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,投融资方案策划,2,融资平台的宏观形势,2011年6月28日审计署公告：2010 年末地方政府性债务总规模达到10.72 万亿元，加上国债的存量，2010 年政府负债率和债务率（前者等于政府债务/GDP，后者等于政府债务/财政收入。）分别达到44和146，较09 年（44.1%和173.2%）都有所下降，且仍保持在国际较低水平，即使将政策性银行和铁道部等政府隐性债务也算上，政府债务的系统性风险依然可控。地方政府债务目前面临的主要风险是再融资风险，未来3年需支付的债务本息预计将达到2.2-3.1万亿，2011年就需支付0.9-1.2万亿，而银监会今年明确禁止借新还旧，使得融资平台的短期债务展期出现困难。融资平台的再融资压力有多大，取决于银监会的四分类标准实际执行起来有多严。从历史经验来看，地方政府债务增长在经历了高峰期后，一旦大幅收缩，违约风险就会上升，而银行信贷资产质量的恶化又会进一步加剧再融资风险。,（一）投融资渠道,融资：是指企业通过各种途径筹措企业生存和发展所必需的资金。可分为债权融资和股权融资两种方式。融资与投资是资金活动不可分割的两个环节，融资是投资的前提，投资是融资的目的。投资和融资要在数量上达到平衡、时间上做到衔接。,1.债权融资（1）银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。,（一）投融资渠道,银行审查借款申请,企业提出贷款申请,签订借款合同,企业取得借款,企业偿还本息,银行贷款融资的流程,（2）企业债券融资 指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。,所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展规划；净资产规模达到规定的要求（6000万元以上）；经济效益良好，近三个会计年度连续盈利；最近三个会计年度平均可分配利润（或净利润）足以支付债券一年的利息；现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力；近三年没有违法和重大违规行为；前一次发行的企业债券已足额募集；已发行的企业债券没有延迟支付本息的情形；发行债券余额不超过净资产的40。,发行方案设计需考虑的因素,债券发行方案的设计要紧密围绕债券的发行目标，以保证债券顺利发行，满足发行人的资金需求为最基本前提，在此基础上追求债券发行成本的最小化。债券方案设计时考虑的主要因素有：公司自身的具体情况，包括净资产规模、资产负债率、净利润、业绩增长趋势等，以判断公司的债券发行规模和债券信用情况；公司的资金使用需求，从而考虑包括规模和期限等债券要素；目前的债券市场环境，估算债券的需求和利率情况；宏观经济和利率趋势判断，设计对公司长期有利的债券方案。,10,影响企业债券发行利率的几个因素,以债券市场同期限产品收益率为基准利率，在此基础上综合考虑发行人的信用利差、流动性利差以及其他各类风险收益因素利差，得到企业债券的最终定价。基准利率：主要是同期限央行票据和Shibor的水平。发行人信用即评级水平：财务状况、经营情况、流动性指标、信用历史、融资能力、未来偿债能力等因素会影响企业信用评级等级。流动性差异：由于国债、央行票据等信用好、发行频率高、规模大，在市场上有着良好的流动性。债务融资工具的发行规模相对较小，其流动性与国债和央票也存在着一定差异，因此，通常投资者也会要求收益补偿，此利差随市场情况确定。其他因素：有无担保、投资者偏好、发行规模、发行频率、期限结构、赎回条款、目标市场、发行方式、利息结构等众多因素。,企业一般选择一年一次付息，到期一次还本方式，主要基于以下理由：贴现和一次性还本付息适合于短期品种，不适合中长期品种；一年一次付息，到期一次还本是目前市场内中长期品种普遍采用的方式，市场接受程度高；相比一年两次付息，程序简便，不增加兑付工作量。,还本付息方式,企业债券发行工作结构,附注:担保不是必须的,企业债券中介机构职责,发行人,发行企业债券,证券公司,信用评级机构,向国家发改委报送材料，由国家发改委审批,中央国债登记结算公司登记托管,企业债券的发行流程一览,担保人（如需）,律师事务所,承销债券,进行资信评级,为债券担保,出具法律意见书,保险机构,财务公司,货币及债券基金,商业银行,债券发行方式：主要在银行间市场面向机构投资者发行，也可通过交易所网上发行,社保基金,投资者,证监会会签,人民银行会签,承销商销售债券,信用社,个人投资者,企业债券的优势,相对于银行贷款：企业债券的综合融资成本低于同期银行贷款成本,企业债券的优势,企业债券的优势,相对于短期融资券,17,（3）短期融资券和中期票据融资短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。中期票据：是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。短期融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以上（以3-5年为主）。,必备条件：依法设立的企业法人机构；具有稳定的偿付资金来源；可以按照要求进行真实、准确、完整的信息披露；债务融资工具发行总额不超过公司净资产的40%（用新会计准则报表，包含少数股东权益）。目标条件：信用资质优良；近三年没有违法和重大违规行为；近三年发行的固定收益证券没有延迟支付本息的情形；具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度。,短期融资券和中期票据的发行要素,与企业债发行条件的比较,共同点：发行规模不超过净资产的40%不同点：1.净利润的要求 企业债券：三年平均净利润足以支付一年的利息 短融、中票：无明确要求2.募集资金用途的要求 企业债券：主要意义上的项目债，要求项目审批手续齐全，并符合国家的产业政策 短融、中票：募集资金用于本企业的生产经营活动，具体用途未限制3.审批制度 企业债券：审批制国家发改委审批 短融、中票：注册制银行间市场交易商协会注册（会费10万元/年）4.发行定价 企业债券：通过推介，主承销商确定利率区间，报批人民银行，市场化程度较低 短融、中票：市场化发行，公开招标，簿记建档,中期：期限为1年以上（以3-5年为主，无上限规定）。注册制：中期票据作为企业债务融资工具，已经人民银行授权，由中国银行间市场交易商协会进行自律管理。发行人只需将相关发行文件提交交易商协会注册后即可发行，手续简便。无需担保：企业只需符合发行标准、提交申请材料并具备信用评级即可，无需为此寻求担保。一次申请、分期发行、余额管理：企业只需一次性申请融资总额度，在规定的时间和额度内（目前为两年），根据自身资金需求灵活确定融资期限，随时分期发行。,短期融资券和中期票据特点,申请手续简便,融资成本低,市场化定价，信用评级较高企业融资成本低于同期贷款利率。多种计息方式和结构：固息、浮息、可赎回、资产挂钩、指数挂钩等，通过不同的结构设计进一步增加灵活性和降低成本。,22,发行流程图,23,简单流程图,1.,2.,1.,3.,确定发行方案,确定资金用途,1.,4.,制作有关文件,制作申请文件,1.,5.,向交易商协会提交注册材料,1.,6.,注册会议决定批准与否,配合主承开展尽职调查,良好的开局最为重要,根据企业资金安排和债券市场情况，与主承销商共同确定发行方案,1.,7.,批准后组织发行,由随机抽取的5名注册委员会委员对是否接受企业发行注册作出独立判断。,选择主承销商等中介机构,.,配合主承销商开展尽职调查工作,主承销商协助发行人准备相关注册材料 主承销商组建承销团成员,将注册文件报送交易商协会注册办公室 按照注册办公室要求解释、补充注册文件,发行人与承销商协商确定发行日期，并将相关发行文件上网公告，主承销商进行簿记建档工作,1.,（一）短期融资券和中期票据的注册报告（附公司章程规定的有权机构决议）（二）主承销商推荐函和相关中介机构承诺书（三）募集说明书；（四）信用评级报告和跟踪评级安排；（五）法律意见书；（六）企业最近三年经审计过的财务报告和最近一期会计报表。（七）其他文件，包括承销协议、中介机构业务资格证明等。,申请主要材料,银行间协会,银行投行,评级公司,审计,律师,发行人,注册审核,承销、报批,信用评级,三年经过审计的报告,律师意见函,短期融资券和中期票据发行相关各方,以上三种债券融资方式的比较,影响债券市场发行利率的几个因素,影响发行利率的因素,发行人资质和信用状况：资质越好，信用评级越高，利率水平越低。市场基准利率：市场基准利率（一般以同等期限的掉期利率或国债收益率为基准）越高，发行利率越高。预计中期票据发行利率与同期贷款利率相比存在1%-2%利差（视不同评级而定），有利于发行人节约融资成本。市场流动性：发行时市场资金充裕，则发行利率较低。承销商的定价能力：有经验的主承销商定价能力较强，发行利率则较低。,信用评级对发行成本的影响,影响债券市场发行成本的主要因素包括主体信用等级及期限结构。高信用等级的发行利率低于同期限低信用等级的发行利率；发行期限越长，发行利率水平越高。以2009年各级别不同发行期限的中期票据对应的发行利率为例：,同期限情况下，主体信用评级越低，发行利率越高。,1：有利于降低发行人的当期融资成本 当投资者对未来收益率的看涨预期逐渐形成时，其对浮息债的需求逐渐增加，浮息债发行利差减少，因此可以为发行人节约当期财务成本。2：有利于降低债券发行风险 企业通常偏好发行长期限的债券，因为要获得长时间的资金使用，但当投资者预期未来利率上涨时，往往缩短债券持有期，两者需求不一致，可能导致较高的发行风险。3：有利于丰富债券市场产品结构 目前在我国债券市场，固息债的规模远大于浮息债的规模，市场产品结构比较单一。,发行浮息利率债券的优点,（4）融资租赁又称金融租赁，是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用。融资租赁是以融通资金为目的的租赁。融资租赁可以分为直接租赁和售后回租。,新购设备直接融资租赁,目标：设备更新，技术升级，设备全额融资；,金融租赁公司按照承租人的要求与设备厂商直接签订设备采购协议；金融租赁公司直接向设备厂商支付设备购置款；金融租赁公司与承租人签订融资租赁合同，将设备租给承租人使用；承租人按照融资租赁合同约定向承租人支付租金，同时承担设备的保全、维护和修理等义务；承租人与设备厂商签订售后服务协议，享受设备购置人的售后服务等权益；本结构适用于尚未启动采购设备的情形。,交易要点描述：,32,交易要点描述：,金融租赁公司与承租人针对现有设备购买合同中的设备签订融资性售后回租合同，承租人承诺在设备交付日将所有权出售给金融租赁公司同时向金融租赁公司回租该设备，并承诺期末回购；本结构适用于已经完成设备采购的情形。,目标：盘活存量资产，充实资本金；,存量设备融资性售后回租,33,融资租赁满足承租人多元化的融资需求,34,业务流程,金融租赁案例,案例一：武汉地铁 20亿元2008年11月24日，武汉地铁集团与工银金融租赁公司签订融资协议。根据双方协议，采取的“融资租赁”方式既包括“直租”，也包括“售后回租”。1.“售后回租”方式：武汉地铁集团将武汉地铁一号线核心运营设备（包括机车等）的所有权，以20亿元人民币的价格，暂时（初定15年）让渡给工银金融租赁公司。在此期间，武汉地铁集团仍然保留经营、使用权，但需向金融租赁公司支付租金，到期后可按残值回购所有权。2.未来采购的新设备将随着地铁2号线和4号线的建设进度,采取“直租”方式。,金融租赁案例,案例二：沈阳机床 2亿沈阳机床成立于1993年5月，主要经营机械设备制造、机床制造、机械加工等业务。沈阳机床于2009年1月23日与交银租赁公司签署融资租赁合同，采用“售后回租”方式。即将原值2.50亿元、账面净值2.2414亿元的数控机床生产设备以2亿元出售给交银租赁，同时再与交银租赁签订租赁合同，合同期内公司按约定向交银租赁分期支付租金，租赁期限为4年16期，租金的具体支付方式为等额租金后付法。账面净值2.2414亿元与租入资产入账价值2亿元之间的差额2414万元作为未确认融资费用，在4年内均摊。此外，沈阳机床还需支付400万元的租赁服务费和1400万元的租赁保证金。,案例-融资成本分析,不考虑交易后各年利润变化对所得税影响的情况下，沈阳机床支付的融资成本可以约等于交银租赁的内部收益率。,案例-融资成本分析,当净现值（NPV）为零时，上表中的折现率i即为交银租赁所获得的内部收益率。经计算，i取值1.96%，即交银租赁季度内部收益率为1.96%。由于银行贷款为单利计息，因此，按单利将季度收益率折合为年度收益率为7.84%。2009年初三至五年期的银行人民币贷款年利率5.76%，很显然，要比本案例中的融资成本低将近2个百分点。,案例-选择售后回租的适当性分析,沈阳机床2008年财务负担重，偿债能力较差，获得贷款的可能性较低。2008年末，沈阳机床的资产负债率高达85.15%，流动负债在所有债务中的比例高达99.47，短期偿债压力巨大。流动比率只有0.9156，速动比率仅剩0.5346，利息保障倍数（息税前利润/利息支出）只有1.36倍。因此，以沈阳机床的偿债能力从银行获取贷款的可能性不大，应更多地通过其他信用门槛较低的渠道进行融资。,案例-选择售后回租的适当性分析,售后回租具有信用门槛低、优化资产结构、节税等效应。本案例中，操作上非常灵活的售后回租以其方便、快捷的特点帮助企业迈过较低的信用门槛，缓解流动资金压力。同时，沈阳机床2008年末流动负债在所有债务中的比例高达99.47，本次为期4年的融资有助于优化公司负债结构。,售后回租合同主要内容,安徽金寨流波水力发电有限公司 1、租赁物：水轮发电机及其附属设备 2、融资金额：3500 万元。3、租赁方式：采取售后回租方式，即流波公司将上述租赁物件转让给华融租赁 公司，同时再与华融租赁公司就该租赁物件签订融资租赁合同，租赁合同期内流波 公司按照租赁合同的约定向华融租赁公司分期支付租金。4、租赁期限：5 年共计 20 期。5、租赁担保：安徽水利开发股份有限公司提供连带责任保证担保。6、租赁保证金及服务费：租赁保证金 455 万元，租赁服务费 175 万元。7、租金及支付方式：等额租金后付法，租金每三个月支付一期，按月息 5.1833 计算。8、租赁设备所有权：在租赁期间设备所有权归华融租赁公司所有；自租赁合同 履行完毕之日起，流波公司按名义货价支付款项后，租赁设备所有权归还流波公司。9、名义货价：52.50 万元，如流波公司按时足额支付租金，则名义货价优惠至 1 元。10、起租日：华融租赁公司租赁物购置款项支付之日。11、此项交易自流波公司与华融租赁公司签署协议之日起生效。,售后回租模式对融资平台公司的适用性,银行贷款的额度限制；国家紧缩信贷政策，准备金率屡次上调，贷款难度逐渐加大；企业债、票据的发行受净资产额度的限制；融资平台公司近期对资金需求较大，优质资产较多，变现相对容易；公司的资产增值可以重新评估，市场价值可以从出售中得以体现。,（5）夹层投资融资的定义,夹层融资(Mezzanine Finance)是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资的利率水平一般在10%15%之间,投资者的目标回报率是20%30%之间。,从资金费用角度来分析,夹层融资成本低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点。,从权益角度来分析,夹层融资权益低于优先债权，所以对于债权人来讲，体现出股权的优点。,夹层融资的特点,这样在传统股权、债券的二元融资结构中增加了一层夹层融资。我国资本市场中出现的可转换公司债券属于夹层融资范畴。,国开金融公司夹层模式,国开金融公司的夹层融资模式：国开金融公司以自有资金入股融资方，持有一定比例（不控股）的股权，双方约定投资期及回报率，融资方承诺到期回购国开金融公司持有的股权。1、保底收益：双方约定的收益率，房地产行业约1520%。2、投资期：可长可短，协商确定。3、担保：要求融资方对其还本付息义务提供一定担保。4、退出渠道：融资方到期回购国开金融公司持有的股权。,上海国际信托夹层融资案例,名称：2006年“丽水馨庭房产信托投资计划”发行人：上海国际信托投资有限责任公司规模：5.2亿元时间：23个月收益率：年化5.5%。信托方式：信托募集资金用于受让上海阳龙投资咨询公司持有的上海新弘大置业有限公司85%的股权，上海阳龙到期溢价回购。担保：上海沿海集团对股权溢价回购事宜承担连带担保责任。,（6）其他信托和资产证券化产品信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托融资是以企业的信托财产为载体，通过信托公司发行集合的或单一的信托计划来募集所需资金。信托融资计划及其他资产证券化产品可以以存量资产的收益权为载体，也可以针对新建项目的收益权设立，单一项目或者整体打包，操作方式较为灵活。,（一）投融资渠道,2：股权融资（）企业内源融资（留存收益融资）将自身的留存收益和折旧转化为投资（）吸引直接投资，或引进股权投资基金（）发行股票（）股权类的REITs（房地产投资信托）,项目融资是以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目。,项目在融资过程中的作用,1、项目导向2、有限追索或无追索3、项目需要具有很好的经济效益和稳定的现金流,4、筹资额度大5、风险分担6、融资成本高7、表外融资,项目融资的特点,项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。金融机构是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。专业融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成项目融资的信用基础。,项目融资的参与者,项目融资的主要结构,单一项目子公司非限制性子公司代理公司公司型合资结构合伙制或者有限合伙制结构非公司型合资结构等。,项目的融资结构是项目融资的核心，通常采用的项目融资模式有：产品支付融资、杠杆租赁融资、BOT融资、TOT融资、ABS融资等多种模式。,项目的资金结构主要是决定在项目中股本资金和债务资金的形式、相互之间的比例关系以及相应的来源等。项目融资中通常使用的资金有：股本和准股本、商业银行贷款、国际银行贷款、国际债券、租赁融资等。,项目的信用担保结构是至关重要的因素。项目融资中的主要担保形式有：项目完工担保、资金缺额担保、长期购买项目产品协议、长期供货协议为基础的项目担保等。,项目融资的类型,1.项目贷款2.融资租赁融资租赁是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。3.特许经营，如BOT方式对于部分大型的营利性基础设施项目，如电厂、高速公路、污水处理厂等，可由政府与私人投资者签订特许协议，由私人投资者组建项目公司，实施项目建设，并在运营一定期限之后再移交政府的方式，称为BOT(buildoperatetransfer)模式。,BOT项目融资的基本操作流程一般包括以下三个阶段：（1）B建设阶段。一般情况下，投资者根据东道国政府的法律、法规，按照一定的出资比例与东道国共同组建股份公司或者企业等，成立双方合营的公司。（2）O运营阶段。在BOT中，运营即企业的运转、操作以及管理。在具体的运营方式中可以选择独立经营、参与经营以及其他经营方式。（3）T转让阶段。在特许权期满后，项目公司将一个运行良好的项目移交给项目所在国政府或者政府所属机构。,BOT的基本操作流程,4.公私合营，如PPP模式由政府与私人企业共同投资建设，或私人投资，政府提供配套条件的建设模式，称为PPP模式(publicprivatepartnering)。这类方式也能有效地减轻政府部门的资金压力。5.施工承包商垫资，并交付履约保证金由承包商预先垫付资金，并交付履约保证金，也是一种减轻资金压力的方法,投融资平台建设,（一）投融资平台建设案例,天津泰达投资控股有限公司是天津经济技术开发区的投资开发主体。公司基本情况2001年天津开发区改制开发区总公司，重组泰达集团、建设集团成立泰达控股。截止到2010年三季度，总资产为1587.55亿元，净资产为272.21亿元。拥有泰达集团、泰达建设集团等15家全资子公司；泰达股份、津滨发展、滨海能源等5家上市公司；滨海快速、天津钢管集团等30余家控股公司；渤海银行、渤海财产保险、恒安标准人寿等40余家主要参控股子公司。发展路径公司遵循的是“做大做强做实”的发展道路。成立后的成效在成立后的5年内泰达控股融通了超过800亿以上的资金，在开发区扩张发展期极大地促进了区域建设和区内产业企业发展。,天津经济技术开发区,天津经济技术开发区,泰达控股,公用事业,专营领域,200亿元水电气热轨道交通道路桥梁,垃圾发电、污水处理、海水淡化,城市开发运营,实业投资,金融产业,服务业,460亿元开发配套，泰达集团等,390亿元天津钢管、航母游乐场等,40亿元渤海银行、证券信托等,酒店、会馆、足球场等,区域开发,围海造地、收购海岸线、滩涂进行临海新城、旅游区开发,天津开发区投融资平台三阶段,资金大循环：财政资金、土地出让金、银行贷款捆绑，用于建设和还本付息,资源大循环：1、以上市公司为平台进行资源重组，通过注入优质资产、资产置换等方式推动上市，发挥资本放大效应2、通过上市融通资金，用资金去获取更多的资源，开发建设进行培育3、培育优质资产再装入上市公司获取新一轮的发展资金，以此实现资源循环,资本大循环：1、组合政府、企业、社会资源壮大融资平台2、拓宽融资渠道，扩大直接融资，撬动间接融资，实现资本循环,1,2,3,（1）园区开发的“双主体模式”：政府组织推动+主力银行金融支持政府出函指定(特许)地块的土地开发权、土地出让收益权授予开发公司；开发公司将获得的土地出让收益权质押，获取贷款。园区承诺给予开行对园区未来5年内政府计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务（债券承销、财务顾问）享有优先权。,苏州工业园区,苏州工业园以中新苏州工业园区开发公司为主导进行园区开发和招商引资，管委会负责政府行政和社会管理职能。,（2）园区引导基金2006年3月22日，国内第一只创业投资引导基金“苏州工业园区创业投资引导基金”在苏州工业园区成立。（3）债权融资方式2003年11月苏州工业园区地产经营管理公司发行10亿元的企业债券。2008年4月苏州工业园国有资产控股有限公司发行10亿元的短期融资券。2009年苏州工业园创业投资有限公司发行5亿元公司债券。（4）中小企业“统贷平台”园区财政拨付2000万元委托定向投资成立“融风管理”，以“统贷平台”的形式向国开行申请了首期3000万元的5年期贷款。政府提供一定的贴息和风险补偿政策，融创担保公司负责“融风管理”的日常经营。资金通过融创担保专业的评审及管理手段，以委托贷款的方式，用于对集成电路设计、通信、生物医药、光电、软件、动漫等高新技术企业在启动阶段的的投入。已有多家企业在“统贷平台”的资金支持下取得长足进步，并获得了VC的资金投入。,苏州工业园区,苏州工业园区,老挝万象特殊经济区项目，首次把开发区建设经验“打包”输送海外，国家开发银行提供中方建设老挝2009年东南亚运动会场馆并开发万象市周边10平方公里土地的资金支持。,免费建设万象体育场,10平方公里万象新城的开发权,云南建工,苏州工业园,国家开发银行,广州,老挝,中国,园区开发、腾笼换鸟,制造业外移,资金,资金,免费建设,战略联盟开发,协议,腾笼换鸟后土地转让收入,产业转移后土地转让收入,一、二级土地开发收入,上海浦东（发展）集团有限公司（简称“浦发集团”）成立于1997年，以国有资产为纽带，通过控股、参股等方式，吸纳7 家子公司和80 家有关企业组建的国有独资公司；截至2010年三季度，公司总资产735.83亿元，所有者权益338.31亿元。浦东城投、浦建集团等全资子公司8家浦房集团、浦东建设、浦城热点能源等控股子公司11家上海浦东路桥建设股份有限公司为控股上市公司定位浦东新区政府赋予其重点工程和重大项目投融资与资产经营两大功能定位。,上海浦发集团,资产整合，公司资产在2008年迅速扩张：2008年6月，浦东新区国资委下发关于将政府财力投资项目资产注入浦发集团的通知，将83.68亿元的政府投资项目资产注入公司资本公积；2008年8月，浦东新区国资委下发关于将50亿元资本金注入浦发集团的通知，将上海政府拨付世博会配套道路项目的建设资金50亿元，作为项目资本金注入公司资本公积。2009年，浦国资委将上海浦东新区公共交通有限公司100%股权、上海浦东商业发展有限公司100%股权和公交车辆更新资本金、公交停车场等股权资产无偿环转至公司，增加公司资本公积11.96亿元。,上海浦东新区,运营补贴,土地储备，政府是投资主体，委托浦发集团进行一级开发，完成后政府回购进行出让；,路桥、管网、绿化、污水处理等建设资金作为注册资本金注入浦发集团，公司代为投资建设，并与政府签订维护管理协议；,水、电、气、热厂站和能源、公交项目，政府建立补贴机制，由浦发集团作为投资主体负责投融资、建设和经营,折旧补贴保持损益表的微利,利润补贴净资产6%的回报率,投资方式,量化补贴机制,公用事业,上海浦东新区,2011年4月间，云南省公路开发投资有限公司（下称滇公路）向债权银行发函，表示“即日起，只付息不还本”。该公司在各家银行的贷款余额约900多亿元，另有几十亿元的融资租赁。其中，国开行以200亿元左右的贷款成为最大贷款行，建行和工行贷款余额也分别都超过100亿元，建行还为该公司发行了40亿元左右的理财产品。经过连日磋商和谈判，云南省政府要求滇公路撤回上述公函，并做出增资、垫款、补贴等承诺，以帮助该公司暂渡难关，其中包括每年增加云南省公路开发投资公司3亿元资本金；同意省财政向该公司借款20亿元用于资金周转等。,滇公路（融资平台暴露的问题）,2005年，云南省政府决定成立滇公路，将省属收费公路资产及相关资产、债务和部分人员划归其所有，目标是“积极开展资本运作，加强国际合作，盘活存量资产，构建融资平台，多渠道筹资融资”。2006年5月28日滇公路成立，是云南省政府的独资企业，注册资本50亿元。截至2010年上半年，该公司资产总额为1314亿元，负债1015亿元，资产负债率达到了77.24%，并呈上升趋势。云南公路整体线路长、成本高、投资回收期长、交通流量小、收费相对低。国家对西部地区修建高速公路虽然给予15%的资金支持，但云南省修建1公里高速公路的平均建设成本为5000余万元，而东部或中原地区却只需要2000余万元。交通和铁路一直是争抢的贷款大户。有未来的收费权做质押，有政府和铁道部的信誉做担保，交通运输厅和铁道部一直被视为优质客户，不但贷款容易，而且较基准利率均有下浮，很多执行的都是固定利率贷款。,滇公路公司背景,滇公路总经理姜志刚在一个内部会议上透露，该公司下半年需要筹措资金193.8亿元，其中支付到期贷款、融资租赁本息和贷款利息95.3亿元，已通车12条公路建设项目下半年资金需求为24.5亿元，8条在建公路需资金约为66亿元，各种管养费用8亿元。而“目前落实到位资金仅59.54亿元，资金缺口134.26亿元，资金筹措十分困难。更关键的是，今年6月30日前，按照计划，滇公路在建52条、4844公里二级公路建设已完成，这意味着有关贷款将正式进入还本付息期。,滇公路公司现状,此前，2009年5月，该公司通过固定资产售后回租模式，将该省收益最好的昆明至石林高速公路37.48亿元的固定资产解出质押后，转让给国开行下属的子公司国银金融租赁公司，再由公司在5年内以同期银行利率加上租赁费逐年等额回购。这笔37.48亿元的融资，是迄今为止国内最大的一笔固定资产融资业务，也是云南省近年来交通基础设施第一笔获得除银行贷款以外的融资。此后又陆续与国营金融租赁公司开展三四单此类业务，融资额达50亿元。该公司在今年4月宣称，将继续做好发行30亿元企业债的前期准备工作，争取年内实现发债。但滇公路并没有赴债券市场融资的起码财务条件。银行贷款是该公司唯一的资金来源。“短期融资券、中期票据、资产证券化、债券等都对盈利有刚性要求，导致公司很难开辟新的融资渠道。”滇公路总经理姜志刚在一个内部会议上直言。省政府还有意帮企业落实现金流全覆盖的相关条件，使企业后续资金来源可以得到保证。,滇公路融资平台及渠道的拓展,根据该公司网站披露的基本信息，公司的注册资本依然是成立之初的50亿元，从未按照相关约定进行增资。省政府还在想方设法，让公司实现“项目自身现金流可完全覆盖本息还款”，由此可将融资平台贷款转为一般公司贷款，就可以持续不断地获得银行的资金支持。项目自身现金流何来？有银行人士表示质疑：根据该公司规划，到“十二五”末期，也仅能“实现利润（含绩效兑现总额）10亿元，实现沿线经营收入3.7亿元以上”，何来还本付息的能力？但2010年下半开始，监管当局对地方融资平台的全国性整顿，首先将二级融资平台的组建之路堵死。尽管监管部门已出台多项措施，推动地方政府补充抵押物做实地方融资平台。但地方财政收入捉襟见肘，普遍采用的土地抵押方式存在很多方面的问题，一是债券违约时能否真正执行抵押土地存在较大不确定性；二是即使能够进入拍卖程序，变现也具有相当难度；三是目前抵押土地的评估价值可信度较低。,滇公路融资平台搭建,（二）投融资平台搭建,1.理顺投融资体制,（1）建立和完善投融资间接调控体系。加快现有融资机构的转制步伐，适当鼓励创新型融资机构，为资产经营与资本重组提供良好的融资环境。（2）建立相对规范的投融资决策主体体系。协调好各级部门间的相互关系，明确投融资决策主体。建立投融资决策的责任追究制度，加强对投融资决策的监督。（3）加快投融资管理机制的创新。改进投资管理方式，构建比较完善的投资宏观调控体系。协调好各调控主体的行为，提高管理效率，减轻企业负担。加强投资项目管理力度，形成比较完善的风险约束制度。,产业发展,非竞争性领域,社会公益事业,科研文教,市政公用事业,体育卫生,路桥、管网、绿化、污水、公用场所,水电气热、能源公交,建设资金作为注册资本金，公司代投代建，项目完成后签订代管协议,政府所有、委托经营、契约约束,一级土地开发,竞争性领域,非竞争性领域,社会公益事业,科研文教,体育卫生,公司融资投资、建设经营，初始阶段政府设立补贴机制,政府所有、委托经营、契约约束,一级土地开发,财政资金作为注册资本金，委托公司作为实施主体代开发,1.理顺投融资体制,REITs,房地产投资信托基金,房地产信托投资基金REITS（Real Estate Investment Trust）诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益；REITS是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间；REITS通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。,REITS（房地产投资信托）和私募票据(中建地产致力于中国最大的保障性住宅供应商之一）,75,以资产为支持的类债务融资：银行间产品本质为基于企业信用和资产信用的类债权融资产品，理论上其利率应低于资产持有人发行的普通公司债券；可保留对基础资产的所有权和管理权：在银行间REITS存续期间，资产持有人可以服务性机构的身份继续参与对资产日常运营的管理，在REITS终止后，资产持有人可对资产进行回购；门槛相对较低且审核时间较短：产品准备及发行流程相比交易所市场更简单，所需时间较短。,银行间REITS的特点,市场参与者比较单一：投资人是以基金、信托和银行为主的机构投资者，属于大宗交易市场，广大中小投资者无法参与；价格表现不活跃：银行间产品主要为债券类固定收益产品，较难实现类似股票发行市场的大幅溢价和灵敏的二级市场价格波动；需要资产回购及担保安排：针对不同的评级结果，银行间产品需要提供相应的担保措施，以保证委托人在银行间REITS终止时履行回购义务。,银行间REITS存在的难点,资产持有人对资产所有权和管理权有强烈要求：在银行间REITS终止后，资产持有人将对物业资产进行回购并获得资产的所有权；在银行间REITS存续期间，资产持有人将继续保持对物业的管理权；资产所产生的现金流较为稳定：适宜租期较长，且租户结构和租金收入均较为稳定的资产。,适合参与银行间市场的资产,国内分为银行间REITS（债务类）和交易所REITS（股权类）两种。银行间REITS的特点：,资产规模相对较大：交易所REITS对物业资产的规模将有明确规定，考虑市场的流动性，建议资产最小规模以20-30亿为宜；资产权属清晰且租金收益率较高：资产的权属清晰明确，同时租金收益率需达到特定水平，且具备市场竞争力；资产成长性较强：适合商场、写字楼等商业化程度较强，管理公司经营模式的管理能力可提升物业的的价值，实现资产在日常运营阶段的溢价。,门槛相对较高：对于资产质量、产品方案、物业持有人背景以及发行模式等有非常严格的要求和规定；所需时间较长：证监会的股权类产品审批流程较银行间市场行的固定收益类产品更为复杂，且审批时间较长；对权属要求严格且产权需发生转移：对于资产的权属性质和证照齐备程度有严格标准；同时，产品设计需要基于所有权转移。,多元化的投资者群体：包括个人投资者和机构投资者在内最广泛的投资者群体；价值发现功能：交易所市场REITS的价格由基础资产的盈利能力决定，因此管理公司可通过提高业绩的方式充分发掘物业资产的价值；健全成熟的市场制度：信息披露制度、市场监管制度和投资者保护等相关制度较为成熟。,交易所市场的特点,交易所市场存在的难点,适合参与交易所市场的资产,交易所REITS的特点：,银行间REITS和交易所REITS的比较,银行间REITS是债务融资工具。相对于银行贷款，银行间REITS拥有利率成本低以及融资期限长的特点。相对于公司债和企业债，银行间REIT在企业信用的基础上，引入了物业资产作为支持，具有更高的信用评级及更低的利率成本。但是，与公司债和企业债一样，银行间REITS需要通过尽调、审批、发行等环节，获得融资所需要时间较银行贷款更长。因此，对于收益不高且未来增长潜力有限的物业，银行间REITS是一种低成本的债务融资途径。交易所REITS作为一种股权融资产品，通过出让物业的所有权获得融资，是持有型物业的一种退出渠道。交易所REIT对物业的权属、经营年限及收益率有着严格的标准。但同时，对于有增长潜力的优质物业，投资者也会给予一定溢价。因此，对于资产权属清晰，且高收益高增长的优质物业，交易所REITS是一种有效的变现途径。,融资平台的搭建需要政府各项政策的支持和引导。政府通过产业政策、税收政策、财政政策、信贷优惠政策等间接引导资金流向。对投融资主体的融资平