重庆市江津区市场调研报告46页8月.doc

重庆市江津区市场调研报告报告提供：重庆市钢运房产CHONGQING GANGYUN REAL ESTATE 重庆市江津区华贵·沁园春项目市场调研报告重庆市钢运房产2009年8月26日目 录前 言3一、江津概况4二、城市规划12三、宏观经济发展14四、江津区房地产市场分析27五、商业市场调查34六、商业价格分析41七、住宅市场分析42结束语46前 言“决断于谋划，善行于智慧”，受公司领导的委托，我公司一手房部为华贵·沁园春项目进行市场调研工作。孙子·谋攻篇中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”市场调研的作用，不仅仅是对芜杂纷乱的市场信息进行梳理，而且要在梳理的层面上找到项目的价值点，形成价值链，以之为后续的营销推广和广告传播提供操作导向，可以说，市场调研是整个地产项目操作战略的基石和凭借，对于项目操作的成败具有举足轻重的作用，其意义相当重大。项目组经过认真的筹划和细致的准备，针对项目的特殊性，采用了各种适用的调研方法、调研手段，获取了第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上，经过深入细致的资料汇总及研究分析，结合业界前沿的理论和专业技术，吸纳了我们对该项目的真实认知和感受，结撰成文，现提交公司领导参考。一、江津概况1、地理概况：江津，在行政区划上为重庆市江津区。是一个历史文化悠久的城市，以地处长江要津而得名。江津位于重庆西南长江之滨，距渝中区公路里程50公里；铁路里程65公里；水路里程72公里。江津城区气候特征与重庆相近，但综合气象指标要优于重庆。江津区域地形南高北低，最低处珞璜十坝海拔178.5米；最高点四面山蜈蚣坝海拔l709.4米，主城区平均海拔209.7米，全区面积3200.44平方公里，人口147万。大江西来，在江津城区受阻于鼎山转而向北，复受阻于马骏岭东巡，再受阻于高家坪南巡南回，最后转向东北，环鼎山绕了一个几字形的大弯，故江津又名几江。2、矿产资源：江津矿产资源藏量大，品位高。境内有天然气、石膏、石英砂、石灰石、白色软质粘土、矿泉水等10多种，储存量很大。非金属矿在重庆市占有重要地位，达到国家规模的大中型矿床11处。天然气保有储量16.61亿立方米，远景储量达556亿立方米。天然气属于川东气田，著名气井有花果山、塘河、梁懂庙、石龙峡、铁厂坝等。石膏分布在境内川黔铁路兴无隧道一线，有著名的小岚垭矿区。石灰石资源丰富，分布于珞璜、顺江、临峰、碑槽等地，矿床裸露在地面，质量好，易开采。茨坝粘土矿在重庆市名列第一，探明储量为239万吨。另有煤层薄、煤质差的煤矿分布在贾嗣、支坪、德感、油溪、石门、吴滩六街镇，储量950多万吨，由于环境保护需要，已经停止开采。3、水域资源：水域由溪河、水库和湖泊占地构成。解放以来，水利建设作为发展农业的重要措施，江津的水库、山平塘、石河堰星罗棋布。目前有各种水利设施5944处。清溪沟水库是境内惟一的中型水库，积雨面积69.7平方千米。四面山区的龙潭湖、林都湖、大洪海、小洪海是山间湖泊，以环境幽静，水质清冽著称。随着长江三峡水利枢纽工程的建成，江津将处于世界最大的人工湖尾水区域，水域会有一定改变。4、农业资源：江津的土地资源主要包括耕地、林地、草地、水域、城镇建设用地和难用地六类。耕地面积占到土地总面积1/3以上，水田面积大于土面积，水田主要分布在河谷平坝、丘间平坝和谷地，土主要分布在丘陵、低山坪的山坡地面。耕地分布比较合理，与水热条件结合良好，经长期垦殖，质量较高。主要粮食作物有水稻、小麦、高粱、甘薯、玉米、马铃薯和各种豆类，经济作物主要有油菜、花生、芝麻、茶叶、蚕桑、苎麻、甘蔗、烟叶，经济林木果树品种有19科、25个属、41个种，其中以柑橘、花椒闻名中外。5、工业经济：江津工业形成了机械、电力、建材、食品、纺织、化工等产业，2008年工业生产总值突破300亿元， 建成了“德感工业园”、“珞璜工业园”以及“双福工业园”三大园区，目前累计入驻企业322家，投资额在1亿元以上的达69家，10亿以上的企业14家，其中包括瑞士ABB、拉法基集团、重庆爱思开沥青有限公司（韩国SK）、益海嘉里、上海宝钢、中国石化、沃尔沃公司等世界500强企业。6、旅游资源：江津堪称风景名胜之乡，旅游资源得天独厚。位于江津区域南端渝、川、黔结合部的国家重点风景名胜区四面山，以森林为基调，以丹霞地貌为特色，以水景为亮点，绵亘百里，四面飞瀑。四面山西南紧连四川合江佛宝国家森林公园，贵州亦水国家重点风景名胜区、赤水国家桫椤保护区、赤水竹海国家森林公园、赤水国家级生态示范区、四渡赤水国家文物保扩区，贵州习水自然保护区等，组合成我国绝无仅有的首家超大型生态公园，是地球同纬度硕果仪存的面积最大，保护最完好的亚热带常绿阔叶林和珍贵的物种基因库。位于西南部的黑石山-滚子坪省(市)级风景名区横跨三镇两乡，面积125平方公里，由黑石山、滚子坪、人圆洞、塘河水域和清源宫5个独立景区单元组成，其中黑石山在半个世纪前就已入选美国出版的世界风景名胜辞典。江津东部有骆崃山市级风景名胜区，由骆崃99峰、龙登山、紫荆山和天台湖等景区组成，龙登山曾是明代建文皇帝避难之所，骆崃山上的猪嘴洞曾为田纪云同志当年露宿之地。江津西北部有碑槽山市级风景名胜区，主要景观有碑槽山溶洞群、石门大佛寺、聂帅旧居、石笋山、云雾坪、利济桥等，石门大佛为长江边第一大佛、中国第九大佛和世界最大的观音菩萨石刻造像。西南部有以湖、瀑景观为主的清溪沟市级风景名胜区。古老的几江城区，集中了聂帅母校、聂帅陈列馆、陈独秀故居、陈独秀原某址、天下第长联、江公享堂、圣泉寺遗址、石佛寺、莲花石以及鼎山、几水等众多高质量的人文和自然景观，是“一日游”选择线路的最佳日的地之一。江津文明历史悠久，文化遗产丰富，目前已发现固定文物603处，其中古遗址11处，古墓葬265处，古建筑67处，石窟及石刻93处，近现代史迹17处，近现代代表性建筑3处，其他固定文物127处。在这些固定文化遗产中，属于新石器时代的3处、汉代49处、宋代19处、明代79处、清代414处、近现代39处，其中有266处已被列入中国文物地图册。7、饮食文化：江津广柑以锦橙为代表，圆润鲜泽，果味醇浓，酸甜适度，早在20世纪30年代就已名扬中外，江津白酒以“几江”牌为代表，醇厚廿咧，年产数万吨，畅销全国，被誉为江津茅台：江津花生果仁饱满：酥脆香甜，著名的江津“天府花生”在东南业、北美、西欧和澳大利亚享有良好声誉：江津米花糖源起太和斋，香脆化渣，以“玫瑰”牌和“荷花”牌为代表的江津米花糖日前已占领全国同类产品50以上的市场份额，江津己成为全国最大的米花糖生产基地：江津“顺发麻糖”与著名的湖北孝感麻糖齐名，合称中国麻糖姐妹花：江津芝麻圆子香甜爽门，油而不腻，1981年获重庆“名小吃”称号；江津肉片色泽金黄，外酥内嫩，1974年入选四川菜谱：江津冰糖竽儿泥、江津冰糖藕丸、江津绿豆团、江津夜露霜等小吃清香甜嫩、爽口化渣，1981年分别入选川东小吃和川味小吃菜谱：江津灿香鸡、江津地雷鸭子、江津酸菜鱼(邹鱼)等菜品邑、香、味俱仕，享誉巴蜀，流传全国；江津“四面碧芽”、“骆崃迎春”、“崃山云雾”等富硒名茶清香鲜醇、汤色绿亮，深受游客欢迎；江津先锋花椒品质优良，畅销全国，供不应求。江津四面山绞股兰、四面山腊肉、四面山豆花、四而山糯包谷以及四面山山珍系列等保健饮品和食品源出天然，绝无污染。8、交通概况：江津区公路总里程和等级公路里程分别为4066公里和2705公里，重庆外环高速、渝泸高速公路贯穿其中，镇街公路通畅率100，行政村通达率100，公路密度为127.1公里/百平方公里；全区通航里程306公里，建有码头、渡口117个，其中1000吨级以上泊位15个，港口货物年吞吐量突破750万吨；成渝铁路、渝黔铁路过境段135公里。2008年，重庆港九公司兰家沱码头、玖龙纸业码头相继投入使用，改写了江津无集装箱码头的历史；江津长江公路大桥成功回购、粉房湾长江大桥和中渡长江大桥建设蓄势待发；规划中的重庆都市轨道交通5号线将与粉房湾长江大桥连接，并在江津境内规划了4个换乘点，掀起了江津构建立体交通枢纽的高潮！二、城市规划2008年7月30日，重庆市人民政府关于江津区城市总体规划的批复（渝府2008116号）批准重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）。根据中华人民共和国城乡规划法第八条“城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划”之规定，区人民政府依法将重庆市人民政府批准的重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）等有关内容公布如下：1、城市性质重庆市区域中心城市之一，重庆重要的现代制造业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心，宜居宜业的森林城市。2、城市规划区范围几江街道、德感街道、支坪街道、双福街道的全部行政辖区，总面积约343平方公里。3、规划期限与规模近期至2012年，规划人口规模45万人，其中几江片区为15万人，德感片区15万人，双福副中心为14万人，支坪组团为1.0万人；建设用地规模42.75平方公里，其中几江片区为8.3平方公里，德感片区为18.75平方公里，双福副中心为15.7平方公里。远期至2020年，规划人口规模70万人，其中几江片区为15万人，德感片区为28.5万人，双福副中心为24万人，支坪组团为2.5万人；建设用地规模68平方公里，其中几江片区为8.3平方公里，德感片区为32.8平方公里，双福副中心为24.4平方公里，支坪组团为2.5平方公里。4、城市形态与功能分区中心城区远期城市架构为“一主一副一组团”，即几江-德感主中心、双福副中心、支坪组团。城市发展方向以向北为主，逐步与重庆都市区西部地区融为一体，几江和德感共同构成江津中心城区的核心。几江是江津的行政、商业、文化中心和旅游服务中心；德感是重庆重要的现代制造业基地、物流基地和江津新的居住拓展区；双福副中心是江津中心城区以制造业为主的产业主要拓展区和居住主要拓展区，与九龙坡西部新城共同建设以信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地；支坪组团是以居住为主的综合功能区。三、宏观经济发展1、综合 2008年江津区全年实现地区生产总值219.24亿元，比上年增长17.5，增速比上年加快1个百分点，平均水平快3.2个百分点。其中，第一产业增加值38.1亿元，增长7.4%，对经济增长的贡献为7.1%；第二产业增加值111.87亿元，增长26.8%，对经济增长的贡献为72.9%；第三产业增加值9.34亿元，增长9.9%，对经济增长的贡献为20%。案常住人口计算，人均地区生产总值17263元，增长17%，增速比上年加快0.5个百分点。居民消费价格比上年上涨6.7%，其中食品价格上涨15.3%。商品零售价格上涨6.6%。农业生产资料价格上涨25.5%。工业品出厂价格上涨9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨15.5%。2008年年末全区就业人员79.63万人，比上年末增加1.59万人。其中，第一产业就业人员27.58万人，下降0.2%；第二产业就业人员26.31万人，增长3.8%；第三产业就业人员25.74万人，增长2.7%。年末城镇就业人员20.3万人，新增加1.6万人，净增加1.17万人。年末城镇登记失业率为2.66%，比上年末下降0.47个百分点。2008年全年地方财政收入18.84亿元，比上年增加5.97亿元，增长46.4%，其中一般预算收入11.51亿元，增长36.9%；基金预算收入7.33亿元，增长64.4%。全年地方财政支出33.53亿元，比上年增长43.3%，其中一般预算支出24.66亿元，增长36.2%；基金预算支出8.87亿元，增长67.6%。2008年居民消费价格比上年涨跌幅度 单位：%指 标比上年涨跌居民消费价格总水平 6.7食 品 15.3烟酒及用品 4.7衣 着 -1.1家庭设备用品及服务 2.4医疗保健及个人用品 1.4交通和通信 1.6娱乐教育文化用品及服务 2.8居 住 4.32、农林牧渔业2008年全年粮食种植面积151.9万亩，比上年增加3.1万亩；油料种植面积6.5万亩，增加0.5万亩；蔬菜种植面积36.6万亩，增加0.9万亩。 全年粮食产量66.1万吨，比上年增加2.5万吨，增产3.9%，其中稻谷产量38.8万吨，增产5.6%；油料产量0.8万吨，增产9.1%；蔬菜产量50.8万吨，增长4.9%；花椒产量1.5万吨，增长26.3%；肉类总产量7.9万吨，增长7.1%；水产品产量1.4万吨，增长13.8%。全年生猪出栏87.3万头，增长5.3%；小家禽出栏796.2万只，增长17%。 改革开放30年主要年份粮食产量及其增长速度2008年年末花椒基地50万亩；晚熟柑橘基地4.25万亩；优质蔬菜基地37.4万亩；规模养殖场2654个。全年新增区级龙头企业10家，达到72家，其中重庆市级龙头企业9家，实现销售收入13.8亿元，出口创汇1060万美元。2008年全年新农村建设总投资28.3亿元，实施建设项目65个，整治和维修乡村公路400公里，硬化人行便道650公里，整治病险水库87座，新建蓄水池22口。土地整治和农业综合开发2.9万亩，治理水土流失18平方公里，改善灌溉面积5000亩，新增节水灌溉面积1200亩。现代农业园区引进亨嘉、瑞恩、恒河等业主25家，协议引资57亿元。全年新建高标准柑橘示范园6000亩，累计完成投资2.8亿元，土地规模经营2万亩。3、工业和建筑业2008年全年全社会工业总产值302.22亿元，比上年增长40.2%，工业增加值97.58亿元，增长29.9%。全区规模以上工业企业达到213家，净增88家，规模以上工业总产值239.24亿元，增长42%；增加值80.33亿元，增长33.3%。2008年全年规模以上工业中，轻工业产值36.77亿元，增长65.4%；重工业产值202.47亿元，增长38.4%。国有企业产值27.55亿元，增长23.4%；集体企业产值0.39亿元，增长27.3%；股份制企业产值141.69亿元，增长39.9%；外商及港澳台商企业产值65.27亿元，增长53.6%；其他经济类型企业产值4.15亿元，增长114.2%。改革开放30年主要年份工业总产值及其增长速度 2008年主要工业产品产量及其增长速度主要产品名称单 位产 量比上年增长%发电量万千瓦时1185954 4.2 内燃机千瓦561022 104.0 齿 轮吨13969 140.1 纸制品吨31313 35.7 涂 料（油漆）吨37188 -1.8 焦 炭吨184410 -6.1 尿 素（折纯）吨58724 -15.0 卫生陶瓷万件99.05 -52.0 饮料酒千升53316 6.1 印染布万米6471 3.8 水 泥万吨380.62 5.4 钢 材万吨25.7 -10.4 2008年全年全社会建筑业总产值58.3亿元，比上年增长17.7%，实现增加值14.22亿元，增长11.5%。全年建筑业施工面积779.42万平方米，增长4.6%；竣工面积563.71万平方米，增长75.5%。全区具有资质等级建筑业企业完成建筑业总产值57.09亿元，增长17.2%，实现利润1.42亿元，增长10.6%；上缴税金1.8亿元，增长16.3%。4、固定资产投资2008年全年全社会固定资产投资145.2亿元，比上年增长35.3%。分城乡看，城镇投资128.79亿元，增长33.4%；农村投资16.41亿元，增长52.6%。分产业看，第一产业投资8.49亿元，增长39.7%；第二产业投资59.28亿元，增长5.6%，其中工业投资59.03亿元，增长5.6%；第三产业投资77.43亿元，增长71.7%。全区68个重点项目完成投资66.78亿元，占全区全社会投资总额的46%，完成全年计划的103.8%。 2008年全年房地产开发投资21.98亿元，比上年增长13.5%，改革开放30年主要年份固定资产投资及其增长速度其中商品住宅投资12.61亿元，增长0.1%。商品房竣工面积61.08万平方米，下降39.9%。商品房销售面积75.63万平方米，下降20.5%，其中商品住宅68.61万平方米，下降22.2%。5、国内贸易2008年全年社会消费品零售总额74.75亿元，比上年增长26%，扣除物价因素，实际增长18.1%。分地域看，城市消费品零售额38.83亿元，增长26.4%；农村消费品零售额35.92亿元，增长25.7%。分行业看，批发和零售业零售额62.21亿元，增长25.2%；住宿和餐饮业零售额11.26亿元，增长33.4%；其他行业零售额1.28亿元，增长9.2%。改革开放30年主要年份社零总额及其增长速度全区限额以上批发零售企业67家，比上年新增30家；住宿餐饮企业52家，新增36家。在限额以上批发零售业零售额中，粮油类零售额比上年增长56.2%，肉禽蛋类增长13.4%，服装类增长22.2%，汽车类增长0.1%，石油及制品类增长30%，日用品类增长13.7%，文化办公用品类增长38.8%，通讯器材类增长3.3%，家用电器和音像器材类增长37.1%，建筑及装潢材料类增长8.7%，家具类下降25%，化妆品类增长25.3%，金银珠宝类增长20.6%，中西药品类增长33.1%。6、招商引资和对外经济2008年全年招商引进项目290个，其中外资项目8个。合同引进区外资金420亿元，比上年增长42.9%，其中国外资金8620万美元，下降8.1%。实际利用区外资金64亿元，增长56.5%，其中国外资金6393万美元，增长41.7%。2008年全年货物进出口总额25080万美元，比上年增长337%。其中，货物出口5393万美元，增长33.1%；货物进口19686万美元，增长1067.5%。进口大于出口14293万美元。7、交通、邮电和旅游2008年全年交通运输、仓储和邮政业增加值23亿元，比上年增长13.1%。交通基础设施建设投资15.23亿元，比上年增长12.2%。新增公路里程26公里，年末公路总里程4066公里，其中一级公路32公里，二级公路306公里，三级公路121公里，四级公路2197公里，等外级公路1410公里。2008年全年港口完成货物吞吐量821万吨，比上年增长27.8%；旅客吞吐量60万人，下降2.3%。2008年全年完成邮电业务总量5.64亿元，比上年增长18%。其中邮政业务总量1.03亿元，增长21.7%；电信业务总量4.61亿元，增长17.3%。全年新增局用交换机5万门，总容量达到30万门。年末全区固定电话用户25万户，其中城市电话用户7万户，农村电话用户18万户。全年新增移动电话用户14万户，年末达到59.8万户。年末全区固定及移动电话用户总数84.8万户，比上年末增加14.9万户。电话普及率57部/百人。宽带网用户6万户，互联网上网人数20余万人。2008年全年共接待游客215.47万人次，比上年增长30.3%，其中四面山接待游客43.79万人次，增长30.8%。实现旅游综合收入6.03亿元，增长28.8%。年末有各种旅行社11家（包括门市部），星级饭店4个，星级农家乐10家，旅游宾（旅）馆65家，旅游宾馆床位10752个，旅游从业人员9200余人。2008年各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度指 标单 位绝对数比上年增长%旅客运输总量万 人35816.4公 路万 人34956.4水 运万 人867.7旅客运输周转量万人公里14876712.0待添加的隐藏文字内容2公 路万人公里14812912.0水 运万人公里63812.18、金融和保险2008年末银行业各项存款余额184.75亿元，比年初增长17.7%。其中，城乡居民储蓄存款147.66亿元，增长22.8%；企业存款25.62亿元，增长15.1%；机关团体存款1.67亿元，下降2%。各项贷款余额83.18亿元，增长3%。其中，工业贷款30.75亿元，增长63.2%；房地产业贷款5.55亿元，下降13%；个人消费贷款12.44亿元，增长27.1%。全年金融机构现金收入387.99亿元，现金支出378.6亿元，现金回笼9.39亿元。改革开放30年主要年份居民储蓄存款余额及其增长速度9、人口、人民生活和社会保障2008末全区常住人口127.51万人，比上年增加1.02万人，其中城镇人口68.6万人，增加2.88万人，城镇化率53.8%，比上年末提高1.8个百分点。年末全区户籍总人口148.65万人，比上年增加0.98万人。其中，非农业人口40.02万人，农业人口108.63万人。当年出生人口1.77万人，其中男性0.91万人，女性0.86万人；人口出生率为11.9，出生人口性别比为106.1：100（以女性为100）。当年死亡人口0.98万人，其中男性0.6万人，女性0.38万人，死亡率为6.6。当年迁入人口1.55万人，其中市内迁入1.1万人，市外迁入0.45万人。当年迁出人口1.45万人，其中迁往市内1.14万人，迁往市外0.31万人。全区常住已婚育龄妇女18.98万人，其中年内初婚女性0.72万人；无孩妇女1.18万人，一孩妇女14.56万人，二孩妇女3.11万人。当年常住人口合法生育率为88.5%，人口自然增长率为1.18。 2008年人口数及构成 单位：人指 标年末数比重（%）全区总人口1486479100.0其中：男性77455252.1女性71182747.9其中：18岁及以下25746517.318-35岁29683520.035-60岁66703044.960岁及以上26514917.82008年全年城镇居民人均可支配收入13428元，比上年增长14.5%，扣除物价因素，实际增长7.3%。农民人均纯收入5411元，比上年增长19.3%，扣除物价因素，实际增长11.8%。城镇居民家庭恩格尔系数为40.1%，比上年下降0.39个百分点。农村居民家庭恩格尔系数为53.5%，比上年下降0.76个百分点。城镇居民人均住房面积30.8平方米，比上年增加0.3平方米，农民人均住房面积38.5平方米，比上年下降1.7平方米。 改革开放30年主要年份农民人均纯收入及增长速度2008年末全区参加城镇基本养老保险人数为9.78万人，比上年末增加0.9万人，其中参保职工6.19万人，参保离退休人员3.59万人；参加基本医疗保险9.26万人，增加0.99万人；参加失业保险5.02万人，减少1.88万人；参加工伤保险8.2万人，增加0.7万人。全年征收养老保险金48587万元，增长74%，医疗保险金11811万元，增长5.4%，失业保险金1477万元，增长5.3%，工伤保险金1178万元，增长49.5%。支出养老保险金43702万元，增长36.6%，失业保险金1331万元，增长28.6%，医疗保险金10863万元，增长34.6%，退休人员人均医疗费2036元，增长29.3%，工伤保险金842万元，增长37.1%。2008年全年下拨各项救灾资金1029万元、衣物4.77万件、棉被1000床。全年享受城市居民最低生活保障29047人，减少5854人，发放低保金5357.8万元，增长25.6%，城市困难群众基本医疗救助31798人次，发放救助金387.9万元，农村困难群众基本医疗救助76409人次，发放救助金730.7万元。补助城市廉租住房716户，金额15.83万元。全年享受农村最低生活保障农民32649人，最低生活保障支出3017.7万元；供养农村五保对象10362人，支付五保供养金1909.5万元。10、资源和环境全区土地面积3219平方公里，其中农业用地2671平方公里，建设用地303平方公里。全年水资源总量25.21亿立方米，年平均气温18.4摄氏度，年平均降雨量923.7毫米。年末耕地面积153.79万亩，园地面积39.57万亩，林地面积188.87万亩，森林面积160.2万亩，活立木蓄积650万立方米，森林覆盖率37.5%。2008年全年规模以上工业煤炭消费量664.2万吨，增长6.1%；天然气消费量15543万立方米，下降4.7%；电力消费量24.4亿千瓦小时，增长11.4%；综合能源消费量419.5万吨标准煤，比上年增长5.3%。全区单位生产总值能耗下降4.8%。全区已发现各类矿产（含亚矿）18种，其中煤矿储量258万吨，天然气储量16.58亿立方米，水泥用灰岩储量14.47亿吨，铁矿储量143万吨，石膏储量247万吨。2008年全年减少二氧化硫排放4.5万吨，获取环境质量监测数据29580个，污染源监测342厂次。几江城区空气质量好于国家二级标准天数333天。空气中二氧化硫年均浓度0.057毫克/立方米，二氧化氮年均浓度0.022毫克/立方米，可吸入颗粒物年均浓度0.082毫克/立方米。四、江津区房地产市场分析1、宏观概况江津区房地产业起步较早，但1997年以前开发量较少，市民关注度不高。随着重庆改为直辖市后，江津改县为市，后又改区，一系列的优惠政策直接刺激了房地产市场的发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快。尤其是近几年随着房地产市场的整体繁荣，江津区的房地产市场高速发展，整体呈现良好发展趋势： 房地产市场发展相对平稳，房地产市场与宏观经济发展保持良好关系。 商品房开发投资、施工及新开工指标稳步增长；竣工面积持续增加，但增幅变化较大。 商品房销售面积持续增长，市场交易旺盛。 房屋空置面积同比在小幅增加。2、微观论述2009年上半年全区现房销售面积增长92.6% 1至5月，全区房屋竣工面积为47.6万平方米，总计销售33.17万平方米。其中，现房销售面积5.9万平方米，和去年同期相比增长了92.6%。几江城区现房销售面积4.04万平方米，比去年同期2.83万平方米增长了42.8%。其中住宅销售面积3.5万平方米，比去年同期的1.52万平方米增长130.3%。现房销售面积高速增长的同时，二手房市场也非常火爆。1至5月，全区二手房交易面积40.35万平方米，比去年同期增长87.24%。几江城区现房合同均价涨298元从销售合同平均价格看，全区商品房销售价格也在回暖。1至5月，几江城区现房销售平均合同价格达每平方米2337元，比去年同期的每平方米2039元增长了298元，增长14.6%。其中住宅销售价格为每平方米2089元，比去年同期的每平方米1929元增加了160元，同比增长8.3%，比1至4月的平均价格每平方米2070元多了19元。期房合同价格为每平方米1994元，也比去年同期的每平方米1915元增长了4.1%。期房销售面积下降经过前阶段时间房市 “冬天”的“洗礼”，市民日渐冷静，不再盲目超前消费。统计数据显示，与现房销售的火热相比，几江城区期房销售面积25.7万平方米，比去年同期下降了11.2%。其中住宅销售面积24.7万平方米，比去年同期下降13.8%。3、市场特征江津区房地产市场呈现以下几个特征： 城市化进程发展缓慢。虽然东部新城和西部新区都为现有城市范围内；但老城区的南侧和西侧都没有得到很好的利用，还有很大的发展空间。 分区域建设，各自独立发展。由于发展不均和城市化进程缓慢。江津房地产项目多集中于市区和东部新城 经过这几年来整体房地产行业火爆的洗礼，当地楼盘的档次明显提高，价格普遍上扬。目前江津区楼盘最高价位已达到2700元以上； 商品房屋销售价格稳中有升；二手房市场交易频繁，成交量渐升； 重庆与江津本地区开发企业成为市场主体，其中江津本地区的开发企业占绝对主导地位； 住宅房地产市场供过于求，市场供应急剧增大。 商业房地产市场供应量较大，市场竞争相当激烈。4、土地供给、购置、开发状况及价格 存量土地逐步消化，土地供应总量在控制下有较大幅度增长，供应结构基本合理 ； 土地开发与购置投资下降，购置面积与开发面积有所增长 ； 土地价格稳步上升。目前东部新城土地出让价格约在60万70万/亩左右； 受2008年金融危机的影响，2009年江津区国土局开始收紧土地供应量，并开始严查逾期未建的土地。5、发展前景从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合江津区实际情况，通过对国土资源局、房管局、规划局等政府部门的走访，我们认为，新区的规划和建设的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响： 新区的开发带动房地产投资目前江津区中心可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，江津区县中心房价自去年至今，在金融危机的影响下，还逆市上涨了近300元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，新区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规划优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给带来无限的活力。 江津区市政府东移，使该区域的住宅需求更加旺盛由于江津区县的规划，城东将要变成政府办公的行政中心，加上重要的部门组织的东迁，势必会增加东区的人口密度，刺激东区的经济发展，哪里有人，也就意味着哪里需要住房，所以东部已经变成开发商竞争的舞台，当然这也正是住宅需求旺盛的外在表现形式。 新区房价会随着新区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。 房地产开发机会与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，江津区县是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2008年统计资料，江津区县人均年可支配收入仅为13428元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对新区认识还相对薄弱，加之开发时间不长，力度不够，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，就要更加注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特且具有冲击力的推广策略以及销售策略。钢运房产市场部认为：1、江津区目前整体市场呈现较快的发展趋势，房价正随着地价的节节攀高而稳步上涨，受大势趋动，房地产市场也将逐渐被带动，区域整体预热加速。2、由于政府招商优惠政策的大力支持以及“森林城市”这样的远景规划的提出，将会带动整个江津区的房地产市场不断发展。3、旧城改造，会使主城区的房价大大提高，且当地政府已经搬迁至东部新城，商住分离的格局日益明显，东部新城作为将来主要的居住区，老城区则成为最大的商业集中区，这一系列的改变必然会带动江津整体房价的上涨。从这一趋势背景来看，江津区域市场未来尚有较大的发展空间。但因目前开发已经过热，市场竞争非常激烈，且土地供应量急剧减少，暂时不必介入江津区房地产市场，可持续观望。五、商业市场调查1、平时购物时最常去的购物场所类型49.09%的被访者选择综合性超市，29.09%的人选择大型的购物中心，10.91%的人选择品牌专卖店，9.09%的人选择商业街，另外有1.82%的人表示以就近的原则选择购物场所。以上比例分布说明综合性超市和大型综合性购物中心近几年在江津的迅速发展，也已在消费者心目中建立起较深刻的印象，成为大家普遍接受的购物方式。传统商业街的地位有所下降，但也有一部分消费者仍然保留商业街情结。2、选择以上购物场所的原因是什么被访者中36.62%表示主要是由于商品的品种齐全，29.58%的人觉得价格实惠，14.09%的人认为环境较为舒适，其次依次为选择“离家或单位近”的占9.86%，选择“交通方便”的占7.04%，选择其他的比例比较小，仅占2.82%。3、外出购物的频率消费者中选择2至3天外出购物一次的占30.77%，选择47天外出购物一次的占23.08%，回复“不一定，看需要”的占19.22%，选择1至2周外出购物一次的占13.46%，选择每天和2周至1个月外出购物一次的各占5.77%，选择一个月以上外出购物一次的占1.92%。4、一次外出购物消费的通常金额在外出购物中消费“100元以下”的占42.59%，消费“100200元”的占25.93%，消费“300400”元的占9.26%，表示不确定的占9.26%，拒绝填写此项的占7.41%，消费“200300元”的占3.70%，消费“400元以上”的占1.85%；可看出江津的普通消费者消费水平基本维持在中低档的水平，普通消费者中高消费的比例相对比较小。5、近3年内，个人或家庭可能会增加的费用类型被访者中选择“电器、电子”的占22.58%，其次是“流行饰品”占14.52%，住房12.90%, 其他（汽车或再投资）12.90%，“娱乐、休闲”占11.29%，选择“家具”的占9.68%，选择“美食”的占8.06%，选择“装修”的占8.06%。 6、是否喜欢到专业市场进行购物访谈者持肯定态度的占58.82%，持否定态度的占33.33%，表示不确定的占7.84%。7、外出就餐的频率（酒楼、餐厅、餐馆）选择平均4-7天外出就餐的访谈者占43.14%，选择2-3天外出就餐的访谈者占35.29%，选择每天都外出就餐的人数占11.76%，而选择其他（包含了不确定和通常都习惯在家吃）的人数占访谈人数的9.8%。从以上数据比例可以看出江津当地人的生活工作节奏比较慢，外出和朋友吃饭聊天的频率比较高。8、外出就餐时的平均花费外出就餐平均花费在100元以下的人占被访人数的57.69%，其次依次为100-200元的占