加拿大Galeries D'Anjou案例分析.doc

加拿大Galeries D'Anjou案例分析加拿大Galeries D'Anjou案例分析20113>.8项目概况 03区位分析 10项目定位 14商业规划 16动线分析 23建筑设计 26运营推广 30项目小结 34目 录PART 1 项目概况1 项目概况- Galeries D'Anjou项目名称：Galeries D'Anjou项目地址：加拿大魁北克省蒙特利尔市安茹7999号所属商圈：安茹商圈商圈性质：区域级商圈开业时间：1968年占地面积： 38.9万 总建筑面积： 9.4万 物业组成：购物中心商业建筑面积：9.4万商业类别：购物中心商业性质：地区级商业楼层数量：1F停车场类型：室外广场投资商：Cadillac Fairview, Ivanhoe Cambridge开发商：Fairview Corporation物业管理公司： Cadillac Fairview项目简介1 项目概况-项目构成项目构成Galeries DAnjou 项目坐落在40号和25号高速公路交界处的广阔地带，由一个十字形的大型购物中心和一个室外广场组成，南北长400米，东西长430米，建筑面积9.4万 。购物中心效果图室外广场项目形象认知：时尚、前卫1 项目概况-整体形象1 项目概况-开发背景及开发历程项目开发历程Galeries DAnjou 是Cadillac Fairview旗下Your Fashion Centers系列四大时尚中心之一。上世纪六、七十年代，为满足城市居民日益增长的多元物质需求，开拓蒙特利尔地区的市场潜力，彰显“北美巴黎”浪漫风情， Cadillac Fairview集团投资开发了该系列时尚购物中心。项目开发背景蒙特利尔时尚都市1 项目概况- Galeries DAnjou开发商成立于1953年，是北美最大的商业地产投资、开发、管理公司之一。经过50多年的发展，已成为商业地产创意设计、开发和管理领域的领先者。 Cadillac Fairview致力于开发和管理加拿大和美国地区高品质的写字楼和购物中心，净资产超过190亿美元，拥有87处资产，超过4900万平方英尺可供租赁空间。其中包括一些加拿大的地标性建筑，如Toronto-Dominion Centre, Pacific Centre 和 Chinook Centre。Galeries DAnjou开发商： Cadillac FairviewDominion CentrePacific CentreChinook CentreCadillac Fairview 总部Cadillac Fairview旗下Your Fashion Centers系列购物中心分布于蒙特利尔四个重要地区，共有超过925个店铺，是蒙特利尔主要的时尚品牌聚集地，吸引着数以百万计的顾客，已成为该地区的时尚风向标。 1 项目概况- Galeries DAnjou开发商Your Fashion Centers： Cadillac Fairview Shopping Mall 系列品牌PART 2 区位分析2 区位分析-区位价值Galeries DAnjou地处安茹市中心，紧邻Bellaire综合商务区和4万人住宅区，成为该地区的商业中心。商业工业住宅公园、绿化集办公、餐饮、休闲娱乐于一体Bellaire 综合商务区Galeries DAnjou安茹市四大功能区：1、位于最南端的Galeries dAnjou 商业区2、环绕商业区的4万人住宅区3、邻近住宅区的工业区4、位于最北部的大型高尔夫球场2 区位分析-交通价值本案例交通便利，区位优势明显。高速公路：40号，25号Galeries DAnjou虽地处蒙特利尔东部郊区，但由于两条主要高速公路在此交汇，交通便利。相比于公共交通，加拿大居民出行更多以私家车代步，高速公路的存在为该项目导入大量自驾车客流。公交车：44路、95路、141路、460路安茹市内有四条公交线路可到达Galeries DAnjou，以满足该地区居民的需求。项目周边交通Highway 40Galeries danjouHighway 25蒙特利尔东部地区高速公路网2 区位分析-商业价值消费客群/辐射范围：本案例的主要客群集中在安茹和周边地区，该地区总人口约30万，为项目提供了稳定的客源；Galeries DAnjou 年客流量达到800万人次，已成为蒙特利尔东部地区的购物首选。安茹商圈辐射蒙特利尔东部地区各城镇，为这些地区的居民提供了理想的购物环境。2010年蒙特利尔居民收入数据安茹商圈辐射周边地区居民消费能力：蒙特利尔是加拿大第二大城市，2010年的居民收入占到了全国的10.75%。家庭平均收入达72,155美元，人均收入30,500美元，良好的经济状况为Galeries danjou提供了持续稳定的客源支撑。PART 3 项目定位总体定位：以购物为主，餐饮、配套服务为辅的大型综合商业中心。品牌定位：中高档，以国内一线、国际二线为主。主题定位：新潮、时尚的购物天地客群定位：周边地区各年龄段各层次消费者风格定位：现代主义功能定位：时尚产品的提供者、绿色节能服务的倡导者、社区事务的参与者和解决者项目定位3 项目定位PART 4 商业规划4 商业规划-整体规划在商场四面出入口设置主力店，有效吸引和疏散目的性人流。Galeries DAnjou为单层建筑，所有商铺位于一层，共有商铺169家。主力店设在出入口处，零售业为主要业态，餐饮、配套服务随机分布，起辅助性作用。4 商业规划-业态业种分析业态分析本案例的业态以零售为主，餐饮、配套服务为辅零售商铺共有134家，占总体的五分之一，是该项目的绝对主力业态；餐饮和配套服务所占比例较小，仅为13.61%和7.1%；休闲娱乐所占比例为0%。本案例业态分布较为集中，业态种类较为单一；针对购物者的目的性消费较强。4 商业规划-业态业种分析业种分析本案例业种分布广泛，较为丰富。共有24个业种，涵盖不同方面，满足消费者各种需求。服装类、数码通讯类产品所占比例较高，是主力业种。餐饮方面、配套服务方面业种较少，起辅助性作用；休闲娱乐类业种缺乏，是本项目的缺点。4 商业规划-业态业种分析主力店分析主力店均为零售业态大型卖场，突出购物天堂的主旋律。4 商业规划-主力店简介主力店简介主力店名称：The Bay ( La Baie)主力店地址：Y-3业态：零售细分业种：大型卖场 所属地：加拿大建筑面积：17,669.4m2目标客群：中产阶级商家情况 ：The Bay 是北美历史最悠久的商业公司HBC的主打品牌之一，成立于1964年，总部位于多伦多，在加拿大共拥有92家连锁百货商店，店铺平均面积12,500m2，主要经营时尚服装、饰品和家居产品，价位中等偏上。The Bay 占有HBC 34% 约2.5亿美元的资产，目前已成为加拿大最大的时尚产品零售品牌之一。4 商业规划-业态业种分析品牌展示PART 5 动线分析5 动线分析-外部动线 出入口设置Galeries DAnjou 购物中心在四个方向设置了7个出入口，主出口朝北，面向40号和25号高速公路。出入口与广场连通，方便顾客从各个方向进出购物中心，同时有效分散了人流。项目四至道路：西北和东北分别与40号、25号高速公路相邻；北面正对高速公路78号出口；西南与Galeries dAnjou大道相邻；东南面向Rue Beaubien 大道。商场主入口商场次入口5 动线分析-内部动线 出入口处，安排主力店内部动线简洁、清晰、开放商场内部构造简单，内部动线由横纵两条主动线构成，清晰明了。由中心向四面呈放射状，顾客可从任意方向进出，较为开放，无死角。缺点在于很难一次性、无重复地走遍商场。PART 6 建筑设计6 建筑设计-建筑形态建筑形态：整个项目占地面广、规模大，整体形象大气宏伟。十字形的外形设计美观大方、引人注目。建筑风格：建筑风格简洁、实用，色彩朴素，与周边社区融为一体，突出社区服务者的角色定位。外部空间：室外超大广场环绕商场四周，提供了大量的停车位，亦可举办大型活动。6 建筑设计-内部空间内部空间：商场内部通道干净、宽敞，随机设置长椅和景观小品，供游客休憩观赏之用。指示系统：指示系统分为立柱式和悬挂式，风格统一，简洁明了，随处可见。屋顶设置大面积天窗，使商场内部光线充足，通透明亮，生气勃勃。6 建筑设计-内部设计PART 7 运营推广7 运营推广Galeries DAnjou 推出的季节折扣活动2011年计划第二次扩建，国际知名品牌Simons宣布入驻Galeries DAnjou不定期地推出各种打折促销活动，吸引消费者。利用Cadillac Fairview Mall 品牌优势和交通优势，先后两次扩建，吸引国际知名品牌入驻。顾客服务中心个性化时尚杂志购物卡7 运营推广设置顾客服务台 ，提供多元化的便捷服务，包括购物车、物品寄存、挂失、传真复印、婴儿护理室等，体现人性化关怀。根据顾客偏好，制定个性化的时尚杂志，免费提供海量最新最前沿的时尚讯息和购物指南，满足顾客的多样化需求。提供Cadillac Fairview 购物卡，方便顾客在加拿大全境各Cadillac Fairview 购物中心超过4000家店铺消费。7 运营推广Galeries DAnjou 不仅是时尚产品和讯息的集中地，也是社区事务的积极参与者和解决者，通过与安茹社区各组织合作开展各种公益活动，强调企业的社会责任，提升品牌形象，扩大地区影响力和知名度。PART 8 项目小结商业规模总建筑面积9.4万，是蒙特利尔东部地区规模最大的购物中心，年客流量超过800万人次；20万超大广场，提供大量停车位，缓解大体量商业带来的停车压力。区位优势地处40号和25号高速公路交叉路口，正对78号出口，连结蒙特利尔岛高速公路网络，导入大量自驾车客流。商业规化业态集中，主题突出。零售业占据绝大比例，突出购物天堂的商业定位，吸引目的性客流，辅以餐饮和配套服务。运营推广利用Cadillac Fairview Mall 品牌优势，扩大商业规模，吸引国际知名品牌入驻，打造东蒙特利尔时尚休闲第一站。项目优点：8 项目小结8 项目小结动线设计：两条主动线交叉分布，不能形成回流，很难一次性、无重复地走遍商场。商业布局：业态组合较为单一，餐饮、配套服务较少，休闲娱乐配套设施缺乏，不利于打造综合性商业中心，挖掘潜在消费者；餐饮类商铺布局分散，未能形成单一功能区，较难寻找；品牌档次以中高档为主，不能满足低端消费者和一些高端人士的需求；项目缺点：