西安曲江新区XXX酒店及服务式公寓市场分析报告及定位.doc

西安 曲江新区XXX酒店及服务式公寓市场分析报告及定位10年7 月目录一、 宏观市场二、 项目概况三、 酒店市场及项目定位一、 宏观市场1.1 城市宏观概况西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。1992年7月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。面积和人口： 西安现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口830.54万，户籍人口764.25万。气候特点：西安地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季稍冷少雨。气候温和，四季分明，雨量适中，市区年平均温度13.3，年降水量558750毫米，7、9月份为两个明显降水高峰。交通状况：西安的交通系统包括航空、铁路、公路和地铁，构筑了非常发达的现代化交通网络：Ø 航空西安咸阳国际机场是国内干线重要的航空港、国际定期航班机场，也是中国民航总局规划建设的6个区域性枢纽机场之一。目前，已与国内外近30家航空公司建立了航空业务往来，开辟国内航线90多条，通往国际主要城市的国际航线达到27条，成为全国第四大国际航空枢纽城市。Ø 铁路西安是西北地区最大铁路交通枢纽，西安站是全国特等客运段之一，也是西北、西南地区最大的货运集散中心。Ø 公路西安是东部、中部地区通往西部地区的枢纽和门户，是全国干线公路网中最大的节点城市。穿过西安的国道主干线和西部大通道有5条，以西安为中心向外辐射的国道主干线和西部大通道有9条，现有道路8250.284公里,其中高速公路345公里。Ø 城市轨道交通西安城市快速轨道交通线网规划将由6条线路组成，近期规划建设两条地铁线路。二号线建设已开工，预计于2010年完成建设；地铁一号线预计于2010年开工，2015年完成建设。旅游资源：西安旅游资源得天独厚，有着三千一百多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。西安文化遗产极为丰富。西安境内有重点文物保护单位282处，其中国家级重点文物保护单位34处，省级重点文物保护单位72处。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。改革开放以来，西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。全市拥有年接待游客10万人以上的景区20个，国家4A级景区9个，首批获得了“中国优秀旅游城市”称号，旅游业成为西安经济发展的支柱产业。 1.2 城市经济指标西安地处我国中西部两大经济区域结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。国家实施西部大开发战略以来，西安基础设施建设和经济社会发展取得了显著成绩。2008年，虽有国际金融危机的影响，而西安全年实现生产总值（GDP）2190.04亿元，比上年增长15.6%，是西安经济15年来增长最快的一年。按常住人口计算，全市人均生产总值26259元，比上年增加4920元，增长14.5%。2009年，西安市经济逐季向好，主要经济指标逐季回升，截止三季度末，实现地区生产总值1693.85亿元，比上年同期增长14.1%，全社会固定资产投资1953.36亿元，同比增长37.6%，比上年同期回落1.5个百分点，比上半年回落4.1个百分点，但比一季度提高2.8个百分点，保持了快速增长的势头。下表概览了2004-2008年西安市几个重要的经济指标：类别2004年2005年2006年2007年2008年人口（万人）725.0741.7823.0830.5837.5国民生产总值（亿元）1102.41270.11473.41763.72190.0年增长率（%）13.513.113.114.715.6固定资产投资额（亿元）646.7845.11066.61435.31906.2年增长率（%）34.029.127.737.132.8实际利用外资（亿美元）2.765.718.2511.1611.47年增长率（%）8.0107.044.435.32.8消费物价指数（%）2.30.31.64.76.0新增外资项目159157174135100年增长率（%）203311-22-351.3 城市规划根据最新公布的2008-2020年西安城市规划概要，西安市规划范围总面积为10108平方公里。按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城。规划空间分为三个层次：市域范围： 西安市行政辖区。城镇范围： 主城区、中心城镇、镇。主城区范围：以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。主城区布局结构：优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。重点发展区域：加快“四区两基地”建设，重点建设未央新城，完善基础设施建设，改善人居环境，疏解老城压力。近郊地区重点进行组团、新城和县城建设。主城区交通规划：西安市将以棋盘加放射式网状结构的轨道线网来促进城市空间的重组与整合，带动周边副中心及组团的发展,有效缓解城市中心交通压力。 主城区综合交通规划图(2008年-2020年)远期规划目标：根据西安20042020年城市总体规划和西安市综合交通规划，西安市建立以公交为主体、城市快速轨道交通为骨干的现代化城市综合客运交通运输系统，促进城市空间结构布局的形成，远景年建成长度251.8公里，棋盘放射式网状结构的快速轨道交通网络。近期目标：从近期规划到2015年完成地铁一、二号线的“十”字骨架线网建设。规划建设的轨道交通一、二号线单向高峰小时客流分别为4.2万人次和3.78万人次。西安城市轨道交通规划图(2005年-2020年)城市规划发展战略经济社会发展目标：Ø 至2010年，全市国民经济增长速度年均要保持在13%以上。Ø 至2020年，保持10%左右的年均增长速度，全面实现小康社会。城市建设发展目标：Ø 提升城市品质，建设国际旅游城市；Ø 营造最佳创业环境，建设科技创新城市；Ø 建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；Ø 构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；Ø 发挥优势产业和地区辐射能力，建设现代制造、高新技术产业基地；强化金融、商贸、信息、物流等区域功能，建设中国西部经济中心。 2.4 小结西安市是一个历史文化名城，同时也是我国中西部地区的内陆开放城市，以及新亚欧桥陇海新线上的最大中心城市。西安市是世界文明的历史名城，拥有众多的旅游资源，旅游业也是西安经济发展的支柱产业。西安市作为西部重镇，近五年来的经济增速维持高位，预计未来五年将依然维持这样的高位运行；经济的快速发展，必将带动第三产业尤其是酒店行业的发展。 城市总规划中，西安规划将发展成为“一城、一轴、一环、多中心”的整体布局，城市将呈现多中心，多组团的现代城市格局。西安在大力发展主城区放射型网状交通网络，尤其是大力发展轨道交通，计划完成总长度为251.8 公里的城市轨道交通线。二、 项目概况曲江首座大厦位于西安南部的曲江新区，现将该区域的状况简单介绍如下：2.1 曲江新区介绍及发展规划 西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，2003年7月经西安市政府批准，更名为"曲江新区"。曲江新区开发建设是西安确立旅游产业战略的重大举措，是西安建设国际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。 曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。 其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。 西安曲江新区管理委员会是西安市人民政府的派出机构，在辖区范围内履行市级管理权限。实现项目审批、规划定点、建设管理、土地出让、企业管理一条龙服务，为投资者提供高效、优质的服务。同时设有曲江文化产业投资（集团）公司。 曲江新区是西北唯一的旅游度假区，国家级文化产业示范基地，享受省级旅游度假区优惠政策和管理权限，拥有完善的服务和支撑体系。曲江新区拥有丰富的旅游资源，区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；拥有西安曲江水厂、西安南郊水厂等西北稀缺的水资源；拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源。她不仅是陕西省和西安市振兴旅游的重大工程，也是未来西安城市发展的重点区域。 曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200亩的曲江池水面，紧邻杜陵10000亩的生态森林，自然起伏、丰富多彩的地貌，超过40的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。 曲江新区拥有完善的会展和商务配套服务体系。目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有西安国际会议中心，西安曲江国际展览中心。曲江发展文化产业战略三步走： 第一步：从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。 第二步：从2009年到2011年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界同类园区初级水平标准。 第三步：从2012年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中等水平。 曲江规划 在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。 功能定位： “一心”：以大雁塔为整个曲江的核心； “两带”： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带； “三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线； “四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。 唐风商业板块 位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。 旅游休闲板块 整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆（三唐工程）、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。 科教文化板块 位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。 商务会展板块 位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。 2.2 本项目详情 本项目位于西安城南的曲江文化旅游新区，通达性良好，是城市新兴的高尚住宅集中区。位置及交通Ø 项目距离市中心（钟楼）8公里，经雁展路西行至长安路向北直通钟鼓楼广场，车程20分钟内Ø 曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐文化为主题的旅游开发使其近年来成为城市热点Ø 片区位于南二环与绕城高速之间，区内路网系统较发达占地面积 8575平方米总建筑面积 30249Ø 项目现状已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 施工许可证 ；Ø 主体施工封顶三、 酒店市场及定位3.1 市场需求现将西安游客到访数量的变化和游客消费能力和构成，来研究酒店市场的需求状况：3.1.1访客及收入国内访客2004-2009年前三季度国内访客总人数及旅游总收入根据旅游统计，近些年来西安的国内访客人数呈现上升态势，并以每年超过10%的增速呈稳步增长；2007年，国内访客人数突破了三千万，达到3018万人次。2008年，金融危机席卷全球，而从上图可以看到，虽然西安的国内访客总人数增速放缓，但依然保持在上升通道，2009年前三季度，国内访客已经达到3044万人，根据西安市统计局公布的数据显示，对比去年同期，增速达到27.5%。旅游总收入方面，09年前三季度对比去年同期增速也达到了27.8%。国际访客2004-2009年前三季度国际访客人数及旅游外汇收入从2004年至2007年西安国际到访旅客和国际旅游外汇收入一直呈稳步快速增长态势。但是自2008年受全球金融危机和甲型H1N1流感影响，2008年西安接待国际游客63万人次，同比下降37%。全市旅游外汇收入3.6亿美元，同比下降33%，主要是由于旅游团队大量减少而带来的明显下降。2009年前9个月,共接待入境旅游人数46.8万人次，同比下降1.3%；旅游外汇收入2.7亿美元，同比下降0.4%,虽然还处下降态势,但下降速度明显放缓。国际访客分析从西安到访的国际访客来源国看，国际访客主要为美国、日本和英国。来自这三个国家的访客达28.2万人次，占到国际访客的45%。3.2 市场供应3.2.1星级酒店数量根据西安市旅游局的统计和发布，截止2009年5月西安市共有星级酒店104家，其中五星级酒店7家，四星级酒店24家，占酒店总数量的27.8%。具体数量请见下图：西安市星级酒店数量（单位：家）：而于2007年底开业的西安香格里拉大饭店（高新区），是在2009年9月得到国家旅游局的正式认证成为五星级酒店，所以截止目前，西安市正式挂牌的五星级酒店共计6家。3.2.2 客房数量根据官方统计，截止目前西安市五星级酒店总客房数量为2275间/套，而2008年下半年在新近开业的准五星级凯宾斯基酒店拥有客房数量355间/套，使西安市五星级标准的客房数量达到了2630间套；平均每间酒店规模为 375间/套。下图显示了近几年来西安是五星级酒店客房数量的变化情况：西安市星级酒店数量（单位：家）在2006年以前西安市五星级酒店客房数量一直保持在1475间/套，而2006年位于省政府旁的索菲特酒店开业，打破了西安市五星级酒店保持十年的“四大金刚”局面，将客房总量推向了1889间套。2007年末至2008年中，又相继开业了西安香格里拉大饭店和凯宾斯基酒店，不但使西安的高档酒店数量达到了2630间套，同时也将西安高档酒店的经营推向了一个新局面。3.2.3 竞争对手根据西安整体市场情况及本项目的具体情况， 本项目的竞争对手主要为部分5星级酒店及部分4星级酒店。 如四家老牌5星级酒店西安金花大酒店， 西安喜来登大酒店， 凯悦饭店和君乐城堡酒店， 他们一直有着比较固定的客源， 但是由于近几年进行装修翻新， 逐渐失去了部分高端客源。而香格里拉和索菲特则几乎垄断了高端客户和会议市场。西安的4星级酒店分布比较分散， 国际品牌的酒店如凯莱，假日酒店等分别位于雁塔区和高新区，真正在曲江新区的国际品牌的4星级酒店目前还没有。因此，这对本项目来讲是一个很好的机会。 3.3 项目定位根据上述市场情况分析， 我们建议本项目的定位为四星左右的酒店及服务公寓， 客房数量为220-230间，房间配备应适合短住及中长期客户，以商务散客、协议客户，预定中心， 会议客户及部分旅行团队为主，另外高新区的外资企业的常住客人也是我们要重点吸收的客源之一， 配合部分的写字间及商业，成为曲江新区的中型综合体项目。这样的定位加上国际化的品牌及服务既可以满足高端客户的需求，又能避免与5星级酒店的直接竞争，从而提高平均房价及入住率，实现该物业整体收益的最大化。 另外，从产品的设计上，给客人提供在家之外的工作和娱乐平衡及社交互动场所，既能吸引长住客人，也能为业主在前期投资上节省大量成本。3.3.1目标市场客源比例大致分类如下：l 商务散客：5%-8%l 会议客户：35%-45%l 旅游团队：15%-20%l 预定中心：8%-10%l 协议客户：20%-25%l 长住客户：15%-20%3.3.2 建议户型分类本项目因主体结构已经建好，故不建议做大的改动。鉴于以上客源分析，我们建议如下：标准客房（双床）：129间，主要满足旅游团队及会议团队需求标准客房（大床）：60间，主要满足商务散客及公司协议客户需求豪华套间（大床）：15间，主要满足部分长住客户及协议客户需求2居室：2间，主要满足长住客户及贵宾客户等。3.3.3 客房、配套设施及面积分配序号位置功能设置所需面积（单位）以上面积为使用面积 需 求1首层大堂（A6-A14-AE）前台接待A11-A13-AE前台强电：需求预留8处插座 前台弱电：需求网络点预留6处，语音点预留6处。 电脑4台 客人休息等待区A11-A13-AE设置礼宾接待台1个 强电需求：预留4个插座，语音点1个大堂吧48.75设置吧台1组 强电需求；吧台内预留4处插座，吧台外设置2处插座 弱电需求：有无线上网设备，预留电视信号1处，语音点1处前台办公室50强电需求：预留4个插座 弱电需求：网络点预留4个，语音点预留3处行李房、遗失物品库货架2组 强电需求：预留2处插座 弱电需求：语音点预留1处商务中心50.49强电需求：预留5个插座 弱电需求：网络点预留4个，语音点预留1个底商2处99.11强电需求：预留6个插座，每处3个 弱电需求：网络点预留2个，语音点预留2个消防控制室49.71强电需求：预留12个插座， 弱电需求：网络点预留2个，语音点预留2个前厅部储物间38.66货架2组 强电需求：预留2处插座 男、女卫生间49.64各预留1处插座、需有排风系统，每个厕间隔断需有独立排风22层部分会议室1-4187.42分为主次会场以视频会议课桌形式进行会议研讨，可实现内部及外部远程同时进行会议研讨。共5间，约可容纳120人-130人共同进行视频会议 强电需求：每间配置插座4处 弱电需求：每间可无线上网，配置投影设备4台，会议终端4台、云台摄像头4个、数据转发服务器1台、数据管理服务器1台会议室553会议圆桌形式可容纳14人左右 强电需求：配置插座4处、 弱电需求：可无线上网，有线网络1处、配置投影设备1台，会议终端1台、云台摄像头1个、会议室646.1会议圆桌形式可容纳10人左右 强电需求：配置插座4处、 弱电需求：可无线上网，有线网络1处、配置视频会议投影设备1台，会议终端1台、云台摄像头1个、会议室738.75会议圆桌形式可容纳10人左右 强电需求：配置插座4处、 弱电需求：可无线上网，有线网络1处、配置视频会议投影设备1台，会议终端1台、云台摄像头1个、业主代表室45.58强电需求：配置插座4处、 弱电需求：配置网络点4处，语音点4处餐饮、会议部、46.1强电需求：预留8处插座 弱电需求：语音点预留9处，网络点8处会议区库房28.98强电需求：设置2处 有上下水可洗消杯具，货架1组男、女卫生间50各预留1处插座，配置烘手器。每个厕间隔断需有独立排风系统495.9333层部分西餐厅兼早餐房206可供给100人同时就餐。 提供无线宽带上网。 预留电视信号4处。 强电按照规划布置进行最终数量确定 西餐厨房98.8厨房配置：多功能烤箱1台、冰柜、扒炉、微波炉、蒸箱、燃气灶或电灶 。四门立式冰柜1台，卧式冰柜1台， 有独立排风系统 强电、语音点按照规划布置进行最终数量确定 中、西餐厨房及面点间46.11设置中餐灶2台，四门立式冰柜1台，卧式冰柜2台，冷藏柜1台 不锈钢操作台1个，有独立排风系统 强电、语音点按照规划布置进行最终数量确定 中餐豪华包房50包房放置10人-12人台 弱电需求： 提供无线宽带上网。语音点1处，预留电视信号1处。 强电需求：预留4处插座洗消间38.6配置消毒柜、消毒灯、消毒池有独立排风系统 强电需求：设置四处插座餐厅库房53配置消毒柜、消毒灯、不锈钢柜4组、货架4组 强电配置：每间预留插座4处健身房（复式）50配置3台跑步机、1台椭圆机、1台四方位综合力量训练器、哑铃运动组合1组、直立、靠背式健身单车各1台、腹肌练习椅1个 强电需求：预留6处插座 弱电需求：语音点预留1处，视频信号1处VIVA123设置独立厨房5-6个，洗衣机4台，烘干机4台，储物柜2个，餐桌台4组 强电需求：根据布置最终确定数量 弱电需求：语音点预留2处，提供无线上网，其它有线网络点根据布置最终确定数量男女卫生间45.58中餐包房设置独立卫生间。 各预留1处插座，配置烘手器。每个厕间隔断需有独立排风系统销售部99.98强电需求：预留8处插座 弱电需求：语音点预留9处，网络点8处小计811.07总经理室20空调需求：增加空调设备1台 强电需求：预留3处插座 弱电需求：语音点预留2处，网络点3处财务部50防盗门1扇 空调需求：增加空调设备2台 强电需求：预留6处插座 弱电需求：语音点预留7处，网络点6处人事部23空调需求：增加空调设备1台 强电需求：预留3处插座 弱电需求：语音点预留3处，网络点3处客房部23空调需求：增加空调设备1台 强电需求：预留3处插座 弱电需求：语音点预留3处，网络点3处保卫部20空调需求：增加空调设备1台 强电需求：预留3处插座 弱电需求：语音点预留2处，网络点2处客服部（物业）60空调需求：增加空调设备1台 根据编制、布置最终确定强、弱电需求4地下部分客房部库房面积需求80配置250KG货架20-25组，需配置空调设备 空调需求：增加空调设备1台 强电需求：预留3处插座 ，空调配电箱1个 弱电需求：语音点预留2处，网络点1处制服室30配置250KG货架2-4组，制服架等 需配置空调设备 强电需求：预留3处插座 弱电需求：语音点预留2处，网络点1处清洁设备、清洁剂库房15配置250KG货架2-4组，制服架等 需配置空调设备 强电需求：预留1处插座 工程部办公室15 空调需求：增加空调设备1台 强电需求：预留4处插座 弱电需求：语音点预留3处，网络点2处工程部库房30配置250KG货架10-15组， 强电需求：预留2处插座 工程部油漆库（化学品库）10配置250KG货架2-4组， 强电需求：预留1处插座 工程部操作间25设置操作台1个， 空调需求：增加空调设备1台 强电需求：插座6处 弱电需求：语音点2处员工餐厅60满足50名员工同时用餐面积 空调需求：增加空调设备1台 强电需求：插座6处 ，16A空调插座1个 弱电需求：电视信号线1处，网络、语音点各一处 配置给排水员工男浴室面积需求（会有更衣柜）50配置4-5个淋浴喷头，增加热水器4-5台更衣间与浴室面积比例为2:1，内设卫生间蹲便1-2个 空调需求：增加空调设备1台 强电需求：插座2处 16A插座1个员工女浴室面积需求（会有更衣柜）50配置4-5个淋浴喷头，增加热水器4-5台更衣间与浴室面积比例为2:1，内设卫生间蹲便1-2个 空调需求：增加空调设备1台 强电需求：插座2处 16A插座1个男卫生间30内设卫生间厕间隔断蹲便3-4个，小便斗2-3个，洗面台1个 强电需求：插座1处 女卫生间30内设卫生间厕间隔断蹲便3-4个，墩布池1个，洗面台1个 强电需求：插座1处 冷库及加工间40冷库分为冷冻部分约10平米，冷藏部分约10平米。需有上水、排水设施 强电需求：插座4处 16A插座1处小计661510-24层客房（共计206套）双床房 62.62%24-23层每层6间，22-10层每层9间 共129间不配置厨房、洗衣机、可无线上网大床房 29.12%24-10层每层4间，共60间配置厨房、厨房设备、洗衣机、可无线上网套房 7.28%24-10层每层1间，共15间配置厨房、厨房设备、洗衣机、可无线上网二居 0.97%24层-23层设置，共2间配置厨房、厨房设备、洗衣机、可无线上网楼层布草间24-10层每层设置1间共15间（2号房）配置货架2组 强电需求：预留2处插座四、目前工程存在问题及解决方案工程问题解决办法增加雨棚A9-A14-AH搭建长13.8米雨棚,探出距离需结合外围及整体楼体设计与专业厂家联系设计最终确定方案大堂转门设置在A9-A11洞口增加4.5米转门1个，二侧各增加1扇1米平开门1-3层空调问题结合布局确定,空调系统需改造为小型集中空调形式,外机1处安装在A4-AC轴天井内,服务每层一半区域,1处安装在A20-AF轴天井内,服务每层另一半区域2-3层通风问题会议区、餐饮区、厨房需增加送、排风设备3层厨房排风问题建议在外墙增加防雨百叶风口3处（中餐厨房1处，西餐厨房2处），百叶尺寸为500*600无弱电井问题在消防电梯前室（正压送风）增加弱电竖井，消火栓需移位无卫星电视机房问题在楼顶A4轴增加卫星电视机房1个，约10，卫星电视接收锅消防电梯机房屋顶房间空调安装需选择吊顶暗藏式室内机，超薄型约吊装高度要求20公分即可。房间生活热水系统建议充分论证后使用燃气炉替代储热式电热水器，燃气炉强制排风问题最终确定排至每层每间房空调天井内23-24层2居室门前（东侧）水管井问题建议在22层顶板内将管井内所有管路移至A20-AE轴，打孔直通23/24层，供水影响需与设计院联系确定。弱电问题房间、楼层功能区划分后，需尽快确定弱电总包方，确定后深化弱电每项系统，最终与管理公司确定强电问题参照7月14日管理公司提出的问题改造建议房间空调安装问题现设计室外机存在散热问题