镇江市房地产市场调研报告46页 (青苹果).doc

镇江市房地产市场调研报告第一篇 宏观篇一、镇江市经济发展概况 （一）、地域情况简介镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3847平方公里。下辖3市4区，即丹阳市、杨中市、句容市、丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。全市户籍总人口268.79万人，市区总人口102.72万人，其中：男性人口133.92万人；女性人口134.87万人。水资源：全市河流60余条，总长700余公里，以人工运河为多。水系分北部沿江地区、东部太湖湖西地区和西部秦淮河地区。长江流经境内长103.7公里。京杭大运河境内全长42.6公里，在谏壁与长江交汇。全市人工水库、塘坝总库容量5亿多立方米。其中，库容10万立方米以上的水库107座，库容量3.74亿立方米。矿产资源：主要集中在宁镇山脉。矿种有铁、铜、锌、钼、铅、银、金等金属矿藏和石灰石、膨润土、白云石、大理石、磷、耐火粘土、石膏、石墨等非金属矿藏。其中：石灰石矿石质优良，储量30多亿吨；膨润土矿1.5亿吨，储量居全国第三。宝华山发现省内第一处大型红柱石矿，开发前景广阔。此外，尚有煤、泥炭和地热资源等。生物资源：植物方面，落叶阔叶树有麻栎、枹树、黄连木、山槐、枫杨等；常绿阔叶树有青风栎、苦楮、石楠等。药用植物有700多种。引进的树种有黑松、杉木、泡桐等。宝华山自然保护区有木兰科中最珍稀的宝华玉兰。动物方面，鱼类资源丰富，青、草、鲢、鲤等淡水养殖鱼类和鲍、鲶、鳝等非人工养殖鱼类均有大量出产。境内长江鱼类有90多种，其中刀、鲥、鳗、鱼回、河豚是名贵品种；白鳍豚、中华鲟等是我国珍稀动物。全市有鸟类100多种，其他野生动物20多种。（二）、镇江国民经济指标与社会发展统计2006年全市国民经济综合实力实现新跨越，经济总量迈上新平台，地区生产总值突破1000亿元大关，四年时间地区生产总值翻了一番。据初步核算，全市实现地区生产总值1025.31亿元，按可比价计算：比上年增长15.2%。其中：第一产业增加值41.69亿元，增长7.6%；第二产业增加值619.79亿元，增长15.7%；第三产业增加值363.83亿元，增长15.4%。实现人均地区生产总值38229元（按户籍人口计算），比上年增长15.1%，按现行汇率折算：为4901美元。经济结构调整卓有成效，三次产业构成由2005年的4.4:60.6:35.0调整为2006年的4.160.435.5。经济运行质量逐步提高，财政一般预算收入占GDP比重5.9%，比上年提高0.5个百分点。市场物价总体平稳运行，但部分商品价格涨跌明显，下半年食品价格反弹较快，居民对物价上涨感受明显。全年居民消费价格总指数101.7，比上年上涨1.7个百分点。在八大类消费品价格中呈现“五涨三降”，其中：食品类上涨2.7%，烟酒及用品类下降0.8%，衣着类上涨0.1%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.3%，医疗保健和个人用品类上涨2.8%，交通和通讯类下降2.5%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.4%，居住类上涨5.2%。就业形势持续转好。全市城乡从业人员151.69万人，比上年增加3.23万人。城镇新增就业岗位4.7万人，农村劳动力转移6.46万人。城镇登记失业率为3.18%。民营经济发展势头良好。全市私营企业19483户，本年新增企业3494户；注册资本273.3亿元，本年新增注册资本45.4亿元；从业人员33.24万人，本年新增从业人员3.3万人。个体工商户83092户，本年新增个体工商户15845户；注册资本27.8亿元，本年新增注册资本7.8亿元；从业人员15.1万人，本年新增从业人员2.6万人。全年民营经济实现税收36.12亿元，比上年增长29.4%；实现增加值547.5亿元，比上年增长15.3%，占GDP的比重53.4%，比上年提高1.3个百分点。国民经济和社会发展中存在的主要问题：经济增长方式比较粗放，科技创新能力进步不快，结构性矛盾依然存在，大项目推进速度缓慢，经济发展后劲不足，农村经济基础发展仍较薄弱，农民增收压力仍然较大，少数低收入家庭生活仍较困难等。1、 农林牧渔业农业生产喜获丰收。2006年，全市完成农、林、牧、渔业总产值73.43亿元，比上年增长7.4%。粮食种植面积稳定增加，粮食总产量较快增长。全市粮食种植面积159.28千公顷，比上年增长2.4%，粮食总产量99.57万吨，比上年增长9.8%，其中小麦总产量20.66万吨，增长13.1%；水稻总产量73.62万吨，增长9.5%。棉花种植面积1.8千公顷，比上年下降6.7%，棉花总产量0.17万吨，比上年下降5.5%。油料种植面积41.29千公顷，比上年下降6.1%，油料总产量7.63万吨，比上年下降10.9%。多种经营生产有增有减。全年造林面积2006.33公顷，比上年下降3.0%。受“高热病”疫情的影响,生猪出栏量62.29万头,比上年下降12.0%； 家禽出栏量991.42万只，比上年增长5.0%；肉类总产量7.67万吨，比上年增长1.0%；禽蛋总产量2.13万吨，比上年增长5.5%；牛奶总产量1.81万吨，比上年增长30.2%；水产品产量7.75万吨，比上年增长4.7%。农业生产环境不断改善。全市农田有效灌溉面积134.86千公顷，比上年增加0.09千公顷。防渗渠长度1725.3公里，当年新增119.1公里。拥有农业机械总动力131.37万千瓦，比上年增长1.4%，其中：大中型拖拉机4931台，小型拖拉机14460台，农用排灌动力机械51450台。农用化肥施用量（折纯）10.49万吨，比上年增长10.3%。农村用电量33.73亿千瓦时，比上年增长16.6%。2、工业和建筑业工业生产继续保持较快增长。2006年，全市规模以上工业企业完成增加值451.97亿元，比上年增长21.3%，其中国有工业增加值35.55亿元，增长9.2%；集体工业增加值32.25亿元，增长24.9%；民营工业增加值180.2亿元，增长19.4%；股份制工业增加值167.59亿元，增长19.2%；外商港澳台工业增加值163.5亿元，增长26.4%；大中型工业增加值223.27亿元，增长23.0%。全年完成轻、重工业增加值125.72亿元、326.25亿元，分别增长11.8%和25.4%。全年全社会用电量110.54亿千瓦时，比上年增长13.8%，其中工业用电量90.83亿千瓦时，增长13.6%。工业支柱行业发展优势明显。全市化学原料及化学制品制造业产值274.68亿元，增长32.0%；造纸及纸制品业产值140.74亿元，增长35.7%；电气机械及器材制造业产值175.51亿元，增长44.1%；交通运输设备制造业产值117.38亿元，增长32.3%。高新技术产业发展加快，实现高新技术产品产值477.3亿元，增长34.1%。产业集群规模不断扩大，我市形成了造纸及纸制品、基础化学和医药、合成材料、金属制品、电子及通信设备、工程电器、交通运输设备、建筑材料等规模较大的产业集群。主要工业产品产量多数保持增长。工业经济效益继续改善。全市规模以上工业企业实现销售收入1583.9亿元，比上年增长26.2%。企业盈利水平逐步提高，实现利税总额130.21亿元，比上年增长32.8%，其中：利润总额70.24亿元，增长45.0%。但部分企业亏损状况没有得到根本扭转，企业亏损面为15.8%，亏损企业亏损总额4.65亿元。建筑业呈现平稳发展。全市拥有资质以上建筑业企业459家，全年实现建筑业总产值137.8亿元，比上年增长0.4%。建筑业实现利税总额10亿元，比上年增长10.3%。建筑业企业房屋建筑施工面积1100万平方米，与上年持平；房屋建筑竣工面积580万平方米，比上年增长8.5%。3、 固定资产固定资产投资势头较快。全年固定资产投资突破500亿元，实际完成投资总额501.18亿元，比上年增长23.8%，其中，城镇固定资产投资300.03亿元，增长15.2%；农村固定资产投资201.15亿元，增长43.7%。在固定资产投资中，国有经济投资85.72亿元，下降12.3%；外商、港澳台经济投资85.3亿元，增长23.6%。全市工业性投资完成300.52亿元，比上年增长27.3%，占比重60.0%，其中亿元以上工业投资项目83个，完成投资额86.96亿元，其中当年新开工项目27个，完成投资额28.82亿元。投资结构继续有效调整。在固定资产投资中，第一产业投资8.35亿元，比上年增长28.4%；第二产业投资312.42亿元，比上年增长28.0%；第三产业投资180.41亿元，比上年增长17.5%。房地产业平稳发展，商品房销售有所下滑。全市拥有房地产企业213家。全年完成商品房竣工面积239.24万平方米，比上年增长12.2%，其中：住宅面积203.61万平方米，增长11.6%；商品房现房销售面积103.51万平方米，比上年下降10.9%，其中：住宅面积95.96万平方米，下降9.2%；商品房现房销售额23.90亿元，比上年下降2.4%，其中：住宅销售额21.23亿元，下降0.1%。4、 国内贸易消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额280.1亿元，比上年增长16.0%。分城乡看，城市消费品零售额224.3亿元，增长17.0%；农村消费品零售额55.8亿元，增长12.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额242.4亿元，增长20.4%；餐饮业零售额33.6亿元，增长10.0%。限额以上批发零售贸易企业经营状况良好,全年实现商品销售182.6亿元，比上年增长16.8%，其中批发业103.3亿元，零售业79.3亿元，分别增长14.1%和 20.3%。汽车、居住和信息通讯类消费持续升温，汽车类消费品零售额增长 45.6%，居住类消费品零售额增长 36.7%，信息通讯类消费品零售额增长48.5%。商品交易市场健康发展。全市拥有各类商品交易市场208家，成交额132亿元，其中：消费品市场189个，生产资料市场9个，其他各类市场10个。市场规模有所扩大，全年成交额超亿元的市场有19家，成交额68.2亿元。5、开放型经济对外贸易保持较快发展。全年完成进出口总额47.74亿美元，比上年增长20.4%。其中出口总额26.63亿美元，增长31.0%；进口总额21.11亿美元，增长9.2%。在出口方式中，一般贸易17.76亿美元，增长39.3%；加工贸易8.87亿美元，增长16.6%。在出口商品中，机电产品、高新技术产品完成出口10.4亿美元和1.4亿美元，占比重39.1%和5.3%。在出口企业中，外商投资企业、私营企业完成出口14.77亿美元和6.18亿美元，占比重55.5%和23.2%。在出口市场中，对美国、日本、香港和韩国的出口分别为6.08亿美元、2.67亿美元、1.69亿美元和1.6亿美元。引进外资难中求进。全市新签外资项目293个，比上年下降37.8%，其中总投资在1000万美元以上的项目106个，比上年下降40.8%。合同利用外资16.59亿美元，比上年增长58.6%；实际到帐注册外资7.3亿美元，比上年增长22.6%。对外经济发展平稳加快。全年新签对外承包工程和劳务合作合同金额2.22亿美元，比上年增长15.7%；完成营业额1.92亿美元，比上年增长16.8%；新派境外劳务人员4206人，比上年增长4.9%；年末在境外人数9738人。全年新批境外企业10家，中方投资203万美元。经济开发区发展步伐加快。全年省级开发区完成基础设施投入21.9亿元，比上年下降22.0%；新签合同利用外资8.58亿美元，占比重51.7%；实际到帐注册外资3.3亿美元，占比重45.2%；完成出口总额10.5亿美元，占比重39.4%。6、交通运输、邮电业和旅游交通运输业加快发展。全年完成货物、旅客发送量5512万吨和7966万人次，分别增长5.4%和10.3%，实现货物、旅客周转量31.9亿吨公里和33.37亿人公里，分别增长7.0%和8.7%。完成港口货物吞吐量6700万吨，增长11.6%。全年新改扩建农村公路268公里，全市等级公路里程5150公里，其中高速公路里程106公里；铁路营业里程105公里。全市民用汽车保有量9.85万辆，比上年增长15.7%。私人汽车保有量5.96万辆，比上年增长22.8%，其中私人轿车保有量3.94万辆，比上年增长45.3%。邮电通信业平稳发展。全年邮电业务总量24.05亿元，比上年增长12.3%。其中邮政业务总量2.71亿元，电信业务总量21.34亿元，分别增长 17.8%和11.6%。年末拥有邮政局(所) 135处，邮政报刊图书销售亭(点)398处，邮政线路总长度14076公里；拥有本地电话用户143.7万户，其中固定电话用户101.1万户，移动市话(小灵通)用户42.6万户。移动电话用户240.1万户。互联网用户18.35万户。旅游业持续快速发展。全年接待国内旅游者人数1380万人，比上年增长19.0%；国内旅游收入124亿元，比上年增长20.0%。接待境外旅游者人数35.86万人，比上年增长17.5%，其中外国人27.37万人,增长16.5%,港澳台同胞8.49万人，增长20.8%。国际旅游外汇收入2.1亿美元，增长16.7%。7、财政、金融和保险业财政收入保持较快增长。全年完成财政总收入151.26亿元，比上年增长27.7%,其中财政一般预算收入60.12亿元，比上年增长27.6%。财政支出结构得到调整。全市财政总支出94.31亿元，比上年增长21.6%，其中财政一般预算支出60.92亿元，比上年增长22.1%。在财政一般预算支出中，农林水气象支出4.02亿元，社会保障补助支出1.24亿元，医疗卫生支出3.3亿元，教育支出9.77亿元，企业挖潜改造支出2.46亿元。金融形势保持平稳运行。全市金融机构各项存款余额928.2亿元，比年初增加124.21亿元，其中：企业存款余额279.45亿元，比年初增加42.49亿元；储蓄存款余额521.76亿元，比年初增加63.49亿元。金融机构各项贷款余额668.03亿元，比年初增加107.53亿元，其中：短期贷款余额370.59亿元，比年初增加55.47亿元；中长期贷款余额199.29亿元，比年初增加50.07亿元。在贷款中：个人消费贷款余额50.55亿元，比年初增加6.72亿元。保险事业发展步伐加快。全市拥有保险企业21家，参保人数379.86万人次。承保额2972.75亿元，比上年增长14.9%。全年保费收入21.65亿元，比上年增长8.8%。其中财产险收入4.84亿元，人身险收入16.81亿元，分别增长16.6%和6.5%。赔付额6.99亿元，比上年增长48.8%。其中财产险赔付3.54亿元，增长17.2%；人身险赔付3.45亿元，增长105.6%。8、科学技术和教育科技研发基础不断增强。全市拥有各类专业技术人员11.96万人，比上年增长16.0%，其中中高级职称人员0.76万人，增长4.0%。拥有市级以上工程研究中心28家，其中省级9家。全年共组织市级以上各类科研项目1261项，完成省级以上项目181项。获市级以上科技进步奖66项，其中省级8项。全年新立省级以上星火计划14项，其中：国家级4项；新立省级以上火炬计划90项，其中：国家级30项。全年科技投入23亿元。自主研发创新能力提高。自主知识产权和专利事业稳步发展，全年专利申请量3405件，比上年增长64.8%；专利授权量1070件，比上年增长46.8%。技术市场较为活跃，全年共签订各类技术合同1325项，技术合同金额3.11亿元。高新技术企业和产品明显增加，全市拥有省级高新技术企业216家，其中：当年新批企业25家；拥有高新技术产品719个，其中：当年新认定高新技术产品91个。高新技术产品实现销售收入468亿元，比上年增长34.8%，利税总额82.8亿元，比上年增长30.6%。教育事业健康稳定发展。全市教育事业投入不断加大，教育事业费支出比上年增长18.0%。教育布局调整取得新进展，省镇江中学改扩建工程竣工、镇江市第一中学东校区主体工程封顶。高等教育规模继续扩大，全市拥有普通高校5所，在校学生6.79万人。办学水平稳步提高，全市拥有省级实验小学65所，省级现代化示范初中59所，四星级以上高中6所，省级以上重点中等职业学校11所。义务教育成果得到巩固，全市中小学在校学生30.54万人，小学学龄儿童入学率100%，普通初中升学率97.0%，普通高校录取率78.4%。职业教育发展步伐加快，职业学校在校学生1.94万人，中等专业技术学校在校学生4.75万人，参加社会自学考试7.72万人次。全年农村劳动力技能培训达3.82万人次。9、文化、卫生和体育文化事业蓬勃发展。全市拥有艺术表演团体5个，艺术馆、文化馆7个。公共图书馆6个，图书馆阅览人数63万人次。广播电台、电视台各1座，广播、电视覆盖率均达100%，市县联网率100%。全市拥有有线电视用户58.2万户。群众文化活动丰富多彩，文艺创作取得丰硕成果，人民群众文化生活质量不断提升，中国镇江·金秋经贸洽谈会开幕式专场文艺演出-大型音乐歌舞江河交响演出获得圆满成功，“辉煌史诗”-镇江市纪念中国工农红军长征胜利70周年演唱会成功举办，“欢乐家园”广场文化活动更加贴近群众、贴近生活。涌现出一批文化艺术精品，苗家三月入选第三届中国美协会员国画精品展，省五星工程奖荣获三金三银。基层文化建设得到加强，开展了“送电影进百村”活动，建成14家公益性村级“农家书屋”。文物保护取得新进展，“昭关石塔”被列入全国重点文物保护单位，白蛇传传说、镇江恒顺香醋制技艺列入国家级非物质文化遗产名录。医疗保障水平稳步提高。全市拥有卫生机构920个，卫生技术人员13519人，其中医生5522人，医院床位数8393张。拥有省级重点专科2个，完成医学科研项目13项，荣获各类科技进步奖14项。社区卫生服务网络不断健全，建成城市社区卫生服务中心47个，农村社区卫生服务中心64个，新型农村合作医疗参保人数148.91万人，覆盖面96.9%。重大传染病得到有效控制，实施血防“春风号行动”和秋季灭螺工作，杜绝了群体性急性感染病发生。加强妇幼保健工作，孕产妇、婴儿死亡率和新生儿缺陷发生率均控制在较低水平。体育事业取得明显进步。组织开展“全民健身与奥运同行”活动，实施“万村体育健身工程”。开展全民健身月活动，组织各类活动480项，参加人数60万人。办赛水平不断提高，全年共承办14项省级以上和14项市级体育竞赛，成功承办了全国围棋段位赛、全国青少年男子排球比赛、全国男排大奖赛、全国女排联赛等竞赛活动。竞技体育取得明显进步，全市拥有等级运动员148名，当年向省、国家队输送优秀运动员12名。参加省级以上体育比赛共获得金牌99枚、银牌30枚、铜牌43枚,其中国家级金牌48枚、银牌6枚、铜牌10枚。体育彩票发行大幅增长，全市共有体彩销售点343个，当年新增体彩销售点83个，体彩销售额2.34亿元，比上年增长99.2%。10、城市建设和环境保护城市综合功能得到新提升。2006年全市城市建设投资48.59亿元。建成中山北路、万古一人路、健康广场、黄山北路。改造街巷道路总长5.6公里，完成8个住宅区改造，总面积52万平方米。污水集中处理能力14.7万立方米/日。防汛排涝能力40.5立方米/秒。城市规模继续扩大，市区建成区面积达90平方公里，比上年增加3.9平方公里。公共事业发展取得新进步。2006年城市用水、用气及公共交通事业进一步完善。全市拥有公共汽车营运车辆713辆，运行线路49条，公交道路路网里程715公里，客运总量8766万人次。新增环保节能公交车55辆，新辟调整优化公交线路11条。拥有出租车辆1254辆。市区自来水日供水能力55.25万立方米，自来水普及率97.0%。液化石油气供应总量6万吨，天然气供应总量10017万立方米，气化率达到87.0%。城市园林绿化迈上新台阶。全市建成区园林绿地面积3268公顷，比上年增加150公顷。建成区园林绿化覆盖率39.6%，比上年提高0.9个百分点。人均公共绿地面积10.9平方米，比上年增加0.4平方米。环境质量改善取得新进展。全市共有环境监测站5个，设立自然保护区2个，自然保护区面积5863公顷。建成烟尘控制区24个，面积128.5平方公里；建成环境噪声达标区21个，面积为104.93平方公里。城市污水集中处理率78.1%、生活垃圾无害化处理率100%。工业废水排放达标率98.4%，二氧化硫排放达标率96.89%，工业粉尘排放达标率100%，工业固体废物综合利用率91.2%。城市空气质量逐步提高，全年二级标准以上天数达310天。饮用水源保护力度加大，城市居民用水水质得到安全保证。11、人口、人民生活和社会保障人口增长得到有效控制。全市人口继续保持"低出生、低死亡、低增长"的发展态势。全市户籍总人口268.79万人，比上年增加1.17万人，其中：男性人口133.92万人；女性人口134.87万人。其中市区总人口102.72万人，比上年增加0.71万人。全年人口出生率7.81，比上年下降0.23个千分点；人口死亡率6.16，比上年上升0.21个千分点；人口自然增长率1.65，比上年下降0.44个千分点。城乡居民生活水平不断改善。据城镇住户抽样调查显示，城镇居民人均可支配收入14291元，比上年增长15.3%；人均消费性支出9196元，比上年增长10.3%，其中食品支出占人均消费性支出的比重为39.8%，文化娱乐教育支出占人均消费性支出的比重为15.6%。人均住房建筑面积28.12平方米，比上年增加2.42平方米。每百户家庭拥有电脑50台，电话263部。据农村住户抽样调查显示，农村居民人均纯收入6717元，比上年增长13.5%；人均消费性支出5066元，比上年增长15.8%，其中食品支出占人均消费性支出的比重为39.9%，文化娱乐教育支出占人均消费性支出的比重为16.3%。人均住房面积为44.6平方米，比上年增加0.71平方米；每百户家庭拥有电脑16台，电话235部。居民人均储蓄存款余额19820元，比年初增加2310元。社会保障水平稳步提高。全市城镇职工基本养老保险参保人数49.5万人，覆盖面98.0%；基本医疗保险参保人数58.6万人，覆盖面98.3%；失业保险参保人数40.4万人，覆盖面99.0%。提高离退休人员养老金和下岗职工基本生活费标准，全年共发放离退休人员养老金13.09亿元。“低保”对象实现应保尽保，全年纳入最低生活保障人数3.75万人，其中城镇最低生活保障人数1.14万人，农村最低生活保障人数2.61万人，共发放最低生活保障经费2652万元，比上年增长31.0%。福利事业进一步得到重视和加强。全年筹集福利资金900万元，接受社会捐赠5700万元，其中慈善总会捐赠5500万元。社区建设步伐明显加快，全市拥有各类社区服务设施3691个，其中社区服务中心363个。城乡村（居）民依法自治水平稳步提高。注： 1、本公报数为初步统计数。2、 地区生产总值和增加值按现价计算，速度按可比价计算。 以上信息来自镇江市统计局二、镇江市房地产发展概况 （一）、镇江房地产指数：市区：2007年1季度镇房市区住宅指数2253点比上季上升11点，升幅为0.49比去年同期上升51点，升幅为2.32主城区：2007年1季度镇房主城区住宅指数2428点比上季上升14点，升幅为0.58比去年同期上升44点，升幅为1.85（基期为2001年1季度，基期指数为1000点）2007年一季度市区住房各片区均价及涨幅概览表 单位：元/平方米区域2007年1季度商品住房2007年1季度二手住房均价环比增长同比增长均价环比增长同比增长市区（区域算术平均）3052 +0.34%+2.35%2565 +2.04%+4.79%主城区（区域算术平均）3424 +0.49%+1.94%2892 +2.08%+4.37%（注：上表均价不含独立、联排、叠加别墅及政策性住房）（二）、镇江总体楼市分析缓慢上升发展时期镇江属于三级城市，根据自身城市特点和房地产市场发展特点，楼市尚处于第一波启动期的上升通道内，市场表现如下：·房地产市场尚处在自主需求的初级阶段，但已经历过外来炒房者第一波浪潮·房产市场开发量持续增长，市场供应外延性扩展·楼市已经进入大盘时代，销售压力加大·产品层次逐步完善，呈现多元化发展趋势·受购买力影响，价格上涨缺乏动力（三）、镇江房产投资及土地供应 房产投资平稳 而且土地放量趋于平稳态势 土地价格在合理基数增长的情况下基本持平（四）、镇江房产供需情况供需比逐年加大，06年销售回暖 ·近三年镇江市区供求情况供应快速增长、需求增长乏力·05年受宏观调控影响，成交增长幅度相对较小/06年市场信心已经回升，但供应随着大盘集中上市，只增不减（五）、镇江房产价格走势价格上涨乏力，06年波动不大·06年镇江房价与2005年相比涨幅较小，全年各月房价波澜起伏，整体走低，受宏观调控影响明显/06年价格除了5/7月局部跳高外，上涨幅度十分有限·价格预测：价格处于长期上升通道,但受城市经济影响空间有一定限制，但不同区域价格变化将有所不同三、镇江市房地产市场客户群体调查分析 调查方式：问卷调查 时间：2006-11-11至2006-11-12 地点：2006年秋季房展会现场调查份数：2000份调研对象：参加此次房展会的市民调查单位：镇江市房管局镇江日报（一） 、居住情况分析A 年龄构成从本次参加房展会的市民年龄结构看，20-29岁的被调查人数最多，占到35.6，而20-40岁的被调查的人数比例达到61.2。说明此次房展会的主力看房人员皆为工作处于稳定上升期有一定经济基础的中青年人员。B 职业情况此次看房的市民中，企业职工占绝大多数，达到54.9。其次为公务员及事业单位人员。说明关注此次房展会的主力人群还是普通消费者。C 居住的区域D 调查对象目前居住面积从上图可以看出，目前居住面积100以下的意向购房者占76，而70以下的居民占28。居住大面积的居民比例只有24。E 调查对象目前住房所居住年限居住年限在6年以下的占大部分，其中居住处所10年以上的居民占33.6。F 调查对象目前住房的权属关系从上图可以看出，与配偶居住、与父母居住及与配偶及子女居住的居民总比例占66.4。以上数据比例可以说明，小面积、长年限住所的居民及与家人居住的居民占据大部分比例。他们的实际居住状况具备购买住房的一些条件，他们是未来购房的主力军。（二） 、未来购房意向分析A 购房目的上图可以看出，希望改善居住环境的购房意向者占49.4%，说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下，需要更好的居住环境.尤其是城郊的项目较有规模有比较好的内部环境及较好的外部环境，将是市民的首选。准备结婚买房的市民总比例占20.4%，也占到较大的比例，该部分客户可能由于工作年限短积蓄少，更多的会选择城郊中价位的小区。投资客户占到5.6%，在当前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。B 置业意向区域上图可以看出，大部分意向客户还是选择城东北老城区、南徐新区、城中老城区，总比例达到66%。可以看出老城区有较好的生活配套设施，生活比较便利.南徐新城19.2%，说明南徐新城是较好的环境，加上离市区比较近，而且市政府即将迁入，所以市民对该区域选择排到第三位。丁卯片区通过几年的开发，大规模的社区形成在即，因此也有14.2%的居民希望在那里置业。虽然城西老区靠近大市口商业圈，但由于那里大盘不多，整体环境较差，且消费观念比较陈旧，因此关注城西老城区的居民仅占8%。至于丹徒新区，由于工作生活的交通不方便，加上已开发完成的小区人住率极其低，因此从去年开始市区居民已经很少考虑那里了。而大港地区远离市区，市区居民基本上不会考虑那里,所占的4%的市民也皆为大港本地消费群。C 购买房屋的类型上图可以看出，选择多层者比例高达60.2%，占绝对优势，小高层的选择率也有23.2%，说明镇江的市民因为受住宅发展的传统原因选择的还是多层住宅；但对小高层的接受程度占到普通住宅的28%的比例，根据我市去年的监测结果有一定比例的上升，说明老百姓的够房观念正在发生着变化，已经慢慢接受了小高层。普通住宅合计选择率为83.4%，可以表明市民需要更多的是普通住宅，这与中央对房地产调控政策控制别墅开发完全吻合。而其他三种产品，总和占16.5%，说明部分有良好经济条件的人还是需要高档住宅。D 希望购买房屋的面积绝大多数消费者考虑80-120 m2的住宅（占65.1%），E 购买房屋能承受的单价价格在2200-3000元/ m2 （占53.9%/）之间的占大部分F 购买房屋能承受的总价总价承受价为20万-40万（占69.1%）G 小区周边配套通过上表我们可以看到，购房者正变得越发理性成熟；对居住小区外部生态环境及交通市政配套比较看重，总比例占68.4%。对都市气息的关注率比较低（11.2%），侧面反映了广大消费者已经开始注重小区的综合品质。H 小区内部配套从上图可以看出，市民重视户型第一位的还是户型设计，第二位的是小区的景观，而立面造型、色彩和物业管理以及内部休闲设施认可程度相当。由于可见市民注重的一内一外，内部的户型布局的合理性，外部是小区的环境。I 影响购房的因素购房者对自己所购买的小区有很多的要求。对价格，生活配套，物业管理比较看重，这三者比例分别占到21.6%，16.3%，11.1%。对升值要求仅有6.1%，说明自主需求较多，投资关注较少。而对人文环境，园林景观及开发商和楼盘知名度对其影响力较小。说明当前镇江市民购买住宅者着重考虑的是价格、生活配套。J 对装修的需求上图中购房者对房屋的品质要求可以直观的了解到，希望装修品质为毛坯房的要求占到50.8%，说明购房者还是比较倾向于按照自己的思路去装修家居。也有49.2%的市民对装修或简装修有一定的需求，也反映了部分市民已经慢慢接受“装修房”这一新概念。第二篇 微观篇待添加的隐藏文字内容2一、项目综合情况分析1、 项目区位本案位于镇江市丁卯新区与一中隔谷阳大道相望，南侧为江南世家，占地面积约400余亩。江南世家沃得第一城丁卯桥路谷阳大道纬五路本案镇江一中沃得雅苑世纪名门2、项目周边概况项目 权比优秀良好中等一般较差备 注自然景观 项目自然景观较少，主要依托项目自身营造 交通情况距市中心4公里，谷阳路与丁卯桥路相互交叉于项目，公交线路较少社会人文镇江一中及初中环列项目区位形象 传统产业居住板块打造的居住型区域生活配套  目前附近暂时缺乏生活配套，但沃得沃尔玛广场即将开业，项目自身商业更多。周边各项指标大都属于中流，对于打造中高档项目有一定难度。板块先天支撑不足，成长性来自于项目突破。3、丁卯板块综合分析A 战略区隔上在板块中心区形成规模和配套聚集。 沃尔玛超市+市民广场+。 但配套升级的导入周期尚难以确定（商业规模决定了本案板块新核心地位）。B 产品定位上在主抓区域客户市场的基础上，开始寻找两极突破：小户型和小区高层市场。 在传统120-130平米舒适型三房主流。 沃得雅苑103平米主打户型/江南世家出现别墅类产品（规模决定了本案多元产品形态）。C 产品档次上相对于其他板块，丁卯板块楼盘品质感普遍较低。 前期以江南园林概念造势的江南世家实景并不理想，反之其他板块大盘突起，品质大大提升，尤其是在竞争激烈的丹徒板块（本案品质提升相当重要）。D 板块市场价格竞争力薄弱 在05年宏观调控以后，镇江楼市一蹶不振，整体价格举步不前。 随着板块开发的深入，与东部老城区、南徐新城价格落差逐渐缩小，先前的价格优势依然消失，在品质相对落后的情况下，板块的价格支撑非常薄弱。E 板块居住环境及条件对消费者选择区域的影响。 与南徐相比，板块的自然环境、政府支持等均弱于南徐，造成南徐对市区客源的分流，同时，丁卯桥路为横向主干道，是新区大港产业区人群的必经之路，但板块的整体环境处于弱势，反而造成板块内高端客群和大港产业区客户的西流。4 、镇江市商业综述A 城市等级决定镇江的商业整体档次不高，城市商业氛围不浓，缺少特色商业B 市中心商业较为繁华，商业配套较成熟，但市中心区域范围外的商业与市中心冷热分明C 基本生活需求类商业物业占大部分，享受型休闲娱乐物业比例偏低D 商铺的购买者主要以投资为主，经营者投资意识薄弱，这将导致许多商铺出售但未曾得到实际利用E 镇江商业地产未来3年内开发规模较大，但城市容纳程度有待时间检验5、城市消费行为分析 A 购买力有限l 市中心的商业流吸附了较多的购买力，而周边区域的购买力普遍不强l 市区范围内整体的商业人流还未饱和，没有体现较强的购买力l 总体购买力偏弱，对建立大型的商业中心有一定风险B 消费地区集中在大市口，群聚效应持续存在l 居民的餐饮、娱乐、服饰、百货类商品均习惯集中在大市口购买，在市中心形成人群聚合与分散的环流带，市中心成为镇江人主要购物消费的商业流l 人群较多趋从于流向市中心的商业中心，使得周边商业流不强C 对现有商业设施的满足程度存在差异l 商场类百货市场和综合类百货市场基本能满足市民的购物需要l 对于品牌专卖店，镇江目前暂无一线品牌的专卖店设置，三成多的消费者认为镇江目前的品牌专卖店的状况还不能满足他们现在的消费需求l 镇江的有富一族在采购大宗物品时已经把阵地转移到邻近的南京、上海等地，而不局限于镇江城市范围，尤其是对婚礼用的家具、服饰、家电等物品的采购，说明镇江的潜在消费市场容量有进一步放大的可能l 由于市区缺乏新型的休闲场所，市民尤其是年轻人正在逐渐把去近郊的野游当作假日休闲的主要方向之一l 镇江目前尚缺乏真正意义上的高水准商业步行街D 以15-20分钟自行车程为消费距离l 日常性消费通过小区周边商业配套