XXX敬老院可行性研究报告.doc

天津夕阳红敬老院可行性研究报告天津夕阳红敬老院二零一零年十一月十八日目 录1 总论51.1项目概况51.1.1项目名称51.1.2 项目选址51.1.3 项目建设内容51.1.4项目占地面积及投资金额61.2项目建设单位简介61.3项目建设依据71.4项目研究范围72 宏观环境及政策分析82.1 我国人口老龄化状况82.2 我国人口老年化面临的问题102.3 我国产业政策支持153 项目建设的必要性及可行性173.1 项目建设的必要性173.1.1解决老龄化社会问题，构建和谐社会的需要173.1.2 符合中国老龄事业发展“十二五”规划的发展需要183.1.3加快天津市养老服务业发展的需要213.2 项目建设可行性分析223.2.1 项目建设的政策可行性223.2.2 项目建设的方案可行性223.2.3 项目建设的经济可行性234 市场调查及分析254.1 天津市老年人结构分析254.2 天津市敬老院市场现状274.3天津市对养老服务机构的政策支持274.3.1天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）274.3.2天津市人民政府批转市民政局第14号部门关于加快实现我市社会福利社会化意见的通知284.3.3关于加快我市养老服务业发展的意见295 项目选址315.1 项目地理位置315.2 项目选址条件315.2.1交通便利315.2.2环境适宜325.3.3周边配套设施齐全326 项目建设目标、服务项目及管理制度346.1建设目标346.2敬老院提供的服务项目346.2.1卫生服务346.2.2医疗康复服务356.2.3文化娱乐健身服务356.2.4饮食服务356.2.5呼叫服务356.2.6亲情服务366.3敬老院管理制度366.3.1 人员管理制度366.3.2 财务管理制度376.3.3 卫生及健康管理制度376.3.4 饮食管理制度387 项目总体改造规划407.1 总体规划思想407.2 项目建设内容407.2.1入口大堂417.2.2餐厅、厨房及辅助设施417.2.3医生办公室及护士值班室427.2.4院长办公室、会议室及资料室427.2.5阅览室、活动室及健身房427.2.6老人居住室427.2.7仓库及洗衣房437.3 项目建设进度438 项目建设方案448.1 墙、地面及电梯448.2 卫产品选择458.3 照明设计468.4 色彩设计468.5 电器设计478.6 门窗的选用479 项目投资规划及经营方式499.1 投资估算范围499.2 投资规划内容499.2.1大楼改造费用499.2.2大楼装修费用509.2.3设备、家具购置费用509.2.4流动资金5010 项目财务评价5110.1 销售收入预测5110.2 成本费用预测5110.3 编制财务评价报表5210.3.1预测利润表5210.3.2预测现金流量表5410.3.3财务小结5411 结论551 总论1.1项目概况1.1.1项目名称天津市夕阳红敬老院改造项目（以下简称“本项目”）1.1.2 项目选址本项目选址于天津市武清区，地处G103与京津塘高速公路出口处，坐落于三号路旁，此处阳光充足，环境清净，空气清新，交通便利,选址完全适宜于建设敬老院及老年公寓等老年服务设施。1.1.3 项目建设内容本项目将投资把一座闲置的大楼改建装修为敬老院，从而盘活闲置建筑资产，发展老年服务事业，具体规划内容包括：（1）餐厅厨房：用于老人一日三餐。（2）入住房间：按不能自理老人，半自理老人及自理老人划分居住房间楼层，房间类型有单人间、双人间、三人间及四人间。（3）娱乐场所：包括棋牌室，阅览室，露天空地等供老人娱乐休闲。（4）医务室：专职医生日夜职班，处理突发事件和日常的小病情，每楼都有值班室随时关注老人生活起居状况。（5）院长室及会议室：用于工作人员整理资料、档案管理等日常工作处理。（6）库房：用于储存物资。（7）洗衣间：免费清洗老人衣物、被褥等。（8）空地场所：供老人晒太阳、散步、健身等。1.1.4项目占地面积及投资金额本项目用地面积约7亩，总建筑面积 7,700平方米：其中餐厅厨房建筑面积约为700平方米；接待大厅建筑面积约为200平方米；老人入住房间面积一楼为500平方米，二楼为1,150平方米，三楼为1,350平方米，四楼为1,000平方米，五楼为1,350平方米；娱乐场所建筑面积约为450平方米，露天娱乐场所面积为1,100平方米；医务室建筑面积约为200平方米；院长室及会议室建筑面积约为200平方米；库房建筑面积约为400平方米；洗衣间建筑面积约为300平方米。本项目总投资金额为1500万元：其中闲置大楼改造建设约8，000，000元，大楼装修投资约为4,000,000元，设备及家居购置投资约2,000,000元，营运资金约1,000,000元。1.2项目建设单位简介公司名称：XXXXX 公司 法定代表人：请补上。注册资本：请补上。法定地址：请补上。成立日期：请补上。经营范围：请补上。1.3项目建设依据（1）关于加快实现社会福利社会化意见的通知；（2）天津市人民政府办公室关于加快发展养老服务业的意见；（3）老年公寓和养老院设计指南；（4）中国老龄事业发展“十一五”规划（2006-2010）；（5）天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）；（6）天津市养老机构管理办法；（7）天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）；（8）老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；（9）疗养院建筑设计规范（JGJ40-87）；（10）无障碍设施设计标准（DGJ08-103-2003）。1.4项目研究范围 本可研报告的研究范围如下:项目概况和建设的必要性及可行性分析;项目市场调查及分析；项目场址和建设条件分析;项目服务项目及管理制度；项目总体改造规划和建设方案;投资估算;财务分析和项目效益评价;可行性研究结论。2 宏观环境及政策分析2.1 我国人口老龄化状况从国际范围来看，老龄问题和艾滋病问题、贫困问题是公认的21世纪世界性的三大社会问题。1982年第一次世界老龄大会以来，老龄问题得到党中央和国务院的高度重视，引起社会各界的普遍关注。当前，我国的人口老龄化形势已经十分严峻。据公报显示，2009年，全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%。与上年度相比，老年人口净增725万，增长了0.5个百分点。是历史上老年人口比重增幅最大的一年。我国进入老龄化社会10年来，老龄化速度逐步加快，现已进入新中国成立后的第一个老年人口增长高峰期。同时，我国“未富先老”，人口老龄化超前于现代化。当前和未来，我国人口老龄化的基本形势是：3.1.1人口老龄化发展迅速我国在1999年进入老龄社会的同时，也进入了人口老龄化的加速发展阶段，老龄化水平将从1999年的10增长到2020年的17。之后，进入老龄化高速发展的阶段，从2020年的17快速提升到2048年的30以上，进入重度老龄化的平台期。老龄化水平从10提高到30，我国仅用不到50年时间，而英国、法国和美国等西方工业化国家用100年左右的的时间，除日本外，这个速度是人口大国发展史上没有的。3.1.2老年人口规模庞大本世纪前半叶，我国始终是世界上老年人口规模最大的国家。同期， 我国老年人口是总人口中增长最快的人群。老年人口规模，1991年达到1亿，2014年超过2亿，2026年超过3亿，2037年超过4亿，2051年达到4.37亿的峰值。老年人口总量从1亿增长到4亿，每增长1亿的时间从23年缩短到11年。2050年，我国老年人口数量比发达国家老年人口总和还要多3700多万人，比届时的第一人口大国印度的老年人口数量还多l亿，老年人口总量比世界第三人口大国美国的总人口3.95亿人还多。老年人口的这种规模是人口大国史上前所未有的。3.1.3高龄老年人口增长最快整个21世纪，我国始终是世界上80岁以上高龄老年人口规模最大的国家，面临的压力超过任何国家。高龄老人规模从目前的1600万，到2010年增长到 2000万以上，2020年达到3000万以上。2052年高龄老人超过l亿，占世界高龄老人总量的1/4，是预期寿命最长的日本高龄老人总和的约6倍。高龄老人占老年人口的比重将从目前的1l增长到2052年的23，提高1倍多。高龄老年人口是老年人口中增长最快的群体，本世纪前半叶，我国高龄老年人口年平均增长率为4.02，是老年人口年均增长率的1.7倍，是总人口年均增长率的20倍，高龄老人的这种增长速度是世界人口老龄化历史上十分罕见的。3.1.4农村老龄化超前于城镇本世纪前40年，农村人口老龄化的程度和速度始终高于城镇。2000年农村的老龄化水平为 10.92，比城镇高1.24个百分点；2020年农村老龄化水平提前突破20，比城镇高5个百分点；2030年全国老龄化速度达到最快时，农村和城镇老龄化程度分别达到29和22，差距也达到最大，相差7个百分点，农村率先进入重度人口老龄化的平台期，农村是我国经受人口老龄化大潮冲击最严重的地区。2.2 我国人口老年化面临的问题人口老龄化给我国的经济、社会、政治，文化等方面带来的影响是全面的、结构性的，也是深刻的和长远的，是我国未来发展中的一项重大战略课题。在我国，老龄化、高龄化、空巢化同时发生，这给应对人口老龄化增加了难度。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄化社会的，我国则是在尚未实现现代化、经济尚不发达的情况下提前进入老龄化社会，应对人口老龄化挑战的经济基础、养老保障制度和养老服务体系还比较薄弱。   3.2.1养老金需求压力直线攀升 充足稳定的养老金供给是养老保障制度的核心和可持续发展的关键，攸关社会安全和社会和谐。我国老龄化的快速发展，最直接的表现就是老年人口规模的迅速膨胀和出生人口的大幅度减少，导致抚养结构的根本性转变，造成养老金缴费者急剧减少和领取者大幅增多，养老金供需矛盾日益尖锐，直接冲击我国的养老保障制度。随着人口老龄化速度加快和养老保险覆盖面不断扩大，养老保险基金的支出规模逐年加大。2000年，全国城镇基本养老保险金总支出2115.5亿元，2005年为4040.3亿元，年均增长率为12.94。按照这一速度推算，2010年城镇基本养老保险金总支出将达到8385亿元，2020年将增加到28315亿元，是目前的7倍。按照这样的需求量，人口老龄化的快速发展，如果能够做到人人享有基本养老保障，将会使养老金需求规模呈直线上升趋势，对养老金供给造成的压力是空前的。3.2.2医疗保障资金需求压力急速膨胀老年人是医疗卫生资源的主要消费群体，是医疗保障制度的重点对象。医疗保障制度可持续运行的前提是医疗保障资金供给与需求的均衡发展，事关包括老年人在内的全体公民的健康水平和生活质量，关系民生和国民健康素质。我国人口老龄化的快速发展，最重要的表现就是老年人口总量的迅速增加，这将导致医疗保障资金的需求迅速膨胀。国际资料表明，老年人的人均医疗费用支出是在职人员的3-5倍。发达国家日前医疗费用大幅度增长的原因，除医疗技术发展费用增加之外，主要是人口老龄化的作用。据调查，目前，我国最早进入人口老年型，并且是人口老龄化程度最高的上海，老年人的医疗保险费用支出已经占到了医疗保险费用总支出的2/3。1992-2002年，我国人均医疗费用平均每5年翻l番。2000年我国老年人口医疗费用占GDP的0.48。预计到2010年将占到1.11，2020年将达列3.06，同期的老年人口将增加l倍，医疗费用将增长5倍。2030年老年人口医疗费用将占GDP的8-9。老年人口医疗费用的增长速度明显快于GDP的增长速度。到本世纪20-40年代人口老龄化高峰时期，医疗保障费用的需求压力可想而知。3.2.3长期照料服务需求压力业已凸显老年长期照料服务是人口老龄化过程中暴露最晚、问题最多、解决起来难度最大的一个严重社会问题。我国只是在近几年才认识到这个问题，但对这个问题的严峻性还没有引起广泛的关注。一般来说，长期照料服务是指面向生活不能自理的老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉和临终关怀等综合服务。从国际范围来看，长期照料服务制度是为老社会服务体系的重要内容，与养老保障制度和医疗保障制度共同构成应对老龄社会的三大基本制度安排。建立和健全老年长期照料服务制度是人道主义范畴的重要内容，关系每一个生命个体的晚年生命质量和生命尊严，是人类现代文明进步的重要标志之一。我国老年长期照料服务制度建设刚刚起步，正面临着巨大的压力。在数量上，需要长期照料的老年人口规模巨大。目前，我国老年人口平均生活不能自理率为8.81，据此推算，全国生活不能自理老年人口数量，2005年为1270万人，2010年达到 1530万人，2020年超过2000万人，2050年达到3800万人。再加上生活半自理人群，规模更大。目前，我国各类为老服务机构能够提供的床位只有149.7万张，其中的长期照料服务床位更是少的可怜。需要特别说明的是，长期照料服务不同于一般性的为老社会服务，专业性较强，涉及到医疗、康复、护理、心理、临终关怀以及管理等多学科内容。如此庞大人群的长期照料服务需求，仅靠家庭是解决不了的，政府也不可能包办，出路在于大力发展长期照料服务机构，加强专业服务队伍建设，积极兴办相关服务设施，尽快建立长期照料服务制度，特别是长期照料保险制度。目前，这些工作的基础有的非常薄弱，有的还是一片空白，社会面临的压力是巨大的。3.2.4农村老龄问题的压力远远大于城镇目前和未来几十年，我国农村的人口老龄化速度和程度超过城镇，面临的压力也超过城镇，老龄工作的重点和难点在农村。青壮年人口大量流入城镇，使农村老龄化形势更为严峻。我国流动人口的80以上来自农村，80以上是劳动年龄人口，80以上流入城镇，引发农村老龄化、少儿化、女性化“三化”并存的局面，也就是常说的“386199部队”，加快了农村老龄化步伐，加深了农村老龄化程度，加大了解决农村老龄问题的难度。在我国中西部经济欠发达地区的主要劳务输出大省的部分农村地区，已经形成了流动多-老化快-保障难-发展慢的恶性循环。家庭养老是我国农村传统的养老模式，快速老龄化对家庭养老已经产生了巨大冲击，而农村社会保障制度建没滞后，严重缺位，造成农村养老、医疗、长期照料等问题的压力十分严峻。一方面，大量劳动力外出，担当养老抚幼任务的中青年远走他乡，农村养老人力资源流失，农村老年人面临养老人力资源不足和养老经费短缺两方面的压力，老年人不但要自我养老，还要担负隔代抚育的重任，农村家庭养老功能严重弱化。另一方面，农村的社会保障制度建设任务艰巨，除比较完善的“五保”供养制度外，养老保险、低保、计划生育户奖励扶助、新型合作医疗等制度建设还有非常大的差距，为老服务基础设施建设缓慢，难以满足广大农村老年人的服务需求。农村老年人在共享社会经济发展成果上，与城镇老年人形成巨大反差，这是当前社会不公的重要方面。我想，包括老龄问题在内的农村问题，各位领导比我更有感触。需要再次说明的是，我国老龄问题的重点和难点在农村，老龄问题是农村的重要社会问题，应该是社会主义新农村建设和农村和谐社会建设的重要内容。人口老龄化的压力已经是一个严峻的客观现实，1.44亿老年人所产生的问题本身就已经十分严重。更为严峻的是，这些压力还将进一步加剧。事实上，西方发达国家的人口老龄化是和经济社会发展同步出现的，老龄问题是逐步发生的，先是养老问题，其次是医疗问题，上个世纪七八十年代才凸显长期照料问题，解决起来有比较充足的时间。而我国的人口老龄化是超前于经济社会发展出现的，养老、医疗、长期照料等问题是在城乡社会经济二元结构的背景下同步爆发的，解决起来不仅没有足够的时间，而且这些问题相互交错、相互影响，在整体上对经济社会发展造成的压力有一个放大效应。这就是我国老龄问题的特殊性。需要说明的是，对于老龄问题，发达国家特别是福利国家的政府已经感到力不从心，正在进行改革。我国的老龄问题，无论是养老，医疗，还是长期照料服务，都会给整个公共财政体系造成巨大的压力。2.3 我国产业政策支持组织机构的建立和老龄政策体系的完善，标志着我国的老龄事业步入了正确的轨道，开始走向新的起点。    今年是我国正式进入老龄社会11周年。随着老龄化的加速发展，我国老年人口总数目前已经达到1.6亿，约占总人口的12%。与其他国家相比，我国的人口老龄化还具有规模巨大、发展迅速、高龄老年人口增长快3个特点。    1999年1月，江泽民同志提出要“加强老龄工作，发展老龄事业”。胡锦涛同志曾在庆祝1999年“国际老年人年”电视讲话中指出“尊重老年人就是尊重人生和社会发展的规律，就是尊重历史”。为加强老龄工作，发展老龄事业，党和政府不断设立、健全老龄工作机构，出台了一个又一个惠及老年人的政策、法规。     1999年10月，我国正式成立全国老龄工作委员会；全国各省、自治区、直辖市也相继成立了相应的老龄工作机构。此后，我国的老龄工作组织机构在发展中不断壮大，在改革中一路前行。    同时，我国的老龄政策体系也在探索中开始逐步建立，在创新中不断得到完善。1996年8月，国家颁布第一部关于老年人的法律中华人民共和国老年人权益保障法；2000年8月，中共中央国务院颁布下发关于加强老龄工作的决定；2005年至2007年，国家先后出台了关于加快发展养老服务业的意见、关于加强基层老龄工作的意见、关于加强老年人优待工作的意见、关于加快推进居家养老服务的意见等。老龄政策体系的建立为老龄事业的发展提供了制度上的可靠保证。3 项目建设的必要性及可行性3.1 项目建设的必要性3.1.1解决老龄化社会问题，构建和谐社会的需要人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结合、文化心态、社会发展等带来一系列的影响，成为21世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响有：老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担;伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高;人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担;人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求;人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也是社会、经济发展的一种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造一个和谐、不分年龄，人人共享的社会。 老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的“蛋糕”。如今，“养儿防老”的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处。2008年9月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用5年时间，基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。在这一政策指引下，民间力量有望在这一领域初试身手。 中国人口老龄化的迅速地、大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。3.1.2 符合中国老龄事业发展“十二五”规划的发展需要按照“中国人口老龄化发展趋势研究”的预测，到2015年，也就是“十二五”末期，我国老龄人口将超过两个亿，对经济社会发展的压力日益凸显。因此，“十二五”期间是我国应对人口老龄化的关键准备期。中国老龄事业发展“十二五”规划草案提出将着力推进五大体系建设上狠下工夫。一是加快建立健全政府、社会、家庭和个人负担相结合的覆盖城乡老年人的养老社会保障体系。二是基本构建起居家养老、社区照顾和机构养老相结合的养老社会服务体系。国家发改委、民政部和全国老龄办的商定，“十二五”期间将专门制定下发养老服务体系建设的专项规划，中央财政将列出专项资金，推动全社会养老服务体系的建设。三是初步构建结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系。四是逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会参与广泛、合法权益有效保障（维护）的老年社会管理体系。五是加强和完善与经济社会和人口老龄化发展相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系。   “十二五”期间，全国老龄事业的发展将坚持以下几个基本原则：坚持以人为本，将老年人的物质文化和精神需求作为老龄工作的出发点和落脚点；坚持为老服务均等化，合理配置社会养老资源，确保城乡老人共享经济社会发展成果；坚持统筹发展，缩小城乡之间、地区之间老龄事业发展的差距，推动老龄事业与经济社会协调发展；坚持责任共担，构建政府、社会、家庭、个人相结合的老龄事业发展格局。   规划草案中老龄事业“十二五”期间将实现制度、机制和养老模式等方面的创新。  在社会养老保障方面：要大力推动农村基本养老保障制度的加速铺开，在2015年之前实现全覆盖；城镇居民基本养老保险在制度设计上目前还是个空白，“十二五”期间应该填补这个空白，建立和实施城镇居民的基本养老保险制度；还应积极推动和实施高龄老人的养老津贴制度；研究探索失能老人长期护理保险制度；研究探索支出型贫困的救助办法等。 在养老社会服务方面：需要加大各级财政的投入力度，加快各类养老服务基础设施的建设进度，增加社区居家养老服务和机构养老床位数的供给；要加快养老服务信息系统建设，实现养老服务需求与养老服务资源供给之间快速、及时、准确地对接等。 在发展老龄产业方面：需要认真研究制定老龄产业发展的宏观规划，将其纳入国民经济和社会发展的总体规划当中；积极研究制定扶持老龄产业发展的政策措施，引导和鼓励社会力量投资老龄产业；完善老龄产业相关行业标准、服务规范，建立老年用品和服务产品的质量、规格和标准体系等。  在丰富老年人精神文化生活方面：在全国范围内组织开展一些大规模的文化活动，力争每年举办一次老年合唱节，每两年举办一次老年文化艺术节，每三年举办一次老年人体育健身大会；鼓励支持老年人的社会参与，有效开发老年人才资源等。 在老年人的权益保障方面：加快修订老年人权益保障法，研究制定出台配套的专项法律法规和地方性法律法规；特别要认真研究建立失能、失智和精神疾病等丧失自主行为能力的老年人法定监护人制度等。“十二五”规划对养老服务事业的大力支持及养老机构各方面的优惠政策，给养老机构的兴办提供了良好的产业政策环境。3.1.3加快天津市养老服务业发展的需要截至2008年底，天津市60岁以上户籍老年人口达162.99万人，占人口总数的16.28%。上海为300.57万人，占人口总数21.61%，北京市为254万人，占人口总数的15%，浙江全省60岁以上老年人口729.38万人，占人口总数的15.56%，天津已超过北京、浙江等地增长速度，排名全国第二。据调查，目前，天津“老人空巢”已达全市老人家庭数的39.8%，其中独居老人约占1/3。由于家庭规模小型化、子女外出工作、求学增多等原因，身边无子女的纯老年人家庭户还在日益增加，高龄老人、独居老人增加已经成为人口老龄化过程中的重要特征，家庭代数的减少，表明老年空巢家庭增多，这部分老人往往难以得到家庭的照料。家庭结构功能的变化，要求社会承担起照料老人的责任和建立老年产业，老年服务的社会化势在必行。根据天津市关于加快我市养老服务业发展的意见，到2010年，全市养老机构新增床位12400张，总床位数由目前的17602张发展到30000张，平均每年新增3100张。新建国办养老机构要有40%以上实现公建民营。养老机构院长持证上岗率和养老护理员持证上岗率均要达到100%。全市每个街乡镇都建有一个包括为老年人服务的综合性社区服务中心，使街乡镇社区服务中心由现在79个发展到241个；全市新建示范性社区老年日间照料服务中心20个。本项目养老服务中心项目实施后，将切实解决天津市弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，成为我市区一所规模较大的综合性社会养老机构，将在天津市社会保障体系中发挥较为重要的作用。3.2 项目建设可行性分析3.2.1 项目建设的政策可行性2008年，天津市人民政府根据国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知等有关文件精神和天津市老龄事业“十一五”发展规划要求，出台了关于加快我市养老服务业发展的意见，以进一步加快推进养老服务业发展，使津城养老服务业建设再一次受到关注。随着中国步入老龄社会，众多的老年人对天津养老服务设施构成了巨大的需求，因本项目将为今后天津老龄人口提供更多的老龄服务设施，弥补社会老龄助扶事业的不足，将受到政府政策大力扶持。3.2.2 项目建设的方案可行性 本项目改造的养老院总建筑而积为7700平方米，总用地面积约7亩，是一座六层砖混结构建筑，一层建筑面积1350平方米，二层建筑面积1350平方米，三层建筑面积1350平方米，四层建筑面积1350平方米，五层建筑面积1350平方米，六层建筑面积250平方米，库房及洗衣房建筑面积为700平方米。此六层建筑不存在新材料、新技术的运用，项目所使用的技术己经成熟。养老院建设符合天津市土程建设规范养老设施建筑设计标准(DGJOS-32-2000)、天津市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准(DGJ08-55-2006) 等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。 3.2.3 项目建设的经济可行性 养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。由于人天津市老年人口比率的不断攀升而导致的养老院“一铺难求”的窘境促使政府不断加大对养老院建设的重视。 社会养老服务机构的巨大缺口预示着养老产业潜在的巨大市场。按照目前天津市老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，本项目养老院将会入住350左右的老年人。由于本项目选址得当、收费合理、经营完善，实现盈利并非难事。另外，天津市政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，为了扶持养老机构的发展，我市引导和支持社会力量以独资、合资、合作、联营、参股等形式，兴建、扩建或在原有其他设施基础上改建适宜老年人集中居住、生活、护理的养老机构。对按标准建设、依规定运营的新增养老机构床位，由市财政预算和市福利彩票公益金各给予每张床位1000元的一次性建设补贴。对已开业的社会力量办养老机构和公建民营养老机构，按入住老年人实际占有床位数，由市福利彩票公益金给予每年每张床位600元补贴。同时，该敬老院的经营管理团队，将采取原所经营的另一有丰富经历的管理团队，全盘接管运营，因而将快速建立完善的管理机制，为老人提供温馨的老年住所和服务，从而弥补本区位老年服务事业设施的不足，解决众多本地家庭的忧虑，为老年福利做出应有的贡献。4 市场调查及分析4.1 天津市老年人结构分析我国作为当今世界发展最快的国家之一，人口老龄化也日趋加剧，截至2008年底，天津市60岁以上户籍老年人口达162.99万人，占人口总数的16.28%。上海为300.57万人，占人口总数21.61%，北京市为254万人，占人口总数的15%，浙江全省60岁以上老年人口729.38万人，占人口总数的15.56%，天津已超过北京、浙江等地增长速度，排名全国第二，全国平均水平为10.97%。90年代以来，天津市人口年龄结构发生了根本性的变化(表1)，老年人口的绝对和相对数量有了大幅度的增加，而0-14岁组和15-64岁组的人口数量相对下降，人口呈现明显的老龄化趋势，并于90年代中期步入了老年型社会，1995年65岁及以上人口占总人口的比重为8.15%。天津市60岁及以上人口由1953年21.35万增加到2000年的123.52；相对比重也从5.22%增加到2000年的12.73%，增加了8.51个百分点。65岁及其以上人口由1953年的20.75万增加到2000年的86.91万，相对比例由4.62%上升到2000年的8.33%。据天津市第五次人口普查快速汇总资料显示，自1990年至2000年65岁及以上人口增加了46.74%，年平均增长率为3.78%。2000-2035年，老年人口以更快的速度增加，并于2035年达到最大规模，60岁及以上人口为337.49万，65岁及以上人口为270.62，分别占总人口的33.40%和22.78%。虽然2035年后老年人口的绝对数量略有减少，但天津市的老龄化程度并没减弱，60岁和65岁及以上人口占总人口的比例反而略有增加。4.2 天津市敬老院市场现状据了解，目前天津市的社会化养老床位仅占老年人口总数的1%左右，老年服务中心和活动场所的普及率也不足50%。随着家庭结构的缩小和“四二一”家庭结构成为社会细胞构成的主体，传统的家庭养老模式受到冲击，城市居民的养老方式正在悄然转变。目前我市有51.8%的老年人有入住养老院的要求。但全市各种养老服务机构总床位仅有18000余张，养老服务机构无论是数量、档次、规模，还是管理和服务都不能够满足市场的需求。因此需要建立更多的养老机构，增添养老床位。4.3天津市对养老服务机构的政策支持4.3.1天津市关于资助社会办养老机构管理办法（试行）根据办法，天津市行政区域内，经民政部门批准和社团管理部门登记并取得民办非企业单位登记证书，或社会力量采取承包、租赁、合营等方式与政府合作经营并取得事业单位法人证书，为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的非营利性养老机构属于资助对象范畴，可根据自身实际情况，申请享受一次性建设补贴、床位运营补贴、培训补贴、用工补贴、小额贷款与担保、按揭贷款贴息等资助项目。4.3.2天津市人民政府批转市民政局第14号部门关于加快实现我市社会福利社会化意见的通知 根据通知规定，养老服务机构可享受以下优惠政策：（1）社会福利机构的建设用地，依照中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）、划拨用地目录（国土资源部令第9号）及我市有关法规规定执行。对以上法律、法规规定应当采用行政划拨方式供地的，以行政划拨方式供地。（2）要充分考虑社会福利服务对象的要求和社会福利事业发展的需要，尽可能在靠近社区、交通便利、环境良好的区位安排社会福利设施建设，政府主管部门应根据外部条件酌情减收市政基础设施配套建设费。建成后的社会福利设施，任何部门和单位不得任意挤占。（3）对社会福利机构及其提供的福利性服务，按现行国家税法规定享受减免营业税的优惠政策；对安置再就业人员达到国家规定比例的社会福利机构所兴办的社区服务业，按现行国家有关规定减免所得税。单位和个人捐赠支持社会福利事业的，按照现行的国家税法规定应享受税收优惠政策。（4）对获得民政部门批准设置的民办社会福利机构按规定到有关部门办理法人注册登记时，有关部门应优先办理。民办社会福利机构收住无劳动能力，无生活来源又无法定赡养、抚养或抚养义务人的服务对象，当地民政部门认定后应按规定给予救济。民办社会福利机构可以接受国内外组织和个人的捐赠，所有捐赠款物必须用于改善收养人员的生活和机构设施条件，并接受捐赠者和有关部门的监督检查。（5）对社会福利机构在额定范围内使用的水、电、气、暖，有关部门和单位要按当地最优惠价格收费，需增容扩量的，应酌情减免增扩容费用。对社会福利机构使用电话、有线电视等电信业务，有关部门和单位要给予优惠和照顾。（6）在符合区域卫生规划和医疗机构设置的前提下，鼓励并支持社会力量兴办以老年人、残疾人、孤儿为服务对象的非营利性医疗机构。对社会福利机构所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，可根据有关规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗保险定点范围。社会福利机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在定点的社会福利机构所办医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。4.3.3关于加快我市养老服务业发展的意见按照天津市人民政府关于加快我市养老服务业发展的意见要求，我市将落实相关优惠政策，大力发展各类养老机构。到2010年，全市养老机构新增床位12400张，总床位数发展到3万张，平均每年新增3100张，实现平均每1000名老年人18张床位；社区居家养老服务网络进一步健全，老年人的生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、应急救助等居家养老环境和条件明显改善；老年护理、临终关怀服务等有效开展，老年用品市场逐步开发，使全市养老服务业初步形成规模，满足老年人的不同需求。   为了扶持养老机构的发展，我市引导和支持社会力量以独资、合资、合作、联营、参股等形式，兴建、扩建或在原有其他设施基础上改建适宜老年人集中居住、生活、护理的养老机构。对按标准建设、依规定运营的新增养老机构床位，由市财政预算和市福利彩票公益金各给予每张床位1000元的一次性建设补贴。对已开业的社会力量办养老机构和公建民营养老机构，按入住老年人实际占有床位数，由市福利彩票公益金给予每年每张床位600元补贴。5 项目选址5.1 项目地理位置 本项目位于天津市西北部的武清区杨村镇，G103京津线与京津塘高速交界的出口处，坐落于下图中三号路旁。5.2 项目选址条件5.2.1交通便利项目所在地武清区地处京津之间，城区距北京机场、天津新港各70km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。现有国家、市级公路、铁路干线18条。其中京津塘高速公路穿越境内47公里，在城区设有上下道口；京津高速通道、京沪正线区内高速路口达10个；另外还有3条高速路正在规划当中，建成后，境内高速路里程达228km，上下道口15个。境内有区级、乡村公路635条，公路总长度1425公里。全区形成干支相连的公路交通网络。天津市内有563，611等公交线路经过。便利的交通条件将给老人的出行及子女及亲戚的探望带来极大的便利，适宜于接收四近的适龄老人入院接收照顾。5.2.2环境适宜 武清区地处华北冲积平原下端，地势平缓，自北、西、南向东南海河入海方向倾斜，海拔高度最高