东方老发展示范产业暨万寿生态乐龄城项目建议书.doc

中国东方老龄事业发展基金会中国东方老年发展示范产业暨万寿生态乐龄城项目项目建议书目 录 第一章 规划背景第二章 筹建老年城问题的提出理由第三章 万寿生态乐龄城建设条件第四章 万寿生态乐龄城的特色第五章 万寿生态乐龄城项目立意第六章  万寿生态乐龄城项目性质与特点第七章 万寿生态乐龄城的内容第八章 万寿生态乐龄城生态公寓的特点第九章 万寿生态乐龄城项目运作第十章 万寿生态乐龄城项目的资金来源第十一章 万寿生态乐龄城项目配套设施-阳光易康健康联盟第十二章 中国东方老年产业现状及产业发展第十三章 万寿生态乐龄城项目规划理念与目标第十四章 万寿生态乐龄城项目发展第十五章 万寿生态乐龄城项目土地利用第十六章 万寿生态乐龄城项目投资估算及资金筹措第十七章 万寿生态乐龄城项目财务评价第十八章 结论序2005年4月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国东方养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到 2030年全国老年人口将占总人口的24.5%。而与此相对应的是，中国东方的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国东方国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国东方政府将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。而经济的发展，人口的快速流动也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。2000年，中国东方老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币，而全国2400万空巢（无子女陪伴）老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。中国东方社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业成为了目前中国东方最具投资机会和市场潜力的项目。 第一章 规划背景1.1、背景：中国东方老龄事业发展基金会简介：中国东方老龄事业发展基金会是民政部和全国老龄办领导下为全国老年人服务的具有独立法人地位的全国性非营利性社会团体。它的前身是中国东方老年基金会，成立于1986年5月。本届理事会于2003年10月选举产生。理事会聘请了全国人大常委会副委员长周铁农、全国政协副主席马万祺、全国政协副主席阿不来提阿不都热西提、中央军委原副主席迟浩田、全国人大常委会原副委员长司马义艾买提、全国人大常委会原副委员长顾秀莲、全国人大常委会原副委员长彭珮云为名誉会长。全国政协委员、民政部原副部长李宝库同志担任本届理事会理事长。中国东方老龄事业发展基金会的行动宗旨是：遵守中华人民共和国宪法和国家有关法律、法规，弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德，争取海内外关心中国东方老龄事业的团体，人士的支持和帮助，协助政府积极推进中国东方老年社会福利、医疗卫生、文化体育、老年教育等各项事业的发展，加强同国际老龄组织、有好机构及人士的联系，促进相互间的合作与交流。基金会以老年人为本，全心全意为老年人服务，并呼吁社会共同尊重、关心和帮助老年人。构建敬老、爱老、助老的孝行天下的和谐社会。基金会的工作任务是：以弘扬敬老爱老助老的中华民族传统美德为中心，以为健康的老年人锦上添花、为有困难的老年人雪中送炭为重点。中国东方老龄事业发展基金会将不遗余力地为全国的老年人办实事、做好事、行善事，甘当天下老年人的贴心人和孝子。1.2、我国人口老龄化的主要特点是：(一)人口老龄化提前达到高峰。本世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了人口老龄化的进程。其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。(二)在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以上，呈现出"先富后老"，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出"未富先老"，由于经济实力不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。(三)我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。2050年中国东方老年人口超4亿，全国老龄办发布了中国东方人口老龄化发展趋势预测研究报告。这是全国老龄办首次发布关于人口老龄化的报告。报告指出，21世纪的中国东方将是一个不可逆转的老龄社会。专家指出，2030年至2050年，中国东方人口老龄化将达到高峰期。目前，中国东方应对人口老龄化的思想、制度等各种准备较为滞后。中国东方目前的养老、医疗、社会服务等方面的压力早就潜伏生长，这些压力还只是初现端倪，随着人口老龄化快速发展，这些压力的影响将会更加深刻、更加普遍。 （四）老龄化速度翻番根据联合国预测，21世纪上半叶，中国东方一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一，21世纪下半叶，中国东方也还是仅次于印度的第二老年人口大国。目前，中国东方已有21个省（区、市）成为人口老年型地区。自1982年第三次人口普查到2004年的22年间，中国东方老年人口平均每年增加302万，年平均增长速度为2.85%，高于1.17%的总人口增长速度。2004年底，中国东方60岁及以上老年人口达到1.43亿，占总人口的10.97%。 65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，其中，法国130年，瑞典85年。中国东方只用了27年，并且在一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。 目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后。以养老机构和床位数为例，目前，中国东方共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题。 专家解读 中国东方已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国东方家之一。中国东方人口老龄化问题严峻，中国东方将面临人口老龄化和人口总量过多的双重压力。 人口老龄化取决于两个因素，一是生育率下降，二是死亡率下降。随着社会的进步，后者将成为老龄化的主要因素。计划生育对老龄化的影响随着社会进步是在减弱的。第二章 筹建老年城问题的提出理由2.1、我国社会的老龄化在加快，如何应对这个问题是值得关注的；2.2、我国计划生育政策实施以来，第一代独生子女的父母开始陆续退休，步入老年，这批人的养老问题是个新问题；2.3、近十年陆续退休人员，深受文化大革命的影响，不少人在就学、就业、婚姻等问题上都有不少坎坷经历，这批人在中国东方历史上是有特殊性的；2.4、近十年也将是我国经济体制改革深化的时期，尤其将涉及到人事和退休制度的改革，要关注退休人员的生活，进一步促进社会的稳定。2.5、具体的建议内容提要：在江苏宿豫地区适宜中老年居住的顺河镇，配合新城镇建设，选择气候自然环境较好的地点建“万寿生态乐龄城”，乐龄城的宗旨是：实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐。实现健康长寿的最终目的。营造和谐的自养、自爱、自尊的老年群体，建造实用舒适的物质家园和开放、轻松、宽容的精神家园。2.5.1、为高龄幸福健康做出贡献。1） 老有所养：乐龄城的日常工作。2） 老有所医：（健康工程）科学的老年保健教育与医疗。3） 老有所为： 发挥老年人的余热和风采，展示老年人的才华。在乐龄城中充分发挥老年人的一技之长，对本人是满足，对他人是贡献。通过老有所为和老有所学体现老有所乐，再创人生价值。4） 老有所学： 组织老年课堂，为老年人讲述养生、医疗、保健知识，组织老年人学习机算计和互联网知识。5）老有所教： 聘请会员中有才华的专家学者，进行讲课或教学。6）老有所乐：（敬老工程）中青年人和成功人士为老年人尽孝心。（老幼同乐）定期组织幼儿园和小学生于老年人交流。定期组织各种专题活动和比赛。7）康复工程： 通过心理疗法、体育疗法、饮食保健，实现健康、快乐、长寿。8）敬老工程： 国家民政部进行：“敬老工程先进村、先进乡镇、先进县”的评选活动，既体现了政府为民办实事，又是一种公益宣传，可以吸引更多的老年人前往同时带动了地方经济发展。9）爱心工程： 为老年人和残疾人献爱心，社会公益活动。2.5.2、请求宿豫区人民政府出台在老年城的开发上和开发老年服务产业上的优惠政策，允许和鼓励各类资金的投入；2.5.3、符合法定年龄的退休人员可以随意向宿豫顺河镇迁移，顺河镇应该方便他们的户口申报；2.5.4、人事和养老保险的改革要积极稳妥进行，“积极”要落实在中青年今后养老体制的建立上，“稳妥”要落实在近十年符合退休条件的中老年职工身上，明确建立符合实际的“老人老政策，新人新政策”的养老机制；2.5.5、在国有企事业产权改革中，要保障退休基金的落实；2.5.6、加快养老基金的统筹发放，养老金发放不应再与原企事业有联系，同时要方便退休者异地领取退休金（医疗保险也一样）；2.5.7、在顺河老年城成立老年工作者协会，并参与那里的物业管理和服务管理；2.5.8、建立老年人的网站和杂志专栏，便于老年人联系，也便于对退休后产生的各种新问题进行讨论。同时也是老人城的信息化建设，为实际建设做准备工作；2.5.9、立护理专业院校，低成本培训所需要的服务人员。成立老年问题研究所，对老龄化社会和老年需求进行理论研究。可以建在老年城中，并利用退休者的“余热”；2.5.10、老年城建立图书馆，整理收集相关课题的个人回忆录；2.5.11、不违反国家宗教政策的前提下，允许宗教团体参与老年城的建设，考虑建造少量的宗教场所，如寺庙、教堂等；2.5.12、万寿生态乐龄城从建设开始就要重视生态环境问题，重视对生活垃圾、污水的处理。第三章 万寿生态乐龄城建设条件3.1、项目选址万寿生态乐龄城规划范围，位于江苏市宿豫区顺河镇中滩村，天通苑西部，占地约700余亩。3.2、自然环境：宿迁市宿豫区地处江苏省北部，是宿迁市主要城区；东临沭阳县，南与泗阳县毗邻，西与宿城区和徐州市睢宁县、邳州市接壤，北与徐州市新沂市相连，地理坐标东经117°56'15"118°37'30"，北纬33°42'30"34°12'30"，辖18个乡镇（场）和2个省级开发区、1个市级开发区，总面积1256平方公里。3.2.1人文地理：宿豫区地处江淮平原、马陵山支脉的结合地带，地势西北高、东南低，平原，山区各占全区总面积的101。平原高度海拔15米至50米。主要河流属沂沭泗水系。全县处在温带季风区，属暖温带大陆性季风气候。年平均日照时数2684小时，年平均气温11.8，年平均降水量550.3毫米。3.3社会环境：宿豫区是宿迁市主要城区，是宿迁市的浦东新区。境内交通便捷，京沪高速、徐宿淮盐高速、宁宿徐高速、江苏城市铁路等交通干道穿行其间，将宿豫与市区以及周边省市紧密联系起来。区内投资环境良好，拥有两个省级工业园区一个市级工业园区，以及运河湾现代农业科技示范园，享受省级、国家级科技、工业园区的优惠政策。运河湾现代农业科技示范园占地5平方公里，园区水、电、路、供暖、通讯等市政基础设施完 善，园区西扩正在进行前期准备。两个省级工业园区规划面积111.6平方公里，园区市政设施完善；功能齐备。同时，为促进地区经济发展，宿豫区委、区政府还制定了关于加快高新技术产业发展的政策、关于对全区企业的扶持政策、关于对招商引资中介 人的奖励政策等一系列政策，为广大投资者营造了统一、公开、透明、优越的政策环境。3.4综合评价3.4.1有利因素：·交通区位条件优越 ·自然条件良好： ·生态环境保护良好·政府基础设施规划配套·区政府高度重视3.4.2 制约条件·土地用地性质不明；项目征租成本正不断提高3.4.3 结论万寿生态乐龄城地块是极其难得的生态示范建设区域，在这块“离宿迁城区那么近、生态环境保护那么好，地形地貌那么般配”的区域进行可持续发展的老年产业生态示范建设，对投资者来说，非常适宜，且有较大的发展潜力和空间。第四章 万寿生态乐龄城的特色4.1、变养老的福利项目为教育实体项目。把老人从受教育对象转化为施教者，教学相长，从而变费用为投资，并独树民营老年大学品牌；4.2、将养老服务与养老服务的高等专业教育结合在一起。将人才培养与教育实践相融合，降低运营成本，提高人才忠诚度；4.3、首创老年产业的居住、消费与产学研一体化。在万寿生态乐龄城，召集起国际知名的老人用品生产厂家、服务商家等生产群，与世界上最大的老人消费群零距离接触，老人的生活质量与老人产业的设计·生产·销售互动提升，节约资源，共生共荣。实现：老年产业生产和消费零距离，教育与服务一体化开创：全新老年产业模式特许连锁经营，可持续发展第五章 万寿生态乐龄城项目立意以顺河镇为核心，以国际化为水准，建设老年人生活高地，打造老年服务产业高峰，共同努力栽成大树，让老人乘凉，为后人遮荫。老年社区在国际上由来已久，美国、中国东方的太阳城老年社区，天津的鹤童老年公寓，广州的寿星大厦，大连市的养老市场，都是从健康、教育、医疗保健、购物等方面尽量全方位关注老人的身心健康和各种需要。但国内普遍存在的问题是：偏下档次的服务质量提不起，偏高档次的市场脚步跟不上，普遍存在生存危机，更少谈发展；管理上放手有余，集约不足，国际老年产业巨头面对中国东方市场，不得其门而入。浙江省湖州市南浔“老年城”的启示走进江南名镇南浔，有一方老年人安享晚年的天地，吸引了众多国内外媒体的关注。这里有老年公寓、老年医院、老年俱乐部，还有与古镇特色十分协调的江南水乡一条街、江南园林风格的千翁宾馆以及集文化、园林于一体的南浔文园。这个堪称国内一流的“老年城”的创办者，就是浙江久安公益事业有限公司。 一家民营公司，靠什么把老年事业做得如此颇具规模且有声有色？1996年，民间资本涉足老龄事业在我省还刚起步，立志要在这一领域有所作为的浙江久安公益事业有限公司在重阳节宣告成立，董事长和总经理是朱倍得。公司一起步就把打造一个集养老、医疗、娱乐、购物、休闲为一体的“老年城”作为目标。仅仅9个月，一座占地25亩、建筑面积1.5万平方米、投资2000万元的“老年城”就出现在世人面前。它包括老年公寓、老年俱乐部、保健中心、会议中心，以及供旅游者休闲购物的“江南水乡一条街”。两年后，第二期工程动工，征地60亩，投资1200万元，建起了文园，同时还在会议中心的基础上，改建了千翁宾馆和千翁大酒店。2004年动工的第三期工程扩建了老年医院，在原来2000平方米基础上，新建5000平方米，还新增了CT等医疗设施。目前呈现在人们面前的“老年城”是个建筑面积3万平方米，资产达1亿元的老年产业实体。公司以久安老年中心为主体，以老龄产业为依托，建起了一个集吃、住、医、学、玩为一体的新型老年社区。每个走进老年公寓的人，都会被这里庭院式的民居建筑、绿意葱葱的环境所吸引，园子里有“梅园”、“桂园”、“盆景园”，可谓四季有花香，长年绿相伴。老人们居住房间也设施齐全：每户35平方米的面积，内有起居室、厨房、卫生间，配有全套家具、厨卫设备，有空调、电话、彩电。房间外宽宽的长廊里，老人们常在那里聊天、说笑。在这里，每位入住老人连吃带住的月支出在500元左右。公司的老年俱乐部实行会员制，里面的图书室、健身房、棋牌室、乒乓房向镇上老人开放，10多支健身队、戏剧队吸引着众多老人来此相聚。现在俱乐部已有会员600多人。文园既作为一个旅游景点和省级爱国主义教育基地供外地游客观赏，同时又向本地老年人免费开放，并成为社区中老年人主要的健身场所。久安老年医院在面向社会的同时，也为公寓老人和社区老人提供优惠服务。因为老年中心是社会福利性的，因此包括公寓的管理费和物业费、俱乐部工作人员及场所的开支、老年医院和文园为老人提供服务等方面的费用，都基本不收。经过8年多的运转，公司所属的经济实体已基本实现收支持平，公司也进入了良性循环轨道。如宾馆每年要从上海、杭州等地接待大批中老年旅游团队，而医院的一些特色专科也在当地小有名气。正是有了实业的支撑，公司可以从每年的利润中拿出60万元贴补老年事业。对此，朱倍得是这样认为的：做老年事业，如果有一个很好的企业作后盾，将会更具可持续性。我们在创业之初，就采取了经济实体与福利事业两者同时进行的策略，就是想用这一块产生的效益去补老年事业的资金不足。在目前的情形下，老年群体是个低收入群体，还不可能从办养老机构中获取多大的利润，而以产业来扶持养老事业是一条可行之路。另外，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国东方还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国东方最具投资机会和市场潜力的项目。同时，除中国东方外，东亚各国也面临着人口老龄化压力（日本计划输出300万老年人口），而人种相同、文化相近、地域相邻的中国东方无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之一。随着中国东方经济的发展，众多东南亚、港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国东方养老市场与老年经济的庞大总量。万寿生态乐龄城就是在这个背景下，由中国东方老龄事业发展基金会牵头，投资人发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集生态住宅与服务，老年产业教育与研究，生活与娱乐，医疗与保健于一体的大型建筑群。万寿生态乐龄城集养老、疗养、康复、教育、休闲、住宅、娱乐、文化等综合功能与配套服务为一体，是以达到使老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性生态城建设项目。万寿生态乐龄城以老年聚居为产业契机，以教育北师大京师社会福利学院：国内第一所老年服务高等职业技术学院为支点，以社区顾客层次第一流，服务配套最完善的老年公寓为载体，以产业园区国际唯一的老年用品产学研一体化基地为供应商，在老年产业领域独创“老年居住与老年服务（教学）一体化发展，老年产品生产和消费零距离接触” 的特色。这也正是老年产业发展的必然趋势。第六章 万寿生态乐龄城项目性质与特点6.1 产学研一体项目。项目的主题是“老年”。体现范围是“产业”，集老年消费与生产于一地，这是从未有过的产业集约化，“有规模就有了势头，就有了低成本优势”，让产消双方都受益；园区独创托老服务·教育一体化，古典孝敬传统，现代老教特色，中国东方再树尊老爱幼新典范。6.2教育创新项目。老年教育首次从大产业中分流，老年生活的职业化教育与老年服务的职业化教育从此创新！时过境迁，人文的进步，技术的发展，老人从过去的受教育，被送终的对象，在这里，成为受新型职业教育、网络教育、互助教育、以及经验教育 甚至学历教育等多种形式于一体的对象。社会福利学院中不仅有年轻人，还会有老年毕业生；国际标准的创新教程首家引进，挖掘老创业人的先进经验，领大学生创新素质先锋！在这里，老人不仅是生态住宅的居住者，产品使用者，还是随时随地的设计师，发明人，创造者。6.3 人性化布局。颐乐园、颐年殿、颐养苑、彭祖苑、乐龄苑、天伦苑美景无限；主人·住客·租客·游客可以在园区内体验到老年产业的各个方面，从居住到用品设计、科研、生产、购物，从文化到商业，常住常新，生机盎然！6.4节日性气氛。一个居民的生辰、寿诞可能成为某个社区的节日；每个工厂的开业、签约，会让每个居民分享快乐；这里的人道，足以让每位准父母无忧无虑地迎接孩子的圣诞，直到每个家庭为临终的老人安排喜葬。6.5会员制服务。园区里的学生、老师、职员、老板，无论安居、购物、娱乐、健身，还是国内、外旅游，实行会员制一卡性消费；企业内外可以作美景参观；门票可以作为消费券，有最低消费的意义。门票利益从商业消费的折扣中获得，降低了游客的支出。6.6社区互动：某种老年产品的生产者可以是居民，老教授可能因一发明而获股份，成为企业主；网上远在天边，网下近在咫尺，两个社区同样可以发展为国际一流。一个老年产业时代自此壮观揭幕！第七章 万寿生态乐龄城的内容7.1六大居住社区：1、 颐乐园独立家庭别墅；2、 颐年殿连体别墅；3、 颐养苑辅助照料式住宅和家庭护理机构；4、 彭祖苑出租用于福利康复的独立居住公寓；5、 乐龄苑用于老年人自己居住的高尚公寓；6、 天伦苑用于四代同堂家庭的高尚公寓。以上各特定社区共同享用一个邮局，超市、医疗机构、银行。但在很多方面，各特定社区均有自己严格的机构、组织和规划。然而许多娱乐性和社会性节目活动对六个特定社区的所有成员开放。7.2阳光国寿健康中心与省、市老年病医院合作设立老年医院；建立太湖老年城的配套中心-国寿健康中心；7.3 学研产中心北师大京师社会福利学院与南师大京师科技学院合作，设立南师大京师社会福利学院；以护理、家政为主，从事老年服务与管理、老年产业管理、社会福利管理等专业教育，着手培养所需要的大量服务人员。7.4乐龄用品产业园根据城内老年的特点，发挥其预热，研发生产出不同层次年龄的老年人、不同需求的产品，建立国际唯一的老年用品产学研一体化基地，该产业园的产品不但是万寿生态乐龄城的用品供应商，同时引导国际老年用品消费；7.5中国东方（江苏）国际老年产业及用品博览中心借助万寿生态乐龄城的优势和宿豫区和宿迁市的旅游资源，每年举办一次中国东方（江苏）国际老年产业及用品博览会；7.6康乐园万寿生态乐龄城居民享用综合会所的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推园盘游戏场，门球场，草地保龄球，健身和娱乐中心，麻雀馆，会议室，和大剧场。老年城将安排丰富的活动，让人们能够建立密切的联系和交流。第八章 万寿生态乐龄城生态公寓的特点8.1商业化运作的社会养老方式 不同于以往的养老院等纯粹的社会福利机构，万寿生态乐龄城是商家独立投资运作，以老年人为消费群体的综合性开发项目。商业化运作具体体现在投资商业化和经营商业化。今后的收入主要来源于承租、休闲度假、健康养生、医疗保健、设施服务、老年产业收入等等。8.2是一个功能齐备、环境优美的社区万寿生态乐龄城将建成一个“麻雀虽小，五脏俱全”老年设施。城内公建设施将占总面积的十分之一强。城内住户可得到衣食住行玩的全方位的服务，足不出城即可万事畅通。此外，我们的老年城将营造一个空气清新、依山傍水、绿树荫荫、小桥流水的优美环境，人间仙境不再只是梦想。8.3文化气氛浓厚、老年人的精神需求得到充分满足现代老年人的物质需求已基本得到满足，但精神生活多很贫乏。老有所学、老有所为成为很多老年人的追求。我们在策划时充分考虑到这一点，我们的老年城将建设各种文化设施：中心文化广场、图书馆、棋牌室等；文化组织：业余老年大学、书法学会、票友协会、康复医疗培训班等；农田、果园、苗圃供老人自娱耕作、一展所长；小区管理委员会全部由社区老年人组成，实现自我管理等。8.4建筑风格中西结合、设计全为老年人服务小区内建筑多为低层或多层楼房，欧陆风格与中国东方传统民居有机结合，建筑设计充分考虑老年人的生理特点，如地面采用防滑材料、走廊有扶手、每户安装紧急呼叫装置等。其建筑特点如下：1、住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；2、门的宽度适当增加，使轮椅可以通行；3、室内地面平坦，没有高差，特别是一个踏步的高差，不设门槛等障碍物，因为老人容易丧失平衡感觉，有这种高差时，老人容易摔跤，且不便轮椅通行；4、厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；5、老人容易失禁，厕所都靠近卧室，并设长明灯；6、老人身高会缩短，有时可达67厘米。因此，开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；7、老人容易摔倒，地面和浴池底部都防滑，浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手，浴池也设有音响传感器，改变方向和高矮的地方用了显眼色彩；8、有80以上的人靠视觉获取信息，老人视觉功能下降，房间照度提高2倍以上；9、老人不适应眩光，加了抑制；10、老人听力降低，提高了报警声响；11、厕所用了推拉门，不用平开门；12、厨房洗涤台和灶台以及卫生间洗面台等下面凹进，以便老人可坐下把腿伸进去操作；13、煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识；14、楼梯道也适当加宽，以便安装升降椅。第九章 万寿生态乐龄城项目运作随着老龄化社会的到来，老年住宅市场所蕴涵的无限商机已为越来越多的商家所看好。可以说老年住宅将成为房地产市场的一个新的增长点。在这一市场中的竞争将是一场魄力、实力和智力的竞争。如何抢占这一新兴市场，并且成为其中的佼佼者，就成为摆在我们面前的一个重要课题。在经过了近一年的调研、考察后，已决定以老年公寓为切入点，率先进军老年产业市场。先后完成并即将完成以下工作：第一阶段：进行初步的可行性分析。我们参考了国外老年公寓的发展情况，对江苏地区老年产业市场进行了供给和需求两方面深入细致的调查，并结合考虑政府的各项政策，最后得出结论：老年公寓在江苏市场具备极大的潜力，现在可以做，且应尽快做。 第二阶段：将进入具体的开发阶段，须经过以下程序：项目选址、与土地方联系成立项目公司，报批立项，申请规划要点，申报可行性研究报告，审定规划设计，征地开工等.本项目选址暂时定在江苏宿豫顺河镇附近，占地约700亩，一期开发建设用地200亩左右，建面20万平米,其中公建5万平米。第十章 万寿生态乐龄城项目的资金来源资金来源可以考虑从以下几方面获得：一、商业投入：中老年人对服务行业的需求量是很大的，但长期计划经济影响下，大家经济不宽余，同时又过分强调“自力更生”和体力劳动，使“保姆”、家政、护理之类的行业萎缩，甚至消失。建老人城有助于这些行业的发展，提供大量的就业机会，为老年人提供优质服务这方面存在巨大的潜在的商业市场。有需求就存在商机，就会吸引投资。启动资金由项目发起人投入。二、政府可以考虑发行“老年城基金”：人们为养老沉淀不少资金，全社会又是总需求不足，发行这专项债券是有前途的；三、考虑利用社保基金：在政府大力扶持下，与全国社会保障基金理事会合作，探求完善中国东方的养老制度，发展养老保险、寻求养老准备金，真正建立社会保障体系与社会养老体系，探索适合中国东方国情的养老模式与养老体系；四、养老保险、企业年金：与太平养老保险股份有限公司合作，力争在老年产业年金市场上创出一片新天地，更好地服务社会，回报社会。太平养老保险股份有限公司于2004年12月，由太平人寿作为主要发起人申请设立的获准开业，太平人寿总经理何志光先生由董事会任命担任董事长；五、国际养老基金、退休基金、公益基金 。六、市场化资本运作：通过信托计划、公司上市、资本运作，募集更多资金。第十一章 万寿生态乐龄城配套设施-阳光易康健康联盟人类正处于前所未有的商业竞争时代，每个人都在争分夺秒地追赶这个时代，正因如此，健康日益成为人们的必须，健康是人生最大的财富。随着我国国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，越来越多的人开始采取各种健康维护手段来预防和控制的发展，提高自身的健康状况。传统的“无病健康、有病求医”的观念已经被抛弃，医院、诊所已经不能满足人们在亚健康状态下对健康维护服务的需求。而2003年中国东方的SARS风波，更是大大增加了人们对自身健康问题的关注。阳光易康健康联盟为社会提供一个别具一格的充满绿色、休闲、既疗又养的花园式健康服务。阳光易康健康联盟以新的健康理念以优越的环境、完美的服务为您的健康护卫。阳光易康健康联盟引进美国密西根大学健康管理研究中心的健康管理体系，采用中国东方疾病控制中心、美国康奈尔大学和英国牛津大学共同研究的KYN健康评估系统，整合社会医疗资源，依托先进的技术和完善的服务保障，为大家提供全方位的健康管理服务。11.1健康新产业·朝阳产业，市场无限 美国财富杂志将健康产业列为未来十年增长最快的产业之一。新兴的健康事业，希望的市场，可观的阳光利润。·强强组合，信誉卓著 国内外知名企业的优势组合，将会为健康中心的发展提供坚实的基础，整合社会健康产业资源，为会员的健康服务。·精心营造，会员之家 我们将把会员奉为“上帝”，会员的健康是我们的追求，会员的要求就是我们的至爱。·一流人才，一流服务 我们将广招能人，以一流的人才，为会员提供一流的服务。11.2阳光易康健康联盟阳光易康健康机构将与国内权威医院建立良好的协作关系，上千名医疗专家随时为会员提供优质的医疗服务，先进的医疗设备保证对会员的诊疗准确（宿迁市中医院、宿迁市人民医院、宿迁市第一人民医院等等医疗单位）。11.3阳光易康健康联盟会员阳光易康健康联盟创建健康会员制，由关注健康、珍爱生命的人士组成和睦、健康的大家庭。我们创建健康管理绿色通道、医疗保险绿色通道，为您提供完善、周到的优质服务。我们搭建了医疗保健公共客户关系管理平台，您只需致电我们，我们就可以为您上门办理手续，您马上就会成为这个大家庭的一员。会员就是上帝，上帝就应得到良好的服务。 11.4阳光易康健康联盟会员的权益·健康检查健康管理的基础（1次/年） 西医全面体检100项 中医63项健康测试（问卷） 社会心理和临床心理90项健康测试问卷·健康方案帮您改善、促进、维护健康水平 健康促进方案 亚健康调整方案 疾病预防预警察管理方案·健康档案使您拥有电子健康记录 健康评定结果 健康方案 医疗方案 健康管理效果跟踪11.5健康助理充分利用先进的CRM平台，为会员提供高效服务，使会员快捷、便利的与服务中心进行交流和联络。会员医疗、保健、健康档案都受到我们的爱护。阳光易康健康中心得到国内著名保险公司的强大支持，为会员设计专门的医疗保险方案，使我们为会员提供的医疗服务更具有信誉保障。无论您在何时何地，健康助理的关怀与温暖将永远伴随您。为会员提供专家保健治疗服务。为会员提供整套合适的文化养生、休闲养生、运动养生及饮食养生方案。11.6健康中心疗养会员均可在本中心享有不同的免费疗养。实行“四一”服务：一间房、一台车、一个人、一个心眼为会员服务；分时疗养把分时度假方式引进健康中心，以分时产权方式将中心物业与会员共同拥有。中房分时度假联盟的场所同时是本机构会员的会所；专用病房联合医疗机构与知名医院扩建病房，为会员专用病房。第十二章 中国东方老年产业现状及产业发展随着中国东方社会老龄化步伐加快，被称为“银发工程”的老年产业呈现蓬勃发展之势，因为拥有数以亿计的消费群体，老年产业也多被商家称为“朝阳产业”。然而，业内人士分析说，当前我国老年产业市场面临着市场匮乏与老年人消费需求脱节的窘境，因此“朝阳产业”尚未做大做强。而振兴这一产业则需要企业的多元化运作、政府政策扶持和社会的协同动作。2006年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，每年还以3.3%的速度增加。随着我国老龄化人口的进一步增大和人民生活水平的提高，老年消费产业已经应运而生，并展露出了巨大商机。人口老龄化是老年产业形成和发展的客观和外在基础条件。相关数据表明，目前我国老年人口规模已经达到1.3亿，占总人口的比重近11，并且仍继续呈现快速增长的发展趋势，到2040年，我国老年人口预计增长到4亿多。根据中国东方老龄科学研究中心一项调查，目前我国城市老年人中42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。此外在城市60-65岁老年人口中，大约45会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外收入。全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，目前，我国老年用品市场的年消费能力已经达到了4000亿元。今年，这一消费额度将再被刷新到6000亿元，而到2010年，全国市场的消费能力将突破2万亿元大关。在产业界和企业家眼中，为老年人提供产品和服务、使老年人能就近得到咨询、购物、卫生、陪伴、护理、紧急救护等各种服务，并为老年人学习、文体、康乐、交往等社会活动的需求提供条件，逐步建成适合城乡不同特点、多层次、多功能、多项目的社区老年人服务体系。满足老年人消费需求已成为一个庞大产业，并且有着广阔的市场潜力。第十三章 万寿生态乐龄城项目规划理念与目标13.1 规划理念：生态理念自然界是一个立体构建的生态链，千万年来，繁衍生息，生机勃勃。人类作为自然界的一个组成部分，应遵循自然规律，对自然和社会进行生态化建设和改造，以形成立体的生态系统。建立生态老年城，要致力于发展生态经济，营造生态环境，培育生态文化，使生态理念成为项目建设、经营和管理的最基本原动力。参照国际标准，结合地块实际，建设以生态老年居住为主导，融生态旅游、生态教学研、生态博览为一体，兼有都市文明与乡村田园风光的综合性生态老年产业示范区。1、生态居住置身于风景秀丽的社区，亲身感受纯朴、自然，绿色植物包围您的生活，让您感到与众不同，绿色宣言、绿色环境、绿色呼吸、世纪生态、湖光水色，演泽大自然的大千气象。2、生态环境投资商比其他建造商更重视景观。追求人与自然的完美结合，不会为利益而牺牲环境，要使业主每天在绿色的自然的氧吧中呼吸。项目虽然周边环境优美，但仍将小区环境的建设作为开发过程的重头戏，致力于发展一个自然景观亮丽、社区文化脉络清晰的生态社区，为区域环境增添闪光点。3、生态文化踏着绿色，漫步在乡村田园中。我们不仅是给您营造一处住宅，重要的是为您增添了一种情趣和文化氛围。田园之梦引领商贾贵人来此品味人生。4、生态建筑让生活艺术与居住文明高度统一，总体布局与建筑细节高度统一，建筑单体与景观的高度统一，开发商的意志与居住者的追求在这里得到最完美的结合。体现四大原则：生态性原则 建设绿色生态老年居住，原则上不破坏原有的地形地貌，容积率低，绿化率高，依山伴水，因景建房，充分体现“环境保护”、“生态建设”的主题；协调性原则 建设绿色生态老年居住，服从于生态环境的营造和开发，在区域分布、设计理念、建筑风格等方面，充分体现“自然”与“人工”、“保护”与“开发”的和谐统一，互为倚重，相得益彰；独特性原则 建设绿色生态老年居住，以环境保护为基础、自然景观为背衬，建筑美学为内涵，充分展示“房在景中”、“山水人居”的独特品位；人本原则 建设绿色生态老年居住，在组织室外步行和活动空间时，充分考虑人们交往的需求。在住宅细节的