南京市四季城国际退休生活社区商业经营全案.doc

 目    录一.项目背景 八.四季春城物业管理方式1.项目概况 1.物业管理的操作模式2.项目优势 2.物业管理的收入结构二.老年市场状况分析 九.四季春城未来描绘（连锁发展）三.老年公寓的市场分类 1.消费发展趋势四.项目定位 2.产品发展趋势1.功能定位 3.不可忽视的市场外影响因素2.经营定位及目标 十.人力资源的规划五.项目规划 十一.项目推广（这里简略） 1.老年公寓的划分 十二.财务计划（经济效益评估） 2.功能规划 十三.工程装修（精）建筑及系统要求六 项目经营模式 十四. 附件（老年公寓建筑要点）   1.国内老年住宅经营模式分析2.项目拟定模式3.行政管理架构图七.项目物业管理体系 1.服务管理体系 2.生活服务体系 3.服务宗旨 4.项目服务内容及费用5.提供的服务方式（宣传使用）  四季春城-国际退休生活社区商业经营全案（草）四季春城-国际退休生活社区是"全新退休生活的领跑者"，是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的一个崭新的人文环境。让老年人晚年生活的更幸福、更美满。老年人在晚年最需要的，不仅仅是物质上的享受，更多的是精神上的需求。四季春城国际退休生活社区的建筑设计，充分满足了老年人以上几方面的需求。完美的建筑设计，使老人既有自己独立充裕的生活空间，又能享受天伦之乐；社区内的文化娱乐中心，为老年人的晚年文化生活创造了更加优越的条件，五彩缤纷的社区服务项目为老有所学、老有所乐提供了丰富多彩的文化舞台。 四季春城-国际退休生活社区旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念   一.项目背景:四季春城-国际退休生活社区项目简介-南京城郊大型老年退休生活社区(项目地点、占地面积、周边环境、建筑理念等)内容略1.项目概况退休生活社区占地面积约80亩，总建筑面积4万平方米，容积率1.1，绿化率50%国际退休生活社区的建筑设计(略),老年公寓的建筑规划(略)2.四季春城-国际退休生活社区项目优势-以老年公寓立项,老年公寓的优点（一） 有利于老年人身心健康；（二） 为儿女减轻负担，提高社会效率；（三） 老年公寓不寂寞。（四） 服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；（五） 老人仍拥有自己的居所，让老人有家的感觉，又能享受一般住家所无法达到的配套服务。项目其它描述(略)二.老年市场状况分析：未来子女所要承担养老的社会责任（图表） 在当前的社会变革时期，传统的家庭养老模式也已经在悄然改变。由于生育率持续下降， “家庭小型化”和“空巢家庭”越来越加剧，高龄化和少子化之间形成了强烈的社会冲击，一对夫妇需赡养或照顾2位甚至6位老人和1个小孩的状况逐渐成为社会问题，子女面对日益激烈的社会经济竞争压力，并且承担着抚养老人的重大责任，成为不可调和的矛盾。爷爷 奶奶外公 外婆爷爷 奶奶外公 外婆母父岳母岳父夫妻孩子高龄少子平均2个高龄在世4个人1个孩子一对夫妻至少供养或照顾4个老人1个小孩这是一个多么严峻的社会问题!目前养老模式图表养老模式机构养老养老院福利院居家养老（传统型、空巢化）老年公寓老年生活社区国办国营三无老人中低收入高龄老人敬老院国办民营民办民营市场化运作，企业化管理高知识型中高收入年轻老人适合高知识型、中高收入、年轻老人，适宜中国国情和未来发展的全新养老模式目前还是市场空白1 .根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。2.目前南京市60岁以上老年人已有80多万人，而到2025年，南京每4个人中就有1人超过60岁。应该说南京老年人的递增速度远远超过全国平均水平，并且高龄化程度日渐严重。南京近100多家老年公寓的上万张床位，住了近7000人，其中有约5000位老人属于五保户性质，这个数字占南京老年人口比例不到10%。以上数据充分说明中高端老年公寓具有良好的潜在市场。3.目前南京市的养老方式有：家庭养老、社区养老、机构养老三部分组成。其中以家庭养老为主，现在约有70%的老人是以这种最传统的方式在家养老的。而社区养老和机构养老则是家庭养老的补充，南京有30%的老人享受的是后两种养老方式。南京的家庭养老主要由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老护理。社区养老则是举办托老所、老人饭桌，提供入户陪护、钟点工等中介养老护理。机构养老则专门为入住老人提供养老护理，目前南京有社会福利院、老年公寓等养老机构120多家，其中，公办的只有十来家，绝大部分为民办性质。三.老年公寓的市场分类 按物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同老年公寓可分为三类。1.自住型老年公寓 向一个有生活自理能力的老人提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施（含必要的医疗，保健），所有老年人喜爱的娱乐设施。2.陪助型老年公寓 向老人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。3.特护型老年公寓 除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供需求。结合现有市场三种老年公寓的经营情况分析以及公司的实际情况，自助型老年公寓具有较强的操作性和良好的盈利能力。四四季春城-国际退休生活社区项目定位 1.项目功能定位为老年人提供“老有所养，老有所乐”的健康快乐的晚年生活。 2.项目经营定位及目标l 中高端自助型非养老院式的老人专属社区；l 让老人老有所医、老有所乐；l 以老人为本的关怀理念。l 我们最终的目标是： 让年轻人为事业去打拼，把你们的父母交给我们 我们比您的子女更孝顺五四季春城-国际退休生活社区项目规划1.老年公寓的划分（从销售角度） “十年回购型”老年公寓；“三年返租型”老年公寓。公寓集康复、养老、疗养、娱乐为一体，为老年人提供全方位的晚年健康生活方式。（具体销售方案略）1.1老年公寓的划分（从经营角度）本项目包括可出售型公寓、管理型公寓(5栋)，公寓集理疗康复、养老、疗养、学习娱乐为一体，全方位服务于老年人。公寓的工作人员以精明能干为基本要求，控制在入住老人的10-15%左右。 2.项目功能（经营架构）规划 公寓管理中心：老年公寓的管理结构，负责老年公寓的日常管理及运营。 社区服务中心：包括乒乓球室、羽毛球室、老年歌舞厅、棋牌室、垂钓场、小型酒店、阅览室等。 老年康复中心：包括疗养院和医院等。 小型儿童娱乐中心：老年人的晚年生活和小孩有密切关系，小型儿童娱乐中心可以满足节假日小孩与老人见面时，老人可以带着孙子尽情玩耍。社区发展部： 在社区（拟定）提供了以下多项老人服务项目：1.交友服务2.辅导与顾问服务3.旅游服务中心4.餐食服务5.老人俱乐部6.健康教育健康检查7.家庭护理8.老人优待9.居住照顾社区商业拓展部: 商业、酒店开发经营、老年服务用品促销、市场开拓等。六项目经营模式1国内老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。2本项目拟订模式（建设与管理相分离的经营模式） 这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。本项目模式的产品以出售为主要的模式，部分留置作为经营。本公司将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。本项目物业管理全新经营理念四季春城-国际退休生活社区经营理念总结为退休生活的四个现代化环境生活自然化 起居生活便捷化 社区生活丰富化 家庭生活层次化 专业公司统一经营管理本案需要专业经营管理公司统一经营，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，同时具备自己的医疗服务人才。3.四季春城国际退休生活社区行政管理架构七 .项目物业管理体系 1. 服务管理体系1座春城，近100项服务管理体系服务管理体系居家维安安全管制紧急应变智能管理温度感测仪湿度感测仪舒适度感测仪卫星电视接收有线电视入户数字电话设备有线/无线宽带入户停电紧急照明110连线119连线120绿色直通车185速递门禁系统可视对讲区域可视对讲电子监控电梯监控巡更人员消防喷淋紧急逃生索灾害感知系统感应式照明系统污水排放处理垃圾中央处理双路供电系统水质活化设备小结：全方位服务 您能想到的我们尽力为您做到2.项目生活服务体系1位主人，100位仆人生活服务系统居家服务医疗服务休闲服务商务机构国际电话服务视讯会务宴会预定复印传真网络洗浴服务休闲健身乒羽室棋牌室阅览室俱乐部多功能厅特色旅游文化服务兴趣小组园艺心理健康服务钟点工服务家政礼仪餐饮外卖洗衣服务打扫服务代叫/代订/代送/代购/代缴服务预报、点播服务门诊服务护理服务呼叫服务医疗咨询服务膳食营养指导医疗直通车护老院3. 四季春城的管理服务宗旨 要充分融合“家庭亲情，邻里亲情，物业服务亲情”三位一体的氛围，以亲情服务为核心，力求做到让老人满意，使儿女放心。4.项目服务内容及费用四季春城物业管理及其它服务项目是为全体社区社员服务，根据社员不同需要，特制定以下服务内容供社员选择：A类：4000元/户·月（每户以两人为标准）(一)基本物业管理内容：小区封闭管理，绿化、道路、电梯、卫生维护，24小时安全保卫及安全监控等。(二)医疗、护理服务项目：呼叫服务、上门测量血压、上门送药、特色医生上门、专家健康/卫生/保健咨询、建立个性膳食营养指导、建立社员健康档案、对社员疾病进行日常监控、医疗直通车。基本费用200元/年（与社区内医疗护理机构签约）(三)一日三餐。就餐标准每人每天20元，以就餐券形式发放。(四)其它服务项目：1、 热线服务：呼叫服务、小区各类广播、生活告知；2、 生活服务：代订奶品、代订报纸刊物、开展活动、代发信件、上门收/送洗衣物（1次/月，不含内衣）、组织开展各项自娱自乐活动及兴趣小组、室外健身、送餐服务；3、 心语服务：聆听社员心声、心与心交流（2次/月）；4、 旅游服务：旅游路线代联（每年免费组织二次一日游）；5、 园艺服务：提供园艺栽培区域及园艺培训（每户提供一块园艺栽培地58M²）；6、 教育服务：小知识教育、健康教育（社区广播、专栏）；7、 开发服务：搭建平台/价值再现，根据社员自身特长，实施人力资源动作，对外开展有偿服务或公益服务；8、 清洁服务：户内家具/地面清洁/保养（3次/年）、空调维护（按年维护2次/年）、油烟机清洁2次/年、浴缸清洁与保养（4次/年）；9、 生活服务：钟点工服务（3小时/月）、洗浴服务（1次/月）；10、车辆服务：车辆清洁（2次/月）；11、物业服务：更换插座、灯具安装、更换阀门、更换保险丝、疏通下水、小型家电安装、更换各种灯泡、安检门/锁/窗、水龙头维修、更换维修面盆/坐便器/浴缸、安装晾衣架等；12、会所服务：室内乒乓、舞厅、棋牌活动。第三项服务收费标准参照南京市物业市场业管理规定和相关规定执行备注：服务项目第二、第三项为社员自选项目。B类：3000元/户·月（每户以两人为标准）(一)基本物业管理内容：小区封闭管理，绿化、道路、电梯、卫生维护，24小时安全保卫及安全监控等。(二)医疗、护理服务项目：呼叫服务、上门测量血压、上门送药、特色医生上门、专家健康/卫生/保健咨询、建立个性膳食营养指导、建立社员健康档案、对社员疾病进行日常监控、医疗直通车。基本费用200元/年（与社区内医疗护理机构签约）(三)一日三餐。就餐标准每人每天15元，以就餐券形式发放。(四)其它服务项目：1、 热线服务：呼叫服务、小区各类广播、代订酒店客房、生活告知；2、 生活服务：代订奶品、代订报纸刊物、组织开展各项自娱自乐活动及兴趣小组、室外健身、送餐服务；3、 心语服务：聆听社员心声、心与心交流（1次/月）；4、 旅游服务：旅游路线代联（每年免费组织一次一日游）；5、 园艺服务：提供园艺栽培区域及园艺培训；6、 教育服务：小知识教育、健康教育（社区广播、专栏）；7、 开发服务：搭建平台/价值再现，根据社员自身特长，实施人力资源动作，对外开展有偿服务或公益服务；8、 清洁服务：户内家具/地面清洁/保养（2次/年）、空调维护（按年维护1次/年）、油烟机清洁1次/年、浴缸清洁与保养（2次/年）；9、 生活服务：钟点工服务（2小时/月）、洗浴服务（1次/月）；10、车辆服务：车辆清洁（1次/月）；物业服务：更换插座、灯具安装、更换阀门、更换保险丝、疏通下水、小型家电安装、更换各种灯泡、安检门/锁/窗、水龙头维修、更换维修面盆/坐便器/浴缸、安装晾衣架等；11、会所服务：室内乒乓、舞厅、棋牌活动（各2次/月）。C类：2600元/户·月（每户以两人为标准）(一)基本物业管理内容：小区封闭管理，绿化、道路、电梯、卫生维护，24小时安全保卫及安全监控等。(二)医疗、护理服务项目：呼叫服务、上门测量血压、上门送药、特色医生上门、专家健康/卫生/保健咨询、建立个性膳食营养指导、建立社员健康档案、对社员疾病进行日常监控、医疗直通车。基本费用200元/年（与社区内医疗护理机构签约）(三)一日三餐。就餐标准每人每天10元，以就餐券形式发放。(四)其它服务项目：1、 热线服务：呼叫服务、小区各类广播、生活告知；2、 生活服务：代订奶品、代订报纸刊物、组织开展各项自娱自乐活动及兴趣小组、室外健身、送餐服务；3、 心语服务：聆听社员心声、心与心交流（1次/月）；4、 旅游服务：旅游路线代联；5、 园艺服务：提供园艺栽培区域及园艺培训；6、 教育服务：小知识教育、健康教育（社区广播、专栏）；7、 开发服务：搭建平台/价值再现，根据社员自身特长，实施人力资源动作，对外开展有偿服务或公益服务；8、 清洁服务：户内家具/地面清洁/保养（1次/年）、浴缸清洁与保养（1次/年）；9、 生活服务：钟点工服务（1小时/月）、洗浴服务（1次/月）；10、车辆服务：车辆清洁；物业服务：更换插座、灯具安装、更换阀门、更换保险丝、疏通下水、小型家电安装、更换各种灯泡、安检门/锁/窗、水龙头维修、更换维修面盆/坐便器/浴缸、安装晾衣架等；11、会所服务：室内乒乓、舞厅、棋牌活动（各1次/月）。 D类:基本服务(一)基本物业管理内容：小区封闭管理，绿化、道路、电梯、卫生维护，24小时安全保卫及安全监控等。物业管理费11.5元/月·M²(二)医疗、护理服务项目：呼叫服务、上门测量血压、上门送药、特色医生上门、专家健康/卫生/保健咨询、建立个性膳食营养指导、建立业主健康档案、对业主疾病进行日常监控、医疗直通车。200元/年（与社区内医疗护理机构签约）(三)其它服务项目：1、 热线服务：呼叫服务、小区各类广播、代订酒店客房、生活告知；2、 生活服务：代订奶品、代订报纸刊物、开展活动、代发信件、上门收/送洗衣物、组织开展各项自娱自乐活动3、 心语服务：聆听业主心声、心与心交流及兴趣小组、室外健身、送餐服务；4、 旅游服务：旅游路线代联；5、 园艺服务：提供园艺栽培区域及园艺培训；6、 教育服务：小知识教育、健康教育；7、 清洁服务：户内家具/地面清洁/保养、空调维护（按年维护）、油烟机清洁、浴缸清洁与保养；8、 生活服务：钟点工服务、洗浴服务；9、 车辆服务：车辆清洁；10、物业服务：更换插座、灯具安装、更换阀门、更换保险丝、疏通下水、小型家电安装、更换各种灯泡、安检门/锁/窗、水龙头维修、更换维修面盆/坐便器/浴缸、安装晾衣架等；11、会所服务：室内乒乓、舞厅、棋牌活动。第三项服务收费标准参照南京市物业市场业管理规定和相关规定执行.四季春城对应的服务及设施老人的需求我们的服务喜欢宁静，不喜喧嚣环境优雅，闹中取静，世外仙境，鸟语花香喜山好绿，亲近自然小区里设有花艺坊、水榭亭，采篱东南下之归隐居士悠然自得阳光绿地，天人合一绿色山林，超过50的绿化率，自然、人文相得益彰害怕孤独，乐于交往打造属于老人的自由天地，会所、配套功能均考虑老人的需求。活动、交流、聆听、关怀年轻心态，老当益壮小 区常常组织参观、技术交流、业主互助及发起组织各种兴趣小组，让社区老人老有所为，为社会、为社区再做贡献怕冷喜温，怕冻怕热独具领先的全地热采暖系统，自下而上的关怀和服务细致入微，单元特大共享平台，超大落地飘窗设计，自然通风，令社区清爽宜人、四季常春腿脚不便，上下有忧全配置豪华电梯，上上下下，体现关怀，另有符合老人人性化需求的电梯操作面板。开闭合仓门平稳，运行速度符合老人的节奏，扶手的设计以及全新开窗式电梯轿厢，体现出产品的领先和人性化关怀程度突发急病，无人知晓智能化呼叫就在您身边。“家庭医生”体贴入微，绿色直通车直达专业医院，健全的业主健康档案，您的身体健康状况我们最了解老少同乐，回家看看星级酒店配置，老年公寓的设施，让老人不再孤独，给子女一个“陪住”的空间服务到位，配套方便同楼不同屋，每栋设置“管家室”，随叫随到，服务到您身边5.提供的服务方式（宣传使用）(1) 居家式服务 居家式社区养老方式是在现有经济发展条件下最符合老人意愿的养老方式。依靠丰富的社区服务，既能满足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各项生活料理和丰富的文化生活。（2）酒店式服务 提供标准、专业化服务（3）私人管家式服务 点对点、精细化贴心服务小结：物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等辅助项目。八 .关于四季春城物业管理方式1.四季春城物业管理的操作模式老年住宅物业管理所涉及的内容之多、范围之广是其他物业所不能及的，在目前经验少的情况下，可以选择将服务内容外包或引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。社区服务的专业化、管理的精细化需建立一支社区服务从业人员专业化的队伍，提高服务质量、做到精细化管理。 2.四季春城物业管理的收入结构四季春城物业管理的收入主要由几个部分构成：日常物业管理费、医疗服务费、家政服务费、配套设施使用费、特殊护理费以及其他因个人需要产生的收费。九 . 四季春城未来描绘（连锁发展）1.消费发展趋势由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。2.产品发展趋势随着社会观念的不断进步，市场的逐渐成熟，四季春城将走一条集规模化、郊区化（建筑的多样化，功能的丰富化）、科技化 (智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在)，社区服务专业化的连锁发展道路。3.不可忽视的市场外的影响因素（ 1 ）历史的原因造成现在占决大多数的老人消费能力弱，而且消费观念老旧，老年公寓的经营处于微利时代。正是因为利润薄弱，没人肯介入，才造成了老年住宅产品的空白，所以，市场上仅有的产品销售看好是肯定的。但是，我们要认识到，目前的消费力的确是非常有限，需求释放后要再次凝聚所需要的时间并不短。如此，经营者要想在老年公寓项目上获利，需要在经营多下功夫，还要有培育市场足够的耐心。 （ 2 ）从社会角度看，政府对老年公寓要给予更多的关心与支持，要完善对老年人的养老制度和住房保障制度，更好的吸引民间资金的介入，为老年人晚年生活提供良好的保障。本公司要在老年住宅产品中获取发展，根源还在于要打开更多的筹资渠道，才能打通资金循环的良性通道。小结：传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。 十.人力资源的规划人才是地产企业生产要素中最活跃的因素，人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本，而且要当作企业的特殊资本。整个老年公寓的经营涉及大量的专业管理及专业服务人员，怎样来吸引及留住人才，公司的人力资源部门将担任重要的责任，对于员工的培养将具体采取如下措施： （1）结合岗位，进行定期培训学习 （2）给予良好待遇 (3)为员工营造良好发展空间 （4）制定良好的激励机制 （5）定期与同行业交流 总之，企业应从战略发展的高度考虑对人才的任用，我个人想法就本案 我们不提倡个人的成才，而是需要培养团队成功。   十一 .项目推广（这里简略）本项目推广主要分三个阶段: (1)项目预热期 (2)项目导入期 （3）项目销售期 结合三个阶段的不同特点，挖掘卖点，突出概念，深化特征，充分利用媒介组合及公关策略，配合人员促销，对项目进行全方位包装。十二 .项目财务分析（经济效益评估） （ 1 ）资金预算，包括何时需要资金，何时和通过何种方式产生回报。 （ 2 ）经营成本预算，包括：建筑成本、人工、设备、营销及管理费用和其他成本。 （ 3 ）盈亏分析 （ 4 ）风险因素。对可以预见的不确定因素进行定量和定性分析包括市场风险、技术风险、经营风险、管理风险、财务风险、政策性风险、投资风险以及其他有可能存在的风险。特别说明：财务分析为公司内部资料，（1）（2）（3）（4）项暂时不予分析以下仅按出租物业测算公寓 60平方米每月租金2000元（两张床位），每平方米每月33元 2万平方米*12个月33元=792万元出租物业的成本1. 房屋维护成本每年50万元（每年递增10%）2. 物业管理费用150万元3. 车队成本20万元   出租物业纯收入为572万元。（不含商业经营收入）在商业店铺设立直营店：中心直营店将以批发、零售、直销等形式专售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。商业区中绿化做成商标图案，绿化与广告结合，产生绿色收益。在商业店铺中心位置引进银行，银行除拥有自己的业务外，可代办管理中心的相关业务，使中心的资金更安全有效的运行。建立人才资源库，商业区所需人员由管理中心统一输送。中心与市内各高校达成协议，商业区基层人员为各高校的实习人员，一方面可对商家收取中介费用，另一方面在实践中搜寻管理中心的高级管理人才的后备力量。管理中心设有办公楼、商业区及各种文化设施，其中大部分对中心的老年人免费开放，体现“格守孝道，仁德诚信”的理念。同时，老年人可自主选择是否参与到社区的老年中心中，使其成为管理中心的部分人力资源。本着重在参与的原则，老年人在俱乐部创作出的优秀字画、盆景作品捐赠给中心，中心将把这部分作品用于各个办公室环境的布置，或集中做展览使用，售出的作品中心可得到40%的收益。管理中心对外开设各种辅导班，聘请老年教师，用这种辅导班的模式，中心可获取总收益的60%。管理中心加重人事感情投资，娱乐中心、餐厅、体育场馆设施等都为有偿服务，运营中获取收益。（详细需确定具体经营面积）十三.工程装修（精）建筑及系统要求四季春城-国际退休生活社区提供精装修，全配制房屋，以下仅从未来经营角度就房屋装修提出如下设想（仅供工程参考）建筑设计：地面平坦，无高差，通道不设门槛。 户内外门的宽度均为1米，方便轮椅通过。 开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用。 地面做防滑处理。 老人视觉功能下降，提高房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。 老人听力降低，提高报警声响。 各种提示标志字体加大，以利老人辨识。 房内设置报警系统，使老人可以随时求助。 系统设计：公寓对讲门禁系统 安防呼叫系统 社区电子巡更系统 社区入口IC卡闸门 网络光纤入社区、电话线入户 社区集中供暖（30元/平方米/一个采暖季） 十四 .附件（老年公寓建筑要点）1老年人居住建筑应按老龄阶段从自理、介助到介护变化全过程的不同需要进行设计.2老年人公共建筑应按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。 3老年人公共建筑，其出人口、老年所经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。 4老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。 4.1出入口 4.1.l老年人居住建筑出人口，宜采取阳面开门。出人口内外应留有不小于  1.50m xl.50m的轮椅回旋面积。 4.1.2老年人居住建筑出人口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。 4.1.3老年人建筑出人口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 4.1.4缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mmm，坡道坡度不宜大于112。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。4.1.5当室内外高差较大设坡道有困难时，出人口前可设升降平台。4.1.6出人口顶部应设而篷；出人口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。 4.2过厅和走道 4.2.l老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求： 4.2.l.l 户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和格凳的空间。 4.2.1.2 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。 4.2.1.3 户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。 4.2.2老年人公共建筑，通过式走过净宽不宜小于1.80m。4.3.3老年人出人经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。 4.2.3通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。 4.4 楼梯、坡道和电梯 4.4.l老年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。 4.4.2老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。 4.4.3缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。 4.4.4不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12.00mm，坡度不宜大于112。坡道设计应符合现行行业标准（方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范）JGJ50的有关规定。并应符合下列要求： l 坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。 2 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于l.50m的轮椅缓冲地带。 3 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。 4.4.5楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计应符合本规范第4.3.4条的规定。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 4.4.6设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0. 90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度直选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。 4.5居室 4.5.l老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。 4.5.2老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2，卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00mm。老年人基础设施参数应符合附录A的规定。 4.5.3老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3.30m。 4.6厨房 4.6.l老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。 4.6.2供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。4.6.3老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.0028.00m2。 4.6.4 厨房操作台面高不宜小于0.750.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。 4.6.5厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。 4.7卫生间 4.7.1老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00m2。 4.7.2老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。 4.7.3老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。 4.7.4老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。 4.7.5独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于0.40m。浴盆一端应设不小于0.30m宽度坐台。 4.7.6公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1.20mX2.00m，内设0.40m高的坐便器。4.7.7卫生间内与生便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ 11形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，人盆一侧贴墙设安全扶手。 4.7.8卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合武龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。 4.7.9卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。 4.8阳台 4.8.l老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。 4.8.2老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台。4.8.3阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设而篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。 4.8.4供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.10m;出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.60m。 4.9门窗 4.9.l老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。 4.9.2老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台）通行净宽不得小于0.80m。 4.9.3起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。 4.9.4窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。 4.10室内装修 4.10.l老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。 4.10.2老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。 4.10.3老年人出人和通行的厅室、走道地面，应选用平整。防滑材料，并应符合下列要求： 1 老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。 2 老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。 4.10.4老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m3 矿以上的贮藏空间 5 建筑设备与室内设施 5.0.l严寒和寒冷地区老年人居住建筑应供应热水和采暖。5.0.2炎热地区老年人居住建筑宜设空调降温设备。 5.0.3老年人居住建筑居室之间应有良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75d