购物中心的全程策划及运营管理.ppt

购物中心的全程策划及运营管理,以够沿庄浪弯擎佃缓宜窟修方几稼危高殿洲兴胆契懊显倍悄嵌恫拓骋烘异购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,世品国际商业管理集团,世品国际是国内第一个由专业团队直接组建的商业管理集团。集团立足于全球零售业市场，专注于中国商业地产领域，以专业零售技术和尖端商业管理理念为核心价值，致力于为中国商业地产注入革新力量，是极少数兼有百货和购物中心双重管理经验的专业技术团队。多年的历练使集团积累了成熟的实战经验，完备的复合型人才队伍，充足稳固的供应商资源，以及与国际性品牌公司、设计公司、物业管理公司和政府部门、各大媒体的长期协作关系，成为领航国内商业管理企业的权威品牌机构。目标打造中国一流的商业管理集团！实战优势：成功开发经营亚洲体验之都正佳广场和广州最大的百货公司广百百货，为保利水城、海南上邦百汇城、深圳海岸城等多个大型购物中心提供策划、招商代理等服务，具备丰富成熟的实战经验，可为项目提供全程服务，擅长于招商及直接参与后期经营管理。团队优势：团队拥有一支包括招商、销售、营销、设计、营运管理等各相关领域的复合型人才队伍，成员于公司成立前已合作多年，形成了配合默契、成熟稳定的精英团队。资源优势：多年积累使集团与几大知名主力店及超过2500多家各类优势品牌建立了长期合作关系，形成强大的商家联盟，占据充足稳固的供应商资源；与政府部门及各地相关协会一直保持良好关系，受到来自多方的一贯支持；与国际性知名设计公司、物业管理集团及本地知名房产代理机构建立有长期策略性合作伙伴关系。,蹄镊冉熊律冀傣深拈辅澳咙涅趁苹菲圭方荫斟历园择愁蘸跋砰峡河类杆潮购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,第一部分 购物中心的前期规划 一 购物中心的概念及理论 二 前期调查的方法和内容 三 定位确定 四 建筑设计要求第二部分 购物中心的总体策划 一 功能组合和业态分布 二 定价策略及财务评估 三 整体营销策略 四 物管及设备设施要求 五 计划和组织第三部分 购物中心租售的执行 一 主力店的招商 二 全面招商前的准备 三 一般商铺的招商 四 租售关系的处理,购物中心的全程策划及运营管理,第四部分 购物中心开业组织 一 经营管理架构的设置 二 场地及设备设施移交 三 租户进场及管理 四 开业营销准备 五 公共关系及其他准备第五部分 购物中心的运营管理 一 经营的调整和优化 二 租户管理 三 公共管理 四 顾客服务 五 营销推广附：模拟服务流程,棍猜汤总盐失潞草夜兰会姨煮本凉柠益轧襄蹿焕丧炽隐麻喧彪诱糙匡晦关购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,第一部分 购物中心的前期规划,1.概念及表述 定义 MALL是一种零售业态？MALL的中英文表述2.购物中心的分类 按规模大小划分 超区域型 区域型 邻里型 社区型 按店铺形态划分 美式购物中心 百货式购物中心,按建筑类型划分 单体式组团式 封闭型开放型混合型按选址不同划分 城市中心型 偏郊区型 郊区型按主题划分 综合型 主题式时装型 工厂直销型 餐饮娱乐型,一 购物中心的概念及理论,奏稿晶椰惦佐表竟哎堰猎炸衙毡胶架处才沫善糟蟹销姆涵懈姓度汐育滇误购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,3.购物中心的现状-多或少?总量上大致合理 存在问题 速度快,集中 重规模,不重定位 重概念,不重市场 重招商,不重持续经营 4.购物中心的发展趋势 二线城市发展空间更大 区域型购物中心条件更成熟 城市中心型MALL继续占主导地位 投资有上升趋势 地产商为主的开发阵容 从纯出租型逐步向复合型过渡,第一部分 购物中心的前期规划,一 购物中心的概念及理论,侣妖忘腕浪湾歪霍意缘篓言赞扰罐憾狰紊狄幕岿崖猩拴瑶凳卧榔呕博韭涉购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,5.购物中心的风险 经营的不确定因素多 投资回收期相对较长 组合可调整性差 散户多,租金不稳定,第一部分 购物中心的前期规划,一 购物中心的概念及理论,费享择慰奋蜒雇臀盅聘棚屡拿择虑裕吉都沈伏轨弓迢鼎咆答吓嘎财荚嘱谊购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.调研的主要内容 宏观经济的影响 零售市场的特点 未来的商业布局规划 零售市场的发展趋势 现有商圈 主要网点和竞争对手 潜在竞争对手 客户资源 消费者行为 优势 劣势 应对,宏观因素,零售环境,项目分析,第一部分 购物中心的前期规划,二 前期调查的方法和内容,添脯皇血劫板抢寿佛简户棍宇狗欺袄仗丽胎为廷牟课武外惊恰幂萍雇汾陪购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,2.调研的主要对象 相关政府部门 主要客户 消费者 竞争对手 专家及行业管理者 业主3.调研方式 典型调查 抽样调查 深度访谈 一般数据收集,第一部分 购物中心的前期规划,二 前期调查的方法和内容,沁犀蚤盈炒椿匹牌惨尿瑚网株角谢原蚂蠕溯宣写芭哟逞物肋脆吝则董廖届购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.定位依据 市场需求：需求、习惯、竞争 项目自身特点：规模、结构、区位 财务目标2.总体定位 综合性/主题性 超区域型/区域型/社区型 美式/百货式,第一部分 购物中心的前期规划,三 定位确定,件需另糖逃钵月茶隧庶腋彪菌项绵啪业臭揽躇础罩饶握衅鳞衙咋症肯棒榨购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,3.分类定位 形象定位 档次定位 辐射范围定位 目标消费者定位 目标商家定位 文化定位,第一部分 购物中心的前期规划,三 定位确定,扮羔话灸豌荫继洱范癌滚孟唬张载苑臭企定惠宝迎抹拖讶茧茵歇恒栏裹廉购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.规模2.总体结构3.中庭和动线安排4.基本业态及个性要求 主力店数量及位置 次主力店 一般商铺面积及数量 餐饮娱乐5.综合体：各部分的相互关系,第一部分 购物中心的前期规划,四 建筑设计要求,馅稳约歇漳脖傲撞簧判滑痉程忍摔捆孺锦祭钦瘸蚁宪谗檀阻六疫褂绞肆瘤购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.确定主要配比的依据2.综合性购物中心的业态配比3.主力店的选择 位置 数量 类别 与建筑结构的关系4.次主力店梯级结构的重点5.一般商铺的分类和间隔 分类原则 数量和面积 垂直组合和平面组合 通过间隔提高价值6.餐饮娱乐的多样化,第二部分 购物中心的总体策划,一 功能组合和业态分布,筑苹皑御妖莹后率酷屯藏冗余书篆液矽撵搽暂迹炙彪棵初病躯夷决览连帚购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.定价依据2.租赁条件 按金 优惠 递增 租期 管理费3.定价策略及调整4.开业前现金流测算5.开业后前六年租金测算,第二部分 购物中心的总体策划,二 定价策略及财务评估,篡祭巨抠为叮砂醛换拴瞅薯钞怜控赋彻饺莽吧奶瓜蓄统痪伯硫雀窒沟付副购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.总体思路和策略的确定 根据市场特点确定 提炼项目的卖点 与竞争对手形成差异化 与工程进度和外部环境的结合 根据不同受众选择合适的推广手段 不同推广期有连续性2.整体形象推广期 受众 VI 卖点 现场气氛:工地外墙等 以主力店及重点商户参加的活动,第二部分 购物中心的总体布局策划,三 整体营销策略,3.全面招商推广期 以商户为主要受众 注重现场和体验行销 主动式分散式营销 招商中段的强推,愈帜殉却焊芹缺肮糠咬纽未嫂慢徐富恭锐幽惊甜颖箕砷谬旋经娠锋玩疼克购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.机电要求：机房、水电供应量等2.空调3.安全保卫系统4.环保系统5.消防系统6.交通设施及后勤服务7.智能化系统,第二部分 购物中心的总体布局策划,二 物管及设备设施要求,奔吭钱竣议踞坟暂骡蔑椎垣灵虱绍咯律叠权妨软促晰寿些海嫡蚂竟挫酶慷购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.各时间节点的计划 通过调研确定定位,提出要求和设计要点：3个月 设计及商讨调整、报规划：3个月 主力店和次主力店招商：6个月 全面租售开始：12个月 开业前准备：3个月 重点:确定科学的开业时间 各专业团队之间与工程协调交叉推进、严格配合,第二部分 购物中心的总体布局策划,五 计划和组织,炕圭柳蹦卯贡纯轿揣荚韭瞩至攘峙衣馏赶迢遏蝉琵郊衰攒饲燥窑伎溪坚阔购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,2.开发期发展商与专业公司的合作 经营公司 设计公司 广告公司 物业公司3.开发期人员组织架构 工程建设指挥中心 招商中心 营销中心 公共事务及财务中心,介入的时间及 合作模式选择,业主统筹,第二部分 购物中心的总体布局策划,五 计划和组织,或头答未允锰妖七手亮怂霖氨菲触颇萌颂扑炸椅梦酒咐维伶害李怜根拭绸购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.主力店的谈判策略2.主力店基本物业要求3.合同的要点4.主力店与其他关系,第三部分 购物中心租售的执行,一 主力店的招商,要着猾创闪碌助冠诛绳蕊瓷膀逼羹姥寇雀离厕胺傣遣椅在诸酮海滓狼炽踪购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.主力店和重点商户的落实2.工程达到一定进度3.执行方案 平面和功能的确定 均价确定和分解 其他招商条件的确定:定金、管理费、租期等 法律文件及物料4.团队和场地准备 人员招聘和培训 内部管理权限 激励制度:公佣和私佣的结合 招商中心,第三部分 购物中心租售的执行,二 全面招商前的准备,怔芽件繁淆置檀秧霸泌必匣控候枯墙何踪驹恩漓辩掉奸特烙该攘对斟炭袭购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.各品类的领导性品牌2.节奏把握3.动态调整4.招商区域选择5.招商方式,第三部分 购物中心租售的执行,三 一般商铺的招商,肋捶共滤恐范扭断恍奠工丑臆蚂壬釜磅教围乓碟哆纺檄渴碌饵悦欠矩剔漾购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.商铺销售的一般原则 根据财务目标确定销售数量 选择独立的销售区域 包装主题 返租并确定合适的方式和时间 租售间隔一致2.返租方式的选择3.销售节奏的把握4.销售定价及策略5.销售的税务处理,第三部分 购物中心租售的执行,四 租售关系的处理,京篙酸痰众嘶尤滔牙腊坐榨坐矣贴型闯花动零谭拐慧冒膨闻贯茁动摄胁模购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.设置时间2.经营和物业的关系3.物业公司的合作及衔接4.各项制度的建立,第四部分 购物中心开业组织,一 经营管理架构的设置,写丰篡坚逾伶兔文你邦啡谷锅裕腻右投通岭宾痞脑狗伸亢釜丰哑卒鲁探矾购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,第四部分 购物中心开业组织,一 经营管理架构的设置,5.具体的部门设置,婿把揉珍施滑脏洱猾啥碾饯柯翅金犯恿屠公蜂较俩楞媒峭淤竖散泣春欠宽购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.制订接管计划2.编制接收表格3.场地接管4.设备设施接管5.保安接管6.专业合作的选择,第四部分 购物中心开业组织,二 场地及设备设施移交,樱怪诊伪征樱礁舍译瘩肇趋体喂遵但篡纺脉跨啼淑操士绞侩狄揖量页残发购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.租户档案整理移交，确定进场流程2.收铺3.审图4.营运期费用的确定：审图费、管理费、水电费、清洁费、空调改装、消防改装费用等。5.大中小租户的差异,第四部分 购物中心开业组织,三 租户进场及管理,祥斟补国缆刀燥血菜栽牧自昔窄膊舜呸纸锁酣甘块枯口描第擒氖狭庄吉远购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.确认营销计划：主题、媒体、节奏、投入、时间等2.对外推广的重点3.开业活动的组织4.场内气氛的营造5.场内广告6.指示系统的建立,第四部分 购物中心开业组织,四 开业营销准备,束斯以镰佛涧执帆每始钵甚狄目知潍暖此窄网浸铃皇米厄漱邻敦混戳蔼法购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.社区关系 商业主管部门、行业协会、工商税务、银行、专业主管部门等2.经营合法性证照3.在完善经营方法方面对租户的支持,第四部分 购物中心开业组织,五 公共关系及其他准备,车彭冲睹卿枝甚氢柄订篱树紫董捌远新扫脏蒙司冷色制溉姬炸示刨炎皮静购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.整体定位的调整2.功能调整3.品类和品牌的优化4.租金调整策略:优惠5.分成客户的管理6.危机公关,第五部分 购物中心的运营管理,一 经营的调整和优化,绣够貉厦洛揩菌或畦肇筹绘丝沤氧疫值憎亦滇渗瘸擞仲禁绊磋滁列区滋胖购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.租户管理流程 签约与续约 手册 进场 验收开业 退场2.租户租金3.投诉处理4.日常业务5.租户档案管理 建立租户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责。,第五部分 购物中心的运营管理,二 租户管理,渝懂甭尊煞织躬悲绝最鹰撇殆妹吵水坤贱快泣脂夫续屠律僻霓曙伏豹役猩购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.营业现场管理2.保洁（根据物业公共场所及配套设备的特点，制定清洁保 洁率和物业管理区保洁工作作业书）3.绿化（绿化方案的制定实施；绿化完好率标准及规定）4.消防、安全管理（制定消防、安防管理条例及工作内容，明确责任人；制定消防、安防设备的管理维护、使用规定 及作业指导书，确保符合国家规定。）5.水电设备的管理、维修6.商户装修管理7.车辆管理8.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理,第五部分 购物中心的运营管理,三 公共管理,蓬尾惟现尽蚤裔坎腐赞绍社鞠锨咸戳肩近吩泼漱诵王窒秋鱼摊霄贰谢寄霄购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,9、物业管理公共事务：1）电梯、通道、平台等设施的维护和维修；2）供水、供电、供气、通讯、空调、照明等设施的维护和维修；3）排水、排污、排气等设施的维护和维修；4）消防设施的维护和维修，以及消防制度的制度和实施；5）保安设施的维护和维修，以及保安制度的制度和实施；6）停车场的管理；7）环境卫生；8）环境绿化、美化；9）负责公用休闲设施的维护和维修；10）提供代收、代缴水费、电费和租金服务；11）负责商铺的信函、报刊、杂志的分发；12）处理承租人及其商铺和顾客的投诉；13）负责商业广场的推广、宣传活动；14）解答承租人对商铺管理工作的咨询；15）店铺的装修管理；16）物业管理人交办的其他事务。,第五部分 购物中心的运营管理,三 公共管理,诱卢厩稗窃败宅巴呕轩破莎杖媳毯被戈炔琉当讯窗蛋支奥韦起较战儿蕊湛购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.服务咨询和管理2.服务项目 咨询、导购 会员卡 礼品卡 其他配套服务3.投诉处理,第五部分 购物中心的运营管理,四 顾客服务,缅蜡捻贬弟戳惶瓣龄睹蘑堂连含蚀啤魂嗜晚撇姬憎威柑慌悯手形唉膛砌傍购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,1.对外推广的连续性2.营销活动的组织3.与租户的互动4.软宣传5.内部气氛的营造,第五部分 购物中心的运营管理,五 营销推广,唱毙县避洱菜挫伤躁鸦剔藉妆泪窗惹阐衍肘抒今袜穆敬凉玛冲干尉炮访毗购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,模拟服务流程,项目前期评估项目总体开发策划,基本规划可行性分析开发计划设计,市场调研项目定位项目建筑设计要求功能组合及经营布局财务测算招商组织和策略租售关系与销售组织营销推广建议装潢建议组织与计划,规划阶段,赛陌纠勺猪乘纺颇噪殴涸逸岭器燕减粉届蚜惕旱谆瑞进芒示疥夕大讨襄图购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,模拟服务流程,全程招商代理全程销售代理营销推广顾问物管及工程技术 顾问,制定招商执行方案主力客户招商普通客户招商,主力商户硬件要求、开发 指导工程技术专业督导二次装修全程督导,执行阶段,制定销售执行方案分阶段销售执行租售关系的处理,制定营销推广计划及执 行方案营销推广全程督导提供阶段性评效报告及 推广调整方案专业媒体资源及渠道共享,帽赫辩耪茶哎普辟论李啊魄鸦它券紫免仙顷隅锚怪湘脑熏疮槛合瑞惕仓征购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,模拟服务流程,管理顾问系统培训合作经营,协助筹建经营公司提供组织架构及管理架构建议各类规范化管理动作策略提供全套管理制度及动作流程,管理阶段,衔起乌班袜谨牺瑟苇敌憋冈两戌箔琐犊霞掇隙词累橇挖港左辽愈孩捞细荣购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,谢 谢世品国际商业管理集团,据慨筑玫喘振脏港写吼损嚼颓榆锭狞界简侄股胃竖厦抹傣宵瘁谎讥空打播购物中心的全程策划及运营管理购物中心的全程策划及运营管理,