天上人间别墅旅游房地产项目开发策划案(可编辑).doc

天上人间别墅旅游房地产项目开发策划案 天上人间别墅旅游房地产项目整 体 策 划 案目录项目总论第一部分 市场研究与方案构思项目市场研究项目环境分析项目市场定位第二部分 项目方案策划规划设计方案项目投资经营方案项目营销方案物业管理方案第三部分 项目经济可行性分析项目投资估算及资金筹措计划项目销售收入和物业管理收入测算项目财务评价项目不确定性分析项目效益评价结论与建议项 目 总 论为了充分利用公司现有在薄刀峰风景区的存量土地，加快薄刀峰风景区旅游接待基础设施建设速度，为大别山森林公园带来新的旅游游客客源，藉着公司进行九怡国际旅游度假村开发建设的背景，公司决定在大别山森林公园薄刀峰风景区实施天上人间别群旅游房地开发项目。本项目是湖北省地区在国家级风景名胜区进行旅游房地产开发的第一个项目，它充分发挥旅游和房地产各自行业的优势，借鉴旅游房地产中最新的产权酒店开发、经营和管理模式，为大别山森林公园的旅游开发提供新的建设思路，从而加速罗田县旅游业发展的步伐。本项目计划开发建设周期18个月，占地面积10000平方米，建筑面积5042.71平方米，别墅开发共十七套，计划出售面积4542.71平方米，项目预计销售收入11356775.00元，投资总额7234651.54元，投资税前净利润4122123.46，静态税前利润率为56.98%，投资税后净利润2762122.72，静态税后投资利润率为38.18%，另外还有后期物业管理预期税后利润总额1867597.48元。本项目的开发将每年对罗田县地方经济发展产生1200万元拉动效应，上交税收20万元，能有力的推动罗田县旅游业的发展。第一部分 市场研究与方案构思项目市场研究1、国内外旅游及旅游房地产业发展趋势分析11 国内外旅游发展趋势分析从1950年开始，世界旅游业便以每年7.1的速度增长，1992年，世界旅游业收入超过了石油、汽车工业，成为了世界上第一大产业，1996从业人数占世界总就业人数的19，旅游业的发展规模已经在世界经济的发展中占据了相当重要的地位。 当今世界旅游开发和发展最为快速的是东亚太地区，它们在过去几十年间发展迅速，其中国际旅游接待人次的市场份额从1970年的3%发展到1998年的13.6%。按照世界旅游组织的预测，在未来10年里，该地区将超过美洲，成为世界第二大国际旅游接待地。近几年来，中国是亚太地区经济发展最活跃的地区，2002年中国国民生产总值突破了10万亿元，人均国民生产产值已经达到了800美元。根据旅游业发展的一般规律，当一个地区的人均国民生产产值达到800至1000美元时，该地区的旅游业发展必将进入一个高速发展期。目前，我国出游人次已是世界第一，同时旅游消费正以每年24以上的幅度增长。据国家旅游局预测，“十五”计划旅游业为国家提供外汇收入900亿美元以上，增加国内生产总值3万亿元以上，创造就业机会800万人以上。到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450万人次，旅游外汇收入220万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次旅游房地产旅游业发展势头正盛，产业规模不断扩大，硬件、软件设施的完善及宏观经济环境中供给和需求的发展，为旅游房地产的开发提供了契机。旅游房地产最早发源于法国地中海沿岸。20世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。旅游房地产在发展迅猛的旅游业这一母体下发展，自然会具备得天独厚的优势。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。假日经济带动高品质的居住需求。工作时间缩短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天长假及企业年假制度的运行，使人们有时间脱离日常生活环境到景观房产度假，享受另一种轻松、愉悦的生活。同时，节假日期间，酒店往往爆满，这也成为旅游房地产开发的潜在商机。随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生到具备一定的规模需要3-5年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，近几年发展更为迅速。截止200年，中国城乡居民储蓄存款年底余额高达亿人民币。这还不包括居民手中的现金和个人具有绝对支配权的私人企业的资本。这些财富并未平均分配到每一个人的头上，这反映着中国居民中富裕阶层和中产阶级数量的巨大，旅游房地产业面对着旺盛的需求。随着收入的增多，恩格尔系数的下降，有利于个人健康、发展、提高享受层次的支出比例在不断地上升。基于国际消费潮流的影响以及以现代城市化为背景的休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。享受自然、享受人生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐，单纯的观光旅游向度假旅游过度。我国城市高收入、较高收入居民已达5.6千万人，这个群体有需求也有能力购买旅游房地产的部分产权或使用权。房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。2004年初始，房地产就步入了升温的轨道，一向走势温和的房地产类股票突然出现了“井喷”行情。据预测，在今年的经济政策可能紧缩的情况下，200年房地产业景气指数虽将略有，但仍会高于上年同期水平或基本持平。但另一方面，住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，这使得更多的开发商转向边缘市场的开发，包括旅游物业、教育文化物业、科技物业等。旅游房地产既具有完备的硬件、软件配套设施及优质的服务，同时在价位上又具诱惑力。相当一部分年轻人为父母买房，将风景宜人的产权酒店作为老人的养老之地；集团购房的公司一方面出于会议、职工度假考虑投资买房一劳永逸，同时还有一个很重要的原因便是避免每年支付一大笔费用。城市基础设施完善，景区地理环境优越。旅游房地产的发展要求交通设施规划合理，方便客人安全、便捷地进出。我国的城市基础设施尤其是高速公路的发展已达到了一定的完善程度，城际间的交通网络化、公交化发展迅速。据专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。汽车时代的来临对于建立在车轮上的旅游房地产而言，无疑是个好消息。旅游房地产开发的主要之一便是满足人们的需求其建筑风格多突出休闲色彩注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务；二是委托经营，与酒店签订一份委托经营协议，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天的免费入住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报；三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的入住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。240.0034.43171.43277.082号别墅（日观阁）两层298.00213.16324.963号别墅（轩辕居）两层194.00137.24254.404号别墅（碧云轩）两层236.00168.73309.975号别墅（栖霞楼）两层314.00224.50429.306号别墅（松涛园）三层258.00184.60442.287号别墅（月明居）两层213.00152.38254.408号别墅（逸仙楼）两层213.00152.38254.409号别墅（白云居）两层240.00171.43277.0810号别墅（仙驿馆）两层331.00236.55372.9811号别墅（雾淞园）两层438.00312.95622.1712号别墅（九霄阁）三层166.00118.56249.5013号别墅（九天居）三层302.00216.00474.19垃圾处理压缩站一层50.000.5050.0050.00物业管理中心一层180.001.80180.00180.00配电房一层20.000.2020.0020.00别墅文化、健身中心一层230.002.30230.00230.00门房一层20.000.2020.0020.00道路用地1200.0012.000.0000.00绿地及其他4857.0048.570.000.00合计10000100.002959.915042.71说明：1、5号别墅（栖霞楼）一幢别墅独立两套房，每套建筑面积203805平方米 2、11号别墅（雾淞园）为连体别墅，一幢四套，每套155541平方米3、业主无特别要求的都为砖混结构项目主要技术经济指标项 目数量单位总套数17套总居住人口170人总建筑面积5042.71m21、别墅总建筑面积4542.71m22、公建总建筑面积500.00m2平均每套建筑面积267.72m2平均每套可居住人口10.00人/户人均居住面积26.72m2别墅建筑面积密度29.59%绿化率48.57%容积率0.5024项目投资经营方案21项目投资方案本项目建设规模不大，建设周期不长，土地为原有储备土地，不用再投入资金购买，而且别墅的主要销售方式为定置，既先收取定金，再根据业主要求建筑施工，建成一幢，销售一幢，没销售就不建设，避免流动资金积压，因此自有资金的需用量不是很大。所以本别墅群的投资组合和资金运用可以分为三部分进行：第一部分：自筹资金120万元整，作为本项目的启动资金、开发管理费用、规划设计费用、样板别墅建筑工程款和市场营销费用。第二部分：收取客户的预售订金作为别墅的基础平整和公用设施建筑费用。第三部分：业主交付别墅房款（包括业主的现金交付和协助业主进行的银行按揭交付），作为本项目的主要建设和运营资金。22 项目经营方案本项目规划的别墅产权全部销售给业主，因此别墅的开发过程和经营方式并不复杂。但是由于别墅为边建边销售的开发模式，为提高开发效率，计划与一家建筑商确定长期的合作关系，当别墅施工任务多时，以别墅工程施工为主；当别墅施工任务不多时，以基础工程和附建工程的施工为主。该建筑商部分分担开发商的经营风险，除了获得建筑工程承包利润外，还可以享受到一定别墅开发利润的分成，计划不超过税后利润的5%。由于本项目开发商没有专项房地产开发资质，可以考虑寻找一家具有房地产开发专项资的房地产公司进行合作开发，开发利润分成另行协商确定。由于别墅后期的物业管理采取的是产权酒店的管理模式，产权酒店的经营管理是一种崭新的经营模式，具有较强的技术和较高的管理要求，因此开发商和业主合作对别墅物业经营效果的好坏，直接关系到开发商和业主经济利益。为此开发商将别墅后期的物业管理委托给九怡国际旅游度假村统一进行管理，由九怡国际旅游度假村与别墅业主签订产权酒店管理协议，确定双方的权利和义务，通过协议确定当别墅业主自已不需使用时，由九怡国际旅游度假村经营所收益的比例分成。项目营销方案卖点策划避暑胜地别墅群地处大别山森林公园薄刀峰风景区，风景秀丽，海拔在1080米至1200米之间，常年降雨量1350mm，年平均气温16.4，夏季平均温度19.2，夏季最高温度不超过30.2，是夏季休闲避暑的胜地。2、度假休闲别墅群内环境幽雅，基础服务设施完善，生活配套设施齐全；别墅群外以九怡国际旅游度假村为依托，休闲娱乐、会务接待、商务洽谈、观光购物、健身锻炼十分方便。3、交通便利、通讯发达风景区道路方便，业主从长居地出发驱车到别墅群一般不超过三小时，完全可以平时住都市，周末住景区，将旅游当成日常生活。别墅群内设置极速宽带，程控电话和无线通讯通向四面八方，远程办公十分便利。 4、贵族物业，平民价格；低额投资，高额回报。能在国家级名胜风景区拥有一幢豪华的旅游别墅，就目前中国国情而言，绝对是贵族享受。每平方米平均造价在2500元左右，购买支付时可以办理首付20%，20年按揭，如果后期产权酒店经营得当，完全可以以房养房，按揭还贷没有任何经济压力。实际上，相当于以每平方米500元的价格就可以拥有自己的景区别墅，这是一个普通小康家庭都可以考虑的计划。下面就以1号别墅（北斗轩）为例来说明本项目后期产权酒店经营收益。北斗轩建筑面积277.08平方米，有卧室六套，一般可供10人同时进行食宿，别墅内厨房、储藏室和卫生间一应俱全。业主以均价购买该别墅总投资692700.00元，如果进行银行按揭付款，首付20%为138540元，按揭贷款为554160.00元，偿还期20年，以5.508%的利息计，每年还款额为46383.19，每平方米年还贷额为167.40元。大别山森林薄刀峰风景区近几年每游客增长率都在20%以上，在5月1日至10月1日之为旅游旺季，通过对近几年的统计数据，这段时间各月份的入住率如下：月份5678910平均入住率（%）40%7090905030折合成100%入住率的天数12天21天27天27天15天9天合计111天另外淡季各月份宾馆的入住率在10%左右，可以折合成18天，因此全年宾馆100%的入住率的时间为129天。实际这是根据前几年的统计数据分析的结果，随着景区的社会声誉越来越大，越来越好，宾馆全年入住率只会增不会减。下面以每年129天作为别墅的满入住率天数来推算别墅的收益。假设业主自己一年居住29天，那么进行产权酒店经营的满入住天数为100天。该别墅有10个床位，以每张床位每天收费100元计，那么每天住宿收入为1200元，三星级度假村的餐饮收入是通常是住宿收入的50%，那么食宿两项毛收入每天为1800元，住宿变动成本（主要是水电费和游客住房易耗品费用）占其毛收入的15%，餐饮变动成本占毛收入的50%，假设管理费（含全部托管物业管理费用）占毛收入的25%，除开营税约6%，则毛利润为每天762元，全年别墅毛利润达76200元，实际财务管理中将毛利润的主要部分以资产折旧方式计入成本，可以合法规避大部分个人所得税，因此缴纳一定个人所得税后每年收益不少于70000元，偿还完按揭支付后还净收益23617元。如果将其收益以每平方米计，每平方米墅年收益为252.62元，其收益额与武汉市普通办公楼出租价格相当，可见购买别墅本身也是一项回报率较高的投资。 将以上分析指标全部以每平方米计，得出下表：（单位：元）售价首付年按揭支付年自住折算收益年收入年变动成本年管理费年毛利润年收益年净收益2500500167.4070.33649.53173.14162.41275.01252.6285.225、湖北地区第一个建设于国家级风景名胜区的旅游房地产项目。6、在别墅内营造独特的旅游文化。营销策略和计划先期做好别墅区的方案策划，做好销售楼书，建好别墅内主要的基础设施，尤其是建好样板房，样板房要全面体现本别墅群的楼盘概念，既让人感到卓尔不凡，又要给人以回到家的舒适感觉，以样板房启动客户的购买欲望。销售形式除了在武汉设立一个售楼部以外，其他目标客户地，不再设立独立的销售部，但是可以在比较醒目的公众场合或交通要点做一些形象广告。本别墅群的销售以直销为主，辅口碑销售，前期购买别墅的业主，如果口碑宣传推荐了后面销售别墅的客户且成交的，每成交一幢别墅该业主自身购买的别墅价格可以优惠1%。付款方式（见下表）一次性特惠按揭轻松按揭免息分期折扣95%96%98%原价定金10000元签约（下定时天内）20%10%10%和另外70%同时办理银行按揭10%签约后一个月内40%20%和其余70%同时办理银行按揭85%分二十个月，每个月付5.508%签约后四个月内30%发出收楼通知书后三天内5%20%办理产权证后七天内5%5%35 促销手段1、广告：制作一些户外广告，在武汉、黄石、黄州和鄂州等地比较醒目的公众场合或交通要点做一些户外形象广告。广告词：旅游就是生活，生活就是旅游天上别墅，人间生活贵族物业，平民价格；低额投资，高额回报售楼书售楼书是有关物业的较为详细的介绍材料。在项目未完成前，买家如要了解物业情况，很大程度上需要依靠楼书，而销售楼书本身亦是给客户第一印象，所以包装设计及品质很重要；但楼书用不着过分追求高档次，应注重其说服力，精致而完善。对于楼书中各别墅的户型平面图及外观，应选择专业的广告公司设计制作。样板别墅展示样板别墅是顾客对拟购置别墅状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板别墅的优劣对别墅群销售起着关键的作用。因此，样板别墅的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理，布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘，充分体现别墅群的楼盘概念。样板别墅的装修应以中高档为标准，家具的摆设应有现代家居品位，突出其优点的同时，还应尽力掩饰其结构上的一些不足之处。4、促销方法：“八成二十年按揭，半年交清首期二成即可入住”、“全省首例旅游风景名胜区的旅游房地产项目，多种购房抵押贷款方式，令你购房置业更轻松”。另处，带看样板别墅的客户浏览大别山森林公园的风景名胜，引起客户对居住于风景名胜区的向往，既“看样板别墅，免费旅游大别山”。5、售楼部设置在武汉相对比较繁华的地方设置售楼部，售楼部面积不用太大，但是布置要精致周到，体现较浓的旅游休闲气氛，将大别山风景画以喷绘或写真形式布置于售楼部作为背景壁纸。现场别墅立体模型，根据现实别墅设计方案按比例制作，沙盘制作要逼真。6、营销费用安排营销费用总量控制为总开发成本费用的4.53%这内约34万元，具体分配如下表：（单位：万元）售楼部开支广告费用销售业绩提成或奖励促销费用房租水电固定工资装修、设施和布置管理费用楼书和传单制作户外广告44642463物业管理方案41 物业管理的模式：产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。将委托经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。有方通常还可带来物业的增值效应。投资人拥每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者的第二居所或企事业单位的度假基地。一般年出租率大于%以上。与传统的酒店相比，酒店服务就更胜一筹。它能够为提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局，客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了居家的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店更多家的味道，而且租价更合理。260000 4 项目开发总成本费用汇总及分摊表项目或费用名称投资金额（元）占开发总投资费用比例土地费用1874900.0025.91%开发建筑成本4181123.5857.79%（一）（二） 三 四 工程前期费用416777.005.76%1规划设计50527.002项目可行性研究10000.003地质勘探测绘10000.004设工现场“三通一平”346250.00建筑安装工程费3358295.8646.42%基础设施费用260000.003.59%政府行政性收费（含质量监督、招标管理、预算费、施工许可费用、开发管理费、竣工图费、保险费等）100000.00（五）建筑备用金×1%46050.73开发期间费用497221.466.87%（一）管理费 + ×1.00%44050.73监理费用 + ×1.00%44050.73（二）财务费用69120.000.96%项目开发流动资金占用利息 5.76%,1.0年 69120.000.96%（三）市场营销费用340000.004.70%营业税金及附加681406.509.42%项目开发总投资费用7234651.54100.00%12 别墅平均每平方米开发成本：7234651.54/4542.71 1592.58元/平方米，不含土地费用，每平方米开发成本1179.86元/平方米。别墅销售收入测算21别墅销售单价的确定本别墅群的开发在湖北省为首例国家级风景区旅游房地产开发项目，在销售目标区域没有竞争对手，也没有参考的楼盘定价，因此本别墅的售价确定，只能以成本导向定价为主，同时结合业主购买别墅后在付款期内的净收入情况确定销售价格。通过以上分析可知，本别墅每平方米开发成本价格为1592.58元/平方米，现在全国房地产开发商成本利润率平均最低不低于30%，因此从开发商角度定价为1592.58/（1-30%） 2275.11元/平方米。业主购买别墅后每平方米别墅年总收益额为322.62 自住折算年收益+产权酒店经营年收益 元/平方米，以银行按揭利率5.508%为折现利率计算，则在20年按揭支付期内该收入现值为3960.49元/平方米，作为一项投资行为，业主必然希望收入的一部分作为投资回报，假设业主的期望回报率不低于预期收入的30%，则业主的投入成本不高于3960.49*（1-30%） 2772.34元/平方米。通过从开发商与业主两个角度分析可知，本别墅群出售的最低价不低于2275.11元/平方米，最高价不高于2772.34元/平方米。由于房地产的价格是由开发商的期望最低价格和业主购买的期望最高价格所确定的，因此本别墅群的平均售价应为两方最佳期望价格的平均值，即（2275.11+2772.34）/2 2523.73元/平方米），取整数平均售价为2500元/平方米。22别墅销售收入的确定本项目开发的最长周期不超过18个月，开发周期不是很长，由于边建设边销售，所以以季度为单位对本项目的建筑施工、销售、财务进行分段规划和管理。假设除了2005年外，其他时间段的建筑施工和销售进度都为匀速进行，则各时间段的建筑施工、销售价格和销售收入状况如下表：（单位：万元）37.422005年10月1日至12月31日2006年元月1日至3月31日2006年4月1日至6月31日2006年7月1日至9月31日2006年10月1日至12月31日2007年元月1日至3月31日开工面积（单位：平方米）277081066.411066.411066.411066.41竣工面积（单位：平方米）1066.411066.411066.411066.41开发成本支出623615.22947227.26947227.26947227.26947227.262822127.26销售面积1066.411066.411066.411066.41277.08定价23802380248025602580定金收入40000400004000040000签约20%-定金467611.16488939.36506001.92510267.56签约后一个月内40%1015222.321057878.721092003.841100535.12692700.00签约后四个月内30%761416.74793409.04819002.88825401.34发出收楼通知书三天内5%126902.79132234.84136500.48137566.89办理产权证后七天内5%126902.79132234.84136500.48137566.89507611.161544161.682492200.172567915.282056038.482188873.23总计11356775.00注：如果办理按揭，以上销售款项只有三次支付，既定金，首付和按揭办理三次，为了便于计算现以现金交付作为销售收入的计算方式。别墅物业管理收入的确定从开发商的角度而言，其物业管理费用就是每年收取的物业管理费用，通过以上分析可知，每平方米每年开发商可以收取物业管理费162.41元/平方米，每年别墅可收物业管理费用总额为 737781.53元，作为开发商收到该项物业管理费用后，还有必要的开支，主要物业开支内容有物业管理人工费、清洁卫生费、保安费、固定资产折旧费用、维护维修费、办公费、不可预见费、财产保险费，各项费用计算如下：（1）人工费用：别墅长期设清洁工2人，服务员3人，保安4人，人均年工资劳保福利费用和生活费为15000元，合计135000元，其他临时用工由九怡旅游度假村提供，平均年提供临时用工人工工日为17*129 2193个，每个工日计工资为40元，合计为87720元，管理人员由九怡国际旅游度假村酒店管理代管，不另计费用，因此物业管理人工开支总额为222720元。（2）固定资产折旧费用：假设公用设施平均20年全部折旧完，则年摊折旧费用为：7234651.54/5042.71*500/20 35866.88元。（3）财产保险费：11356775*0.5% 56783.89元。（4）维护维修费用：11356775*0.3% 34070.33元。（5）其他各项费用按占物业管理费比例分摊，得出以下物业管理成本费用摊销表：开支项目人工费清洁卫生费保安费固定资产折旧费用维护维修费办公费不可预见费财产保险费费用比例30.18%3.00%3.00%4.86%4.62%10%5%7.70%金额（元）22272022133221333586734070737783688956784合 计504374元别墅物业管理期望收益额由于本物业管理费用是从别墅收入中分离而出，在别墅经营中已经扣除营业税，因此物业管理费用税后净收益为（737781.53-504374）*（1-33%） 156383.05元。该笔收入以5.508%利息折现为现值收益为1867597.48元。项目财务评价本项目开发周期短，只有十八个月，为了计算简便，一律使用静态指标进行计算。其中物业管理费用通过折现转化为静态指标计算。1 别墅开发损益表与静态盈利分析项 目行次2005年10月1日至2007年3月31日累积数一、销售收入111356775.00减：开发总成本27234651.54二、营业利润34122123.46三、利润总额44122123.46 减：所得税51360000.74四、税后利润62762122.72五、盈余公积金7276245.27六、可分配利润82486207.45七、投资利润率956.98%八、资本金利润率10134.06% 评价指标：1、投资利润率：（利润总额/总投资额）*100% （4122123.46/7234651.54）*100% 56.98%资本金利润率：（利润总额/自有资金）*100% （4122123.46/3074900）*100% 134.06%本项目的自有资金理解为先期自筹资金1200000元和土地投入价值1874900元。可见本项目的利润率是相当高的。32现金流量表由于本项目开发周期短，所以无需作动态投资分析，仍以季度为时间段，本各项目时间段内，本项目全部投资现金流量如下：全部投资现金流量表（单位：元）序号项 目建设开发期1234561现金流入507611154416224922002567915205603821888731.1销售收入507611154416224922002567915205603821888732现金流出62361594722794722794722794722741821282.1开发成本支出62361594722794722794722794722728221272.2所得税0000013600013净现金流-116004596936154497316206881108811-19932554累计净现金流-11600448093220259053646593475540727621235税前累计净现金流-11600448093220259053646593475540741221236不计土地费用税前累计净现金流-1160044809322025905364659347554075997023项目不确定性分析41 盈亏平衡分析通过前面分析可知，本项目每平方米开发税后净利润为608元，本项目前期623615投入为固定投入，收回该投资的最低保本开发销售面积为623615/608 1025.68平方米。本项目共十七套别墅，平均每套面积为267.18平方米，既只要销售四套别墅就可以确保本项目的开发成本，所以本别墅群的保本销售面积很低。另外因为本别墅群为湖北省首例国家级名胜风景区旅游房地产开发项目，没有竞争对手，所以本别墅群的销售价格确定后使销售不出去也不降价。哪怕一套别墅也卖不出去，已建成的样板别墅，可以作为九怡国际旅游村后期的经营资产，成为该度假村的基本接待设施之一。作为房地产开发项目，影响开发利润的两个最主重要的因素是销售价格和建筑成本，通过以上分析可知，本项目的销售价格为可以确定因素；本项目建设周期短，意味着建筑成本波动范围不会很大，在成本开发费用估算中，本项目的建筑成本估算比薄刀峰风景区平均建筑成本要高10%左右，根据近几年罗田县建筑市场发展的规律，一年内建筑成本波动达10%的可能性几乎没有，因此可以理解为本项目建筑成本的风险已经限制在可控范围之内。所以本项目的不确定性分析重点不在开发商的角度，重点应该从业主的角度进行分析。业主购买的动机有两种，一种购买动机是为了生活享受，完全不考虑投机收益问题，具有该购买动机的业主一般为富豪或经济效益较好的企业，对于他们来说，既然当作基本生活设施购买就不会去考虑经营收益风险问题。另一种购买动机主要还是为了投资，下面的就从投资业主的角度来分析业主购买别墅的不确定性。后期进行产权酒店式物业管理的经营盈亏平衡点分析：从前面分析可知，业方购买别墅后每年折旧为其固定成本，还贷额为167.40元，该项支出可以理解为别墅经营的固定成本之一，另外别墅经营管理费也是一项主要的固定成本，从产权酒店管理的理念来说明，若业主没有利润，则被委托经营者也没有利润，当被经营者的利润为零时管理费，也可以作业主的固定最低管理费用，每平方米摊销为111.03元，还有折旧费用也为别墅固定成本，由于上面分析将每年的按揭支付作为固定成本处理，所以每平方米别墅的折旧原始成本应仅为首付款，假设平均20年全部折旧完，则年折旧额为500/20 25元。实际上业主在别墅购买后一般每隔五年左右要进行一次小型装修，每隔十年左右要进行一次大型装修翻新，但是因为在别墅折旧中没有留残值，所以该项费可与折旧残值相抵，不再计入固定成本。综合以上分析，业主购买别墅后每平方米年固定费用为：167.40+111.03+25 303.43元。从对1号别墅（北斗轩）的分析可知，当别墅入住率为100%的日子，其每天收入为1800元，平均每平方米的收入为6.50元，其变动成本为480元，平均每天每平方米的变动成本1.73元。因此别墅群保本满入住率天数为303.43/ 6.5-1.73 64天，既年入住率只要达到17.67%就可以保本。目前薄刀峰景区的各宾馆年平均入率是35%，入住率满足保本点没有太大问题。42 敏感性分析作为产权酒店经营影响其经营收入的因素通常主要有两个，一是年平均入住率，二是游客消费价格，下面就从这两个因素对别墅后期的经营作敏感性分析如下表：别墅产权酒店式经营管理敏感性分析（以每平方米计算）基准方案消费价格变动年入住率变动-10%-5%+5%+10%-10%-5%+5%+10%价格6.4955.8466.1716.8217.146年入住率27.78%17.78%22.78%32.78%37.78%年总收入额649.5584.6617.1682.1714.6415.73532.64766.46883.37年收入变动幅度0%-10%-5%+5%+10%-36.0%-18.0%+18.0%+36%年投资净利润额172.9125.1148.9196.6220.41.387.0258.4344.1净利润变动幅度0%-27.6%-13.9%13.9%27.6%-99%-50%+50%+99%投资利润率34.60%25.05%29.85%39.35%44.10%0.35%17.40%51.7%68.85%投资利润率变动幅度0-9.55%-4.75%+4.75%9.55%-34.25%-17.15%+17.15%34.25%说明：1、年投资净利润额是指将每年按揭款项、折旧和物业管理费作固定成本扣除后的利润额。2、当业主有利润时，上面分析的年投资净利润额中含有产权酒店经营中的被委托管理方的合理利润。3、由于本项目的预期收益比较稳定，而且最低保本点比较低，所以实际风险投资额仅为首付款项500元/平方米。通过以上分析可知，本项目的入住率对业方投资的影响比较敏感，当入住率下降5%时，净利润要下降50%，其投资利润率要下降17.15%。当入住率下降到17.78%时，接近项目投资保本点。风险规避和控制措施政策风险：关于旅游房地产开发项目和产权酒店经营的相关法律法规，目前国家还没有明确的规定，只能踩着国家的旅游政策和房地产开发政策的边缘实施，当新的相关政策出台后，有可能对本项目的