新疆库尔勒华厦地产项目市调报告（住宅部分）113P.doc

新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2011年5月目录前 言3第一部分 宏观政策背景分析4一、近期国家对新疆的扶持政策要点5二、宏观政策下房地产市场机遇分析5三、库尔勒市发展机遇分析6第二部分 城市经济与规划发展8一、库尔勒市概况9二、城市经济11三、巴州产业发展状况14三、巴州人口增长状况16四、库尔勒市城市规划要点解析16第三部分 库尔勒市房地产市场分析21一、库尔勒房地产市场开发现状分析22二、库尔勒房地产市场板块对比分析24三、目前库尔勒房地产市场存在的问题29四、库尔勒房地产市场发展趋势分析30五、近期国家宏观调控政策分析32六、重点楼盘类比分析32第四部分 库尔勒市房地产购买力分析40一、库尔勒人口及居住现状分析41二、库尔勒市民消费购买力分析41三、库尔勒市民消费习惯分析42四、商品房的消费方式分析43五、目标客户群分析43第五部分 新城区现状及规划分析45一、新城区现状分析46二、新城区未来规划分析49第六部分 项目周边环境与地块价值调研51一、“爱嘉丽都”项目地块52二、人民东路项目地块62结 束 语67附件：库尔勒各楼盘基本资料68一、重点个案分析68二、其他项目介绍106前 言首先，感谢华厦地产公司对本次房地产市场调查工作所给予的大力支持！ 本次市场调查具有一定的特殊性，需兼顾本案两个项目进行综合调研，两个项目分别分布位于库尔勒市老城区和新城区，老城区项目为库尔勒市核心商业圈内，开发风险相对较小；新城区作为城市未来的发展方向，目前周边配套设施相对不够完善，市民对区域的认可度有待提高，项目的开发将面临一定的风险，如何规避风险、确保项目的顺利开发成为关键任务之一！因此，我司从项目的实际角度出发，对库尔勒住宅市场及商业市场进行了较为深度的调研，对库尔勒市城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、重点项目情况等进行了针对性的调查研究。调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。第一部分 宏观政策背景分析一、近期国家对新疆的扶持政策要点近年来，国家十分重视新疆的发展，出台了一系列促进新疆发展的政策措施，2009年11月中央调研组揭开了政策扶持新疆发展的序幕。2010年3月，全国对口支援新疆工作会议召开，确定全国19个省市对口援疆，2010年5月17-19日中央召开新疆经济工作座谈会，将推动新疆跨越式发展提升到国家战略高度，提出了未来十年新疆发展的目标和战略规划。政策部署要点：Ø 适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标；Ø 鼓励各类银行机构在偏远地区设网点；Ø 率先进行资源税费改革，原油、天然气资源税改为从价计征；Ø 适当放宽在新疆具备资源优势、在本地区和周边地区有市场需求行业的准入限制；Ø “十二五”期间固定资产投资规模将比“十一五”期间翻一番多；Ø 对困难地区企业所得税“两免三减半”；Ø 确定19个省市对口支援新疆建设，总投资100亿元。二、宏观政策下房地产市场机遇分析1、对口支援，为地方发展奠定良好经济基础本次优惠政策确定19个省市对口支援，可以推动东中部地区与新疆经济的紧密合作，引导社会资金到新疆投资兴办企业，在高投资额的对口支援背景下，对于新疆来说是个莫大的机遇，不仅可以吸引更多的资金、技术、人才，还可以增强新疆地区综合经济实力，改善市民的物质生活条件，形成良性循环，为地方的发展奠定了良好的经济基础。2、固定资产投资翻番，建立了良好的房地产投资环境固定资产投资规模逐年加大，对改善了城市的市政基础建设起着重要作用，如果按“十一五”1万亿元的投资规模计算，未来五年，对新疆地区的投资规模将超过2万亿元，平均每年有4000亿之多，房地产投资规模也相应加大，为新疆地区房地产市场提供了一个良好的投资环境。3、房地产开发用地得到保障，开发后劲足目前，可供房地产开发的土地日益紧缺，决定房地产开发成功与否的一个重要因素便是土地土地的顺利取得，土地的地理优势，土地的成本等，本次政策提出适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标，保障了新疆地区建设用地充分供给与利用。 4、税收优惠政策，吸引更多的企业和投资者置业放宽行业准入限制可以理解为实施有差别的产业政策，从内在吸引国内有志人才到新疆地区创业，“两免三减半”即对相关企业自获利年度起2年免征、3年减半征收企业所得税，从外在吸引了更多的外商到新疆地区投资，内外兼顾的税收优惠政策，深得越来越多企业和投资者的青睐。5、资源税改革，为房地产市场积累高端客户人脉新疆地区自然资源丰富，资源税的改革与实施有利于将新疆地区的“资源优势”转化为“经济优势”，随着企业收入的提高，经济优势的突出，为新疆地区房地产市场积累了广阔的高端消费群体。三、库尔勒市发展机遇分析1、地理区位优势从整体新疆布局来看，库尔勒位于新疆地区的中部核心区位，东、南、北疆的岔口，西部陇海经济带的侧翼，辐射均匀合理，是新疆自治区政府实施“北乌南库”发展的对象城市。从南疆的布局来看，南疆远离乌鲁木齐，中间间隔空间较大，缺少一个经济辐射的接力站，库尔勒是进出南疆的要塞，具备形成交通枢纽的地理优势，成为南疆门户的作用明显，地理位置和较雄厚的经济实力是最具有资格充当这个角色，成为这个空间的区域经济中心城市，南疆经济要实现快速发展，也必须以中心城市为依托，充分发挥中心城市在资金、信息、商品、技术、人才等方面的优势，产生较强的辐射力、吸引力和综合服务能力，影响和带动整个南疆经济的发展。2、城市发展战略优势库尔勒是西部大开发思想中的“西进、南下”的重要分支和桥头堡，战略地位十分重要，在新疆具有“承北启南”的特殊战略地位。国家西部大开发战略、塔里木石油开发、西气东输工程为库尔勒带来千载难逢的历史机遇。塔里木石油指挥部建在库尔勒市，带动了库尔勒经济、社会、城市建设的大发展。按照世界经济圈发展的普遍规律，每150公里就需要有一个等级和规模都要相对要高的多的城市，而在库尔勒方圆500公里内，仅乌鲁木齐是地级市。为确立库尔勒市在南疆的中心城市地位，就需要跳出现有的城市框架，不局限于一地一域，在更大的范围内寻求发展空间，培育优势产业群体，进一步提升库尔勒城市综合功能，增强城市综合经济实力，提高城市承载能力和科技创新能力，建立生产要素自由流动的畅通渠道，增强对腹地的辐射力、服务功能和承接转移能力，扩大经济总体规模。3、物产资源优势库尔勒物产丰富，发展空间大，有丰富的石油、天然气、煤、红柱石等矿产资源和水土光热资源，部分资源量在全疆乃至全国位居前列；从经济社会状况看，库尔勒市综合经济实力居全疆设市城市第三位，居全疆县级市第一位，具有较强的经济实力和发展基础。4、招商引资优势从招商引资角度出发，加大招商引资力度，通过盘活城市存量资产和争取上级资金支持及加大招商引资力度，实施了城市供水、排水、生活垃圾处理、天然气管道工程、集中供热工程、城乡电网、道路建设改造工程，使库尔勒市基础设施得到了彻底的改善，内增凝聚力，外增吸引力，逐步显现利用外资的连锁效应。随着库尔勒城市的扩容成形，大量市场设施建成投放使用，使得库尔勒南疆商贸流通中心的雏形基本形成，已初具现代化城市风范。第二部分 城市经济与规划发展一、库尔勒市概况1、地理位置库尔勒坐落于欧亚大陆和新疆腹心地带，塔里木盆地东北边缘，北倚天山支脉库鲁克山和霍拉山，南临世界第二大沙漠-塔克拉玛干沙漠。库尔勒盛产香梨与石油，又称梨城或石油城。库尔勒市是华夏第一州-巴音郭楞蒙古自治州的政治、经济、文化、教育、信息中心，是新疆维吾尔自治区党委确定的两个重点发展城市之一。2、行政区划分及人口库尔勒市是县级市，是新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，因盛产香梨而称为梨城。城市位于新疆维吾尔自治区中心地带，全市总面积 7116.9平方公里，截至2009年末,库尔勒市年末总人口达51.37万人，与上年同期相比增加2.87万人，增长5.9%，其中常住人口总量已达42.47万人，未落常住户口的人为8.89万人，外来暂住人口为37.8万人。3、交通概况库尔勒北距乌鲁木齐470公里左右（乌鲁木齐火车南站有专线旅游车可直达库尔勒），西至库车280公里左右，南至若羌440公里，是南疆的交通枢纽。n 铁路库尔勒市是南疆铁路的首站，近年新修的吐-库二线电气化铁路建成后到达乌鲁木齐市仅需要3个小时，同时通往阿克苏的电气化二线也同时上马，新疆的第二条出疆铁路库-格铁路也奠基开工，届时库尔勒市将成为新疆最重要的交通枢纽城市之一。n 航空每周有发往乌鲁木齐、北京、成都、济南等地的航班，但发往疆外的航班班期较少。近期支线是以南疆为辐射中心，包括敦煌、哈密、且末、库车、和田、乌鲁木齐等六条航线。通往内地的航线正在积极的协调当中。4、地名沿革市境大部曾属古代西域36国之一的渠犁国。1939年库尔勒由设治局升为县。新中国成立后，库尔勒县先后成为库尔勒专署和巴音郭楞蒙古自治州党政领导机关的所在地，1979年6月，国务院批准由库尔勒县设置库尔勒市，1984年，县、市合并。5、旅游资源库尔勒在历史上就是丝绸之路中道的咽喉之地。目前，周边有国家一级文物保护点14处，二级文物保护点40处，纳入国家文物档案的文物古迹有240处。库尔勒市周边还有诸多自然景观，如博斯腾湖，巴音布鲁克草原，天鹅湖，罗布泊，巩乃斯，塔里木河，世界最长的沙漠公路，海拔6973米的木孜塔格峰。在民族风情方面，主要有蒙古族的“那达慕”，维吾尔族的“麦西来甫”等民间文化艺术。6、产业概况库尔勒市第一产业主要是以发展特色种植产业为主，以香梨种植、棉花种植、苜宿种植等农业结构进一步优化，形成农林牧副渔整体发展趋势。第二产业发展规模迅速扩大,已初步形成了以石油,化工轻纺,射粮食品,建村造纸,电力,机诫,电子,煤,橡胶等为主的门类较齐的工业体系，确立了石油石化、棉花系列加工、特色农产品加工、优势矿产、能源建设五大主导产业，近几年来，库尔勒市积极运用现代经营方式和信息技术改造服务业，不断拓宽第三产业领域，加速人流、物流、资金流、信息流的集聚，第三产业呈现繁荣兴旺的景象，商贸服务业发展强劲。目前库尔勒第三产业已初步形成了门类齐全，多种经济成分并存，以商贸流通、交通运输、邮电通信、科教文卫等传统产业为支柱，金融保险、信息、房地产、社会服务、旅游等现代服务业迅速兴起的新格局。小结：l 库尔勒市地理位置优越，自然资源丰富，盛产石油和香梨，形成了产业化的发展，居民的收益得到了快速提高，居民的消费购买力也在不断提高，拉动着库尔勒经济的发展，房地产业的发展；l 库尔勒常住人口与外来人口比例约3:2，外来暂住人口逐年增加，人口的数量、质量及结构发生了巨大变化，可见外来人口对库尔勒市的影响力将越来越大；l 库尔勒市作为南疆重要交通枢纽，交通环境的日益完善，与国内、特别是中亚诸国提供了良好的经济贸易条件；l 库尔勒市旅游资源丰富，吸引众多全国乃至全球的旅客观光库尔勒市，为库尔勒来巨大的人流和消费潜力，同时，为库尔勒市的商业、房地产带来巨大发展机遇；l 库尔勒市第一、二、三产业的蓬勃发展，第二产业比重较大，第三产业发展强劲，呈现繁荣兴旺的景象。二、城市经济1、巴州经济发展（1）GDP及其增长 近几年来，巴州的GDP基本保持高位增长态势，2009年受“7·5事件” 及国际国内市场影响，GDP增长有所放缓，国民生产总值为530亿元；进入2010年，经济得到了快速发展，国民生产总值达638亿元。（2）固定资产投资 2007-2010年，巴州区进一步调整经济结构和生产力的地区分布,增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件，固定资产投资总额呈稳步增长，增长率保持在13%以上。其中，2010年全社会固定资产投资为360.42亿元，增长率达17.30%。小结：l 巴州区国民经济保持高位增长，为全区各项产业发展奠定了坚实的经济基础，库尔勒市作为巴州区的首府，虽然经济相比全国其他发达城市起步较晚，但总体经济还是步入了健康发展轨道，占到全区经济之首，城市竞争力强；l 随着国家西部大开发战略的挺进及相关优惠政策的扶持，巴州全区固定资产投资总量不断增加，投资热情度高扬，将成为全国投资者的投资乐土，为区域内的房地产的发展奠定了良好的投资环境基础。2、财政收入整体来看，巴州区近年来财政总收入增长迅速，城市建设及项目开发力度不断加大，入库土地出让金收入不断提高。2009年受国际经济环境和“7·5”事件的影响，对全区经济的冲击力较大，致使2009年全区财政总收入出现负增长现象；2010年财政总收入98亿元，增长率达46.5%。3、城市居民可支配收入近几年，巴州区城镇居民收入增加，生活水平稳步提高。把提高中低阶层居民收入作为构建和谐社会的重要内容，出台了各项增收政策，使城镇居民可支配收入继续保持稳步增长，生活水平不断提高，生活质量得到了进一步的改善。2010年，全年城镇居民人均可支配收入13809元，同比增长10.5%，预计2011年也将持续提高。小结：l 巴州区财政收入增长迅速。财政收入的的增长能大力支持全区市政基础建设，市政基础建设的完成对拉动地方经济和吸引外来投资者起着关键性作用；l 巴州区人口基数小，城镇居民人均可支配收入高，所以全区的居民整体消费能力较高，而全区的消费形式较少，消费能力相对过剩，适度的进行引导性消费，将为全区房地产提供强劲的购买力。三、巴州产业发展状况1、产业结构2007-2010年，巴州区产业结构调整优化，总体上调整幅度不大，产业结构比较稳定。2010年全区三次产业结构由上年的15.8:63.8:20.4调整为16.9:65.2:17.9。预计随着城市的发展，城市化进程的推进，产业比重将进一步做出一定调整。2、产业增加值2007-2010年，巴州全区各大产业增值幅度不大，第一产业和第三产业处于稳步增长状态，第二产业在2009年受国际市场环境石油天然气开采业投资萎缩、产能持续走低等因素影响，产业增值有所下降。2010年，全区第一产业增值108亿元，第二产业增值416亿元，第三产业增值114亿元。小结：巴州全区近几年产业结构稳定，与其他工业城市水平保持一致。产业结构的演进既决定了房地产周期波动的基本状态特征，也决定了房地产项目开发的市场景气状态和需求结构，因此巴州全区的房地产业较为稳定发展。三、巴州人口增长状况近几年，巴州全区人口增长稳定，每年以近4万人/年的年增长率增长，为巴州经济的蓬勃发展及人口增长不断注入新的活力。2010年全州总人口达到了132.3万人。小结：城市居住人口规模是衡量地区城市规模发展的主要依据之一，巴州全区人口基数小，人均GDP高，收入水平高，可支配收入高，地广物博；人口稳定增长，将成为库尔勒房地产快速发展的生力军，也就决定了巴州全区消费购买力强的特性，这为全区房价的提供了更为广阔的空间。四、库尔勒市城市规划要点解析1、城市性质巴州政治、经济、文化、旅游、物流、科技与信息中心。全国重要交通枢纽城市之一、我国西部重要的工业、商贸、交通物流中心和旅游集散目的地城市、南疆首位区域性中心城市。2、城市发展方向近期库尔勒市总规中提出“南扩、北优、西控”和“库尉一体、园城一体”为城市发展主要方向。开发区老城区新 区分析：l 整个城市由南向北呈带状发展，同时也以老城区为辐射源呈辐射状发展，在未来一段时间内将由老城区慢慢带动新区的发展；l 城市西、北两面临山，严重影响到库尔勒市的城市发展，由老城区向新城区、开发区发展是一种必然；l 城市的大规模扩张，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金的涌入，为房地产发展提供了巨大的投资潜力空间；l 整个城市向着“大库尔勒”发展，不仅可以增强城市辐射力，还可以加强城市在南疆甚至全国范围内的影响力；l 本案两个项目分别位于库尔勒市老城区和新区板块，占据着是未来城市的“双核心”位置，“爱嘉丽都”项目位于“南扩”的主轴线上，区位价值提高的同时给项目带来无可估量的升值空间与发展空间。3、城市空间结构老城区组团南市区组团开发区组团石化大道迎宾路库尉路铁门关路孔雀河滨河带新华路人民路建国路（1）城市规划结构“大库尔勒”城镇体系空间格局为“两带七组团”“两带”-北部城镇发展带和东部城镇发展带。北部城镇发展带由314国道沿线的上户镇、塔什店镇、库尔楚园艺场和29、30团场构成，位于区域主要联系通道上，重点发展仓储物流、农副产品加工、油气田服务。东部城镇发展带由中心城区、开发区和西尼尔镇构成，位于即将建成的第二条出疆铁路沿线，重点发展综合性服务业、天然气化工、造纸和服务业、机械装备制造业和生产物资仓储物流业；“七组团” -老城区、南市区、开发区、塔什店、普惠、库西、尉犁。“核心城区”的空间结构划分为“三山三带三组团、六轴六廊六绿心”“三山”依托霍拉山、库鲁克山、龙山，筑起“三山之城市背景”；“三带”孔雀河滨河休闲风光带、杜鹃河滨河休闲风光带、白鹭河滨河休闲风光带；“三组团”老城区组团、南市区组团、开发区组团；“六轴”以“铁门关路-人民路”、“新华路-迎宾大道”、石化大道、建国路、库尉大道、南库大道为景观大道，道路两侧规划宽20米以上的带状公共绿地，植树成荫，因地造景，形成贯穿城市东西、南北方向的三纵三横“六条交通景观绿轴”；“六廊”以龙山荒山绿化为主脉，把十八团渠、哈拉苏渠、下户渠延伸到居住环境中，建浅水区、健身区、休闲区，完善步行系统、带状公园，结合城市外围、组团间隔，沿霍拉山和库鲁克山，连接城区新外环、石化路，构筑“六条生态绿化长廊”；“六绿心”在核心城区合理规划布局六片500亩左右的中心生态绿地，形成城市的“六个绿心”。（2）组团功能定位老城区组团位于孔雀河以北，起到承担一部分城市以及市域的服务职能，包括城市的生活服务中心、巴州政治及文化中心等，以旧城改造、优化人居环境为主，重点发挥商贸金融、文化娱乐、城市旅游功能。南市区组团位于孔雀河以南，主要依托机场、火车站等地区的区域带动作用，以及通过加强老城区的有效引导，将本地区打造成集行政办公中心、商务会展中心、文化娱乐中心、体育休闲中心、高档住区为一体的综合办公商务区以及主要的聚居区。开发区组团是库尉一体化进程中重点发展的产业基地，本地区将成为辐射新疆南部地区，特色鲜明、产业关联度强、辐射带动能力大、重要的产业示范园区。塔什店组团重点承接建材、仓储、功能市场（物资再生利用）、能源片区。 普惠组团包括三个城乡协调经济片区：林果产业片区、棉花产业片区、城郊蔬菜产业片区。库西组团重点承接商贸物流业和建材业。尉犁组团重点承接中心城区的工业产业，建设棉纺织化纤系列加工、农产品深加工、矿产冶炼精选等优势支柱产业。分析：l 库尔勒核心城区空间布局为“三山三带三组团、六轴六廊六绿心”，交通网络交织，合理布局将在各大城市组团内形成小商圈；l 从整个布局来看，老城区组团内已有成熟的商业圈，预计南市区组团将形成两个商业圈，两个商业圈以迎宾大道为主线，以点带面的形成南市区组团的核心商业带；l 南市区组团商业圈和商业带的形成将吸引更多的库尔勒市民到新区置业，这将给新区的各大房地产项目带来一次巨大的机遇；l 从功能定位来看，老城区主要为商贸金融区，新区主要为聚居区；l 本案人民路项目位于老城区组团，坐拥石化大道、人民路等城市脉搏及孔雀河滨河景观带；“爱嘉丽都”项目位于南市区组团，坐拥迎宾大道、建国路、库尉路三大城市主动脉，发展潜力巨大。4、城市交通规划启动老城区道路升级改造工程，重点做好建国路等15条24.2公里的主次干道建设和交通路、萨依巴格路等道路改扩建；做好环城高速前期工作。实施杜鹃河三期两岸景观和四期河道建设工程，完成杜鹃河四期跨新218国道等5座桥梁建设。分析：l 交通路网及其他市政基础建设工程的完善，将吸引更多的投资者到库尔勒投资，为库尔勒房地产开发提供了良好的投资环境；l 萨依巴格路的扩建可以更好的改善本案人民路项目的交通环境，同时道路扩建将产生很大一部分拆迁户，他们对周边环境已有一定情感因素，无形之中能够为项目带来一定客流，但需要考虑规避道路扩建过程中对项目商业价值的影响；l 建国路的建设完成可以改善本案“爱嘉丽都”项目的交通环境，项目靠建国路的沿街面宽，因此还可以提高项目的商业价值。第三部分 库尔勒市房地产市场分析一、库尔勒房地产市场开发现状分析1、房地产投资额近几年，库尔勒市房地产企业土地开发热情高，项目进展顺利。旺盛的房地产市场需求极大地刺激了房地产企业的土地开发热情。2008年房地产开发投资增长明显，房地产开发投资额24.56亿元，同比增长85.11%。2009年，受大环境影响，房地产投资下降，全年完成房地产开发投资20.85亿元，下降15.1%。进入2010年，对房地产投资热情高涨，对未来市场充满信心，截止2010年10月，房地产投资完成18.5亿元，同比增长41.3%。2、商品房施工面积与竣工面积 库尔勒房地产市场交易活跃，商品房供销两旺。2009年全市房屋施工面积317.12万平方米，比上年增长13.9%，房屋竣工面积109.33万平方米，下降20.5%。2010年1-10月，房屋施工面积完成365.03万平方米，增长10%，其中，住宅面积完成265.8万平方米，同比增长9.5%，房屋竣工面积完成62.68万平方米，同比增长31.1%，其中，住宅面积完成43.65万平方米，同比增长11.3% 。施工面积与竣工面积之间差距逐年增大，造成这种现场的原因主要是由于库尔勒市房地产起步较晚，多数体量大、开发周期长的在建项目都是从2007年开始开发建设。3、商品房销售面积近几年，库尔勒市商品房成交量逐年递增，即使在金融危机的2008年，库尔勒商品房成交量虽有所放缓，但仍未出现下降，可见，库尔勒市商品房需求量较大。其中2009年商品房销售面积为125.08万平方米，增长49.5%，其中住宅122.63万平方米，增长49.8%。2010年1-10月商品房销售面积为68.17万，同比增长21.3%。4、商品房销售额整体来看，库尔勒市销售面积与销售额走势增长幅度保持一致，2008年受世界金融危机影响，涨幅有所放缓，商品房屋销售额16.18亿元，比2007年同期增长9.04%，其中住宅15.50亿元，比去年同期增长16.82%。到2009年商品房销售额26.95亿元，增长66.5%，进入2010年，商品房销售额依然保持高位上升态势，截止10月份，销售额达14.86亿元，同比增长31.2%。二、库尔勒房地产市场板块对比分析（一）房地产板块划分根据库尔勒城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，库尔勒房地产可划分为四个区域，即老城区板块、南市区板块、新市政府板块、开发区板块，如下图所示：老城区板块南市区板块新市政府板块开发区板块（二）各板块发展分析1、老城区板块（1）区域范围孔雀河、314国道、西环北路围合区域。（2）代表楼盘财富国际、河畔世家、在水一方、华誉·时代广场等（3）综述该区域作为库尔勒的老城区，发展历史悠久，各种基础设施配套齐全，现在仍是库尔勒的商业和居住中心，人口密集，居民的认可度最高。孔雀河滨河景观带风景优美，区域内在建住宅多以小型项目为主，供房地产开发的土地主要通过旧城改造实现，土地资源非常有限，随着城市的发展与扩容，未来发展受到一定的限制。2、南市区板块（1）区域范围库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、新华路以西。（2）代表楼盘千城·梨香水韵、康都世纪花园、康都花园、华誉·怡景苑、建宇·盛府丽苑、华夏名门、辰兴·新天地等。（3）综述该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项目多是自2007年开始建设，占地面积大，开发周期长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。片区内开发土地同样表现较为紧缺。3、新市政府板块（1）区域范围石化大道以南、迎宾大道以东、南环路以北、218国道以西，（2）代表楼盘南航华府、和合家园、金特·香榭雅居、华景BOBO、凤凰岛、永乐·阳光水岸等。（3）综述该区域同属库尔勒是新区范围，靠近开发区板块，是库尔勒市未来的新城区，目前生活配套设施较少，缺乏居家氛围，市民对片区的认可度有待提高。区域内在建房地产项目产品形态多样，复合性强，适合更多的消费群体。4、开发区板块（1）区域范围218国道以东、豪爵大道以南、兴民路以西、南苑路以北。（2）代表楼盘经典名苑、华景·清华园、辰兴·梦想家、大成·未来域、溪居园等（3）综述该片区离库尔勒市中心城区较远，属于城市的边缘地带。配套设施少，公交车通车覆盖面不够，工业项目多，市民对片区的居住认可度不高，区域内在建房地产项目以多层住宅为主。（三）板块对比分析1、各板块现状对比分析区域地段自然资源配套开发强度老城区城市最北面孔雀河滨河景观带各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点。人口密集，楼盘密度大，以小型房地产项目为主，开发速度快南市区城市中东部-各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少较多房地产项目规模大，开发周期长，开发速度较快新市政府城市西南部杜鹃河滨河景观带，人工湖生活配套与市政配套逐步完善中房地产产品复合型强，能够满足各个阶段消费群体的需求，开发强度适中开发区城市东南部白鹭河滨河景观带生活配套与市政配套逐步完善中以高新技术工业开发为主，住宅项目以多层为主，开发强度大分析： 通过与其他各区域的现状对比，各大板块均有一定的限制性因素，新市政府板块限制因素较小，不仅占据未来城市发展的主要方向，还拥有丰富的自然资源，随着片区配套设施的完善，区域将成为未来房地产开发的重点发展区域。2、各区域产品对比分析板块楼盘规模楼盘档次产品类别户型概况老城区中小盘为主中档、中高档小高层、高层为主以一房、两房和三房为主，少量四房南市区大中盘为主中高档、中低档前期以多层产品为主，后期以小高层、高层产品为主以两房和三房为主，也有不少四房和复式新市政府大中小盘均有中档、中低档前期以多层产品为主，后期以小高层、高层产品为主以两房和三房为主，也有不少一房、四房和复式开发区中小盘为主中低档以多层产品为主以两房和三房为主分析：目前各板块开发强度与档次定位不一，严格意义上没有高档次楼盘在售，老城区受地域限制，没有大型项目开发，产品形象得不到提升；南市区和新政府板块同属库尔勒新城区，产品形态相似，随着市民对区域产品认可，产品形象具有一定的提升的空间；开发区目前以多层住宅为主，市民对开发区的认识匮乏，产品形象提升难度相对较大。3、各区域价格对比分析板块价格综述老城区该区域处于现在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于地域性限制，发展空间有限，同时，地块的稀缺性也就决定了其商业投资价值。目前区域内均价在4000-4700元/。南市区该区域处于老城区与新市政府之间，即能享受到老城区的配套，又能享受到新城区的升值，目前区域内均价在3400-3900元/。新市政府该区域属于未来新城区的核心区域，交通情况好，教育配套好，自然景观好，适宜居住，生活配套逐渐完善，升值潜力巨大。目前区域内住宅均价在3500-3700元/。开发区该区域处于城区的边缘，离市中心较远，配套设施有待完善，片区内工业园区多，以多层住宅为主，均价在2100-3400元/。分析：从各区域的成交均价来看，老城区的成交均价位居其他板块之首，开发区成交均价最低，新区的受限因素较小，未来升值空间大；整体来看，各板块成交均价与市民对该片区的认识度成正比，认识度越高，价格越高。4、各板块发展趋势对比分析板块发展趋势预测老城区老城区板块发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套的相当完善，且拥有优良景观资源，未来市场依然看好。南市区南市区板块拥有双资源优势，受到越来越多的市民认可，但片区内已布满了各大房地产项目，可供房地产开发的土地较少，预计在未来几年后这一问题将突显出来。新市政府新政府的南迁，未来城市中心的南移，发展潜力巨大，加之板块内丰富的自然资源，是未来不可多得的宜居板块。开发区作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区域，远期前景看好。分析：总体来说，库尔勒市的房地产市场具有较大的发展空间，各大板块未来发展趋势均为看好，发展潜力最大的板块无疑是由南市区板块和新市政府板块组成新城区。三、目前库尔勒房地产市场存在的问题1、开发理念落后本地开发商基本由传统的老国企转制而来，开发水平有限，开发理念传统落后，竞争意识差。外来企业则以四川、乌鲁木齐等地为主，少部分来自浙江等东部沿海一带，外来开发商随给当地注入了一些新鲜理念，但依旧不能有效的引导开发市场环境。2、规划理念一般很多小区无中心大花园、组团围合、人车分流等概念，建筑设计平淡，外立面风格性表现不明显，户型设计无亮点和概念。受限于较低的房价和建安成本，所用材质普遍低廉，外墙基本以普通涂料为主，少部分用面转也档次较低，门窗材料以无品牌的塑钢窗为主，公共部位基本无装修，安防、智能化设施除户内对讲系统外其它功能较少采用。3、中高档住宅产品稀缺目前库尔勒市住宅产品多以低端的多层住宅为主，中高档住宅产品稀缺，豪宅项目几乎为零，库尔勒市作为新疆一个经济较为发达，收入水平较高的区域，针对中高收入人群的细分市场，目前尚无真正的占有者。4、营销手法单一普遍的促销方式为在现场设立售楼部，开盘前后在当地报纸发布告知性广告，等待客户上门为主，销售物料不齐全，无专业的宣传资料，部分无沙盘。仅几家房地产项目提供了样板房、样板区等体验式营销。5、物业管理处于初级阶段普遍物业管理底下，很多项目提供的物业服务仅限于简单的保洁、维修等，保安数量极少，小区基本会处于开放式的自由出入状态。很少一部分物业推出智能化物业管理。四、库尔勒房地产市场发展趋势分析1、区域发展趋势：老区发展受限，新区宜居首选，开发区向新区靠拢 库尔勒市目前老城区基本处于无地供应状态，项目的用地主要通过旧城改造实现。不得不将城市南迁至新区，随着新市政府南迁、库尉一体化的快速推进，新区将成为开发的一个热点区域，将吸引约来越多的购房者、投资者到新区置业，而开发区则向新区靠拢。2、市场竞争趋势:前期推售平衡，稳步向前，后期竞争加剧整体来看，库尔勒房地产市场竞争环境良好，推售情况平衡，未出现大批量推货现象及火爆场景，市场处于稳步向前的趋势，预计这种现象将持续较长一段时间；但随着城市的发展，大量招商引资开发，外来开发商纷纷涌入，竞争环境将逐渐走向激烈。3、开发商：本土与外地平分市场，各显千秋过去几年，库尔勒市房地产开发主要以本土开发商为主，开发项目较多，在市场形成了一定的影响力，积累了较为厚醇的人脉，为其后期开发项目奠定了良好开发环境；而外地开发商进入库尔勒时间较晚，在未来几年将无法取代本土开发企业，市场将出现平分市场的局面。4、产品开发趋势：向中高端产品迈进，乃至豪宅产品（1）产品多样化、品质将进一步提升库尔勒住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展，包括建筑风格、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了住宅产品向着多元化方向发展。（2）高层住宅将成为市场主流首先，可供开发的土地面积将逐渐减少，提高土地利用率将成为城市规划的重要要求，尤其是在城市中心位置；其次，消费者对多层以上产品的接受度逐渐提高；再则，消费者对楼间距、社区景观要求越来越高。通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用，今后高层住宅将成为市场主流。（3）中小户型仍是主流，大户型比重增加不管是从目前库尔勒市消费者的消费习惯来看，还是从国家近期出台的相关调控政策而言，库尔勒中小户型仍将是住宅市场的主流。但随着人们生活水平的提高，消费观念的转变，人们将追求更高的品质生活，在大户型的选择上也将成为很大的一部分消费者的置业首选。5、价格走势趋势：将持续稳步上升库尔勒的房价低洼，其上升空间较大。住宅产品档次的提高，消费者心理预期价格调高，房产价格走势将持续上扬，房价向着乌鲁木齐市靠齐，甚至向全国发达城市靠齐。6、购房需求趋势：自住型和改善型客户将继续增长随着库尔勒城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，这就将产生一部分拆迁户，寻找适合的居住场所将是这部分人的当务之急，所以自住型客户在未来将继续增长。而目前居住在老城区区域的客户，因为对现有的居住环境以及空间不满意，加上这部分人具有较高的收入水平，这类人渴望更加宽阔和优雅环境的居住氛围，将直接导致改善型客户的增长。五、近期国家宏观调控政策分析发布时间主题主要内容2010-9-29“9·29新政”完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求各商业银行暂停发放居民第三套或以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停放购房贷款，对贷款购买商品房，首付比例调整至30%及以上，对贷款购买第二套房的家庭，严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2011-01-26“新国十条”执行更严格的差别化住房信贷政策，并要求各地采取限购措施以抑制投机