《天宝写字楼报告》PPT课件.ppt

天宝集团办公项目营销策划报告,2009.10,国贸经验与致观资源,策略篇,市场篇,销售篇,市场篇,市场压力,项目机会,客群来源,南通办公楼难卖,南通5A甲级办公楼更难卖,板块特点分述特点、客群、价格、去化水平,市场饱和区,和谐共生区,缓慢发展区,巅峰之战区,从区域看，市中心勉强生存，周边板块缺乏支撑。从客群看，本地企业占据绝对比例，外来企业多为租赁性质。从价格看，三个区域层次明显，新区价差过大。从去化看，周期战线过长，去化明显不如公寓类产品,四层结论：,未来发展预期,市中心适量发展，稳定为主港闸区消化前期积余，控制供应新东区缓慢增量，与经济发展保持一致,新区激进供应，高端项目两线竞争,网上备案在售写字楼共36个,17个项目去化率低于60%,10个项目去化率高于80%,甲级写字楼平均去化率48.41%,5A甲级写字楼的生存状况,5A甲级写字楼困境之城市能级,第三产业与职能交集能量不够，经济能级尚处起步阶段。,5A甲级写字楼困境之交通问题,与苏南隔江相望，脱离上海经济圈；资源流失往苏南，人口呈现负增长。,困于苏北、坐失人才，创业、投资两不利。,5A甲级写字楼困境之租赁市场挤压,租金多在40以下，购买办公楼投资回报率低。,部分城市甲级写字楼情况,5A甲级写字楼的分布,个案介绍国贸中心,项目特点：南通价格拉升,怎样的项目高品质，大堂、调高与高度,怎样的销售市场价格的先驱,怎样的客群分区客群把握,个案介绍鑫乾国际广场,怎样的项目定位不明策略不正,怎样的销售有易居而无价格,怎样的客群内部资源消化,个案介绍安泰大厦,怎样的项目纯正5A甲级楼首例,怎样的销售两年营销颗粒无收,怎样的客群低价整体收购,个案介绍中南世纪城,怎样的项目首个项目头炮未响,怎样的销售低价入市自我炒作,怎样的客群投资为主环境弱化,个案介绍海外联谊大厦,怎样的项目好立面而无硬配套,怎样的销售低成本低价位,怎样的客群追求低价位办公小型客户,于压力下寻求项目生存机会,做高成本，以品质取胜,做低成本，以价格取胜,项目区位机会三大核心要素打造新区核心域,本案,易初莲花,工农路,市政府,项目价格机会争做高端，板块高价局面已成,6000,7000,8000,9000,10000,11000,海外联谊大厦,鑫乾国际广场,中南世纪城,国贸中心,价格走势,项目产品机会生态优势引领国际办公概念,项目客群深度挖掘,十大行业看南通客群,南通21442家企业，十大行业占据10179家，规模以上企业达437家。,落户南通的世界500强企业,企业分布,企业行业性质,南通外来的其他知名企业,企业分布,企业行业性质,南通本地的知名企业,企业分布,企业行业性质,港闸区可以厂区进行拜访，寻求需要对外高形象的企业,对新东区的乡镇企业进行拜访，争取家纺贸易企业,对市区办公楼的重点挖掘，目标放在金融业,对新区与开发区，重点是世界500强企业，租赁需求,市场结论回顾,从市场看，新区高端办公市场面临严酷之争从项目看，差异化定位成为项目生存之基础从销售看，精准性的客户挖掘将是成败关键,策略导出,项目理解,外在发现城市未来（地段/区域/配套/景观）,内在挖掘项目价值（建筑元素/空间表现）,外部资源,地段/工农旁，城市命脉,景观/沿河流域，新区景观中轴,配套/新老交替，享受南通的全部,区域/CBD，南通的未来,建筑元素/色彩,透蓝、暖灰现代感、品质感冷静、理智的色彩语言,产品解读,建筑平面/车库,地下车库，立体化交通,南北双大堂，工字型结构，更多采光面。,建筑平面/一层,建筑平面/三层,功能合理设置，更多想象空间。,建筑平面/四层,双花园设置屋顶花园与办公楼内空中花园,空中花园式办公，南通仅有,建筑平面/标准层,建筑平面/剖面,层层带花园，世所罕见,建筑元素/质,玻璃,土壤,金属,混凝土,多元化组合 产生多样的建筑机理 带给人丰富的视觉感受,玻璃、镜水、钢筋、土壤（花园）,通透-,空间表现/办公美学,建筑层高最高达4.7米,空间表现/办公美学,空中花园,裙房屋顶花园/办公每层皆带空中花园,场所感-,空间表现/办公美学,多种空间形态，让人们充分感受到办公原来不止是一个压抑的格子间新的办公空间可以蕴含更多的美学理念空中花园更是创南通之先例,空间表现/办公美学,配套设施,国际5A智能系统,项目现有价值体系,生态,区位,5A,在高中低端写字楼相继上市的市场环境中，只从项目本身挖掘项目内涵进行将无法突破恶劣的竞争环境，提升项目的价值，因此我们要寻求城市事件的突破，把项目高度拔升到时代发展与城市建筑标志的轨道上。走具有项目特色的营销道路，做极致化差异。,策略总纲,社会地位的提升,生态化全面植入与国际感的塑造,产品的极致推广,三大策略/营造南通前所未有的国际化商务空间,策略篇,地位提升,价值营造,极致推广,策略一,社会地位的提升,地位提升：以工农路地位提升项目地位,一条工农路，串联南通的过去、现在与未来,CBD咽喉掌控城市未来,地位提升,价值营造,极致推广,三个一工程，将工农路推向南通的战略要地,一个话题性论坛一系列新闻炒作一个资源平台打造,论坛活动,划时代的转变，工农路，南通的新命脉,由政府牵头，天宝置业组织，邀请南通知名的经济学家和社会学家，另外从上海邀请知名经济学家，结合工农路沿线的开发商（天宝、鑫乾、莱茵、绿城、国贸、熔盛、中南等）一起参与的大型论坛活动。,南通时代论坛,地位提升,价值营造,极致推广,备选方案,由搜房网组织的大话地产大型论坛，邀请专家、学者和地产商共同参与，形成通城对工农路战略地位热烈讨论。由片区价值的提升带动项目价值的提升。,大话地产之工农路时代南通的重心正在由人民路向工农路转变,地位提升,价值营造,极致推广,概念强化：一连串新闻事件的炒作,延续前期论坛的讨论，以软文形式对工农路结合项目进行炒作（网络、报纸软文），将工农路的形象高度提升至南通的经济的战略发展地位，同时树立项目的南通商务领袖的地位。,工农路，汇聚通城眼光，引领南通脉向IEC，环聚全球技术，引领国际商务潮流,地位提升,价值营造,极致推广,南通的长安街,政府资源的利用,提供会议平台、承办各类城市交流活动,以政府相关外贸机构、开发区建立合作关系，由本案冠名赞助各类团队到南通考察交流的活动。以此扩大项目在南通政界、商界中的影响力，同时提升项目的品牌价值。,影响力塑造,地位提升,价值营造,极致推广,策略二,现场生态概念的植入和包装的国际感体验营造,生态国际,营造法则,4层空中花园,1层车库,1层大堂、公共空间,3层屋顶花园、会议厅,1个CLUB,1个高尔夫,24时区景观,营销阶段3个场,交付阶段4个体系,生态体系,1、生态的全面植入,大堂,停车场,洗手间,茶水间,花园空间,满眼皆绿意,通过对项目公共空间的生态植入，使客户从已进入本案，便能感受到极致的生态感。,地位提升,价值营造,极致推广,水幕背景墙，生态主题与视觉震撼,大堂：,地位提升,价值营造,极致推广,洗手间的绿植设置,地位提升,价值营造,极致推广,茶水间的绿植设置,地位提升,价值营造,极致推广,地下车库:,设表达环保主题的墙体绘画,地位提升,价值营造,极致推广,空中花园：24时区的国际演绎,地位提升,价值营造,极致推广,主题性空中花园，以地球上的24个时区为创意原点，结合项目24层的数字，将24个时区中的代表性景观元素溶于项目的每一层花园中。,西五区：伦敦的天空强调英伦花园特有的下午茶概念,阳光的午后，三五同事一起于花园中品味经典的英式下午茶，任思维插上飞翔的翅膀，一个伟大的创意由此诞生。,地位提升,价值营造,极致推广,西六区：纽约时光强调美国城市特有的思考和交流习惯而设置相应的景观元素小品,当他人沉醉于CBD的万千风采时，下一次的收购行动，已在你的脑海中酝酿。,地位提升,价值营造,极致推广,东一区：巴黎印象以法国特色的景观元素的植物对空中花园进行概念包装。,紫色的薰衣草、白色的铃兰，在来自法兰西的浪漫情怀中，再刁钻的客户也会沉醉在这浪漫海洋中，从而放松警惕。,地位提升,价值营造,极致推广,东二区南非开普敦,地位提升,价值营造,极致推广,东四区迪拜,地位提升,价值营造,极致推广,东七区曼谷,地位提升,价值营造,极致推广,东八区香港,地位提升,价值营造,极致推广,东九区东京,地位提升,价值营造,极致推广,东十区悉尼,地位提升,价值营造,极致推广,样板：样板体验区三、四楼，让客户切身体验国际先进的办公环境。,地位提升,价值营造,极致推广,在顶层的花园中设一小型高尔夫推杆练习场，不定期的邀请客户进行推杆联系体验活动，以此扩大项目在南通高端客群中的品牌口碑传播度。,地位提升,价值营造,极致推广,空中高尔夫,2、国际感的价值营造,形象国际化,物料国际化,团队国际化,服务国际化,地位提升,价值营造,极致推广,导示体系双语化,形象国际化,地位提升,价值营造,极致推广,广场：树立各种组织的旗帜，体现项目的全球多元概念。,地位提升,价值营造,极致推广,大堂：设各主要城市时区时钟,地位提升,价值营造,极致推广,电梯厅：设身份认证闸机,地位提升,价值营造,极致推广,从电话接听的那一刻起，客户便感受到IEC的国际气质,销售现场所有宣传道具采用双语传播,外籍双语双线接待,聘请外籍销售员,设置双语接待销售热线,针对全球推广营销定位，针对性选择“英语，国语”两类现场接待人员，通过胸前名牌加以区分,地位提升,价值营造,极致推广,服务国际化,门童接待,享誉世界的服务品牌：印度门童,地位提升,价值营造,极致推广,物料国际化,折页、海报等中英文双语制作，英文为主，中文为辅,地位提升,价值营造,极致推广,梦想过去（写字楼的发展历史）,商务现在（国际办公流行趋势）,未来IEC（IEC，来自未来的办公）,第一本,第二本,第三本,双语楼书：除常规物料外，阶段性的主题楼书成为企业家的珍藏。,地位提升,价值营造,极致推广,团队国际化,国际级产品打造专家,建议在本案引进国际知名的专家团队，联手打造项目，使本案成为南通市场的标杆性项目。,国际知名物业管理服务：,服务领袖，只为领袖服务,聘请国际知名的物业管理公司作为项目的物业管理顾问。同期举行盛大的签约仪式，在南通制造轰动效应。可参考物管公司：戴德梁行、英国SAVILLS（第一太平戴维斯）、世邦魏理仕、仲量联行、高力国际等。,CJW 爵士会所,CJW在上海是家知名品牌，店名取自“雪茄，爵士乐、葡萄酒”三个词的英文首字母。在北京也有连锁。就像店名所写的那样，CJW专注于雪茄、爵士乐和葡萄酒。店内高雅的环境受到了众人的一致青睐，无数的公司活动、时尚发布会和私人聚会都在这里举办。,国际级CLUB于顶层设南通顶级的CLUB，引进国际高端品牌经营。,形象体系：工农路旁/CBD咽喉/引领城市未来生态体系：大堂水幕墙/屋顶花园/层层皆有空中花园/公共空间皆绿化智能体系：国际5A智能系统空间体系：国际标准层高/无柱空间配套体系：行政中心公共服务/完善商业配套服务体系：五星级物业服务/立面定期清洁/针对企业性质的定制服务,六大体系，缔造南通商务领袖,区域、建筑、空间、服务、国际概念,策略三,产品的极致推广,价值体系塑造：树立项目的独一无二的价值体系，并上升至市场市场标杆,作为最具个性的办公项目，应该给市场、客户怎样的形象？,地位提升,价值营造,极致推广,地位提升,价值营造,极致推广,可能是南通的商务名片可能是CBD的商务领袖可能是南通商务型态的未来可能是更多的可能,物理定位：,南通生态商务领袖,地位提升,价值营造,极致推广,南通前所未见，之后亦难再现,地位提升,价值营造,极致推广,dream,business,future,商务,广告总精神,南通的梦想/工农路的商务聚焦/企业的未来城市、区位、客群通过产品进行连接,Business in world,梦想,未来,天宝能源大厦,天宝国际能源中心,Internetional Energy Center,地位提升,价值营造,极致推广,调性演绎,生态+5A+梦想+商务+未来+,案例：央视二套形象,30S TVC意向：视觉元素/5A+/生态商务/国际化,视觉元素引入画面,视觉元素聚集,梦 想,更多实现的可能,画面,文案,dream,More possible,场景拉伸,场景进入,商 务,画面,文案,于变化中向前,business,Moving on with change,视觉元素过渡,场景进入,画面,文案,未 来,在呼吸间掌控,future,future,control,标 版,项目效果图,画面,文案,国际能源中心南通生态办公领袖,梦想 商务 未来,Business in world,Internetional Energy Center,项目形象的另一种可能,案名备选：,南通国际大厦天宝财富中心,未来商务的无限可能IEC 左右未来,备选slogan,地位提升,价值营造,极致推广,地位提升,价值营造,极致推广,项目主要推广渠道,推广渠道,活动线,媒体线,运动线,行业线,1、城市经济论坛2、合作方签约仪式（物管）3、大客户签约会暨投资说明会4、封顶大典,5、常规媒体：报纸/杂志/电广/网络6、户外：高炮/大牌7、直效媒体：电梯井/短信/,8、酒店客房项目DM9、南通办公楼扫楼10、异地房展会,11、开发区企业DS拜访12、行业杂志13、企业名录DM投递14、行业商会推介,地位提升,价值营造,极致推广,活动线各阶段活动建议,地位提升,价值营造,极致推广,媒体渠道规划：,报纸杂志：江海晚报/南通日报/南通楼市 重大节点进行硬广投放，软文不断渗透,户 外：工农路高炮/基地围板/市中心大牌 重大节点更换主题形象和营销信息,电台广播：南通电视台、电台新闻综合频道 项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道,网 络：搜房网/项目网站 项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道,直效媒体：电梯井/短信/高端社区直邮 项目形象宣传，阶段营销信息告知,地位提升,价值营造,极致推广,运动线办公楼扫楼,对南通现有重要办公楼业务员扫楼，派发项目DM，对重要客户进行上门拜访。,运动线异地房展会,参加南通周边城市（如上海、苏州、无锡、南京等）及温州等城市的房展会，吸引投资客群；,运动线酒店客房DM资料,在南通及周边城市各大酒店摆放项目DM资料，吸引周边城市企业主及投资客群关注；,地位提升,价值营造,极致推广,行业线开发区企业拜访,针对开发区各企业进行点对点的上门拜访，或组织开发区各企业举办团拜会；,行业线行业杂志,针对南通几大主要产业如港口物流、纺织化纤、能源行业等行业，投放行业杂志广告；,行业线行业商会推介,利用各行业商会的商会内部活动，组织专场推介会。,行业线企业名目DM投递,根据南通各企业名目投递项目DM。,地位提升,价值营造,极致推广,执行策略产品分割建议推案节奏价格预判,销售篇,站在客户层面，认识南通写字楼市场存在的几个“倒挂”现象,价格与价值的倒挂（形象要求/5A甲级标准）租金与售价的倒挂投资与自用的倒挂,大客户,小客户,品牌借势，有效提升项目品质进驻企业品质较高，便于管理,谈价能力强，利润预期较低决策周期长，成交不定性大,容易引导与说服决策快，客户把控性较大成交价格较高,成交面积较小过多的小客户会造成硬件资源过度使用及管控性较差不利于项目整体品质的提升,策略一：化零为整，大客户旺楼,优势,劣势,大客户与小客户优劣势比较,前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立南通顶级商务写字楼的标杆，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化；小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户，由于他们的讨价还价能力较强，造成销售收入的降低及计划可控性降低；因此建议项目大客户比例控制在30%50%左右，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。,大客户比例建议,精准定位第一波成交客源才是关键,能否建立良好的前期形象？,能否口碑相传，形成圈层营销？,能否长期老带新，形成庞大的客户循环蓄水系统？,本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利于大型品牌企业的引入；产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择；提升项目的“入住率”，提升楼宇人气、市场形象及项目的投资价值；业主保留一部分优质资产作为长期稳定的收入来源；在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入；为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障；,策略二：化整为零，租售联动,租售比例建议提升租金表价，通过租金优惠的形式降低实际租金，通过高租金吸引后续投资客户，也便于建立项目顶级办公形象；中间的位置与楼层自由组合，租售联动；低区先行租赁，通过低楼层区域较低的单价来形成高额投资回报率，吸引投资客入场，必要时候甲方可以对租金进行略微贴补，以提升最终售价；最终保留约10%优质资产作为租赁物业长期持有的固定回报；,策略三：全员行销，整合资源,客群特殊，需要定时定点的进行捕捉和挖掘推广聚道多为小众或特殊媒介，通路资源需要重新整合行业联盟，客源共享异地巡展，异地分销渠道开拓,销售团队,普通客户组,大客户组,行销组,销售接待,租赁接待,境外客户,投资机构,品牌客户,异地巡展,公共活动,品牌联合,扫楼扫街,销售组,租赁组,投资后出租,带租约出售,前期主要为销售部服务后期为项目实现高进住率服务,三大功能区,商务休闲区（1F3F）：以休闲商业、会务为主的商务休闲区域,商务办公区（4F23F）：企业办公区域,商务会所区（顶楼）：以商务俱乐部为主构成的商务精英聚集地,商务休闲区,商务办公区,商务会所区,3F：娱乐中心、休闲酒吧前期作为真实样板体验区（多功能会议厅、办公环境展示、活动场地使用）2F：大型餐饮、西餐厅1F：银行、咖啡、品牌专卖店,高区1823F：高端品牌客户、部分持有中区1117F：大、中型企业低区410F：成长型企业、投资散客,顶楼：国际商务俱乐部（长安会所）,商务休闲区,参考案例：上海舜元财智中心（中山公园）,舜元财智中心裙房共3层，建筑面积达5000多平方米。1F：中国移动营业厅、美容SPA、星巴克、银行等。2F：KFC、中心餐饮连锁、西餐厅。3F：大型餐饮,3F：大型餐饮2F：中型餐饮、快餐连锁1F：银行、自助银行、品牌专卖店,商务办公区,整个办公部分根据高、中、低区，采用不同的面积分割，针对不同的重点客户。高区(17-22F)：共6层整层办公，重点针对品牌大客户。中区(11-16F)：共6层中、小分割搭配，客户灵活选择；低区(4-10F)：共8层小面积分割，针对低端客户及投资客；,注：建议去除13、14、23、24楼自然层的层号,高区1722F：品牌大客户中区916F：其他企业低区48F：小型企业办事处,参考案例：上海江山大厦（徐家汇甲级写字楼）,江山大厦位于上海徐家汇肇家浜路，共31层，28层以下为高档办公，2931层定位为高端商务会所。,商务会所区,2324F：国际商务俱乐部,参考案例：北京京城大厦,京城大厦拥有北京四大私人俱乐部之一的京城俱乐部，俱乐部的餐饮和会议设施位于京城大厦的顶层50层，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的360度的环顾美景。因为地处北京东部CBD附近，所以会员大都是商界人士，而且主要以新兴产业人士为主，同时因接近使馆区，也吸引了很多使馆工作人员参加。它号称“中国第一富人俱乐部”，曾经云集了全球500强部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。,216,107,180,180,备注：以上面积未含公摊面积,低区租赁先行，满铺后进行带租约的纯投资概念销售；切割成最小面积以控制总价的同时进行单价有效拉升按面积划分花园面积以作为产品附加值进行赠送分割建议：按现有最小面积单元分割,中区以大、中型企业为主，前期导入品质客户快速提升品牌形象的同时，吸引小型企业或个体投资散客进场；中区以半层为出售单元，赠送空中花园作为空间附加值。西侧部分面积为：324+80=404东侧部分面积为：396+80=476,144,216,180,180,80,80,备注：以上面积未含公摊面积,144,216,180,180,80,80,备注：以上面积未含公摊面积,高区整层出售，针对南通高端品牌企业或世界500强企业建筑面积约1181单层总面积较为合理，是目前南通高端客户主力需求的面积范围，也是其能够接受的总价范围,推案节奏和顺序,商务休闲区,商务会所区,高区,中区,低区,销售组团，中区先行入市，测试市场，捕捉城市中间企业，导入品质客户树立项目形象口碑；为后期推案组团，提供价格依据；挤压低端、高端两类客群，同时也为高端客群的蓄水提供充足时间和准备；,销售组团，待第1组团售罄推出，提供2种运作模式；市场情况良好，继续推出销售，提升价格，反之通过租赁及稳定高额的投资回报率来吸引投资散客进场，同时切小面积以降低总价控制首付款；,销售组团，待第1、2组团成功售罄最后推出高区无论在景观、形象均属一流，放在最后推出以博取利润最大化；针对部分优质资产建议持有；,价格预判,参照系：住宅写字楼价格比系数南通写字楼价格住宅相比并无价格优势，甚至出现倒挂，以工农路沿线为例，约为1：1 绿城玉兰公寓 约10500元/m2 南通国际贸易中心 约9500-11500元/m2,目 前，本案相邻在售住宅 凤凰莱茵苑 7500-8000元/m2可预估，2010周边住宅售价约为 8000*（1+19%）=9500元/m2 绿城售价约为10500*（1+19%）=12500元/m2 2010年本案对面莱茵新地块售价预定在 12000元/m2,基础计算条件：入世时机 2010年6月住宅价格增幅年19%办公价格增幅年13%,住宅参考价 9500-12500元,参照系：在售写字楼价格以南通国际贸易中心为参照项目，制定平行竞争价格南通国际贸易中心 现阶段均价约10500元/m2可预估 2010年南通国贸中心价格约950011500*（1+13%）=10700-13000元/m2,平行写字楼参考价10700-13000元,国贸经验与致观资源,执行不积极，再好的策略也没用,甲方在策略执行的跟进上较弱，导致许多策略的执行时间节点滞后和执行力度上弱化，使国贸错失许多制造轰动影响效应的时机。,不足点1：,国贸运作不足之处,看板通道,施工区域,施工区域,施工区域,封闭式景观示范区,样板价值感的缺失，无法营造情境体验,不足点2：,对高度的利用,样板房做在二楼，没有利用国贸的高度进行推广，如顶层的新闻发布会、将样板房设于高区等,不足点3：,话题的营造,影响力人物、经济学家的论坛营销，没有塑造轰动性、话题性的营销事件,10万年薪请保安大众话题的炒作，全城知晓,奥运英雄代言国贸中心，出席项目的发布会,不足点4：,对高端场所的渗透力度（高端餐馆、证券公司、银行等）高端品牌的联盟的执行,不足点5：,不足总结：对策略的执行力对现场的利用（高度、景观）话题的营造（论坛）对高端场所的渗透力度（高端餐馆、证券公司、银行等）,户外的短期集中爆破,可借鉴点1：,国贸运作可取之处,媒体的选择,电梯框架的使用，使项目的品牌形象短时间内在企业客群中迅速铺开。针对本案建议，除了普通写字楼外，在市区的高端会所、银行、证券、星级酒店进行布局，对高端群体进行项目品牌宣传的穿透力。,可借鉴点2：,渠道的突破,走出去策略,写字楼扫楼、行业协会联动，主动寻找潜在客户,可借鉴点3：,开发商资源的整合,保华品牌旗下企业：小洋口高尔夫/洋口港,保华品牌战略合作伙伴：中石油、洋口港、中海油,可借鉴点4：,可借鉴点总结：短期的爆破（登顶南通，工农路上6个高炮）媒体的选择（电梯井）渠道的选择（扫楼、行业协会）资源的整合、影响力塑造（保华品牌战略合作伙伴、小洋口高尔夫）,致观资源,南通现有写字楼企业数据库/行业协会资源南通高端消费客户数据库媒体资源/第三方合作伙伴资源富有办公楼操作经验和执行力的团队,报告回顾,新区高端办公市场面临严酷之争差异化定位成为项目生存之基础精准性的客户挖掘将是成败关键,市场篇,策略篇,地位提升：以工农路提项目生态植入国际感营造极致推广：梦想商务未来,销售篇,产品分割销售策略,国贸借鉴与致观资源,