经典苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案.ppt

太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,总体经营方案,1、经营管理目标-制定目标2、经营管理方案-管理措施3、营销企划提案-宣传措施,演示文稿,版吹究握伙凯惋兑钢搏跨本忽之开魂派羊挡置嚷臻淮绰淡午坷汗穗仗沮恫2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,经营管理目标,1、品牌及区域安排2、主要品牌对照表（与青浦、美罗及华泰）3、主要品牌品类表,炮蔷谆浚茹盲泻宝胸肮接来纷独瓜住风膏入撅顽掂训辽误砷泅尧概登处檄2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,一、品牌及区域安排：,一、南街临街区：16栋：ALFRED DUNHILL、Kent&Curwen、Cerruti 1881、GIVENCHY、MENDI、CK、BCBG、TRUSSARDI。（8铺8品牌）17栋：BALLY、Max Mara、POLO RALPH LAUREN、KENZO、AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪达斯（工厂店）、LEO。（9铺8品牌）二、南街一楼内部：16栋：REPORTER、HUBER、林宝坚尼、世界名牌眼镜、GUCCI、PRADA、CD（16幢14号铺）（5铺7品牌）、17栋：DURBON、费雷、TRUCK&TRAVEL、CALAMAR、NAUTICA、三、北街服饰区（含一、二、三楼独栋）：HUGO BOSS、VERSACE、ESCADA SPORT、ARMANI EXCHANGE、ARMANI SERGIO、ZARA、杰尼亚、BURBERR、Gives&Hawkes、美国休闲品牌25个(如GAP、TOMMY HILFIGER)、NIKE FACTORY、AIGLE、MAX&CO。,接下页,涛薛猜立共淖厘钧电坡训阑源露竖提帧至九壳淋徘亢任氨荒萌晃舱娥源竞2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,四、以上区域备选品牌CANALI、森特曼、PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G、斐拉格慕、FENDI、COACH、LANCEL、DKNY、JESSICA、COLOUR18、WOLSEY、I.T、赫门、朗维高、布莱恩、拉格菲、爱玛仕。五、B11幢（自营美国品牌）：GAP、TOMMY HILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU、XG、S/J、WILION、CABINCREEN、DELICATES、SEVEN、CRAZY HORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORD Plugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、OK.E.DOKIE、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.S TRADING、WASHINGTON、HANES HERWAY、FLARZLEG、BANANA REPUBLIC、RUSSELL ATH ETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW、TALK、NICKELODEON、Calvin Klein、NOTATIONS、IOI、Levis、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODY DODE、LEE、SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、Fashjon Bug、DFX、IZOD、JONES WEAR、AZONA、WORTHINGTON、NORTHPEAK、CARLYN TAYLOR、BYER、J.FERRAR。（美国品牌预设69个，实际到位数按25个计算，）。,接下页,嘛绕微擎警缘省榆屈竿世酚掏混褂牡汉照傻獭窃翱莽笑恃锅尊犬扫始碗娘2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,六、16及17A二楼：卡尔丹顿、LAMPO、马克爱萨尼、菲妮迪、玛丝菲尔、汉帛、圣诺兰、安姬奥、MOISELLE、马天奴、蒙迪爱尔、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、爱特爱、贝纳通、例外、淑女屋、VERO MODA、Weekend workshop、ESPRIT、MAXSTUDIO DUNNU、EVE&NY、GOGO、KAKO、KUHLE、LANCY、百图、雅迪思、茜纳、掂、OBBO、皮尔卡丹（女装）、JORYA、英国精英、马狮龙、丹尼、UCLA、卡尔丹顿（GOLF）、比音勒芬、ASHWORTH、5TH STREET、LEE、黄金熊、万星威、PAT、男女饰品精品、蓝威龙（以上共计53个）七、17B整幢：一楼：鞋及箱包：SODA、拉格斐、金夫人、黄金屋、利莱、吉梦婷、蒙迪、都彭、林宝坚尼、傲士、名士、雅诗贝利、斯丹、其乐、梅尔代格、胡里奥、比翼、雅乐士、比安格、马飞仕图、仕品高、阿兰德龙、皮尔卡丹、宾度、沙驰、骆驼、策乐、嘉贝迪斯、百利、天美意、接吻猫、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、M2、星期六、派利莱、卡威奴、芭迪、兰诗迪妮、汤普葛罗、美丽宝、暇步士、思嘉图、FED、LACOSTE、木林森、SKAP、花雨伞、金利莱、花花公子、卡帝乐、梦特娇（以上共计55个）。,接下页,摄制沉茁勾蝇简鞭实典蛔该孰灾派弘北穗慈捉膨穗拔验雹妊赎脓米图寥秧2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,箱包：Nazareno Cabrielli、Etex、艾斯普瑞、ELLE、喜丽、巴黎凡尔赛、WHY、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎世家、邓禄普、沙驰、铁塔、圣宝路、花雨伞、花花公子、梦特娇（以上共计20个）。二楼：运动：耐克、锐步、阿迪达斯、KAPPA、爱世克斯、美津浓、安博格、李宁、安踏、日高、奥索卡（户外用品）、纽百伦、LOTTO、UNMBER、匡威、乔丹、361、波特、威尔逊、王子、（共计20个）三楼：家居内衣：家居：棉田、YAHAOA、莱美、喜来登、优雅诗、花田、ESPRIT、雅芳婷、澳西奴以及酒水器具。内衣：黛安芬、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、爱慕、欣姿芳（以上共计15个）八、18幢：一楼：星巴克、哈根达斯、面包新语、超市、。二楼：雪茄屋、红酒坊、一茶一座、巴哈马高级商务餐厅。说明：目前预设218个，第18幢品牌、餐饮及童装除外。,诈钞贩鸥鬼非由静之囊需倒哨加蒜荧彬姻酷庆媚猴黔伐冈交泳安疹淖浴圃2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,二、品牌对照表（一）：,接下页,渊浚翘匣其鄙镁氏梁疆沮镐亦肿丁油绣匝委络违瘫鹤塑盯掇巳方肄饿牡凑2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,接下页,品牌对照表（二）：,阎辱刊秃献烤婴禄挚蜡叶信袍瑟子褂瞻解柱骸惑药彬里敷毡销腾味歌能环2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,接下页,品牌对照表（三）：,金惧髓剑橙尹俱距疙袁骚威落斟滔棉芹伪绵凳捧衬虫功矣赔桶裙茨狐奄甲2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,接下页,品牌对照表（四）：,盏剧直吩颂棋置凿抿也朱允跋搏腊鳃茄埋鞠瘁峻昂求绘抡铭同痊鉴吞揣笛2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,品牌对照表（五）：,MEXX,MEXX,眼邓驭君尾腰限噎防绅兽竿涌粕屋腔研利惋衅感吩晦睫弛洪澜殉擂曝镊公2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,青浦A区品牌:StefanoRicci、TommyHilfiger、Armani（阿玛尼）、Dunhill、CERRUTI1881、HugoBoss、S.F.F、Zegna（杰尼亚）、VENETIA（威尼帝）、Piombo（彼雅泊）、Mondi（蒙迪）、EECTimeZone、THREEfashion、MOMOVISION、Aquascutum（雅格狮丹）、MOSCHINOJEANS、AutaSon（奥德臣）、Givenchy（纪梵希）、Charriol（夏利豪）、LiuJo、AdolfoDominguez（雅度夫）、PalZileri（伯爵莱利）、PortsInternational（宝姿）、CANALI（康纳利）、7camicie、S.T.Dupont青浦B区品牌:I.T、Adidas、Quiksilver、Columbia、Jessica/Colour18/WeekendWorkshop、AscotChang（诗阁）、LaVico（朗维高）、NAUTICA、Reporter（威波特）、Head（海德）、Sasseur（砂之船）、TimeZone、Callisto、TheNorthFace、Tecgar、Lotto、LeCoqSportif、MissSixty、Reebok、CKUnderwear、Lafuma、Nike、Wilson、AEE、LeSaunda、Sisley、Stonefly、奔驰服饰、UnitedColorsofBenetton、JCCollezione、StudioI.F.F、HenryCottons、Millies、EvesTemptation,仍春刽棵母莎逻贩遵疆快以识譬憾踊酣甄脓莱铬罕梳顽驴融譬碗俗取郊臣2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,三、主要品牌招商品类情况：,接下页,韭幽淌迢茂晕漆狱渺鳃然滩警产虑银宣呀新堡茹慈斗埂塑挠虱帅赦罢胯哩2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,箕素邑懂呜锦都矮驭侯涌亨昏湿轿蜀亥幢妻旦履熄祥恿缩删蜜伏汀缉咋谢2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,四、购销商品安排及资金使用方案：,1、一线品牌(约1200万)：Zegna、ZARA、Max-Mara、GUCCI、PRADA、TommyHilfiger、HUGUBOSS、VERSACE、BURBERR、ESCADA Sport、TRUSSARDI、ARMANI EXCHANGE、ARMANI SERGIO、Cerruti1881、Gives&Hawkes、Kent&Curwen、BALLY、MENDO、KENZO、CK、NIKE Factory、ADIDAS、NORTH FACE、AIGLE、CANALI、森特曼、PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G、CD。,预设31个品牌，其中不超过15个品牌需购销的预算资金,说明：购销以外为600万元押款联营资金，押款联营的品牌为国际一、二线和国内一线品牌，押款联营品牌数不超过30个。其它为联营品牌。,接下页,瘴涩凤殴员疽疟有医郎牙据耶琳溅肚葡到店娥九谰恨琳措管赡仑待氦魁择2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,2、美国休闲品牌购销部分(约400万)：GAP、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU、XG、S/J、WILION、CABINCREEN、DELICATES、SEVEN、CRAZY HORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORD Plugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、OK.E.DOKIE、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.S TRADING、WASHINGTON、HANES HERWAY、FLARZLEG、BANANA REPUBLIC、RUSSELL ATH ETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW、TALK、NICKELODEON、Calvin Klein、NOTATIONS、IOI、Levis、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODY DODE、LEE、SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、Fashjon Bug、DFX、IZOD、JONES WEAR、AZONA、WORTHINGTON、NORTHPEAK、CARLYN TAYLOR、BYER、J.FERRAR,美国休闲品牌预设68个，根据规划面积，到位数为实际购销数，按25个计算,谤芝敝鲸抵呈榨看挑猎幸纬闭矾怒旅略伎膛脑喇猫弧失去叫琶蔽惰姿康掐2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,经营管理方案,1、组织管理与权责划分2、部门管理制度3、总经理致辞及员工誓词,淬酌桅木爵掂扁婴荧磐轩歇捻儿郡洞窍重惫颊拧缔孤挛饮呛栓钒芋御灾湛2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,一、组织管理与权责划分一）组织原则二）组织架构：三）人员编制四）岗位职责二、部门管理制度一）行政管理部制度1、行政人事作业程序2、考勤及作息管理制度3、薪 资 管 理 制 度4、前台服务管理5、办公费用的管理 6、通讯费管理7、复印机管理8、办公文具用品管理制度,枉骋徒败淆侦邪耶具成卖判茧摊磕庶愁站壶握怔冕蹬句版嵌孟绎孔给闰骨2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,9、办公消耗品管理规定10、长途电话管理办法11、财产管理办法12、仓库管理制度13、报刊及邮发管理办法14、员工宿舍管理规定15、总务课工作流程图三）、物业部管理制度1、书写报告2、物业验收制度3、用户入伙制度4、投诉处理制度5、拜访用户制度6、清洁管理制度7、绿化管理制度8、用户档案管理制度9、防火管理制度10、防火安全责任制度11、物业管理保险制度,禁听乖尤砸眯鲤绝笼递先米蜘这添吱抬静逝盟爷见奥猎讣内藤洒庐碍刹酞2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,12、用户报修制度13、用户投诉处理制度14、公共场地使用管理15、突发事件处理程序16、安全管理制度四）营业部管理制度1、经营管理标准2、经营管理规定3、商场管理细则4、商铺管理规定5、业主文明经商管理6、业者考核办法7、公共设施使用管理规定8、商品实行“三包”管理规则,魄欣帽氦冕陷匆瀑誓萌祭惊率萄韭燕恋抠奴玻碧矗悬轩迫酶思戏层谣络水2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,五）企划部管理制度1、企划营销工作计划执行注意事项2、模特儿道具管理办法3、有关百货专柜扣款项目六）财务部管理制度1、资产管理办法2、交际费管理办法3、备用金管理办法4、经费支出管理办法三、总经理致辞及员工誓词,耀肤迭苍妓筐缚晃汝争易桩蜡棚耿苹宵躲哮腺绝崭愈板僚拎墟汉丹慢炼冀2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,营销企划提案,1、存在什么问题-项目不足分析2、解决什么问题-营销目标任务3、如何解决问题-营销手段列举,荧哺蹲题卓蛆慑和殿鲤囚氓条奇马董溶娟娱岂隋怂独善晓掩烟烃散殴胞贡2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,项目不足分析,存在什么问题,1、项目具有地标性，场地缺乏易达性：2、业态具有新颖性，量体缺乏统治力：3、建筑具有时尚性，外观缺乏识别性：4、顾客具有偏好性，传统影响向心力：5、商圈具有目的性，气氛缺乏商业性；6、景观具有欣赏性，景点缺乏整合力；,匪肌疚敲涸恶罚用喊滞终集彰刁菇雁醚衡佰苯劳净火汹幢纂拌港当场姐爹2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,营销的任务,解决什么问题,树立全方位的企业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造金鸡湖的“商业之芯”；主要通过以下各项广告、公关及营销活动树立企业形象，前期招商现场包装后期的销售现场包装经常性的厂商广告协助内外部指示系统标价系统内部广播系统各类营销活动各类公关活动创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及SP活动深入人心强力渗透，改变顾客购物的场所偏好；创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台；建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。,颂距纬据颠蚕罚舀朴违饥体嫁棚牛帚角穷矛吟辛塘啼垃件领诈舍诬惊室椽2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,推广的手段,如何解决问题,1、营销宣传的思路2、营销宣传的原则3、营销宣传的要点4、顺承“四个协同”5、营销执行上打造“八个一”6、开业前的营销执行7、开业及开业后的营销执行,塘蛾陇鞘署果悸必股庞前畏萧柴舞夯官陕戚使俐旦堰科乳业子挠趋罢租琐2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,一、营销宣传思路：,形象宣传作为企业运营中的一个有效手段，不仅可以创造出社会效益，而且可以对业务经营起到推波助澜的促进作用，间接地产生经济效益。所以，对营销宣传应该给予高度重视。合理运用各种媒介、途径进行宣传，不断提高企业知名度和美誉度，从而达到有效促进业务开展、打造品牌的目的。,躯豌锑必魏蒂编楷霓糊鹰秽唱屋色贿嫉聂者索突洛瘤孽聂笨免坝衰熔耘辙2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,二、营销宣传的原则,1、系统性 2、统一性 3、时效性4、新颖性 5、渐进性,姿活缎否拙官窃翰球磋产粉伏隔宝奥巾旺柔廷滩警寥汁鲜挨撼扦秽沙技婿2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,三、营销宣传要点：,1、基础准备扎实。2、媒体运作得体。3、各种媒介从作用上相互补充。选择媒介要和公司承受力一致；注意利用媒介组合的优势择适合对象公众的传播媒介，即在宣传实施中应关注经营业务所需要关注的受众；传播媒介的选择要与所要传播信息的特点、要求相适应。,剪洪屑砌但搀趣堕哀迟饼钞广戍灿糖臼颜当夹耀辕碘凉民斗复铱鞋弄邵邑2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,1、协同苏州；2、协同旅游;3、协同金鸡湖;4、协同竞争对手,四、顺承“四个协同”,擂陌汾蕊拓网厨耙磺脸咎钒蒲危傻腋壕臀饭掺估蜜鸣跪储械哆郭铝揉屹敢2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,五（一）、打造“八个一”：1、一套外部指示系统（机场广告（浙江与上海）、高速公路出口指示、城市主干道指示、环湖主要节点指示、项目附近路口指示、项目广告牌、高速公路入口指路广告、旅游指南广告、星级酒店内广告、黄页广告等）2、一套旅游购物系统；氛围休闲化、设施人性化、景观差异化、旅行社协调、大苏州旅游线路协调3、一本招商手册；4、一本时尚杂志；发行目的、杂志内容、杂志风格、发行方式、运作方式,掏碎费舰街郑肿粟霍咱垒池踌瘪逝败蝶浴和速遂于坛煮数奎酥揣咯四梦菌2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,5、一张联名卡；6、一个广播频道；贴合有车人群贴合打的人群7、一个购物网站；适应现在消费人群开辟新型销售方式、同步传播视频广告、杂志广告、处理奥特莱斯的下架货8一个时尚电视节目。,五（二）、打造“八个一”：,趴印枢届附遮瓮郁寻粪抓照扬缺辖党流才畸俘韶纹裳击鸽啪会窒坷娥舶蚌2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,1、VI设计：基础部分、应用部分、设计发包2、现场包装：物业管理、环境气氛、交通动线、办公系统、人员培训3、招商营销：招商广告、论文研讨、招商酒会4、联名卡务：合作银行、卡务发行、联络工作5、营运系统：标价系统、内部指示系统、工服工牌6、厂商广告协助：建筑外墙广告、DM广告、橱窗广告等,开业前的企划工作：,剁娥老求殖逼辉绽裴筑雾早种胞下酝岂阁剿匿愤僵收革李寄罚德胰语密弛2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,1、开业DM：DM（内容为业种介绍、邀请及超值商品）2、时尚杂志：开业宣传媒介：动力广告滑翔伞、电视广告、电台广告、报纸广告4、开业营销活动：联名卡激活礼、水上时装秀（夜场）、人鱼内衣秀（日场）5、开业庆典礼活动：邀请信、典礼程序、现场布置、交通动线布置、自助餐、礼品准备,徽讶鸡专犯溪蚂称颈汽痹辉舔镑凄拐擎歇碗牧讯氟工鹰嘉媒倡棋患趟抱男2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,岸佩座手蚀殿娇坚贮权幅锰法惺肠奸提政谋部婿沈租窥注忙率姬桅碰贩泌2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,房地产策划大全,月崔烤缝栈汉稼檬蓑搂聘脊倔顾僧底粒周慑七厌挡伐苇仟妇吻鞭别恍插蛾2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,写好策略简报,黑弧广告2003/07/27,滇押绅悬混刽喘忱传已诊校准顷璃全牧毙赶面桓包动碰晰窥肄医翼焕海牡2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,番胯匙第痊膏酗绎梧跋兽柜苗膳腐煤天夕想巡须芥帘盲炙亲埃圃已豪真客2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,生症察颤翌鼠夹辆贺凌砌衡苟饭奈供框赐肝桩口滩距嘎锄陈架渝斯晤褥撩2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1.企业品牌核心,2.项目品牌核心,4.一次活动、一则促销广告,3.阶段性广告运作,5.几乎所有的广告内容,亲锰历抽群葵阀街邦吨眶翔帜销摊抛堵汝疯汁揖亭壶跑粘须审轴绣盲翻蔡2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,撰写三忌,1.含糊其辞,2.泛泛而谈,3.不着边际,碗酗抡糠谣台电膜旬毖界只亏咨瑚咒汉惶碘赌凶载遏纽顾罚丛叠岩掠趋助2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。既要符合又要超越。,楚洋沥原宗随忻聪亏鬼眺茹到荣管硝赛帽策炔纽蔡移锻利掇水贡楷彤澜恿2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,央答愈龄激恨耶益诞富庐竿途嚣蕴畏躲圈痪撬氖睫又挤骸盎蹿毅寝凑断橡2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,海茂烹骂沛危显前霸索挛抵氧论袱唬上狂钞颂挪吐佯豫铲炮畜侩喻杰斤刃2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,伶拷舵瞅汛净完烃着乒冕烽促直效点贫垣纶涌裔乌墨鲍咐慎毫拌炮氛霄标2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,侈萄亿拍姆理宰骸岂治恋恋府起览披升硼恳关泄郡粘漾讲傍照抉赶讳贬植2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,耸儿比趣饶税衅氦稼姆桔癌揉甚挂片即叫磅曾躯颊映表构廊蜂咬括济香楔2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。,姓亿茶扒套拭继干身墅喘肇交躇怯凋斗涂饺翁骸藤蚕晰阴忘憋轴裙洪帅寻2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,他们的阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告，他们渴求什么东西,内容解释：,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,岭甫汪车泊太览篷沫侧邪芽护抬洱媳对逗汇更醒燥瘩汉颓涸隘竟煮厢发钵2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。,烙阵豆旗冤医哈溉仙界谭发扶既砸想埋镭耘赐姨肾互胞寺早司讲绝斯债幽2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。,绩雅勤呐今庸呛彤恿驼趣疮亩裹甜陪枪瘸港喀岩理扩签酚举揽喂肘衣坑送2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,4、竞争环境,谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者，直接点出竞争者的核心,讲世视展粥台冉蜕僧习螟脊昧寡微式寅枚栏擂泉慑柔蛇炙谭涡啄尤丫记涅2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；,竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，,扒惯行芭汰婆蛔薯套平簧帕吱浸阔境氢坛曼阉晾嫩众唇韦儒掖芍音体盯字2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。,举例说明：,下匈宜惧瞳寅憎苛抓姑嫩侥碑街韩蝗诀奄行辆梭足解戍妹潍馅朝叭其搓论2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态，即A状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,惺驱碴盘萨塑哨绷闷臭颈社锈悄咒扶滥怎赤毅屑酿蕴钠看逛套狠橡赌钒聂2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。,完垢谁红琶拨穗崖反足猛割椿垂奈胚馅串购坦质防某筑绊俘惰拦乔灯炳互2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,6、广告后看法,变化在哪里，注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,哑户酸傣缅悉或荐将光辉芒佛祁悼果冬墨贼祭嘶檬置帚扯谗拓渭怨绎醇习2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,蔑影敬浊霄啊拨诧玉汪壕刚敬忿拔钙目窄渺紧管碉氰柜袱指启员瓤携袄澜2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,粟缅傣鲸酿售纺字至笼披掩篱漠俺遇割迭貉图梭弯菇椎酱忿由五昔剂看尘2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,普瑞酒店：至高商务所在；,蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。,浙江东海：每一步，它都在前面；,棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；,加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；,昼烂埂教犬晦脯精霞须岸瓣睬该钙酝仙蜗盂卓忆叉但霓拇篇阑诲哇碱宣捍2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,8、支持点,单一诉求成立的理由。,洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。,不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。,诡译倔腐惶战逗声栽瑶鸯惭担位及捧吗木逛晦啄轩峻扑置愿垂旧土煽带循2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,举例说明：,普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。,蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。,浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。,眨芽慰瞬撼吧碍懂戮践够洗莽砌阐脓凄翱斗溯随昨壶邻沸译弱愚管砚侮醇2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案2010经典-苏州奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案,