星河世纪房地产项目销售培训资料－星河世纪销售百问－中原地产.doc

星河世纪房地产项目销售培训资料星河世纪销售百问中原地产Ø       第一部分：项目基本资料Ø       第二部分：周边环境及配套Ø       第三部分：购房相关事项中原深港策划中心星河世纪项目组第一部分：项目基本资料一、    相关公司情况1)      发展商简介？答：星河世纪开发商是具有国家一级房地产开发资质的深圳市星河房地产开发有限公司，公司成立于1994年4月2日，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。公司现有员工100多人，拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开发建设管理人才。2003-2004年度房地产企业年审时被深圳市国土资源和房产管理局评为深圳市房地产综合开发企业第八名。目前，公司正在独立开发的项目有“星河丽思·卡尔顿酒店”、“星河SOHO购物公园”、“星河·世纪”、“星河·丹堤”等项目。公司先后独立或合作开发了“怡和山庄”、“沙尾盛兴苑”、“红旗岭综合楼”、“怡和楼”、“裕亨花园”、“海悦华城”、“盛世家园”、“星河明居”、“星河雅居”、“星河华居”和“星河国际花园”等大中型房地产项目，总建筑面积达100多万平方米。2)      建筑设计单位？以往知名作品？ 答：深圳市招商建筑设计有限公司；知名作品有深圳市商会中心、深圳新世界豪园、招商阳光带海滨城二期等。 3)      建筑施工单位？ 答：项目由江苏华建建设股份有限公司施工。 4)      监理单位？以往监理项目？答：深圳南油理业工程建设监理有限公司； 5)      园林规划设计单位？ 答： 广州市土人景观顾问有限公司 6)      物业管理公司？管理的其它项目？答：深圳市星河物业管理有限公司；其它的管理项目有：星河国际花园、星河华居、星河明居、星河雅居。二、    项目概况1)      项目全称？推广名称？各栋名称？答：项目全称：星河世纪大厦，推广名称：星河·世纪，分A、B、C三栋。A栋为：世纪中心，B、C栋统称为：CBD公寓。 2)      项目土地用途？土地性质？建筑物用途？答：土地用途：商住；土地性质：商品房；建筑物用途：住宅。3)      项目具体位置？区位优势？答：位于深南路和彩田南路的交汇处，CBD中心区的东门户，位置优越，为深圳市发展的重点区域之一。4)      如何向客户解释楼盘所处位置？客户开车应该怎样走？答：项目位于深南路与彩田南路的交汇处，紧临深南彩田立交。深南路由西向东车流可直达本项目，由东向西车流由于深南路交通限制，需到高交会馆位置调头。彩田路由南向北车流可在深南彩田立交下调头，由北向南车流可直达本项目。5)      星河·世纪占地面积？总建筑面积？可售面积？写字楼面积？公寓住宅面积？商业面积？ 答：占地面积11700.7平方米总建筑面积156626.21平方米（含地下室）可售面积 106294 平方米写字楼面积 39999.1 平方米公寓住宅面积 42918.26 平方米商业面积 23376.67平方米6)      容积率？建筑覆盖率？绿地面积？绿地率？答：容积率10.423建筑覆盖率72.5绿地面积1000平方米绿地率8.57)      总栋数？各栋功能用途？各栋建筑高度？各栋层数？总户数？答：总栋数有三栋，A栋功能为办公（写字楼），建筑高度150.42米，共39层。 B、C栋功能为住宅（公寓）。B栋建筑高度99.97米，共32层。 C栋建筑高度99.92米，共32层。8)      楼宇建筑结构形式？ 建筑风格？答：裙楼为框架结构，A栋为框架核心筒结构，B、C栋为框支剪力墙结构。建筑风格为后现代建筑风格。9)      各栋分别是一梯几户？各栋标准层层高？答： A栋：低区（6-13F）5梯18户，层高3.6米中区（15-24F）5梯16户，层高3.6米高区（26-39F）5梯14户，层高3.7米 B栋：6-30F 8梯28户（4梯14户），层高2.8米31-32F 8梯22户（4梯11户），层高2.8米 C栋：A、B座6-15F 2梯8户，层高2.8米A、B座16-32F 2梯4户，层高2.8米10)  楼板厚度？外、内墙的厚度？ 答：楼板厚度一般为100-120mm；外墙厚度一般为200-250mm；内墙厚度一般为100-200mm；特殊部位厚度还有不同。11)  开工日期？封顶日期？竣工日期？入伙日期？答：项目开工日期是2004年的 月 日，封顶日期预计在06年 月份。竣工日期及入伙日期待定。12)  项目地块使用年限？起止日期？答：70年。起止日期：2004年9月13日2074年9月12日。13)  各栋的使用率？各栋的间距？答：A栋的使用率约为64%，B栋约为72%，C栋约为80%。A栋与B栋的间距为60.15米，B栋与C栋的间距为26.6米。14)  裙楼用途？架空层用途？地下室用途？答：裙楼1-4F用途为商场。架空层5F用途为空中花园、住户会所。地下室三、二层为设备房及停车库，地下一层为停车库、设备房及局部商场。15)  有多少车位？如何分布？几个出入口？车位是否可售？收费标准？答：有640个车位，全部分布在地下室。车位租售及收费标准待定。16)  是否有备用发电机？台数？功率？位置？答：有一台功率为1200KW的备用发电机，位于地下一层。17)  小区智能化设施、安防、消防系统情况？是否有红外线监控系统？答：小区内设置一整套较完善的智能化系统；有红外线监控系统。18)  内外阳台、入户花园面积如何计算？ 答：内外阳台按一半面积计算，入户花园不计面积；19)  平面单位是否可以两套连通？上下两套是否可以打通？答：在不影响结构安全处，平面单位原则上可以两套连通，但要看具体情况并需经过批准。上下两套原则上不可以打通。20)  外墙装修材料？颜色？答：待定21)  窗框材料、颜色？玻璃颜色、厚度？是否隔音玻璃？答：待定22)  小区有无设置消防水箱？位置？答：共设置两个消防水箱，位于A栋25层（50m3）及A栋屋顶（18m3）。23)  小区有多少个出入口？人流、车流如何划分？答：小区住宅有6个出入口（B栋2个、C栋4个）；办公有2个出入口；24)  各栋公共部分的照明系统？答：待定25)  电梯品牌？速度？载重/载客？是否直通地下车库？答：日立、通力；A栋3.5m/s；B、C栋2.5m/s；直通地下室。26)  项目的凸窗是否计算面积？答：凸窗不计面积。27)  单位内哪些结构可变更？答：非承重结构，墙内未埋设管道的地方可变更，但需经过批准。28)  小区有何配套？会所面积？功能？泳池面积？深度？答：小区自身配套有商场、会所等。会所配套有：桌球室、乒乓球室、泳池、茶艺室、阅览室、咖啡室，泳池面积约300平方米，深度为1.5米。此外A栋写字楼还配有：会议、商务服务中心，多功能会议厅，大、中、小会议室，中西餐厅，半露天咖啡厅、商务酒吧等一些商务休闲设施。三、    写字楼（A栋）概况1)      写字楼有哪几种户型？各户型的面积及各户型所占比例？答：写字楼的户型面积及比例：户型名对应编号套内面积()建筑面积()套数比例AA-167.199105.354328.4%BA-429.41846.121313.6%A-239.48861.90923636.5%CA-392.242144.61610.4%DA-671.556112.1859626.9%EA-758.85592.272388.8%FA-970.905111.164287.8%GA-861.2395.996286.7%HA-523.29736.525100.9%合计25512.35239998.05500100.0%2)      写字楼的交楼标准？答：写字楼部分为毛坯交楼。3)      写字楼入户大堂、电梯间、楼道的装修标准？高度？答：4)      写字楼是否采用中央空调系统？是否留有空调位？有几个？答：采用VRV中央空调系统。5)      写字楼每户供电最大负荷？答：供电负荷一般为6KW，最大为10KW。6)      写字楼每户有多少条电话线？电视插座？宽频插座？答：每户有4条电话线，电视及宽频线路引至户内弱电箱。四、    公寓住宅（B、C栋）概况1)      公寓有哪几种户型？各户型的面积及各户型所占比例？答：公寓部分的户型及比例星河B栋户数指标一览表户型项目数量面积区间()户型比单房10433.55-37.1213.9%一房一厅47841.58-43.9064.3%2房2厅16262.52-62.9221.8%合计744100.0%星河C栋（6F-15F）户数指标一览表户型项目数量面积区间()户型比一房一厅12041.71-47.6756.8%2房1厅4063.75-68.4043.2%合计160100.0%2)      公寓入户大堂、电梯间、楼道的装修标准？高度？答：3)      公寓是否留有空调位？有几个？答：4)      公寓每户供电最大负荷？答：公寓每户的用电最大负荷为10KW5)      公寓每户有多少条电话线？电视插座？宽频插座？答：2条电话线；电视插座不等；宽频插座不等。6)      热水器通风孔及厨房的抽油烟机出口如何安排？答：热水器通风孔通阳台；抽油烟机设竖直烟道。热水器7)      通风采光如何？有没有赠送面积？答：通风采光良好；入户花园、凸窗属赠送面积。8)      公寓的交楼标准？有无装修套餐？标准如何？答：公寓的交楼标准为带装修交楼，可提供个性化的定制式服务套餐，具体实施方案待提供。普通的交楼标准为600元/平方米。9)      装修套餐是在入伙时一并交付使用吗？答：装修套餐在入伙时一并交付使用。10)  装修套餐可以个性化修改吗？不要装修如何处理？ 答：客户可以选择个性化的定制式套餐服务。客户不要装修也不能减钱，因为交楼标准的装修不包含在楼价里面。11)  阳台栏杆的材料？高度？生活阳台是否有洗衣机来、去水位？ 答：阳台、栏杆的材料待定。生活阳台设有洗衣机来、去水位12)  入户门的尺寸？品牌？材质？颜色？答：待定。13)  各洗手间和厨房是否铺设相通冷热水管？材料？答：都铺设冷热水管，材料为PPR。14)  是否可以安装防盗门、及防盗网？答：可以装防盗门，为了统一外立面的形象，不可以安装防盗网。15)  装修套餐由哪家专业公司施工？在深圳服务过哪些著名项目？答：待定。五、    智能化设施及建筑材料指标1)      国际卫星电视接收系统？ 答：无2)      网络系统？ 答：有3)      通讯设备？ 答：有4)      室外安防系统？答：有5)      室内安防系统？ 答：有6)      自动抄表系统？ 答：三表自动远程抄表7)      消防系统？ 答：消防栓、自喷灭火、气体消防三部分组成。8)      停车场交付使用标准？答：待定9)      小区设备用房位置？面积？有何设备？答：地下三层设水泵房（生活及消防各一座）；A栋25层设水泵房（生活及消防）；地下一层设冷冻机房。A栋5、14、25、40层及屋面层设VRV室外机。10)  外墙、屋顶、厨卫的防水设计？防水采用何种做法？答：待定11)  厨房烟道的设置？采用何种防倒灌设施？答：竖直烟道为成品烟道，带防倒灌设施。12)  电表、水表、煤气表位置？是否自动抄表到户？答：全部自动抄表到户。13)  垃圾房位置？如何防臭？答：地下一层；设有通风道。第二部分：周边环境及配套1)      星河世纪的主要卖点是什么？ 答：星河世纪项目的形象定位是“CBD价值运营体”，星河世纪的主要卖点有：直接卖点： 位置、交通、会展中心、生活配套、口岸、星河品牌、园林会所、户型、中心公园、精装物业；整合卖点： 中心区价值运营体、建筑综合体、CBD地标、稀缺物业、升值潜力。2)      星河世纪周边的区域环境如何？对星河世纪有何影响？答：星河世纪位于深南大道和彩田路的交汇处，为CBD中心区的东门户，位置优越，项目周边的各种生活配套完善，区位、配套和地铁是项目的主要优势。不过项目西边为岗厦村，岗厦村的农民房对项目的档次和形象产生一定的影响。3)      星河世纪附近有哪些竞争楼盘？规模、价格、入市时间？答：进行中4)      星河世纪附近休闲娱乐地方？答：附近主要的休闲娱乐：名称位置营业时间距离电话圣保罗彩田路中深花园18：00-2：007分钟82996000拉斯维加斯联合广场B座18；00-2；0010分钟829666665)      星河世纪附近有哪些金融配套服务？答：星河世纪项目附近主要的金融配套服务：名称位置距离电话中国光大银行彩田路2066号彩田支行、福田支行2分钟深圳发展银行文蔚大厦（岗厦支行）5分钟广发行中深花园支行8分钟中行福建大厦支行5分钟农行中深花园福田支行8分钟95599招行中深花园皇岗支行8分钟82995985交行彩田路2066路彩田支行5分钟深圳商业银行彩田支行8分钟兴业银行文蔚大厦4分钟华泰证券彩田路福源大厦3栋1、2楼7分钟82979422国都证券福源大厦1栋南2层7分钟829935056)      星河世纪附近有哪些购物消费场所？答：附近的主要购物场所：名称位置营业时间距离电话新一佳彩福大厦首层8：30-11：001分钟82956878万佳福景大厦首层步行5分钟好百年彩田路9：00-21：002分钟82924537829116957)      星河世纪附近有哪些饮食住宿场所？所处位置？答：饮食住宿的场所主要有： 名称位置营业时间距离电话彩田食街彩田路5分钟岗厦美食馆彩田路82956798春满园福强路芳都彩田南路福建大厦1-3楼8：00-23；007分钟8299112282993922福青龙中深花园7：00-12：008分钟8299155582991777广食坊彩虹大厦华神龙火锅彩田食街南岗渔村福源大厦3楼8：00-11；009分钟8299399982993128东岛巴西烧烤文蔚大厦名典咖啡语茶福源大厦3F9：00-22：008分钟82994848麦当劳彩田路彩福大厦首层7：00-11：30步行1分钟82908512肯德基彩田南2066号7：00-24：00步行3分钟83778825景轩酒店福华路277号全天步行2分钟82976888江苏宾馆彩田南路2066号全天步行3分钟83393868格兰德酒店滨河大道5022号全天步行10分钟61389999园丰酒店彩田路12号全天步行4分钟83371888-128闽江宾馆彩田路2060号福建大厦A座全天步行4分钟829938888)      星河世纪附近的教育配套设施如何？答：岗厦中学、岗厦小学、岗厦幼儿园（私立950元/月，4950元/学期）、东乐幼儿园（私立）、福民小学、景山学校（私立，包括小学中学，1万元/年）、景山幼儿园（私立，950元/月）。9)      特区内有哪几路公交车到星河世纪？线路？答：公交车交通便利,有众多的大中巴经过，分别如下：大巴：公交路线起点终点站服务时间203东昌总站渔农村总站6：30-22：00219清水河总站石厦南总站6：00-22：00303布吉三联村园博园东5：40-23：00312观澜镇福田客运站6：00-21：0033草埔吓屋村（公交大修厂）下沙总站7：00-20：30212东昌总站下沙村6：30-22：00202航母世界福田客运站6：30-22：004银湖汽车总站石厦南总站6：30-22：00225水贝总站石厦南总站6：30-22：00103小梅沙渡假村下沙总站6：30-22：00103B小梅沙下沙总站6：30-22：0035A莲花山总站莲花山总站6：30-21：00339万科城科技园6：15-22：30338海上田园皇岗口岸6：00-21：303水库岗厦6：00-24：00317坂田（四季花城）福田汽车站6：00-22：00305上步码头桃源居6：00-22：3014莲花山总站北斗总站6：30-22：00357横岗皇岗总站6：30-21：0038火车站香梅北站6：30-19：00中巴：公交路线起点站终点站服务时间413布心下沙6：30-24：00406草埔吓屋村渔农村6：30-22：30422沙尾路口布心6：30-22：30434大堪村莲花二村6：00-22：30461罗芳村天安数码城6：30-22：30470梅林保税区6：30-22：30448半岛苑下沙总站5：55-24：00423青青世界火车站西广场6：30-22；00454东昌总站皇岗村6：30-22；00428布吉西湖新村上沙村5：30-0：30401理想新城皇岗口岸6：30-24；00509平湖汽车站皇岗村6：00-24：0010)  星河世纪附近有什么地铁站口？距离多少米？对项目的积极作用？答：星河世纪最近的地铁站为岗厦站，离项目有300米，是项目的卖点之一。11)  星河世纪旁边的岗夏村改造什么时候开始？以后的规划是怎样的？答：12)  星河世纪距离罗湖口岸、皇岗口岸有几公里？ 答：地铁直达，罗湖口岸15分钟，皇岗口岸5分钟。13)  星河世纪裙楼是什么商业配套？规模及经营主题如何？答：星河世纪裙楼的商业配套为主题性的专业商场，经营的主题为灯饰和厨卫。规模在20000平方米左右。 14)  星河世纪附近的医疗保健配套如何？ 答：彩田医院、深圳福华中西医结合医院、福田区人民医院、武警医院福田门诊部、市中医院、儿童医院 。 第三部分：购房相关事项一、       购房事宜1)      除房款外，客户还需交纳哪些费用？答：需要交纳入伙的相关费用，具体费用另行说明。2)      签订正式买卖合同之前商品房是否可以转让？如何办理？答：待定 3)      房产证何时办理？由谁办理？费用如何收取？答：房产证按照深圳市的规定时间内由发展商办理。办理费用按照政府的相关规定收取。4)      由哪家银行提供按揭贷款？几成几年按揭？答：可提供的按揭银行待定。最高可以提供8成30年按揭。5)      现在银行的贷款利率是多少？答：按照银行现行的利率执行。 6)      是否可以港币付款、按揭？港币与人民币的汇率是多少？答：可以用港币付款和按揭。汇率以银行公布为准。7)      有没有团购优惠？优惠额度是多少？答：待定。 8)      申请了按揭，但想提前付清楼款是否可以？利息如何计算？答：可以。利息按照银行的相关规定执行。9)      购房人因故未按期到银行付款将如何处理？答：按照合同相关的协议进行处理。二、       其它（主要由物管公司提供）1)      星河会属于什么性质？会员有何优惠？答：2)      星河物业管理有何优势？是属于什么资质的？怎么收费？以后会提高收费标准吗？是封闭式管理吗？如何管理？有何防盗措施？答：星河世纪物业管理运用“3定制式服务模式”。针对星河世纪三种不同物业功能、不同客户群体和不同服务需求的特性，通过网络技术（E服务）充实一站式，采用定制式服务的形式，形成星河世纪的客户服务体系，通过一种高效、专业、简便的服务模式，从而满足不同客户群体的服务需求。星河物业管理有限公司是一家具有国家二级资质的专业物业管理企业。收费标准按售楼时合同约定的物业管理费收费价格收取。以后的收费标准将按照物业管理公司与业主委员会约定的收费价格收取。星河世纪采取封闭、半封闭与开放式相结合的模式进行管理。其中住宅楼采取封闭式管理，写字楼采取半封闭式管理，商业区域采取开放式管理。星河世纪安全管理将采用技防和人防相结合的方式进行管理。技防方面：小区安装了闭路监控、门禁、可视对讲等现代高科技安全技防系统，通过对其有效运用，提高安全防范能力。人防方面：建立各项安全管理制度，成立安全应急分队，定期进行安全防范演练。小区安全管理实行24小时值班，在物业辖区重要部位设立固定岗位，并严格执行验证登记工作。同时设立专职巡逻人员对小区外围、塔楼内及地下停车场等区域进行交叉式巡逻，及时发现和制止各类安全隐患，确保小区安全管理服务满足要求。3)      星河世纪有什么措施调整岗夏村的影响的？答：物业管理公司将提供封闭式全日制的物管服务。4)      星河世纪的供水情况怎么样？供、排水管道式什么材质？收费如何？如停水管理公司怎么服务？答：星河世纪供水接自深圳市自来水公司的供水管网，分三个区进行供水服务，低区由自来水公司的市政管网直接供水，中区和高区由小区配备的变频水泵系统进行加压供水。供水管道采用的是不锈钢塑料复合管，雨水管采用的是承压塑料管，污水管采用的是UPVC塑料管。星河世纪水费收费标准：由深圳市自来水公司定价。如遇市政停水情况，物业管理处将利用地下生活水池（240m³）提供一段时间的供水服务。5)      星河世纪供电归哪个片区管理？收费如何？是否有备用发电设施吗？答：星河世纪供电由岗厦F18线提供，属岗厦变电站管理。用电收费标准：按照深圳市供电公司的收费标准收取。星河世纪配备有一台柴油发电机（容量为：1280KW）。6)      星河世纪有管道煤气吗？入伙时可否使用？如何收费？答：有管道煤气。管道煤气工程通过验收合格后，入伙时可以投入使用。管道煤气设施是安全的。用气收费标准：由深圳市管道气公司定价。7)      星河世纪属于哪个街道管理处？归哪个派出所管辖？答：属于福田街道办事处管理。辖区派出所是福田派出所。8)      星河世纪有宽带网吗？由哪家专业公司提供？带宽多少？如何收费？有线电视情况？答：有宽带网。具体有哪些公司提供未定。收费价格未定。有线电视由深圳电视台提供信号。9)      星河世纪是三表远程抄表吗？ 答：管道煤气实行远程抄表，水表及电表实行人工抄表。10)  星河世纪物业管理费内都提供哪些免费服务？另外还提供哪些有偿服务？如何收费？是否会购买保险？答：星河世纪物业管理费内包括以下服务内容：房屋本体共用部位的维修养护；公共配套设备设施的维修养护；公共场所清洁卫生；园林绿化服务；协助当地公安机关进行安全管理服务（不含人身、财产保险保管责任）；车辆行驶与停泊（车位为有偿使用）；社区文化活动；星河世纪提供的有偿服务及收费标准：具体见管理处向住户公示的有偿服务及收费标准。 是否购买公共责任险现暂时未定。11)  星河世纪的维修基金是多少？楼盘设施的保修期限？答：房屋本体维修基金标准为：0.25元/月·平方米。楼盘设施的保修期限：按国务院建筑工程质量管理条例执行。12)  管理公司收取入伙费的金额由哪些费用组成？答：管理公司入伙时收取的相关费用待定。13)  车位是否可以停放人货车？汽车停泊是否安全？答：根据星河世纪停车场的设计方案，地下车库未设计人货车位，但小型货车可作临时、短暂停放。汽车停泊严格按照深圳市停车场管理规定进行管理。14)  房屋结构是否可以改动？装修是否要交押金？答：房屋结构原则上是不可以改动的，相关装修事宜，严格按照建设部住宅室内装饰装修管理办法和深圳市家庭居室装修管理规定执行。15)  星河世纪入伙时都由哪些部门收取哪些费用？用途？答：有线电视：深圳电视台；管道煤气：深圳市管道燃气公司；电话：深圳电信公司；宽带上网：待定。其它（待定）。16)  星河世纪业主装修由哪些部门收取哪些费用？用途？答：管理处收取装修保证金。用于装修管理，如无违章装修行为，应在工程竣工验收合格后十日内退还装修保证金。管理处收取装修垃圾清运费。用于装修垃圾清运。税务机关收取装修税。依法纳税。