标杆地产集团-客户关系---客户服务--客服客关--_精装管理_客服视角下的精装修管理课件.pptx

客户视角下的精装修管理精装修管理部 2020-11-14,客户对于房子的关注点有哪些？中梁精装修为什么采用设计施工一体化管理？,思考？,2,4,装标成本600元，先备案2500元，以后再说！,节约管理费，让土建代管吧！招人以后再说！,装标太低了，交付标准间不展示了吧？！,土建移交精装晚了，精装工期压缩2个月！,墙都开裂了，你这涂料怎么刷的！,区域公司没有精装部，我哪有抓手啊！,精装体量小集采价格高，你让我怎么研发？！,不做二改卖不出去房子，做吧！,上游是产研，中游是工程，下游是客服，我咋搞？,先保证节点达成，质量整改以后说？,我就是按照制度方法做的啊，结果还是不好！,问题,卫生间改小吧，营销要求多挤出一个房间！,平均装标（元/）932,平均溢价（倍）1.6,管理项目（个）84,成本总量（亿）52.4,装修面积占比（%）23,管理面积（万）550,一个月交付率（%）80,已交付项目（个）11,系统能力建设（年）1.5,19-20年交付项目25个,人均管理面积（万）6.6,总量高,影响大,经验缺,年度增长率（%）53（E）,任务重,精装系统能力与中梁的规模化发展不匹配，怎么办？,现实,5,用运营思维破局建立以经营为导向的精装修系统能力,科学布局：实现发展目标五步走,6,精装修管理八项核心工作,八项核心工作,7,8,目录,C O N T E N T S,9,精装修组织体系|管理原则,“两强”变“五强”：“强管头、强管尾、强过问、强支持、强检查”,强管头：把控管理方向，优化体系建设强过问：信息及时上浮，风险分级管控强支持：重点项目支持，难点项目帮扶强检查：过程监督检查，实现风险闭环强管尾：评估考核复盘，倒逼组织竞争,10,精装修组织体系|组织边界,用规则的力量穿透组织，用组织的力量建立能力,运营中心,能力中心,行动中心,地产集团,大区集团,区域公司,定，五模框架管，深化管理用，贯彻执行,11,精装修组织体系|组织架构,用运营的思路管控条线坚持五强管控，分级分阶段的科学设置组织结构,分管领导（分管大运营副总裁）,分管领导（区域公司常务副总）,分管领导（大运营中心副总裁）,精装修管理部总经理,地产集团,区域集团,区域公司,前台一,前台二,后台产策与系统管理,精装修管理部负责人,精装修执行小组负责人,前期组,后期组,精装设计牵头工程（兼）成本（兼）招采（兼）营销（兼）客服（兼）,精装工程牵头工程（兼）成本（兼）招采（兼）营销（兼）客服（兼）,前台,后台产策与系统管理,12,精装修组织体系|配置模型,坚持精装设计施工一体化“闭环”管理原则横向、纵向提升组织效能并逐步建立人才梯队培养模型,精装修管理部总经理1人,地产集团,区域集团,区域公司,前台一,前台二,后台产品策划与系统管理,精装修管理部负责人1人,精装修执行小组负责人1人,前期组,后期组,精装设计牵头工程（兼）成本（兼）招采（兼）营销（兼）客服（兼）,精装工程牵头工程（兼）成本（兼）招采（兼）营销（兼）客服（兼）,前台,后台产品管理与系统管理,前台 4人 含总监1名，副总监2名区集管理与评估项目定位与过程管理后台 6人 含总监1名，副总监1名产品策划组：产品策划与研发系统管理组：系统支持与评估,前台至少 1人项目定位与工程管理后台 至少2人产品管理组：室内设计1人系统管理组：工程管理1人,精装设计至少1人精装工程至少1人配置规则：2-3个项目配置1名设计师，每4万管理面积配置1名工程师,13,精装修组织体系|职责分工,以“定管用”为管理主线分阶段、渐进形成体系积累和能力下沉,地产集团,区域集团,区域公司,事业部,14,精装修组织体系|考核体系,目的：提高管理水平、倒逼组织竞争、实现品质落地,内容：“6+2”=6个考核模块+2个奖罚项,15,目录,C O N T E N T S,16,精装修产品管理|什么是产品标准化？,产品标准化,在项目经验积累达到一定程度后，对重复性技术通过制定、发布和实施标准，达到统一，以获得最佳经济效益。它是一个永无止境的循环上升过程，每循环一周，标准就上升到一个新的水平，充实新的内容，产生新的效果。,产品研发,包括产品模式研究和产品系列研策，产品研发是产品标准化的基础。,针对精装修，产品研发主要是根据市场定位、客群定位，联合招采、成本，开发、设计适用本企业的室内产品，该产品应具备一定的市场竞争性。,17,精装修产品管理|为什么要做产品标准化？,为什么要实行标准化,效果有保证，品质有保证；进度能加快，成本可降低。,胸有成竹！,18,精装修产品管理|产品设计逻辑,住宅批量精装产品的设计逻辑,空间出发,19,精装修产品管理|柔性装标体系,柔性装标体系：,建立柔性精装解决方案助力战略“三转”,精装修产品管理|两个务必,务必对（投前投后）竞品分析后,根据“两个务必”确定精装总成本框架,21,精装修产品管理|最大公约数法则,根据最大公约数法则判断客户需求,精装修产品管理|六个维度,根据六个维度确定装标匹配方案,客群、城市、产品、户型、成本、色彩六维定标法,23,精装修产品管理|七个必要,根据“七个必要”确定满载图纸，支撑弹性运营需求,注重颜值、风格一致、接口合理、工艺统一、模数思考、尺寸预留、安拆便利,24,精装修产品管理|四个倾斜,根据“四个倾斜”确定装标成本结构,精装修产品管理|二八原则,根据“二八原则”形成落地实操,25,精装修产品管理|中梁精装修产品标准化范畴,售楼处,样板房,批量精装,公区精装,26,27,精装修产品管理|批量室内标准化 产品定位,产 品 主 张,28,精装修产品管理|批量室内标准化 产品定位,客 户 敏 感 度,针对一二线城市近30个项目的对标分析，归纳总结的客户敏感点如下：重效果，整体空间色调要和谐统一，分客群进行色彩分析，关键区域着力打造。重收纳，增加储物空间，对于储物柜体进行细节化设计。重品牌，重点关注点根据品牌效应，着力打造。,29,精装修产品管理|批量室内标准化 产品定位,客 户 敏 感 度,结论：客餐厅：有一定的设计效果，同时应有背景墙，增加仪式感。客户对地面及墙面装饰材料品牌并不敏感，效果达到即可。对中央空调、新风系统、地暖等舒适配置敏感度较高，如预算充足建议配齐；厨 房：客户对于橱柜敏感度较高，门板建议烤漆，同时增加便捷五金，制造亮点。客户对于厨房电器品牌档次敏感度较高，可以产生较好的溢价效果。天花及地面则敏感度较低；卫生间：客户对卫生间的洁具五金品牌敏感度较高，在保证成本的基础上尽量提升品牌。客户对于天花、墙面、地面材料的敏感度不高，可在保证基本效果的前提下降低品牌档次；主 卧：客户对于天花和墙面敏感度不高，对背景墙、地面有一定要求。可通过增加USB插座、智能配置等制造小亮点，在保证成本的前提下，增加主卧衣帽间收纳，也可以增加客户购房兴趣。,30,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标L20-浅色系 宁静麦地：以中梁经典户型为模型，单方测算成本为2000元/平米，设计以现代轻奢风格为基础，精装配置四款色彩体系：宁静麦地(浅色系)、山间暮色(灰色性)、云岭深处(深色系)、纯净遐想(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,31,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标L20-灰色系 山间暮色：以中梁经典户型为模型，单方测算成本为2000元/平米，设计以现代轻奢风格为基础，精装配置四款色彩体系：宁静麦地(浅色系)、山间暮色(灰色性)、云岭深处(深色系)、纯净遐想(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,32,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标L20-深色系 云岭深处：以中梁经典户型为模型，单方测算成本为2000元/平米，设计以现代轻奢风格为基础，精装配置四款色彩体系：宁静麦地(浅色系)、山间暮色(灰色性)、云岭深处(深色系)、纯净遐想(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,33,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标L20-白色系 纯净遐想：以中梁经典户型为模型，单方测算成本为2000元/平米，设计以现代轻奢风格为基础，精装配置四款色彩体系：宁静麦地(浅色系)、山间暮色(灰色性)、云岭深处(深色系)、纯净遐想(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,34,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标A15-浅色系 半暖时光：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为1500元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,35,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标A15-深色系 胡桃细语：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为1500元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,36,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标A15-白色系 长情告白：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为1500元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,37,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标B10-浅色系 半暖时光：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为1000元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,38,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标B10-深色系 胡桃细语：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为1000元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,39,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标B10-白色系 长情告白：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为1000元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,40,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标C08-浅色系 半暖时光：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为800元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,41,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标C08-深色系 胡桃细语：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为800元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,41,42,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标C08-白色系 长情告白：以中梁经典户型为基础，全新研发，单方测算成本为800元/平米，设计以现代风格为基础，精装配置三款色彩体系：半暖时光(浅色系)、胡桃细语(深色系)、长情告白(白色系)，满足不同客户的基本风格搭配需求。,43,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标DJ-浅色系 半暖时光：聚焦中梁小面积段典型户型，单方测算成本小于600元/平米，去风格化，满足基本功能，满足刚需客群需求。,44,精装修产品管理|批量室内标准化 L20/A15/B10/C08/DJ,柔性装标DJ-深色系 胡桃细语：聚焦中梁小面积段典型户型，单方测算成本小于600元/平米，去风格化，满足基本功能，满足刚需客群需求。,100,精装修产品管理|公区室内标准化 产品定级,迭代策略,人群目标,风格定位,定位一二三线城市刚需、刚改型客群,鎏金世家-现代典雅、鎏金国际-现代时尚、鎏金华庭-现代东方拾光颂-典雅中式、拾光里-时尚东方、拾光风华-浪漫法式、拾光晓月-清新古典,对标：万科成本适配合理，用设计手法及精细化工艺提升客户感受,融创：成本适度超配，用空间尺度和饰面材料提升视觉体验,对标,1、以柔性设计为原则，提高前期卡位准确性，设A、A-、B+、B-、C+、C-,2、约束条件下适度创新，尺度、成本相对极致，用设计手法和工艺提升客户感受,3、提炼核心设计元素用来做风格的切换，但不同风格间符合批量采购及批量实施的技术要求,以柔性装标为设计原则，强调研发与落地的闭合逻辑,46,精装修产品管理|公区室内标准化 产品定级,中梁集团精装设计牵头，从客群、城市、产品、风格、成本、色彩六个维度定了A、B、C、D。四挡标准分级，重点针对空间标准，主材标准，配置标准，营销说辞和 成本标准五个方面对公区标准化产品进行详细阐述。,47,精装修产品管理|公区室内标准化 材质搭配,48,精装修产品管理|公区室内标准化 材质搭配,49,精装修产品管理|公区室内标准化 产品主张,50,精装修产品管理|公区室内标准化 客户敏感度,针对一二三四五线城市目标客户群体的分析，归纳总结公区客户敏感度如下：重美观：整体空间色彩和谐统一，装饰造型简洁美观，在当地形成影响。重安全：作为公共区域客户群体更在意门禁系统，消防通道、消防设备等。重便捷：快递的方便拿取，垃圾的处理，公区的人性化照明。,高度敏感点,中度敏感点,轻度敏感点,51,精装修产品管理|公区室内标准化 客户敏感度,结论：,首 层 大 堂：作为公区最为重要的空间之一，不仅要满足功能上的需求，还要达到一定的审美要求。整体采用简洁明亮的流行色调，墙面采用米黄色 的大理石材质搭配地面灰色的石材，顶面设有反光灯槽。让客户能感受到品牌价值，在功能上也是设置了信报箱和公告栏方便业主使用，智能门禁和监控消防属于高敏感度项目。,标准层：标准层作为离家最近的公共空间，在设计上要有温馨感。所以继续沿用首层大堂的设计手法，米黄色和灰色搭配出温润的感觉，在配合 暖色的灯光，可以渲染出温馨的归家感，在材料的选用和入户门等属于高敏感度项目。,地 下 大 堂：地下大堂是行车动线中比较重要的空间，所以在设计上也是比较考究的，保留首层大堂的部分设计手法之外，还融入了反灯槽的设计，提升品牌价值感。,地下大堂前区：大堂前区是一个行车动线中比较重要的一个空间，纪要满足审美又要满足功能。设计上继续沿用首层的设计手法，在功能上预留两个临 时车位供业主临时下客和卸货使用，所以在空间上也是敏感度较高的点。,52,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内A标-现代典雅：A标公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成三种风格体系：现在典雅、现代东方、现代时尚；成本适配为A匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,53,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内A标-现代东方：A标公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成三种风格体系：现在典雅、现代东方、现代时尚；成本适配为A匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,54,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内A标-现代时尚：A标公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成三种风格体系：现在典雅、现代东方、现代时尚；成本适配为A匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,55,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内B标-现代轻奢：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为B、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,56,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内B标-现代经典：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为B、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,57,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内B标-现代人文：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为B、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,58,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内B标-现代新贵：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为B、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,59,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内C标-现代轻奢：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为C、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,60,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内C标-现代金典：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为C、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,61,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内C标-现代人文：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为C、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,62,精装修产品管理|公区室内标准化 A/B/C,公区室内C标-现代新贵：公区标准整体设计以现代时尚为基础，形成4种风格体系：现在轻奢、现代经典、现代人文、现代新贵；成本适配为C、匹配新版成本适配表，以满足不同客群、不同能级项目的基本搭配需求。,63,精装修产品管理|专项模块研发,一、机电点位标准化,二、色彩谱系标准化,三、归家动线创新研发,以五大装标为基础，便于项目前期快速确定点位，加快项目推进,指导示范区室内空间色彩搭配，结合流行色主打色，打造中梁精装修色彩体系,未来社区4.0，打造中梁智慧健康生活,金盘网 共33个项目进入 空间类年度总评，点击流量大于4000！,西南西北赛区 5个、华中赛区 7个、华北东北赛区6个、江苏赛区 6个、浙江上海赛区9个,8,精装修产品管理|2020外部获奖项目,65,目录,C O N T E N T S,66,项目全流程管控|管理逻辑,住宅批量精装产品的管理逻辑,67,项目全流程管控|全流程轨道图,定位期,预备期,实施期,交付期,复盘期,摘牌,招标前60天,精装修进场,综合验收完成,交付,交付后两个月,策划期,标准化系统中共有节点52个，其中6项地产集团管控节点，14项区域集团管控节点，其余全部为事业部或项目部管控节点；节点属性分为固定控股考核事项，区集上会事项，区域自控事项；,68,项目全流程管控|管控要点,定位期,精 装 成 本 卡 位 指 标,策划期,项 目 启 动,设 计 招 标,示 范 区 启 动,第 一 轮 户 型 优 化 提 资 建 筑,示 范 区 决 策 会,户 型 优 化 完 成,公 区 围 合 评 审 会,精 装 策 划 会,示 范 区 概 念 方 案 综 合 评 审,示批,示,软示装范深区化施方工案图评评审审,设 计 材 料 封 样,示 范 区 图 纸 交 底,批 量 精 装 修 方 案 评 审 会,公 区 施 工 图 评 审 会,预备期,施 工 界 面 划 分,批 量 精 装 施 工 图 移 交,甲 供 材 确 认,招 标 材 料 定 板 定 样,施 工 单 位 入 围 考 察,工 程 策 划 会,技 术 标 评 定,项 目 经 理 选 定,定 标 决 策 会,示范区实施期,示 示 示 示 范 范 范 范 区 区 区 区 开 现 工 施 放 场 程 工 前 停 策 图 风 歇 划 交 险 点 会 底 评 评估 审,示 范 区 评 分 及 开 放,图,底,施 工 材 料 定 板 定 样,施批工,量,交实,示 范 区 后施评估期与复盘,批 交量 付放 样样 板 联 合 验 收,停二,歇次,点深,检化 查,第 三 方 实 测 实 量,工 地 开 放 日,精 装 工 程 自 检,成 立 交 付 维 修 小 组,竣 备,售精后装服工务程小交组付,工 序、成 品 保 护 样 板 验 收大,区,装 后 评 估,设 计 工 程 履 约 评 估,交 相付 关部期 门联合 验 收,复,盘精,期,土 建 界 面 移 交,地产集团考核节点区集过会节点,区域内审会议节点,图例：,69,项目全流程管控|定位期,定位期,预备期,实施期,交付期,复盘期,摘牌,招标前60天,精装修进场,综合验收完成,交付,交付后两个月,策划期,03,卡位标准,需完成前期成本卡位,核心内容涉及营销市场前期调研制定整体项目产品定位、示范区设置、批量装标标准等,中梁住宅产品成本指标适配标准T-D（V4.0）中梁精装修管理日常实务操作手册,目的：做好项目整体投前定位。,投前成本测算,02,输出成果,01,核心工作要点,70,项目全流程管控|定位期,市场 调研,产品 对标,+,=,装修风格户型配置目标成本设备配置品牌档次,产品定位,项目全流程管控|定位期 示范区卡位标准,项目全流程管控|定位期 公区卡位标准,73,项目全流程管控|定位期 批量室内卡位标准,74,项目全流程管控|策划期,03,卡位标准,设计供方选定；建筑户型优化；展示区、批量策划方案、方案、施工图、材料定板定样。,目的：明确精装空间设计阶段工作,精装修策划方案文本示范区概念方案综合评审文本批量精装修启动会文本施工图联合评审会签单PD-2-18 研发设计类供方采购管理办法住宅室内功能 模块最小尺寸标准户型优化评审会评分要点精装策划方案评审模板项目室内部分自审表V2.0示范区综合概念方案示范区精装方案模板批量精装修启动会模板示范区施工图评审表,02,输出成果（OA）,01,核心工作要点,预备期,实施期,交付期,复盘期,摘牌,招标前60天,精装修进场,综合验收完成,交付,交付后两个月,策划期,定位期,户型优化质量决定交付产品品质不同的精装修产品标准对建筑的要求是不一样的与建筑同步设计优势：(设计互动，解决空间、功能，建筑细节做法问题，解决土建、设备与装修的衔接问题）户型种类要少，便于管理和沟通。户型要相对成熟，减少个性化调整。,75,项目全流程管控|策划期 户型优化,1.卫生间开间太小（应满足净空间2400mm），基本功能勉强满足；2.次卧窗户应居墙中布置；3.门两侧预留墙垛尺寸小于100mm，无法安装门套；,76,项目全流程管控|策划期 设计任务书,任务书编写任务书的深度,设计的依据，前置避免变更减少损失。,室内设计任务书,室内设计要求,项目概况,时间节点及成果 要求,设计方配合要求,设计范围,目标成本要求,室内设计要求,选材要求,风格要求,强弱电设计要求,设施设备设计要 求,功能空间设计要 求,厨房具体要求,客卫具体要求,主卧具体要求,77,项目全流程管控|策划期 材料定板定样,效果符合设计要求；符合限额成本要求；材料稳定性、环保型要求；材料供应满足施工时间及进度需求；定样流程：设计样板招标样板工程样板确认封样。,材料选择,材料替换？,1、成本部招标定标后、招标送样封样前提出。2、设计、成本、营销等部门应对所替换材料的规格型号、外观效果、成本价格进行审核确认。未经各部门审核确认的替换材料不得进行封样。3、一旦封样，禁止任何形式的材料替换！,78,项目全流程管控|策划期 施工图,客厅0.000,阳台-0.020,过道0.000,卫生间,-0.020,主卫-0.020,门槛石,+0.005,室内,公区,批量精装修图纸前置 反提资建筑、设备专业（施工图中明确室内标高）,主卧0.000,79,项目全流程管控|预备期,03,卡位标准,精装修工程与其他专业工程界面划分及场地移交标准；精装工程策划方案；招标材料定板定样；施工单位入围考察；项目经理选定；技术标评定。,精装修工程策划方案精装修工程与其他专业工程界面划分及场地移交标准,目的：配合招采部定标精装施工单位。,精装工程策划方案文案,02,输出成果,01,核心工作要点,预备期,实施期,交付期,复盘期,摘牌,招标前60天,精装修进场,综合验收完成,交付,交付后两个月,策划期,定位期,80,项目全流程管控|预备期 合约附件,合同中制约,土建总包,精装修工程与其他专业工程的界面划分以及场地移交标准中梁控股集团第三方工程过程评估管理办法中梁控股集团项目交付工程品质评估管理办法QM-2-01-20中梁地产集团完美交付管理办法,精装总包ZLJZ-3-02精装修工艺工法构造标准ZLJZ-3-04批量精装项目成品保护指引ZLJZ-3-05批量精装项目保洁指引ZLJZ-3-06批量精装项目安全文明施工指引,81,项目全流程管控|实施期,03,卡位标准,工序样板、成品保护样板、施工样板；施工材料定板定样；施工过程中停歇点检查；过程中评估。,批量精装修固化管控动作指引批量精装项目过程管理巡检办法V1工程评估制度,目的：项目品质落地实施。,实体交付样板房验收单施工样板房验收单毛坯移交样板验收单工艺工序样板验收单闭水试验验收表,精装修工作面交接验收表成品保护样板验收单隐蔽工程验收表,02,输出成果,01,核心工作要点,预备期,实施期,交付期,复盘期,摘牌,招标前60天,精装修进场,综合验收完成,交付,交付后两个月,策划期,定位期,82,项目全流程管控|实施期 重视施工交底,计划交底,施工工艺 技术交底,设计交底,工法样板 施工交底,成品保护 交底,安全文明 施工交底,界面划分 交底,材料交底,合同交底,83,项目全流程管控|实施期 重视样板先行,五大样板有效落地，规范货量工艺工法，严控项目阶段标准,五大样板：1.供对外销售交付标准样板房；2.货量施工样板房；3.展示工艺工序样板房；4.土建移交界面样板房；5.成品保护样板房。,83,84,项目全流程管控|实施期 重视样板,交付样板房的确定-终极目标,样板房现场评审,整改调整,样板房客户反馈,样板房成本复核（10%的预留量）,批量 交付样板,所见即所做（实施）所见即所得（客户）,85,项目全流程管控|实施期 过程品质把控,防渗漏 防空鼓 防开裂 湿作业 木作业 墙面基层,第三方实测实量抓手,防水 顶面 抹灰 墙纸 地暖 安装 地板,其中江苏区域集团、浙江区域集团已率先开始专项评估,86,项目全流程管控|交付期,03,卡位标准,联合验收；,竣备。,一户一验表,目的：项目品质落地实施。,批量精装分户验收表公区分层验收问题排查表,02,输出成果,01,核心工作要点,预备期,实施期,交付期,复盘期,摘牌,招标前60天,精装修进场,综合验收完成,交付,交付后两个月,策划期,定位期,87,项目全流程管控|交付期 一房一验,确保交付前将工程营造中未发现的问题尽可能 及时查找出，并督促施工单位整改到 位，是通过精装修一房一验来实现。,一房一验,必需经过多轮的验收、整改，再验收、再整改过程，来逐步减 少户内存在的问题,精装修交付项目,一房一验工作,88,项目全流程管控|复盘期,03,卡位标准,复盘、缺陷经验；设计、工程履约评估,XX项目后评估报告,目的：项目品质落地实施。,工程后评估报告 履约评估成果,02,输出成果,01,核心工作要点,预备期,实施期,交付期,复盘期,摘牌,招标前60天,精装修进场,综合验收完成,交付,交付后两个月,策划期,定位期,项目全流程管控|管控要点,【20、35】,【55、75】,【60、81】,【90、110】,精装修全周期五大会议,【进场前60天】,89,90,项目全流程管控|精装修品质管理,样板房实施：货量区大批量施工前，必须完成土建与精装修交付界面样板房、交付标准样板房、工艺工法展示样板房和成品保护样板房，完成验收后可进行大批量作业。材料设备监管：事业部参与材料设备采购过程中的招标、评标工作，从性价比等方面提出评标意见；负责组织材料设备开箱、检验、仓储全过程总的管理、协调；负责施工合同规定的由建设单位保管的材料、设备、备品备件专用工具的保管、发放；工程竣工扫尾阶段，组织相关单位对现场材料设备进行盘点，缺货或多余材料，及时通知供 货商并做相应处理。场地交接验收：项目部应在现场达到场地交接验收标准相关条件后，由项目总主持，组织拟进场的专业公司到场验收，并对交场时间、范围和达标条件进行书面确认。成品保护：各总包单位和分包单位必须对所承包范围的成品采取有效的保护措施，并向监理工程师提交施工成品保护方案，获得监理工程师同意后予以实施。,设计阶段品质管理,前期条件：设计空间、功能模块、行走动线必须合理。成本限额：材料选用必须满足成本限额。项目设计阶段严格按照中梁住宅产品成本指标适配标准最 新版执行，满足设计与成本相匹配，满足同一适配标段不同产品相匹配，不允许成本跳档选择。建筑联合审图：参与建筑组织的联合审图工作，对于后期影响精装修设计、施工的缺陷给出明确意见。施工图内审：区域公司精装修必须组织联合审图，即相关专业进行图纸叠图和信息交圈，形成会议纪要，对 其所提问题和修改意见，供方应及时回复并有纸质留档，最终通过线上流程完成各层级审批。,工程阶段品质管理,91,项目全流程管控|精装修人员配置,人员配置标准：4万方/23个项目,人员现状：,岗位职级低工程人员缺编严重,92,项目全流程管控|精装修人员配置,标段划分标准46万方或5000万 一人一标段,93,项目全流程管控|精装修风险管理,覆盖范围：策划期、实施期、交付期风险分类：5类系统性风险，形成共识梳理,高风险：溢价率超1.8、精装标准低于600元/、二改,投前定位风险,前期设计缺陷,工程进度风险,工程质量风险,营销宣传风险,A,B,C,D,E,94,项目全流程管控|精装修风险管理,成本类风险类：,不锈钢收口,墙纸饰面,95,项目全流程管控|精装修风险管理,成本类风险类：,96,项目全流程管控|精装修风险管理,成本类风险类：,97,项目全流程管控|精装修风险管理,成本类风险类：,98,项目全流程管控|精装修风险管理,成本类风险类：,99,项目全流程管控|精装修风险管理,成本类风险类：,100,项目全流程管控|精装修风险管理,卫生间问题：卫生间尺寸小导致的台盆、淋浴房、马桶等使用功能缺陷,前期设计缺陷类：,101,项目全流程管控|精装修风险管理,精装施工图与其他专业进行未有效叠图，发生错漏碰缺,前期设计缺陷类：,102,项目全流程管控|精装修风险管理,墙、地砖铺贴不平整，或出现空鼓、脱落现象,质量风险类：,群诉业主要求主管部门复验已交付房屋质量,103,项目全流程管控|精装修风险管理,风险控制路径：,ZLKG-CY-2018-078关于发布“中梁控股集团住宅室内空间模块最小尺寸标准”的通知ZLKG-YY-2019-075关于明确批量精装交付样板房、移交样板房和施工样板房实施要求的通知，要求区域集团在方案阶段严格把关，目前厨卫尺度已满足最小空间尺寸要求，批量项目开盘前必须开放交付标准样板房以及在交付样板房中明确二改区域及二改责任主体，从设计前端规避A、B、E类系统性风险,104,项目全流程管控|精装修进度管理,1、选择有优秀批量精装经验的施工单位合作；2、重视项目经理的选择（入围约谈、背景调查、项目考察）；,关注项目经理的选择,105,项目全流程管控|精装修进度管理,提前安排，未雨筹谋，计划要紧，风险放心上，规避人为或不可抗力因素,技巧运用 轻松管理,相互原则,借力原则,先严后紧原则,时间管理原则,切中需求关注需求协调需求,借上级的力，借供应商领导的力,新官上任三把火 工艺 品质 管理 适时杀一儆百,106,项目全流程管控|精装修进度管理,Cm,Mm,VS,关注土建移交标准,107,项目全流程管控|精装修进度管理,界面清晰,移交标准明确,权责清晰,关注土建移交问题,108,项目全流程管控|精装修进度管理,合理工期：总包最后一批移交结束后起算精装工期68个月,风险时间管理 先紧后严,109,项目全流程管控|精装修进度管理,关注招采工作关键问题,控风险：提前定货,投诉：有依有据,确保交付与展示品牌型号、颜色纹理一致,供货周期,安装方式（甲分包、甲供乙安装）、安装周期,后序工种衔接周期,供货延期 配合差,下单留依据：下单量、下单时间、依据合同明确到货时间,提早预警，逐级约谈,控供方：全程监管,精装修施工单位招标工作全程介入,精装修标前策划会,精装修施工单位定标会,精装修施工供方入库审核,110,项目全流程管控|精装修交付管理,项目批量精装完成后存在与交付样板或销售说辞不一致的状况,项目集中交付期间，及时解决小业主提出的问题是避免交付风险的主要措施,集中交付前项目整体达到全部竣工且物业/保洁全部到位，为业主营造完美竣工的观感,项目集中交付前做好系统性问题排整改工作,尤其关注：渗漏、上下水、通电及保洁,焦点,111,项目全流程管控|精装修交付管理,交付启动，完成项目精装交付评估专项启动会报告，建立交付领导小组，准备应急预案,分户验收分户验收表,组织维修整改，完成批量精装交付前维修整改策划方案,交付验房交付前复查核验表,集中交付,公区验收分层分区验收排查表,112,项目全流程管控|精装修交付管理,工程全部完工后2个月内（12个月集中品质提升）,交付的最佳时机,113,项目全流程管控|精装修供方管理范围,精装修供方,精装修硬装设计供方,精装修软装设计供方,精装修施工供方,精装修硬装设计供方：共计34家，其中11家战略设计供方、23家一般供方,精装修软装设计供方：共计22家，其中8家战略设计供方、14家一般设计供方,硬装战略：11家上海中梁全筑、上海梁程、浙江思创合、浙江鲲誉、深圳尚石、温州成仕间、浙江绿城联合、上海韦高成、深圳汇格、上海中置华优、重庆海力,软装战略：8家浙江戴瑞、上海几朵、上海熙淳、温州美域高、上海汉丽、苏州臻源、上海中梁全筑、上海梁程,114,项目全流程管控|精装修设计供方库管理,01 职责和权限,地产集团精装修管理部,区域集团精装修管理部,区域公司研发设计部（精装修）,负责集团库内供方的统一集中监控、组织供方评估等工作。负责供方资源的拓展、预审入库、评估、评级工作。负责监督区域集团、区域公司/事业部的供方使用、评估工作。,负责本区域集团范围内相关供方的使用、参与供方评估工作。负责本区域集团范围内相关供方资源的拓展、推优工作。负责本区域集团范围内供方资源全过程监督、管理工作。,负责区域公司层面相关供方的使用、参与供方评估工作。负责区域公司层面相关供方资源的拓展、推优工作。,115,项目全流程管控|精装修设计供方库管理,02 设计供方拓展、入库、评估、升降级与出库,精装修设计供方库管理,硬装设计供方：区域集团精装修推荐，地产集团精装修组织开展软装设计供方：区域集团精装修和营销联合推荐，地产集团精装修与营销统一组织开展，招采管理部负责监督执行,设计供方拓展,需经历资质预审、实地与面谈考察、线上入库流程三个步骤，,设计供方入库,地产集团精装修管理部至少每年组织一次。设计供方履约评估表必须由事业部/区域公司、区域集团精装修管理部负责人签字确认后方可视为评估结果有效,设计供方评估,升级：年度内合作不少于3个项目（含3个），且有三个项目均完成履约评估，平均履约评估分数在85分以上，履约评估排名前列，可申请升级为战略供方。降级：战略合作供方一年内合作项目少于5个（以签订合同为准），或年度履约评估平均分低于80分，战略合作供方降级为一般供方。,精装修设计供方升降级,出库原则：对于长期未合作供方、不合格供方及黑名单供方经审批后进行出库。,设计供方