地铁商业价值案例分析.ppt

地铁上盖商业专题学习,柳茜商业管理部2011.3,购物中心基础知识,1,2,3,4,5,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点,6,地铁上盖商业物业定位,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,地铁 即地下铁路，指建在地下的干线旅客铁路，广义上则包括各种城市轨道交通工具；地铁上盖商业物业 指利用地下地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与 提升。广义上的地铁上盖商业物业不仅包括地下车站的上盖商业建筑，也包括从侧面天桥廊道连接地面或高架地铁站的商业建筑；相关分类：与地铁直接关联的商业项目主要包括两大类：站内商业、车站连通商业，地铁上盖商业物业属于车站连通商业，后文将详细介绍；,词 典,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,站内商业定义（日文：EKI-NAKA）：指在车站里所规划出来的商业经营空间，一般直接位于地铁车站或者火车站内部，对于站内客源具有独占 性，通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营；日本站内商业的发展：站内商业最初的规模并不大，通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺，以及在长途客车月台附近设置的许多快餐店、便当店和土产点；随着车站周围日渐兴旺，许多大中型车站进行大规模重建改建工程，利用地下空间、检票口和月台当中的道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦；东京地铁公司鉴于站内商业表现突出（知名连锁品牌大量进驻且业绩与租金均表现上佳），决定加大车站商业设施车站地下商城、车站商厦、车站内商店街、车站高架桥下商店等四种业态的开发力度；注：除日本站内商业外，香港地铁公司、首尔地铁公司和巴黎地铁公司也都非常擅长地铁商业；,站内商业,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,我国站内商业（地铁）：我国多数地铁车站只有零星的车站商业，商铺大多设置在地铁站厅的公共空间，如过道、出入口等处，提供便利的快速消费品和专业服务以及自助销售机服务；少量的大中型车站商业则往往存在散、乱、差等诸多弊端，且大多销售低端地摊商品或大众商品，典型：已停业整改的上海地摊徐家汇站的徐家汇地下商城、上海莘庄站的吉买购物中心和上海站的三叶眼镜市场等；近期新规划改造的一批地铁车站商业项目已有所改进，典型：上海人民广场站站厅闸机外的地下金三角上海申通地铁公司自行打造的METROMORE地铁生活馆、最新开业的9号线打浦桥站上海日月光购物中心（整个地铁站的所有出入口都彻底包裹在购物中心内，客人进出站必须经过购物中心商场）等；此外，部分机场、游轮城也与地铁轨交站相连通，借助地铁和多种交通工具形成的交通枢纽港和旅客优势，也形成了某种特殊的地铁上盖商业综合体，典型：香港机场非禁区内的航天城翔天廊购物中心、香港上环港澳码头的信德中心；,站内商业,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,我国站内商业（火车站）：我国大陆地区火车站站内商业以往仅有”麦当劳、肯德基、永和大王“等几家快餐店和便利超市，传统城市火车站拥有的大型配套商业却是环境脏、乱、差等不适合乘客需要的传统专业市场；随着我国”公交化“运行的高频率城际铁路和城际高铁相继或即将投入运行，商务客与中高端旅客、中低档客源逐渐分流，大量高铁车站配套购物中心纷纷投入建设，典型：上海虹桥火车站拥有约5000 现代化商场，引入了近50个著名连锁品牌商家（如万宁、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、银行、书店等）火车站内数万的大型商业（购物中心）可资借鉴参考的国内案例目前尚很少（如上海南站银泰百利时尚购物中心等），而海外成功案例则较为普遍，如德国柏林中央车站购物中心、美国纽约中央火车站、台北车站的微风广场等；,站内商业,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,车站连通商业定义：指虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目；类型：,车站连通商业,购物中心基础知识,1,2,3,4,5,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点,6,地铁上盖商业物业定位,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式主要有以下两种：无缝直通模式（标准地铁上盖）间接连通模式（准地铁上盖）空中连廊城与地下城（地铁商圈）,三种接驳模式,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,无缝直通模式定义：指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场；典型：深圳益田假日广场通过地下二楼的通道与地铁连接；上海中山公园龙之梦购物中心通过地下商场和二楼商场分别和上海2号线和3号线无缝连接；上海日月光广场彻底将地铁站独占在购物中心地下二楼商场内（成为商场内的地铁站），使项目成为上班 族的“下班第一站”；香港新翠花园位于柴湾地铁终点站，商场的底层由商业空间和小巴车站构成，二楼的主要功能是地铁站台，商铺毗邻而建，三楼则是与地铁站台相临的商铺，整栋楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧临而建，商场的屋顶平台是住宅的中心花园；,无缝直通模式,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,间接连通模式定义：指购物中心距离地铁站距离较远，需要设立封闭或开放式的地下或高架通道甚至需要先通过其他建筑再间接连接地铁站台，从而将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁站进入商场内；按通道的长远距离，间接连通模式又可分为短距离间接连通与中长距离连通。短距离通道无疑比中长距离通道更具商业交通优势，但长距离间接连通模式依然为顾客提供了很大便利，较之于无任何通道连接地铁站的商业物业仍然有更强大的吸纳客人能力，100米的地下通道往往要耗资上千万，平均每延长1米就要花费10万余元；典型：上海迪美广场和香港广场南座必须先经过香港名店街和太平洋百货淮海店才得以连接人民广场地铁站；香港铜锣湾的时代广场的地铁通道就距离地铁站台非常远，但每天依然吸引了源源不断的客源；注：大陆虽然临近地铁站点的购物中心数量并不少，但可真正成为地铁上盖商业物业的项目比例却远低于香港，当然政府与地铁公司是否给力支持也很关键；,间接连通模式,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,空中连廊城与地下城定义：为了将众多分散的商业物业集聚起来形成紧密的连接，增强商圈的便捷性和吸引力，需要更便捷、更人性化的行人步道系统。“空中连廊城”或“地下城”将商圈内各商场裙房的二楼或地下室彻底连通形成网络，通过二层连廊、步行街、步行通道和地下空间，使整个商圈的步行体系连成一体化网络；典型：加拿大蒙特利尔市创建了巨型“地下城”，通过超大规模的地下通道，将多个不同商圈彼此相连，形成地理位置上既分开又彼此相连和影响的特殊“商圈集群链”；国内正在尝试类似的规划，如上海五角场下沉式地下广场和静安寺地下城、北京西单和深圳人民南架空连廊等，其中上海五角场由于下沉式广场取代了行人地面道路交通，使得五角场万达广场地下室商场城中城商铺的租金以及业绩均比万达广场一楼铺面更佳；,空中连廊城与地下城,购物中心基础知识,1,2,3,4,5,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点,6,地铁上盖商业物业定位,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,地铁网络建设初期地铁网络建设中期 地铁网络建设后期,三个建设阶段,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,对核心商圈的影响：城市的第一条地铁线路基本会在核心商圈设立站点，借助迅捷的地铁动脉，传统核心商圈的可达性较以往大幅提高，客人的时间成本大为降低，其商圈辐射范围和吸引力进一步扩大，核心商圈的是商业物业赢得品牌提档升级良机，其商圈能级有所提升并形成一定的垄断优势，但不足以彻底颠覆整个商圈多年来的基本定位；注：地铁建设过程中的开挖阶段要通常要持续两年甚至更长，该阶段的围板施工和交通调整对核心商圈负面影响较大，因此需要商业物业经营方在地铁施工期努力的招商和培育；对非核心商圈的影响：由于地铁沿线土地开发的廊道和辐射效应以及区政府的推动，各类商业地产项目点也顺延着地铁沿线进行布局和外延，非核心商圈的大型商业地产项目随之大量涌现，同样，对优质商户资源与潜在消费客群的竞争也变的激烈起来，许多项目初期营运注定将经历波折与变数；对策：大学城、工业园科技开发区等特殊商圈的地铁上盖商业项目的经营情况主要取决于如何挖掘自身商圈文化底蕴和特色进行主题塑造（如青春主题、成长主题、爱情主题、友谊主题、科技主题等）；,地铁网络建设初期,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,定义：不同规模的城市地铁网络建设中期不尽相同，特大型城市地铁线路达到10条可能才刚达到网络建设中期阶段（例如如今的上海和北京），而许多中型城市可能2至4条就达标了；特点：达到网络建设中期时，商业地产开发项目和各类零售商加速向地铁站点集聚，并以站点为据点圆心辐射分布，形成零售商业环，商业布局越来越偏重于圈状商圈（如上海徐家汇和五角场）；多条地铁轨道交通的交汇点形成的换乘枢纽逐渐发育成为城市的各级副中心，交通枢纽型零售商业模式（如香港又一城和上海龙之梦）开始出现；部分具有商圈先天优势的地铁换乘枢纽站的辐射优势开始凸显（如上海人民广场和香港中环），网络化的多中心商圈格局逐步成型（例如上海发展出了十大市级商圈），某些核心传统商圈的超级霸主地位逐渐有所减弱，近郊新城大型住宅区的购物中心项目依托轨交站点开始加速发展（如上海百联南方商城）；,地铁网络建设中期,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,地铁线路既能带来大量外来客流，也能造成本商圈客流大规模消失，对于某些实力不强或尚在培养其的商圈而言对策如下：由于地铁网络使各商圈的辐射范围扩大，商圈彼此间的竞争加剧，各商圈应注意强化自身特色，进行互补型经营，避免恶性竞争；对商业的影响；没有地铁站点通过的传统商圈开始有所衰落，典型：上海四川北路和南京湖南路商业街；位于市中心传统条状商业街上距地铁站出口500m以外又不具备足够车位的中型商业项目可能由于孤岛效应而有所衰退，典型：上海淮海路上的伊势丹百货；由于地铁线路的延伸或车站的改造，偶尔会导致某些地铁上盖商业项目不再拥有优势，典型：上海传奇广场，由于地铁2号线延长导致张江地铁站由高架车站改为地下车站，使其不再紧邻地铁站；,地铁网络建设中期,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,特点；随着城市规划的地铁网络基本成型形成发达的轨交网络，远郊导入人口的数量和质量均大幅提高，有地铁站点通达的远郊新市镇上去开始逐步发力，商业地产项目发展的中心或由市区向郊区城镇转移；整个城市初步形成完善的商业空间网络化布局核心商圈、多个区域商业中心、众多社区商业中心以及边缘新城/郊区商业中心同时并存，繁荣发展，典型：香港；注：地铁对于城区面积巨大，地面交通严重拥堵，停车位难觅且停车费高昂，生活节奏快的城市的商业会造成很大的影响，对于地面交通顺畅，停车很便利的城市商业而言，意义并不是很大；,地铁网络建设后期,购物中心基础知识,1,2,3,4,5,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点,6,地铁上盖商业物业定位,不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目特点,全国典型地铁上盖购物中心分类表：,分类表,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,定位方法：对于核心商圈的商业性车站的地铁上盖商业物业而言，本来就有充足的客流量和人流量，足以支撑高端定位商业物业的营运，连接轨交站属于锦上添花，因此可以适度提升品牌组合，但要注意城市逐步空心化可能造成的某些负面影响；具体采用中高端时尚定位、个性化特色项目或其他，必须以科学的市场调研为基础，各个城市情况各异，道路拥堵程度不一，商圈发育程度不同，商务与商业侧重不同，富裕人群比率和构成不同，因此主力消费群也不同，因此不能不顾自身条件盲目复制是不行的；发展：核心商圈的中型地铁上盖商业物业早期几乎全部有擅长招商且坪效（每坪的面积可以产出多少营业额）最高的百货商整体租赁经营，如上海徐家汇太平洋百货、北京复兴门百盛等；随着租金不断攀升和可招商选择的品牌的日渐丰富，核心商圈又是高端新品牌登陆城市首选之地，故部分新建的购物中心和已进入成熟期的项目已开始去主力店，不再引进大体量的百货商场，转为引进附加值和租金都更高的快时尚旗舰店、小型潮流百货、精品超市、休闲娱乐等次主力店以及全城独有品牌新店进驻，以提高综合效益；,核心商圈站点,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,特点：借助地铁轨交的交通优势，部分区域商业中心位于人口导入区附近，加之商圈规划科学，周围又集聚了较多的办公楼，这些区域商业中心逐渐得以和核心商圈齐头并进；典型：上海徐家汇商圈；区域商业中心的地铁上盖商业物业的客源结构介于核心商圈与新城/郊区商业中心之间，定位通常以中高端时尚为主，初期通常以中高端流行百货、GMS生活百货、新兴的中高档特色业态、中高端餐饮娱乐、中高端流行服饰为主；为了和成熟核心商圈错位，中高端餐饮和特色娱乐项目对于区域型商业中心的地铁上盖商业物业而言特别重要；注：由于我国内地多数高铁新站选址偏远等缘故（日本、德国、法国的中央火车站都位于市中心），预计短期内尚无达到日本火车站商业（例如东京新宿火车站）高度繁荣的程度；,区域商业中心站点,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,特点：大型新城/新市镇商业中心的地铁上盖商业物业由于地处大型居住生活区，通勤人流稳定，客流结构相对单一、客源量取决于社区成熟度，更注重于社区配套类生活商业和邻里服务（如超市、邮局、电信服务、干洗店等）；初期定位通常以生活时尚和家庭型大众化定位为主，例如实惠大卖场、电器卖场、大量餐厅、多功能邻里中心、儿童主题商城、GMS生活型百货、中档流行服饰等，随着项目发展成熟，品牌组合不断升级，切忌一蹴而就；此类站点项目往往比较适合分期开发，随着地铁带来更多的实际入住人口，项目不断成熟而不断扩大规模。需要注意的是，不同商圈随着时间的流逝，有可能会发展演变成其他类型的商圈，典型：上海徐家汇商圈和上海四川北路商圈；,大型新城/新市镇商业中心站点,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,香港：我国香港开发运营地铁上盖商业物业的经验最丰富，加之香港集约化高密度使用土地，城市三维空间立体开发力度很高，故香港每个轨交站点旁边都形成了几个多功能高强度复合的城市综合体，使得商业网络布局得以迅速渗透到各个近郊甚至远郊的新城；香港各新城的地铁上盖商业物业是通过分2-3期历时5-10余年逐步分期扩建，定位也以贴近商圈居民生活化需求入手，旺场后才逐渐提升品牌档次；香港绝大多数购物中心尤其是优质项目均采用只租不售的模式保证其招商和运营的统一管理，而不像大陆许多项目仅仅以地铁上盖为噱头包装商铺分割销售，很难有真正统一的规划与管理，导致开业以后难以为继，深圳、北京、上海等地都有不少失败的地铁商城案例；,大型新城/新市镇商业中心站点,购物中心基础知识,1,2,3,4,5,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点,6,地铁上盖商业物业定位,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,北京五大典型地铁上盖商业项目表,北京五大典型,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,北京五大典型地铁上盖商业项目表,北京五大典型,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,上海五大典型地铁上盖商业项目表,上海五大典型,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,上海五大典型地铁上盖商业项目表,上海五大典型,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,深圳五大典型地铁上盖商业项目表,深圳五大典型,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,深圳五大典型地铁上盖商业项目表,深圳五大典型,购物中心基础知识,1,2,3,4,5,地铁上盖商业物业类型及概念剖析,地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式,不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响,京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表,不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点,6,地铁上盖商业物业定位,地铁上盖商业物业定位,通过上一章节的学习可以发现，地铁并不是万能的，它不足以彻底颠覆商圈本质而大幅抬高整个项目的定位，故切忌盲目跟风；地铁上盖商业项目的特色主要体现在与地铁连接楼层（包括地上、地下）的业态组合与商品定位，因此我们有必要了解与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位的种类；,地铁上盖商业物业定位,与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零食为主导，辅以部分主流青春流行服饰店、快时尚、3C数码店、个人护理用品店、化妆品店、生活杂货、家居用品店、美食广场等；典型：上海来福士广场地下室商场、上海美罗城地下室商场、深圳金光华广场地下二楼商场等；此类是地铁商业最常规最常见的业态组合与商品定位模式，符合地铁商业消费习惯快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性；这类商铺通常面积较小，租金单价较高，商品体积小重量轻，客单价不高，重在求新求变，才能激发客人随机购买欲；该模式需要站点周围有相当规模数量的办公楼群或庞大的客流支撑；,第一类,地铁上盖商业物业定位,与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以中低价位非主流的个性时尚服饰与新颖创新型的礼品、玩具、动漫店、DIY商业、外贸商品等各类潮流小店为主，辅以部分快餐店，偏向女性市场；典型：上海中山公园玫瑰坊、上海工口体育场站星城时尚商业中心、南京莱迪时尚、北京万通新世界商城；该类地铁商业项目通常位于交通便利的非核心商业区站点或核心商业区站点的边缘地带，以全地下商场为主；这类商铺划分面积较小，租金单价较高，主要客源为购买力有限而又追求时尚的年轻族；,第二类,地铁上盖商业物业定位,与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以精品超市以及中高档餐饮为主；典型：上海久百城市广场（久光百货）、上海港汇广场、深圳益田假日广场、深圳万象城、北京西环广场嘉茂等；该类地铁商业项目通常位于核心商业区或成熟的高档商住区站点，其中部分项目整体租赁给知名百货经营，如上海久光百货和北京新光天地；,第三类,地铁上盖商业物业定位,与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：同时引进大卖场和家电卖场、运动城、电影院等多家主力店；典型：上海龙之梦、深圳中心城、深圳COCOPARK、北京中关村广场等；该类地铁商业项目通常规模较大，有足够的商业面积吸引高租金单价的小面积商家进驻，从而平衡多家主力店的低租金，形成良性的投资回报；部分有待培养旺场的偏僻站点商业项目还会引进折扣店业态，例如上海南站百利时尚中心和香港东荟城；,第四类,地铁上盖商业物业定位,与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以国际二线服饰和高档餐饮为主；典型：北京国贸商城、上海国金IFC等；该类地铁商业项目都位于高档核心商圈，且一楼商城布满国际一线奢侈大牌的极少数知名超级购物中心，才能将国际奢侈品的二线品牌引入地下室商场（例外的仅有全地下商城-西安鼓楼世纪金花），不然即使是有心引入高端品牌，也只能先从设计师品牌入手然后逐步调整，例如上海新天地3期的新天地时尚项目；,第五类,地铁上盖商业物业定位,与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：为了展开错位竞争，部分商业项目采取了休闲娱乐城的业态组合，引进多厅影院、KTV、真冰溜冰场、电玩城等各种娱乐商家；典型：上海星游城和香港西九龙中心。韩国首尔的COEX MALL为了与周围的现代百货等商业体错位，更是引进了水族馆、泡菜博物馆、书 城、超级影城、溜冰场等大量娱乐业种，被称为韩国最大的娱乐购物中心。而楼层过多的项目高层区域也往往主打餐饮娱乐，例如香港的The ONE等；,第六类,地铁上盖商业物业定位,与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类小结：商业区的地铁上盖商业项目吸引的主要是青年和中年的学生客群和上班族；客流通常有一定的保证，故引进的业态业中以租金较高的各类主流或非主流时尚个性特色的服饰、饰品、护理品和礼品以及随即消费冲动最高的各类餐饮商户为主；规模较小且位于商务区的地铁上盖商务楼和宾馆的商业裙房则集中聚焦于中高档商务配套的银行、咖啡厅、品牌快餐、中西餐厅、便利店等相关联业态；住宅区的地铁上盖商业项目则重点考虑全家共同参与的家庭型业态品种组合，如超市大卖场、各类餐厅、娱乐项目等；家居建材城属于消费频率和消费冲动很低、目的性购买倾向最高的商业项目，这类低租金的等大型专业市场通常只有位于非常生僻商圈的大型地铁上盖商业项目才会引进，这类重型专业市场开设在人气不足但租金低廉的商圈，利用地铁的时间成本优势和广告吸引客人专程前来；,小结,地铁上盖商业项目各项注意点,地铁上盖商业项目各项注意点,新兴商圈地铁上盖商业物业的旺场培养对于新兴商圈而言，即使拥有地铁轨交，购物中心依然面临项目培养周期的难题，在此不妨可借鉴香港地铁上盖商业物业的某些经验；车资优惠联动；泊车优惠联动；各种广告推广；,地铁上盖商业项目各项注意点,香港已开通地铁30多年，在利用地铁旺场方面有许多优秀经验：在某地铁站附近的合作购物中心内设置港铁特惠站，持交通卡（八达通）在特惠站刷卡后，即可在进入地铁闸机时优惠1-2港币，从而吸引客流前往；如青怡花园商场等客流较低的购物中心 如海港城等业绩极佳但是距离地铁站较远的购物中心 但是，此方法可能无法带来有效客流，产生消费；,车资优惠联动,地铁上盖商业项目各项注意点,香港地铁公司旗下的杏花新城数年前重装开业，曾与港铁合作，推出了名为Eat&Ride的优惠活动，凡在杏花新城光顾餐厅，利用八达通乘地铁，可得到5元的车资优惠，每位港铁（已上市）的股东，更可获得20元的杏花新城现金券；此举与餐厅业态紧密结合，较吸引人气，也能延长客人停留时间，促进消费；杏花新城稍后又曾推出利用八达通卡的乘客由太古站和鲗鱼涌站前往杏花新城，可免费搭乘地铁的优惠活动，从而吸引并截留太古城的客源；此举与当地人的消费习惯、购物中心的竞争力有关；,车资优惠联动,地铁上盖商业项目各项注意点,大陆在地铁站附近尚处于培育期的购物中心，可借鉴或改进香港的方法；如；广州正佳广场发行消费积分卡与交通卡一体的正佳羊城通卡；宣传作用多过于吸客作用，吸客作用还要看积分换礼等活动的力度；与当地地铁公司合作开发购物中心，比如北京基础建设投资公司和银泰百货合作的北京大红门项目，上海申通地铁公司与华润置地合作的项目，上海莘闵轻轨实业和新鸿基合作的上海莘庄上盖项目等；合作的条件要看双方实力的博弈；上海部分站点由于无法实现站内换乘而实施的出站限时（30分钟）优惠的模式，也可以被购物中心利用。如，在购物中心所处地铁站刷交通卡出闸机2-3小时内可以免费持卡再入站；涉及巨额补贴费，及补贴同站点竞争对手；,车资优惠联动,地铁上盖商业项目各项注意点,P+R（Park and Ride，停车换乘地铁）：早上驾车停进P+R停车场（Park and Ride，停车换乘），然后去换乘地铁抵达工作单位，下班后再坐地铁到达停车场，驾车回家，一天的停车费仅需5-10元。这样的出行方式，既减少了道路拥堵时间，又节省了油费，去年7月起便已试点的上海首批P+R试点停车场（锦江乐园站和淞虹站），受到了广大自驾族的欢迎,常常出现车位供不应求的情况。位于边缘商圈的香港奥海城购物中心针对P+R已推出了特别优惠活动，以吸引P+R族顺带消费；在奥海城购物中心一期时租停车场停泊私家车，然后转乘地铁，即可享受每小时港币4元的泊车优惠（原价12元）；于停车场入口索取入闸记录，凭入闸记录往地铁客务中心盖印，并于返程时协同已盖印之入闸记录往奥海城购物中心一期高层地下礼宾处登记；优点：政府引导支持这种措施，可能会有补贴或者容积率提升奖励等措施；对于市内车位少且收费贵、边缘商圈购物中心白天停车位大量空置的情况比较适用；缺点：上下班时间紧迫，对购物中心的消费带动作用有限，优惠换购手续不能太繁杂；,泊车优惠联动,地铁上盖商业项目各项注意点,在地铁站内的广告业务是地铁上盖商业物业的重要推广方式；地铁通道、廊桥、立柱上的广告牌 地铁车厢内的到站广播和扶手广告以及多媒体广告 地铁站名冠名权（如南京德基广场以4年800万元的代价获得新街口站4年的冠名权）地铁车厢的整车车体广告,各种广告推广,地铁上盖商业项目各项注意点,地铁上盖商业物业与地铁连接通道 一个地铁站至少有3-4个出入口，是否能吸引顾客从商场的连接通道经过，除了购物中心自身的吸引力与地理位置之外，连接通道的设计是否便利科学对于吸引大量事先无明确购物目的的乘客走入商场，具有相当重要的作用；乘客为了躲避寒冷的冬季和酷热的夏季，冬夏季往往选择从舒适恒温的室内商场穿行；而春秋二季，无购物目的的乘客往往选择穿越室内距离最短的出口至地面，以避免嘈杂的环境和浑浊的地下空气，需要更多吸客手段；地下通道天桥廊道,地铁上盖商业项目各项注意点,通过地下商场与地铁站连接的商业项目，应设法消除顾客的压抑感和拥挤感，例如层高不要过低，连接通道要足够宽阔；上海港汇广场的地铁连接通道宽达10米，比许多同类项目宽了1倍；而且通道入口的设计让客人觉得有亲切感并乐于进入；并通过人性化设计和全面的标识系统解决地下建筑方向感差且有幽闭感等问题；上海IFC还出资将地铁通道装饰得和地下商场的色调一致；对于地铁连接通道过长的项目而言，可以设置移动步道，但移动步道会降低人流通行速度，不够宽敞的通道且人流较多的项目应谨慎设计；上海新世界商城和杭州大厦等已在各自的地下通道和二楼连廊设置了移动步道；若需要通过扶梯连通购物中心和地铁，需要提供便利舒适的扶梯上下，比如设置2上2下的扶梯，为客人提供最大程度的便利；,地下通道,地铁上盖商业项目各项注意点,通过二楼或者三楼商场与高架地铁车站相连的地铁侧盖商业项目，其天桥连廊应该为客人提供舒适便利的体验；以吸引顾客乐意甚至习惯从本购物中心通过；舒适的空调和新风系统，宜人的照明和采光，清洁卫生且安全的环境，完备的消毒设施，布置温馨有感染力的艺术画或者生动有趣的广告；完善的物业管理；室外天桥加上防风避雨的顶棚，或者改造成彻底封闭且装上空调的室内连廊；台阶上添置防滑装置；如：杭州大厦二楼天桥连廊；,天桥连廊,地铁上盖商业项目各项注意点,地铁上盖商业物业的环境与服务 地铁上盖商业物业与地铁相连接的楼层多数为地下商场，缺乏自然采光容易让人产生环境封闭压抑、方向感差、幽闭感、不安全等不良印象，因此商场要吸引客人产生消费冲动，必须在环境装饰和空间布置上多下力气，营造良好的商业环境；运用光、水、绿化等自然元素，通过流水瀑布、假山雕塑、花坛绿化、引入自然采光、跃层中庭、敞开式入口、下沉式广场、主题装饰的小路、强化多层次的照明、美术壁画、鲜明的色彩等设计。提高地下商场的层高和通道的宽度，如韩国首尔COEX MALL；通过二楼或三楼和商场与高架车站相连的地铁上盖项目，往往存在客流过于密集，客源构成相对杂，所以该楼层的通也最好根据客流量情况适当放宽，成功典型如香港新城市广场；,地铁上盖商业项目各项注意点,地铁上盖商业物业的环境与服务 各方面的细节都必须注意：空调维持在宜人温度，新风系统保证清新的空气质量；无阻碍的通行设施，清晰的指引路标；充足完备的扶梯和客梯供客人尽享轻松便利；温馨舒适的自然采光和商场照明；宽敞洁净舒适的厕所卫生界和母婴室，设置周全；,地铁上盖商业项目各项注意点,地铁上盖商业物业的动线规划与外部人流导入系统 与其他购物中心项目同样，地铁上盖购物中心内部人流动线要求简单、清晰、宽敞、明亮、人性化，尽可能引导客流经过近可能多的店铺甚至是每一家店铺，有效制造顺畅的人流内循环，避免和化解盲区和死角：由于地铁上盖购物中心与地铁连接楼层存在客流量大与高峰时间特定等特点，因此不仅需要吸引客流聚拢人气，还需要疏导交通，避免在上下班高峰期导致进出站客流对冲，需要划分不同的交通功能区，形成动线清晰、高效的内部交通网；典型：北京银座MALL等部分购物中心将连接地铁楼层商场和上一次商场的上下扶手电梯设置在不同的位置，主通道上设置广告兼地铁指示牌和地下脚印指示（如深圳中心城）或花坛小品（商场不可能像地铁站一样设 立隔离栏），为顾客提供便利之余也可为沿途路径上的店铺创造更多的商机；,地铁上盖商业项目各项注意点,地铁上盖商业物业的动线规划与外部人流导入系统 相关细节：如果与地铁连通的楼层商场面积巨大，则动线往往很长也较复杂，需要更多亮点及清晰的引导标识牌以留住客流；科学布局店铺及通道的位置，为顾客提供最大便利的同时为店铺带来更多客源，方法包括将店铺设计成开放或半开放式，让顾客能近距离看清店铺的陈列且便于在不同店铺之间穿插；在地铁连接楼层商场设立高楼层主力店和特色店的广告牌和商户优惠券投放柜；将小型中庭打到地下商场使得客人更有方向感的同时可以看到楼上几层商场商户的标识与展示面；对于一个购物中心同时拥有一条轨交线多个地铁出口时，更需要精心规划人流动线，充分体现枢纽站的真正价值；将写字楼或酒店甚至公寓的大堂直接与购物中心相连通，架设天桥廊道连通对街的住宅区或办公楼甚至公园；,Thank You!,