上海大众国际商铺营销策划方案.doc

目 录0. 前言 21. 利民印象 32. 项目定位 93. 业态规划 124. 招商策略 155. 营销推广 176. 运营管理 217. 经济概算 308. 结论 30利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案0. 前言很高兴能看到公司高层的前瞻意识，在“利民大众国际商铺”项目商业运营之初即寻找并吸纳商业运营专业人员，以科学、系统、专业、规范、负责的态度运作本项目。同时对王总、孙总监给予我充分的信任，并提供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感谢。商业地产的策划就是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的满意使开发商获得利益的过程。 根据公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工作非常重视，本着负责、严谨、客观、求实的态度，通过各种方式认真、仔细的对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并根据商业地产全程营销的专业运作模式与内容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。1. 利民印象1.1 哈尔滨利民经济开发区概况哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。建区以来，开发区累计实现税收8.15亿元，出口创汇2.25亿美元，为区域经济发展做出了突出的贡献。到目前为止累计投入近13亿元进行基础设施建设，已经完成了道路、给水、排水、供电、通讯、供热、燃气、有线电视、宽带网等城市基础设施配套项目的建设。完善的基础设施吸引着越来越多的投资者进区谋求发展。 利民开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。一是以中泰合资黑龙江正大实业有限公司、龙丹乳业、哈尔滨义利实业有限公司等一批农副产品精深加工企业为骨干的资源型精深加工企业；二是以济仁、乐泰、圣泰、儿童等28家高科技医药企业为骨干的哈尔滨利民医药科技园区，2002年被批准为“国家火炬计划利民医药产业基地”；三是形成了哈尔滨师范大学、黑龙江警官学院、哈工大华德应用技术学院等10余所大学相对集中的文化教育产业；四是由于入区人口的迅速增加，为满足居住生活需要而兴起的房地产业。现已开发出宏信广场、绿海田园、志华商城、名流新城等多处环境优良的住宅小区。具有最新设计理念，代表新一轮潮流的环境优良的绿色生态园区已成为这里发展的靓点。 利民开发区以其全新的开放形象、突出的区位优势、优越的发展环境迅速崛起于松花江畔，逐渐成为新世纪最具活力和发展潜力的地区之一。1.1.1 区域优势：利民开发区距离哈尔滨松花江南岸老城区只有9公里，有飞架南北的松花江公路大桥相连。通过即将兴建的松花江江底隧道，驱车5分钟即能够进入哈尔滨老市区；1.1.2 中心优势呼兰区已经成为哈尔滨市的一个行政区。由于哈尔滨市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关的入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济发展的中心区域，开发区的各项事业必将得到前所未有的全面发展，其前景无可限量；1.1.3 交通优势滨北、滨州两条铁路，哈黑、哈伊、哈萝及哈大、哈绥等5条公路纵横交错在区内通过。哈尔滨港是中国八大内河港口之一，可直航于俄罗斯四个城市,经江海联运可直接通向日本、朝鲜及东南亚。哈尔滨还拥有58条国际、国内航线，可办理100余个国家和地区、200余个机场的供货配运业务。水、陆、空三位一体的立体交通网络，将开发区与黑龙江腹地和俄罗斯的远东地区以及世界市场紧紧联系在一起。尤其强调的是，含哈萝公路在内的贯穿中国南北的黄金大道同三高速公路，就在开发区内通过。这条北起黑龙江边城同江市，南至海南省三亚市全长5700公里的大动脉，连接了“长三角”、“珠三角”这两个现今中国最发达地区，她将利民开发区融入了全国沿海经济圈，对开发区的整体发展必将产生深远的影响；1.1.4 市场优势开发区所在的哈尔滨市及其周边地区，是全省人口比较密集的地方，消费需求量大，商品流动性快，市场林立，商贾云集，堪称全省贸易黄金地段；1.1.5 能源优势松花江在利民开发区身边流过，呼兰河这条松花江流域哈尔滨段的主要一级支流亦直接注入利民开发区的躯体。这在目前我国600多个城市中，有400多个城市常年处于供水不足的严峻形势下，利民开发区所具有的丰富的地表水和地下水资源，以及较低的水价，极具诱惑力。 近年来全国约有20余个省市拉闸限电，电力供应频频告急，令无数商家叫苦不迭，而黑龙江省却充分保证了工农业生产和生活用电的需求。黑龙江省目前每天的用电量约为一亿千瓦时，这只占全省每天发电量的三分之二。电力供应充足的局面得益于黑龙江省电网建设的科学规划和适度超前发展，而省内最大的发电厂“哈三电”就坐落在呼兰区域内，无“电荒”的后顾之忧，无疑使利民开发区更成为一处适宜投资之所。 1.2 利民经济开发区未来展望利民开发区经过10年的艰苦创业，取得显著成果，进入经济文化社会全面发展的新时期。为了实现我国现代化建设第三步战略目标，根据全省未来发展方向，落实 “省内当龙头，全国进百强”和提前5年实现小康社会的奋斗目标，牢牢把握改革开放的总方针，站高望远，审时度势，迎接新的挑战。实施规划领先，功能开发、基础先行的城市发展战略；在充分掌握发展的主动权上，运用科学管理手段，实施强企富区战略；进一步完善管理体制、运行机制，坚持大开放、大招商、大发展的理念，坚持环境就是硬道理，实施软环境优化战略。在各项经济指标快速增长的同时，全面推进区域社会各项事业快速发展，力争在未来十五年内把利民开发区建设成为多功能、外向型、园林式、现代化的哈尔滨新城区。1.2.1 基础设施建设目标2003年至2007年阶段发展规划。利民开发区基础设施建设至2007年计划投资15.5亿元。道路工程181.6万平方米，投资4.4亿元；排水工程16.16万米，投资2.64亿元；给水工程1.44万米，投资1263.1万元；电力工程85公里，投资1700万元；绿化工程141万平方米，投资1.19亿元；路灯工程2898盏，投资3595万元；铁路专用线7.8公里，铁路专用货物25万平方米，投资3289万元；煤气工程主干线165公里，支干线115公里，区域调压站56座，投资2. 45亿元；防洪工程6公里，投资6330万元；消防工程管线33公里，消防站18座，消防栓668个，投资2.21亿元；污水处理厂1座，投资9000万元；垃圾处理场1座，投资1000万元。 2008年到2010年阶段发展规划。到2010年计划投资7.54亿元。道路工程60万平方米，投资1.38亿元；排水工程6万米，投资1.24亿元；给水工程0.9万米，投资810万元；电力工程60公里，投资1200万元；绿化工程62万平方米，投资5400万元；路灯工程1200盏，投资1527万元；煤气工程主干线120公里，支干线75公里，投资1.84亿元；消防工程管线30公里，消防站12座，消防栓400个，投资2.19亿元。 2011年到2015年阶段发展规划。到2015年计划投资13.2亿元。道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06万元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程70公里，投资1400万元；绿化工程110万平方米，投资8500万元；路灯工程2000盏，投资2545万元；煤气主干线210公里，支干线125公里，区域调压站80座，投资3.06亿元；消防工程管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元；污水处理厂完成21座，投资5.4亿元；垃圾处理场1座，投资2000万元。 2016到2020年阶段发展规划。到2020年预计投资12.48亿元。其中：道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06亿元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程80公里，投资1600万元；绿化工程120万平方米，投资8500万元；路灯工程2500盏，投资2545万元；煤气主干线220公里，支干线125公里，区域调压站90座，投资3.06亿元；消防管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元。1.2.2 社会事业发展目标未来15年时间，利民开发区从业人数达到10万人，常住人口达到25万人。进一步完善教育产业。预计至2015年，通过引进、联合办学等形式在区内再建七座大学，使区内高等院校达15座，完善初级中学、高级中学、职业技术学校教育体系，不断提高开发区的文化层次和教育水平。引进兴建五座有现代化水平的综合性医院、疗养院和休养所，接纳省市医疗单位和医学院校在开发区开办各类门诊、医学和医药研究机构，改善卫生医疗环境。 推进生态和生活环境建设，提高区域绿化亮化水平。启动建设主题公园，完成规划界定，植树植草，逐步完成景区建设；完善亮化工程。至2010年，全区实现国际标准的生态环境。 搞好文化场所建设，增强区域文化含量。与大专院校合作，筹建一座能够容纳5000名观众的具有室内外功能的大型体育运动场。充分利用进区开发商的资本，在开发区中心地带建一处能接纳国内外专业剧团、艺术团体表演的多功能剧场。开发大型游乐项目，增强小区文化品位，满足开发区内日益需求的文化艺术的发展。 为了满足区内企事业单位职工、居民生活需要，未来十五年内的房地产业将在2003年的基础上有较大的发展。新增住宅面积规划为30万平方米。开发若干花园式住宅小区或别墅区，香化、绿化、美化水平要达到国内领先水平。同时，与开发商合作，在建成的志华商城、志华广场的基础上，再建十五处超市或连锁店商场，使开发区成为集科贸教学、生产加工、旅游观光、购物居住为一体的新型城区。1.3 小结利民经济开发区以其全新的开放形象、突出的区位优势、优越的发展环境迅速崛起于松花江畔，逐渐成为新世纪最具活力和发展潜力的地区之一。哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。完善的基础设施吸引着越来越多的投资者进区谋求发展。依托新兴的现代化城区和有利的政策优惠支持，合理运用辐射推广力广阔商业运营项目、采用科技含量高、专业集合式发展路线，势必在将来的市场竞争中有所大作为！2. 项目定位2.1 项目背景今天的利民经济开发区这个新兴城区，洋溢着一片欣欣向荣的气息。机关、名校、名企争相入驻，道路、桥梁、隧道相继连通，巨大的财富磁场效应日益显现。专家预测未来利民繁荣状况：10年内常住人口可达到100万以上，商业配套逐渐完善，商圈基本形成；经济繁荣发展，与江南形成隔江鼎立之势。随着利民新城市中心的崛起，大量的企事业单位入驻和新居民的迁入，新的商业需求正在颠覆旧有自然商业模式。拥有大型化、专业化、整体化、新型业态的大利民商圈呼之欲出。2.2 项目综述大众国际雄距利民新城市中心南京路与远东大街交汇处，是财富坐标的原点上，率先启动上万品方米专业化、体验式、西班牙风格的主题商业街区。其独特的创意和成熟的商业运作模式，诠释着利民未来CBD的神韵英姿。大众国际是上海大众交通集团在哈尔滨利民开发区推出的创新建筑力作。西班牙式设计、商铺外挂红钻理石，绝版地段，4.8米挑高，实用面积大于建筑面积。20200m² 各类商铺共20000m²适合各类投资者轻松入驻赚得利润。2.3 项目SWOT矩阵分析SWOT矩阵说明：SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。这种研究方法，是由美国旧金山大学的管理学教授在二十世纪八十年代初提出来的。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制定相应的市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths），是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities），是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。因此，我们找出本项目客观存在的主要内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）、以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的市场定位。项目SWOT矩阵分析表内部优势因素（Strengths）内部劣势因素（Weaknesses）S1. 大众的品牌以及实力优势S2. 区位优势和环境、交通优势S3. 商铺建筑面积户型多样并有变化余地S4. 商铺品质卓著，S5. 运营机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目的W1. 建筑本身布局和规模存在“缺憾”W2. 目前大众国际商铺格局设计特点约束经营主题W3. 大众国际商铺品质卓越，约束经营级别档次W4. 地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团队建设仍需时间W5. 已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍统一经营运作外部机会因素（Opportunities）外部威胁因素（Threats）O1.利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者创造无限的商机O2. 利民开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。周边将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。O3.新江桥的开工建设，为利民发展有质的飞跃。O4. 外部新型商业集团相续入驻，提升利民开发区消费理念的提升O5.房地产开发带动作用T1.新兴城区的“冷清”现状，影响商铺投资者的热情与信心T2.利民经济开发区现有市场需求的业种和业态单一，制约商铺经营范围T3.北方地域因素，经济发展速度整体缓慢，新兴城区发展壮大时间漫长，商铺投资回报率偏低。T4. 开业时间晚于志华等周边商圈市场，制约新兴商铺区经营吸引力的营造T5.公共交通工具的匮乏，制约客流2.3.1商铺优势及劣势分析1）Strength(优势分析)S1. 大众的品牌以及实力优势大众国际的创建者大众交通集团享誉国内，有雄厚的经济基础和商誉信誉，本项目依托其强大实力，必将成为哈尔滨商业地产市场的一大亮点，在消费者心目中有品牌和商誉优势，有招商感召能力。S2.区位优势和环境、交通优势大众国际区位优势在于市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关的入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济发展的中心区域。环境优势在于社区所在区域生活氛围成熟，云集政府机关、金融机构、呼兰一中等教育机构及业态丰富的商家，繁华程度直追江南城区。交通优势在于地处交通要道，松花江公路大桥、即将兴建的过江隧道及道外新江桥与江南相连。交通局即将开辟江南至呼兰区交通线路。S3.商铺建筑面积户型多样并有变化余地大众国际商铺4.5米挑高，实用面积大于建筑面积。20200m² 各类商铺共20000m²适合各类投资者轻松入驻赚得利润。72席全临街商铺位置优越。大众国际商铺本身为框架结构，建筑结构改造相对容易。可以根据不同业种商铺的需求灵活调整商铺局部面积。S4.商铺品质卓越商铺西班牙式设计、高雅独特，彰显尊贵品质。商铺外挂红钻理石，厚重典雅。4.8挑高，魔幻空间，灵性设计，活性分割，使用面积大于建筑面积。外墙结构、门窗构成、配套部分、公共部分、智能管理、物业管理等诸多方面体现出品质卓越。S5.运营机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目的瞬息万变的商业市场，不同的机制因素和机遇导致不同的发展方向，企业经营模式如果能快速、适用，通过企业发展的不同阶段能采取机动灵活的时效性更为强烈的经营管理运作方法，运营机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目的。这些都是现代成功高效企业的显著特征。2）Weakness（劣势分析）W1.建筑本身布局和规模存在“缺憾”目前大众国际商铺是以居住楼的首层和二层作为复式模式商铺，商铺成Z字型排列布局分布。由于Z字型商铺布局排列，客流动线方向变化大和视觉感观容易使光顾的顾客产生混乱的视觉感受，不能形成顾客环流，不利于整体商铺顾客动线的设计，影响顾客流量；商铺临南京路街一侧拟建的银行物业，对那栋楼一侧商铺起到很大的遮挡作用，容易造成顾客光顾困难，降低继续浏览商铺的欲望，影响后面商铺的客流拉动。另外，72席20000 m²的商铺区对满足社区生活配套商业服务固然体量过大，抛去为社区生活配套的商业服务所必要的商铺面积后，剩余的商铺容量在经营主题上很难选择能形成有区域竞争力和吸引力的经营项目，也很难形成有区域市场吸引力和竞争力的区域商圈，对经营收益预期也会迷茫。W2. 目前大众国际商铺格局设计特点约束业户经营主题目前大众国际商铺格局设计的特点是20200m² 各类临街高档化商铺，这些特点约束未来商铺经营者对能具有区域市场商圈吸引力和竞争力的商业业种和业态的选择，经营主题范围锁定在单体经营面积较小的经营主题上。现代新兴城区的商圈，都是以单体面积超大的主力店（百货、超级市场等）和室内商铺区组成的MALL购物中心的形式，来打造极具区域吸引力和竞争力的商业圈。如果经营主题缺乏在当地现有商业水平上的相对创新，若没有标志性的突出自己的经营主题和经营特色。与现有竞争商圈雷同之处过多，势必削弱自身商铺区与其它周边商业圈交互利用，并失去了与整体商圈互动辅助作用。雷同竞争是商业经营竞争的惆怅，新商铺区与成熟正火的周边商圈雷同竞争更是惆怅。W3. 大众国际商铺品质卓越，约束经营级别档次目前大众国际商铺建筑的特点是高档化商铺，商铺西班牙式设计、高雅独特，彰显尊贵品质。商铺外挂红钻理石，厚重典雅。4.8挑高，魔幻空间，灵性设计，活性分割，使用面积大于建筑面积。外墙结构、门窗构成、配套部分、公共部分、智能管理、物业管理等诸多方面体现出品质卓越。这些特点约束未来商铺经营者对能具有区域市场商圈吸引力和竞争力的商业业种和业态的选择，商铺的经营品种会局限在档次相对较高，符合大众国际目标顾客需求水准的范围较小的经营主题上。品质卓越的商铺的造价比普通商铺要高，势必商铺投资大于普通商铺，在经营上也约束经营者做投资回报率较高的经营项目，才能获得收益。品质卓越的商铺在形象感观上首先会给顾客带来高档品质经营内容的体会，经营的内容应该符合这样的高品质感观，表里如一才会有顾客忠实光顾。W4. 地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团队建设仍需时间众观全国房地产企业发展，企业功能多元化风格各异，单一功能企业逐步向具有多元化复合全流程商业地产企业功能发展，体制的机动灵活，商业地产业时效性更为强烈的经营管理运作方法，认真朝着长期可持续发展目标努力，逐步提升在商业市场竞争社会中的份额。单一地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团队建设需要一些时间的组建与磨合，逐步形成自己有效的经营管理团队。 W5.已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍整体经营运作现已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍整体统一经营运作。这样的实例在很多商业地产项目中屡见不鲜。商铺业主个人的利益与整体运营主题出现分歧时，人性自私的一面表现得淋漓尽致，失去主权的商业运营管理公司在整体商铺区主题运营、经营统一步调工作上很难发挥作用。2.3.2机会点及威胁分析1）Opportunity（机会分析）O1.利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者创造无限的商机利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者创造无限的商机。利民经济开发区在已经具有的区域优势、中心优势、交通优势、市场优势、能源优势的基础上结合了开发区优惠的政策为投资者创造了无限商机。这些招商引资的优惠政策主要是：呼兰区招商引资优惠奖励政策第一条 为了鼓励和吸引投资者在呼兰区投资兴办企业，推动区域经济快速健康发展，结合我区实际，特制定本优惠奖励政策。第三条 财政扶持政策。 1、新办企业。为支持新办企业加快发展，鼓励企业扩大经营规模，从纳税年度起给予奖励扶持，扶持额度按照企业年为区财政贡献额的一定比例计算确定，扶持方式以开发新产品和挖潜改造投入等给予实现。企业投产纳税后，第一年至第三年，参照实缴增值税和企业所得税的区级以下分享部分中的50%，由区财政奖励给企业。第四条 投资政策。用地规模在5公顷以下，固定资产投资在5000万元以上的生产加工型企业，且年向区级财政实缴税金200万元以上的，土地出让金按规定标准收取，由区财政一次性投入50万元以下资金为企业进行红线内基础设施建设和市政建设；对投资规模大、纳税高、效益好、用地节约、环境污染小的大企业，可采取一事一议的办法给予特殊政策。第五条 收费政策。新办企业在执行行政事业性收费时，按照国家和省市有关规定的下限或最低标准收取，属于区级管理权限的收费项目，实行“零收费”。第六条 奖励政策。(二） 引进国内资金（含技术、设备）活动中，起到重要引荐和推荐作用的个人，引荐成功（资金全部到位）并在本区注册和纳税的，经有关部门确认，实行以下办法：第十一条 对投资规模较大、科技含量高并能对区域经济起到特殊拉动作用的项目，可采取一事一议的办法，给予特殊优惠。企业如何能利用好政策优惠，将是企业快速发展的基础O2. 周利民开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。周边将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。随着利民开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。周边将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。，利民经济开发区开速发展，区域商业辐射能力会进一步增强，这样更有利于大众国际商铺优势的发挥。O3. 新江桥的开工建设，为利民发展有质的飞跃。由于哈尔滨道外区二十道街跨江大桥已经在今年4月开工建设，预计2年竣工。该跨江桥建成后，从江南到江北乘车只需3分钟。新江桥的建成迅速缩短了利民开发区与江南中心区域的交通距离，也就是说从竞争角度讲是大众国际商铺向上提高档次的一个外力，而大众国际商铺现在介入就可以顺势而上。O4. 外部新型商业集团相续入驻，提升利民开发区消费理念的提升近年来随着外部现代商业业态、新型商业集团相续入驻，如志华商城和嘉润购物广场等的相续入驻开业，提升利民开发区的消费理念，对品牌时尚的认知逐步加深，更有利于时尚经营主题商业的发展，和区域消费文化整体素质的提升。O5. 房地产开发带动作用房地产开发通常对区域市场都有“换血”作用，一般通常都会使区域消费能力增强。目前，利民经济开发区商品房开发面积很大，预计到2016年常住人口将达到100万，是现在的4倍多，这么多的人口住房问题的解决是通过新的房地产开发住宅新区来完成的。所以从这一角度看，区域消费能力也会极具增强。2）Threat（威胁分析）T1.新兴城区的“冷清”现状，影响商铺投资者的热情与信心由于老东江桥的提前退役，新江桥的施工建设没有在预期建设，致使利民开发区没有按预期快速发展。大众国际左边还是能感觉到新兴城区初级阶段的“冷清”现状。配套基础设施和服务生活设施的不完善和匮乏势必影响商铺投资者的投资热情与对未来发展的信心。T2. 利民经济开发区现有市场需求的业种和业态单一化，制约商铺经营范围利民经济开发区虽然经过十多年的不懈努力，但在基础城市特征上，还是比较单一。由于新兴城区的组成结构内容单一化，势必影响社会消费需求的单一化。相对江南比较利民经济开发区现有市场需求的业种和业态不是很多元化，只是能够基本满足特定人群的简单需求。区域市场需求的单一化，从而制约了商铺的经营范围。T3. 北方地域因素，经济发展速度整体缓慢，新兴城区发展壮大时间慢长，商铺投资回报率偏低由于振兴东北老工业基地的中央号召一直没有停顿，没有停顿就是还要继续号召。也可以这么说，振兴东北还要继续不间断的努力。北方边疆地域因素，经济发展相对南方地区整体缓慢，而新兴的城区发展壮大更需要慢长的时间。经济的区域薄弱，势必影响商铺投资汇报率。T4. 开业时间晚于志华等区域商圈市场，制约新商铺经营吸引力的营造现在在利民经济开发区已经初具规模的志华商城等商圈，已经具有一定的区域吸引力和商业竞争力，也培养了一大批当地的忠实消费群体。如果后兴建的新区域商圈，没有更震撼的规模和高商业内涵，很难改变当地消费者已经养成的消费场所选择习惯的。势必制约新兴商铺区经营区域吸引力的营造。T5. 公共交通工具的匮乏，制约客流新兴城区的初级阶段，由于常在人口保有量相对偏低，社会人员流动次数偏少，致使新城区公共交通工具的匮乏，也制约了新兴商铺区域的客流量。2.3.3.劣势及威胁的弥补方案1）针对劣势的弥补方案A、针对W1：在商铺区域业种和功能设计规划布局中尽量回避建筑本身布局存在“缺憾”，在选择商铺区域经营主题上回避规模上存在的“遗憾”，强调满足商铺区域以后发展需要。针对建筑本身布局存在“缺憾”，顾客动线受楼体Z字型排列位置影响较大，可以采取分区设计规划经营业种和品类组合，形成一种多层次、多角度吸引顾客流动，增加销售成交机会，减少商铺区死角地区； 选择市场参与经营的个体规模数量相对精练，经营收益率较高，能极具区域市场辐射力和吸引力的经营集群主题，就能很好的规避“缺憾”，展现自身魅力！B、针对W2：目前大众国际商铺格局设计特点约束经营主题针对大众国际商铺格局设计特点，规划选择经营场地面积需求偏少，经营收益率偏高的经营行业种类。在经营行业种类设定上，应选择区域市场空白并且未来市场需求潜力广阔的的业种，并能有效突出商铺区经营主题、特色。努力营造极具辐射力与发展力的专业经营，技术领先的特色主题。C、针对W3：大众国际商铺品质卓越，约束经营级别档次针对大众国际商铺的品质卓越，从而约束经营级别档次。建议在经营定位规划选择上能够实现“表里如一”因为商铺高品质的物业硬件，经营高品质的内容，这样才会相辅相成，互为作用，促进利润实现。反之是互相阻碍，得不偿失。高科技含量与高品质硬件是互补的两个因素，两者完美结合，会另有一片天地。D、针对W4：地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团队建设仍需时间二十一世纪企业最珍贵的是什么，这也是很多企业在不断地思索着。专业化团队建设的组建、磨合、成熟需要一段过程，谁能掌握先机，谁就能加大企业在未来的市场竞争中获胜的概率。企业外部引进，内部培育，多在经营实战中锤炼磨合，促使快速成熟。专业技术员工与企业文化的快速融合加快专业化团队建设，迅速磨练成熟一支服务于企业在商业地产市场竞争中稳步快速发展的队伍是很重要的工作。E、针对W5：已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍统一经营运作已售出产权商铺户于商铺区整体统一经营所出现的争议，在国内很多商业地产项目中出现过，统一经营与单个产权商铺之间的利益纠葛，一直困扰着商铺区的整体发展。对于如何指导并制约产权商铺未来的经营活动，能够按着统一规划开展经营活动，统一宣传、统一步调，经营互补，集合优势，共创市场强吸引力经营主题从而获得更广阔的市场空间。在商铺区规划上应该有所区分和界定。统一经营主题核心区域品类只租不售；对辅助服务业种品类，可以销售，并且用产权销售合同附加合同规定，限制未来经营活动接受商铺区统一指导范围，不得与整体商铺区经营主题相抵触。商铺区是在统一经营主题状态下的自由互补复合式经营发展，这也是对大众国际商铺区的美好期望。2）.针对威胁的弥补方案A、针对T1T5：发挥现有利民开发区政策和发展优势结合大众国际商铺区自身优势的同时并勇于出新在商业竞争日益激烈的今天，唯有发挥地域优势和现有自身优势，以自身强项、不断学习提高自身管理团队商业运营素养，集中优势兵力才能取得比较好的成绩。而商铺区经营的专业化、规模化、系列化对于人流的吸引也有着积极的作用。对于原有购物习惯的阻隔，应该积极开展吸引人气的活动，如恰当的针对目标顾客的企划宣传、适时举办目标顾客喜爱的促销活动等。商业经营辐射范围有多大，它的市场就有多大，只有创造极具吸引力的商业经营模式，才能更好的生存与发展。招商的引力亮点注重：开发区政策优惠优势、省级专业技术集结地优势、商铺物业全方位服务优势、新跨江大桥即将贯通对江北发展大提速的心理共振优势。勇于立大旗，才会有大事业！B、针对T2：在招商和日后经营中做好心理准备，循序渐进利民经济开发区消费者专业商品在江南商圈习惯购物，消费人群回流将是一个逐渐的过程，且是部分人群或者是部分人群的部分购物行为，所以是一个长期的过程。所以在招商时要做好充分准备，利于日后调整。2.4 产品定位结合本项目自身规划、规模条件、利民经济开发区商业格局特征以及上述因素，我们认为本项目定位必须结合城市的远期规划与发展，用前瞻性的思考去定位本项目，通过对利民经济开发区商业地产市场的初步分析与综合考虑，我们将本项目整体开发目标定位为：在统一经营主题状态下的自由互补复合式经营发展模式的商业地产2.3.1作用最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合办公、购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。2.3.2优势² 高可达性HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。本项目的位置位于城市的未来发展新区地段，符合复合式商业地产对地段的要求。² 高集约性² 整体统一性建筑风格统一，复合式商业地产各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。² 功能复合性自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化、购物餐饮娱乐消费、物资集散、旅游、展览、交通等，形成复合式商业地产功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。² 土地使用均衡性复合式商业地产注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。² 内部、外部联系完整性复合式商业地产内部拥有复杂、完善的通道体系，通过多样通道网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；复合式商业地产对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。² 巨大的升值潜力一个成功的复合式商业地产项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的复合式商业地产，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。通过其内部商业、商务办公、会所、居住等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价销售获利；住宅则通过成功销售获利。通过成功商业运营，自身价值也必会有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应。2.3.3 结论复合式商业地产，是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型复合式商业地产可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA概念，就是一个将办公、酒店、住宅、商场、景观结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。2.4 市场定位根据商业地产的特殊属性，目标市场客户的定位应分为投资者和消费者两大类，下面就这两大目标市场客户群体分别进行定位阐述。2.4.1 投资者定位商业市场成熟且相对发达地区购铺自营者与购铺出租者的比例约为3:7，具有购铺不经营、经营不购铺的成熟商业特点；商业市场不成熟且相对欠发达地区购铺自营者与购铺出租者的比例约为7:3，还没有形成通过有效投资进行收益回报获利的理财理念。利民的商业市场现状应属于后者，需要进行合理有效的培养与引导。² 购铺自营者：私营业主；² 购铺出租者：企业家、 自由职业者、 企事业高层、高薪行业从业者； ² 租赁经营者：经营商户； 2.4.2 消费者定位消费者定位是结合本项目商业业种和业态定位进行考虑的，本项目的商业业态以专业行业集合为主导，其它业种生活服务配套的形式出现，那么，本项目的消费者定位即可涵盖社会各阶层的消费群体。2.5 业态定位根据复合式商业地产(HOPSCA)概念，本项目应具有业务承揽商务办公、专营专卖、商业街铺、会所、餐饮休闲、文化娱乐、美容健身等组合。2.6 功能定位2.6.1 购物功能：涵盖专业品类多样化国内外品牌，满足不同阶层人群的购物需求。2.6.2 集散功能：满足周边消费者对专业行业商品与服务的需求，并具有辐射更广泛区域的功能。2.6.3 娱乐体验功能：体现在各类体验式、享受型消费活动中，如餐饮、医疗医药、美容、美发、运动、健身、电信、干洗店、社区社区综合超市、汽车维修、等。2.6.4 办公功能：提供5A级配套服务，做利民开发区的CBD黄金宝地。2.6.5 居住功能：满足城市较高层人群居住于环境优良地区的心理需求。2.7 形象定位2.7.1 案名黑龙江大众家居室内装饰设计施工园区（家装设计施工园区）2.7.2 主题定位语专业精湛家装设计服务和施工服务一站式全流程服务/全新的商业经营业态荟萃装材饰材良品名店/集结驰名家装队