房地产xx花园可行性研究(下).doc

目录页码六.项目开发规划建议36.1.主题定位下的设计建议36.1.1.写字楼定位的设计建议36.1.2.公寓定位的设计建议36.2.装修标准设计建议56.3.功能分配建议66.4.规划建筑初步设计建议86.4.1.总体规划建议86.4.2.项目写字楼建筑设计建议96.5.各功能面积比例106.5.1地块功能面积分布表116.5.2公寓单位户型、面积比例表126.6.项目整体风格建议126.7.户型设计建议146.8.配套服务设施166.8.1.国家公共配套设施的指标确定166.8.2.本项目会所服务设施建议18七.项目投资估算197.1.项目建筑参数调整197.2.市场销售收入预测207.3.项目建筑成本分析227.3.1.各类物业建安成本估算227.3.2.成本分期投资进度明细表227.4.项目现金流量分析237.4.1.项目投资进度估算表237.4.2.项目收入的估算237.4.3.经营税费及所得税267.4.4.开发投资资金来源267.4.5.现金流量分析267.5.项目评估297.5.1.投资回报率297.5.2.项目盈利能力分析297.5.3.项目评价指标317.6.结论32八.销售策略338.1.销售主题战略338.1.1.商务港主题实施338.1.2.创业者之都实施338.2.推出时机选择及销售阶段划分348.2.1入市的时机348.2.2.分阶段销售策略358.3.各阶段实施办法368.3.1.第一阶段：酝酿期368.3.2.第二阶段：强销期388.3.3.第三阶段：持续期398.4.定价策略408.4.1.第一阶段：酝酿期价格408.4.2.第二阶段：强销期价格418.4.3.第三阶段：持续期价格418.5.广告主题策略428.5.1.广告策略428.5.2.媒体选择428.6.促销策略448.7.销售前期准备458.7.1.项目VI设计建议458.7.2.项目形象定位语488.8.销售体系的组织488.8.1.销售组织架构488.8.2.销售体系岗位职责488.8.3.销售制度508.8.4.日常销售管理54九.结论58六.项目开发规划建议6.1.主题定位下的设计建议6.1.1.写字楼定位的设计建议作为新型写字楼的设计，首要满足的是客户的灵活性。使用上要配套齐全，在线路设置与功能上要对高新科技的应用和发展足够的预留空间；满足中小型公司客户具有的弹性工作时间及加班或过夜的需要，可以考虑是否增设洗手间；从降低成本及灵活管理的角度出发，在中央空调的增设上可以再详细考虑；6.1.2.公寓定位的设计建议6.1.2.1.低投入客户需求面积受自用客户自身能力的局限，公寓在“创业者之都”这种主题定位下，他们所能承受的单元间隔将以小间隔为主。同样的，小间隔单位总投资金额偏低，相应的降低了投资风险，也会更容易的吸引前期投资客户。换句话说，因为投资风险不大，所以客户在楼花时期投资的机会也会增加，这对项目销售工作有较大的帮助。一房一厅主要针对客户：单身客户、创业一族、投资者等。单身人士、创业一族的人士不会有太强的经济基础，一般会选择小单位，而投资者则会考虑小单元易于出租，回报快的特点。尽管两类人士的需求出发点有所不同，但其共同的需求特点都会偏向于选择小面积的单元；参考目前广州及番禺几个小间隔公寓的设计，以及一般客户需求、客户投入测算，单位间隔在4060平方米以内的套间，其市场承接力最大。6.1.2.2.高投入客户需求面积以前经营公寓的大部分物业只租不售，令众多的个体投资者望门兴叹。现时已逐渐有相关项目开始运用“以租带售”的模式。如率先打破公寓市场单一业主的“传统”、以“带租约发售”的新大厦正是由于投资者的追捧而一举获得成功。此外，我国近年的金融政策渐趋开放及成熟，各大银行多元化的按揭业务随之而起，相信现时广州番禺人对于银行按揭的态度已非常开放。因此，现时市场刚兴起的租务按揭贷款相信也会被相当大部分的小投资者接受，从而加大其在房地产市场上的活跃度，如善用此因素将更有利及加强本项目之租转售目的。但对于番禺市桥这样一个新兴的公寓市场，目前尚未有正式成功的国际公寓案例，所以这类投资客户在项目前期可能会有一定的顾虑， 从销售角度看，这类客户主要的投资时间是见到实际成交案例后。连租约买卖的可能性最高。由于国际服务性公寓目标客户群的层次需求，一般这类公寓会是中大型的单元，80-100或以上的单元，间隔二房一厅至三房一厅。如果能有部分空间的创新，将更吸引客户。6.2.装修标准设计建议价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中一个关键。家庭装饰是一个个性化、私密性很强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。成功的装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。最近，国家建设部有关人士提出，住宅开发建设单位及住宅设计单位、施工单位，要在充分的市场调查基础上，掌握居民普遍的住房室内装修需求，尽可能地根据住房所需的装修“菜单”，为居民提供交钥匙即可入住的商品住宅。从目前至长远看，提倡和推行一次成型装修的商品房，使建设同装修有机结合已势在必行。从实际情况来看，住户自行装修带来的许多负面影响是非常严重的，它一方面遮掩了开发商与建筑商们的许多无知与不足，另一方面在于，有的住户自行装修，拆承重墙，增大负荷，造成材料浪费同时破坏了结构安全。如上图示，2001年度部分城市商品住宅需求状况市场调查分析报告发现，在对“希望所购买的住房具备怎样的内部装修标准”的选择上，46.9的人选择了具备基本简单装修，15.9的人选择“全屋精装修”，14.8的人选择“开发商提供装修套餐”。毛坯房却只有22.5的受选率。这反映出由于目前购房者以工作时间紧张的企业人员为主，而装修市场又不够规范，购房者既缺乏时间也没足够精力自行装修而希望直接购买到已装修住房的现实状况。由此可以看到，房地产建设和室内装修相结合可根据市场的发展、服务功能的完善、人们观念的改变等分步骤进行。富于个性化的精装修套餐会在今年进一步受到欢迎。综观整个番禺在售的房地产项目，现在大多数都已经进入了精装修交楼标准的时代。如果开发公司能够提供出有所不同的个性装修特色，既是市场发展的需要，而且又能填补目前番禺房地产市场的一项空白，创造一个闪亮的卖点。6.3.功能分配建议功能分配分析是集合各种因素，以面积（含公共部分、电梯厅、楼梯、走廊、通道、卫生间等）及位置、宏观订定各项功能总额的分配，以引导建筑师作为进行方案设计的依据。在建筑方案确定后，应评估方案中每一子项功能的面积，位置及相互关系，修正后才进行施工图的设计。在室内装修阶段时，则可落实至集体或个别的使用具体面积。地下一层Ø 建议地下一层要容纳所要求的足够泊车位，设置载客电梯直达首层入口大堂或电梯大堂。Ø 地下一层均预留设备用房，清洁及维修仓库用房。大堂入口Ø 写字楼、公寓入口大堂建议设计二层楼底高度，达到有宏伟华贵及气势磅簿的效果。地面落客点及前庭广场Ø 建筑群周围前庭广场及落客区，人乘车到达落客区后可直接进入入口乘坐电梯直抵所属楼层。Ø 前广场可设计富有特色的园林花园，喷泉等，同时可摆放主题活动雕塑作点缀。裙楼Ø 西南面首层、二层为商场，东南面首、二层为餐饮，三层开始为会所。Ø 平台花园设置游泳场、高尔夫球练习场，如有空间，可以增加一个小型儿童游乐场等设施。写字楼Ø 提供优质的办公室环境，引进先进的空调系统，缔造理想健康的工作空间，提高员工的工作效率。Ø 每层办公室均安装架空地板，方便铺设电线及讯号线。Ø 每层设有茶水间和男女洗手间。公寓Ø 根据项目主题定位和目标客户的需求制定户型的安排思路，公寓户型有四种，单身公寓、一房一厅（复式）、二房二厅（复式）和三房二厅（复式）。其中中西向方位以小户型为主；高层及朝向好的单位面积略大。6.4.规划建筑初步设计建议6.4.1.总体规划建议（1） 基于项目高度限制和接近区人民政府这一地段因素，我司建议把贵项目规划和建筑设计成该区标志性建筑，从建筑造型、建筑空间以及建筑技术三方面来表现时代感以向城市传递现代信息，使之成为城市的重要景点。（2） 在规划和建筑设计上，考虑到高架桥带来的环境污染，写字楼最好布置在地块西面，又考虑到公寓的建筑成本，将其定为2类建筑，并建议将其布置在地块的东南面；商场各层设有联系各层的扶梯和楼梯，边庭的底面绿树婆娑、繁花似锦，潺潺的流水泻入池中，流光溢彩，清爽宜人；当人们走在街上，驻足于路边，但见各层商品琳琅满目，购物人流熙来攘往，充满动感和诱惑，充分满足了商业空间所必须的展示性、导向性和引入性，体现至高档次的浓厚的商业文化的气氛，提升其价值，给商场带来大量的商业机会。6.4.2.项目写字楼建筑设计建议 无论写字楼和公寓的设计意念，建议参照德国法兰克福商业银行总部新楼的设计手法，设计成“绿色”的生态大厦，在大厦之中设置大量的空中花园，将阳光、新鲜空气、水、植物等自然因子引入室内，创造“类地面环境”来减少远离地面对人心理和生理的不良影响。尽量利用自然能源，将过渡空间、空中庭院、垂直景观、自然通风等综合在一起，使大厦内合乎使用并与绿色植物相伴，大厦更具有人性，生活、工作其间使人心情舒畅，一种回归自然之感，成为充满绿色环境的生物气候大厦。所谓智能化大楼，美国智能大楼协会（AIBI）把它定义为“一栋大厦，通过对它的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理进行最优化的考虑，从而为用户提供一个高效率和具有经济效益的工作环境。”还特别强调：智能大楼必须是在将来新的要求产生时，可以导入相适应的新技术的大楼。我司认为：贵项目写字楼建筑设计时应考虑以下功能和因素。（写字楼环境系统考虑因素详见附表）写字楼功能：6.5.各功能面积比例通过销售市场分析，并按照上述发展方案和项目有关配套服务设施的安排要求，对本项目发展区域内各功能面积及比例建议如下表示：6.5.1地块功能面积分布表建筑面积（平方米）占总建筑面积比例（%）商务、公寓、商场37809.692.65%配套服务设施30007.35%总计40493.27100%地下室和停车场面积5735.9注:以上各指标的确定仅供参考,项目最终指标的确定以政府批准及专业规划师的和意见为准.以上各类型物业功能比例分布，是根据对目标客户市场接受价格的调查和分析计算而来，具体过程见第四章4.4、4.5两部分。在确定物业类型分布比例后，根据目标客户调查报告（报告第五章5.5部分），采用总价格控制法反测算而来，具体步骤如下：首先，以总价反控制法计算项目各住宅户型的户数、对单元面积做出测算、建筑面积和占住宅总量指标的比例。其次，根据市场差异化策略，在现有间隔设计中选择出符合市场差异，并能吸引年轻目标客户的方面；其三，从客户受众心态与消费心态考虑对间隔的接受度；其四，从客户居住基本条件考虑单元的使用面积和实用率；我司根据以上几方面的分析，对冠迪二期公寓户型面积分布比例有以下建议：6.5.2公寓单位户型、面积比例表 户型种类项目单身公寓一房（复式）二房（复式）三房（复式）估算平均价格（元/平方米）2600300026002600估算销售价格（万元以下）10151830每户建筑面积（平方米）384865110-130占住宅总建筑面积的比例（%）20%41%22%17%各类型总建筑面积（平方米）3945808743403353估计套数（套）1041686727总建筑面积（平方米）19725注：该表中的有关数据仅供参考，具体指标的确定以规划师、设计师的意见为准。6.6.项目整体风格建议本项目是一个品位高而具个性的作品，建议风格上讲求自然和精致，人能在此静静地生活，实现“诗意地栖居”这一理念。建筑内部在合理实用的前提下追求大方、高雅、独特的外部造型，给人留下深刻的印象。这里就项目风格的几点建议着重概括如下：（1） 建筑外观独特高雅，实事求是地采用适宜亚热带气候的色彩和材料进行建设；（2） 环境景观不刻意套用任何固定风格，强调住宅景观的均好性，以使尽量多的住宅拥有丰富的景观内容为目的，体现人与自然的和谐；（3） 居室内部的设计除了采用科学的构造方法，使户型更合理外，还需考虑贵项目“现代”的定位，将智能住宅的设计思路运用到每套住房，满足铺宽频网络通道，安装红外线防盗系统，住宅保安系统等线路要求。为未来业主的使用和智能住宅有关产品的更新换代打下良好的基础。（4） 根据上述市场定位，建议项目的配套设施尤其是会所定位需要较高。（5） 为贵项目有良好的运作基础和销售前景，建议项目开发的整体市场定位为“价格不高档次高、标准不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境美”。做到这一点，不是简单的开发商让利，而需要从定位、设计、施工、管理多方面周密运作。6.7.户型设计建议在番禺区潜在购房客户市场调查时，我司针对客户居住市内间隔有如下研究：（*资料来源：戴德梁行研究部）目标客户对套内间隔要求*资料来源：戴德梁行研究部目标客户对客厅面积要求*资料来源：戴德梁行研究部目标客户对主人房面积要求*资料来源：戴德梁行研究部6.8.配套服务设施6.8.1.国家公共配套设施的指标确定根据贵司提供的有关资料及市场调研，贵项目的公建配套服务设置标准较高，为方便对比，本公司将广东省居住组团级（1000-3000人规模）的公共配套规划要求一并附上，具体见下页表示，对于其中一些配套服务设施的建设提出如下建议：类型序号项目一般规模千人指标（sq.m/千人）所需处数（处/万人）建筑面积用地面积建筑面积用地面积教育1托幼园1500-25002000-3800280-320350-5001-1.5卫生2卫生站30-506-102文娱3文化活动站350-50020-30商业服务4小吃店100-15020-303-45饮食店150-30030-402-36基层百货商店300-50020-301-27电讯5-835-8市政公用设施8变电房60-7510-202-39垃圾集散点5050-805-101行政管理10居民委员会50-8015-303-5合计809-1063*资料来源：戴德梁行研究部6.8.2.本项目会所服务设施建议建議設施功能建議面積綜合式會所商务中心50平方米健身、桑拿、按摩室500平方米西餐酒廊400平方米乒乓球室150平方米/5台台球室150平方米/5台壁球室3个（270平方米）麻將、棋、牌室8平方米（7间）多功能厅500平方米/100人小會議室40平方米/20人（4间）小型超市150平方米美容美发150平方米居委会、文化站、卫生所、物业管理办公室500平方米合计3000平方米注：该表中的有关数据仅供参考，具体指标的确定以规划师、设计师的意见为准。七.项目投资估算7.1.项目建筑参数调整从前文<各类型物业市场优劣势比>一章可以得出本项目市场新销售参数。表7-1.项目各物业参数物业类型面积（平方米）所占建筑面积比例写字楼1580038.72%公寓1972548.33%商铺940.652.3%商场940.652.3%酒楼403.30.99%可售面积37809.692.65%会所及配套30007.35%总面积40809.6此调整后预测可售面积与建筑面积比为92.65%，可销售面积达37809.6平方米。表7-2.调整后二期主要技术经济指标序号主要技术经济指标参数1项目总用地面积4,066.8平方米2容积率7.483绿化率4总建筑面积40,809.6平方米4.1公寓面积19,725平方米4.2写字楼面积15,800平方米4.2商业及公建配套面积平方米4.3中心会所2,500平方米4.4酒楼403.3平方米4.5临路商铺940.65平方米4.6商场940.65平方米4.7居委会、文化站500平方米5实际可售面积37,809.6平方米6地下室5735.9平方米7.2.市场销售收入预测根据前文价格测算得出各类物业销售收入，为了更详细准确的测算出经济投资数据，我司将采用两种市场销售结果对本项目销售收入进行分析。其一是在物业全部销售完成下的收入；其二是在物业写字楼销售出67%，商场与酒楼只租不售，公寓和商铺销售的情况下的物业经济收入，详细如下表7-3、7-4：表7-3.物业全部完成销售时的理想状况序号项目单价（元）数量(平方米)金额（万元）备注1写字楼5000158007900.00销售100%2公寓2705197255335.73销售100%3商铺7000940.65658.46销售100%4商场5000940.65470.33销售100%5酒楼5000403.3201.65销售100%6车位1000001001000.00销售100%7合计15566.16表7-4.物业保本销售状态（5年内，部分售出。）序号项目单价（元）数量（平方米)金额（万元）备注1写字楼500010586.005293.00销出67%2写字楼455214.001177.4233%的4年租金3公寓2705197255335.73全销4商铺7000940.65658.46全销5商场60940.65270.914年租金6酒楼60403.3116.154年租金7车位10000060600.00销出60%8车位5004084.00出租40%9合计13535.67由上两表可见，物业在销售率达到100%的理想状态下时，回收资金15566.16万元。在写字楼销售达到67%，商场和酒楼只租不售，车位销售在60%，商铺与公寓销售100%的状态下，回收资金13536.67万元。7.3.项目建筑成本分析7.3.1.各类物业建安成本估算项目成本参照目前番禺房地产平均投资成本单价综合考虑，按照本报告建议的装修标准和建筑风格，主要成本单价指标确定如下：公寓建安造价1500元/m2，写字楼建安造价2500元/m2，商场建安造价2000元/m2，酒楼与商铺从实际使用者习惯于自行装修考虑，采用内部毛坯交楼，商铺建安造价按1500元/m2计算，酒楼建安造价按2000元/m2计算，会所及配套设施建安造价2500元/m2。地下室建安造价3000元/m2。7.3.2.成本分期投资进度明细表表7-5.项目投资成本明细表 单方成本单位：元/平方米序号项目名称单方成本面积（平方米）金额（万元）1土地成本441.62建安工程成本总计9789.412.1写字楼部分估算2500158003950.002.2公寓部分估算1500197252958.752.3商场部分估算2000940.65188.132.4会所及配套25003000750.002.5商铺1500940.65141.102.6酒楼2000403.380.662.7地下室工程30005735.91720.773前期费用3004开发建设期管理费3005室外工程200100002006市政配套设施费100400004007不可预见费6258开发期投资120567.4.项目现金流量分析7.4.1.项目投资进度估算表根据本项目的用地特点和建设进度及和房地产市场状况，建议本项目写字楼及公寓建设开发期为4年，分8期投入资金，详见表7-6。表7-6.投资进度估算表项目建设经营期2003年上半年2003年下半年2004年上半年2004年下半年2005年上半年2005年上半年2006年下半年2006年上半年资金使用额130015002000230020001700700556累计13002800480071009100108001150012056计划资金额120567.4.2.项目收入的估算根据项目实施计划的建议，本项目分阶段进行销售。根据项目特点和对市内多个类比项目的综合分析，按市场最保守销售情况估计，计算本项目各阶段收入分期到帐的比例及收入测定，其中前期销售以公寓、商铺为主，现口后销售则以写字楼和商场为主。在交楼后，未售出的物业同时对外招租。具体的销售收入将根据7.2章节的两种情况进行细分，各阶段的收入情况详见表7-7、7-8。表7-7.理想状态下的销售收入收益表 单位：万元销售收入预测合计2003年下半年2004年上半年2004年下半年2005年上半年2005年下半年2006年上半年2006年下半年2007年上半年2007年下半年租售进度销售收入面积售价写字楼1580050005.00%5.00%5.00%15.00%30.00%7.00%33.00%100.00%公寓197252705.12.00%8.00%10.00%10.00%30.00%30.00%10.00%100.00%商铺940.6570005.00%15.00%15.00%40.00%20.00%5.00%100.00%商场940.655000100.00%100.00%酒楼403.35000100.00%100.00%车位10010000010.00%10.00%20.00%10.00%50.00%100.00%租赁收入面积租金写字楼1580054015.00%30.00%30.00%30.00%公寓19725.00商铺商场940.6572030.00%100.00%100.00%100.00%酒楼403.3720100.00%100.00%100.00%车位100600010.00%20.00%30.00%40.00%分期到帐金额收益写字楼0.00 395.00 395.00 395.00 1185.00 2370.00 553.00 0.00 2607.00 7900.00 公寓106.71 426.86 533.57 533.57 1600.72 1600.72 533.57 0.00 0.00 5335.73 商铺32.92 98.77 98.77 263.38 131.69 32.92 0.00 0.00 0.00 658.46 商场0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 470.33 470.33 酒楼0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 201.65 201.65 车位0.00 0.00 100.00 100.00 200.00 100.00 0.00 0.00 500.00 1000.00 小计139.64 920.63 1127.34 1291.95 3117.41 4103.64 1086.57 0.00 3778.98 15566.16 写字楼租金0.00 0.00 0.00 0.00 127.98 255.96 255.96 255.96 0.00 895.86 公寓租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商铺租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商场租金0.00 0.00 0.00 0.00 20.32 67.73 67.73 67.73 0.00 223.50 酒楼租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 29.04 29.04 29.04 0.00 87.11 车位0.00 0.00 0.00 0.00 6.00 12.00 18.00 24.00 0.00 60.00 小计0.00 0.00 0.00 0.00 154.30 364.72 370.72 376.72 0.00 1266.47 合计139.64 920.63 1127.34 1291.95 3271.71 4468.36 1457.30 376.72 3778.98 16832.63 逐年累计139.64 1060.26 2187.60 3479.56 6751.27 11219.63 12676.93 13053.616832.63 表7-8.保本状态下的销售收入收益表 单位：万元销售收入预测合计2003年下半年2004年上半年2004年下半年2005年上半年2005年下半年2006年上半年2006年下半年2007年上半年2007年下半年租售进度销售收入面积售价 写字楼1580050005.00%5.00%5.00%15.00%30.00%7.00%67.00%公寓197252705 2.00%8.00%10.00%10.00%30.00%30.00%10.00%100.00%商铺940.6570005.00%15.00%15.00%40.00%20.00%5.00%100.00%商场940.6550000.00%酒楼403.350000.00%车位10010000010.00%10.00%20.00%10.00%10.00%60.00%租赁收入面积租金写字楼1580054015.00%30.00%30.00%30.00%33.00%公寓商铺商场940.65720100.00%100.00%100.00%100.00%酒楼403.30720100.00%100.00%100.00%100.00%车位100600010.00%20.00%30.00%40.00%40.00%分期到帐金额收益写字楼0.00 395.00 395.00 395.00 1185.00 2370.00 553.00 0.00 0.00 5293.00 公寓106.71 426.86 533.57 533.57 1600.72 1600.72 533.57 0.00 0.00 5335.73 商铺32.92 98.77 98.77 263.38 131.69 32.92 0.00 0.00 0.00 658.46 商场0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 酒楼0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 车位0.00 0.00 100.00 100.00 200.00 100.00 100.00 0.00 0.00 600.00 小计139.64 920.63 1127.34 1291.95 3117.41 4103.64 1186.57 0.00 0.00 11887.18 写字楼租金0.00 0.00 0.00 0.00 127.98 255.96 255.96 255.96 281.56 1177.42 公寓租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商铺租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商场租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 67.73 67.73 67.73 67.73 270.91 酒楼租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 29.04 29.04 29.04 29.04 116.15 车位0.00 0.00 0.00 0.00 6.00 12.00 18.00 24.00 24.00 84.00 小计0.00 0.00 0.00 0.00 133.98 364.72 370.72 376.72 402.32 1648.47 合计139.64 920.63 1127.34 1291.95 3251.39 4468.36 1557.30 376.72 402.32 13535.65 逐年累计139.64 1060.26 2187.60 3479.56 6730.95 11199.31 12756.61 13133.33 13535.65 7.4.3.经营税费及所得税与销售有关的税费：营业税金：按销售额5%计算。营业税附加：包括教育专项资金等，按营业税额5%计算。交易管理费及印花税：按销售额0.55% 计算。销售费用：包括项目推广宣传费用及物业代理佣金等，按销售收入3%计算。所得税：在项目工程结算后，开发商已有帐面收入，在扣除总投资及销售税费、财务费用等费后，得出销售利润，由此计算出本项目的所得税（所得税率为33%）。7.4.4.开发投资资金来源房地产项目开发投资的资金来源为三个方面，一是自有资金，二是