房地产销售之房地产狼性销售课件.ppt

房地产销售之 房地产狼性销售,培训目的,通过本次培训，使部门员工了解房地产基本概念、房屋建筑及工程规划相关基础知识，以便更好的搞好本职工作。,房地产基础知识培训,内容介绍,第一章：房地产相关知识,房地产基础知识培训,第一章 房地产相关知识,第一节：房地产的概念第二节：房地产开发相关知识,房地产基础知识培训,什么是房地产,具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,什么是房地产业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：1）土地开发；2）房屋建设、维修、管理；3）土地使用权的有偿划拨、转让；4）房屋所有权的买卖、租凭；5）房地产抵押贷款；6）房地产市场。,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,什么是土地及土地所有权,土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权 含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能进行转让。,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,什么是土地使用权,土地使用权民事主体依法取得土地的实际经营和利用权。它是我国土地使用制度在法律上的体现，是土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分的收益和处分的权利。分为国有土地使用权与集体土地使用权。,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,国有土地使用权取得方式,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,土地分类,住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50 年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,国有土地使用权出让年限,生地 则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。熟地 指已经拆迁完毕，达到施工条件的土地。（1）三通一平 水通、电通、路通，场地平整。（2）五通一平 水通、电通、路通，燃气通、通讯通，场地平整。,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,五证二书,建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证 国 有 土 地 使 用证 商品房销售许可证产品质量保证书住宅使用说明书,第一节 房地产的概念,第一章 房地产相关知识,什么是房地产开发,是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,房地产开发的特点,房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能，第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资不能全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么是房地产市场,房地产流通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么是一级市场,是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么是二级市场,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么是三级市场,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么是三级市场,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么是房地产产权,是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,房地产的开发过程,一、建设用地的确定二、可行性研究三、勘察、规划、设计四、土地平整及拆迁五、开工建设六、市场推广销售七、竣工验收八、交付使用九、维修与管理,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么叫商品房,由房地产公司综合开发，建设成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,什么叫使用权房,由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。,什么叫共有权房,两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。,建筑分类,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,按层数划分：低层 1-3层 多层 4-6层 小高层 7-11层 中高层 12-16层 高层 16层以上,按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业,商品房价格,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。,价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。,定金的规定,定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,房屋面积规定,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,1、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。,2、使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,房屋面积规定,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,3、套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。,4、共有建筑面积 是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面 积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,1、成套房屋建筑面积的内涵 通常指分户建筑面积。分户建筑面积指以一个套间为单位的建筑面积。2、成套房屋建筑面积的组成 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,3、套内房屋使用面积的计算1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4）内墙面装饰厚度计入使用面积。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,4、套内墙体面积的计算套内墙体面积：指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占地面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（不包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,5、套内阳台建筑面积的计算均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,6、分摊的共有建筑面积的计算1）共有建筑面积的类型A 幢共有建筑面积指为整幢服务的共有建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等。B 功能共有建筑面积指专为某一使用功能服务的共有建筑面积，如专为某一使用功能（如商业）服务的电梯、楼梯间、大堂等。C 本层共有建筑面积指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,2）共有建筑面积的内容包括：公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,不计入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,3、共有建筑面积分摊的原则产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行分摊。无产权分割文件或协议的，根据房屋共的建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。4、共有建筑面积分摊的计算公式各套应分摊的共有建筑面积=分摊系数*各套内建筑面积分摊系数=应分摊的共有建筑面积/各套内建筑面积之和,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,5、共有建筑面积分摊的方法1）住宅楼以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。2）商住楼以幢为单位，据住宅和商业的不同使用分为：A 住宅专用（功能）的共有建筑面积B 商业专用（功能）的共有建筑面积C 住宅与商业共同使用的（幢）共有建筑面积,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,分摊方法：住宅专用的面积加上按比例分摊的面积，按住宅各套内建筑面积比例进行分摊；商业专用的面积加上按比例分摊的面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层，作为商业各层共有建筑面积的一部分，加上商业相应各层本身的共有建筑面积，得出商业各层总的共有建筑面积，再按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊。,成套房屋建筑面积的测算,第二节 房地产开发的相关知识,第一章 房地产相关知识,3）综合楼多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照上述商住楼分摊的方法进行分摊。,房地产基础知识培训,END,谢谢大家聆听,