10月重庆市北碚区静观镇农谷温泉旅游项目调研评估报告a.doc

最全地产策划资料 QQ:744421982重庆市北碚区静观镇农谷温泉旅游项目调研评估报告2011年10月前 言有限责任公司拟在重庆市生态农业科技产业示范区内规划建设以温泉为特色的旅游度假酒店及低密度住宅项目；项目地址位于北碚区静观镇生态农业科技产业示范区核心区域，规划面积约4500亩，目前正实施一期项目约1000余亩土地的一级开发。为深入了解该项目的运营情况、合作模式，同时有针对性的对重庆特定区域内商住、温泉旅游用地的项目开发利润作出估算，从而对本项目作出评估，组建调研小组，对重庆市房地产市场及相关温泉项目作出调研。本次调研时间为2011年10月9日至10月13日，主要了解了重庆市北碚区成熟区域内房地产市场情况、土地供给情况，与本项目相联并可能产生辐射影响的水土镇相关情况；以及北碚区域及重庆市温泉旅游项目的开发情况等。北碚成熟区域内及项目周边房地产市场情况主要通过实地调研相关楼盘数据进行分析，温泉旅游项目的调研主要通过与北碚十里温泉城管理委员会及银行重庆分行领导进行座谈了解；本项目的实际进展情况、土地一级整理方式、合作模式等通过与重庆市投资有限责任公司直接负责人进行座谈了解。目 录前 言1第一部分 重庆市总体情况概述3一、重庆简介31.总体概况32.两江新区概述63.北碚区简介8第二部分 项目区位及合作模式介绍10一、项目概述及位置101.项目位置102.项目规划113.项目进展情况12二、项目地块区位价值分析12三、项目合作模式13第三部分 区域房地产市场调研分析14一、北碚房地产市场调研141.老城区板块142.政府新区板块143.十里温泉板块15二、土地市场分析171.土地供应市场总体解析172.重庆2011年主城各区土地供应解析173.重庆2011年主城土地新增供应属性解析184.土地成交价格起势分析19三、房地产市场特征小结20第四部分 项目投资运营分析22一、相关假设22二、项目土地开发分析22三、项目建设投入分析22第五部分 项目经济测算23一、项目投资估算23二、经济测算23三、资金安排23第六部分 风险分析25一、项目特征及可能风险251.土地一级开发整理风险252.时间跨度长，投资较集中253.住宅项目去化率25第七章 项目总体评价26第一部分 重庆市总体情况概述一、重庆简介重庆是中国四个直辖市之一，地处中国西南。是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。1.总体概况1997年3月，以原四川省重庆、万县、涪陵、黔江4地市合并设立重庆直辖市。重庆现辖40个区、县（自治县），面积8.24平方公里，人口约3300万人。重庆全市面积为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国管辖面积最大的直辖市。2008年末重庆市常住人口为2839万人，总人口3253万人，常取其概数说“三千万重庆人”，但事实上重庆主城区户籍人口只有800万人，占重庆全市人口不到1/4。重庆确定了“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”5个发展目标。重庆是中国西部地区最大的综合城市，是一个由一座特大城市（重庆主城区），两座大城市（万州、涪陵），四座中等城市（黔江、永川、江津、合川）组成的一个组团式城市。重庆市是中国的四大直辖市之一和五大中心城市之一，也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。2011年国务院批复的成渝经济区区域规划把重庆定位为国际大都市。 位于重庆主城区北部的两江新区是截至目前中国内陆唯一的国家级新区，亦是国家统筹城乡综合配套改革试验区的先行区、内陆重要的先进制造业和现代服务业基地、长江上游地区金融中心和创新中心和内陆地区对外开放的重要门户、科学发展的示范窗口。2010年重庆市地方财政收入完成1991亿元，较上年同期增幅达到70.8%。全年民生支出887亿元。重庆是中国西部地区重要经济增长极之一，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。在企业方面，重庆的本土企业相当发达，2010年中国企业500强，重庆有10家企业入围，数量大大领先于西部其他城市，居西部第一。重庆位于长江和嘉陵江交汇处，舟楫便利，是西南地区重要的物品集散地。重庆成为直辖市之后，全市商贸流通产业实现了规模化的发展，并产生了许多的亮点，一是商贸流通总额快速增长，2010年全市社会消费品零售总额完成2878.04亿元，同比增长19%。二是大企业主导商贸流通产业发展的新格局基本形成，组建了商社集团、新华书店集团、商务集团、医药股份等10多户流通大公司、大集团，其中商社集团2010年实现销售382亿元，同比增长43.7%。名列中国企业500强244位、中国商业零售第3位、中国百货零售上市公司第2位；三是城镇商圈已经成为发展亮点和核心增长极。同时，流通现代化水平稳步提高，美食之都打造有声有色，初步形成市内外流通企业共同繁荣重庆市场的局面。 重庆是中国重要的离岸金融中心和国际金融结算中心，金融业占GDP比重达到6.1%，居全国各城市第四位，不良资产率仅1%左右，位居全国前三。拥有银行、证券、保险和各类金融中介服务等功能互补的金融组织体系，金融机构数量为西部各地之首。2010年末全市存款余额：13454.98亿元，同比增长23.1%，贷款余额为10888.15亿元，同比增长24.2%，贷款与GDP的比率：1.4:1。保险业尤为突出，2009年，重庆保险业实现保费收入244.7亿元，同比增长22%，增幅较全国水平高8.2个百分点，居全国第5位，直辖市第1位，连续四年居全国前列。目前已经有美国利宝、中美大都会人寿和中新大东方人寿三家大型外资保险机构在重庆设置地区总部，其中美国利宝更是将中国总部设于此。重庆的保险机构以27家的数量在中国大陆仅次于北京、上海、深圳，位居第四。2010年1-7月，重庆市保费收入达到207.9亿元，位居西部第一。全市拥有证券经营机构66家，证券营业部65家。境内上市公司30家，总股本116.11亿股，比上年增长33.1%；股票总市值1593.14亿元，增长2.1倍。境内上市公司通过发行配售股票共筹集资金26.37亿元，增长80.3%。由于重庆特有的地形，现在形成了以解放碑为龙头，以江北观音桥步行街、沙坪坝三峡广场、南坪步行街、九龙坡杨家坪步行街、大渡口步行街和即将建设的石桥铺步行街为辅的七大商圈。 重庆是中国西部地区重要经济增长极之一，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。在企业方面，重庆的本土企业相当发达，2010年中国企业500强，重庆有10家企业入围，数量大大领先于西部其他城市，居西部第一。由于重庆特有的地形，现在形成了以解放碑为龙头，以江北观音桥、沙坪坝三峡广场、南坪步行街、九龙坡杨家坪步行街为辅的五大商圈。重庆拥有得天独厚的黄金水道长江。三峡工程竣工后，万吨级轮船可以直达重庆港。重庆寸滩国际集装箱港是目前国内内陆航运最大港口。同时万州港和涪陵港在重庆水运体系中也占有重要位置。重庆的水运，顺长江东行，万吨级的轮船可顺江至武汉，南京，上海等地，以及沿海城市。逆长江西行，1000吨左右的轮船可到四川省的宜宾。较小轮船沿嘉陵江北上，轮船可至合川，潼南，南充等城市。经长江到涪陵入乌江，向南能通航到贵州境内。重庆主城区内曾经先后有五座机场投入使用。重庆全市现有两座民用机场，分别是重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场，第三座机场重庆黔江舟白机场正在建设。2.两江新区概述2010年6月18日，两江新区正式挂牌成立。两江新区包括江北、渝北、北碚三个区的部分区域。两江新区的面积为1200平方公里，包含重庆市渝北区、江北区、北部新区、北碚区(含蔡家、水土组团)的部分区域，可开发面积约为650平方公里。但去除已建成区域150多平方公里，实际两江新区的可用面积为450多平方公里。 5+3战略性布局：轨道交通、电力装备（含核电、风电等）、新能源汽车、国防军工、电子信息等五大战略性产业布局，以及国家级研发总部、重大科研成果转化基地、灾备及数据中心等三大战略性创新功能布局，加快培育一批高成长性新兴产业集群。两江新区是继上海浦东、天津滨海新区之后，中国第三个国家级新区这也是中国内陆唯一的国家级新区。两江新区的大致地理位置位于重庆北部新区和重庆两路寸滩保税港区。其中北部新区将继续发挥区内各类国家级园区的特色和辐射带动作用，形成一区多园、良性互动、错位发展的格局，以将其建设成内陆开放型经济示范区，形成高新技术产业研发、制造及现代服务业聚集区，支持北部新区在土地、财税、金融、投资、外经外贸、科技创新、管理体制等领域先行先试。而两路寸滩保税港区功能和有关税收政策则比照洋山保税港区的相关规定执行。静观镇此外，两江新区将采取“1+3”的管理体制，即在两江新区开发建设领导小组领导下，由两江新区党工委、管委会具体负责两江新区的统一协调、统一政策、统一规划。在开发任务上，两江新区党工委、管委会会同江北、渝北、北碚三个行政区，实施“1+3”的开发模式，平行推进。在开发平台上，将采取“三拖一”模式：北部新区、两路寸滩保税港区管委会是重庆市政府直属派出机构，市委、市政府将委托两江新区管委会在业务上进行统一管理，再加上两江新区管委会下即将成立的一个工业开发区，三个平台共同拉动两江新区发展。根据规划，作为统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区将着眼于建设内陆开放经济和现代产业体系，建设成为内陆重要的先进制造业基地和现代服务业基地，建设成为长江上游金融中心和创新中心，建设成为内陆开放的重要门户、科学发展的示范窗口。其将享受国家给予上海浦东新区和天津滨海新区的政策，包括对于土地、金融、财税、投资等领域赋予先行先试权，允许和支持试验一些重大的、更具突破性的改革措施。有关人士称，两江新区的成立从国家战略上可以看作是新一轮西部大开放的标志性事件，它将深刻改变西部的经济面貌，对缩小东西区域差距起到举足轻重的作用。位于静观镇南面的水土镇也已纳入两江新区规划范围，将打造成高新技术产业区，水土镇位于重庆市中心城镇群都市圈范围内，距市政府25公里。是江东片区与外界交往的必经之路。碚两公路连接北碚城区和两路城区（空港新城）。隔江便是未来主城北部新的城市副中心蔡家组团。紧邻正在建设中的悦来会展城。随着重庆主城向北部扩张特别是绕城高速公路的修建，水土镇将是新一轮发展的理想空间。水土镇全境已划入中国第三个国家级新区重庆两江新区范围内。水土片区是两江新区高新技术产业带的核心之一。是北碚区和两江新区未来城乡空间发展的重点地区。将建设成生物制药、装备制造、资源加工、国际商务、仓储物流的现代化新城区，形成连接空港新城的环线经济带，与北部新区共同形成重庆内陆开放经济的高地。水土组团是北碚区重点打造的构筑统筹城乡的城镇支撑体系的四大组团之一。是重庆市规划的特大中心城市内外环之间的24个大型聚居区之一。是新修订的重庆城乡总体规划中20个城市组团之一。3.北碚区简介北碚区位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积753平方公里，人口63万，是重庆的风景旅游区和智力型清洁工业基地。本世纪20年代末，由爱国实业家卢作孚先生开拓，抗战时期为陪都重庆迁建区，被誉为“陪都的陪都”。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，1997年被命名为国家级社会发展综合实验区和重庆市第一个山水园林城区。本项目所在地区幅员面积755平方公里，城区建成面积16平方公里，辖5个街道，14个镇，65万人，人口密度842人/平方公里。其中非农人口28.49万人。以汉族为主，另有回族、满族、土家族、苗族、白族、蒙古族等少数民族二千余人。 是重庆的风景旅游区和智力型清洁工业基地。20世纪20年代末，由爱国实业家卢作孚先生开拓，抗战时期为陪都重庆迁建区，被誉为"陪都的陪都"。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，1997年被命名为国家级社会发展综合实验区和重庆市第一个山水园林城区；同时还是国家卫生区、国家环境保护模范城区，并于2006年获联合国迪拜最佳人居范例奖。北碚区是重庆市主城九区之一，以浓郁的文化氛围、著名的风景名胜、雄厚的科技实力、秀丽的花园城市而名扬四方，被称为“重庆后花园”。北碚区位于重庆市区西北部，总面积755平方千米。总人口65万人（2006年末）。目前北碚区辖天生街道、朝阳街道、龙凤桥街道、北温泉街道、东阳街道、歇马镇、金刀峡镇、三圣镇、施家梁镇、童家溪镇、蔡家岗镇、柳荫镇、澄江镇、静观镇、复兴镇、水土镇、天府镇共五个街道，十二个镇。区政府驻北温泉街道。北碚四个镇规划为两江新区（复兴镇、水土镇、施家梁镇、蔡家岗镇）。北碚城郊商品农业极有特色。依托西南大学等本专科院校，科研机构，以及西南大学附属中学，江北中学，朝阳中学，兼善中学等重庆市重点中学。坚持"优质、规模、高效"的原则，以建设西南生态农业产业示范区为龙头，大力发展花卉、优质水果、无公害蔬菜、种苗、珍禽养殖等五大支柱产业。北碚已成为全国的柑桔科研基地、蚕种研制基地和我市重要的副食品供应基地。尤其是花木产业发展迅速，静观镇被国家林业部评为重庆市唯一的"中国花木之乡"。2004年5月，北碚区在静观镇成功举办了重庆市第二届花卉园艺博览会。现在，每年静观镇都将举办一次重庆市花卉园艺博览会，静观镇也因此被称作北碚的“后花园”。名优土特产品有缙云毛峰、北泉银丝面、静观醋、三峡西瓜、447锦橙、北碚蜜柚、无核红心等。北碚是国家级风景名胜区，旅游资源十分丰富。有缙云山、北温泉、嘉陵江小三峡、金刀峡、胜天湖等著名景点60多处，有文物景点104处，其中列入省级市级文物保护单位24处，有国家级重点保护的抗日名将张自忠墓，还有晏阳初、梁实秋、老舍等文化名人故居，北碚还是恐龙之乡，已发掘恐龙化石遗址13处。 缙云山风景区：缙云山总占地面积76平方公里，海拔350米951米，山间早霞晚云，姹紫嫣红，五彩缤纷。古人观云雾之奇称“赤多白少为缙”，故名缙云山。 第二部分 项目区位及合作模式介绍一、项目概述及位置重庆市地质矿产勘查开发局为重庆市国土局的二级分局，并且重庆市国土资源局局长直接分管地质矿产勘查开发局。重庆市地质矿产勘查开发局下辖的重庆市地科投资有限责任公司主要是持有已完成勘探的温泉等相关资源。2010年，重庆市地科投资有限公司在北碚区静观镇素心村实施温泉资源的勘探与钻井，发现区域内温泉资源十分丰富，并且医用保健价值较高，因此拟在重庆市生态农业科技产业示范区内规划建设以温泉为特色的旅游度假酒店及低密度住宅项目。目前重庆市地科投资有限公司已就该项目成立温泉旅游开发公司，按计划实施项目的开发建设。1.项目位置本项目位于北碚区静观镇素心村，位于新规划的两江新区外的北部边缘。项目位于重庆市生态农业科技产业示范区(以下简称示范区)区域内。示范区于2002年经重庆市人民政府批准设立，是重庆市唯一的市级农业园区，选址重庆市北碚区，由北碚区人民政府承办。示范区设核心区1个、规划在北碚区静观镇，设示范基地若干个、规划在素心村。依托"中国花木之乡"、花卉研发中心、城市花卉森林公园落户静观镇的生态农业优势；西南农业大学（含四川畜牧兽医学院和中国农业科学院柑橘研究所）、西南师范大学的科技人才优势；金刀峡、偏岩古镇、王朴烈士陵园等旅游资源优势，使示范区具备了深度开发的条件。 示范区建设概算总投资16.244亿元，核心区规划占地11000亩，建设农副产品生产加工基地及配送中心，建设生态农业旅游观光设施；拓宽改造水土至静观道路。 示范区于2005年3月成功引进重庆商社(集团)有限公司(以下简称商社集团)。商社集团将投资3.244亿元经营生态农业旅游观光和物流配送项目，并利用旗下重百、新世纪百货等强大的销售网络为入驻示范区的农副产品加工企业提供进入重庆百货、新世纪百货的销售平台。 示范区建成后，将提供优质绿色农副产品，提供生态旅游观光服务，形成以静观镇为核心，集研发、育种、展示、加工、交易、观光于一体的国家级农业园区。 2项目规划一期地块约1071亩本项目位于示范区核心规划区域，项目总规划面积约4500亩，其中一期约1071亩。一期区域内湖面面积约200亩，山林等约为240亩，建设用地约630亩，其中净地约487亩。一期区域内可建设面积约40万平方米。其中北面主要规划建设花园洋房及联排别墅等约20万平方，中部区域主要包括温泉博物馆及相关商业设施等面积约为5万平方，建设温泉度假酒店约7万平方；南面主要建设以独栋形式的别墅群，可以开发为酒店或企业俱乐部等，面积约为8万平方。3.项目进展情况目前项目公司已注册成立，注册资本3000万元，一期地块正实施土地一级整理，并已完成约700亩土地的拆迁安置，并正在实施剩余约370亩地块的土地一级整理。区域内一期地块计划于2012年3月完成平整并实施挂牌，温泉旅游开发公司将依据相关优势，一次性获得上述约1071亩土地的地块开发权。一期区域内土地一级整理总投入约4.5亿元，目前已投入约1亿元。二、项目地块区位价值分析项目所在的静观镇素心村由于与中心城区相距较远，目前镇上及周边并无相关房地产开发项目，区域内主要规划为农业种植产业。农业科技产业示范区核心区域在素心村，每年一届的腊梅节都在此举行，能吸引数万民众前来赏梅。在水土镇纳入两江新区统一规划开发之前，素心村与外界主要依靠一条双向通行的乡村水泥公路相联，水土镇目前规划为高科技产业园区，位于水土镇的园区主干道：方正大道的延伸段（目前正在修建）将与本项目相距约1.2公里,并通过支路连接。位于静观镇北面的金刀峡镇因金刀峡景区而闻名，金刀峡是一处保持着原始古老神奇的峡谷自然风景区，上段由于喀斯特地质作用，下段由于流水浸蚀力的作用，洞穴群生形成大量的地质上称作壶穴的碧玉串珠的深潭绝景，四十多个自然景点可供游人探险、攀登和水上游乐，是人们度假、避暑、踏青回归自然的旅游景点，目前景点开发较为成熟，每年能吸引较多境内游客前往游玩。前往金刀峡一般都途经静观镇素心村。综上，我们认为，项目地块随着水土工业园区的建设及相关规划道路的建成将受到幅射，对项目酒店及住宅项目的开发价值形成利好影响，但由于工业园区内已规划较为完善的住宅及商业配套设施，因此其幅射效果还有待观察，如能将静观镇划入两江新区（据公司领导介绍，随着两江新区在水土镇土地的紧缺，可能将静观镇划入两江新区规划，以完成相关配套设施建设）统一规划，享受两江新区相关政策优惠，项目地块价值可能将获得更快增长。同时，本项目规划建设的温泉度假酒店与十里温泉城（详见第三部分相关介绍）集聚效应相比较难以形成品牌效应及竞争优势，其经营价值有待挖掘；根据相关市场调研显示，因其地处偏远，相关低密度住宅如不显示价格差距的优势也难以快速突显市场优势。三、项目合作模式项目的合作开发可以共同实施土地一级整理，或在各地块完成挂牌转让后与持有的公司通过股权合作形式共同开发。根据公司相关负责人介绍，目前温泉旅游开发公司正实施规划范围内土地的一级整理工作，希望具有实力的品牌大企业投资共同开发，可以注资温泉旅游开发公司，共同完成项目土地整理，亦可到2012所有土地整理工作完成后，就区域内单独获取酒店项目或住宅项目，或就某单宗土地进行合作开发。第三部分 区域房地产市场调研分析一、北碚房地产市场调研根据北碚区房地产开发情况，可以将其主要分为老城区、缙云山区、城南新区以及三溪口四大功能板块。北碚老城区作为北碚区最早的城市中心，其城市配套设施配备比较完善。而北碚城北片区发展相对较晚，随着两个片区的房地产开发热潮，其片区内的城市配套设施逐渐完善。城南片区以老城为主被誉为重庆“第七大商圈”的北碚新城中央商务区核心工程嘉陵风情步行街已开工，规划了百货超市、大型交易中心、特色商业街等工程。该步行街长800米、宽50米，建筑面积为15万平方米，建成后将与北碚区行政中心、缙云广场连接，成为北碚新城的主轴。此外在北碚城北的十里温泉城吸引了新世纪、易初莲花、海宇温泉酒店等企业入住。风情步行街与十里温泉城的打造进一步完善了北碚新城区的城市配套，为新城的发展带来了更多的人流与商机。1.老城区板块北碚老城区作为北碚区最早的城市中心，其城市配套设施配备比较完善。老城区楼盘开发时间都较早，房地产开发商品房项目不多，与北碚老城的居民楼结合，形成了浓厚的居住氛围。天奇广场、重百商场、电影院、步行街等商业配套，加快了主城的经济发展，聚集了大量的人气，成为北碚的主要商业聚集地。老城区板块版内住宅多以高层为主，销售价格按建筑面积约为5000-6000元/平方米。2.政府新区板块北碚政府机构大多数已搬至城北新区，如北碚市政府，北碚市规划局、北碚市土地管理所等；该区域商务配套尚不完善但正加紧建设，目前拥有海宇五星级温泉酒店，公共配套主要包括如缙云广场、缙云步梯、朝阳小学、中医院、移动公司综合楼、渝运集团北碚汽车客运站，规划中的轻轨六号线等，商业配套主要包括三川农贸超市、嘉陵风情步行街等，嘉陵风情步行街将打造成为重庆第八商圈。北碚新城区普通住宅价格与老城区基本持平，新建较好楼盘位于6000-7000元/平方，并且多数楼盘目前有一定优惠；北碚新城区别墅项目销售价格也较为优惠，例如位于区政府旁的鲁商云山原筑项目共220余套联排别墅，目前开盘的价格约为8000元/平方左右。3.十里温泉板块十里温泉总占地面积12平方公里，总投资12亿元，拥有多家假日酒店，10余个自然“温泉井”点缀其间；项目建成后预计每年可接待游客180-200万人次，年收入可望达4000-60000万元人民币；早在2005年，重庆市就提出打造“温泉之都”的目标，北碚区随即成立了“十里温泉城管理委员会”。十里温泉城先期规划10平方公里，远期规划30平方公里。这也是国内罕见的“温泉开发园区”。十里温泉城先后荣获“国际最佳休闲养生基地”、“中国最具发展潜力景区”称号，北温泉柏联SPA在2010年全市“五方十泉”评比中名列第一。北碚素有“温泉之都”的美誉。北温泉是国家4A级景区，也是我国历史上最悠久的温泉公园之一。2009年，北碚十里温泉城获得“国际最佳休闲养生基地”、“中国最具发展潜力景区”等称号；北温泉柏联SPA在2010年全市“五方十泉”评比中名列第一，重庆市政府和国家旅游局有关领导考察了北温泉柏联SPA后，称其品质已跻身“世界一流”。2010年10月，柏联SPA温泉依缙云山麓而造，定位为亚洲最好的SPA园林温泉及超五星级的全球小型经典豪华度假酒店。以温泉、SPA、瑜伽、茶道、美食，带给人们全新的休闲方式，成为我市“五方十泉”的亮点；12月28日，由重庆东南投资有限公司在十里温泉城运河核心片区开工建设的文化旅游项目，为北碚“两高一特”产业开发建设又添上了浓墨重彩的一笔。2011年4月18日，重庆缙云山悦榕庄温泉度假酒店开工，标志着十里温泉城运河核心片区首个世界顶级度假酒店以及高档社区项目进入全面建设阶段。项目建成后，将大大提升北碚区高端旅游度假酒店的发展水平。近年来，北碚区抢抓“外环时代”机遇，紧紧围绕重庆市“温泉之都”建设战略，依托深厚的文化底蕴、优良的生态环境和丰富的温泉资源，融合国际温泉产业的先进经验，投入巨资完成了规划范围内基础设施配套建设，并成功实现了旅游开发思路从观光型向休闲度假型的转变，全力打造“宜居、宜游、宜养生、宜度假”的休闲养生天堂。目前，十里温泉城已形成“区线点”（澄江运河核心区、温塘峡沿线、施家梁颐尚山地温泉小镇）建设区域。随着两江新区的快速发展，北碚区已经形成非常明显的集聚效应，商务经济越来越发达。“估计未来5年内，将会催生一个庞大的商务休闲度假旅游市场。”有关经济专家分析认为，这也是十里温泉城发展的主要目标。北碚温泉资源丰富，具备打造国际温泉度假旅游区，发展商务休闲度假旅游市场的潜力。“我们的目标，是要在5至8年内把十里温泉城打造成国际温泉度假旅游区，形成一个国际养生度假的新地标。”有关领导透露，届时该温泉城将聚温泉旅游、文化寻根、康体养生、休闲度假、生态购物和养生居住等多形态于一体，形成一个具有城市功能的大景区。北碚区远离中心城区，区域内房地产价格与市区差距较大，近年随着相关交通设施的投入使用，房地产价格迅速提升，尤其进入2011年，大型房地产开发企业开始关注北碚区的发展，2011年7月龙湖地产以14.45亿元获取北碚区54万平方米地块。北碚区拥有良好的自然资源和人文氛围，居住条件良好，随着十里温泉城，蔡家组团、水土组团的不断建设、交通的不断改善，北碚将更进一步的融入主城，对主城的辐射力也会大大加强，且减少本地客户分流量。北碚凭借其优越的人居环境，众多的旅游景点，成为未来主城居民购房的重要选择之地，作为自然与人文生态保存完好的区域，北碚的旅游资源十分丰富，有缙云山、北温泉、金刀峡、胜天湖等著名景点，有国家级重点保护的抗日名将张自忠墓，还有晏阳初、梁实秋、老舍等文化名人故居。二、土地市场分析根据相关数据显示，2011年上半年，重庆市政府仍有大量的土地出让任务没完成，据此推测4季度将迎来土地供应的高峰期，不乏有大量优质土地供应激发开发商的拿地热情。1.土地供应市场总体解析2010年7月2011年7月重庆土地新增供应走势图2011年7月新增出让土地共计23宗，新增土地面积为171.16万平方米，环比上月增加65.97万方，增幅为62.7%，同比2010年7月增加57.3万方，增幅为50.3%。2.重庆2011年7月主城各区土地供应解析2011年7月重庆土地新增供应区域分布图2011年7月新增土地主要分布在北碚区及九龙坡区，其中北碚区本月新增土地8宗，新增土地面积为73.44万平方米，为本月新增供应量最大区域，主要供应板块为北碚组团I标准分区。3.重庆2011年7月主城土地新增供应属性解析2011年7月重庆新增供应土地性质占比情况图2011年7月新增用地性质主要为居住商业用地，约占本月土地供应面积的78%，且集中在北碚区。这一比例环比又有所提高，鉴于住宅市场调控，开发商拿地谨慎，上半年居住商业用地成交少，任务既定，下半年这一比例自然增加。 4.土地成交价格起势分析2010年7月2011年7月重庆市主城区土地成交走势图：2011年7月土地成交17宗，成交面积124.79万方，环比上月增长49.16万方，增幅65%，其中用于房地产开发土地8宗，土地面积约95.76万方，约占7月土地成交面积的76.7%。2010年7月2011年7月重庆市主城区土地成交均价走势图：2011年7月土地成交均价创近6个月新高，其中用于房地产开发地块土地成交单价约328.48万元/亩。2010年7月2011年7月重庆市主城区楼面均价走势图：2011年7月重庆出让土地平均楼面地价为2575元/平方米，环比增加693元/平方米，增幅36.8%，其中用于房地产开发地块楼面地价约2910元/平方米。 7月26日龙湖地产与保利集团经过激烈竞争之后，以14.45亿的总价竞得北碚区北碚组团I标准分区三宗土地，占地面积54.27万平米，总建筑面积约62万方。地块具体位置位于北碚组团北碚城区去往歇马镇的路旁。此举创下了北碚单笔土地楼面单价交易价格新高。这意味着，龙湖地产首度进入北碚“造城”。作为两江新区的规划区，伴随着重庆轨道交通等各项交通配套的改善，加之龙湖地产的进驻，预计未来的3至5年北碚发展将会大幅提速，其在主城各区城市发展地位也会有很大提高。三、房地产市场特征小结1.北碚区房价自成体系。由于北碚区离重庆中心城区距离较远，并且主要通过高速道路连接，因此其房地产市场的购买者多为区域内居民，并且不少区域内居民有到城中心购房愿望。2.房地产市场稳步增长。随着北碚区道路的建成以及两江新区规划建设带来的影响，北碚区房地产市场呈现稳步增长的势头，并且近期保持较为强势的增长。3.温泉小区并没有太大竞争优势。重庆素有温泉城之称，并规划五方十泉，已开发使用超过100眼温泉，相关住宅小区也因地质条件实施温泉小区概念，但根据调研显示，重庆温泉小区并不具有竞争优势，温泉可作为住宅小区的附加价值，但难以形成小区核心价值。4.品牌开发商刚实施进入。在龙湖进入北碚之前，北碚未受到大牌开发商青睐，随着道路规划建设及两江新区规划，品牌开发商开始关注北碚，7月份龙湖在北碚拿地再次将加大了开发商对北碚的关注力度。5.二手房市场不活跃，房产投资热情未显。由于北碚区目前住宅销售价格一直呈现稳步增长，并且其销售价格与主城区落差并不大，因此，并未出现较活跃的房地产二级市场。6.别墅价格与普通商品房差距不大。北碚普通公寓价格约为6000-7000,上万元的别墅并不多，区位及开发理念较好的联排别墅价格约为7000-8000元/平方米左右。同时，通过与相关人员座谈，了解到以下情况：如实现土地一级整理，其商住用地指标较紧张，近几年由于城市建设的加快，重庆商住用地土地指标主要通过购买来解决，前两年指标价格约为20万元/亩，目前约为30万元/亩。第四部分 项目投资运营分析一、 相关假设1.以项目从土地开发到完成建设作为一个周期实施测算。2.土地一级整理成本按公司提供的相关数据实施测算。3.项目建成后，销售类建筑可能受水土镇高新科技园开发建设利好影响，销售价格可达到目前北碚区成熟区域内物业销售价格，别墅及花园洋房项目按5500元/平方米售价估算，单体别墅及企业会所按5000元/平方售价估算，同时酒店及博物馆、商业等按5000元/平方由地科公司回购。二、项目土地开发分析项目土地开发总投入约4.5亿元，可开发约630亩建筑用地，可建设约40万平方米建筑，即项目地块价为71万/亩，楼面价约为1125元/平方（与其他区域的温泉酒店项目相比没有地价优势）。北碚区十里温泉城最近成交的土地价格约为75万/亩，本项目所在地的土地将在明年可实现挂牌，按一年后水土组团发展幅射影响分析,同时参考十里温泉城目前及后继的地价，本项目挂牌地块成交价估算为85万/亩，则土地开发利润为14万元/亩，即共可获得利润8820万元，按4.5亿元1.5年完成投资计算，年平均投资回报率约为13%。三、项目建设投入分析项目土地一级整理总投入约4.5亿元，区域内建筑面积约40万平方，按3000元/平方米综合成本，建设项目总投入约12亿元。第五部分 项目经济测算按上述运营方案假设条件，参与完成土地一级整理，即投入4.5亿元，共获得约630亩建设用地，共可实施约40万平方米的建筑，按完成土地开发后并实施项目开发建设计算项目投入产出效益。一、项目投资估算项目总投入约16.5亿元其中土地约4.5亿元，建设投入约12亿元。二、经济测算酒店及博物馆、商业设施等由地科投资公司收购，可保证快速回收资金。项目总收入约21亿元。三、资金安排序号项目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计1现金流入0083000725004200042000105002500001.2银行贷款20000 20000 1.3销售收入63000 52500 42000 42000 10500 2100002现金流出5000500047000180002400056000806002356002.1土地整理投入50005000 35000 450002.2项目开发投入12000 18000 24000 36000 30000 1200002.3还银行借款20000 20000 2.4利息9600 相关税费21000 2.5净现金流量-5000-5000360005450018000-14000-7010045000 3累计净现金流量-5000-10000 26000 80500 98500 84500 14400 内部收益率：-2%总利润14400 自有资金年平均投资回报7.20%根据测算，项目共可实现约1.44亿元利润，需动用资金约4亿元，如按5年投资期计算，项目年平均投资回报率约为7.2%。相关说明：上述物业的销售价格根据目前北碚成熟区域作出的估算。如水土工业园区实现顺利开发，可能会对价格会有一定上升，但根据重庆市场整体销售情况及销售价格上涨惯性看来，与上述估算价格不会有太多偏离。第六部分 风险分析一、项目特征及可能风险1.土地一级开发整理风险土地一级整理的相关土地完成整理后，土地指标的获取、土地挂牌时间等存一定不确定性。2.时间跨度长，投资较集中区域内土地一级开发整理投入约4.5亿元，大部分款项应于土地出让前完成支付，同时项目的建设投入有大部分是投资回收期较长的酒店类项目，因此项目投资量的沉淀资金也相当大。3.住宅项目去化率本项目销售进度与水土工业园区建设以及对静观幅射效果，及农业示范园的投资建设直接相关。根据重庆各区房地产市场情况看来，本项目住宅的销售率主要依靠北碚区的消费，尤其依靠水土园区人口移入，即水土新入驻企业的员工或管理者对住宅的需求。但水土工业园区内已规划大量住宅及商业用地，将消化大部分新进员工的刚性需求，本项目的吸引力还有待观察。第七章 项目总体评价如果不考虑项目非市场性风险，项目按上述方案推进，上述项目总投入约16.5亿元。可以完成约40万平方米度温泉酒店及低密度住宅建筑。如果按住宅项目全部对市场销售，酒店及商业等设施由地科公司回购，项目共可实现收入约21亿元。项目总体评价归纳如下：1.项目依靠资源及人脉，从土地一级开发即介入，可参与获得土地开发利润，同时有利于项目整体运营。2.本项目土地一级整理成本过高,难以控制。根据地科公司负责人介绍，本项目土地的开发实际投入约为70万元/亩，可能是因为区域人农民居住密度较大。而十里温泉城地块出让价约为75万/亩，本项目地价与其他区域相比没有优势。3温泉概念房地产项目在重庆没有明显优势。重庆素有温泉城之称，并规划五方十泉，已开发使用超过100眼温泉，相关住宅小区也因地质条