铜陵市房地产市场调研报告 63页.ppt

中鼎地产铜陵项目组二0一一年四月,铜陵市房地产市场调研报告,谨呈：百盛房地产开发有限公司,第一部分 全国宏观经济环境第二部分 安徽省宏观环境分析第三部分 铜陵市宏观市场研究第四部分 铜陵市地方人文研究第五部分 铜陵市房地产现状及趋势第六部分 可类比性项目分析第七部分 项目地块分析第八部分 铜陵市房地产市场分析结论,目录,第一部分 全国宏观经济环境,2011，房市该何去何从？,房子永远是百姓关注的热点，2010年，国务院三次重手对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依旧。进入2011年，楼市调控依然在深入。到底该如何选择?,1、中国人民银行最新发布公告，决定自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。与上次2月8日晚间突然宣布加息一样，此次加息操作也选择在假期结束、工作日开始之际，市场消化空间有限。2、从2011年4月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。个人住房公积金贷款的利率同时上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。3、去年国际收支“双顺差”的背景下，四季度资本和金融项目顺差数据高达1189亿美元，环比增长682%，显示出我国资金净流入出现明显反弹。,金融快讯,1、2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。2、今年一季度上海市房产税收总额增长至约13亿元，尽管已经被认定需要缴纳房产税的住房有1000多套，但目前个人住房房产税入库却不足10笔。3、遭遇了房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，2011年一季度，房地产企业业绩已出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏较快的房企一季度业绩继续报喜，万科、恒大等知名房企依然领跑；而复地、富力等房企则遭遇一季度销售大幅受挫的窘境。业内人士认为，在调控背景下，供货节奏，二、三线城市项目分布占比等已成为决定房企业绩的关键因素。从房企已公布的一季度销售数据来看，一季度不少房地产标杆企业销售业绩依然亮丽。万科的第一季度完成1400亿元全年计划的25%，刚好达标；保利地产则完成了全年目标的27%，超额完成任务；而碧桂园完成430亿元目标的21%；雅居乐完成370亿元年度计划的25%。几家欢喜几家愁，调控措施的持续深入让房企业绩出现明显分化。与标杆房企亮丽的销售业绩相比，一些公司一季度的数据隐忧渐显。多数项目集中在一线城市的富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积约36.6万平方米，与去年同期相比，分别下降20%和42%。3月份，富力的销售额约22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿元年度销售目标仅完成15%。复地集团一季度业绩同样不乐观，3月期间的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。,房地产市场快讯,全国房地产开发景气指数,据国家统计局当日发布的2010年全国房地产市场运行情况显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。,摘要：数据显示，2011年2月全国房地产开发景气指数有所回升，这是自2010年3月触底后连续下滑后首次大幅回升的变化。2011年1-2月房地产开发完成投资额同比增长35.2%，比2010年1-12月提高2个百分点;商品房销售面积同比增加13.8%，其中，商品住宅销售面积增长13.2%，较之2010年12月的增速提升2.3个百分点，商品住宅销售金额增长26.2%，较之2010年12月的增速提升5.5个百分点。值得注意的是定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别下滑26.5个百分点、41.3个百分点。,全国房地产政策分析,通过2010年至2011年的国家政策以及统计局资料显示，我们可以发现，国家对房地产的宏观调控政策逐级加码，政策越来越严厉，打击投资投机性购房，加大保障性安居工程建设力度，维持市场的平稳。但这些政策的执行在某些大城市中起到了一定作用，大部分城市的房价还是在持续上涨的。今年2月初，国家对房地产再出新规，尤其是将二套房的首付提高到六成。从去年开始的三轮房地产宏观调控已经是有史以来最严厉的调控。有观点认为：调控效果有一个逐步消化的过程，不能立竿见影，从历年的楼市发展周期来看，春节是传统的楼市淡季，而且“新国八条”颁布才刚刚20来天，政策的调控作用还未完全释放，一般要等到每年的4月左右才能表现出来，目前还为时过早。但随着房贷政策频出及“限购”政策在全国铺展开来，楼市再难淡定，从房企到消费者，都呈现了“忐忑”之态。同时，二套房首付比例的提高也将影响购房者的积极性，尤其对于住房升级换代的购房者而言，首付比例的提高将使其经济负担加重，只能望房兴叹。不过，住宅严厉调控，倒是给商用物业带来了市场机遇。首先商业不限购，而且现在二套房首付要六成，比商业的首付还高，会直接推动投资资金流入商业公寓、商铺和写字楼市场。商用物业的全面涨价是可期待的。换个角度看，也可以分流住宅市场内投资资金的购买力，对住宅房价稳定是个好事。对全国房地产市场的八大预测 作为“十二五”开局之年的2011年将是中国房地产市场发展的最重要一年，我们对2011年的中国房地产的发展趋势将主要体现在如下八个方面：1、保障大幅提速。从房改十年的发展及中国现有国情来看，商品房市场只能解决部分中高层收入人群的居住问题，而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的具有真正意义上中国特色的房地产市场来解决。从近日温总理的表态可以看出，2011年将是中国保障房提速年。2011年，中国将开工保障性住房1000万套，较之2010年的580万套接近翻番。并且，保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。2、调控政策延续。2010年，政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，此轮调控收效甚微，各地房价依然在上涨。鉴于此，2011年的房地产调控还将延续，绝不会有丝毫放松。,3、扶持逐步收回。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是政府对房地产业极尽所能进行大力扶持。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，房价也被数度推高。从目前政府政策来看，商品房预售款监管、严控开发贷、提高个人房贷首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。4、成交总数下降。本轮调控以来，大城市成交锐减，部分高端住宅楼盘更是频现零成交。可以想见，2011年，受政府延续性的调控政策影响，在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下，投机、投资性购房需求必将受到极大抑制，加之消费者的持续观望，房地产市场成交总数同比将会出现下降。5、房价调中有降。去年11月份，70个大中城市的房价同比上涨7.7%，与10月相比回落0.9个百分点。由此数据我们可以看出，尽管房价还在上涨，可逐步回落的涨幅表明房价上涨动力正在逐步减弱。受延续性的房产调控政策影响，2011年，各地房价将出现整体下跌的态势。6、需求回归理性。房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。政府将花大力气引导民众理性消费房产。因而，2011年，将是中国房市需求回归理性的一年。7、楼市投机减少。在房产火爆时期，房市投机是推高房价并令房市疯狂的最重要原因。从近期房地产市场抛盘量来看，本轮调控以来一直试图与政府调控相博弈的投机、投资客终于顶不住了。2011年，中国房市投机将会日渐减少。8、行业整合加剧。毫无疑问，中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。如果出现资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的情况，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域。,第二部分 安徽省宏观经济分析,一、安徽省宏观经济政策二、安徽省房地产市场资讯,铜陵长江大桥,安徽省房价调控目标“软”着陆 2011年1月26日出台的“国八条”新政明确指出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。从已公布的房价控制目标来看，没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准，绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速。3月31日，安徽省17个地级市、5个县级市按照国家房地产市场调控政策要求，均向社会公布了本地2011年度新建住房价格控制目标。包括合肥在内的多数城市，均将参照当地GDP增长目标与人均可支配收入增长速度来确定，淮北、亳州两市将这一目标进行了具体量化，基本确定新建商品住房价格涨幅将控制在10%以内。17地市5个县级市公布新建房价控制目标 安徽省各市今年新建住房价格控制目标已全部出台。除去淮北、亳州两市确定涨幅控制在10%以内外，其他各市均将参照GDP增长目标与人均可支配收入增长速度来确定。截至2011年4月1日，全省17个地级市、5个县级市按照国家房地产市场调控政策要求，均向社会公布了本地2011年度新建住房价格控制目标。包括合肥在内的多数城市，均将参照当地GDP增长目标与人均可支配收入增长速度来确定，淮北、亳州两市将这一目标进行了具体量化，基本确定新建商品住房价格涨幅将控制在10%以内。安徽省积极落实新建商品住房控制价格目标政策的同时，同步加大推进保障性安居工程建设力度，加强房地产市场监管，引导各地打击开发企业捂盘惜售、囤积土地等违规行为，督促开发企业对已供土地按合同进度尽快开工、建设和销售，增加普通商品住房供应。安徽省已迅速将今年新建保障性住房和实施各类棚户区改造的目标任务分解落实到各市各有关单位，并提出明确的进度要求：6月底以前开工率要达到60%以上，10月底前要全部开工建设，确保今年基本建成20万套以上。3月14日-17日，省住房城乡建设厅会同省发改、财政、国土、监察等部门组成督查组，分赴部分市对2010年目标任务完成情况以及2011年目标任务分解落实情况进行了督查。此外，全省还将通过召开保障性安居工程建设现场会，再开展一次开工和建设进度的集中调度。,安徽省宏观政策分析,安徽省房地产市场资讯,年前的国八条显然只是开始。配合国八条，紧接着央行加息、公积金利率上调等连串新政突袭，如此雨后春笋般的楼市调控政策对安徽三线城市的影响似乎不甚明显，虽然每周安徽楼市成交量有升有降，但总体是呈上升趋势的。随着央行多次提高存款准备金率，再加上地方政府普遍干预，房价能否回落成为人们关注的焦点。安房网地产研究中心数据显示：安徽省9大城市楼市总体表现为量价齐升的趋势。本周安徽省9大城市住宅成交套数累计2416套，环比上周增加4.8%；成交均价4671元/，环比上周上升45元/。（附图1）,图1,安徽房地产2011年第9周报（2.20-2.26）,9大城市楼市：销量3升6降，均价6升3降安徽楼市9大城市中，住宅销量上升的城市有3个，下降的城市则有6个。增幅最大的城市是六安，升幅为400%，直接拉升了本周的总体销量走势；其次是马鞍山，增幅56.9%；本周出现升幅的还有芜湖，升幅为13.5%。跌幅方面，本周跌幅最大的为安庆，跌幅为33.5%，其次是蚌埠和宿州，跌幅分别为31.0%和29.1%。销售面积方面，增幅最大的依然是六安，为530.1%，马鞍山和芜湖的升幅分别为49.2%和12.0%。（附图2）,图2,从走势图可以看出，本周销量第一的城市是六安，以590套的销量遥遥领先于其他8大城市，销售均价方面芜湖以6369.9元/稳坐头把交椅的宝座，排名第二的是当仁不让的马鞍山，其本周均价为5992元/；本周销量最低的为马鞍山，销量为113套，其次是宿州，销量也只有197套；均价方面不足4000元/的只有淮北，均价为3223元/，导致淮北均价较低的原因，经分析本周淮北有三天的销售均价不足3000元/。均价方面芜湖本周勇夺第一，为6369.9元/，升幅亦是本周9大城市之最，其他出现升幅的5大城市起升幅都不足5个百分点；马鞍山已是连续三周的均价低于6000元/。（附图3）,图3,第三部分 铜陵市宏观市场研究,一、铜陵市的城市特性与区位优势二、铜陵的交通状况三、铜陵行政区域划分四、铜陵城市空间新体系五、铜陵市宏观经济数据六、综合分析,天井湖,铜陵市的城市特征与区位优势,铜陵市位于安徽省中南部，长江中下游南岸，1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。地处上海与武汉、南京与九江的正中心(距南京与上海的距离分别是200公里和450公里)，也是我国著名的黄山九华山旅游风景区的北大门(距九华山和黄山分别为80和120公里)，同时还是安徽省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。长江黄金水道流经铜陵59.9公里，水运条件得天独厚，铜陵港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级码头，高速路网发达，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。铜陵具有良好的政策环境，是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，享有一系列鼓励外资投入的优惠政策。铜陵先后被评为全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、安徽省首批省级园林城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。,铜陵市的交通状况,城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路、城际铁路 高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。,铜陵,铜陵市的行政区域划分,市辖区：总人口73.89万人，其中市区人口43.43万人。铜官山区面积36平方公里。（辖长江路街道、石城路街道、铜官山街道、杨家山街道、扫把沟街道、横港街道）狮子山区面积53平方公里。（辖狮子山街道、新庙街道、矶山街道、凤凰山街道、西湖镇）郊区面积154平方公里。（辖安铜街道、桥南街道、铜山镇、大通镇、灰河乡、普济圩农场街道）铜陵县面积763平方公里。（辖五松镇、顺安镇、新桥镇、钟鸣镇、天门镇、老洲乡、东联乡、西联乡、胥坝乡）,主城区（铜官山区）,经济技术开发区,狮子山区,郊区,铜陵城市空间新体系,铜陵市城市建设按照“北扩、东进、南整、西跨”的思路，主要向北、东、南三个方向发展，形成“一城三区，一主两副”的组团式布局。,铜陵城市发展定位：中国第一个铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市,铜陵市宏观经济数据,2010年全市实现生产总值（GDP）466.6亿元，按可比价计算，比上年增长17.1%，增速比上年加快3.4个百分点。其中，第一产业增加值9.6亿元，增长3.9%；第二产业增加值339.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值117.5亿元，增长9.8%。2010年及“十一五”全市经济发展的巨大成就，突出表现为“两个人均全省第一”、“四个总量翻番”。,GDP,人均可支配收入,据市统计局社会经济调查队调查资料显示，2010年全市城镇居民人均可支配收入为18690元，较上年同期上涨11.5%。全省十七个市人均居民可支配收入排名居前的依次是马鞍山市（23159元）、合肥市（19051元）、芜湖市（18727）、铜陵市2010年人均可支配收入比全省平均水平（15788元）高出2902元，增幅位居十二。,铜陵市经济综合分析,城市实行“东扩南拓”城市发展战略。南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展；周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业；现已建成并投入使用的铜陵新火车站（东站），也将带动整个东部区域经济发展。“十一五”后，铜陵市经济有着突出表现，“两个人均全省第一”、“四个总量翻番”。全市规模以上工业企业实现主营业务收入1251.7亿元，比上年增长65.1%；产品销售率99.7%，比上年提高0.5个百分点；实现利税55.9亿元，比上年增长46.9%，其中盈亏相抵后实现利润总额32.8亿元，增长76.1%。2010年工业经济效益综合指数为308.3，比上年提高88.7个百分点。全年实现生产总值（GDP）466.6亿元，按可比价计算，比上年增长17.1%。其中，第一产业增加值9.6亿元，增长3.9%；第二产业增加值399.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值117.5亿元，增长9.8%。按常住人口计算，全年人均生产总值63054元，全社会劳动生产率103585元/人，比上年分别增加16605元和26664元，工业增加值占地区生产总值比重为67.6%。,2010年，铜陵市城镇居民人均可支配收入为18690元，较上年同期上涨11.5%。全年实现工业增加值315.3亿元，按可比价计算，比上年增长21.9%，对全市经济增长的贡献率达79.4%，拉动GDP增长13.6个百分点。其中，年主营业务收入500万元及以上的工业企业（简称规模以上工业企业）完成现价工业总产值1104.0亿元，同比增长73.7%；实现工业增加值300.9亿元，按可比价格计算，比上年增长25.1%。其中全年全社会建筑业完成增加值24.2亿元，比上年增长8.1%。全年房屋建筑施工面积541.2万平方米，比上年增加103.0万平方米；房屋竣工面积210.7万平方米，比上年增加6.5万平方米。,第四部分 铜陵市地方人文研究,一、青铜文化二、名人名士三、铜陵特产四、铜陵八宝,山水之门,铜陵铜文化源远流长，是中国青铜文化的发祥地之一。铜陵是中国的“古铜都”。铜的采冶史于商周唐宋，绵延3000余年而未曾中断，这在长江流域目前已知的古铜矿遗址中非常少见。现存数十处采冶铜遗址和大量的青铜文物：有古西周的铜炼渣、汉代的古铜井，唐宋期间的青铜文物更为鼎盛且史料记载甚详。铜陵的历史，就是中国冶铜史的缩影。大文学家李白、王安石、苏东坡等曾来此游历并留下诗迹，李白的“我爱铜官乐，千年未拟还。要须回舞袖，拂尽五松山”以及描写冶铜场面的“炉火照天地，红星乱紫烟。赧朗明月夜，歌曲动寒川”更是千古名句。铜文化已经融进城市建设和市民生活的方方面面，起舞等铜雕塑在全国各类评比中获奖，市内设有全国性的青铜文化研究会。,青铜文化,丰收门,名人名士,李白：我爱铜官乐，千年拟未还。应须回舞袖，拂尽五松山。五松何清幽，胜境美沃洲。萧飒鸣洞壑，终年风雨秋。响入百泉去，听如三峡流。铜井炎炉歊九天，赫如铸鼎荆山前。陶公矍铄呵赤电，回禄睢盱扬紫烟。炉火照天地，红星乱紫烟。赧郎明月夜，歌曲动寒川。我宿五松下，寂寥无所欢。田家秋作苦，邻女夜舂寒。跪进雕胡饭，月光明素盘。令人惭漂母，三谢不能餐。,苏轼：南北山光照绿波，濯缨洗耳不须多；天空月满宜登眺，看取青铜两处磨。春池水暖鱼自乐，翠岭竹静鸟自还；莫言垒石小风景，卷帘看尽铜官山。落帆重到古铜官，长是江风阻往还。要使谪仙回舞袖，千年翠拂五松山。,王安石：临津艳艳花千树，夹径斜斜柳数行。却忆金明池上路，红裙争看绿衣郎。山腰石有千年涧，海眼泉无一日干。天上苍生望霖雨。谁知龙向此中蟠。,铜陵特产,一、铜陵白姜 铜陵生姜经安徽省农科院园艺所科学鉴定，属白姜，排姜类型。鲜姜皮为白略呈黄色，姜块成佛手状，瓣粗肥厚。姜指饱满，色白鲜嫩汁多，味辣而不呛口，属多功能食用产品。铜陵生姜以“块大皮薄，汁多渣少，肉质脆嫩，香味浓郁”等特色而久负盛名。,二、铜陵凤丹 铜陵丹皮主要出产于顺安镇和钟鸣镇，其中顺安镇凤凰山地区的凤凰、牡丹、陶凤三个村，由于独特的土壤、气候条件所产的丹皮被历代医药实践证明为药效最好。中药大辞典明文记载：“安徽省铜陵凤凰山所产丹皮质量最佳”，故称凤丹。,三、铜陵茶干 铜陵茶干在本市及周边有一定的消费基础及美誉度，它是近几年兴起的名优农产品。特点口感细腻、久嚼不烂、营养丰富，回味元穷，适宜不同层次不同年龄段人群食用。,四、铜陵野雀舌茶 铜陵野雀舌茶简称野雀舌，为历史名茶，属绿茶类。乾隆饮后誉为“江南佳茗”。,五、铜陵牡丹 中国古铜都驰名中外，青铜文化源远流长，还是“药用牡丹”，之乡至少有1600年以上历史。晋代著名哲学家、医学家葛洪曾在铜陵种植“仙牡丹”。,铜陵特产,六、铜陵泡桐 铜陵泡桐资源丰富在今钟鸣镇，素有桐乡之称。铜陵种植泡桐历史悠久。早在宋仁宗三年（公元1051年）著名的植物学家铜陵人陈翥就撰有专著桐谱，对铜陵泡桐的类属，习性、种植、采伐、利用等方面进行了系统祥尽的论述。铜陵作为泡桐的故乡，有着研究泡桐和发展桐材生产的优越环境与良好条件。,七、铜陵大豆 铜陵大豆别名“汀洲大豆”是铜陵地方的优良品种。原名“平头黄”，有大平头黄和小平头黄两个品系。蛋白质含量分别为47.87%和47.31%，比其他的大豆蛋白质含量要高19.7%和18.3，但脂肪含量为18.46和17.5，比一般大豆品种含量略低。,八、铜陵苎麻 铜陵苎麻之古被誉为“苎麻之王”铜陵苎麻也是铜陵八宝金银铜铁锡，生姜麻子蒜之一。据铜陵县志等有关历史资料记载麻是铜陵传统特产，清朝顺治乙未年（公元年），铜陵县境种有苎麻、黄麻、白麻、葛麻等品种，主要分布于低山丘陵地区，以钟鸣、顺安、天门等镇居多。,铜陵八宝,铜陵自古被誉为“八宝之地”，盛产金、银、铜、铁、硫、生姜、大蒜、苎麻。下图八根花岗岩柱矗立在铜陵市铜文化园中心广场主入口处，充分展示了它的张力。柱上部镶嵌铜环，饰有八宝图案，如钻石宝戒，在柱面纹饰衬托下，熠熠升辉。八宝柱还象征铜陵欢迎八方来客。,第五部分 铜陵市房地产市场现状与趋势,一、铜陵房地产宏观调控政政策二、铜陵房地产市场现状三、铜陵房地产市场客户分析,起舞,今年3月22日安徽铜陵出台有关进一步做好房地产市场平稳健康发展，铜陵结合实际情况出台有关进一步做好房地产市场调控工作的具体实施意见。1、加大普通商品房的土地供应力度，加快普通商品房建设，增加普通商品房的有效供应。2、加快棚户区改造为重点的保障性住房建设，确保完成上级下达目标。3、严格执行房地产税收和信贷政策，有效遏制投资投机性购房需求。4、2011年度铜陵新建住房价格涨幅一定要明显低于上年水平，不高于全市当年生产总值（GDP）增幅，与城镇居民人均可支配收入增长水平相适应。5、加大保障性住房建设用地供应量，保障性住房建设用地确保按需足额供应，计划建设、筹集保障性住房共26000余套（户）。6、继续加大普通商品住房建设用地供应量，保证普通商品住房建设用地需要。加大房地产 开发投资，已出让地块房地产开发项目要按照土地出让合同约定，限期开、竣工，对已供房地产项目用地，超过规定时限没有开工建设或没有按期竣工的，均按规定处以罚款直至收回土地使用权。7、严格执行个人转让房地产税收政策，严格执行差别化住房信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。为改善居住条件申请住房公积金贷款购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。8、加强房地产市场价格调控，认真执行商品房预售前成本认证制度和预售价格备案制度，对未取得市政府价格主管部门出具的商品房成本认证报告、未履行商品房预售价格备案程序的商品房开发项目，不予核发商品房地预（销）售许可证。9、严格执行商品房销售明码标价和“一价清”制度。根据市政府价格主管部门出具的商品房成本世认证报告和预售备案价格，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，重点进行土地增值税清算、稽查和价格执法检查。10、对新购商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。11、未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等，对存在虚拟交易、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳”合同等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度等。,铜陵房地产市场宏观调控政策,铜陵房地产市场现状,（一）、铜陵2011年1月商品房上市情况 2011年1月，铜陵市预售许可证发放总面积6.73万平米，同比下降38.11%，环比下降55.58%。商品房预售项目分布在狮子山区（含经济开发区）和郊区；住宅类商品房预售面积3.90万平米，其他类商品房面积2.82万平米。,2011年1月商品房按用途批准预售情况,（二）、2011年1月商品房销售情况 2011年1月，全市商品房销售总面积9.60万平米，其中住宅类商品房销售面积1.52万平米，同比上升3.79%；非住宅类商品房销售面积1.52万平米，同比上升199.80.12%，环比下降46.28%。销售套数971套，其中住宅类商品房销售套数892套，同比上升11.50%，环比19.57%。,2011年1月，铜官山区商品房销售面积2.72万平米，其中住宅类商品房2.25万平米；狮子山区（含市经济技术开发区）商品房销售面积6.29万平米，其中住宅类商品房5.24万平米；郊区商品房销售面积0.59万平米，其中住宅类商品房0.006万平米。,商品房分行政区销售分布情况,2011年1月住宅类商品房按房型结构销售情况,2011年1月，全市住宅类商品房销售套数892套。销售的房型结构主要集中在三室两厅、两室两厅；其中三室两厅（套数）占34.75%，同比上升69.40%，环比上升16.69%。,2011年1月，全市住宅类商品房销售面积8.08万平米，销售套数892套。分面积段销售主要集中在6080平米/套、100120平米/套，占比分别为：26.73%、25.62%。,2011年1月住宅类商品房分面积段销售情况,2011年1月，全市住宅类商品房销售面积8.08万平米，销售套数892套。销售单价主要集中在5000元/平米以上和40005000元/平米的，占比分别为44.31%、27.60%。,2011年1月住宅类商品房按单价段销售情况,2011年1月，丽湖家园经济适用房（一期）、西湖春晓、柏庄春暖花开二期的商品房销售套数位于销售套数的前三名。,2011年1月销售套数前十名排行榜,铜陵市房地产市场客户分析,客户来源：在新政公布之前以外地个体户在铜陵的置业需求和本地刚性需求，共同构成铜陵房地产市场的总需求；新政公布之后外地投资客的投资需求受到极大地打压，在此阶段以本地刚性需求为主。购房目的：改善居住环境和婚房用途的占主导地位。刚性需求成为市场绝对主导。客户养老置业需求很弱。现阶段投资客较少。,产品喜好：市场上小面积、经济型户型产品受客户青睐；另外，客户较注重教育交通购物等方面，随着市场的逐渐成熟，客户的消费心理也相对理性，购房考虑因素均衡。市场需求量：通过对历年来市场商品房去化量分析，每年市场客户住宅需求量基本保持在40万平方米以上，今年住宅需求将超过60万平方米。,第六部分 可类比性项目分析,一、铜陵市各区域代表楼盘分布二、个案分析,孩童,铜陵市各区域代表楼盘分布,恒大绿洲,万泰水晶城,高速铜都天地,柏庄春暖花开,铜陵市经济技术开发区,托莱多,铜陵市中心城区,铜冠花园,君悦印象,铜陵市各区域代表楼盘分布,置地财富广场,铜陵市各区域代表楼盘分布,铜陵市郊区,民悦大兴城,铜陵市楼盘个案分析,从以上图表中我们认为，铜陵房地产市场上的产品以两房、三房的为主，均价在50008000左右。,从以上图表中我们可以总结出，铜陵房地产市场以本土开发商为主导，近年来也有外地的大型房地产开发商进入。建筑类别以框架为主；物业类型以多层、小高层为主，高层产品也为铜陵消费者所接受，另外市场上还有少量花园洋房、别墅。,基础信息类比表,可比性项目总价区间表,从以上图表中我们可以看出，整个铜陵市场住宅的总价在40万以上200万以内不等，其中住宅价格以40万90万之间最多。在以上可类比项目中，以高档项目春暖花开、财富广场、恒大绿洲的产品类型最多，价格区间涉及最广。,资源及未来发展潜力评级,从下图可见，占据配套完善的地段、宜居的自然环境资源再加上优质的产品，是构成高价、美誉的根本。以上列举的市内的项目所占据的地段最好，但没有良好的居住环境；不是市中心地段但拥有一定配套，小区绿化率高，密度低，产品以纯板式多层、小高层为主，居住事宜，是铜陵人购房的首要选择；经济开发区项目则以未来发展潜力，现行低价以及优质的自然资源和产品优势吸引消费者。,第七部分 项目地块分析,一、铜陵市各板块分析二、项目所在地块分析,按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市主城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东区板块、城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅”的格局。,铜陵市各版块分析,项目所在板块,区域范围：以金山路以北，翠湖路以南，铜官大道以东，铜都大道以西。板块特征：该板块一直是市民居住认知度最高的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活配套设施。,中心区板块分析,中心区板块,城南板块分析,城南板块,区域范围：金山路以南，是高性价比区域。板块特征：南部城区是构成该市“一城三区，一主两副”城市空间结构的三个城区之一；受中心板块辐射影响，该区配套完善，有着良好的市民基础。,新城板块分析,新城板块,区域范围：翠湖路以北，泰山大道以东，规模楼盘最为集中区域，领袖地位已然确立。板块特征：依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为铜陵市场上最热门的板块。该板块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，受石城大道的改造、翠湖公园建设等大型市政工程的利好影响，该板块近2年上升势头非常明显。随着石城大道的扩改工程结束，连接新老城区的价值链正在拉开，拉近了该板块地产和主城区距离。,环天井湖板块分析,环天井湖板块,区域范围：铜官大道以西 板块特征：板块借助天井湖、南湖等天然湖泊景观，在五大板块中具有独 一无二的生态优势。区域环境优美，靠近市县两级政府办公地，1999年底，天井湖地区整治与建设拉开帷幕，经过几年实践，“青山碧水、相映成趣；随坡就势、错落有致；动静相宜、处处皆景的花园式城市空间”的规划设想正逐步成为现实。坐拥天 井湖，远眺笠帽山，难得中的真山真水环境，成就了该板块的特质，这也是该板块进入公众视野被普遍看好的主要原因。,铜 都 大 道,铜井路,本案,本区功能定位：商贸流通、居住休闲和充分展示自然环境的新城区；本区形象定位：一望之中万象新，铜官宝嶂悉生春。规划总体上形成“一站七区”的整体结构。本区现状：区域内除车站已建成运行外，其他配套设施并未得到进一步的完善，规划建设进程较慢，本地人对该区域的认同感较低。本区前景：区域配套设施得到完善、规划中的城际铁路引入等因素得以实现，本区将实现与城市新区板块在同一区位水平高度。,项目所在区域概况：项目区位于铜陵市主城区东面（东区板块）；因该板块内铁路铜陵东站在09年11月1日已建成投入运行，所以该板块也称之为车站新区，区域具体规划范围为北至芜铜铁路线，南至青石山、大青山山脊线，西至天山大道，东至青山山脊线，总用地约18.74平方公里，城市建设用地按11.28平方公里进行控制，居住人口按9万人控制。,东城板块,项目所在板块分析,第八部分 铜陵房地产市场分析结论,一、市场广阔二、竞争激烈三、理性回归四、品质提升 五、注重特色,自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。本案位于安徽铜陵市铜都大道与铜井路路交汇处东北角，是城市“东扩北拓”的核心连接点，宏观区位上属于安徽省中南部，属于安徽省境内核心地带，南临黄山、九华山。西接赣鄂，东连浙宁沪，处于长江水运的枢纽位置，坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站），与合肥市、南京市两大省会城市联系紧密，车程均在1.5小时以内，本案周边高速路网发达，合铜高速、铜黄高速、沿江高速、铜杭高速，铜九铁路穿境而过。,市场广阔,本案区位,宏观部分,本案发展机遇凸显 铜陵经济辐射力很强，商贸流通业的蓬勃发展，产业特点突出，城市化进程加快带给本案的发展机遇正逐渐凸显。“十一五”后，铜陵市经济有着突出表现，“两个人均全省第一”、“四个总量翻番”。全市规模以上工业企业实现主营业务收入1251.7亿元，比上年增长65.1%；产品销售率99.7%，比上年提高0.5个百分点；实现利税55.9亿元，比上年增长46.9%，其中盈亏相抵后实现利润总额32.8亿元，增长76.1%。2010年工业经济效益综合指数为308.3，比上年提高88.7个百分点。本案政策机遇明显 国家实施“中部崛起”战略、大力发展循环经济、安徽省实施“东向发展”战略、优先发展沿江经济带，为铜陵市提供了难得的政策机遇。,经济发展奠定良好动力基础 2010年全市实现生产总值（GDP）466.6亿元，按可比价计算，比上年增长17.1%，增速比上年加快3.4个百分点。其中，第一产业增加值9.6亿元，增长3.9%；第二产业增加值339.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值117.5亿元，增长9.8%。2010年及“十一五”我市经济发展的巨大成就，突出表现为“两个人均全省第一”、“四个总量翻番”。,本案区位,对内、对外道路交通便利，直接影响和辐射芜湖等市外市场 本案位于铜陵市铜都大道与铜井路交汇处，道路交通较为便利，已经与市区形成有效的交通路网。铜都大道西往中心城区，东往西湖新区，铜井路东狮子山经济开发区，北往经济技术开发区。尤其链接翠湖一路可直接连接芜湖等市、区，影响和辐射极为明显、便捷。铜陵经济技术开发区形象具有正面推动和引导作用 本案与省级铜陵经济技术开发区相临，经济技术开发区位于项目的北面，目前建成面积达30平方公里，经济技术开发区形成了以铜材深加工、电子基础材料、装备制造及零部件为主导产业，现代纺织服装、生物制药、精细化工业为特色的现代化产业格局，现已累计引进100余家工业项目，总投资规模达150多亿元，目标是建成产值1000亿元的科技园区。,铜 都 大 道,铜井路,本案,周边配套设施尚不完善，一定程度上制约本区域更高层面的发展 本案位于铜陵市东北部，与铜陵经济技术开发区相接，属于政府规划建设新区地带。周边地块未全部开发完毕，缺乏娱乐、购物、金融、文化、教育、医疗卫生等配套，餐饮、休闲也未完全形成气候。,微观部分,竞争激烈,目前的铜陵房地产市场仍然处于上升时期，市场可挖掘的利润是巨大的。近两年来铜陵的房地产市场可说是百鸟争鸣，市场竞争日趋激烈。,柏庄春暖花开总占地207亩,恒大绿洲86万方,万泰水晶城总占地30万方,高速铜都天地？万方,柏庄春暖花开总占地17万方,福景东方幸福家园,理性回归,随着国家对房地产