广西区直贷款办法起草说明.docx

广西区直住房公积金个人住房贷款管理办法起草说明现就起草广西区直住房公积金个人住房贷款管理办法的情况说明如下：一、制定背景和必要性2017年5月，广西区直住房公积金管理中心（以下简称区直中心）经自治区人民政府同意，印发实施住房公积金个人住房委托贷款管理暂行办法（修订）（桂公积字（2017）2号，以下简称贷款暂行办法），并根据该办法管理住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）业务。近年来,国务院、住房和城乡建设部和自治区相继出台了一系列调整、完善住房公积金政策的指导意见，为适应当前政策和形势的变化，进一步健全制度，实现业务标准化规范化，根据国家和自治区住房公积金管理有关规定，结合区直和中直驻邕单位业务实际，现修订贷款暂行办法，并将名称修改为广西区直住房公积金个人住房贷款管理办法（以下简称贷款管理办法），该办法经组织专家进行论证和多次专题会议讨论研究，并按照有关意见进行修改完善。保留了区直中心一贯支持优化营商环境、为民服务办实事的做法。二、主要文件依据（一）住房公积金管理条例（国务院令第262号，2019年3月24日国务院关于修改部分行政法规的决定（第710号）再次修订）。（二）住房城乡建设部住房公积金个人住房贷款业务规范（GBT51267-2017）o（三）自治区住房城乡建设厅关于印发广西住房公积金业务管理规范通知（桂建金管201126号）。三、重点内容和主要变化（一）践行共享发展理念，进一步加大住房公积金政策支持力度。为进一步帮助更多的市民解决住房问题，加大住房公积金对缴存职工购买首套和改善性住房的支持力度，促进本市房地产市场平稳健康发展，更好地发挥住房公积金制度作用。一是将异地缴存职工在南宁辖区范围内购买自住住房的列入住房公积金贷款对象，支持全国范围内的缴存职工办理异地贷款；二是灵活就业人员按照灵活就业人员住房公积金管理办法进行管理；三是优化贷款发放管理，提高服务效率。（二）住房公积金贷款额度计算兼顾多层次的住房消费需求，符合区直和中直驻邕单位实际。根据住房公积金管理有关规定，合理设置贷款额度计算规则。一是在不超过住房公积金贷款最高额度的情况下，对借款人的可贷额度是依据借款人及其配偶的住房公积金缴存情况、申请贷款的房屋总价、首付款比例、还贷能力及所购房屋已使用年限等规定进行计算。主要以借款人每月还款额与其家庭月收入之比为贷款额度计算的参考条件，按照住房公积金管理有关规定，借款人家庭的月收入主要以其住房公积金缴存基数进行认定。区直中心对借款人可贷款额度计算不直接与其缴存时长、个人账户余额进行挂钩，也不另外设置固定贷款倍数，目的是为了更好地支持缴存职工使用住房公积金解决住房问题。二是参考了广州等地住房公积金管理中心，放宽对购买再交易自住住房申请住房公积金贷款的贷款期限，由房龄与贷款期限-2-之和不超过30年放宽至50年，更好地支持购买再交易自住住房的缴存人使用住房公积金。（三）统筹好发展与安全，对商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）的条件进行精细化调整。在坚持“房住不炒”的原则下，充分发挥住房公积金在保障职工基本住房需求和支持本市房地产市场健康平稳发展的作用，参考了重庆、长沙、武汉、宁波等广西周边城市的商转公贷款业务的管理规定，对商转公贷款条件进行优化后，更好地鼓励和支持住房公积金缴存人长存多缴，形成资金互助、良性循环的长效机制。第一，补充完善了商转公贷款业务的办理条件。支持借款人及配偶为首套及首次使用住房公积金贷款申请办理商转公贷款，此外，补充了以下条件：一是借款人购房时已在区直中心缴存住房公积金；二是明确申请商转公贷款时住房公积金的缴存时长要求；三是商业性个人住房贷款尚未结清,已按时正常还款12个月及以上，在还款期间无逾期记录。第二，按照缴存贡献与贷款权益的相匹配原则，明确商转公贷款额度的计算规则。商转公贷款月还款额不得大于借款人月缴存额，并兼顾到借款人的实际情况，如借款人的配偶在区直中心缴存住房公积金且符合贷款条件的，配偶的月缴存额可合并计算。（四）进一步规范贷款管理，加强住房公积金贷款风险防控措施。为保障住房公积金贷款业务持续发展，确保资金安全。贷款管理办法进一步加强贷前审查、贷中核查、贷后管理等风险防控措施。一是从住房公积金贷前、贷中、贷后等方面加强贷款楼盘、住房公积金贷款资料审查和业务管理；二是结合业务实际和住房公积金流动性情况引入第三方机构作为担保方提供住房公积金贷款担保服务；三是明确了房地产开发商、售房-3-单位及借款人骗贷等违规行为的处理方式。根据以上修订，贷款管理办法对贷款暂行办法部分章节和条款的顺序作相应调整。四、文件框架和主要内容贷款管理办法共13章89条。主要规定了住房公积金贷款对象和贷款条件，贷款额度、贷款期限和贷款利率，贷前管理，贷款业务办理，贷款担保和抵押，贷款发放，贷后管理和法律责任，住房公积金贷款转商业性个人住房贷款，商业性个人住房贷款转住房公积金贷款、异地贷款等内容。（一）第一章总则。主要内容为贷款管理办法的政策依据、适用范围等。其中，第一条更新了贷款管理办法文件依据；第二条明确了本办法的适用范围。（二）第二章贷款对象和贷款条件。主要内容为贷款对象和贷款条件。其中，第三条明确住房公积金贷款对象为按照住房公积金管理有关规定正常连续缴存住房公积金的借款人。符合条件的借款人在南宁所辖城区范围内购买自住住房可向区直中心申请住房公积金贷款；第四条明确了灵活就业人员的范围和贷款管理；第五条和第六条明确了申请住房公积金贷款的房屋要求和自住住房类型；第七条明确了借款人应具备的条件；第八条明确了不予受理住房公积金贷款的情形；第九条明确了住房公积金贷款以申请住房公积金贷款时的婚姻状况为准；第十条至第十五条明确了住房套数和贷款次数的认定标准。（三）第三章贷款额度、贷款期限和贷款利率。主要内容为贷款额度、贷款期限和利率的具体要求。其中，第十六条明确了贷款最高额度的审批和执行时间；第十七条明-4-确了贷款额度的计算原则；第十八条明确了房屋总价（价值）核定标准；第十九条明确了贷款审批后不予变更贷款金额或追加贷款的原则；第二十条明确了首付款和首付比例核定标准；第二十一条明确了还贷能力核定标准；第二十二条明确了月收入核定标准；第二十三条明确了贷款期限核定标准；第二十四条和第二十五条为贷款利率执行标准；第二十六条明确了组合贷款，并从贷后风险管理的角度，要求组合贷款中商业性个人住房贷款期限应与住房公积金贷款期限一致。（四）第四章贷前管理。主要内容为贷款楼盘和受托金融机构管理。其中，第二十七条至第二十九条对贷款楼盘管理要和受托金融机构服务进行了补充完善。（五）第五章贷款业务办理。主要内容为贷款业务办理所需材料、办理程序、选择还款方式、贷款申请和审批时限要求等。其中，第三十条贷款申请资料修订为实行清单动态管理；第三十一条明确了不同房型申请贷款的时限；第三十二条和第三十三条明确了贷款受理渠道和受理要求；第三十四条明确了贷款还款方式；第三十五条明确了贷款审批的时限计算原则；第三十六条和第三十六条明确了不动产抵押抵押登记程序；（六）第六章贷款担保和抵押。本章共两条，主要内容为贷款担保和抵押物要求。（七）贷款发放。主要内容为贷款发放原则。其中，第三十九条提高了服务效率，由月末最后2个工作日不发放贷款修订为月末最后1个工作日不发放贷款；第四十条修订了住房公积金贷款发放时贷款楼盘应达到的发放条件，修订为“住房公积金贷款根据国家-5-和自治区及业务主管部门相关规定发放，原则上贷款发放时房屋建筑主体结构已封顶，由第三方机构提供贷款担保的情况除外”；第四十一条明确了贷款发放时应符合的条件；第四十二条明确了收款账户要求；第四十三条和第四十四条明确了征信报送和业务关键阈值控制。（八）贷后管理。主要内容为贷后管理工作的内容和相关要求。其中，第四十五条明确了贷款还款日；第四十六条明确了贷后管理工作要求；第四十七条至第五十八条明确了借款人还款要求和抵押物处置要求。（九）第九章法律责任。本章共六条，主要内容为违约或违规的处置措施。（十）第十章异地贷款。本章共四条，主要内容为异地管理，明确了异地的办理条件、材料要求及业务启停的动态调整管理机制。（十一）第十一章住房公积金贷款转商业性个人住房贷款。本章共七条，主要内容为住房公积金贷款转商业性个人住房贷款（以下简称“公转商贷款”）管理，明确了公转商贷款的办理条件、要求、程序、中止和转回及动态调整机制。其中，补充修订了公转商贷款额度不超过住房公积金最高贷款额度且须满足住房公积金贷款额度核定的其他有关规定；公转商贷款期限内不得变更借款人和贷款年限及还款方式。（十二）第十二章商业性个人住房贷款转住房公积金贷款。本章共十条，主要内容为商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称“商公转贷款”）的管理，进一步明确了商转公贷款的办理条件、管理要求、程序及动态调整机制。（十三）第十三章附则。主要内容为贷款管理办法实施时间、调整和未尽事宜的处理及办法有效期等。其中，第八十五条授权区直中心依据本办法对具体业务管理制定细则并组织实施；第八十六条明确公转商贷款、商转公贷款、异地贷款等业务按程序报批后开展;第八十七条明确原办法与本办法不一致的，以本办法为准。灵活就业人员住房公积金贷款另行规定。第八十八条明确本办法未尽事宜，按照国家和自治区住房公积金管理有关规定执行。如遇政策调整区直中心有权作出相应调整。第八十九条明确本办法的解释主体、实施时间和有效期。贷款管理办法实施时间拟于印发之日起执行，有效期为5年。在本办法执行之日后受理的业务按照本办法规定办理。