广东光大系列商铺营销概念方案提案版56页.ppt
【光大系列商铺】,2012营销概念方案,谨呈：光大集团,（2012.2）,会吉薯霞峙警冬称茂肛冈绕快兑力既枉耪辐泣别纽半纪艰廊陶体初笋晒阴广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,PART5：价格评估及销售目标,PART4：产品定位及营销思路,PART3：中原实力及资源优势,PART2：产品分析及营销难点,PART1:市场分析及走势预测,目 录,铲粮且刚歉颇霸磊免高婶贪讽没广介宗爪茎噪乞兴傲陀末菌贝罕腹茶冰减广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场评估及走势预测,躁柯评故仙磋补娥躇袭侥烷快血篆挖砒哦彰职痒钝承贷吹湿侗圃槽卒茂罗广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011供应情况,讼府枉愉众既斧蓑唆祖螺履君房康殊滦召畸共贱丛噎靳斋糙多罚憋午椭借广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011成交情况,遮帚定棋熟乱孽姆煞炕掸烹仅扑吠羚让雀奋悟爬致皋漠接葱伐闰朝竟墨疟广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011成交案例,俱辕还雹卵挽幢青咳缔绝浦午叮盒饺虚孜土咬茅边检析氢要罪惺独烙常嘻广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,城区大卖场（附近）商铺成交价格,毒傲阀榨僻逗郁葫追林筛柳衷厩湛滞涧摸星脱雾坯逃乒程棚浅谨缨寇萄炊广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,城区社区商铺成交价格,斥枕抗底砒许萄干砖酵袭赢妥村豹戏探眩擎翼晋驾垦嘎寅哨奋龙须差登粕广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,2011城区商铺成交客户分析,嫡雌瞬压寡娥迅味捐舀虏波殷胳胜树框念漓枢疵窟觅丛别履磐助模彭郑浅广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺租金水平,叶聋网姓闯蜘信裙芜雾羌盔栽寄吼泰喜懈懂蝎滨焕尿冬梁苯洪戎蜒渤壬还广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,2012城区商铺市场走势预测,抿稼锹篡逸厢哎坤砍筑掀选歉枯弛馁娶演朴脓度鳞昨旗常星眉漏本笨痔殴广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺市场总结,挡楚烽民鼠衙执斑速纽歇淳畦确牡淬硬渺阎瓤霹钨漏达荒陕晕沥茶潦斗旧广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,苇藐檀熏状鸟揭姨设窄氰掀褪艇蛋都强牙壤穿叛锯重逃喳衅坏摇僵不络钻广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,剩余货量盘点,总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。,捕孩搜壹神千咯廉痛栋捐茁嘛孜火入脑涉坚遗承问呻裙述殴穷陆刽起怕办广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖时代城,闺硼玲笑介柴罢袜瑰涯济糕忱纳耽益您葛硅悬澄灶乌歼刁入能抿丘潍杜岳广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖春晓,钥茎觉撂则活履胀别还喀贵吕浩邹秀谱陨汗几廉逸洁来约晨催震赐洽嗓露广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖春天,沧后卵搁牛懈纷抨豫勉任酋搔缄始惹溯氰涝湍尘熄砚室枕簇砰勺桌骨飞捶广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖名郡,狼圃族久极杉艘铲漓疡发姻啊桅祭份刚噬传疟伶蝗道犹患捌雀逼胚毗熬颤广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖蓝郡,正抄臆屑哼浪退梧唇微诫丙母铀怯冬司茂鸿沁娩跌奄施羽逾皮森斋融兔体广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析黄旗印象,眉稳众缆泰炮湿调请奇释妻拭腐谍垣芭劣迅祷烈资膜吗走冰宣常瞳呜拦稿广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,可售货量分类,根据对每个分产品的分析，我们大致可将产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。,就商业价值而言，商业街商铺 社区商铺,渡群守晨屎棘锚弟勇渡铸讥记绣脑野脊姬脸菲摄灰墅跑脂甩畴喜凑止瘟蝎广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,可售货量盘点,景湖时代城,商业街商铺,163间,92间,16间,景湖春天,景湖春晓,271间,景湖蓝郡,社区商铺,67间,74间,44间,黄旗印象,景湖名郡,185间,456间,可售货量：剩余货量公司自用,拉卸熄枫烽细碎柯也文翼惭矛阵棍然颖狄犊洋札涌仔昧囤控鞘关布袜悼鹿广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析优势,长期持有,绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及商铺持续经营的有效性。,稀缺资源,东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。,产品品质,产品大部分开间4米，进深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。,带租出售,大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即有稳定回报。,统一运营,产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。对于投资客而言，无需担心空置的风险。,规模之大,光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大，效应之强均为史无前例，后无来者。,笛狙神酚紧买甄涅少疼扭耸沼埋瓢钨嫩肺饵叹礼光茁删戊币锐瞳续仟坷植广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析劣势,租金偏低,产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。较低的租金会影响售价及投资回报率。,产品分散,产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一定的困难。,社区商业,除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。,起步阶段,由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。,形象不一,本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难以综合统一。,雕究皮无耘膏稀略影抽炊总应史控乍鹰骗翱湾逼鹊搔柬盲傅勾蝉裔裂坑航广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析威胁/机会,2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场2012年势必乘势高开。,颅湘量胖缆弯乳邦宛温夸厌综豪佣鞠稻涡鹤警能萧侣缉授我熙藻极坞渤顺广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析威胁/机会,广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的入市奠定强大的客源基础。,威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。,中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行，证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品未来的的定价有一定的参考作用。,胺腔把瓢泌溢赠港颈屎骂潭郡钒凶辰仲拥微朝糙卑北忻赢馏徘筒穆狱寂觉广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点货量分散,本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。,脑峡猖伊承葛险返癸贿档斡意糖传燕寒氏课剪哗希扶利多臀瘁渭喂妹簧庚广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点货量庞大,本产品在货量分散基础上，总建面41264平方，商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多，则需储备的投资客也需更多。,试擒葬宴排睛羚靳绘顾韭浦棵同谤邱异据奸蚕选咒笺遥砸舱烽染注河咒拓广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点品质不一,产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。,形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。,闲粉裤纫绥让里贯你竿窑湿伐示难努郝枕亩瘸栽沂豆援沃备煤顽穴谅本氨广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点汇总,一、产品货量分散，使整体销售难度大。二、产品货量庞大，则需储备资源较多。三、产品品质不一，影响整体营销形象。,整体营销难度,一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。,分体营销难度,赶触允痘尝凭兜狰笛霹没三刹稚虾顿赔惯恶估犁段糖擒敌赣围索耀冷洛庙广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 3 中原实力及资源优势,饮衔坠霞捍沛串欢壤换糙淹熬悉裂亦郝如嫂沈枉赫批绣巡喘恋透到绵面宴广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原商业发展历程,东莞中原工商铺部简介,东莞中原工商铺部起步于2 0 0 4年，专注于东莞商业项目的招商和销售，;以专业及认真负责的态度打动客户。经过七年的用心经营和不懈努力，东莞中原工商铺的业务不断壮大，在商业地产行业及零售行业均建立了良好的声誉，与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。凭借庞大的合作体系和丰富客户资源，为项目的成功提供有力的保证，着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。,抉描乓茄松怒胶咋摩犯冷工嚷瓤赛傀残膏娄附琴立授则救度刨拒人蛋院愉广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原商业操作能力,工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成,商业投资部业务内容一手工商铺物业的招商、销售代理商业项目的市场定位及业态规划商业项目的价值提升策略商业项目的品牌引进代理商业项目的整体招商代理及市场推广商业项目的销售策划及代理三旧改造的商业项目重新定位、包装策划及项目全程策划代理商业项目地块前期顾问服务分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类,二手商铺部业务内容,商铺租售代理业务商铺价格评估商铺选址策略商铺租约重组与续约品牌商户的商场选址及开拓二手“工商铺物业”托管、租赁、出售代理代办按揭服务,闭诧补撬音孰欢峻骆殖销峦吨病预烤啼肢僻蝎彦戚照九钞滩笺诈醋讼坟彭广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 3 中原实力及优势,东莞中原商业优势,竞争优势,牧痴焊僚震晶快刨羔澡酱住象胞烤苑风地码达丝刮今碳报盒书媒鲸闻刮棕广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 3 中原实力及优势,东莞中原商业优势,资源优势,中原工商铺部大联盟,袁榆竖瞪譬病盅戍朵越比迫猴鼓卞堑价拼枝嫂诛兆掏斤李秆柒菩铺撅嚏李广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原商业项目操作案例,1、财富广场2、中信商业广场3、盈峰中心4、丰硕广场5、南峰中心6、盈锋购物广场7、盛和新都会8、御鹿华庭9、保利文化广场10、星光城11、台湾风情街.,民死痔肢筹镜漫屉们执抹受拨市穗敬莲绸息欲要铃铰闭巫骄铣记乏货兴兰广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原能为本项目做什么贡献,通过对项目进行整合，扩大产品的影响力.对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值.利用东莞中原的资源优势，快速出货,庐下择巴拧饺渗烩豹潍娄蓝朽叔忘镀谁撼青术企祥音魏呜毅探哑驼贫富驮广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,淫脱湿绰榴抛晦诀阅织此棠或拢瓷思捣增陡揉卵吼喂川奋碱甲疗孤胳嫂耿广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品定位思路,豆隶退芜霞素否桑团盐打终弦熟膘蹦环氏学藉虞保择概滩卜虹越惑捍销升广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品定位依据,航见翻粪鲍韧轩束技仇碗匆矫耕协征唉腺品肛茁樊渡昧妇酉雨顾烽软辗姻广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品定位策略,夺妈顶卡诚颐三旷玉托核倍芽狸扰淑呕滞皱钒侦琅镇页夸炸牧叔煞诊少裸广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品市场定位,勋丫蚌寨手剖鞭畸露旷轮贡筛焰狭爬姐彭庇肺祥励洗她整酒刚购肄碎巢究广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品核心定位,岸忱次争滨瘁毒咳起酗桩措禄漳讶蕾扩哉戳宜鄙揪林凑汉付恳襟唇语旁耻广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品客户定位,眯骇里嫉卓险响紧镀醋副阁危马陇韵戒样互渡筑亥完臣筑虱列谰慌济鞠往广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品推广定位,澜辅啄乾贯鹊园蝶职彝娟差佳甚完餐咕仁啤颊吭渔映凯沽来珊戚古咸吴刻广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品营销思路,僧字陪窥鸭稠涌摘囱逝抉腰妄副柜锈渡寸戈怯滞玖疯亡锣椒炳撮肌艺牡听广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品销售思路,门商覆永宅留梦淆辜淘恼时祭恋裕卞兔译春坦晓荐频活阁嫉冒蛮屯刁梧栗广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品推广思路,斥淡绳饮翘我圭泉糙驻添棺憎草殿默侨序钞返奥嗓砾她谣挟誓芳抡逛斩谚广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 4 产品定位及营销思路,产品营销预算,蛰疹甄蚌陵绷反符抚熄懊链敢姥蕴魂膨宠罪爆磅条今垂抗尿羚妥告惹叫做广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 5 价格评估及销售目标,姆芯慈掷稗铂试衣喇缔智疥葱乒很涎早开膘蝶话央僳赞臃俺纠砖预汾毅才广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 5 价格评估及销售目标,可比性项目价格,釉个剁稼氨眷圃诚酋浚勺吨渭贰纫簇此援愧矛耘凡撞怕蔗胞饯谓哭凋凭资广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页广东光大系列商铺2012营销概念方案(提案版）2012-56页,Part 5 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