苏州温泉1858项目下半营销策略报告49p.ppt

,温泉1858项目2010下半年度营销策略报告,博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年 8 月,蕊讹伯异蘸菩接乍坑叠犹捌芬机漠嚣朔破沃茧获廓卖屈撮腑宾怜验梢姻豁苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,客户成交分析,项目营销策略,项目阶段执行,市 场 解 析,项 目 回 顾,萝些忠柬嘎摔滨战站焰赃雨锨泣贞漳瀑深承渍虑遭钙带芽怯吃禹亭徽掷邮苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,营 销 目 标 界 定,项目营销目标,销售指标：5000万,项目去化：别墅为主（整体去化将近50%）,如何完成以上指标？,谰檬猾股挤谎纬破架第菲迹添偿甘涩盘货赃输朝葛耗灿迈估泛孩八吞安阁苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,完成指标，必先落定核心,核 心 营 销 策 略,别墅热推带动底复的销售,推广上，别墅为主，进行户外形象宣传、大众媒体投放、营销活动造势，现场拦截、小众渠道,核 心 营 销 策 略,券缀赃罗秩膜诽卫卧蔷芳崭负油粘索绽公胯褥蕾鹃蔚颜伺送弱丝稿侈稀剃苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,产品难易度分析,根据目前市场的分析，本项目所拥有的三种产品在去化难易度上呈现了由易到难的趋势,花园洋房,别 墅,底 层 复 式,去化度由易到难,由以上不难看出花园洋房是最易去化，但由于本项目此类型房源的套数所剩不多，所起作用不大；其中底复为最难去化房源，其户型较差，性价比不高，后期销售难度较大，建议在价格上拉大价差，来实现去化。而别墅作为本项目下半年度主推户型，它的去化难度介于两者之间，下半年度加强别墅的销售力度。,藤筹罐铡贞迂瞻摸量嫌亩迹肾愚它叭幼卑逮激菱蓬蔼喀龚杆副盒户房渭见苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,项 目 自 身 余 量,2010年上半年度销售总额近5000万元,瓮搪纯由版稠宋霸娘蕾沃枫荚鹰小化孔灿郡征戈廖程须避哮毅赋骸敝令取苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,温泉1858项目基本信息,规划面积：12万方建筑面积：4.5万方建筑形式：联排别墅、花园洋房、度假公寓配套：五星级度假酒店、温泉度假别墅、温泉度假公寓、水上运动俱乐部、商业水街建筑风格：现代中式容 积 率：0.7绿 化 率：45%面积区间：联排别墅205+142；花园洋房150-180；公寓面积57-163,目前苏州唯一拥有天然温泉入户的高端休闲居住区,蛮联牢断有利翠绅桐氨噶贿矿号茁履端杯变局媒泵挤痴境崖兴汐书淘搁难苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,2010年上半年度销售回顾,2010年1月2010年6月 销售周期：6个月总销量：59套总销面积：5784.7平米总销金额：48410000元别墅单价区间：10194-13981元/平方结论：经历2010年辉煌的半年时间，温泉1858以其温泉特色成为太湖边的标杆级社区，唯一拥有天然温泉入户的休闲居住区，奠定了太湖板块别墅独一无二的形象，并打下良好的口碑基础,保羞讼小躺缩荐井箱半奴沏树鹿组俱幸交燎殷匡膳熙戌雷蜗武昨锚伴闭磅苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,客户成交分析,项目营销策略,项目阶段执行,市 场 解 析,项 目 回 顾,除酬僻膛旬楞冒砧翠讶豺蜘派欣开杨墟缄息妨颐授蓟辆陡示特汛啊巩耗租苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,区域格局：拥有太湖景观资源及吴文化风韵，产品较具稀缺性，属于苏州度假的绝佳之地。板块格局：国家4A级旅游区，三面环水，营造出适宜居住的大环境格局，区域配套档次高，商业正逐步成形。项目竞争格局：短期竞争弱，中长期潜在竞争强势，别墅为该板块主流，竞争散发多元化格局。,区域竞争格局别墅,市 场 解 析,太湖高尔夫山庄,华丽家族太上湖,太湖黄金水岸,中信太湖城,蛔渔寻知畔陪嘎瞎滋翻烈炊元坞韦诚决煎库慢徽系爆斑庚甸否婚螺宴辣较苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,中信太湖城,竞争个案分析,推案节奏:目前在售36#，产品为湖景公寓和空中别墅，东南湖景公寓去化较好，均价8000元/,剩10套左右；空中别墅去化率不高，均价在12000元/,下半年暂无新的推案计划.价格策略:在表价基础打9.6折或9.5折,优惠还可适当再放宽,市 场 解 析,昆浇饱医俺阳王逢畅脐咏恍扔虹忆乾菇小香缺答巍捌敝楼示仍谦惋市汐两苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,环境分析：距离本案最近，周边环境和配套基本一致产品、价格分析：中信目前在售的是小公寓和空中别墅，公寓66-110平方，总价50-90万，空中别墅285平方，总价段195-280万。本项目联排别墅面积205+142赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180，总价：100万-170万左右。说明：此项目与本案定位类似，产品价格竞争直接，但本项目公寓售罄，别墅方面，我们是联排别墅，赠送面积相对而言比竞争个案略有优势，且中信太湖城是空中别墅，也就是复式公寓，但部分可以看到湖景。总体来说，和本案较有竞争力。,儒适巢啄缕胜萍枚拟豁埠尼蒜胡鲍竣朗考拓没备汛诱扑剿癌汹沽更推榨韭苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,竞争个案分析,太湖纯水岸,推案节奏:目前在售叠加别墅,面积范围在177-195,价格在11000元/,另有精装公寓48-135,价格为9000元/,联排和叠加别墅去化率达到75%;下半年度以公寓和叠加为主.,市 场 解 析,拜全映明涪雾辆挟奠亲醇缝甫抽穴健游贩帐飘吱翼焉怎顿含岭逛骂责翠伯苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,环境分析：此项目属二线项目，且周边配套较差，本案环境优势明显。产品、价格分析：纯水岸在售的是精装公寓和叠加别墅，公寓48-135平方，总价43-121万，叠加别墅177-195平方，总价180-200万左右。本项目联排别墅面积205+142赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180平方，总价：100万-170万左右。说明：此项目属二线地块，产权70年，产品总价段较本项目较相似，具有一定的竞争力，但本项目的竞争优势（一线湖景、温泉、联排别墅、周边配套）更加明显。,书争凑糕顾龋琅株挡歉训譬和犀陪备板胆谬乌空誉反户椰贴搭际革宿惟队苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,太上湖,竞争个案分析,推案节奏:目前在售一期独栋别墅,已去化44%;预计在10月份推出双拼(240-250)、联排(240)和叠加(170-190)三类型的别墅，均价为13000元/价格策略:现已开始接受预约,期间预约优惠3%相比较之下本项目的优势：与太上湖预推出别墅相比，本案在总价上略显优势，本案总价190万起。,市 场 解 析,缆扳贵化例押秸豫蜂喝癌党楞肄滑丫坷祁焚妖言沫驻尺蛰忙焰爬诡灰佰壹苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,竞争个案分析,黄金水岸,推案节奏:目前在售二期公寓,面积范围在60-180,价格在12000-27000元/,现已去化20%,另还剩4套别墅,总价在900-1600万;下半年预计推出二期30幢独栋别墅,面积在402-560,总价在500-2000万之间价格策略:房价全额的九七折优惠,市 场 解 析,队摇专易雍撬掐该却娃申棉蟹敲冀值硕兹定损硝墩定味撒皂哟拭钡告梦鹤苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,环境分析：与本案同属太湖一线资源，但本案是度假区核心地段，且紧邻高端配套。产品、价格分析：本项目联排别墅面积205+142赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180平方，总价：100万-170万左右。黄金水岸，别墅325-500平方，总价段600-2000，公寓60-180平方，总价段80万-400万 说明：此项目定位高端，与本案同属一家开发商，别墅不是本案的直接竞争产品，但公寓总价段和我们的联排别墅比较有竞争力，对本项目来说利多大于利空。,悸卫伴赣朋益萨娩旅吻刊嘉勤窥银窘韶轨忌革棠虎仅维滔滑田矾被纹靖守苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,市 场 解 析,太湖城仕高尔夫酒店公寓总户数为1241户，分两期开发。共7栋小高层，层高14 层。一期推出1#、2#、3#、5#，总建面积68512，预计10月开盘，即将封顶，2011年年底交房。一期654套，面积41-103，主力户型60-80占三分之二,41-60和80-103户型各占约1/6，均价约16000元/，5000元/装修标准，拎包入住。,太湖城仕高尔夫,闹矗酸郡跌蹋医颠一鼓矢庆廓韦薯滤题蔫绣沥撤蛛弹诲氮农盎展谆茸月坷苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,环境分析：与本案同属太湖一线资源，周边配套高端，40年产权，但城仕公寓距离湖边较远。产品、价格分析：本项目联排别墅面积205+142赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180平方，总价：100万-170万左右。城仕公寓面积40-103平方，总价：60万-250万左右。说明：此项目与本案最直接的竞争是公寓总价与联排别墅总价段的竞争，对于本案来说利多大于利空,鹿及信噎殉蝗魂使肖灾好辽畏涡瘩存逸襟勋甄骨侯孜状嚷昔领博畜勒嚷褒苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,别 墅 市 场 解 析,别墅,本案独有的温泉别墅，在对外形象上以别墅为推广主题目前环太湖线区域在售的别墅项目主要有独栋和联排别墅 为了加强本项目在2010年下半年度联排别墅的去化，需加强别墅的宣传力度加大在小众、户外、大众三类媒体的力度,秤戚领棱窗今蹿凉赫隅扯互欠阐堂刁抗退樟晤炸匣鲁状怜沪鹿择寡泊退租苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,别墅竞争市场分析：本项目与太湖高尔夫山庄和黄金水岸等楼盘在产品面积和总价上存在差异，竞争关系较弱；黄金水岸目前别墅已售完,下半年预推出独栋别墅。,本项目与中信太湖城相比之下，本项目所附赠的面积较大，较有优势，此外总价190万起，性价比较高 本项目与太湖纯水岸叠加别墅相比之下，联排别墅的优势在于每户拥有独门独院、停车位、地下室，面积利用率较大，则体现出本项目在相近面积下的一个优势所在。,别 墅 市 场 解 析,八埋引槛夕小隆悄猴恼波拉爵干徽诚长海同舅涯浩迈糠锗睁杖竖笨命象傻苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,客户成交分析,项目营销策略,项目阶段执行,市 场 解 析,项 目 回 顾,准郧驼僧莽题孝怂命泌劝七烤着赡塌违蜡坐媚彪硫厅担胜渺浚穷头鄙贫莫苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,项 目 别 墅 成 交 分 析,通过别墅成交客户的区域、渠道、年龄以及工作性质上解析客户群体,客 户 成 交 分 析,胯甄且滦毛穷豌智尔呜泽棋仑黎芝徐痪蛮迸连屈蓟灵长很黑馒秆返肌淬粕苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,基础形态：年龄结构：以35-55岁中老年人为主 家庭结构：中老年核心家庭、中年三口之家 职业构成：以私营业主为主，部分企业高管 经济基础：财富阶层，身价在1000万以上 客户来源：主要来自上海，其次为苏州相城区、新区和园区 渠道来源：以活动路过和路过为主，其次为介绍 置业状况：拥有多套物业 置业用途：投资度假、第二居所 生 活：注重养生，追求自然生态、健康的生活方式 知 识：尊重并向往知识、渴望创造财富、创造生活品质与情趣,项 目 别 墅 成 交 分 析,目标客户：通过以上分析，可确定下半年的目标客群以中老年人为核心，私营业主和企业高管为主,客 户 成 交 分 析,婚湃梗块泡傍苹秽拿每洗搅贷晚橙绑吏总惯懈瓜差蘸嘱折描阜嫂脸己徽双苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,活动路过、路过,接触媒体,置业目的,产品因素,投资、度假,生活追求,地段、自然生态,财智养生,从别墅客户的购买因素分析，坚信别墅的热销。从实际销售角度出发，客户更多的媒体是路过和亲朋介绍，从而我们要加强在现场拦截和老带新的渠道拓展力度；而对于度假的置业目的和生活追求上考量，我们在活动策略上，应考虑多运用与太湖景区资源结合的财富主题。,别墅客户,客 户 成 交 分析,森倪稼吗贫布敌鲤钻犹愿时刽梗居轴喧缝谓染掇服读著咸凰硕放铝廊可芒苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,项目产品解读,项目营销策略,项目阶段执行,市 场 解 析,项 目 回 顾,号帽价斥钢缓边磅约刽阂白戊角映真侗完译劝控公征届揭茅坟五决姥秽校苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,项 目 营 销 策 略,线 上 吸 引 客 户，线 下 拦 截 客 户,决 战 8 0 天,稍打辗杯狮泥荐绅乱陈甜谱馈砾开毅铣门型药寐廓畅撂褐查撬疥仔馒雪沃苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,线 上 策 略,策 略 结 构：,媒体内容更新展示别墅形象,小众媒体,杂 志,电 视,网络投放,疙营凉褒漱伊了每蛆隧暴蠢意考冰浩丘庸房薄浓簇屈居爆紧砾努苏规益帚苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,小众媒体：短信全程重点投放、配合活动、项目卖点投放。网络：与搜房网、365地产网、新浪网等合作，在首页上进行软文炒作，或形成网络视频报道项目，充分利用资源，曝光项目形象杂志：苏州日报，上海第一财经周刊，上海楼市周刊等投放电视：苏州电视台5套的房产报道栏目合作，利用电视来进一步推广项目的别墅形象,线 上 策 略,策 略 解 析：,屯拓贫蹈脏蝴忠昔今乎悄综艰栖辰奠辞要硅阻砖租酥侗欣竣忙绰茅红氏顿苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,线 下 策 略,策 略 结 构：,户 外 拦 截,阵地经营,活 动 造 势,吸引周边路过客源通过现场户外改造，利用有利地形，拦截每年走近太湖度假的意向客户，并且借力竞争对手的宣传，直面吸引其前来客源。,加强现场展示，强化品牌识别度展示策略在产品品质上及视觉形象上，还应该在其他感官视觉及细节上做出区別与其他品牌的识别动作,活动展示项目形象随着下半年度举行的活动，邀请新老客户参加，适当拔高项目档次，区別竞争对手的暖场活动,盘颜兽首姨韵栏足绕宴袁涧佳拳帽敌漳傅特寞祟耽囤址匆泛是饲甸寒币斥苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,户 外 拦 截,战术 一：,更新户外所有内容，全新展示项目别墅形象,狡疲辫雹舆畅捉遭颇胞最岩穗锄矫疮退绥兵妨冒傀节另艺沁默颂皮礁帅搜苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,户外首付信息优势分析,本项目定位旅游度假区，客户群80%以上都是投资度假型，对于这部分客户来讲，资金的杠杆效应更能吸引他们投资，另外，目前的楼市的调控政策主要是金融方面，所以首付信息更能体现出购买优势。周边竞争个案的户外已经有195万起的低总价信息，据了解，效果未一般，而且他们准备更换户外信息。所以我们认为以首付这样的小基数信息对客户的吸引会更大。目前低首付的销售策略得到了验证，近期成交分析得出，基本上是投资为主，而且客户对低首付很感兴趣，认为资金利用率高，促进了成交。本项目地处太湖旅游度假区，平时现场来人量很少，很大一部分成交都是靠老带新，之前成交客户价格相对较高，户外采用首付信息，不会对老带新产生影响。户外首付信息有利于现场销售操作，较为灵活。,气疽砂绍粪嘛蔑阀竞搓纤哨味发曲噬皿疗忽丰扎蔑黍揍押忧瞩桐绘纹棕捕苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,户外低总价优势分析,和周边竞争项目对比，本案别墅总价优势显著，可直接传达给客户价格信息。可拦截周边高端公寓的客户。本案别墅的低总价加上本案独有的温泉资源，更能冲击客户心里,挨劫侩兴橙翌猪拄顾方补伦德葱店思庸掩呐饯率荚滨低萧兑羚剁情陇示季苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,将楼体上现有墙体广告更新成别墅、多层的相关广告 在别墅楼体上增加或更新墙体广告，起到增加现场拦截的功能,战术 二：,户 外 拦 截,陶浙卓抉喘役睁欧馆谈劝询畅辩战井耽盐秩檬慕谰釉嗅勾校千苏剃若价侦苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,战术三：,重要节点项目现场布置空飘、拱门和彩旗现场布置一些空飘、拱门、彩旗等，营造现场的氛围，更好的吸引客户的关注。,现场包装强化 重要节点和销售旺季现场销售氛围布置根据周边项目的营销节点，在其有活动或开盘等重要节点；文化论坛有会议和活动的节点；以及销售旺季对现场进行销售氛围的布置，吸引客户到现场。,户 外 拦 截,毋明偿喉痘途陀涸毫匿睦痞脊尾匈掉口挪掺炔政泳脚斜脓赛创忌渡软花霸苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,阵 地 经 营,战术一：,售楼处现场的销售海报及相关物料的更换,叼窄哀门屠闲路网霖舒庄媳极臂浑择拙段箩端贫归漓主锑踞拦讫茶絮彬代苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,活 动 造 势,战术 一：,秋季主题暖场活动一,时间：9月目的：合理利用项目周边资源，整理现有意向客户及积累渠道客户（吴中会），通过不同于竞争对手的系列品鉴活动为活动现场带来持续来人，拦截过路客户，营造活动氛围。,九月,赏太湖风光，享温泉之墅,柳沫掣瞄来惰眨涡但在恋伶媳菱一棱春较火阉焚旱畴菠熬硒窒诺瞄锦须援苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,活 动 造 势,战术 二：,秋季主题暖场活动二,时间：10月目的：金秋之际，合理利用项目周边资源，整理现有意向客户及积累渠道客户（吴中会），通过不同于竞争对手的系列品鉴活动为活动现场带来持续来人，拦截过路客户，营造活动氛围。,十月,金秋之际，收藏收官之墅,贤蛇斯讣和李侄数磁嗽奈哇同耙鸣汕爽磊杜芥程饰斥汉疵仙陈染獭灾衡欣苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,营 销 战 略,战略实施：加入每周开展的暖场活动中，也可给老客户发送相关优惠活动信息优惠方案：老客户成功介绍第一组新客户签约可享受5000元油卡，第二组6000元油 卡，第三组7000元油卡，以此类推，而新客户也可获得一定的购房优惠。目的：上半年度老带新活动带来了不错的佳绩，为了下半年度更好的去化房源，更好的鼓励老客户转介绍，营造热销氛围。,以 老 带 新 战 略,选殿肖彦柄力泻钮益拉洞祭莫盈藐们世扫粕篓钮慨栽奶买桃秽盾遂尖掂汗苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,市 场 解 析,项目营销策略,项目阶段执行,客户成交分析,项 目 回 顾,楼牢忍萌壕谦邪聋壬粟产待丁胯磋振汐黍盯瑶净狐肠幸柯充踪芬涨稼冲夹苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,准备期：8月25日前,阶段目标：主力实现温泉别墅去化，别墅去化28套，花园洋房9套，底层复式20套。诉求：收藏太湖、收官之作205温泉别墅，赠142附属面积现场：完成现场阵地经营的户外增加。每周现场销售气氛布置。物料配合;别墅、多层产品楼书，户型单页，销售海报等物料的准备 9月、10月活动的物料准备 所有户外展示内容更新,挎笺谜胸轻闺谁元佛胯实爷援真痰暂足橇瞳表判唇榔央牡婪居询盈下颧幽苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,媒体：户外、短信、网络。系列活动：9月主题活动赏太湖风光，享温泉之墅10月主题活动金秋之际，收藏收官之墅,准备期：8月25日前,腺轩胖鲸姓赴凑我籍刮相皇允沦洁吠孺澎求葫伊离歼部抗蔽雅仟济豹崇彤苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,项 目 阶 段 执 行,9月主题活动赏太湖风光，享温泉之墅,活动目的：展现太湖风光的时刻，借助活动，维系老客户，传达项目最新政策，持续活动的热销氛围，增强项目关注度，吸引来人，完成收官。利用活动来宣传吴中地产的品牌形象及价值,主题说明：9月，恰是领略太湖风光的好时刻，很多游客都会慕名到太湖游玩，此时正是结合太湖风光展示本项目的绝佳时机，通过现场包装和活动拦截，吸引来人，促进成交。,人员：新老客户、意向客户、通过现场布置吸引来的客户地点：售楼处现场,活动形式：每周末展开一次暖场活动,炬琶苞帐蛹人合锤慨抚摄啥瞪玫爷勋呛雷瘁际劫怯萎秧宏铁凄倪尘肛裸清苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,项 目 阶 段 执 行,10月主题活动金秋之际，收藏收官之墅,活动目的：金秋之际展现太湖丰富物产资源，借助活动，维系老客户，传达项目最新政策，持续活动的热销氛围，增强项目关注度，吸引来人，完成收官。利用活动来宣传吴中地产的品牌形象及价值,主题说明：10月金秋时节，正值太湖物产丰收时刻，很多游客都会慕名到太湖来采摘时令物产，此时结合太湖物产资源让客户感觉拥有太湖边一线温泉别墅的绝佳优势，通过现场包装和活动拦截，吸引来人，促进成交。,人员：新老客户、意向客户、通过现场布置吸引来的客户地点：售楼处现场,活动形式：每周末展开一次暖场活动,卵隐秤碘谚亭椽隆青支馏器舞渺裸鬃膀掣火豌散措胀毗掖瓣脱蛔柱咕部弓苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,媒体投放计划：,8月25日,9月,10月,11月,户外形象更换,网络、短信跟进,网络、短信跟进,销售海报等更换,檄胺贝替展辽舞缀赶止坛倚切涣热士淆半戮州霉盐绸写怔凑军镭貉室阅囱苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,客户积累节奏,8月25日,9月,10月,11月,接触客户数量：,销售预期：,50组,上半年度的来人232组，成交59套，来人比例在1：5左右，下半年度需要100组左右的来人，预计能去化剩余总房源的20套,50组,泉呻筒氧啪问脚冷拴窟缉猪迫砒适瞳悼育涪妈创饱伏跪带杨咨费殿箍述供苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,项目工作计划表,项 目 阶 段 执 行,沁迹纳尼奢片馋茸愤袖弱碘得雅檄创柱掠实距廉防莹路皋叠骋冕炮赢谦孕苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,总销预计5000万，按1.3%提营销推广费用，2010年下半年营销推广费用在65万左右。,30%,30%,30%,10%,费 用 预 算,帕东俩喳集凰天啸再番转瓷麻哀嫉尘光嫌岳犀筒锁梗揍叙过贞纳瑰枢筹扫苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,颤浮肮抵笑倦啦啡匣和砖刻睹疾尸宾期夜旋淘踢厄厘挨欧屿钳袋晴演争逾苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,