CRIC-天津房地产市场南京各板块市场分析课件.pptx

PART 4 城市板块简介,PART 4 城市板块简介,目前南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江北、溧水和高淳十个板块,南京市房地产板块和片区划分：根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江北、高淳和溧水共十个板块，每个板块细分为若干片区,PART 4 南京板块简介|板块介绍,PART 4 南京板块简介|板块总结|需求特征,主城板块,外围板块,十大板块分为24个小片区，按照客户需求可分为：城市核心区+景观资源突出区域为高端+投资，城市配套完善区为改善为主，刚需为辅，城市发展区为刚需为主，改善为辅，城市发展起步区为封闭区域,城中片区,城东北,尧化门及开发区,河西北片,仙林西片,溧水片区,高淳片区,城南新城,红山片区,幕府滨江,百家湖,滨江谷里,秣陵禄口,江浦片区,老山片区,桥北片区,大厂六合,城中板块,城东板块,城南板块,城北板块,河西板块,仙林板块,江宁板块,江北板块,溧水板块,高淳板块,高端改善及投资为主,改善为主刚需为辅,刚需为主改善为辅,区域性封闭市场，改善和刚需兼具,新兴板块区域，交通不便，客户暂时以区域为主,河西南片,城南老城,仙林东片,东山岔路口,汤山麒麟,九龙湖科技园,城东南,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块,城市距离：长江以北轨道交通：地铁3、10号线正在建设中，2014年即将通车运营 资源占有：长江风光带、老山风景区和珍珠泉景区区域配套：桥北红太阳华东MALL商圈楼市发展：知名开发商入驻，以及距离主城不远的距离优势，几年来这里迅速成为南京的刚需热点地区之一产业支撑：二产为主购买力支撑：主城价格溢出客户,1,3,4,5,2,6,江北板块,江宁板块,溧水板块,高淳板块,宁连高速,长深高速,南京绕城公路,二桥高速,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|大厂六合配套,南京绕城公路,老山森林公园,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|老山片区配套,浦珠路,大桥北路,龙王山风景区,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|桥北片区配套,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|江浦片区配套,1,2,1,5,6,3,2,6,1,2,5,3,4,4,宁合高速,宁乌公路,江北副城,功能定位:全国重要的高新技术产业和先进制造业基地长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心南京市相对独立、功能完善、滨江特色鲜明的江北中心城区,规划人口：2015年总人口110万左右，其中浦口片区60万人，六合片区50万人2020年总人口145万左右，其中浦口片区105万人，六合片区84万人2030年总人口187万左右，其中浦口片区128万人，六合片区113万人,规划范围：江北副城在长江北岸，东北至金江公路和宁启铁路，西南到长江三桥连接线，西北到宁连高速公路，和宁启铁路，总面积约357平方公里,江北副城是江北板块核心，南京现行规划的三大副城之一，未来定位为以高新产业为基础的辐射中心部的综合服务区和南京的相对独立、功能完善、滨江特色的江北中心城区,主城,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划,布局结构“两心”浦口中心和雄州中心；“两片”分别为浦口片区和六合片区；“一轴”复合功能轴，主要由浦珠路和江北大道共同组成的复合轴；“八廊”八条城市绿廊，高旺河隔离廊道、城南河景观廊道、七里河景观廊道、中央绿道、龙王山隔离廊道、大厂隔离廊道、滁河景观廊道和灵岩山生态廊道；“七组团”浦口中心组团、雄州组团、长芦组团、大厂组团、高新组团、江浦组团、三桥组团七个城市功能组团。,江北分为浦口和六合片区，共规划有七大居住组团，其中浦口片区中的江浦组团、浦口中心组团和高新组团目前是开发热点，六合片区因距离南京主城较远发展空间有限,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划,过江道路6条南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南京长江五桥、应天大街过江通道、模范西路过江通道远景预留控制过江通道6条：过江道路4条汉中西路、建宁西路、和燕路、仙新路；过江铁路与城市轨道2条上元门铁路过江通道和轨道14号线过江通道,过江铁路与城市轨道4条地铁3号线、地铁4号线、地铁10号线、11号线,江北目前过江是一道难题，目前仅大桥免费，明年地铁3号线、4号线、10号线开通交通条件的改善，江北将迎来新一轮的发展契机,2014年开通地铁线路图,江北过江道路规划,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划,江北板块发展前景,功能定位：以高新技术产业支撑的辐射中心部地区的综合服务中心，南京相对独立、功能完善、滨江特色的江北中心城区片区功能：七大居住组团，其中江浦、浦口和高新组团是开发热点交通规划：十一条过江道路，4条地铁线路，交通改善带来新一轮发展契机,南京三大副城之一，未来的江北中心城区,CRIC视角江北的浦口片区为南京热点区域，建议进入重点把握沿地铁线周边土地，以住宅性质用地为主，办公和商业暂可不考虑,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结,供地现状：目前江北土地已解禁，供地热点浦口新城区域和高新开发区，重点为浦口新城区域，因其与河西隔江相望，地理位置优。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,住宅市场分析,1,公寓市场分析,2,办公市场分析,3,商业市场分析,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,1市场,2库存,3个案,住宅市场分析,江北板块历年商品住宅整体供求和交易情况（面积）,江北板块商品住宅年均去化量为240万方（包括别墅），供求比低于1.5，存量较少。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,整体交易,数据来源：circ,江北板块两年每月商品住宅整体供求和交易情况（面积）,江北板块商品住宅近两年月去化量26万方，年去化量313万方，均价为8907元/m2。,整体交易,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,数据来源：circ,江北板块住宅产品成交面积段为60-120小面积段，各面积段近几年占比基本保持不变。该板块仍是刚需市场。,江北板块历年商品住宅成交结构走势图（面积）,2014 年江北板块商品住宅成交结构分布图（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,面积结构,经统计分析，2009-2014年江北板块成交主力面积均为80-100m2。享受型低密度大面积产品市场接受度较弱，因自然资源较弱，加之产品线设计整体较“差”，江北新城的密度大面积产品受到市场的“冷落”。,数据来源：circ,江北板块历年商品住宅户型成交结构走势图（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,江北板块商品住宅主要成交户型为60-100m2的二房和80-1450m2的三房。该板块90%以上房型为二房和三房，其余房型占比很少。,2009-2014年江北板块成交二房主力面积为80-100m2，三房主力面积为110-140m2。,江北板块商品住宅二房主要成交面积,江北板块商品住宅三房房主要成交面积,户型结构,数据来源：circ,江北板块普通商品住宅成交单价主要集中在6000-12000元/m2。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,单价结构,江北板块历年商品住宅成交单价结构分析（面积）,江北板块历年商品住宅成交单价总量分析（面积）,数据来源：circ,江北板块普通商品住宅产品总价段主要集中在140万以内。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,总价结构,江北板块历年商品住宅成交总价段结构分析（面积）,江北板块历年商品住宅成交总价总量分析（面积）,数据来源：circ,荣盛龙湖半岛,1,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,江北板块成交面积TOP5项目中，首位成交面积为26.7万，成交总金额为17.9亿。,TOP5,数据来源：circ,旭日上城,2,天润城,6,北外滩水城,3,新城香溢紫郡,4,荣盛莉湖春晓,5,浦口片区,六合片区,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅,1市场,2库存,3个案,住宅市场分析,江北板块商品住宅短中期库存量约,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|库存,短期存量,数据来源：circ,江北板块成交未开工的住宅性质的土地库存量为1188万。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|库存,土地存量,数据来源：circ,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅,1市场,2库存,3个案,住宅市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,概况,荣盛龙湖半岛,荣盛龙湖半岛位于龙池湖畔，紧邻六合区政府。总建面积230万，建筑形态有别墅、多层、小高层、高层。,数据来源：circ,荣盛龙湖半岛2006年初开盘，总供应面积123万方，成交103万方，去化率84%。近两年共去化540万，月去化22.5万，成交均价6467元/。,成交情况,荣盛龙湖半岛近两年各月成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,数据来源：circ,主力户型,荣盛龙湖半岛主力户型为三房，主要面积的集中在80-120，以刚需为主。,荣盛龙湖半岛各面积段供应与成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,数据来源：circ,户型图,72平米二房两厅一卫,98平米三室两厅一卫,87平米三室两厅一卫,荣盛龙湖半岛主力户型为70-80的二房和80-100的三房。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,项目总结：荣盛龙湖半岛拥有金陵中学、金陵小学名校双学区；自带荣盛时代广场、阿尔卡迪亚酒店等配套；龙池湖畔，自然风景优美，空气质量较好；,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,概况,新城香溢紫郡,新城香溢紫郡2013年开盘，规划面积36.3万方，位于江北板块板桥区域，较为成功的改善型项目。,新城香溢紫郡2011年底开盘，供应量53万，去化47万，去化率89%。近两年成交面积35万，月去化1.5万，成交均价9284元/m2。,成交情况,新城香溢紫郡近两年成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,数据来源：circ,主力户型,新城香溢紫郡主力户型为二房和三房，主力面积段集中在80-100的小户型，以刚需为主。,新城香溢紫郡各面积段供应与成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,数据来源：circ,户型图,70平米二房两厅一卫,101平米三室两厅两卫,74平米二室两厅一卫,新城香溢紫郡主力户型为集中于70-80二房和80-100三房。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,项目总结：新城香溢紫郡整体户型较小，总价低，对刚需全体有较大的吸引力；临近公交总站，交通较为方便。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,江北板块商品住宅年均去化量为240万方（包括别墅），供求比低于1.5，存量较少；江北板块商品住宅近两年月去化量26万方，年去化量313万方，均价为8907元/m2；江北板块住宅产品成交面积段为60-120小面积段，各面积段近几年占比基本保持不变。该板块仍是刚需市场；江北板块商品住宅主要成交户型为60-100m2的二房和80-1450m2的三房。该板块90%以上房型为二房和三房，其余房型占比很少；江北板块普通商品住宅成交单价主要集中在6000-12000元/m2；江北板块普通商品住宅产品总价段主要集中在140万以内；江北板块成交面积TOP5项目中，首位成交面积为26.7万，成交总金额为17.9亿；江北板块成交未开工的住宅性质的土地库存量为1188万。,江北板块住宅，刚需为主,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（住宅）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,住宅市场分析,1,公寓市场分析,2,办公市场分析,3,商业市场分析,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓,1市场,2库存,3个案,公寓市场分析,江北板块历年公寓整体供求和交易情况（面积）,江北板块公寓年均去化3.25万方，2014年去化量为9万方，近两年供求量迅速增加，供求比为1.2，存量较少。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,整体交易,数据来源：circ,江北板块两年每月公寓整体供求和交易情况（面积）,江北板块公寓市场近两年成交均价9140元/m2，月去化7122。,整体交易,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,数据来源：circ,江北板块公寓产品成交主力户型集中在40-80m2，60-80成交量逐年增多，2014年占比35%，较其他版块，明显增多。,江北板块历年公寓成交结构走势图（面积）,2014 年江北板块公寓成交结构分布图（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,面积结构,数据来源：circ,江北板块2014年公寓成交单价主要集中8000-10000元/m2，该价段成交面积5.7万方。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,单价结构,江北板块历年公寓成交单价结构分析（面积）,江北板块历年公寓成交单价总量分析（面积）,数据来源：circ,金牛湖度假中心,5,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,江北板块成交面积TOP5项目中，成交情况最好的是东方万汇城，成交5.7万方，成交金额5.5亿元。,TOP5,东方万汇城,1,新城香溢紫郡,2,数据来源：circ,明发新城中心,3,紫晶唐,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓,1市场,2库存,3个案,公寓市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓,1市场,2库存,3个案,公寓市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,概况,东方万汇城,东方万汇城拥有商业、酒店、办公市公寓等各种物业类型，是浦口新城核心启动区的首发大型城市综合体项目。占地面积12万，总建面积60万。,东方万汇城公寓2013年7月开盘，共成交13万方，月去化7249，成交均价9130元/。,成交情况,东方万汇城各月成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,数据来源：circ,主力户型,东方万汇城成交主力户型集中在40-80，60-80供应量和成交量最多，是主力户型。,东方万汇城各面积段供应与成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,数据来源：circ,项目总结：东方万汇城是大型城市综合体项目，拥有自身的商业、办公等配套；,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,江北板块公寓年均去化3.25万方，2014年去化量为9万方，近两年供求量迅速增加，供求比为1.2，存量较少；江北板块公寓市场近两年成交均价9140元/m2，月去化7122；江北板块公寓产品成交主力户型集中在40-80m2，60-80成交量逐年增多，2014年占比35%，较其他版块，明显增多；江北板块2014年公寓成交单价主要集中8000-10000元/m2，该价段成交面积5.7万方；江北板块成交面积TOP5项目中，成交情况最好的是东方万汇城，成交5.7万方，成交金额5.5亿元；东方万汇城是大型城市综合体项目，拥有自身的商业、办公等配套。,江北板块公寓，市场变热，库存较少,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（公寓）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,住宅市场分析,1,公寓市场分析,2,办公市场分析,3,商业市场分析,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公,1市场,2库存,3个案,办公市场分析,江北板块历年商品办公整体供求和交易情况（面积）,江北板块办公年均4.6万方，2014年去化量为9.5万方，供求比为2.7。近三年供应量逐渐增加，成交量增加较为缓慢，库存较多。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,整体交易,数据来源：circ,江北板块两年每月办公整体供求和交易情况（面积）,江北板块办公市场近两年成交均价8941元/m2，月去化7419，2014年供应量明显增加。,整体交易,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,数据来源：circ,江北板块办公产品成交主力户型集中在40-80m2，2014年该面积段去化3.6万方。,江北板块历年办公成交结构走势图（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,面积结构,2014 年江北板块办公成交结构分布图（套数）,数据来源：circ,江北板块2014年办公成交单价主要集中8000-12000元/m2，该面积段成交量逐年增加。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,单价结构,江北板块历年办公成交单价结构分析（面积）,江北板块历年办公成交单价总量分析（面积）,数据来源：circ,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,江北板块成交面积TOP5项目中，成交首位成交量为1.4万，成交金额1.5亿元。,TOP5,金宁广场,3,旭日爱上城,1,数据来源：circ,明发城市广场,2,金盛田锦上,4,鼎业国际花园,5,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅,1市场,2库存,3个案,办公市场分析,江北板块办公短中期库存量约51万方，年去化量12万方，去化周期4.3年，库存量太多，去化压力太大。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|库存,短期存量,江北板块办公短中期库存量去化周期,万方,万方,年,数据来源：circ,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅,1市场,2库存,3个案,办公市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城,概况,旭日爱上城,旭日爱上城位于大桥北路、浦珠路、柳州路三条城市交通干道的夹角内，临近华东MALL大型商业项目，地理位置优越。总建面积118万。,明发广场办公供应量3.2万方，去化2万方，去化率63%，成交均价10728元/m2。,成交情况,旭日爱上城各月成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城,数据来源：circ,户型面积,明发广场办公成交和供应面积段主要集中在40-60，成交面积18370，去化62%，占比94%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城,旭日爱上城办公成交结构分布图（套数）,旭日爱上城办公成交结构分布图（面积）,数据来源：circ,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|个案|旭日爱上城,项目总结：旭日爱上城办公主要集中在小面积，类似于单身公寓；旭日爱上城位于桥北中心，周边商业配套齐全，地理位置优越。,江北板块办公年均4.6万方，2014年去化量为9.5万方，供求比为2.7。近三年供应量逐渐增加，成交量增加较为缓慢，库存较多;江北板块办公市场近两年成交均价8941元/m2，月去化7419，2014年供应量明显增加;江北板块办公产品成交主力户型集中在40-80m2，2014年该面积段去化3.6万方;江北板块2014年办公成交单价主要集中8000-12000元/m2，该面积段成交量逐年增加。江北板块成交面积TOP5项目中，成交首位成交量为1.4万，成交金额1.5亿元。,江北板块，办公去化量少，办公环境还未形成,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（办公）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,住宅市场分析,1,公寓市场分析,2,办公市场分析,3,商业市场分析,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业,1市场,2库存,3个案,商业市场分析,江北板块历年商业整体供求和交易情况（面积）,江北板块商业年均去化12万，2014年供应量增加，成交量无明显增加，库存量持续走高。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场,整体交易,数据来源：circ,江北板块两年每月商业整体供求和交易情况（面积）,江北板块商业市场近两年成交均价14792元/m2，月去化1.4万。,整体交易,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场,数据来源：circ,江北板块商业面积段较为分散，主要集中在40-120小面积段和600以上大面积段。,江北板块历年公寓成交结构走势图（面积）,2014 年江北板块公寓成交结构分布图（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场,面积结构,数据来源：circ,江北板块商业单价较为分散，需根据地势、定位等综合因素。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场,单价结构,江北板块历年公寓成交单价结构分析（面积）,江北板块历年公寓成交单价总量分析（面积）,数据来源：circ,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|市场,江北板块2014年商业成交面积TOP5项目中，排在首位的是荣盛龙湖半岛，成交面积2.7万，成交金额3.6亿元。,TOP5,数据来源：circ,荣盛龙湖半岛,1,天润城,5,紫晶广场,2,金宁广场,3,东方万汇城,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业,1市场,2库存,3个案,商业市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业,1市场,2库存,3个案,商业市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛,概况,荣盛龙湖半岛,荣盛龙湖半岛位于龙池湖畔，紧邻六合区政府。总建面积230万，建筑形态有别墅、多层、小高层、高层。,荣盛龙湖半岛商业总供应量为7.4万，去化47%，月去化2277，成交均价11791元/。,成交情况,荣盛龙湖半岛各月成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛,数据来源：circ,主力户型,水榭春天花园商业主要面积段表现为两个极端，只要集中在为140以下的小面积段和600以上的大面积段。,荣盛龙湖半岛商业各面积段供应与成交情况分析（面积）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛,荣盛龙湖半岛商业各面积段成交比例分析（面积）,数据来源：circ,项目总结：荣盛龙湖半岛总建面积230万，已推123万住宅，成交103万方，去化84%；自带的商业区主要为住宅配套，为小区住户提供便利，商铺销售的成功依赖于住宅的定位和去化情况；区政府所在地，未来规划利好。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|商业|个案|荣盛龙湖半岛,江北板块商业年均去化12万，2014年供应量增加，成交量无明显增加，库存量持续走高。江北板块商业市场近两年成交均价14792元/m2，月去化1.4万。江北板块商业面积段较为分散，主要集中在40-120小面积段和600以上大面积段。江北板块商业单价较为分散，需根据地势、定位等综合因素。江北板块2014年商业成交面积TOP5项目中，排在首位的是荣盛龙湖半岛，成交面积2.7万，成交金额3.6亿元。荣盛龙湖半岛自带的商业区主要为住宅配套，为小区住户提供便利，商铺销售的成功依赖于住宅的定位和去化情况，区政府所在地，未来规划利好。,江北板块商业，以住宅底商为主，库存较大,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结（商业）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块,城市距离：市中心轨道交通：地铁1号线、2号线、3、4号线建成中 资源占有：新街口商业中心、总统府等商业及历史资源等区域配套：中华第一商圈新街口商业、秦淮风情夫子庙等楼市发展：土地供应量少，稀缺性及不可替代性，价格与日俱增产业支撑：三产为主，总部经济等客户构成：大南京1小时经济圈（即全市及苏北、安徽投资置业客户）,新街口“中华第一商圈”的商业中心和鼓楼广场的政务中心都位于城中板块，北部以批发零售为主，西侧以社区型商业为主，南部以商办为主、社区商业为辅，除太平南路两端的“一传一现”即夫子庙和大行宫1912外，东部无大型商业体。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|发展历程,城中发展历程,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|板块配套,已开通,未开通,住宅,公寓,商业,办公,存量,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|历年供应成交及价格走势,09年市场集中爆发后开始趋于平稳，13年之后供应量增加，导致供求结构变化。成交价格大幅增长，近5年的涨幅高达14%，14年成交均价保持在31000以上，未来还有上涨空间。,2009年城中板块成交火爆，2009-2012年，城中板块处于供不应求的阶段，供求比保持0.5左右。2013年全年供应19.7万方，成交7.7万方。2014年供应量约为12.8万方，成交6.3万方。2014年城中板块成交均价为31066元/，城中板块地少人多，未来供应量将会持续减少，目前市面多为高端项目，未来价格存在进一步上涨的空间。,未来城中板块住宅的定位趋势将是“高端”、“高价”、“高享受”，成为有钱人的天堂,2009-2014年城中板块供应、成交及价格走势,成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|近24个月供应成交及价格走势,近两年年均供应量为16.3万方，月去化量为0.59万方，年去化量为7.08万方，成交均价为29137元/，近两年价格呈明显上升趋势。,城中板块近24个月供应、成交及价格走势,成交走势,2008年至2010年，小面积一房产品出现，受到市场的热捧,低密度产逐渐减少2011年市场恢复以两房和三房为主的供应结构的同时，低密度产品开始“冲击”市场，并受到市场的广泛接受，一直到2014年，城中板块低密度产品仍受“欢迎”，2013年12月的雅乐居长乐渡，2000万起售（500平米左右/栋），出现“日光盘”景象2012年小面积产品一房、二房从新占据市场，以总价低为优势，夺取市场近60%的份额2013-2014年，三房、四房改善型产品及享受型别墅产品销售情况较好,城中板块历年成交房型变化情况,城中板块住宅产品成交主力房型为三房、四房及别墅类产品，三房、四房较受市场欢迎，从市场现状看，低密度产品以联排、叠墅及洋房为主，去化情况良好。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|板块住宅成交结构,房型结构,2014年城中板块成交量中各面积段占比,城中板块历年各面积段成交变化,2013年城中板块住宅面积段成交集中于120平米以上，约占总体的78%；其中120-144平米和240平米以上分别占22.4%和41.2%，小面积段住宅产品供应较少。,以供求比分析，240平米公寓产品最受市场欢迎，144平米以下面积段产品供求比均低与1；但随着产品面积段增大，去化率也在逐步增快，日后大面积产品将成为城中板块的主流产品。,城中板块住宅成交主力面积段集中145以上，约占总体量的78%，其中180-240和240以上的产品最受市场欢迎，小面积段产品市场表现欠佳。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|板块住宅成交结构,成交结构,城中板块历年成交单价段走势（套数）,城中板块历年成交总价段段走势（套数）,单价段在18000元/以上的产品成为城中板块的主流产品，30000元/以上的高端产品占比越来越大。总价段在500万以上的产品开始成为市场的主流产品，说明城中板块的住宅市场已经进入高端市场时代。,从近6年城中板块的单价段看，高单价的产品开始成为市场的主流产品，2014年单价在18000元/的产品占据了城中板块93.8%的市场。,从近6年城中板块的总价段看，低总价段的产品占比越来越少，低端产品开始被城中市场淘汰，高端开始成为城中的主流趋势，2014年500万以上的占据市场的62%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|单总价结构走势,价格结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|主要住宅项目分析,2014年城中板块住宅销售前五名的项目分别为：雅居乐长乐渡、长发義和、蓝天华门国际花园、京门府、金基尚书里。,京门府,华门国际花园,长发義和,金基尚书里,目前城中在售住宅项目为16个，其中秦淮区为10个，鼓楼区为3个，玄武区为3个，目前销售情况最好分别是:雅居乐长乐渡、长发義和、蓝天华门国际花园、京门府、金基尚书里。,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,主要项目,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|重点项目分析,雅居乐长乐渡,雅居乐长乐渡：区域标杆别墅项目，主要卖点 地段+低密度+品牌雅居乐长乐渡在南京城中板块属高端项目，项目总面积5.9万方，主力面积为500和991核心配套：主要依托外围城市配套，包括学校、商业配套等。,案例分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|推盘节奏去化分析,雅居乐长乐渡于2013年12月06号正式向推出，截止到2014年11月累计成交22,271，整体成交均价为31,372/。整个项目在14年上半年销售情况较好，去化14,574，进入下半年销售开始转淡，去化面积为6,043。成交均价最高点在2013年12月，为33138元/，进入2014年价格开始小幅下降，价格谷底出现在2014年8月份，为30036元/，之后开始小幅回升。,雅居乐长乐渡去化走势图,991,500,雅居乐长乐渡的主力户型为500的五房和991的五房，另有少量的771的户型。其中去化情况最好的500的户型，总价相对较低，是其最大的优势，991的由于价太高，目前去化情况不理想。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|主力户型介绍,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|总结,雅居乐长乐渡是城中板块高端住宅的标杆项目，是难得一见的低密度项目，以其:地段+低密度+品牌的优势，迅速抢占城中板块的高端住宅市场。,雅居乐长乐渡物业类型包括联排和独栋别墅，锁定了城中板块以及大南京区域的高端客群。项目获得了较高的市场认可度，品牌开发商、园林美化、物管服务等项目卖点，使项目吸引力更加凸显。,项目总结：,雅居乐长乐渡总面积5.96万方，目前共去化2.23万方。去化率37.4%。项目整体成交均价为31,372/，2014年11月份成交均价为30969/。,住宅,公寓,商业,办公,存量,09年是需求最大的一年，09年之后趋于平稳，需求量缓慢增长，14年成交均价为33597元/，较09年上涨了144%，过高的价格阻碍了城中板块公寓的成交。,2009年，城中板块公寓市场火爆，年成交面积为15.8万方，市场需求特别大。2010年开始由于价格的上涨，市场需求开始减弱。2013年开始，供应降低，需求增加，14年的供应和成交分别是2.53万方和2.49万方。2014年城中板块成交均价为33597元/，城中板块地少人多，未来供应量将会持续减少，需求开始抬头，未来价格上涨空间较大。,2009-2014年城中板块供应、成交及价格走势,随着城中板块公寓需求的增加，潜在供应量的减少，预测未来价格可能会出现大幅的上涨。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|公寓历年供应成交及价格走势,成交走势,近2年公寓总体供应了5.41万方，共去化4.9万方，月去化量为0.24万方，整体成交均价为29012元/，近两年成交均价呈现明显的上升趋势。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|近24个月成交及价格走势,成交走势,近几年来城中板块酒店公寓需求需求结构开始改变，开始由刚需向改善转变，大面积公寓的需求逐年增加，目前40以下的产品逐渐被市场淘汰。,城中板块公寓的成交面积段开始逐渐往大面积段转变，截止到2014年40以下的逐渐被市场淘汰，。,城中板块历年公寓成交面积段变化情况（套数）,城中板块2014年公寓各面积段供求关系图（面积）,2014年80以下的公寓处于供不应求的，市场压力小，80以上供求比为1.56，市场压力稍大。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|需求结构走势,成交结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|单总价结构走势,单价段在15000元/以上的产品占据了城中板块绝大部分的市场，单价段走高趋势明显。总价段在150万以上的产品占据的比重越来越大，100万以下的产品逐渐被市场淘汰。,城中板块历年成交单价段走势（套数）,城中板块历年成交总价段走势（套数）,从近6年城中板块的单价段15000元的产品占比越来越大，2014年约占到总量的97%，低价段的产品已经被市场淘汰。,从近6年城中板块的总价段由低向高的趋势明显，2014年总价在150万以上的产品占据整个市场的90%以上。,价格结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|主要项目分析,菲呢克斯国际公寓,中城国际广场,斯亚财富广场,嘉英汇大厦,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名（万元）,目前城中在售酒店式公寓项目有11个，14年销售情况较好的是苏宁电器广场、嘉英汇大厦、斯亚财富中心等。,2014年城中板块销售前五名的酒店公寓项目分别为：苏宁电器广场、菲呢克斯国际、嘉英汇大厦、中城国际广场、斯亚财富中心。,主要项目,住宅,公寓,商业,办公,存量,城中板块2009-2014年商业供求关系走势图（面积）,2009年城中板块商业成交火爆，处于供不应求的阶段，市场需求特别大。2010-2012年供求关系较为合理，去化压力小。2012年供应量为7万方，仅仅去化了0.78万方，市场存量突然增大，供求失衡，去化压力变大。13年之后供应量开始减小，成交开始复苏，2014年成交达2.36万方。城中板块的成交均价在2012年达到高峰，达到55533元/，12年以后开始走低，14年整体的成交均价为32680元/。,近6年销售型商业年均去化2.49万方。14年去化量为2.36万方，近四年成交量开始回升，市场明显开始转暖，14年成交均价为32680元/。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|历年商业供应成交及价格走势,近年来城中板块商业供应量在逐步减少，需求在逐步增加，该区域商业去化压力在未来相对会减小。,成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|近24个月供应成交及价格走势,近两年总体供应量为7.03万方，去化量为3.26万方，月去化量为0.14万方，整体成交均价为36645元/，价格高峰为13年11月份，为210,545/。2013年11月位于太平南路的中城国际广场成交了3套面积在73左右的小型商铺，成交均价为210,545/,成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|板块商业成交结构,城中板块历年商业成交面积段变化情况（套数）,城中商业成交主力面积段集中在80以下和240以上，其它面积段市场表现欠佳。,2014年城中板块商业销售面积段集中于80以下和240以上，分别去化31套和12套。,2014年城中板块80以下的商业需求较高，供小于求，240以上的供求关系较为合理，去化压力较小。其它面积段均呈现供大于求的现状，整体去化压力较大。,城中板块2014年商业各面积段供求关系图（面积）,成交结构,单价段在30000元/的产品占据的比重越来越大，单价段在18000/以下