上半年长沙房地产市场半年报109P.ppt

2012年上半年长沙房地产市场报告,目录,宏观大势,土地市场,商品房市场,后市走势研判,宏观大势,第一部,1,国内外及长沙市经济形势,1,国内外及长沙市经济形势,2012年欧债危机继续往深层次发展，货币一体化的弊端开始真正显山露水，而希腊退出欧元区也只是时间问题。美国当前并未找到新的经济增长点，美联储也并不愿采取第三轮货币宽松政策，国内经济停滞不前，世界经济正朝着愈加悲观的方向发展,世界经济一片颓靡，中国难以独善其身,欧元区5月失业率达11.1%，创历史新高！,6月美国制造业三年来首次进入收缩区间！,国际形势,1,国内外及长沙市经济形势,美元及欧元近两年对人民币持续贬值，出口难以为继，中国经济增长点寻求转型,美元对人民币汇率自2011年初至今已贬值4.4%；欧元对人民币从2011年初至今贬值约17.5%。中国近两年损失近4000亿美元外汇资产，约占2011年GDP总量的6%左右。人民币相对欧元、美元持续升值，对中国出口造成巨大压力，中国经济目前已难靠外向型经济维持高速增长。,美元对人民币汇率K线图,欧元对人民币汇率K线图,国际形势,1,国内外及长沙市经济形势,国内经济持续下行，稳增长成下半年主题,中国2007年-2012年一季度GDP同比增幅（%）走势图,国内经济下行趋势明显，一季度GDP增速为近三年最低，但仍好过次贷危机爆发时的2009年，并且高于今年中央制定的7.5%的增长目标。但是从近期央行几次下调存储及降息的举措来看，高层似乎无法真正抗住经济下滑的压力。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,实体经济紧缩严重，考验中央维稳能力,中国2010年-2012年5月CPI、PPI走势图,CPI已从2011年年中的高点6.5跌回到3附近。通胀虽然放缓，但是PPI持续下跌已至负区间，凸显制造业严重紧缩，致使原材料价格下跌迅猛。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,流动性紧缩，金融活跃度持续衰减！,中国2011年-2012年5月M0、M1同比增速走势图,下行,M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标。M1增速从2011年至今一直处于下行趋势，体现出居民及企业金融活动一直处在衰减状态，这是货币政策从宽松至稳健的必然结果。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,宏观经济步入衰退期，社会稳定遇挑战！,从近4年国内GDP增速走势可以看出，货币政策时滞效应明显，但是依靠政府财政支出进行大范围投资，对经济的拉动效应极其显著。政府投资也必将带来地价、房价上涨。2012年除了延续GDP的下滑趋势外，一季度城镇就业人数近两年首次出现负增长，减少200余万人，成为社会稳定的隐患。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,长沙2009年-2012年一季度GDP同比增速走势图,长沙市3月止累计实现GDP1247.22亿元，同比增长10.8%，增幅较去年同期下降5.2个百分点，增速为09以来最低。,长沙市一季度GDP同比增速较往年大幅下降，主要是源于一季度固定资产投资增速大幅下滑：2012年一季度长沙市固定资产投资同比增长1.7%，增幅同比大幅下降30.4个百分点。宏观调控下，流动性紧张导致企业经营困难，房地产调控及“铁公基”建设放缓导致工程机械行业的不景气，从而造成固定资产投资增速大幅下滑，这导致长沙市一季度GDP下行趋势极其明显：2012年一季度长沙市GDP增速创09年以来最低，更是宏观经济环境的体现，也反映了长沙在经济发展过程中的一些深层次问题，说明经济结构亟需调整,长沙经济,受国内外经济形势影响，长沙经济增速放缓,1,国内外及长沙市经济形势,长沙市2012年1-5月实现固定资产投资1375.39亿元，同比增长15.5%，增速为近年来较低水平。,受整体宏观经济调控影响，长沙市一季度固定资产投资增速创近一年来最低，主要原因有两点：一、银根仍未根本松动，流动性紧张导致企业经营困难，资金不足，减少了企业对生产设备的购置；二、“铁公基”建设放缓及房地产调控，更减少了政府公共部门及企业对工程机械设备的购置。长沙市固定资产投资二季度企稳回升，但是基础仍不牢靠，仍需观察后续政策走势。,长沙经济,长沙2011年-2012年5月固定资产投资走势图,长沙上半年投资增速明显放缓,1,国内外及长沙市经济形势,长沙市2012年1-5月社会消费品零售总额931.26亿元，同比增长15.4%，社会消费品零售总额2012年持续低速增长。,2012年长沙市社会消费品零售总额增速维持在15%左右，为近一年最低水平，在投资不振的前提下，内需增长同样面临着不少压力。,长沙经济,投资不振，内需增长压力加大,长沙2011年-2012年5月社会消费品零售总额同比增速走势图,1,国内外及长沙市经济形势,2012年上半年，中国经济及地方经济在颓势中挣扎,中央政府,社会稳定！HOLD的住吗？！,地方政府,政绩税收！HOLD的住吗？！,谁能HOLD的住？谁能HOLD住谁？,2,政策调控及走向,2,政策调控及走向,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2月24日下调存款准备金率0.5%,5月18日下调存款准备金率0.5%,住建部：容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议纪要等形式擅自修改，必须经过公开论证，公布参与论证专家名单，接受社会监督,6月8日下调存贷款基准利率0.25%,住建部、发改委、财政部、国税总局等七部委联合发布通知，鼓励和引导民间资本参与保障房建设,住建部：6月8日起下调个人住房公积金存贷款利率,中央层面已开始逐步放松银根，但是并未放松对房地产的行政调控，此外从七部委鼓励民资参与保障房建设可以看出，地方政府财政已相当吃紧，在保障房建设方面财政收入捉襟见肘，既然中央对地方知根知底，那么为了维持以地方政府为基础所建立的稳定，政策的天枰不久将必然倾向地方。,2012年上半年宏观经济下滑，中央试图HOLD住实体经济，试图HOLD住调控政策，试图HOLD住地方政府。,政策调控,2012年上半年中央层面重要宏观政策,房地产市场事关土地市场兴衰,财政收入事关地方政府的偿债能力,地方经济及官员政绩需房地产作催化剂,土地市场与地方财政收入休戚相关,2,政策调控及走向,经济颓靡，房地产不振，不管中央能不能HOLD住，反正地方政府是HOLD不住了！,政策调控,2,政策调控及走向,地方政府试图突破中央调控，一时“微调界”风起云涌，地方政府纷纷微调,或被中央勒令停止，或被中央默许,被中央默许地方微调政策,被中央打压的地方微调政策,可以看出，中央政府对地方微调容忍的上限是不能触及到限购政策的根本，即坚决不能放松对多套房需求的限制，但是地方政府可以适当地出台鼓励首套刚需的政策。从扬州新政后，高层反应来看，中央对地方微调的容忍程度确在提高。,政策调控,2,政策调控及走向,万科机床厂项目规划调整图,万达广场调规后鸟瞰图,长沙未出台救市举措，但“帮扶”企业小动作不断,2012年上半年长沙市政府并未放松限购，也未出台任何购房补贴政策，但是针对开发商却有“小动作”。2012年4月万科天心区机床厂项目，建筑限高由原来的50米提高至100米。万达广场原规划C、D区3栋住宅、1栋写字楼，2012年2月规划将C、D区合并，并将3栋住宅规划调整至利润更高的2栋写字楼。长沙虽未在房地产行政调控方面有所松动，但是政策导致的损失，大开发商正以另一种方式获得补偿。,政策调控,国内外及长沙市经济形势,2012年上半年，中央与地方的政策博弈愈加激烈,中央政府,坚守底线，适当让步！,地方政府,试探力度在不断加大！,第二部,土地市场,1,全国土地市场形势,1,全国土地市场形势,数据来源：CRIC,全国土地供应,房地产市场受调控影响陷入低迷，土地市场同步走低，市场供应量较往年大幅下降,2010-2012年上半年全国主要城市经营性土地供应总量走势,全国土地成交,1,全国土地市场,2010-2012年上半年全国主要城市经营性土地成交总量走势,土地供应量缩减，成交量同比大幅下降,数据来源：CRIC,1,全国土地市场,全国土地价格,数据来源：CRIC,2010-2012年上半年全国主要城市经营性土地成交价格走势,需求市场低迷，土地价格回落,本轮调控进入2012年，上半年出现了很多不确定的因素，经济下滑、地方与中央的博弈等都对市场走势造成了影响，对大多数房企来说，难以真正把握市场的脉络走向。因此，即便土地市场的拿地成本较以往有所下降，但本着审慎的原则，上半年15家典型房地产企业的整体拿地量远不及去年同期。其中，上半年销售排行榜居前十位的世茂、绿城上半年均处于零拿地状态。下半年随着回暖趋势加大，市场走向的明朗，房企拿地量有望较上半年有所上升。,1,全国土地市场,典型房企表现,地价回落，企业拿地良机乍现，典型企业开始积极入市,今年上半年，典型企业的拿地态度明显分化。绿地集团、龙湖地产、金地集团、富力地产等在增加土地储备上表现积极。其中，绿地集团位居上半年房企新增土地建面的首位。金地集团则改变了去年的全线退守策略，上半年新增土地建面同比增幅达352%；而恒大地产则以70.70亿元占据上半年房企新增土地金额的第一，6月中旬获取的广州纯商业地块D4-B2以13.22亿总价，32968元/平方米楼板价成为广州新地王，良好的资金状况使恒大在土地市场上极具竞争力，能够把握机会获取理想地块。而招商地产、中海地产、保利地产、华润集团四家央企以及万科集团、碧桂园两大名企，今年以来拿地则相对稳健，扩张速度相比去年正有意识地放缓。绿城中国、世茂房地产及远洋地产今年来在土地市场上无作为。绿城暂停拿地是由于企业自身的高负债率和高存货以及回笼资金不畅导致的现金压力，世茂房地产和远洋地产则受制于较高的土储压力，这俩家企业现有的土地储备开发周期都在十年以上。,1,全国土地市场,典型房企表现,上半年土地市场，房企拿地态度出现分化，绿地、恒大表现最为积极,通过对2010年以来典型房企土地支出与销售收入的对比情况，可以明显看到，2010年至2011年上半年，都存在个别房企期间土地支出超过销售收入的情况，比如世茂，远洋，招商等等。但进入到2011年下半年之后，房企对拿地支出的控制明显趋于严格，土地支出超过销售收入的情况完全消失。至今年上半年，多个房企新增土地金额与销售金额的比重均低于10%，仅招商地产、龙湖地产两家企业的拿地支出与销售收入的比值在30%以上。招商地产由于战略布局偏向一二线城市，属于一贯土地支出较高的企业，今年上半年先后在北京、天津两地获取了较大体量的新增土地储备，拿地金额36.26亿元，占企业上半年新增土地总金额的93%；龙湖同样是由于在多个二线重点城市拿地，导致土地支出与销售收入的比值较高。,1,全国土地市场,典型房企表现,2012年来严控成本，多数房企拿地支出与销售金额比值低于10%,2012年上半年，15家典型企业的拿地成交较去年同期下降明显，平均楼板价为2023元/平方米，同比跌幅10%。从单个典型企业来看，2012年来拿地成本最低的企业为富力地产，平均拿地成本为495元/平方米，相对去年同期下降了71%。其次是绿地和雅居乐，拿地成本也不足1500元/平方米。这三家房企拿地成本直线下降的主要原因，是由于大部分新增土地位于三、四线城市，比如富力地产，2012年来新增的7宗地块全部位于四线城市河北香河县；绿地集团在大同，雅居乐在海南文昌的新增土地价格也极低廉。逐步加大三、四线城市的土地储备力度已经成为当前房企发展的共识，除了三、四线城市目前较低的拿地成本对房企的吸引力外，调控带来的市场格局转变、对区域深耕的需要等等因素使得三、四线城市的进入数量及当地市场占有率等，对房企而言早已悄然上升到战略成长的层面。,1,全国土地市场,典型房企表现,企业区域发展战略逐步转向非一线的低能级城市，拿地成本大幅下降,区域：企业重点布局华东和中南区域，济南、武汉等地尤受关注。2012年上半年，典型企业的布局重心主要是华东区域和中南区域。华东区域中，典型企业在济南的新增土地总幅数达到16幅，拿地建筑面积和金额占前6月企业拿地总量的比值分别为15%和14%，在济南拿地的企业主要是恒大地产、绿地集团、华润置地，这些企业今年提升了对济南的重视程度；其次是中南区域，企业新增土地建面占到总量的两成，而拿地金额占总量的近三成。另外，华北区域也较受企业关注，比如大同、香河、唐山等三四线城市，凭借资源优势及较低的土地成本吸引了富力地产、万科集团、招商地产等大型房企。西南区域的成都、重庆等地，受到了龙湖地产、保利地产、中海地产等知名企业的关注。,1,全国土地市场,典型房企表现,华东区域二线城市地块受关注，综合性用地新增建面占比55%,从2012年上半年典型企业拿地的城市能级来看，二线城市仍是企业拿地的首选。典型企业在二线城市的新增土地建筑面积占比高达59%，拿地金额的占比达到65%，均超过企业拿地总规模的一半。另外，三四线城市的占比也有所扩大，华东的一些三四线城市，比如嘉兴、慈溪，以及华北的香河、大同等城市均是当前房企关注重点。企业继续控制在一线城市的拿地规模。今年上半年典型企在一线城市的新增土地建面占总建面的比值仅为3%，占总金额的比值为13%。今年前5月典型企业在一线城市拿地规模同比下降明显，仅在广州、北京两地新增了3宗土地。随着5月楼市回暖，绿地、恒大等实力房企在广州、上海重金拿地，尤其是恒大地产在广州天河区竞得的地块地价到达32968元/平方米。然而，这些仅是个例，更多的企业在一线土地市场中较为谨慎，原因是一线城市的拿地成本居高不下，加之宏观调控影响，典型企业在一线城市拿地战略收缩实属正常。,1,全国土地市场,典型房企表现,企业减少一线城市拿地，二三线城市拿地占比提升,从2012年上半年典型企业拿地建面的土地用途分布来看，综合性地块一贯是土地成交的主流，在建筑面积的占比上达到55%；其次是纯住宅地块，占比为31%，在房企拿地幅数的分布上，综合性地块的占比仍是最高的，为41%，其次是纯住宅地块，占比为39%。,1,全国土地市场,典型房企表现,综合性用地占比最高，住宅仍是开发主流,2,长沙土地市场,2,长沙土地市场,土地供应,房地产市场低迷，政府谨慎推地，土地出让总量大幅回落,2008-2012年上半年长沙市内五区土地供应量走势,数据来源：长沙市国土局，供应数据统计以公告时间为准,2012年上半年，长沙市内五区累计新增出让土地33宗，出让面积103.4万，同比2011年上半年小幅上涨8.6%，但环比2011年下半年降幅达到62.4%，出让土地总量在近几年来处于低位。规划建筑面积355.4万，综合容积率达到3.44，创近5年来新高；经营性土地方面，2012年上半年累计新增出让26宗，出让面积83.8万，占土地出让总量的81%，同比增幅达到40.5%，但环比降幅仍高达45.6%。规划建筑面积达到312.12万，综合容积率已超过3.7。,2,长沙土地市场,土地供应,商品房交易回稳，带动土地市场年中回升,作为中部最具竞争力，全国城市竞争力位列前十的城市，今年年初以来，长沙市政府相关单位和部门积极“走出去，引进来”，多次针对重点发展区域举办大型招商活动，吸引了国内大批优秀外地开发企业关注长沙房地产市场。受去年下半年以来的低迷氛围影响，土地价格在今年上半年有小幅回落，刺激了企业进入一级市场抄底。长沙商品房交易在3月份开始逐步回升企稳，也推动了土地市场回温。,数据来源：长沙市国土局,2,长沙土地市场,土地供应,土地单价高位平稳，楼面地价有所下降,2012年上半年长沙市供应土地单价达到431万/亩，环比上涨3.4%，近年来走势呈现持续上升态势。楼面地价方面则与土地单价走势相反，2012年上半年经营性用地平均楼面地价1736元/，同比下降27.6%，环比降幅也达到16.4%。一方面是由于出让的综合性用地综合容积率逐年上升，摊平了平均楼面土地成本，另一方面则是由于在市场低迷环境下，政府为加速推地，也在土地价格上做出了一定幅度的让步。,数据来源：长沙市国土局,2,长沙土地市场,土地供应,政府主动让利，以推动优质土地顺利成交,2012-007,2012-008,2012-020,2012-019,2012-018,2012-009,今年上半年出让6宗存量土地，均为滨江新城和洋湖垸等重点开发片区的优质地块，在今年出让过程中，土地价格较去年均有10%以上幅度的下调，最高降幅接近30%,2,长沙土地市场,土地供应,商住综合用地成出让主流，未来商业物业开发量加大，综合体类项目将大量涌现,今年上半年出让的83.8万经营性土地中，商住综合用地出让面积达到67.6万，占比高达81%，初步估算商业开发体量约93万，占规划总建筑面积的约30%。今年上半年出让的土地中，单宗地块商业配比在10-60%之间，其中主力集中在20-40%之间，未来综合体类项目将明显增多。,数据来源：长沙市国土局,2,长沙土地市场,土地供应,岳麓区一枝独秀，土地出让量大步领先，先导区滨江、洋湖、梅溪湖三大板块仍是近年土地出让重点区域,2012年上半年出让经营性土地区位分布图,2,长沙土地市场,土地供应,土地价格岳麓区领先，重点开发区域地价已超400万/亩,今年上半年出让的83.8万经营性土地中，岳麓区地价遥遥领先于其他区域，三大核心板块地价已超过400万/亩，较2011年地价水平继续呈现上行走势。虽然今年土地三大板块部分存量土地降价10-30%出让，但楼面地价依然保持在2000元/以上的较高水平，这也充分显示出了长沙市政府对于大河西先导区未来发展价值的信心和肯定。雨花区今年上半年出让的9宗土地平均楼面地价仅在1245元/，远低于岳麓区约40%左右。从区位看，其中不乏高桥、韶山南路、劳动东路、万家丽路沿线优质地块。导致雨花区土地价格偏低的原因，我司认为是由于区域今年出让的多宗地块都涉及一定面积的商业及住宅面积无偿返还问题，返还面积比例高达25-35%之间，因此导致这些地块楼板价明显低于市场价值。若按市场价值评估，雨花区上半年土地楼板均价应在1800-2000元/。,数据来源：长沙市国土局,2,长沙土地市场,土地成交,经营性土地成交量环比小幅下降，总体表现平稳，单宗土地规模缩减明显,数据来源：长沙市国土局,2008-2012年上半年长沙市内五区土地成交量走势,2012年上半年，长沙市内五区累计成交土地30宗，成交面积104万，同比环比降幅均达到39%，成交土地总量创下2009年下半年以来半年度成交量新低；经营性土地方面，2012年上半年累计成交21宗，成交面积81.5万，占土地成交总量的77%，同比增幅达到42.5%，环比下降16%。规划建筑面积达到309.3万，综合容积率逼近3.8。今年上半年成交地块平均面积仅58亩，最大成交单宗地块面积仅150亩不到，土地规模逐年缩减。,2,长沙土地市场,土地成交,政府推地谨慎，供地宗数缩减，地块流拍现象没有大量出现,数据来源：长沙市国土局,今年上半年原拟成交经营性用地25宗，最终成交21宗，流拍4宗，流拍率达到16%，流拍土地总面积9.5万，其中不乏滨江新城等优质区位地块。,2,长沙土地市场,土地成交,虽然上半年土地成交价格有所下滑，但长沙平均地价仍保持超400万/亩水平，并遥遥领先中部六省,2012年上半年，长沙市内五区成交的21宗经营性用地平均成交均价408万/亩，环比下降13%，成交平均楼板价约1613元/，环比大幅下降约40%。政府土地出让价格下调，地块普遍底价成交是楼板价大幅下降主因。对比中部六省省会城市2012年上半年土地市场表现，虽然长沙在成交量上落后于其他城市，但在地价上，长沙以408万/亩名列首位，也充分体现了长沙在中部六省中的竞争力地位。,数据来源：CRIC,2,长沙土地市场,土地成交,上半年企业拿地表现谨慎，土地多以底价成交，个别溢价成交地块溢价水平偏低,2012年上半年成交的21宗土地中，仅有4宗为溢价成交，溢价成交比例不足20%，甚至低于2008年水平。溢价的4宗土地中，3宗土地溢价率在10-16%，溢价最高的一宗也仅为30%左右，而该宗土地最终成交楼板价不足700元/，反映出今年企业拿地的谨慎态度。先导区今年上半年成交的7宗优质土地中，仅有合能拿下的洋湖垸地块溢价成交，不过溢价率仅10%。,数据来源：CRIC,2,长沙土地市场,土地成交,岳麓区和雨花区土地成交量旗鼓相当，两区将主导未来长沙主城房地产市场,流拍地块,成交地块,2,长沙土地市场,土地成交,岳麓区主推重点板块优质土地，土地价格遥遥领先,数据来源：CRIC,2,长沙土地市场,重点企业动向,万科、恒大深耕长沙，二线优质企业认可城市价值，积极开拓长沙市场,2,长沙土地市场,重点企业动向,万科进军洋湖板块，积极扩充先导区土地储备,网挂020号、019号地块，被长沙市万科房地产开发有限公司以分别14930.8万元、44718.9万元摘下；长沙和顺置业有限公司与湖南和顺投资发展有限公司25870.0万元共同竞得网挂018号地块。湖南和顺投资发展有限公司和长沙市万科房地产开发有限公司分别以30%与70%的股份比例组建成湖南和顺置业有限公司后打造万科城项目。目前万科虽没有明确表示是否与和顺合作开发，但从三宗土地位置来看，两家公司合作可能性较大。此次万科的拿地将加速洋湖垸片区的整体开发建设。此次万科长沙拿地开始其新的扩张战略，究其原因，楼市回暖促使开发商出现了乐观情绪，择机果断出手拿地。,2,长沙土地市场,重点企业动向,恒大转变拿地模式，现身长沙一级土地市场，挺近滨江新城,网挂007号,2012网挂007号地乃地是去年中止挂牌的2011网挂034号地，楼面价由之前的2800元/平方米降为2400元/平方米，该宗地宗地出让面积为49696.13平方米（合74.544亩），为上半年出让土地中较大的一块土地，挂牌起始价为47708万元（合640万元/亩，楼面地价2400元/平方米），（商住比3:7）；容积率4.0；建筑密度 35%；绿地率 35%；建筑限高：150米。地块位于滨江新区核心位置，紧邻安居乐园，距长沙市政府不足2千米，地块周边配套资源丰富。恒大地产集团长沙置业有限公司以47708.0万元的底价成交，这一次恒大拿地与其以往在长沙的拿地模式有所不同。以往长沙一级土地市场鲜见恒大地产的身影，在长沙开发的项目大多通过收购其他公司土地从而进行开发。此次恒大转变拿地模式通过招拍挂拿地实属少见。恒大此次拿地将有力的推动滨江新城建设加速。,2,长沙土地市场,重点企业动向,梅溪湖将迎来的首个国际化都市综合体,网挂016号,地块以底价74406.0万元顺利成交，由亿丰置业有限公司摘牌。这宗商住用地是今年梅溪湖片区成交的第一宗土地。地块位于梅溪湖路以南、环湖路以北、麓谷大道以东，紧邻由扎哈哈迪德设计的梅溪湖国际文化艺术中心，这个项目也将成为梅溪湖迎来的首个国际化都市综合体。成交的016号地块总占地99633.67，容积率3.7，总建筑面积约1040万平米，涵盖高端住宅、商业办公、综合体、国际文化艺术中心、科技研发中心等业态。按照出让要求，承诺竞买人还须承诺在项目内投资建设的五星级酒店为不低于希尔顿、威斯汀酒店品牌的国际一线品牌，并且在不晚于2016年6月30日前营业；其中自持酒店及购物中心计容建筑面积不少于9万平方米；同时还须承诺本项目整体建筑风格、布局、交通组织、设计与梅溪湖国际文化艺术中心相协调。这个逾36万国际化都市综合体将会与梅溪湖国际文化艺术中心、梅溪湖国际研发中心一道成为梅溪湖国际新城的三大亮点。拿下016号地块的亿丰置业是香港上市企业方兴地产(中国)有限公司(以下简称方兴地产)的全资子公司。,年初供地计划制定之初，即以大幅下调2012年供地总量，长沙主城五区全年土地交易总量下滑几乎已成定局。虽然上半年土地市场总体交易表现平淡，但年中的市场放量，万科、恒大的相继出手，都让我们看到了市场复苏的曙光。相信下半年长沙土地市场将会有令人欣喜的表现。,第三部,商品房市场,1,长沙商品房市场,1,长沙商品房市场,2012年上半年长沙市内六区新增供应量429.06万平米，比去年同期下降16.7%，环比去年下半年下降39.2%；商品房2012年上半年实现成交量成交量381.55万平米，相比去年同期下降28%,环比去年下半年下降5.9%；上半年商品房成交均价7512元/平米，比去年同期上升7.3%，环比去年下半年下跌8.8%。,市场供求,受房地产调控政策影响，2012年上半年商品房供求及价格均呈现不同程度的回落走势,数据来源：CRIC,1,2012年上半年商办新增供应占比较去年上升14%，成交占比较去年上升4%。今年上半年，长沙多个优质城市综合体项目相继亮相，商办物业市场活跃度明显高于往年。同时在住宅物业限购限贷背景下，市场需求，尤其是投资需求更多的倾向于商办物业。,区域供求,2011年,2012年上半年,供应结构,成交结构,2012年上半年商业、办公市场突起，交易量大幅上扬,数据来源：CRIC,长沙商品房市场,1,区域供求,雨花、岳麓两区供求量领先，形成长沙楼市第一梯队开福、天心、雨花三区中高端项目云集，商品房价突破8000元,数据来源：CRIC,长沙商品房市场,2012年上半年，雨花区和岳麓区两区商品房供求量占比达到主城六区的55%左右，市场交易活跃程度遥遥领先其他区域。过去三年在湘江世纪城、北辰三角洲等超级大盘拉动下的开福区与雨花、岳麓三强鼎立的局面，随着湘江世纪城的谢幕将被打破。根据城市规划发展主力方向，并结合近两年土地市场交易情况来看，未来长沙主城楼市第一梯队将形成雨花区和岳麓区分庭抗礼的局面。主城区房价始终保持“东高西低”的局面。虽然今年上半年，岳麓区,1,长沙商品房市场,2012年上半年企业销售面积TOP10（大长沙）,2012年上半年企业销售金额TOP10（大长沙）,数据来源：CRIC备注：考虑到部分知名企业在长沙县、浏阳市及宁乡县有项目开发，本张企业排行榜统计区域范围为大长沙,企业排行,国内一线房企牢牢掌控长沙楼市话语权，本土优质企业有待进一步突破,1,长沙商品房市场,企业排行,保利、万科、恒大三大巨头凭借品牌实力和开发规模，领跑主城楼市,2012年上半年企业销售面积TOP10（主城六区）,2012年上半年企业销售金额TOP10（主城六区）,数据来源：CRIC备注：统计范围为主城六区,1,长沙商品房市场,项目排行,2012年上半年项目销售面积TOP10（主城六区）,2012年上半年项目销售金额TOP10（主城六区）,知名品牌、高性价比的刚需主打项目销售领先,数据来源：CRIC备注：统计范围为主城流六区,2,长沙商品住宅市场,2,长沙商品住宅市场,在新国十条及新国五条颁布的2010年，楼市调控难改长沙楼市的火爆，2010年金九银十成交量出现大幅增长。而在2011年3月长沙市颁布限购令之后，长沙市场还出现过一段短暂的回升期。楼市真正步入下跌阶段实际上是在2011年7月最后一次加息之后，此时紧缩的货币政策已由量变至质变，五年期以上贷款利率已至7.05%的历史高位，严重抑制了市场需求。可见长沙房地产市场本身对行政调控有着良好的抗性，决定楼市成交的关键因素实际是货币政策。从2012年初的成交走势来看，随着货币政策逐渐松弛，楼市回暖的迹象相当明显，预计下半年还将至少降息50个基点，降储3-5次，楼市均价有望回归到7000元/平附近的价值线上，同时成交量也将进一步回升。,市场走势,从2010年至今，长沙市房地产市场量价走势整体成相互背离的“喇叭形”，2010年金九银十爆发，创下近两年长沙楼市难以企及的高度,而后在2011年金九银十逆周期惨淡收跌，2012年上半年开始逐渐回暖，长沙楼市正如一部跌宕起伏的大戏,2,上半年新增供应量365.25万平米，同比去年同期下降29.1%，环比去年下半年下降48.2%；上半年商品住宅成交336.7万平米，比去年同期下降32.2%,环比去年下半年下降6.4%；上半年成交均价为6447元/平米，同比下跌1.2%，环比去年下半年下跌9.6%；上半年供求比1.08，市场整体维持供需平衡状态。,市场供求,数据来源：CRIC,2012年上半年商品住宅交易总量出现量价齐跌，从3月开始，开发商以价换量手段奏效，市场成交止跌回稳,长沙商品住宅市场,2,2012上半年区域商品住宅供求对比,区域供求,区域竞争由传统的开福、雨花、岳麓三强鼎立，向雨花、岳麓两强相争转变,长沙商品住宅市场,2012年上半年商品住宅供求热点区域为雨花区及岳麓区。雨花区供求主要集中在武广板块，岳麓区热点板块为麓谷、梅溪湖、洋湖垸及滨江新城板块。2012年上半年各区价格较去年有所下跌，凸显上半年开发商的策略乃是以价换量，以求生存。,数据来源：CRIC,2,面积供求结构,刚需产品始终占据住宅市场主导地位,无论是供应市场还是需求市场，主城区商品住宅都是以70-130区间，主力针对首置、首改类的刚性需求产品为主。今年上半年，70-130产品累计新增供应23695套，供应面积232万，占比约63%；累计成交23031套，成交面积226万，占比约67%。今年上半年，150舒适型产品供应46万，成交47万，供求量占比约13%左右。从区位分布上来看，舒适型还是主要集中在河东老中心城区和湘江沿线等区位、资源条件等优越的地段。,长沙商品住宅市场,数据来源：CRIC,2,面积供求结构,70以上面积段供求基本均衡，50以下投资性产品去化遇阻,从各户型今年上半年供求量对比来看，70以上产品基本保持供求平衡。50以下投资型小户型产品上半年供求比显著高于其他面积段产品，达到3.0的较高水平。可以看出，虽然长沙限购令对长沙楼市并未产生实质性的影响，但是对小户型产品的冲击还是比较大的。今年上半年有该类产品成交的82个项目中，除德思勤、康乃馨、雍晟等个别项目成交套数能超过180套以外，其他项目普遍不足60套。,长沙商品住宅市场,数据来源：CRIC,2,2012年上半年70-130平米面积段成交占上半年成交总量的67%，约成交226万平米。2012年上半年，70-90、90-110、110-130平米面积段成交占比较去年分别增加3-5个百分点，而130平米以上面积段成交比例都较去年有不同程度的减少。通过面积段成交占比变化可以看出，今年上半年市场刚需特征比去年更为明显，刚需被激发，市场需求更多地转向70-130平米面积段户型。,面积供求结构,刚性需求受政策影响相对较小，在政府、开发商积极动作下，刚需率先被激发，推动楼市回稳；在楼市前景不明朗的情况下，高总价舒适性产品需求明显萎缩。,长沙商品住宅市场,2,整个2012上半年，成交仍是以70-130平米户型为主，也说明整个上半年，刚需对楼市回暖的贡献颇大。从各面积段成交占比月度变化可以看出，限购令对长沙楼市的作用确实有限，对成交结构起到显著作用的乃是货币政策。,需求面积结构,数据来源：CRIC,限购令对长沙市场作用甚微。在楼市下行期，70-130刚需主力产品成为市场主力支撑点。,长沙商品住宅市场,2,需求单价结构,数据来源：CRIC,2012年上半年，6000-7000元为主城区成交量最大的单价区间，成交住宅9515套，成交面积96.0万，占比约29%；其次为5000-6000元区间，占比约24%。,5000-7000元是当前长沙主城楼市主力单价需求区间,长沙商品住宅市场,2,上半年5000-7000区间仍是主力单价区间，约占成交总量的53%。7000是当下长沙房地产市场的一个分水岭，上半年7000以上区段成交占比仅为25%，大部分需求仍集中在单价7000以下房源。2012年上半年7000元/平米单价以下各区间成交占比都有2-4%的提升，其中6000-7000元/平米单价区间成交占比由去年25%增至29%，提升幅度最大。而7000元/平米以上各单价区间成交占比都有小幅减少。,需求单价结构,数据来源：CRIC,自2011年9月开始，长沙楼市入冬，长沙房价开始进入回落通道，7000元以下中低价位成交量大幅上升,长沙商品住宅市场,2,今年长沙市场持续回暖，同时单月7000元/平米以下商品住宅成交占比较去年下半年提升明显，刚需重新争得市场话语权。也说明开发商以价换量的策略取得了实际成效。今年1月4000以下成交占比大幅提升，主要源于新城国际花都1月集中网签所致。,需求单价结构,自年初开始，各项目积极以价换量，寻求突围，市场价格明显回落，8000元以上中高价位产品陷销售困境。,长沙商品住宅市场,2,需求总价结构,数据来源：CRIC,2012年上半年，40-70万总价段累计成交住宅17654套，成交面积169万，占比约50%。,40-70万是当前长沙主城楼市主力总价需求区间,长沙商品住宅市场,2,今年上半年30-70万总价各区间均有不同幅度的成交占比上升，其中40-50万区间增幅最大，达到5.2个百分点。与之相反的则是70万以上各总价段需求占比全面下滑，累计下滑幅度达到10个百分点。,需求总价结构,数据来源：CRIC,单价回调导致主力需求总价回落，70万以下总价产品成交占比攀升超过20个百分点。,长沙商品住宅市场,2,30-50万的低总价区间上半年成交较去年更为活跃，望城区新城国际花都及润和紫郡等均价4000以下项目贡献颇大。今年1月由于望城区新城国际花都集中网签，导致30-40万区间成交异常放大。,需求总价结构,上半年各总价区间月度占比基本平衡，80万以上高总价区间明显收缩。,长沙商品住宅市场,需求总价结构,70-90户型主要集中在40-60万，90-110户型主要集中在50-70万，110-130户型主要集中在60-70万区间，其次70-90万也有较大比重分布,2,数据来源：CRIC,长沙商品住宅市场,2,成交排行,2012年上半年长沙主城六区商品住宅销售排行榜,麓谷林语、新城国际花都称雄，半年度销量门槛有所下降,数据来源：CRIC,长沙商品住宅市场,成交排行,2012年上半年长沙主城各区商品住宅销售排行榜,开福区,雨花区,2,数据来源：CRIC,长沙商品住宅市场,成交排行,2012年上半年长沙主城各区商品住宅销售排行榜,岳麓区,望城区,2,数据来源：CRIC,长沙商品住宅市场,成交排行,2012年上半年长沙主城各区商品住宅销售排行榜,芙蓉区,天心区,2,数据来源：CRIC,长沙商品住宅市场,2,当前六区商品住宅存量近800万方，存量套数约76200余套，整体去化周期近12个月。六区中存量最多的区域为雨花区，约195万方，去化周期达13个月。芙蓉区存量最少，约77万方，整体去化周期六区最长，达21个月。去化速度最快的区域为岳麓区，月均去化17万方，去化周期仅8个月，同时岳麓区六区均价较低，是六区当中市场风险最小的一个区域。,住宅存量,备注：住宅存量为2010年以来累计未售存量，下同,数据来源：CRIC,主城六区住宅存量接近800万方高位，雨花区存量最大,长沙商品住宅市场,2,住宅存量,二环线内住宅存量约209万,金星北约68万,尚东约61万,含浦约58万,麓谷约35万,金鹰月湖约38万,热门板块存量高企，去存量成项目下半年要务,数据来源：CRIC,红星洞井约48万,二环内中心城区存量接近210万方，主要分布于在雨花区42万，天心区约40万，开福区老城区和四方坪的住宅存量也达到54万 左右。二环至三环线范围内，以望城区金星北路板块存量最大，接近70万。芙蓉区尚东板块也达到61万。岳麓区存量主要集中在含浦片区和麓谷。雨花区则以武广和红星洞井板块存量最大，两板块存量接近100万。,长沙商品住宅市场,2,住宅存量,数据来源：CRIC,刚需类产品存销相对比例合理，投资型小户型和舒适型产品去存量压力较大,70-130户型存销比在7.5-9.7之间，市场风险相对可控。投资小户存销比高达27.5左右，150以上各区间存销比也都在22-32之间，去存量压力大。,长沙商品住宅市场,2,别墅市场,普通住宅物业表现稳定，别墅等高端产品受重创,2012年上半年各形态住宅产品供求对比,今年上半年，住宅交易结构中，普通住宅产品供求比重高达96%。别墅、洋房等高端低密度物业表现低迷。上半年主城六区别墅新增供应总量不足10万，套数仅约360套，成交量也仅仅只在366套，约10万，供求量均远低于去年同期水平。2012年前6月，别墅市场无一