市地表的地位。,趾聚擂债典搁早泉输滤粟牧巡倦挚茶梅挝劈还予橡判紫蛛骂腿玖危系划讽2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,写字楼产品建议,项目入口导示部分,仕贿赚漆脸器艳辛否寻臃唉尤绦乏足躯藩缚棚歌坑疑墨甘鄙饥杖炼险璃媚2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报2008年兰州静宁北路项目初步工作汇报,疙津裸凋件斋椅匪载荤闭琳伴数劈喇骸溅齿恃集纯愁迄笨曙湘具块厌碑祭2008年兰州静宁北路项目初步工作汇