湖北宜昌锦绣天下商业研究报告及招商建议.doc

锦绣天下商业研究及招商建议一、背景简介随着葛洲坝片区城市建设快速发展，完成工区变城区、城区变中心闹市区的功能转换，发达的交通、众多的商贸、崭新的楼盘，更使葛洲坝片区成为宜昌城市建设的亮点。在这个过程中，昔日工业区还是机器喧嚣一片，转眼间变成了土地平整、道路畅通的闹市区；昔日还是名不见经传的角落，转眼间变成了商家争抢的黄金宝地随着宜昌中心城区80万平米超级大盘锦绣天下项目的建设，今日的葛洲坝商圈，正以锐不可挡的气势，呈几何级裂变的超常速度发展！新城崛起 见证葛洲坝伟大成就  工业区外迁计划的实施，大批新楼盘陆续推出，葛洲坝工业区的原有形象已慢慢从人们的思维定势中淡出，逐渐转型为国际化的休闲商业居住区域。拔地而起的锦绣天下建筑群、目极长江的高层住宅，更是将葛洲坝的未来“远眺”到极限。而伴随交通环境的改善和大型商家的入驻，葛洲坝区域迎来了又一个发展契机。一直以来，西陵区是宜昌市的中心。葛洲坝区域的城市资源富集，区位优势独特，足与西陵区并驾齐驱。作为一个城市新区，它规划起点高，城市功能齐全，少有遗留问题，具有可超常规发展的动力。   据了解，西陵区“十一五”发展规划指出，对于西陵魅力中心区三大商贸圈之一的葛洲坝商圈，西陵区政府将举全区之力，大力支持其发展，使之建设成为宜昌环境最美、配套最全、居住最佳的新型城区。随着葛洲坝片区城市建设得到迅速的发展，葛洲坝片区将成功地与西陵区进行对接。一幢幢新楼拔地而起，一条条大道宽广明亮，一块块绿地青翠欲滴，一座座商厦人如潮涌，葛洲坝片区正在西陵中心区迅速崛起。从锦绣天下一期到现在的锦绣天下三期华府，环城四顾，一座现代化新城扑面而来。二、未来5-10年的发展趋势 按照锦绣天下分三期开发的总体规划，葛洲坝东湖区域一公里范围内将新增40多栋20到30层的高层精品住宅和近两万高端消费人群，这里高楼林立、人气鼎盛，将形成宜昌的“高尚街区”。锦绣天下三期项目还含有酒店、商务写字楼、大型酒楼、商业街、高层住宅等多种建筑形态。建成后的锦绣天下三期，也必将是西陵区乃至宜昌市的地标建筑和商业 “黄金口岸”，它将与城市CBD融为一体，构成全宜昌的核心商业圈。三、本案情况：锦绣天下一期西临樵湖二路，东北面临夷陵路延伸段，南面为东湖二路，距宜昌市中心夷陵广场1.5公里左右，距长江的直线距离为500米，周围1公里范围内各类配套设施便利，项目6栋28层的高层精品住宅组成，总建筑面积16万，并配备有1万的城市公园。锦绣天下二期（嘉苑、华庭）地处樵湖二路与团结路交汇处，葛洲坝区域中心地段，距锦绣天下一期仅一街之隔。社区由1900多户住宅和多个社区临街商铺及商业街构成。附近还有机电花苑等社区，本社区内绿化优美，环境优越，同时设置多个停车场，业主出行便利，打造29万平米的超大花园社区，1万平米的商业财富区，同时打造成锦绣天下系列大型的商业财富中心，宁静而便捷的生活由此轻松开启。四、调查数据调查时间：2012年3月1日3月6日调查目的：为锦绣天下一、二期项目提供直接的市场信息，达到项目商铺价值的最大化而寻找市场真实依据，使得锦绣天下一、二期项目与锦绣华俯周边的商业形成融合互补的效果，给锦绣天下一、二期项目的商业一个合理的业态制定及租金定价。调查范围：主要针对夷陵广场商圈和东湖商圈如：夷陵大道，西陵二路，东湖一路，团结路，东湖二路，东山大道等主要商业街道，CBD等主要商业中心，小区商铺如金缔华城、香格里拉等，进行全面有序的调查。调查内容：对所调查街道或商业中心经营的业态种类、租金等做的调查了解。以下是调查总体分析内容：宜昌市目前最繁华的商圈为：夷陵广场商圈（国贸大厦与CBD商务中心附近一带）而东湖商圈（锦绣天下一、二、三期，武商量贩购物中心一带）与夷陵广场商圈相比，东湖商业圈规模及商业氛围与之相比差距较大，且较分散，以下就自身项目区域附近商圈分析如下：1、夷陵广场商圈范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、夷陵广场周边代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场、CBD购物中心特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、购物中心、超市等，如CBD购物中心。商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。  夷陵广场商圈分析：1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是25-40岁之间的中档消费人群，宜昌商场定位的是35岁以上的中档消费人群作为他们的核心消费群体，但其表现在业态划分上却很模糊，没有明确界定，和国贸业态很相似，造成核心消费群体的流失，最后被国贸收购。而均瑶广场作为后起新秀，更是近几年才运营的商业项目，更具有参考价值。其定位是中高档，本来有机会与国贸相抗衡，但他没有明确的消费群体的界定，没有自己的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。于今年五月份因合同到期，国贸撤出均瑶广场的经营权。而CBD作为近几年兴起的商业综合体，因区位优势且规模大，品类齐全，也是目前宜昌商业项目经营最好的一个，再加上今年开业的二期大洋百货，更是奠定了CBD中心商务区的地位。2、在购物人群中，女性逛街的人数和成交率都比男性高，在人数相同的情况下，二者成交比率是6：4，尤其是中低档消费品的购买上，二者的比例更是高达8：2。 3、在市区人口中，中低档收入人群与高收入人群的比例7：3，在整个大宜昌范围内中低档收入人群与高收入人群比例更是高达9：1。但中低档市场供其购买产品的场所却很少，尤其是女性消费者的场所更是少，只有丽人世界、各类精品女装店等分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街铺，但这些经营场所不是面积太小，就是品种不齐全，要不就是不够集中。没有一个上规模的，专业的、种类齐全的适合2245岁女性的购物天堂。商业租金调查：1、国贸大厦：楼层经营业态租金水平（/月）负一层超市、小家电、手机数码、家纺、文化用品、药店为超市辅营区一层化妆品、珠宝、药房、皮具、绅士服装800二层国际名牌女装、鞋类、少淑女流行馆500三层贵妇女装、时尚女装等400四层少淑服饰 儿童用品400五层绅士名品馆350六层男女士休闲装、运动装系列300七层健身房、咖啡屋、餐饮等120八层国贸美食城、中型餐饮等100-1102、CBD购物中心：楼层经营业态租金水平（/月）负一、二层工贸家电、地下停车场40一层屈臣氏、KFC、魅力时尚缤纷店、运动品牌、专卖店、珠宝皮具、鞋包名表300-500二层分为两区，南区为商务男装及时尚运动休闲专卖，北区为沃尔玛超市150-200三层待添加的隐藏文字内容2分三区，南区为天河国际影城、电玩城、北区为沃尔玛超市80-150四层大型休闲美食中心，多部电梯专属直达，集ktv、主题餐饮、特色美食等休闲娱乐业态60-1003、香格里拉社区：商家店名经营业态楼层营业面积（）租金水平 （元/月）北山便利便利店一楼20080飞利浦电器家电专卖一楼18085国贸超市超市负一楼500022三镇民生甜食馆餐饮一楼30090廖排骨卤菜一楼20180酷7网吧二楼700254、金缔华城社区：商家店名经营业态楼层营业面积（）租金水平 （元/月）北山便利便利店一楼120100国美电器电器卖场-1、1-3F500028左岸咖啡餐饮二楼110058华致酒行名酒专卖一楼90120茅台酒行名酒专卖一楼80110格力电器电器装卖店一楼100902、葛洲坝东湖商业圈：范围：由夷陵大道、东湖一路、樵湖一路、樵湖二路等主要街道组成。代表商业：有锦绣天下一期第一街、武商量贩购物广场、葛洲坝商贸中心等。特点：该商圈位于市中心位置，处于交通主干道上，交通便利，业态丰富，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，娱乐，银行等。锦绣天下，机电花苑，景风苑，东湖兰苑等属于中大型居住楼，因此其人口密度大且可消费档次较高（包括辐射葛洲坝集团居民），属于未来发展潜力巨大的商圈，但由于目前商业不集中，规模小，且商业氛围不够，还难以形成独特商业价值。锦绣天下一、二期周边商业租金调查：（1）项目周边租金水平调查和分析； 项目所在地处于樵湖二路及团结路中段，樵湖二路北至葛洲坝商贸中心，南接东湖一路，团结路西至葛洲坝中心医院，东接东山大道。樵湖二路目前的租金水平在50-90元/（樵湖二路以北靠近葛洲坝商业街地段和东湖一路路段由于商业集中、交通便利且人流量大，此区域门面租金最高可达到100元/），团结路目前的整体租金水平在30-50元/。具体路段租金调查如下：团结路段：商家店名经营业态楼层营业面积（）租金水平 （元/月）北山便利便利店一楼28030雅斯便利便利店一楼15050锦绣窗帘窗帘一楼10045渝加渔餐馆餐饮一楼30040知音琴行乐器一楼26048名角女士护肤美容一楼20040樵湖二路段（包括锦绣天下一期）：商家店名经营业态楼层营业面积（）租金水平 （元/月）土家山货行特产小吃一楼5080雅斯便利便利店一楼6070维纳斯干洗干洗店一楼10050楚元春烟酒店烟酒副食一楼6090兄弟联盟网吧网吧二楼30035花店花店一楼5090东湖二路段： 商家店名经营业态楼层营业面积（）租金水平 （元/月）锦绣天下6#楼其他一楼18050锦绣天下6#楼其他二楼19822凯威啤酒屋餐饮一楼44060克里缇娜美容一楼22040花店花店一楼7060夷陵大道段（东湖一路至樵湖二路段）商家店名经营业态楼层营业面积（）租金水平 （元/月）普源茶坊茶叶一路9860喵喵美容美发一楼14090花店花店一楼7070都市丽人美容一楼9060群乐商行烟酒副食一楼40100采花茶苑茶楼二楼36027项目周边商铺一楼平均租金表（元/月）地段最低租金最高租金平均租金团结路305040樵湖二路509070夷陵大道6010080东湖二路406050平均租金457560则从以上调查表可以看出本项目周边商铺的平均租金值在60元/月，锦绣天下项目目前因周边施工地多且入住率还不算高，周边的人流还无法完全体现且造成商铺价值偏低，有些地段商铺虽隔一条街其租金水平也会有很大的区别，此次调查采取了各样方式，例如拨打招租电话求租等，此方法难免导致误差，从而导致租金水平出现一定的误差，但总体租金均价值较为准确。总结:本次调查的主要对象是宜昌各大主要商圈，从而大致获得宜昌市主要商业租金水平，另外着重调查与本项目有较大可比性的商业项目，如金缔华城、香格里拉等项目，对锦绣天下1、2期底层尚未招租或尚未出售的商铺具有较大的参考性。同时根据以上调查的结果，考虑到现阶段我项目商业氛围还未达到一定程度，可将锦绣天下一、二期商业的租金价格一楼均价初步定为55元/月，二楼的租金均价初步定为25元/月，随着今后各类商家的逐步入驻为商业带来了人流，租金可再做重新调整。五、项目定位社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，从一期已建成和已出租的商铺和正在规划的商业项目中来看，锦绣天下必将成为一个大型、综合性的商业财富中心，以社区临街商铺为主的中档次的商业集群，辐射东湖片区所有的住宅小区，使之成为东湖片区规模较大，业态集中的社区商业聚集地。六、业态划分意见及品牌推荐：锦绣天下项目是以住宅为主，商业为辅的大型综合性社区，一、二期商业业态应以餐饮、休闲、购物、娱乐、教育、文化、百货、生活配套（如银行网点，美容会所、大型酒楼、茶楼等项目）等为主。目前锦绣天下一期5、6号楼的商业主要存在二、三楼去化难的问题，作为商业的二、三楼，更多的是经营大型休闲娱乐场所使用的楼层，因之前是将商铺分割先销售、后招商，部分已销售的商铺阻碍了有意愿进驻的大型商家（例如有人询问投资酒店或者茶楼等），由于产权分割转让后，无法保证商铺的整体连贯性，最终导致商铺长时间闲置，现阶段只有从部分商家的经营面积上作引导，先将二、三楼可租的商铺先以招商的方式逐步消化掉再带租约销售。二期商业招商品牌建议： 超市品牌：国贸超市、北山超市等婴幼儿用品品牌：妈咪购、妈咪宝贝等餐饮品牌：唐仕咖啡、豪客嘉族、老乡长等糕饼店品牌：伊莉维尔、桂香园、元祖蛋糕等美容美发品牌：喵喵、繁花国际、绝妙、西盟时尚剪吧、克丽提娜等具体如下表：栋号及楼层面积 (m2)定位业态推荐商家2#、3#、5#、S1#3156.33社区型配套商业 （切割小面积商铺出售为主）干洗店、烟酒店、家庭百货店、美容美发店、打印店、中介、维修店、书店、家纺、健身房、棋牌室、网吧、足疗、办公等福奈特干洗、烟酒茶副食店、喵喵、西盟时尚剪吧、大禹学子书店、悠活网吧、伊莉维尔、桂香园、元祖蛋糕，罗莱家纺、多喜爱家纺，移动（联通）营业网店,宠物医院及商店等。6#1698.72社区型配套商业 （以招商为主）中小型超市经甲方公司研究已确定为北山超市7#2122.79 医院配套性商业 （切割小面积商铺销售为主）药店、鲜花店、水果店、幼儿用品店等同仁堂大药房、妈咪购育婴店、妈咪宝贝、鲜花水果店。S2-3#、S3（2楼）2157.18 餐饮业 （出售、出租并行）中餐、西餐、综合型餐饮等唐仕咖啡、豪客嘉族、老乡长等有影响力品牌。招商说明及建议：（1）上图中银行、餐饮等日常生活类作为社区长期固定业态，由于经营面积大且租期稳定，建议销售，招商并行的策略，对于超市业态所安排的地块为锦绣嘉苑6#楼底商，考虑到此区域的特殊性，应先以招商为主，引进成功后可带租约销售。（2）花店、烟酒店、中介服务、打印店、洗衣店等综合业态在项目入住初期是可选的配套业态，并且可以承受较高的租金，因此结合地段及承租能力的考虑主要作为销售为先的策略，但由于此类商家需求经营面积普遍较小，一般为30-100，因此建议将现有一楼临街大面积商铺分割成小面积销售，然后我公司辅助业主招商，以进一步完善社区配套而服务。（3）银行或餐饮类（除超市外）大型业态商家在招租时可注意缩短租赁周期，建议控制在3年内，销售时建议按3年返租的方式来进行销售，以商业经营效应提高销售去化率。（4）具体品牌根据商务谈判条件来确定。经营商家的引进方式：自有资源：   通过我公司自有关系商户，锦绣会商家或自身已挖掘资源进行一对一直接沟通意向，引入品牌，这种方式有效率高成本低。同类型社区引入：   直接前往项目周边小区或具有一定类似性大型社区内的商家，有指向性的选择品牌商家邀请加入，该方式有效率也较高，成本较低。举办商业产品说明会   通过举办商业产品说明会邀请本地各商会及品牌商宣传本项目商业情况并结合资源为本项目提供更多投资及招商的客户渠道，该方式影响力大但成本较高，同时效率也较高。七、项目招商总结：锦绣天下一、二期项目商业主要以临街底商商铺为主，属于大型社区商业群，本人建议以后招商工作应在项目开工建设之前进行开展，从而可根据业态中项目所需的主力店或大型店的建筑要求来预留后期可供修改的余地，在项目建成后招商难免会浪费一部分的建筑资源及影响很多品牌商家的入驻要求，而形成与其他社区商业相同的以自身商铺结构为框架去寻找商家的逅病，大大影响了本商业核心竞争力，项目一期所有商铺已建成且已招商过半，根据项目一期商铺招商的成果来看，显然没有通过合理的分配从而造成了商业氛围杂乱，对本项目二期尚未招租或尚未出售的商铺提供了有价值的参考。 上海富阳物业咨询有限公司 招商部：肖强 2012年3月8日