保定汽车产业园区开发战略报告课件.ppt

保定汽车产业园区开发战略报告,2013年,清溪清我心，水色异诸水。借问新安江，见底何如此？,功能定位规划深化建议 招商的关键驻商分析商业模式及融资建议政策分析及要求初探品牌战略及推广策略,报告内容,淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略,本次定位规划地块面积：约1000亩,UN-大型企业研发中心（基地）,虚拟制造,中试,科技研发,论坛,旅游,教育,一.定位规划的理想模型,核心功能,综合服务,辅助功能,实体功能区,商服配套区,展示博览区,实体功能区,研发办公区,研发办公楼,综合办公楼,中试楼,综合性展览馆,专业性展览馆,企业展览馆,实体功能区,高星级酒店,酒店式公寓,独立商业,物业形态,平台功能,实体功能区,会所办公区,研发,大学/学院课题组,专业研究机构,客户类型,科学家研究室,客户类型,政府支持的研究机构,跨国企业研发部门,民营公司研发总部,客户类型,跨国企业产品展示中心,民营公司产品展示中心,机构/学院成果展示中心,展示,园区“活体”展示,场馆性展示,活动性展示,总部办公楼,总部会所,相关服务性企业:如旅行社公关公司教育培训机构金融机构律师楼信息科技公司,客户类型,交易平台,认证机制中心,价格发布中心,产品采购中心,信息交流中心,国际发展研究中心,国际研发成果交流中心,国际研发应用示范中心,实现三个中心,为千岛湖打造研发概念开辟全新的区域职能,价值成果,做准主题,做强功能,做稳经营,做好产品,经济效益,土地价值地产价值税收收益,社会效益,地区繁荣提升影响力带动就业创造和谐社会,价值模型,实现项目综合效益最大化拓展地区发展新战略空间打造区域新的经济增长点探索国家可持续发展之路,综合服务,科普教育,科技旅游,科技论坛,生态宜居,科技研发,研发功能,人才培训,功能模型,展示,商服配套区,会所办公区,功能模块,产品模块,研发办公区,展示博览区,功能定位,高价值地块:项目开阔沿湖地带，具有广泛的湖景视野,在利用湖景资源上,有最宽阔湖景资源的观湖优势。,中价值地块:项目地块湖景地区，但湖景视野不是十分开阔,观湖效果略逊，景观资源相对较多。,低价值地块:项目地块内陆地区,资源上拥有山地资源，无湖景资源，是项目地块中资源相对较差的版块。,各功能区物业配比,研发基地区（400亩）,博览展示区（100亩）,研发会所区（300亩）,酒店商业区（200亩）,研发办公区,多层次的绿化和景观，营造办公企业的独享专属花园领地，在静谧、自然的生态办公环境中，企业商务活动的优越性凸显，提升企业品位。,研发会所区,考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点,酒店主题部分,突出地标性/视觉效果,或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏,异国风情,色彩与环境处理,建筑标识处理,高耸的局部形态.,酒店主体部分营造建议建筑标识性的特点,形成视觉冲击建筑风格采用异国风情建筑,区别当地的现代风格建筑形态,高星级酒店及商业配套,SPA餐饮酒吧区,特色主题会议包括大型室内外会议,高星级酒店及商业配套,酒店主体部分功能建议,展示博览区,风格与研发办公区保持一致，从立面、功能等多角度体现生态、可持续发展的展示窗口（具体参见后文生态建筑模型）。,开发方向效益比较分析,开发方向效益比较分析,淳安县2008年各产业效益比对,它山之石：案例借鉴,成片区域开发项目启动区确定案例分析武汉王家墩CBD,启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略,武汉王家墩CBD位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区，占地2.67平方公里，东接青年路,南临建设大道，西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连，是进入武汉市区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽。（开发商：泛海集团）,启动区基本指标：1、占 地：63.97公顷2、建筑总量：118万平米3、开发周期：5年4、物业类型：综合物业（含会展、酒店、商业、住宅和写字楼）,启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略,打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成为代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司4000亩土地价值同时，形成公司城市运营能力和盈利模式。通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、商业等物业，形成“泛海”旗下综合类物业资产的运营平台。,启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略,进行综合类物业开发建设和建成后的运营管理，形成公司乃至“泛海”旗下新的主营业务和核心竞争力。,经营定位,启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略,完成综合类物业和项目组团的开发和运营，形成具有完整功能体系的城市空间，并以此创建具有差异性的企业和产品品牌。,产品定位,根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着“尊重启动区的土地现状，同质等量交换，解决影响启动区土地出让障碍”的原则，完成了启动区红线调整预方案。公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势,计划于2007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。,启动区土地权属的完整性,整体开发的必要性物业间协同效应明显,上述五种物业类别适应CBD启动区的职能，各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。,整体开发的必要性物业间协同效应明显,经营模式策划方案,注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。,开发建设时序,“欧洲之门”会展中心 07-09年顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动,会展酒店 08-10年服务商务和会展，形成区域标志,商务贸易区 09-11年谨慎选择时机，设立商务标杆,SOHO区 08-09年市场准确定位、迅速实现销售,商业中心 08-10年服务更大区域，提升区域人气和活力,居住区 09-10年快速开发、规模建设、追究利润,友城广场 08-09年作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质,开放空间 08-10年提升物业价值，配合建设时序，,会 展 项 目,项目名称：”欧洲之门”国际会展中心（暂定）项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。建筑规模：5.6万平方米 投资模式：自主开发运营模式：与德国GEC公司合作运营,建设计划：2007年二季度完成设计工作；2007年中后期开工建设，2009年年中开业。运营工作：2007年三季度完成运营招商，设立合资运营管理公司。培训工作：2007年三季度完成初步人员到位和培训。,酒 店 项 目,项目名称：凯悦国际酒店、Four Points 酒店（暂定名）等项目定位：国际商务会议型、商务型、公寓式酒店建筑规模：14.8万方,项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。建筑规模：约4万平方米（600间客房）投资模式：合资建设运营模式：与品牌运营商合作运营管理,酒店项目 1 会议型酒店,建设计划：06年底完成市场策划；07年二季度完成投融资结构策划；三季度开展运营招商和建筑设计；四季度进行投资商的招商；07年底开工建设，预计2010年建成开业。,酒店项目 2 商务型酒店,项目名称：商务酒店项目定位：符合国际五星级酒店标准，由 世界一流酒店运营商管理的商 务型酒店。建筑规模：5万平方米 投资模式：作为保留项目，后期适时开发,酒店项目 3 公寓式酒店,项目名称：公寓酒店项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准，由世界一流运营商管理的“管家 式”公寓酒店。建筑规模：4万平方米 投资模式：自主开发运营模式：销售,商 业 项 目,项目名称：国际商业中心项目定位：具有国际品位，与世界流行元素高 度融合的主题式购物休闲商业中心。合作方式：与知名零售商以及华纳、派拉蒙 等 娱乐服务商签署租赁或合作协议。建筑规模：18.4万平方米 投资模式：股权合作开发运营模式：由商业运营管理公司负责运营管理,工作安排：2007年上半年开展商业项目的策划工作。下半年开展项目招商。建设计划：2008年进行项目建设，用三年时间完成开发。其中12万方集中商业建成后持有，销售8.19万方配套商业。,商业建设计划,项目名称：国际居住区项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸。建筑规模：62万平方投资模式：自主开发运营模式：销售,住 宅 项 目,建设计划：充分利用地铁、会展等市场信息的放大，建设宜住宜投的高档物业。从2008年起用四年时间完成开发。,项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目定位：具有国际品质，为武汉CBD提供“一站式”服务的4A级综合写字楼建筑规模：13万平方米 投资模式：6万方自主开发，7万方保留项目运营模式：物业公司或委托专业公司管理,写 字 楼 项 目,建设计划：作为启动区最后完成的功能区，待市场预热和成熟后建设。首个写字楼物业6万平方米自主建设。另外7万方写字楼物业根据市场吸纳能力，保留至2012年以后开发。开工时间：2010年开工建设，用二年完成6万方写字楼建设。物业经营：出租。,公建项目,项目名称：国际友城广场项目定位：展示武汉商务区国际化定位。占地规模：18800平方米项目进展：2006年底进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于2008年开工。,项目名称：杉树林公园项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。占地规模：33000平方米项目进展：拟进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于2008年开工。,公建项目,项目名称：国际学校项目定位：国际化教育中心建筑规模：1.029万平方米项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于2009年开工。,公建项目,项目开发计划汇总表,总投资成本估算,总 成 本 费 用 估 算 表（万元）,现金流分析,结论：项目投资回收期6.09年，2013年累计现金流平衡。,案例借鉴：启动区开发为项目整体开发方向确定基调启动区开发为项目整体开发树立品牌形象启动区开发为项目整体开发节奏提供基础,启动区的开发是项目开发的重中之重,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),淳安科技创意产业园区启动区开发安排,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),第四阶段,第三阶段,第二阶段,第一阶段（启动安排）,沿湖会所区,研发办公开发,展示博览区开发,商服配套区,树立项目形象,打造核心竞争力,构建平台,完善功能,启动区开发安排,利用沿湖优势构筑产品竞争力体现千岛湖资源的不可复制性作为启动区的亮点对外树立项目形象,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),启动区开发研发会所区,考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点,开发商独立开发开发商/政府联建融资建设,启动区财务基础及假设,财务基础：1.本次财务测算针对一期300亩用地总部会所及办公区域；2.地价为25万/亩；3.建安成本、规费及大市政、小市政的费用按照常规管理执行；,启动区开发成本,淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略,策略一：招商顺序原则核心知名、龙头企业先行，引入知名企业，带动上下游行业及业内追随企业；策略二：核心主力店招商布局原则引入业内权威机构，如有机食品认定机构、检测机构、生态标准认证中心等等；策略三：特殊企业招商优惠原则特殊商家是指具有较高科技含量、品牌效应的经营商家，引进时给予优惠政策，邀请其先入场，对整个项目起到增强专业氛围、聚集人气作用；策略四：经营采用放水养鱼的原则。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。策略五：统一招商的“管理”要充分体现与强调对商家的统一服务。统一服务包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营运管理中。,招商原则,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商安排,主要工作主要成果,制定招商引资方案及沟通文件,进行初步沟通，谈判并达成协议,列出园区各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的园区的潜在关键驻商的优先顺序名单,根据每一潜在关键驻商的特点，明确园区的价值定位制定有关园区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件园区的市场宣传介绍文件针对每一特定潜在关键驻商的招商文件,与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻园区,本项目工作范围,关键驻商的成功引入，对园区的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),关键分析内容,该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对淳安的发展影响如何？,分析原则,该驻商的品牌效应如何？该驻商的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？,该驻商过去若干年的财务状况如何？对该驻商今后几年的税收预测是怎样的？,该驻商与投资所在地的政府的关系如何？园区及开发总公司/代理机构与其是否有便捷的沟通渠道？,通过综合分析，对潜在关键驻商进行综合排序，并根据排序结果，制定招商引资方案，建立业务发展蓝图,招商筛选标准分析,信息发布形式项目洽谈会（招商前准备阶段进行）项目发布会（进入招商阶段开始进行）媒体广告（招商整个进度）联谊酒会（正式对外经营前）人脉运做（整个招商进度）通过以上这些活动主要目的：提升项目知名度；聚集行业企业入住人气；尽快达成项目招商率。,招商渠道和形式策略,未来入驻客户模型,三大客户类型,企业规模,未来入驻客户模型,未来入驻客户模型龙头企业的引入,淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略,淳安科技创意产业园区战略层面效益分析思路,分析层次,科技创意产业园区总体投入产出分析,淳安开发总公司的财务分析,开发总公司和整个园区开发的融资分析,淳安科技创意产业园区的总销售收入淳安科技创意产业园区的总投资额,淳安开发总公司可能的商业模式不同商业模式有形及无形回报的评估开发总公司的组合商商业模式确定及融资需求分析,开发总公司的股权结构和融资方案分析园区开发的融资方式分析,分析内容,科技创意产业园区开发的综合效益分析,园区开发的经济效益分析园区开发的社会效益分析,淳安科技创意产业园区总销售收入预计,销售收入人民币（亿元）百分比,目前,2012,2015,研发中心区,研发基地区,展览区,配套区,销售收入来自于对外服务（如房产开发/销售、研发服务 以及其他服务），不包括对内部分资料来源：中工网研究咨询中心,510,2025,4050,到2012年，园区各类经济活动总销售收入可达2025亿元；2015年预计接近50亿元,淳安科技创意产业园区总投资预计,投资额人民币（亿元）,总投资,研发基地区,展览区,可能的资金来源政府企业,1.9,95%,到2012年，整个园区土地开发和项目（地产）开发总投资预计为13亿元,研发中心区,配套区,5.0,3.6,2.5,13.0,10%90%,20%80%,45%55%,区域经济/房地产开发项目中参与实体的可能商业模式,当地政府,区域经济/房地产项目价值链,运营管理,营销推广,营销销售,建造管理,项目融资,项目设计,项目规划,开发招商,土地交易,土地规划,土地开发,项目开发,运营管理,土地融资,商业模式,资料来源:中工网研究咨询中心,土地经纪商,房地产开发商,开发代理商,运营代理商,土地开发七通一平,进行宣传及谈判工作吸引开发商或驻商来进行土地开发,向土地所有人收购土地把土地出售/转让给房地产开发商或驻商,在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商,帮助开发商或驻商规划总体或单一项目的建议,进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发房产等项目,负责日常的运营维修及其他管理,从价值链的分析出发，商业实体参与区域经济/房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业模式,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资能力,项目管理,市场营销/关键驻商,商业模式,土地经纪商,房地产开发商,开发代理商,运营管理商,政府关系,不同的商业模式有不同的关键成功要素,区域经济/房地产开发项目中参与实体的可能商业模式,参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司,德国Wolfsburg市政府与德国大众汽车公司共同投资成立了Wolfsburg AG发展公司，负责汽车城开发规划及相关工作,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司,Wolfsburg AG发展公司,当地政府,德国大众,其它私人投资者/开发商,N/A,相关机构,资料来源:中工网研究咨询中心,融资能力,项目管理,市场营销/关键驻商,政府关系,Wolfsburg AG发展公司、当地政府和私人投资者/开发商具有不同的获取成功的条件,运营管理,营销推广,营销销售,建造管理,项目融资,项目设计,项目规划,开发招商,土地交易,土地规划,土地开发,项目开发,运营管理,土地融资,商业模式,资料来源:中工网研究咨询中心,土地经纪商,房地产开发商,开发代理商,运营代理商,土地开发七通一平,Wolfsburg当地政府创建Wolfsburg AG发展公司征用土地，并进行开发和基础设施改造为汽车城入驻公司、机构等提供廉价土地为汽车城驻商提供优惠的税收及其他政策对某些项目进行直接投资如在科研园区投资1.2亿德国马克，投资5,700万马克用于兴建体育场等,德国大众汽车公司与当地政府共同创建W-AG发展公司，是Autostadt项目的全权投资者（共8.5亿德国马克投资），建设多个品牌中心及交易、游乐、服务设施为后续某些单个项目投资，包括为W-AG孵化的一些小型新技术企业提供从5万3百万欧元不等的风险投资其他私人投资者/开发商为单个项目竞标、投资和开发建设,Wolfsburg AG发展公司总体筹划汽车城四大功能区域（科研与创业园区、供应商园区、主题公园与冒险乐园、人力资源服务机构）数十个项目为每个项目招商引资，包括组织竞标、规划等在汽车城规划、开发和建设过程中协调各方利益,Wolfsburg AG发展公司出租办公大楼,Wolfsburg AG发展公司管理汽车城中各功能区，为汽车城中驻商提供人力资源中介服务；孵化小型新技术企业其他私人投资者/开发商负责日常运营、维修和管理,各个参与者在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了不同的角色,参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),75,Wolfsburg汽车城为Wolfsburg AG发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报,人力资源中介服务提供每年约1千万欧元的收入（占Wolfsburg AG发展公司每年总收入95%以上），其他少量收入来源于房租、管理费及咨询筹划收费预计从孵化成功的新技术企业中能获得可观利益,Wolfsburg AG发展公司,创造额外的11,000个就业机会，使当地失业率从17%降至10%以下政府税收增长汽车城带动当地经济发展，环境改善，重新塑造了Wolfsburg市作为德国汽车工业中心的新形象,当地政府,每年约5千万马克的Autostadt门票收入（每年游客超过2百万，除部分是VW客人而免费外，人均票价24马克）跟8.5亿马克的投资及每年运营成本相比，门票收入是微小的更重要的是，汽车城成为大众公司宣扬其品牌和历史，推介其产品，提升企业形象的重要窗口,德国大众,单个项目经济收益成为具有一流水平的汽车城的一部分，有助提高私人投资者/开发商各自的品牌形象,其它私人投资者/开发商,资料来源:中工网研究咨询中心,参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),参考案例二：上海张江高科技园区开发公司,资料来源:中工网研究咨询中心,在上海市政府领导下张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),参考案例二：上海张江高科技园区开发公司,张江高科技园区开发公司,融资能力,项目管理,市场营销/关键驻商,政府关系,各下属开发有限公司,服务公司/机构,久事等其他投资者,张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取成功的条件,资料来源:中工网研究咨询中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),参考案例二：上海张江高科技园区开发公司,土地经纪商,商业模式,房地产开发商,开发代理商,运营管理商,下属开发有限公司将园区内成片土地以优惠价格转让给驻商上海市政府按土地差价对开发有限公司进行财政补贴或以土地入股与驻商共同开发成片土地,下属开发有限公司上海市张江高科技园区开发公司从政府中无偿获得土地使用权上海市张江高科技园区开发公司以土地作为资本与其他投资者共同筹建下属开发有限公司下属开发有限公司以土地使用权为抵押从银行获得贷款下属开发有限公司进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设,市政基础设施建设七通一平,运营管理,营销销售,营销销售,建造管理,项目融资,项目设计,项目规划,开发招商,土地交易,土地规划,土地开发,项目开发,管理运营,土地融资,资料来源:中工网研究咨询中心,各个参与者园区开发建设中担任了不同的角色,下属开发有限公司其他投资者/关键驻商对于一些规模较大的独立项目，由驻商或其指定的开发商进行开发、建设下属开发有限公司也投资开发、建设一批标准厂房和办公楼区政府以回租厂房等方式给予开发有限公司财政补贴,下属开发有限公司其他投资者/关键驻商负责开发公司自身开发项目（如办公楼、标准厂房）租户的吸引由关键驻商负责吸引各自的客户,服务公司/机构关键驻商服务公司为整个开发区提供整体运营管理服务驻商自己的项目由其自己管理或委托专业管理公司管理(包括开发公司服务公司),SIAT/010929/SH-PR(2000GB),张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报,园区已建成国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。以及国家火炬创业园、国家留学人员创业园等多模式、多类型的孵化器。,到2008年底，经过16年的建设，园区共引进投资项目近500个，项目总投资额超过100亿美元，2008年园区工业销售收入达700亿元人民币到2008年年底，园区共吸引企业逾5000家，产生近10万个工作机会到2008年年底，园区高新技术企业共产生科研项目近1500个，0608年年均增幅超过20%通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升,资料来源:中工网研究咨询中心,作为一家上市公司，2008年张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括房地产开发和多元化投资）收入较2007年增长31%。1999年政府实行优惠政策聚焦张江后，张江高科获得了多年的稳步发展，股份公司2008年获净利润5亿3千万，净资产收益率达到10%。,参考案例二：上海张江高科技园区开发公司,上海市政府,张江高科技园区开发公司,下属开发有限公司,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),淳安开发总公司的商业模式,对醇安开发总公司来说，采用哪一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),淳安开发总公司的商业模式,首先是对有形回报的分析,关键假设,土地按招商计划中实际可用于开发的面积(1000亩)及控制范围内用于其他用途的土地分4期开发土地购入价格为25万元/亩土地转让价格分别为30万元/亩实际完成招商面积假设为计划的70%无银行贷款,商业模式,土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商,2012年预计投资资本回报率,0远大于0远大于0,%,今后5年未折现的累计现金流缺口,很大很大基本无基本无,人民币，亿元,淳安开发总公司业务的整体净现值,小于0远大于0大于0远大于0,人民币，亿元,土地经纪商模式的有形回报较差房地产开发商模式有相对较好的整体净现值，但仍有较高现金流缺口开发代理商及运营管理商模式的投资资本回报率较高，无现金流缺口，但整体净现值较小,资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),淳安开发总公司的商业模式,预估总体开发财务要点项目总投资：10亿元土地开发投资：3亿元总回报率土地开发：1520项目开发：2030风险分析：地产开发公司，高风险高收益土地交易价格差为最敏感参数项目开发属中长期投资，关键驻商使用量对回报影响较大,参数变化+10%,参数,参数变化-10%,对项目IRR的影响,资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料,地产开发熟地销售价格础设施投资成本生地转让价格开发运营管理成本项目开发土地价格游客使用量建造成本/规模,首先是对有形回报的分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),淳安开发总公司的商业模式,然后是对无形回报的分析,履行对政府社会的承诺,提高消费者中的声誉,提高行业地位,培养内部技能,商业模式,土地经纪商,房地产开发商,开发代理商,运营管理商,综合评估,成为土地经纪商将能履行对政府和社会的承诺成为开发商及开发代理商对无形资产的回报较为有利成为运营管理商带来的无形资产的回报有限,资料来源:中工网研究咨询中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),淳安开发总公司的商业模式,政府,综合有形及无形回报两方面的分析结果，淳安开发总公司的商业模式应是前三种模式的组合,区域开发/房地产项目价值链,市政基础设施建设七通一平,运营管理,营销销售,营销销售,建造管理,项目融资,项目设计,项目规划,开发招商,土地交易,土地规划,土地开发,项目开发,管理运营,土地融资,商业模式,房地产开发商,开发代理商,运营管理商,土地经纪商,淳安开发总公司,淳安开发总公司,淳安开发总公司,淳安开发总公司,外包,资料来源:中工网研究咨询中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),在明确了商业模式后，淳安开发总公司在实施项目开发运作过程中需要成功解决来之财务资金和技术两个方面的挑战,采用组合商业模式淳安开发总公司将同时担任土地经纪商、房地产开发商和开发代理人的角色,财务资金的挑战,根据土地结算方式以及项目开发情况的不同，园区整体开发期年（20092012年）的累计现金流缺口最高可能达到10亿元人民币,实施技能的挑战,需要建立合理的组织架构，获取高素质管理人员，赢得政府的大力支持，以确保招商以及项目开发的成功,淳安开发总公司的商业模式,资料来源:中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料,通过融资来解决资金和技术上面临的问题,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资淳安开发总公司股权招商建议,审视现有股权结构,股东1,股东2,股东2,淳安开发总公司,扩大股权结构,原股东1,原股东2,原股东3,淳安开发总公司,引入政府参股,引入其他具成熟园区开发经验的企业参股,淳安开发总公司需吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率；扩大开发总公司资产规模的同时，争取引入园区开发的成熟技术和人才资源,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资淳安开发总公司新的组织架构,增资扩股后的淳安开发总公司需要对所承担的组合商业模式进行有效拆分，设立独立板块进行组织架构的重新安排，按照土地开发、房产项目开发和营运管理三个不同的价值链环节分别成立园区开发公司、房产开发公司和营运公司三个子公司。,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资淳安科技创意产业园区土地开发融资建议,融资主体：淳安开发总公司下属园区开发公司,融资方向,债务融资可选方向一：土地款分期支付可选方向二：政府财政担保的土地开发贷款,权益融资可选方向一：园区开发公司股权招商可选方向二：寻找基金投资（如新成立的“建银精瑞”投资基金）可选方向三：由政府担保，联合信托公司向社会发行“科技创意产业园土地基础设施开发信托计划”,私募信托融资操作案例南京三桥公司贷款项目集合资金信托计划策划发起人：南京交通控股集团、江苏国际信托、光大银行南京分行发行规模：1亿元用途：置换三桥开发部分建设贷款收益：4%信托计划期限：1年,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资淳安科技创意产业园区主体项目开发融资建议,融资主体：淳安开发总公司下属房产开发公司,融资方向,债务融资可选方向一：银行开发贷款可选方向二：国内基金公司债权融资,权益融资可选方向一：房产开发公司股权招商可选方向二：针对关键驻商的定制开发和“BT融资”,BT融资模式介绍,BT融资建设模式BT投融模式在我国是一种新兴起的投融资模式，“BT”是英文“BUILD”和“TRANSFER”的缩写，中文的解释是建设-移交，广义解释代表一个完整的投资过程，即项目的融资-建设-移交全过程。,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资淳安科技创意产业园区项目开发融资建议,淳安开发总公司下属房产开发公司BT项目融资流程,1.淳安开发总公司下属房产开发公司通过招标方式选择BT项目投资方（建筑企业），并将项目的融资和建设特许权转让给投资方。2.寻找并确定银行或其他金融机构根据项目的未来收益情况为项目提供融资贷款。3.房产开发公司在项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期准备工作完成后，与中标人（投资方）签订BT投资合同（或投资协议）4.中标人（投资方）组建BT项目公司，项目公司在项目建设期行使业主职能，负责项目的投融资、建设管理，并承担建设期间的风险。5.项目建成竣工后，按照BT合同（或协议），投资方将完工的项目移交给房产开发公司。6.房产开发公司按约定总价（或完工后评估总价）分期偿还投资方的融资和建设费用。7.房产开发公司在BT投资全过程中行使监管、指导职能，保证BT投资项目的顺利融资、建成、移交。,从园区开发公司取得土地,总承包人（投资方）,建设招投标,BT项目建设,支付回购价款,淳安房产开发公司,BT项目移交,淳安房产开发公司,投资方成立BT项目公司,总承包人（投资方）,流程图,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议,融资主体：淳安开发总公司下属营运公司,融资方向,权益融资可选方向一：针对配套项目和会展项目的“BOT融资”可选方向二：引入知名工业地产开发商入股营运公司，开展新的建设-经营管理融资模式（如新加坡丰树基金的BTS融资服务模式）,BOT融资模式介绍,B0T融资建设模式BOT模式即“建设-经营-移交”模式。是以项目建设、经营的特许权协议为融资基础，由项目公司为项目的投资者、经营者安排融资，承担风险，开发建设项目，在特许权协议期限内，通过经营项目获得利润，并在到期后将项目移交给业主的一种项目融资模式。建议淳安科技创意产业园区的展馆、酒店等配套项目可以采用此种模式融资开发，通过1520年经营收益权的一次性转让，获取整个项目开发的部分资金。,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),融资淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议,新加坡丰树基金BTS融资模式介绍,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),收益分析土地开发收益,一级开发，是以土地资源为主的开发，将地块项目土地由“生地”变为可供地产开发的“熟地”，获得土地的收益，实现土地储备目标。,本项目土地开发，由相关政府机构通过授权委托的方式，委托专项管理机构进行土地的一级开发，负责筹备资金、办理规划、相互核准、大市政建设以及土地招商、出让和储备。在项目的资金使用上，由于本项目不存在征地、拆迁等工程，因此土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于市政基础设施建设和其他相关费用。由于市政建设市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可做出比较准确的预算。,从“生地”到”熟地“的土地开发收益，土地储备,房产销售、物业定制开发等收益,物业租赁、举办展览和论坛、研发企业和服务型企业税收、商业经营、科普旅游、科技成果交易等收益，税收和就业机会,2.二级开发,3.三级开发,收益分析房地产开发收益流线图,1.一级开发,收益分析综合运营的收益,日常运营收益：三级开发，是以园区管理运营及相关服务为代表，如举办展览、论坛的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各类研发楼、综合办公楼等物业的租赁收益；商业经营收益通过以上的综合运营实现长期和稳定的收入。,创造就业机会，增加地区税收：园区内高科技企业将提供大量的就业机会，特别需要高水准的人才导入；各研发机构、企业的上缴的可观税收将成为地区政府的重要财务来源；同时大量的科研成果面世，将提升地区的影响力，由此获得经济收益以为外更为丰厚的社会效益。,收益分析整体经济收益：持续带来可观的税收效益，促进区域经济发展,科研创意经济圈的建设将直接产生叠加累计经济效应。对于知名大型企业来说，可以按照价值链分工理论进行分类，即可以将其分为不同的总部功能组合，而不同的组合将带来不同的税源。基于各方面定位因素综合考虑，本项目是力制打造一个以研发、中试、展示为主的生态研发基地。一般来说，大型企业的研发部门是企业价值链分工中具有高附加值的部门，研发部门对总部企业的意义在于：获取高附加值的源泉；通过研发产品的转让或内部转移价格的调整实现利润留在总部，成为企业所得税的税源；总部企业员工的高工资将为所在地带来较高的个人所得税。因此，在管理加研发型的企业组合中，可为所在地创造的税源有：较高的个人所得税、研发收入带来的营业税以及企业所得税、在总部具有资金控制权下资金积聚的税收带动效应。经科学的经济测算，园区在稳定运转后，今后每年中将会产生约9-11亿元左右的税收收入，同时周边的产生经济带动效益更是无法估量。,收益分析社会效益：带动区域成熟和周边人口就业，带来巨大的社会价值,新型的生态研发基地将是一个高效的园区，能够实现巨大的社会效益。通过分析国内外相关案例，产业高地的带动作用，对周边人口的就业、教育及区域成熟发挥着巨大的作用，仅本项目自身所进驻的企业就能够提供约2.-3千个工作岗位，连同该产业人口带来的联动效应，对于周边的影响将是不可估量，有利于增加周边人口收入，创造和谐稳定的社会风气和秩序。高端产业园区的建立和相关企业的进驻，将在本区域形成人才黑洞，强化区域对于高新技术人才的吸引，从而促进更大范围的产业集聚，提高区域内人口素质，强化区域竞争能力。,收益分析品牌效益：增进千岛湖品牌的美誉度与知名度,由于本项目自身层面打造产业轻资产概念，聚集技术、品牌，但通过市场和产业链的整合，整合周边淳安、千岛湖区域的农业、养殖及其他第三产业，势必带动周边区域的产业发展。同时，在打造“千岛湖”产地品牌之后，将原来就地利用的原始土地资源上升到品牌对外输出，走出区域，在区域外市场开辟新的领地，必定创造新的经济价值。同时由于我产