高端住宅市调报告.ppt

万城南山郡,万城南山郡基本信息,占地面积:156745平方米建筑面积:160000平方米（地上）12000平方米（地下）开工时间:2010-08-07 竣工时间:2012-10-01 物业管理附加信息:待定。开发商:安徽万城房地产有限公司投资商:安徽新华投资集团有限公司 物业管理公司:安徽天一物业管理有限公司 景观设计单位:重庆纬图景观设计建筑设计单位:加拿大ADS建筑规划设计事务所按揭银行:东亚银行,徽商银行地址：大蜀山正南，玉兰大道和枫林路的交叉口售楼地址：玉兰大道和枫林路的交叉口西南角容积率：1.09（别墅区0.59）车位配比：1:2 物业类别：别墅（联排、花园洋房）工程进度:部分已经封顶，部分尚未封顶，预计2012年下半年交付。(2011-07-21)产权年限:70年,风景名胜：蜀山森林公园、野生动物园、蜀峰湾公园、大蜀山人工湖、安徽名人馆综合商场：鼓楼商厦高新店、西环中心广场、福乐门国际广场医院：解放军105医院、合肥市第一人民医院等，安徽二附院。五星级酒店：外商活动中心、两淮豪生大酒店、鸿瑞金陵大酒店、皇冠假日大酒店、政务区的天鹅湖大酒店银行：中国银行、工商银行、建设银行、交通银行光大银行、徽商银行、招商银行电信：电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅。品牌餐饮店：最高台高新店；蜀山国际大酒店；盛臣大富豪；黄山路、怀宁路交口1912酒吧街，主要以酒吧、餐饮为主。超市：乐购超市位于望江路与潜山路交叉口；合家福超市位于长江西路和天通路交汇处；在蜀山区潜山路新华优阁小区旁正在建设一处家乐福超市。内部：别墅物业送电梯、户式中央空调 停车位:别墅地下户均2个车位，地面另设有访客停车位。,万城南山郡配套设施,套数：园区内有131套别墅、18栋共计462套花园洋房。别墅位于东南地块，花园洋房位于西北地块。别墅在售面积：340、360、390平米。洋房面积214-400平米，开盘未定。1F,7F为复式。每户独立电梯，私家车库（2个车位），联排间隔1-2米。物业费3.6元/平米每月。,项目业态,别墅主力户型分析B户型（地下约310，地上约358）,优点：双车位设计匹配显赫身份，满足高端生活需求。健身房，保姆房满足健康生活与贴身服务需求。下沉庭院和窗井设计保证室内的阳光通透,-1F 约299,优点：超阔入户庭院，拥有良好的自然风景。独立玄关，更显尊贵。客厅超大落地窗设计，外美景一览无遗。中西厨共享设计。,1F 约159,优点：套间设计，在功能最大化的前提下，尽显别墅住宅的奢华享受。进入式衣帽间，独立卫生间，以及独立阳台的配备，人性化设计理念。,2F 约113,优点：主卧套间高标准的私密保护书房与大露台联通，在繁忙之后，可以近距离沐浴阳光。南北双露台,3F 约86,项目去化分析,项目在售东北区域别墅50多套，目前还剩十几套，所售别墅区间602-700多平，价格区间在800万到2000万不等，别墅类型包括联排（内独栋，各户外墙相隔1M）双拼和独栋。一般情况下联排别墅两端套院子较中间套大，因而价格很高。18栋洋房为3.25M层高，1梯2户，目前没有在售，后期推盘时间未定，价格未定。,售楼部展示,客户接待：门童站岗，进入玄关之后，客户经理轮序接待。客户进门之后，客服递上茶水在沙盘处。来电来访量：较少，2组左右每日售楼部印象：装修很大气奢华，但由于人气很淡，故显得售楼部冷清，除区域模型和小区沙盘外，无展示内容。,其它信息,建筑风格：新古典主义偏意大利风格。外立面采用干挂石材，成本约200万/栋。法国米黄石材。大别山水系，农干渠，一山两水，风景独特。是合肥唯一无高层、无小户型的高档社区。样板间预计下月开放。,S处于大蜀山南端，北靠山风水优良，地理位置优越景观优势明显，绿化率高别墅群成熟,W位于玉兰大道和枫林路交口，居城区中心较远，交通不便周围商业不成熟,O高新区的发展会使当地设施趋于完善大蜀山景观资源的稀缺性可能带来地段升值毛坯给客户更大的发挥空间,T配套设施的不完善也可能带来生活不便政府调控楼市低迷,品牌精装、地段优质、高端客群追捧,万科金域华府,项目概况及指标,注：楼间距70m，最高可达110m,内部配套,供暖：天然气壁挂式锅炉，给业主提供冬日采暖装置。160以上赠中央空调。安保：智能安保系统，承诺业主安全置业、居家，一分钟紧急呼叫。,外部配套,医院：安医附院、省肺科医院、解放军105学校：50中、安居苑小学、西园小学、安 徽大学、安徽农业大学、中国科技 大学、安徽邮电学院等商业：国购广场、家乐福银行：工商银行、光大银行、交通银行、建设银行幼儿园邮局：五里墩邮局,销售与去化分析,1、目前销售楼盘：1#3#4#11#以及铂客公寓（全部精装）2010.10面市 开盘2、户型面积区间：108-125（3房2厅1卫 层高2.9m 公摊16%）约300套 价格区间在11000-13000元之间，去化率90%160-209（3房2厅2卫 层高3.05m 公摊22%）约250套 价格区间在11000-13000元之间，去化率95%铂客公寓48-53（1房1卫 层高2.9m 公摊30%）约250套 价格区间在8500-9000之间，去化率80%,销售户型概况,目前主要在售：11号楼的双景美宅，户型为114、125平米左右的户型，均价11000元/平米。其余几栋的房源不多。1号楼还剩108平米，120多平米的顶层，均价10000-11000元/平米。3号楼的180户型在售；4号楼还有170平米左右的户型，均价11000-12000元/平米。一次性付款98折，按揭99折。大户型还有170、180、209平米的。销售情况铂客公寓6月25日开盘共256套，销售65%左右，最近都以公寓销售为主；11#主要剩下的是边套114；181所剩房源不多，是一期开盘即推出的户型现多为顶 层或底层。推盘情况 据了解，金域华府原本预计推出9#170220的精装户型现也要推迟。,户型分析,2室2厅1卫108.00,11#114户型与1#108户型类似。改动的地方在于玄关处增加收纳空间；主卧进深增到5.1,m，次卧面宽增为3.2,m；但主次卧的收纳全部取消；储物间面积增大。优点：转角入户玄关，私密性更 强；2梯4户，该户型位于端头位置，观景效果佳；精装修；收纳空间充足；卫生间全明，干湿浴三分离；板式楼结构，南北通透；有地暖。缺点：阳台在东端或西端，晾晒条件不佳；过道空间浪费；客厅东西向，不利于采光。,2室2厅2卫124.00,11#125户型与前期1#124户型类似改动的地方在于：主卧变小，取消了步入式衣帽间设计；次卧面宽改为3.2m，面积增大，收纳空间取消；客餐厅进深变为7.65m。优点：客餐厅一体设计，简洁大气；双 台面卫生间，干湿浴三分离；3 开间朝南，主卧大面积落地窗，观景效果佳。缺点：收纳空间不足；该户型直接对着 过道，隐秘性不好；客厅到卫生 间走道面积浪费，且采光不好。,3室2厅2卫164.00,优点：1、户型方正，南北通透2、2房朝南，主卧也有独立的衣帽间3、入户玄关设计，私密感强4、双餐厅缺点：1、无北阳台2、南阳台面积较小3、客卫没有配备卫生间，且离次卫过远,3室2厅2卫181.00,优点：1、入户玄关设计，私密感礼仪感强2、主卧套件设计缺点：1、无南北阳台，仅一个西阳台2、客餐厅和厨房全在北边，生活不方便3、2房公用一个卫生间4、客餐厅一体,3室2厅2卫209.00,优点：1、3房1厅朝南，采光性强，南北通透2、配独立衣帽间3、卫生间干湿分离4、双餐厅设计缺点：1、无玄关设计2、双厅一体3、户型缺角,53（和48基本一致）,优点：40年产权，宜商宜住，不受政策限制；独立卫生间干湿分区，方便异常；超大阳台，公寓少见；精装公寓，价格不高；收纳充足；自带玄关系统。缺点：公寓位于长江路边，非常吵；不通燃气，居住不便；户型呈“大通道”形式，居住使用不舒适；开门即是过道，2梯14户，私密性欠缺。,性别特征现场看房客户男女比例较平均，成交情况来看，男性客户占65%左右，决策人多为男性。年龄特征客户多为35岁60岁中年甚至老年人群为主。公寓客户多以30岁左右青年为主。地域特征合肥本地客户占主导，省内客户来源多是阜阳、淮南、蚌埠等；外省客户不多，分布于华东地区，其中浙江、江苏有部分客户。职业特征客户职业多为企业负责人，或来自效益很好的企事业单位，如医院、银行等。公寓客户有部分为企业白领。收入水平据了解，客户收入并不单一，多有涉及股票、基金、期货等投资项目；收入水平在合肥市处于中高端水平。,客户分析,价格：高层住宅：11#楼 114125平米精装房，均价11000元/平米。1#楼 少量30层以上108、124平米户型，均价10000-11000元/平米左右。3#楼均价12000元/平米左右4#楼164平米户型，所剩房源不多，集中在6层以下 和30层以上。铂客公寓 7900元/平米左右。优惠：一次性付款98折，按揭99折。,产品去化,目前在售：共5栋楼，均为高层（3133层），铂客公寓25层；住宅总套数为572套，已经成功销售399套，销售率达70%以上。公寓销售率在25%1#共194套，仅剩13套，集中在顶层，面积为108,121,124，未销售户型主要是集中在顶层和32层。4#共123套，还剩19套，面积为163，剩余未销售户型主要是集中在5层以下，和顶层，西边套。3#共122套，已备案80套，面积为169,181，209，未销售的户型主要是181 西边户，213 已售完。11#共128套，已备案49套，面积为114,125。其中125 销售率大于114。公寓共266套，已签约63套。截止至7月26日,S处于黄望潜版块，地理位置优越景观好，绿化率高交通便利，配套齐全，紧邻三里庵万科精装修-具备品牌效应学区优势,W高架入口，车辆多、灰尘大价格偏高全精装修,O合作化修路，交融愈加便利精装修观念逐渐被接受区域位置好，有进一步增值的前景,T合作化修路，噪音更大政府调控楼市低迷,品牌精装、地段优质、高端客群追捧,万达公馆,合肥万达公馆基本信息,万达公馆沙盘模型,万达广场沙盘模型,项目内部配套,1、18万平米的大型国际购物中心2、约5万平米六星级威斯汀酒店3、约5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街4、约30万平米的中央景观豪宅，约10万平方米的超高层双塔写字楼，五星级影城。其中购物中心包括一条近 400米长的3层室内步行街，十余家主力店，是目前安徽最大的一站式购物中心。,项目外部配套,学校：南门小学、巢湖路小学、七中、四十八中、合肥工业大学、安大艺术学院商场：家乐福、沃尔玛、合家福超市、苏果超市、苏宁电器、国美电器、北京华联、新都会环球购物广场、百货大楼、商之都、百盛、瑞景、元一购物广场邮局：大钟楼邮局银行：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、徽商银行、招商银行幼儿园：合肥市长江路幼儿园医院：省立医院、安医附院、包河医院、城东医院门诊部院,项目外部配套实景图片展示,包河公园,包公祠,少年宫,体育场,2室2厅2卫1厨161.00,相比凯旋门170优势：1、具备保姆间2、户型没有斜角相比劣势：1、户型狭长2、无独立衣帽间3、厨房单面操作台4、无玄关设计,竞争户型分析,万达豪宅194户型-3室2厅2卫,与本项目相比优势：1、有独立的餐厅2、两房一厅朝南3、保姆间有独立入口4、双厅分离,与本项目相比劣势：1、户型不够方正2、整体进深过大3、厨房设计太过狭长，单面操作台，不方便使用4、每间房间面积都不大，舒适度不够,户型分析,万达豪宅253户型-3房2厅4卫,与本项目相比优势：1、北边露台面积较大2、保姆间有独立入口3、有工人梯4、4卫设计,与本项目相比劣势：1、进门处没有独立的玄关设计2、单一厨房设计3、,户型分析,万达豪宅290户型-3房2厅4卫,与本项目相比优势：1、北边露台面积较大2、有独立的保姆间入口和工人梯3、4卫设计,与本项目相比劣势：1、进门处没有独立的玄关设计2、北边我是面积过小，衣帽间过于狭长3、客卫正对餐厅4、单一厨房设计,2010-02-5 1#2#3#（毛坯）成交均价：8600元/平，587套，已售罄。2010-4-23 9#（豪装）231平-283平，成交均价12500元/平，共201套，可售2套2010-4-23 11#（豪装）195平-257平，成交均价13300元/平，共197套，已备案186套，去化94%。2010-4-23 10#（豪装）227平-253平，成交均价13400元/平，共196套，已备案108套。2010-10-27 12#（豪装）160平-199平-258平，共192套，已备案27套，均价9900元/平。2011-3-22 14#15#（毛坯，47层）94（基本售罄）-145平 共469套，备案294套，去化率62%，成交均价：8400元/平写字楼目前13000-14000元/平。（7#售罄，6#仅29层以上）商铺基本售罄。价格层差：豪宅为约200元/平的层差。豪宅共786套，已备案516套，去化66%最新动态：目前在售10#楼，三房230和260平米户型，均价13500元-14000元/平米不等；15#楼面积在95-144左右，均价8800元-9000元/平米；在售12#楼，户型有161、195、263平米，均价11000元/平米左右。在售楼栋都是高层，一次性97折，按揭99折。截止至,项目销售情况分析,目标客户群,万达豪宅目标客户分析如下：,SWOT分析,S：万达品牌开发上的效应政府在政策以及其他方面的支持极佳的地理位置多业态的组成，创造城市综合体的概念吸引更多知名品牌入主万达，提升楼盘品质合理规划及实用的房型工程进度快，能够集中吸引客户,T：周边的略差的环境会影响一部分客户价格略高，超出了普通合肥人的购房成本新站区更多的新竞品对其客户的分流我案城市综合体的理念对其的影响限购政策的影响,W:房地产市场的不稳定性地块位于新老城的交界处，新城老城规划之间的冲突会对其产生不利影响以商业为主的项目，宜居品质并不高栋距以及高密度的建筑并不是适合居住,O：有可能成为未来的中心区域与周边的发展互相带动目前整个区域内的竞品较少城市综合体的新概念自带配套的吸引力未来地铁的建成必定会使其价值得到更大的提升,特有的开发模式及品牌效应赢得了合肥市场追捧,天鹅湖万达广场,天鹅湖万达广场基本信息,项目地址:政务区怀宁路与南二环路交口东北角付款方式:一次性,银行按揭物业类别:住宅、写字楼、商业建筑类别:高层公摊:SOHO25%总 户 数:1200容 积 率:4.0 绿 化 率:20%建筑面积:321000 M2占地面积:62838.07 M2车 位 数:固有车位和临时车位共1400个 车 位 比:1:1开 发 商:合肥天鹅湖万达广场投资有限公司 物业公司:万达物业 物 业 费:SOHO2.9元/月，写字楼6.6元/月售楼地址:政务区怀宁路与南二环路交口东北角房产证归属:合肥投 资 商:大连万达集团代理公司:无,1、18万平米的大型购物中心拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家娱乐城等主力店，还有高端餐饮、电器商场、国际品牌超市入驻2、约4.5万平米的室外步行街和沿街商铺，荟萃精致餐饮、时尚服饰、珠宝首饰等众多业态3、约5.8万平米的双塔甲级写字楼4、两栋约5.3万平米的多功能小户型SOHO，拥有8千平米的高档商务酒店。,万达广场内部配套详情,万达广场外部配套,周边交通：20路、128路、129路、157路、162路、166路到东怀路口下 综合商场：万达广场、合家福超市、汇林阁农贸市场、政务区步行街 银行：交通银行 幼儿园：欢乐谷幼儿园附近学校：西园小学、50中南区 医院：政务区配套医院,写字楼：1#楼、2#楼（7-26层）层高3.7米 面积分为：110 130 280 320 一层1600平米 电梯5部Soho公寓：7#、8#（4-24层）A1户型：100-110平米A2户型：100-110平米B户型；55-65平米C户型：55-65平米,楼盘情况,SOHO公寓户型分析,这种小面积户型SOHO公寓主要客户群体是常于家中办公的企业白领，强调工作休息的快捷转换以及有限面积的高效利用。同时此户型比较适合单身青年居住。缺点：单向采光不通透。,房型：一房一厅一厨一卫 面积：约5565平方米,双向采光，采光性强，同时通透性能良好。典型的SOHO公寓设计，大工作室设计，同时客厅中设立工作台，具备非常强的办公效用。入户设立玄关，看不到写字台，私密感较强。,SOHO公寓户型分析,房型：一房两厅一厨一卫 面积：约100110平方米,去化情况商 业：商业几乎全部售罄，只剩下商铺两套大的：330平米和1100平米，连体销售，销售难度大。写字楼：两栋楼，1#去化80%，2#7月下旬开始卖，目前已开始认筹。Soho公寓：8#楼售罄，7#楼8月下旬开始销售,定价情况：Soho：北向住宅7400元/平米均价南向住宅：8500元/平米均价写字楼：7800-8000元/平方均价商铺：一层商铺5万元均价二层3万元均价三层2万元均价,SWOT分析,S：万达品牌开发上的效应政府在政策以及其他方面的支持极佳的地理位置工程进度快，能够集中吸引客户以商业为主的楼盘规划，更能吸引企业和个体商铺的加入,T：房产市场影响，外界投资较为谨慎价格略高，超出了普通合肥人的购房成本政务区更多的新竞品对其客户的分流,W:房地产市场的不稳定性地块位于新老城的交界处，新城老城规划之间的冲突会对其产生不利影响以商业为主的项目，宜居品质并不高，同时其商业也需要依靠周围业态的支持和补充,O：政务区的地块资源优良，对商业圈的发展有利可依靠品牌影响力快速招商售盘自带配套的吸引力未来地铁的建成必定会使其价值得到更大的提升,特有的开发模式及品牌效应赢得了合肥市场追捧,绿地内森庄园,项目概况及指标,外部配套：学 区：50中新区、汇林阁小学 周边学校：新八中幼 儿 园：汇林阁双语艺术幼儿园 医 院：安医大附院第二附属医院、省立医院南区商 业：万达广场商业其他 配套：天鹅湖大酒店、泓瑞金陵大酒店、香格里拉大酒店、天鹅湖公园、市府广场、合肥大剧院、奥体中心、文博园、广电中心 等。,内部配套,内森庄园智能化配置（8大智能系统）家庭安全防范报警系统（红外报警、窗磁报警、煤气报警、紧急按钮）；离线式智能巡更系统；地下停车管理系统；公共背景音乐系统；美国Honeywell彩色7室内智能终端对讲系统；美国Honeywell彩色LCD高清晰厨房电视电话系统；美国Honeywell浴室专用对讲电话系统；法国莱克米电子围栏周界报警系统。节能、低碳科技系统（9大科技系统）地源热泵（低碳）空调技术系统；顶棚辐射制冷系统；地板辐射制热系统；置换新风系统；太阳能热水（低碳）供应系统；抗干扰隔音降噪系统；节能外墙保温系统;高效节能隔热外窗系统；外遮阳系统 另配游泳池、会所。大堂挑高10m。,8月份可能将开10#大平层，30层，共60套2T1户（带一工人梯），面积从250-270可能4室2厅1厨4卫。（3.2或2.8m层高）,内森庄园 销售分析,别墅150套。独栋27套，其余为联排。面积在410平-530平，850万-1200万。均价2万/平。目前别墅余量4套按揭无优惠。别墅C1-5栋华润10号楼高层天墅即将在8月初推出，天墅面积为250-270，共60套房源。高层10栋，在建4栋，约220套，目前在售为B8号楼。B8栋，内复式（大堂挑高10m），32层，2梯4户，高层公摊：19，共68套，面积243平，273平。总价220万-270万。B8号楼，蓄客半年。已销售59套，目前可售4套，销售均价8900元，层价差50元/平米。8月份可能将开10#大平层，2T1户（带一工人梯），面积从250-270可能4室2厅1厨4卫。截止至,日访量：3左右，来电5组左右。,竞争户型分析,户型面积243，3房3厅3卫 优势：1.户型方正，私密性好，动静分区，2.超大空中私人空中花园和超大露台，景观尽收眼底，尽享阳光的沐浴3.超大主人房尽显主人奢华生活劣势：1三房设计，无书房设计，功能分区不明显 2.二层没有露台设计，露台设计不合理，3.餐厅和客厅没有分开，影响生活品质4.两层复式不如大平层宽阔,将开大平层模型,据现场的职业顾问介绍一下两种模型即为内森即将推出的大平层的初步模型，但是具体的户型图和价格没有出来。照片是现场拍摄。据介绍户型可能是4室2厅1厨4卫,将开大平层模型,户型面积273平方3房3厅3卫优势：1.户型方正，私密性好，动静分区，2.超大空中私人空中花园和超大露台，景观尽收眼底，尽享阳光的沐浴3.超大主人房尽显主人奢华生活，劣势：1三房设计，无书房设计，功能分区不明显，2.二层没有露台设计，露台设计不合理，3.餐厅和客厅没有分开，影响生活品质,客户群体,1、客户已本土自住为主，投资少。2、大多数一次性付款（贷款一般不卖。）3、别墅客户以开发商，企业董事长为主。4、高层以公司高管，私企老总为主，亦或富二代。,S1、绝版稀缺地块：政务区核心、天鹅湖西岸.2、得天独厚的自然景观资源：占据天鹅湖一线景观3、交通便利：按照合肥市轨道交通规划，未来轨道 交通将通达，发展潜力巨大。4、优越配套：优质教育资源、医疗、商业、酒店等,W1、高低配。高层视野不好。2、公司推广力度小，优惠力度小，影响其销售进程3、小区景观做的比较粗糙，没有体现其高档小区的品质4、小区售楼部内部软件设施配备不够，卫生差，影响客 户看房心情,T1、楼市低迷2、政府调控,O1、随着万达广场进驻，地块价值将得到提升,绿城翡翠湖玫瑰园,项目概况及指标,供暖：有 大堂：无 内墙：毛坯 门：未定 窗：断桥铝木复合材质窗 供气：天燃气 供电：三相电 供水：市政供水停车位:1：2；为赠送车位。,外部配套：自然景观：138000平方米的翡翠湖，19000平方米的翡翠公园，这里有 着得天独厚的自然条件。学 校：周边大学林立，工大和安大的校园近在周边，人文气氛浓厚，环境优 雅，拥享稀缺自然资源和静谧的人文气息。商 业：中环城商业（广电影院、大润发超市）；港澳广场沃尔玛；大学城商业；易初莲花医 院：安医第二附属医院、市口腔医院内部配套：教 育：幼儿园：绿城玉华幼儿园；小学&初中：合肥168玫瑰园学校（九年义务教育，2012年开学）休闲娱乐：小区拥有大型会所、网球场、游泳馆、儿童乐园等供业主丰富生活。,在售楼盘分析,楼栋规划图,公寓在售：11#193平米、201平米户型，价格在9500元/平米，剩余60多套房源；12#98平米、128平米户型，目前只有较高楼层的3套左右房源，均价9500元/平米，现在购买可享受一次性付款98折，按揭99折优惠。13#140160平米户型正在热销，均价在9000-10000不等。公寓1号楼140、160平米的户型，均价在9000-10000元不等。别墅在售：二期独栋别墅还有三套在售，470-560平米，价格在1700万-2000万，一次性付款98折，按揭99折，目前房源所剩不多。别墅11号楼正在预约中，预计月底开盘。,在售情况,户型分析,141.3平方三室两厅两卫,优点：1、南北通透，2、南向阔景阳台3、主卧奢适，带独立卫生间，步入式衣帽间4、书房布局紧凑,缺点:1、户型狭长，18.5米进深，8.5米南向开间2、入户即是餐厅。客餐厅一体，仅南向采光，餐厅暗3、仅主卧设置卫生间且暗卫4、厨房与公卫采光窗小5、进门北边走道狭长，且三扇门相互对开6、主卧连接阳台，私密性差,户型分析,优点;1、7米宽景阳台,东西整面落地窗采光观景好2、客厅、主卧开间较大3、带步入式衣帽间，独立卫生间，阔景阳台，双次卧,160.45平方三室两厅两卫,缺点：1、户型狭长，一房朝南2、进门正对餐厅，客餐厅一体，动线 较差3、主卧卫生间为暗卫4、北侧过道狭长，餐厅光线较差,11#东西端套 201平方 四室两厅两卫,优点：1、宽景落地幕窗2、客厅、餐厅、厨房明丽御景阔景双阳台，3、主卧奢适，带独立卫生间，步入式衣帽间，,缺点：进门直面客餐厅，过于突兀走道狭长，浪费面积 各房间尺寸均小主卧暗卫三室两厅需公用一个卫生间，且面积小北设备阳台，卫生间开窗，无其他功能,11#192平方 四室两厅两卫,优点：1、客厅方正、2、阔景三阳台，3、主卧套房，附带独立卫生间，步入式衣帽间；,缺点：1、餐厅开间仅2.9米，与公卫、次卧同通向北阳台；2、仅一个公卫，难以满足多人口需求；3、主卧为暗卫；4、书房采光窗极小；房间多，居住人口多，储物空间少,客户分析,性别特征男女比例较平均，无明显差异。年龄特征多为3545岁中年客户。地域特征多是合肥本地客户。职业特征168学校教职工，经开区管委会这两类较多。其余各行业均有收入水平据了解，玫瑰公寓客户收入水平相多为中端水平。基本买都是自住。付款方式一次性付款、银行按揭、一年分期付款,S1、绿城品牌2、临翡翠湖，生态环境好3、低容积率，高绿化率4、引进合肥知名168学校5、赠送中央空调、锅炉地暖、直 饮水系统,W1、位置较偏远，距离商业配套有一定距离2、户型设计较为传统，与高端定位不符,O1、周边不断有商业入驻，提高 生活便捷度2、168明年开学后人气知名度 会提升,T1、房型设计无前瞻，投资客慎选2、高出周边高层住宅价格，高溢价 点不明确,附：旭辉中央宫园基本信息,在售情况,高层：在售二期4#、5#（内复式住宅），157-204平米户型，均价85008700元/；一次性付款97折，按揭99折。后期八月份会推出3#楼王，具体待定。别墅：销售完毕。截止至,基本信息（均价8700）,内复式房型：五室两厅三卫 面积：204平方米,房型：三室两厅三卫 面积：157平方米,房型：三室两厅两卫 面积：158平方米,附：融科九重锦基本信息,基本信息 均价7500,在售情况,在售二期7#、9#、15#，137平米、141平米户型（毛坯）。7#均价73007400元/平米；9#、15#均价75007600元/平米。预计八月份推出16#，70产权公寓，具体时间未定。截止至2011.7.26,房型：3房2厅2卫 面积：137.20平方米,房型：四室两厅两卫 面积：141平方米,