2005经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案.doc

2005年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案一、单项选择题。（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.我国，房地产产权主要是指房屋的（）及其占用范围内的土地的使用权。A.使用权B.所有权C.转让权D.收益权2.边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从而使地租等于土地（www.TopS）A.边际剩余价值B.边际产出价值C.总剩余价值D.总产出价值3.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（www.TopS）A.平均利润B.边际收益C.超额利润D.边际利润4.地价是（www.TopS）的资本化A.利润B.年产值C.成本D.地租5.按照杜能理论的假设，（www.TopS）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润6.韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（www.TopS）作为配置工业企业的理想区位。A.产出最高点B.需求最高点C.生产成本最低点D.运输费用最低点7.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于届满前（www.TopS）申请续期。A.3个月B.半年C.1年D.2年8.协议出让国有土地使用权的最低价由（www.TopS）批准。A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部B.市、县人民政府土地管理部门C.省、自治区、直辖市人民政府D.市、县人民政府9.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（www.TopS）。A.其土地使用权出让金随之相应调整B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定10.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（www.TopS）A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让11.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（www.TopS），出租方负有除去或防止义务。A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的12.甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（www.TopS）。A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金13.下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（www.TopS）A.社区便民超市B.税务机关办公楼C.服务于大众的快餐店D.别墅14.在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲区域住宅市场价格变支的全距大于乙区域住宅市场，则表明（www.TopS）A.甲区域住宅市场价格的离散程度较小B.甲区域住宅市场价格的离散程度较大C.甲区域住宅市场的集中程度较大D.甲区域住宅市场的集中程度较小15.某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为90%，这一结果表明该市场住宅（www.TopS）。A.供过于求B.供不应求C.需求潜力较大D.供给水平过小16.住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（www.TopS）A.住宅价格水平的高低B.消费者家庭结构的差异C.消费者收入水平与债务负担的关系D.消费者收入水平与住宅价格的关系17.对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办公楼（www.TopS）分析A.区位质量B.规模增长C.集聚效应D.市场竞争18.一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（www.TopS）A.政府对商业用房的需求的引导B.不同城市功能区的总体规划和详细规划的导向C.人们对商业用房投资的总体水平D.人们对商业用房所提供的商品和服务的需求19.某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（www.TopS）元。A.1280B.1600C.2000D.320020.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（www.TopS）修正。A.交易日期B.交易情况C.区位状况D.权益状况21.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（www.TopS）元/平方米。A.1455.00B.1456.31C.1545.00D.1546.3922.某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（www.TopS）A.物质折旧B.功能折旧C.有形损耗D.经济折旧23.在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（www.TopS）A.投资风险较大B.案例利率较低C.收益较小D.收益较稳定24.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（www.TopS）。A.成本法B.收益法C.投资法D.假设开发法25.在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（www.TopS）的时间。A.取得估价对象B.估价对象建成C.估价对象开始施工D.估价对象开始租售26.某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（www.TopS）元（假设按复利计息）。A.10000B.9524C.7396D.542527.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（www.TopS）万元。A.250B.200C.175D.15028.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的表态投资回收期在（www.TopS）之间。单位：万元年份0123456现金流入250250250250250现金流出500503030303030A.第二年与第三年B.第三年与第四年C.第四年与第五年D.第五年与第六年29.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（www.TopS）单位：万元投资项目初期投资额每年净收益内部收益率甲乙丙丁60065070090022017023525024%10%20%12%A.甲、丙B.甲、丁C.丙、丁D.甲、乙、丙30.某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。当基准收益率为10%时，用差额法计算的NPV（乙-甲）值（www.TopS）。单位：万元投资方案初期投资净收益甲乙300040009001200A.大于100万元B.等于零C.小于零D.等于100万元31.某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追加投资收益率选择方案时，（www.TopS）无资格方案。单位：万元方案投资额净收益甲乙丙丁4005006007008098115130A.没有B.有一个C.有二个D.有三个32.房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（www.TopS）带来的风险。A.意外事件的发生B.市场需求的变动C.自然灾害D.国家政策的变化33.房地产投资风险中的动态风险可通过（www.TopS）加以避免。A.经营者自身努力B.投保的方式C.防范自然灾害的发生D.避免环境污染34.降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（www.TopS）等。A.将风险损失摊销计入成本B.利用通货膨胀的影响C.选择擅长经营的房地产项目D.在经济下降期投资35.年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（www.TopS）A.预付年值B.普通年值C.期初年值D.永续年值36.形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（www.TopS）。A.通货膨胀B.金融政策问题C.实际净现值减少D.销售价格波动37.在房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨胀时的净现值相比，（www.TopS）。A.前者比后者小B.前者比后者大C.二者之差等于通货膨胀率D.二者相等38.下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（www.TopS）A.开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费B.土地使用权出让金的本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益C.拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费用D.市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用39.下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（www.TopS）A.土地开发工程费B.设备及安装工程费C.建筑工程费D.广告宣传费40.控制性详细规划的内容包括（www.TopS）A.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益B.确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求C.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线D.确定市级公共设施的分布及其用地范围41.下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（www.TopS）A.居住面积密度居住面积/居住建筑用地面积B.建筑容积率居住建筑总面积/居住建筑用地面积C.居住建筑密度居住建筑总面积/居住建筑用地面积×100%D.人口净密度居住人数/居住建筑用地面积42.在某居住区规划中，建筑基底面积40000平方米，总建筑面积150000平方米，容积率1.5，建筑密度为（www.TopS）。A.27%B.40%C.50%D.60%43.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（www.TopS）递效竣工报告。A.施工单位向开发商B.开发商向质量监督站C.工程监理机构向开发商D.施工单位向质量监督站44.房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依附在其上的（www.TopS）。A.装饰装修B.所有权C.土地使用权D.权益45.现代房地产市场营销工作内容广泛，其中第一步要进行的是（www.TopS）A.房地产市场研究分析B.确定房地产投资经营目标C.进行房地产项目决定D.选择目标市场46.下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（www.TopS）A.委托代理合同人姓名和住所B.委托房地产商品的基本情况C.委托代理人的财务状况D.委托代理合同的有效期47.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。这是一种（www.TopS）。A.现金折扣定价策略B.数量折扣定价策略C.定价策略D.变动价格策略48.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（www.TopS）A.调整楼宇基价B.提高前期付款的比例C.增大楼层之间的差价D.增大朝向之间的差价49.物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于（www.TopS）个符合投标资格的投标人。A.3B.5C.7D.950.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（www.TopS）。A.政府定价B.政府指导价C.业主定价D.物业管理企业与业主协商定价51.某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物业管理企业的这种不作为行为属于（www.TopS）义务。A.实际履行B.全面履行C.不履行D.不适当履行52.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（www.TopS）。A.包干制B.佣金制C.酬金制D.分成制53.不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（www.TopS）A.共用部位、共用设施设备专备专项维修基金B.物业管理处办公费C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D.物业管理企业固定资产折旧54.牧业服务收费应遵循（www.TopS）的原则。A.安全可靠B.保本微利C.费用与服务水平相适应D.费用与业主承受能力相适应55.建筑物经济寿命与自然寿命比较：（www.TopS）A.经济寿命自然寿命B.经济寿命自然寿命C.经济寿命自然寿命D.经济寿命与自然寿命无关56.某人货款60万元，货款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（www.TopS）元。A.7775B.7750C.7725D.770057.住房公积金具有（www.TopS）的特点。A.自愿性B.互助性C.通用性D.投资性58.住房公积金货款本质上是一种（www.TopS）。A.信用货款B.信托货款C.基金货款D.按揭货款59.对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于（www.TopS）而遭受损失可获得保险公司赔偿。A.战争B.地震C.核辐射D.洪水60.某单位将价值2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为1600万元，同日又向乙保险公司火灾险，保险金额为800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为（www.TopS）万元。A.800B.1600C.2000D.2400二、多项选择题。（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61.在我国，产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的（www.TopS）等。A.物权B.债权C.继承权D.处分权E.知识产权62.下列关于土地使用权特征的表述中，正确的是（www.TopS）A. 土地使用权是法律特别设定的一种物权B.土地使用权派生于土地所有权C.土地使用权权能具有有限性D.国有土地使用权可以买卖、转让E.土地使用权的主体是惟一的63.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有（www.TopS）A.住宅B.货运汽车生产车间C.大型歌舞厅D.酒店E.民办学校64.下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（www.TopS）A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用之和C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%65.在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量主要有（www.TopS）A.房地产市场发展总体特征B.政府相关经济政策及直接和间接影响C.各细分市场供给特征和规模D.各细分市场的划分标准E.各细分市场价格和租金水平及其变动无势66.以设定问题的基本方式来划分，可以将问卷划分为（www.TopS）问卷A.自由回答式B.开放式C.封闭式D.现场回答式E.量表问答式67.某幢商品住宅2005年1月的价格为2000元/平方米。将该价格修正到2005年11月，可采用（www.TopS）来修正。A.价格指数B.价格变动率C.利率D.时间序列分析E.资本化率68.某房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括（www.TopS）修正。A.楼层B.朝向C.户型D.层高E.景观69.资金具有时间价值的主要原因是（www.TopS）A.通货膨胀B.承担风险C.税率变动D.资产折旧E.汇率变动70.在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是（www.TopS）待添加的隐藏文字内容2A.能对该因素加以严格控制B.对该因素数据的准确性把握不大C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果D.能说明该因素发生的可能性E.不需对该因素作定量描述71.房地产投资风险的主要特征之一为不确定性，其表现为（www.TopS）A.投资判断失误B.国家政策的变化C.预期收益改变D.战争的爆发E.台风袭击72.房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要（www.TopS）A.企业的财务有承受能力B.将风险损失返销计入成本C.建立和使用内部风险损失基金D.对风险因素进行空间和时间上的隔离E.经营专业自保公司73.反映城市土地开发强度的指标有（www.TopS）A.建筑密度B.人口净密度C.容积率D.绿化覆盖率E.建筑高度74.工程进度计划方法中的横道图法的缺点有（www.TopS）A.看不出每项工作实际花费的时间B.看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系C.看不出哪些工作属于关键工作D.看不出各项工程的内容和进度E.看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度75.房地产纯代理租售方式的特点有（www.TopS）A.中介机构只收取佣金B.房地产开发商对项目开发管理力度较小C.中介机构收入相对较少D.中介机构经营风险较大E.房地产售价较低76.采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据（www.TopS）综合确定。A.开发商的资质等级B.开发项目的成本C.房地产投资的风险D.房地产买受者的经济实力E.行业平均利润水平77.解决物业服务合同争议，采用仲裁比诉讼具有（www.TopS）等优点。A.客观性B.专业性C.灵活性D.经济性E.自愿性78.物业服务成本包括（www.TopS）等。A.物业管理人员工资、福利费B.清洁绿化费用C.物业共用部位、共用设施设备的小修费用D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用E.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金79.房地产金融与一般金融相比，具有的主要特征有（www.TopS）A.证券化B.安全性C.多样性D.短期性E.政策性80.房地产证券化具有（www.TopS）等特点。A.动产化B.细分化C.流动化D.规模化E.风险分散化三、案例分析题。（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）（一）某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据：年龄段项目25岁以下2635岁3645岁4660岁61岁以上人数合计调研人数381481209763466有购房意向人数7891145721288能够负担房总价平均数（万元）2036433519年收入平均数（万元）256.83.91.7家庭人口平均数22.52.93.43.5完成本科教育人数226535203145根据题意，回答下列问题：81.设计市场调研方案时遵循的基本原则有（www.TopS）A.可操作性B.替化性C.指向性D.指导性82.根据上调研结果可知，年龄在2645岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为（www.TopS）A.95%B.75.75%C.61.8%D.60.14%83.从上数据可以得出的结论是（www.TopS）A.受教育程度与购房意向呈同方向变动关系B.家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系C.家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系D.年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系84.该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是（www.TopS）A.年收入平均数计算不正确B.抽样中对老年人赋予权重不足C.询问地点选择不当D.询问对象受教育程度不高（二）某公司在自己经营的旅馆旁，再建一幢旅馆。新建旅馆项目可行性认证费10万元，建造费用为300万元，一年建成。投入流动资金50万元经营，经测算，每年经营净收入100万元，但新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年利润减少10万元。该旅馆经营40年后净残值为40万元，基准收益为10%根据题意，回答下列问题：85.该新建旅馆项目的初始投现金流量为（www.TopS）万元。A.225B.300C.350D.36086.该项目采用净现值指标对投资进行评估，其主要优点是（www.TopS）A.考虑了基准收益率B.能显示投资获利数额的大小C.再投资利润高于基准收益率D.考虑了资金的时间价值87.该项目经营到第五年末的净现值为（www.TopS）万元。A.-10.33B.-8.83C.41.17D.79.0888.若该项目在第五年末出售，购买者要求20%的年收益率，则售了最高可达（www.TopS）A.375B.450C.500D.55089.该项目的终结现金流量为（www.TopS）万元。A.40B.90C.130D.180（三）某房地产开发公司在开发住宅小区项目时，由于自身资金不足，对贷款的依赖程度相当大，导致开发公司陷入清偿危机。根据题意，回答下列问题：90.该公司遭遇的风险称为（www.TopS）风险。A.商业B.金融C.购买力D.变现91.此类风险使房地产投资者遭受（www.TopS）A.货币贬值B.银行催还货款C.抵押品赎回权的威胁D.房地产商品难以脱手92.降低此类风险的对策有（www.TopS）等。A.加强项目的经营管理B.把握国家金融政策C.操纵现金流量D.预期货款利率变化（四）某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元；经营管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。根据题意，回答下列问题：93.该项目的可变成本为（www.TopS）元/平方米。A.820B.1015.24C.1125.78D.1295.7894.该项目的保本开发面积是（www.TopS）平方米。A.3499.40B.499.40C.3494.40D.3999.4095.实现利润220万元的开发面积是（www.TopS）平方米。A.5503.58B.4503.58C.5600D.3503.5896.盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（www.TopS）表示。A.销售量B.销售额C.利润率D.生产能力利用率（五）2005年4月，某房地产开发公司通过出让方式取得了A地块40年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在A地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金1亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押货款。2005年7月，该公司与某银行签订了抵押货款合同，货款金额为5000万元人民币、货款期限15年、货款年利率4.8%，还款方式为按月等额还款。根据题意，回答下列问题：97.该公司取得A地块的可能方式是（www.TopS）A.招标B.拍卖C.协议D.挂牌98.在房地产抵押货款关系中，该公司被称为（www.TopS）A.抵押权人B.担保人C.抵押人D.委托人99.采取按月等额还款方式，该公司的月还款额最接近（www.TopS）元。A.390207B.420000C.421200D.436000100.还款方式还有按月等本金还款方式，其特点有（www.TopS）A.借款人每月支付的本金是均等的B.每月偿还利息越来越少C.每月偿还利息越来越多D.每月付款越来越多参考答案一、单项选择题。1.B2.B3.C4.D5.C6.C7.C8.C9.A10.D11.B12.D13.B14.B15.A16.D17.A18.D19.C20.B21.B22.D23.A24.D25.A26.D27.D28.B29.A30.A31.A32.B33.A34.C35.B36.B37.A38.D39.A40.C41.C42.B43.A44.D45.A46.C47.A48.B49.A50.D51.D52.A53.A54.C55.B56.B57.B58.C59.D60.C二、多项选择题。61.ABCE62.ABCD63.BE64.AD65.ABCE66.BCE67.ABD68.ABE69.AB70.BC71.BDE72.BCE73.ACE74.BCE75.AC76.CE77.BCDE78.ABC79.ABCE80.ABCE三、案例分析题。81.AC82.B83.D84.C85.C86.BD87.B88.C89.B90.B91.BC92.ABD93.A94.C95.B96.ABD97.ABD98.C99.A100.AB