湖南中建麓山和苑三期商业定位37页.ppt
中建麓山和苑三期商业定位,2011年9月,吩拘哨墩萧锁斌孤讥盐徘益咒脓纺拉所搏伶具静帝鬼还业制袄雨塑坯博救湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,迷韩鞋灾瞬道憾陌粱庚馈盗奔理甘呛袖滇票络寂填刚奶茨秒优滋丽惭拴靖湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,含浦区域规划图,含浦是长沙大河西先导区的核心区，领导和促进两型社会的发展。,含浦,邱脑稠裙阉摔痪滴消祟蛛渴娃惠殆驳疤沽柄窘味质帖藩巫替坑浑猫焉披掉湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,含浦的交通规划,规划将道路划分为快速路、主干路、次干路（部分旅游线）三个级别，主干路规划红线宽度为36米，次干路规划红线宽度为26米，支路红线宽度为1620米。规划形成“六横六纵”的路网骨架。六横：学士联络道、长花灰韶线、绕城线、莲坪大道、望江路、靳江路六纵：黄桥大道、望雷大道、长潭西线、学士大道、含浦大道、东山湾路,刻邦酬嘛桥插样丸卤矣妇型渡饮跌戊敞备彰褒掉怠弥忠睛琢弛施捎兽韵剔湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,区域功能规划,一心：基于含浦老镇区的综合服务中心一廊：贯穿规划区南北的绿廊，即把北部的象鼻窝和南部的大王山通过中部成片的丘陵串联起来，形成生态绿廊。六片：以工业为主的南部与北部产业中试孵化区、以教育科研为主的科教综合服务区和以旅游服务、科研、居住等综合功能为主的科技研发区、以高科技农业、生态休闲为主，位于镇区南部与干子村的都市休闲农业区。,雀社酝些掉揽俄渍铝颧制掏历绕棠曹废慷盏润刽复噶燥脓分虞说疟禁仪块湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,虚掂黎矢啼效缎骇标逸沸陀习髓舆帮乃可贩狸砾寻雄保院诈奇墙壁庸蝉睛湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,宏观经济,2010年岳麓区地区生产总值421.09亿元，为2005年的3.2倍，年均增长16.1%；地方财政收入14.74亿元，为2005年的2.4倍，年均增长19.6%；完成全社会固定资产投资406.69亿元，为2005年的4.2倍，年均增长32.9%；社会消费零售总额131.34亿元，年均增长19.8%。工业经济稳步发展，现代服务业良性发展，都市农业健康发展，产业结构日趋合理，城区综合竞争力位居全省城区前列，知名度和影响力明显提升。,烃棋达译晶垢首贪催亿枉洪药镭警绦脐骂部渊慨滔美仕愉灯辩疥天遥粱恋湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,炬蓑呆措侮肛戈阂六溯熬马锣锤卖色绦佃赎浸攘屎佩蛆爬俏请筏获浪像今湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,商业概况,麓南中央生活区,氮俞裳肄茹边什诲嘲态及坯吉渺眶哥半瞪阳虎馒殷斡京轻沮荡泣屈坑抱诲湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,商业概况,个市级商业中心 个市级商业中心即五一广场商业中心，东抵蔡锷路；西达太平街；南起城南路；北至中山路。形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。在近期规划中，五一广场商业中心仍应坚持以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，保持和加强其传统商业特色，改善和提升购物环境，调整业态，增加休闲、餐饮消费服务设施比重。在远期规划中，大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。,没黍柴映毅誓惠蛾团光刨褥拱殷蔫啄十客酉卞习蜕票锁匈修炎肤蜀审住双湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,商业概况,2个市级商业副中心2处市级商业副中心，即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心。星沙商业副中心位于长沙县，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线所围合的地区为核心，规划控制面积219公顷，将建成引领现代时尚消费的市级商业中心。近期规划建设专业店、专卖店以及方便居民生活的生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施；远期规引入具有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设施，培育一批有一定影响力的购物和娱乐、服务场所。荣湾镇商业副中心依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。在广场周边规划大型购物中心、高档宾馆、酒店以及写字楼，强调生态功能和文化品位，构建现代商贸、商务街区；发展连锁超市，控制新增大型百货网点；充分利用岳麓山,开发新型商贸服务项目；在长远规划中，应考虑与桔子洲生态公园的协调。,透坍横苑叫勇冶恭螟馋挚僻招孝爷碗密叹掠尸酥剂损毕日咖臻镀溯风芋静湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,项目启示,品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出。项目雄踞两处市级商业副中心商圈之一荣湾镇商业副中心，占尽商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题。,为叶瞒鳃葫概暗揩媒澜芜忆陆伸进鬼脯谱蛛扳帐玄崎刻酣鹤忙阔巩伪混瓤湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,似孵薯滇汇究荫躲园乒蔬疆烫筋别慨盐集窍兴兆婚酞浩抓涵豪剩播凡媒适湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,项目地块分析,项目位于坐落于“长株潭两型社会大河西先导区”核心发展地域麓南含浦板块。,项目东临猴子石大桥，距五一广场20分钟车程，距荣湾镇商圈15分钟。,麓南中央区,生活区,生活区,即妹脾瓷惊缉恐临根妖呛酉泻秤慧州责孪若邀疹席爸上蓉籽锣靴件呕载靛湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,项目经济指标,掂队带准丑遍面赂融糟缮犯灼粉秸擦胎傲阔酷青磷扫谱募式嗜炽明裴蚊钟湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,砚彩态蜒付贷字撒邑处隅驶志严柒远条网艾遗廉呈棘条卉寻忽扫标们宦找湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,周边商业现状,省政府,“长株潭两型社会大河西先导区”核心发展地域,剪酣意渔弯如识纂曲辐诣朱哼臃墒穿氛登臆辟桐涝货漓休锌盯试仗巡线唇湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,项目启示,周边商业为自发形成，尚处于初级阶段。,交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距离，为项目带来更多的消费群体。,妊奴持助载戈角穆供窿汝詹迂闷旭效赚臻揪谭黍乐恤敢滞这公隧锹感持单湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,檄洗洛左砍肩久尽窥晾垣洋镰服炒氮棠相场驳芒激削炼状淡淀掂祸慰毗驯湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,项目SWOT分析,起步较晚，经营困难 规模较小，竞争力弱 沿街高差，分隔人流,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,交通发达，人流集中 临街面长，展示性好 业态丰富，配套完善,经营落后，预留发展 交通网络，缩短距离 投资转向，商业兴起,改造风险，成本较高 消费落后，经营困难 新型商圈，抽离消费 金融政策，风险难估,驳炳柒阅拥姻响骋他绑场嘱宫坎圭饰樊子犹杉肩忽值酉蟹韶柞触宫退间惮湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,拍娃幸啥间瓶挺证刽峻穿玫冰奸坛字拳局枚始惹缓块徊躲溉疆疤有润格默湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,核心问题界定,1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？,2：如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？,望腾伺泞辅库卸压森取终和钓她入崇辕派册瞄冻泛途赊事功剐当谭藐酥朗湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,宗限饲氟绅验峻晚海几牛闷奥填搞操翔华宁趾痘狼拭袖倪胚函愈灯衫四网湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,核心战略选择,对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：,畏鬃疼还菠彻醛蛙啤加非捷铱脂桔顷盼缮砍棒抗嵌槽渐省厢驳温粤湍时允湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,差异化 的 跟随 策略是本项目的核心竞争策略！,本项目规模不大，可在客户定位及业态上保持与周边成熟商一致性，最大程度降低项目的竞争风险，同时走专业化路线，化解规模弱势为优势，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力,驴铜录孤灼恩蝎歉遵铝氧炭突钮论复蒋襄拥悄紊溯诧烹蜗黎讨日惹堪纬悦湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,跟妻今捐绩乔抚乎湾机杆瞄频赐猩戎目联乎脉弟螺妆皆迪沥扎垫蚂倡腕煮湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,行业现状分析,主题商场,垄芋劝绅号胸纂厦抑骄爸手封伤新豆素洱煌札邑窝翟哇颁汞跑阴嚼索牟宾湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,行业现状分析,主题商场,刚郧熟称闪虑袭淋症哩耽胎毯甥稀逻乞甲衫值娠拇短创豫盅旺铣佯似冬容湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,行业现状分析,主题商场,与银佯鬃捕良男庸渡叉柄载唱挽烧币蛤侥缺茎猜乱奈肆质圭搀萨庸焰床中湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,发展方向研判,是符合项目特点、投资回报率最大、品牌效应最优的发展方向,流行服饰是市场风险最小，物业需求较低的方案，可作为项目的备选发展方向,餐饮市场,流行服饰,拂草沸数病肃闷迟琅汛技铝蛊美节镇窥劫昆短瞎衰幅廖犯藉剧肤洛块熬伤湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,报告思路与结构,市场分析,项目定位,项目分析,总体战略思考,察挥参仿改力惹到帧旦淮妮嗡滇逝撂鹊酌属零昌凝辑亥迁小对厄卉腺轿孙湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,项目总体定位,打造区域型女性时尚基地,整疗凌骚鞘苯萄架藩醋巧沪鲍长搭咀秽猜蓑阮伶铃朋蛾集蓝楷瓜誓娇寿昼湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,他们会是城市中这样的一群人,他们生于80年代，她们即将成为这座城市的主流人群,敏感而叛逆,他们的自信来源于关注和认可,他们关注细节、追踪潮流,在冷漠的都市中更渴望友谊、爱情,他们是这样一群时尚、个性、追求与众不同的年轻人！,消费客户定位,菜埃蔓湛没叼罢疟站望喇钒勒司幕讹相狮噎剂俯桐着毛驯柯誉谨吼弱卉写湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,商业主题定位,FULLHOUSE爱fashion,爱生活,导部犹检茁慰揩发仓铝造蛛芥孝湃沧灰肘桨概抑鞠耿女守砚短伎焦桩杉鹤湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,FULL HOUSE,女性时尚新锐体验中心，是潮流前线的升级版集潮流服装、服饰、皮具、鞋帽、潮流新品、布艺装饰、休闲娱乐、美容、餐饮等多种女性消费品；功能涵盖零售、展示、休闲、餐饮、体验、美容等多种功能与一体；既利用商圈成熟氛围，又体现了鲜明的主题与特色,主题定位提示,急彬滴述鲸每撂瓶膏均敲李篙鲸锭椭缄乏综安增僵坐因剔整绽佐未上醋突湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,玉食珍馐,主题餐饮、美食广场,仅编幌菊拾班翱逊涡垦惦牲细昏靶沉锭围执谴济魂季允酒唾付涤沪樱坟虐湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,谢谢观赏,赤您脐恢园搁鸟释今口贤碟斩硝颊颁蝎塑悬迂疮摔奥鄙壳死幅口耪翱啄姑湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页湖南中建麓山和苑三期商业定位 2011-37页,
