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导致房地产市场价格上涨的原因 完成一、导致房地产市场价格上涨的原因 1、国民经济快速发展，人民生活水平不断提高，对其居住的要求和需求显著提高，导致我国房地产市场供不应求，总体供应偏紧，供不应求及需求旺盛是导致房地产上涨的根本原因。 2、*财政问题是导致楼价上涨的原因。国家对土地实行“招拍挂”政策，是为了使土地卖的价格更高来增加财政收入。 工业用地、行政办公用地的非市场化，导致许多工业园的土地利用效率低下，地毯式的厂房占用了大量土地；旧城改造中一栋栋*行政办公楼拔地而起，形成了中国特有的土地资源短缺与浪费并存。 土地招拍挂增加了开发商的开发成本，成为推高房价的重要因素之一。我们也可以毫不夸张地说，地方*卖地是导致目前房地产市场矛盾突发、房价一度被推高的重要原因之一。因此，欲达房市稳定健康发展之功，必先解决地方*土地财政问题。而欲解彻底根治土地财政问题，必须变革土地供应制度。 不管地价占房价构成23是否真实，每每出现一个新“地王”，刷新一次地价，都会为房地产带来一种震撼,带动房价的上涨，3万元的楼面地价不可能卖出3万元以下的房价，这却是不可否认的事实。 其实房企“暴利”并非仅仅来自房价与成本的差额，而是企业金融杠杆的运用，这就是我们为什么要规范企业的自有资本金不能低于35，防止“空手套白狼”的道理所在。 土地招拍挂给地方*带来了不菲的收入，在房价处上升阶段时，不仅不作任何预警，反而放任很多地王出现，为其获得巨额土地拍卖款而窃喜；在去年房价刚刚进行理性回调时，各地方*就迫不及待地纷纷出台救市。这些，都是地方*与地产业结成利益共同体的明证。 房产火爆时期，开发商拿到土地就意味着获利，故每有一幅土地推出，就必将引来开发商的争抢，土地价格日渐推高的背后隐藏着诸多因土地招拍挂而起的权钱交易，全国各地接连出现的官员腐败案即为明证。因而，土地招拍挂在一定程度上滋生了地方*官员的腐败现象。 3、大幅增加的货币发行量是高楼价的幕后推手。银行的信贷杠杆极大的释放了社会的购买力。 4、人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。 5、城镇化速度加快，助推房价上涨 6.住房供应结构的不合理。从目前的市场表现来看，以经济适用房、限价房为主的保障性住房，平抑房价功能显著。商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。 7、土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。 城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。 8、土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。 9、住房周边硬件条件的完善。城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。 9、经济土地、经营城市发展思路 。曾经一度做为主流理论成为地方*城市发展的主流思路，这个理论的主要思想就是：压低工业地价吸引投资，繁荣城市经济，引导房价上升，从中切割更大的土地收益，以土地收益进一步完善城市基础设施建设。 10、市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价格的推动。股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。 11、预期心理的形成 。在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。 12、*收取的房地产税占房价的75%左右。 如何解决房价以及买不起房的问题？ 1、买不起房的人群 *提供建造经济保障房、廉住房、安居房，让买不起房的人买得起房子。 *的财政支出由于要提供此类房子以及公共设施的建设，支出很大。因此要实行转移支付。中央要拨款一部分，地方*倒贴一部分，这样解决穷人买不起房的问题，才不会增加地方*的负担。 2、农民进城 可以用农民在农村的住房土地所有权以及农业种植地的所有权按一定的比例来换取城市的住房面积，或是给予优惠买房，这样，农民就买得起房了。也推动了城镇化的发展。 3、* *要减少对房地产征收的税。甚至取消几项房地产税种。房地产税减少后，开发商的成本也就降下来，那么房子价格也会随之降下来。 要让*减税，首先要改分税制。每年地方*要交大部分的税收给中央，而地方的财政支出很大，那地方财政就只能通过提高税收来增加财政收入。如果中央将重要的税种税收交放给地方*，那么地方*的财政收入就增加了，对房地产的税收也会松，甚至减税、免部分税种。 4、炒房的人群 对于炒房的人要*要制定一系列制度来限卖。如今制定的国五条是对炒房的这部分人群说是实施的是限购，但其实就是增加税收，最后得利的是*，对炒房的人也没有什么影响，所以几乎不起作用。所以如果制定的是限卖而不是限购就不一样了，比如买来的房子要居住满十年后才能买卖。 第一步，二手房限售。 据说目前为止，流入房地产市场的资金大约有100万亿RMB。无论是不是刚需，总之这里面一定是有炒房资金的，二手房限售的目的就是一次性把炒房资金全部沉淀进去，避免投机资金流出扰乱实体经济。 第二步，重估地价。 当前地价毫无疑问的不合理，在锁定二手房交易之后，必须大幅降低地价。而在地价重估之后，一手房市场价格也必然重估。没有了投机资金的一手房市场可以更合理的满足刚需的置业需求。 第三步，成立房屋共管基金。 针对无法还贷而被收房的住宅，银行收房后交由房屋共管基金托管。统一管理的好处可以避免银行各自为战。 第四步，由房屋共管基金对外发行基金类理财产品。 发行基金募集到的资金用来定向购买银行发行的低息债券，用来补充银行流动性。该基金产品安全性由受托管房屋及其租金收益作担保。假如没有这一步用来补充流动性，估计银行就都死掉了。 第五步，由房屋共管基金对外出租银行收缴的住宅，出租收益一部分用来购买银行坏账换取住宅权益，一部分用来充当基金投资者收益。 第六步，当银行坏账清理完毕后，所有住宅权益将全部转移到住房共管基金，该基金整体纳入社保系统，以出租收入补充社保基金。 第七步，逐渐放开二手房交易市场。