长沙市场分析.pptx

中国新兴城市50强,中国新兴城市50强是仲量联行通过对280多个城市的多项指标，包括GDP（总值、增长率、人均值）、人口、可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、外商直接投资、固定资产投资和政治地位等，进行分析甄选出的城市。,根据仲量联行综合分析，长沙市位列二线增长型城市,数据来源：仲量联行,中国新兴城市50强城市发展体系,数据来源：仲量联行,中国新兴城市50强零售市场指标,通过零售销售额、大卖场集中度、奢侈品集中度以及快时尚集中度四个重要零售市场指标的分析，我们发现长沙市零售市场整体发展处于相对成熟水平。,深圳,广州,深圳,中国新兴城市50强零售吸引力,通过分析，我们发现，除一线城市以外，长沙零售市场已经处于相对成熟阶段，且城市未来零售市场吸引力处于较高水平，是支撑其未来零售市场快速发展的主要条件。,数据来源：仲量联行,长沙零售商业发展阶段,零售市场平稳成熟期,零售市场快速发展期,零售市场逐步起步期,零售市场初级阶段,成熟市场,初级市场,长沙,多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验,现代化的购物中心连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展品牌认知度提高国际化品牌开始进入市场,出现了较大规模的零售类物业连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发掘,出现了小型的零售类物业批发市场较为盛行以满足基本生活需求为主缺乏品牌认知度市场内缺乏国际化品牌,作为二线城市的长沙，零售物业形态在传统百货的基础上，不断涌现出一些大型购物中心，商业核心区域向外围发展趋势明显；国际主要一二线奢侈品牌正不断入驻，各类国际连锁品牌也看好该市场，加紧其布点的步伐。鉴于此，我们认为长沙零售市场目前处于快速发展的阶段。,代表城市：杭州、成都、武汉等,代表城市：北京、上海、深圳,代表城市：合肥、常州等,长沙零售商业发展历程,少量本地传统百货、传统商业街,韶山路百货、东塘百货友谊商店、晓园百货,中高档精品百货/时尚百货出现购物中心雏形出现,大型购物中心快速出现特色商业发展,本地百货五虎争霸格局形成,东塘百货、友谊商店、阿波罗、中山百货、晓园百货,平和堂、春天百货、王府井、香港新世界、美美百货、万达广场,乐和城、悦方ID MALL、步步高广场、世纪金源购物中心,1980年代,2000-2010年,2011年至今,1990年代,代表物业,更多大型综合购物中心涌现,开福万达、海信广场、奥克斯广场、国金中心,未来5年,主要分布在是五一广场与黄兴路步行街以国营百货商店为主长沙市零售业态有大型百货、食品店、服装店、文具店、饭店等,分布在五一广场、东塘、火车站等商圈国营百货商店依占主要地位“五虎”格局开始发生变化：友谊集团和通程集团经过扩张实力不断扩大，最后形成了友阿、通程两大本土零售巨头对峙的格局,商业网点百花齐放，外资零售大量涌入，尤其是五一广场商圈竞争加剧股份制、外资、民营的零售项目并存长沙市的零售业呈现多元化：百货店、购物广场、生活超市、仓储大卖场、专卖店等业态相继出现,高桥、红星、河西区域开始崛起大型国际国内知名商业地产开发运营商开始进入长沙开始出现真正意义上的全业态复合型购物中心项目，以乐和城和悦方ID MALL为突出代表,核心商圈与区域商圈并行发展；更多大型甚至超大型城市综合体型零售商业涌现，竞争进一步加剧,中高档精品百货特色商业,综合型购物中心超大体量购物中心,萌芽期,整合发展期,初步发展期,过渡发展期,快速发展期,百货向综合型购物中心转型，购物中心快速发展、区域化商业快速发展阶段,长沙零售商业年度供应统计,世纪金源购物中心友阿奥特莱斯步步高广场乐和城,悦方ID MALL开福万达广场,泊富国际购物中心奥克斯广场北辰商业中心万家丽mall,华悦城中信城市广场,单位：平方米,2011年前，长沙市零售商业供应量增长缓慢，2010年零售商业总供应量达到120万平米；2011年，随着乐和城、世纪金源、友阿奥莱城等一大批大型零售新增供应入市，总供应量突破150万平米；未来3年，长沙零售市场年新增供应均平均达到60万平米，预计2015年总供应量将达到400万平米。,注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目,长沙零售商业基本格局,两圈、两轴,内圈层,外圈层,两圈,两轴,长沙零售商业基本呈现“两圈、两轴”的基本格局；核心区域汇聚了长沙传统市级各大商圈，新兴及未来商圈主要集中于中圈层及外圈层；目前，随着城市的发展，长沙市零售商业呈主要沿着两大发展主轴由内圈层向外圈层发展趋势。,本项目,长沙零售商圈分级定义,根据仲量联行专业判断，同时结合长沙零售商业市场特征，我们对于长沙零售商圈进行分级定义：,长沙零售商圈分布,市级核心商圈,市级副中心商圈,区域中心商圈,地铁2号线,地铁1号线,绕城高速,二环路,星沙,高桥,红星,大托,东塘,五一广场,伍家岭,火车站,滨江新城,交通枢纽,溁湾镇,市级核心商圈五一广场长沙最传统、最核心的商圈，汇聚了众多百货、购物中心以及特色商业街，辐射整个长沙市甚至湖南省市级副中心商圈火车站依托火车站发展的市级副中心商圈，流动人口消费明显东塘城南区域目前已经发展成熟的商圈，以服务城南及雨花亭区域居民为主伍家岭城北区域目前已初具规模的商圈，向北进一步发展趋势明显，以服务城北及开福区居民为主区域中心商圈红星随着省府中心的建设而逐渐形成，初具规模，以服务区域内居民为主高桥目前供应项目主要集中在万家丽路沿线，未来依托高铁站以及武广新城发展迅猛，以大型家居类主导商业集中体及综合体项目为主星沙以长沙县以及经开区为依托，发展处于初级阶段大托服务区域居民为主，特色商业，位置偏远河西随着大河西先导区的建设而崛起，进一步细分为滨江新城、交通枢纽、溁湾镇三个区域中心商圈，整体零售商业氛围仍处于形成阶段,河西,长沙零售商圈对比分析,注：下划线标识表示未来供应项目,注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目,长沙零售商业供应统计-分商圈,市级核心商圈,市级副中心商圈,区域中心商圈,单位：平方米,从供应来看，现有优质零售商业主要集中在市级核心商圈以及三个市级副中心商圈，其中五一广场商圈供应量最大，达到44万平米；未来5年，五一广场商圈约有77万新增零售商业供应，优势地位进一步巩固，仍将在长沙各大商圈中继续领跑；核心之外，以河西、红星、高桥为代表的新兴区域中心商圈将有巨大发展，三大商圈未来供应量均在60万平米以上；现有三个市级副中心商圈（火车站、东塘、伍家岭）在核心商圈以及区域中心商圈的双重挤压下，发展空间有限。,长沙市各商圈现有及未来零售商业供应统计,市级副中心商圈受双重挤压，未来发展空间有限,注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目,长沙零售商圈对比分析,辐射力高,辐射力低,商业形态单一（百货、街铺为主导）,五一广场,河西,商业形态多元（百货、街铺、购物中心并存）,伍家岭,火车站,东塘,高桥,大托,星沙,红星,现有副中心商圈，未来商业供应稀缺，发展空间有限，将受到不断崛起的区域商圈挤压，未来辐射影响力有所降低,未来供应集中的区域中心商圈，随着居住社区逐步成熟，商业氛围不断提升，未来零售市场存在较大潜力空间,长沙零售商圈信息五一广场,6,2,1,1,4,4,3,5,3,5,2,7,地铁2号线,地铁1号线,地铁2号线,1,2,3,长沙零售商圈信息火车站,3,4,2,1,长沙零售商圈信息东塘,地铁1号线,二环路,2,1,1,长沙零售商圈信息伍家岭,2,地铁1号线,二环路,1,3,2,2,长沙零售商圈信息红星,1,地铁1号线,长沙零售商圈信息高桥,长沙高铁站,1,2,2,4,1,3,3,万家丽路,本项目,1,2,长沙零售商圈信息星沙,绕城高速,长沙零售商圈信息大托,1,1,绕城高速,地铁2号线,绕城高速,二环路,长沙零售商圈信息,滨江新城,交通枢纽,溁湾镇,河西区域目前整体零售氛围仍不成熟，零售商业现有供应量较低，还无法与河东成熟商圈相匹敌；从空间上来看，河西区域商业供应主要分布在滨江新城、溁湾镇、大河西交通枢纽（梅溪湖）三个区域，以上三个区域具备成为区域商圈的潜质。,梅溪湖,长沙特色商业街区,1,2,3,4,长沙目前典型的特色商业街区主要集中于市中心五一广场附近以及城区湘江沿线，多为自发形成；其中比较有代表性的有湘江风情带、太平街历史文化街区、坡子街民俗美食街、解放西路酒吧一条街。,长沙特色商业街区,长沙自发形成的特色商业街区仍以餐饮、娱乐业态为主，且以本土品牌为主，普遍经营状况良好，反映出长沙消费者对于餐饮娱乐业态的偏好；特色商业街区当中仍旧以长沙本土品牌为主，品质普遍不高，整体仍存在比较大的提升空间。,长沙零售商业供应类型分析,2011年,购物中心,百货及配套商业,一线城市,二线城市,注：以主力店形式进入购物中心的百货按购物中心面积计算,长沙,2008年,2014年（预计）,2008年，长沙零售商业市场仍旧以百货等传统商业为主，购物中心比例仅占约30%，且低于一般二线城市；2011年，随着乐和城、世纪金源购物中心、步步高广场的集中入市，购物中心累计供应占比增加到53%；另一方面，随着更多百货以购物中心主力店的形式出现，购物中心供应比例将进一步提升；整体来看，长沙零售商业供应当中购物中心特别是大中型区域商业中心项目越来越成为主流。,资料来源：仲量联行,长沙零售商业市场租金水平,100,200,300,0,400,500,人民币/平方米/月,600,五一广场,火车站,东塘,伍家岭,300-600,200-400,100-300,100-300,50-200,100-200,市级核心商圈,市级副中心商圈,区域中心商圈,红星,河西,注：上述租金柱状图代表各零售项目首层租金价格范围（不包含百货扣点折算）,长沙市零售商业租金按照商圈等级分为三个档次；五一广场商圈为代表的核心商圈首层整体租金均在300-600元/平米/月水平，处于全市最高水平；火车站、东塘、伍家岭三个市级副中心商圈为第二档，首层平均100-400元/平米/月；本项目所在的高桥区域商业市场尚不成熟，目前首层租金水平在200元/平米/月以内。,50-200,高桥,长沙零售商业市场现有特征,零售商业市场发展已进入快速发展期,2011年，长沙零售市场规模以上零售商业总供应量突破150平米，并出现了乐和城、悦方ID MALL、世纪金源购物中心等一批大中型综合商业项目；国际一线品牌已经大量进驻长沙，友谊商店与美美百货成为国际名品汇聚的集中地；市级核心商圈-市级副中心商圈-区域中心商圈的零售市场格局已日渐成熟，各商圈之间辐射范围及定位各有侧重。,Guidelines 1,从空间上看，零售商业供应非常集中,Guidelines 1,随着近两年乐和城、悦方ID MALL、世纪金源购物中心等大中型购物中心项目入市，长沙市零售商业当中购物中心形式所占比例大幅度提升，占总商业类型比例目前达到50%。,购物中心形式零售商业比例大大提升,Guidelines 1,自发形成的特色商业街区均位于城市中心区域，虽主题各异，但均以餐饮娱乐业态为主；餐饮娱乐业态的火爆反映出长沙消费者的消费偏好及消费习惯。,特色商业街区业态定位鲜明，餐饮娱乐业态发达,目前长沙零售商业供应仍主要集中于五一广场以及火车站、东塘、伍家岭四个市级商圈；其中五一广场商圈目前零售商业存量约44万平米，占长沙市目前总存量的接近三分之一。,Guidelines 1,伴随城市版图外拓及新城建设，零售商业市场格局由单核集中逐渐向外沿发展，依托居住板块形成的区域中心商圈初步形成，消费人群的聚集为区域商圈的发展提供了重要的基础条件。,以高桥、红星、河西为代表的区域中心商圈初步形成,长沙零售商业市场发展趋势,供应量增长迅猛，主要集中在市级核心商圈及区域中心商圈,未来3年，长沙年新增零售商业供应量均在50万平米以上，预计2015年整体市场供应存量将达到380万平米；未来新增供应主要集中在五一广场商圈以及各区域中心商圈，现有三个城市副中心商圈未来供应有限。,Guidelines 1,区域商圈未来供应集中，商业格局将进一步成熟,Guidelines 1,未来供应当中，大中型购物中心项目占绝对主流，例如长沙国金中心、开福万达广场、海信广场、德思勤广场、奥克斯广场等；更多国内外知名商业地产开发商进入长沙，势必带入更多国内外连锁品牌进入长沙，使长沙零售商业市场进一步国际化。,购物中心将成为未来发展主流，更多外来连锁品牌进入,Guidelines 1,长沙处于商业供应的快速增长阶段，巨大的未来供应必将导致商圈内部及区域之间的竞争态势逐步凸显，因此，项目品质优劣及定位准确性将成为其在市场竞争中取胜的重要因素。,巨大的未来供应竞争进一步刺激市场两极分化，项目品质将成为影响其成功运营的重要因素,河西、高桥及红星三大代表性区域中心商圈未来商业总供应量近250万平方米，占据长沙未来商业总供应的70%，是城市未来商业发展的重心；区域商圈的快速发展一定程度上反映了城市商业格局的成熟程度逐步提高，核心商圈的垄断地位逐步下降，零售市场丰富度提高，城市吸引力增强。,