瑞峰置业东莞海德广场写字楼市场分析报告.ppt
,07692318 4888,【海德广场】写字楼市场分析报告,1,报告结构,东莞写字楼沿革,东莞写字楼分布,2,写字楼供需分析,1,东莞写字楼市场概况,2,东莞写字楼现状及分类,3,东莞写字楼发展趋势,写字楼量价分析,价格走势分析,3,发展沿革 区域沿革,CBD规划带动南城商务中心建立，未来写字楼看南城,写字楼分布高端写字楼汇集南城,华凯广场,中盛大厦,南峰中心,电信大楼,财富广场,台商大厦,国泰中心,万江,地王广场,海联大厦,愉景大厦,辉煌大厦,世博大厦,新华大厦,盈锋商务中心,君豪商业中心,华和大厦,恒福大厦,联丰大厦,莞城,南城,东城,胜和广场,联通大厦,华凯大厦,金盈大厦,腾龙商务中心,鸿禧中心,汇成大厦,中环财富广场,鸿福广场,华凯活力中心,国际商会大厦,兴业大厦,福民大厦,外运大厦,美佳大厦,第一国际,鸿基商务大厦,南城商务大厦,4,御景大厦,东盈大厦,广盈大厦,南城,莞城,东城,新建,图例,海德广场,华凯大厦5300第一国际4200君豪商业中心4500世博大厦3400国泰大厦4280,第一国际9511信盈装饰大厦5992盈峰中心6918财富广场9684,盈峰中心7756财富广场8560卡布斯广场7321希尔顿广场6513第一国际8700,2007年冲高回落，2010年重抬头，个盘根据自身价值，呈现不同态势,价格走势 价格沿革,第一国际7600信盈装饰大厦5643,汇成大厦7600信盈装饰大厦6500第一国际三期9650长安商业广场11000,中信协和大厦7093第一国际8800丰硕广场6093卡布斯7500,6,量价分析成交量与价格,月均去货量91套，月均价格在6000-8500元/平之间，价格上涨幅度不明显,7,量价分析存量与价格,存货逐步减少，写字楼供应短期不足，价格略有走高,市场供需2010-2011年潜在供应,注：根据各写字楼体量，推货节奏可能会不同,市场供需供应分析,9,9,供应面积逐年加大，2010-2011年可能面临供应井喷,潜在推货,余货,7.21,2007-2011年东莞写字楼供应统计分析表,注：2010年1-4月成交14044平米，至2010年4月底东莞写字楼余货58057平米，即09年底余货量7.21万平米。,市场供需需求分析,成交面积逐年增加，写字楼需求逐步得到释放。,？,11,市场供需供需比及平均振幅,2010-2011年需供比振幅取2007-2009年平均振幅,即-1.34%则2010-2011年需供比=2009年需供比+（2010-2011年需供比振幅）即:39.86%,12,市场供需2010-2011年底需求预测,按照测算模型：2010-2011年需求=2010-2011年供应量（预测）2010-2011年需供比则2010-2011年需求总量为:26.78万平米扣减2010年1-4月成交量：14044万平米则2010年5月至2011年底总需求量约：25.38万平米,报告结构,1,东莞写字楼市场概况,2,东莞写字楼现状及分类,第一代写字楼,13,第二代写字楼,3,东莞写字楼发展趋势,第三代写字楼,东莞写字楼发展回顾,东莞目前处于第三代写字楼发展阶段,随着城市化进程的加快、2003年新行政中心建立及东莞产业升级转型的发展策略出台，东莞的写字楼发展也经历了2003年前的平淡发展，到2004年至2005年上半年供应井喷，再到2007-2009年高档写字楼陆续登台，形态和功能也从第一代逐步发展到第三代。第一代写字楼：满足基本办公需求，如金澳大厦、广信大厦等第二代写字楼：智能化水平提升，写字楼形象较高，如中盛大厦、南城商务 大厦等第三代写字楼：智能化进一步提高，装修更豪华，办公空间生态化，如华凯广场等,15,东莞第一代写字楼,代表案例 浩宇大厦,16,外立面以玻璃为主，档次较差外围商业为汽车美容、装饰等,共9层，两部电梯三菱电梯,路面停车+内院停车,大堂装修较差，服务台形象差地面砖+普通吊顶,电梯用石材贴面档次一般,2-4层、7层为社保、人力、劳动、税务局其它以律师、保险、物业及文化公司为主,代表案例 浩宇大厦,代表案例 中侨大厦,18,外立面以玻璃为主，档次一般外围KTV、旅行社、地产中介等,共27层，3部电梯三菱电梯,路面停车+内院停车,大堂装修较差，服务台形象差地面砖+普通吊顶,电梯用石材贴面档次一般,2-20层为通信、科技、贸易、电子、设备为主，其它以广告、事务所、工程为主,代表案例 中侨大厦,20,代表案例 广信大厦,21,代表案例 广信大厦,外立面以玻璃为主，档次较差商业以眼镜、餐饮、音响为主,共7层，2部电梯日立电梯,公共过道+走廊宽度,大堂装修一般，服务台形象一般，地面砖+普通吊顶,电梯用石材贴面档次一般,2-5层为通信、美容、文化传播为主，其它以电子、通讯、工程为主,代表案例 金澳大厦,22,23,代表案例 金澳大厦,23,外立面以玻璃为主，档次较差商业以银行/律师事务所为主,共7层，2 部电梯OTIS电梯,地上停车场,大堂装修一般，地面砖+普通吊顶,出租率约6成,公共走廊装修档次一般，宽度一般。,代表案例 福民大厦,24,25,外立面以玻璃为主，档次一般。,共17层，3 部电梯,过道吊顶装修一般，宽度一般,代表案例 福民大厦,外围以餐饮/招商为主,代表案例 鸿富楼,26,27,代表案例 鸿福楼,外立面以玻璃为主，档次一般外围餐饮为主,共12层，2部电梯三菱电梯,路面停车+室内停车,大堂装修一般，地面砖+普通吊顶,服务台形象一般。,主要以装饰、设计公司为主,代表案例鸿基大厦,28,29,代表案例鸿基大厦,29,外立面以玻璃为主，档次一般外围KTV/旅行社/地产中介等为主,共12层，3部电梯。三菱电梯,大堂装修一般，服务台形象一般。地面砖+普通吊顶,公共走廊宽度较窄，装修一般,30,第一代写字楼小结,外立面形象较差、多为20层以下、电梯2-3台，大堂装修一般无地下停车或少量地下停车，物业管理较差,注；第一代写字楼由于时间较早，以出租为主，基本无放售信息。,31,东莞第二代写字楼,代表案例 汇业大厦,32,33,代表案例 汇业大厦,用材：石材和玻璃幕墙形象：档次一般,层高：6米地面：大理石内墙：大理石灯饰：普通照明灯,数量：3部品牌：上海三菱载人：14人,类型：地上停车位,商业体量较小，大部分商铺暂未销售，目前东莞银行即将入驻,代表案例 第一国际,34,35,楼层及功能规划,南面为3层、北面为6层的商业；A坐为22层、F坐为23层的公寓；B、C坐为14层，D坐为22层，E坐为23层的写字楼；,代表案例 第一国际,代表案例 第一国际,36,外立面用材：石材形象：档次感一般,入户大堂：规模：与普通住宅的面积相当层高：4.5米天花：普通吊顶+灯地面：大理石服务台：大理石+金属材料内墙：大理石灯饰：普通照明灯,电梯：数量：3部/坐品牌：SIG MA载人：13人速度：,公共走廊：宽度：小于2m地面：大理石灯饰：普通照明灯,车位情况：类型：地下和地上停车位,公共走廊：,车位：地面较多车位、地下一层车位,商业配套,37,第一国际商业配套主要以餐饮、金融、购物和娱乐为主：餐饮：大量粤菜、中式和西式快餐等购物：时尚电器、滔博、各类休闲品牌服饰金融：建设银行、农信社等娱乐：如娱乐场、KTV等,代表案例 第一国际,38,代表案例 金盈大厦,39,39,39,外立面以玻璃为主，档次一般外围以证券、海鲜、美容SPA为主,共15层，3 部电梯,地下停车场,大堂装修一般，服务台形象一般地面砖+普通吊顶,过道吊顶装修一般，宽度一般,以装饰、贸易、律师事务所为主。,代表案例 金盈大厦,代表案例 东莞国际商会大厦,40,代表案例 东莞国际商会大厦,41,数量：4部品牌：三菱载人：18速度：一般,公共走廊：层高：3米宽度：2.5米,大堂：规模：中等层高：4.5米内墙：石材砖,42,代表案例 南城商务大厦,43,代表案例 南城商务大厦,电梯：数量：3部品牌：三菱载人：13速度：一般,大堂规模：中等层高：6米,平面示意图,外立面形象一般，楼层较高 具有一定召示性,代表案例腾龙商务中心,44,代表案例腾龙商务中心,45,外立面,大堂,楼层及业态,公共走廊,数量：4部品牌：OTIS载人：13速度：一般,代表案例 胜和广场,46,代表案例 胜和广场,47,用材：玻璃幕墙、墙面砖形象：三栋塔楼组成较高档写字楼,临街商铺，商业体量较大,48,代表案例 胜和广场,大堂：层高：约4.5米天花：全天花吊顶地面：大理石服务台：大理石内墙：石材灯饰：吊顶射灯为主,公共走廊：层高：约3.2米宽度：约2米天花：天花吊灯地面：大理石地面灯饰：吊灯射灯,电梯间：数量：4部品牌：OYIS载人：13人,车位类型：地下负两层等车及少量地上停车位,49,代表案例 胜和广场,电梯：层数：17层品牌：西门澳的斯,经营情况：出租率：70%主流商户：证券、银行、装饰、广告等。,代表案例 鸿禧中心,50,51,代表案例 鸿禧中心,外立面：用材：玻璃幕墙形象：生态环保概念商务港,大堂：层高：约5米天花：全天花吊顶地面：大理石服务台：大理石内墙：石材灯饰：吊顶射灯及部分小吊灯,公共走廊：层高：约3米宽度：约2米天花：天花吊灯地面：大理石灯饰：吊灯射灯,数量：14部（2部货梯）品牌：OYIS载人：15人,类型：地下负一层等车及少量地上停车位,52,代表案例 鸿禧中心,经营情况：在营商家数量：约200家出租率：50%主流商户：公证处、采购中心、期货、食品、报关、重机械等企业。,53,特色设计,奇偶层设计休闲广场：通道尽头增强写字楼内通透对流性：走火通道改用节能环保型玻璃幕墙采光,代表案例 鸿禧中心,54,代表案例 君豪商业中心,55,代表案例 君豪商业中心,外立面玻璃幕墙；主楼27层，形象较好。,电梯、楼层：11层；1-6层商业27层：办公为主,商业配套：家电超市、影院、健身房、SPA、餐饮等,业态：华润万家、时尚电器、大地影院、和平健身、东莞老饭店等,56,代表案例 君豪商业中心,大堂：装修一般高约9米规模较大,电梯间：装修一般空间较小,个性化设计：平台花园，生态化设计公共活动空间，实际上用处不大,57,代表案例 君豪商业中心,楼层分布：1-3层商业1-6层商业；7-11层办公2-27层：办公,经营情况：出租率：50%，09年出现较大撤场率主流商户：餐饮、服装、担保、外贸等。,注：根据现场踩盘，实际租户已撤走较多，大堂名牌还未更换,代表案例 汇成大厦,58,代表案例 汇成大厦,59,地下为停车场地上一楼为商铺2-17楼为写字楼,外立面用材：玻璃幕墙形象：立面档次感较强,60,大堂,60,规模：较大层高：6米天花：高档时尚，轻质龙骨架地面：大理石服务台：档次感一般内墙：大理石灯饰：除普通照明等外，还有装饰等,大堂装修精致，档次较高,代表案例 汇成大厦,61,61,代表案例 汇成大厦,数量：5部品牌：日立电梯,公共走廊：层高：约3.2m宽度：约2米天花：装修较为精致地面：带花纹大理石灯饰：普通照明灯,车位类型：地上和地下停车场收费：已固定车位：50元/月 租用车位：350元/月 临时车位：半小时以下免费，半小时到6小时3-5元，6小时以上每两小时1元。,汇成大厦商业体量较小且大部分商铺暂未使用目前已开业的有：移动和人寿保险等,个性化,62,汇成大厦相对于其他写字楼档次较高，差异化较大：采用“进驻企业索引屏”电脑搜索进驻企业；较为注重楼梯间的装修，不仅硬件装修体现档次感，软件包装和灯饰等也比较注重档次感。不仅使用坐式便具，而且设有无障碍卫生间供残疾人使用；,代表案例 汇成大厦,代表案例财富广场,63,代表案例财富广场,64,大堂：规模：中上等层高：4.5米天花：外墙漆地面：外墙砖服务台：设置后面,采用大理石器材内墙：外墙漆灯饰：普通照明灯,外立面,电梯：数量：4部品牌：三菱载人：16速度：一般,代表案例 御景大厦,65,66,大堂,66,规模：一般，有较长入口通道层高：两层，中空9米，天花：普通吊顶地面：大理石服务台：形象一般内墙：墙面砖灯饰：普通照明灯,代表案例 御景大厦,代表案例 御景大厦,67,公共走廊：层高：3米宽度：2.2天花：普通吊顶地面：地面砖,车位类型地下两层车位,外立面：玻璃外墙，显档次造型独特，具有标识性,电梯间：装修：一般洗手间：两头各一间,68,代表案例 御景大厦,入口水景：彰显档次,更生态环保,平台园林：平台园林由租户分得,更贴近生态化设计,代表案例 南峰中心,69,代表案例 南峰中心,70,地下为停车场地上一楼为商铺2-19楼为写字楼,外立面档次较高,用材：玻璃幕墙形象：档次感较强,代表案例 南峰中心,71,大堂：规模：面积较大层高：6米天花：注重细节的处理地面：大理石服务台：大理石和玻璃内墙：大理石灯饰：普通照明灯,电梯：数量：5部载人：18人速度：快,公共走廊：层高：宽度：天花：地面：大理石灯饰：普通照明灯公共空间：注重软件包装,车位类型：地上、地下车位,代表案例 南峰中心,72,商业体量较小且大部分商铺暂未使用目前已开业的有中信银行、中国平安等此外在地下2层有餐饮配套,比较注重走廊等的软件包装，其有一个较大的平台花园，供休闲使用,个性化,商业配套,代表案例 鼎峰卡布斯,73,74,第二代写字楼小结,外立面形象有较大提升、多为20层以上、电梯4-5台，大堂装修一般地下二层停车位、出租率较高，出现生态型设计,75,东莞第三代写字楼,代表案例 华凯广场,76,77,楼层及功能规划,楼层规划：1层商业：银行、餐饮、酒业、礼品2层：酒楼、旅游公司3-19层：普通办公,写字楼为主商业为辅,78,外立面,78,外墙:LOW-E玻璃幕墙形象:高档写字楼，企业身份标签造型：双子架空联通造型，底层独立商业,外立面形象高档用材讲究,79,大堂规模及设计,79,规模：与电梯间隔开，规模较大，豪华气派数量：A、B区双子座，双大堂功能：设大堂水吧，理念人性化造型：眼睛造型，局部中空，空间感极强,装修豪华生态化融入设计,80,大堂生态化及装修,80,层高：9米天花：普通吊顶+艺术造型地面：大理石服务台：大理石背景墙，气派豪华内墙：墙面砖灯饰：普通照明灯环境：引入盆栽、绿竹和活水，生态化,81,电梯间,81,数量：6部/区，A、B区共12部品牌：日立电梯载人：18人速度：高速电梯，智能化程度较高装修：光线明亮，多用石材,电梯智能化水平较高，装修高档，数量较多,82,公共走廊、卫生间,82,公共走廊：层高：4.5米宽度：2.3米天花：轻质龙骨架吊顶地面：大理石灯饰：吸顶照明，光线充足公共通道：生态化,卫生间：装修：豪华高档,铺大理石便具：高档座便器（极少）其它：配洗手液绿植等,装修高档，空间感较强,83,商务配套车库、会议中心,会议中心：数量：2个档次：高档位置：2楼,车位：类型：地下车库标识：醒目、规范位置：2楼对面广场免费停车,84,商业配套区域商业配套,85,经营情况,A座：出租率：80%租户类型：保险、地产、旅游、装饰、金融、能源等。,B座：出租率：70%租户类型：酒楼、保险、网络、物流等，公司比较杂乱。,物业情况,物业管理公司物管公司：安怡物业费用：物管费：4元电费：2.95元/度地下车位管理费：50元车位租赁：地面月卡180元 6小时以内3元，后每月小时加一块。,87,第三代写字楼小结,装修更豪华、注重造型、外立面高档、智能化水平更高生态化设计、配套区域型商业和商务会议中心,88,第一、二、三代写字楼对比分析,报告结构,第四代写字楼（一）,第四代写字楼（二）,89,写字楼发展趋势总结,1,东莞写字楼市场概况,2,东莞写字楼现状及分类,3,东莞写字楼发展趋势,90,随着东莞经济的发展和城市建设的加快，第三代写字楼已经不能完全满足越来越国际化商务需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求和人本关怀为中心，在智能化水平、生态空间设计、商住一体化等方面进一步提升，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。而满足这种需求的第四代写字楼，目前市场上主要有两种产品方向：方向一：智能化+人性化+生态空间方向二：城市商务综合体,引言,91,方向一：智能化+生态化+人性化,OAS（办公智能化）：计算机网络、会议中心、门厅多媒体查询、物业管理等高科技办公配套设备BAS（楼宇自动化）：空调、冷热源、配电、给排水、照明和电梯管理等自控设备CAS（通讯传输智能化）：双向电视、电视电话会议、公共广播、数字式用户交换机、楼内移动电话等通讯设备FAS（消防智能化）：消防报警系统实现智能化实时监控SAS（安保智能化）：楼宇监控摄像系统及报警系统、无线巡更系统等现代化的安保设施通过5A智能化的实现，将使写字楼充满了“智慧”。,写字楼5A智能化系统,生态型办公空间,主要指绿色环保办公空间，在室内引入立体绿色景观，形成健康环保的办公环境。,人性化办公空间,主要指根据客户需求确定空间设计，使办公空间更舒适，更高效。,92,代表案例：广州汇美大厦,93,计算机网络系统，公共信息系统；视频消防系统，消防逃生系统；无线巡查系统，一卡通系统、出入口控制系统；停车场管理系统，建筑设备监控系统；公共广播及应急广播系统；,代表案例：广州汇美大厦,94,汇美大厦电梯系统,客梯轿箱采用花岗石铺砌地面，配以细纹不锈钢饰面和镜面；迅达专利目标楼层到达系统、配备空调系统、24小时闭路监视系统；设13台客用电梯及2台货用电梯供59000的商业及办公使用；采用核心筒分区设置，并配有迅达专利的目标楼层系统工程，全区B4-30F(2台)、服务电梯4-30F（1台）、高区23-30F（3台）、中区15-22F（3台）、低区4-13F（3台），商业群楼（3台）,代表案例：广州汇美大厦,95,汇美大厦大堂及公共空间,首层挑空10.8米，天花配造型灯饰，地面及墙身全部采用高级石材装饰；标准楼层公共走廊空间，地面铺设OA网络架空地板，高级工艺地毯，墙身配以高级墙壁布装饰；设标准层电梯厅地面墙壁身均铺设高级石材，配高级活动天花；,汇美大厦大堂效果图,汇美大厦电梯间效果图,汇美大厦标准层电梯间效果图,96,六层起每三层南面设置，挑高12米、面积120平米空中庭院；每户配有专用洗手间，预留CEO行政洗手间；每户配置近45平米私家独立花园；,汇美大厦人性化及生态设计,97,汇美大厦平面,98,汇美大厦交楼标准,99,方向二：城市商务综合体,所谓“城市商务综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。特征一：超大空间尺度特征二：通道树型交通体系特征三：现代城市景观设计 特征四：高科技集成设施 特征五:地标式的城市建筑城市商务综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。,100,代表案例：广州中信广场,101,中信大厦附楼,两座38层的公寓楼；两室两厅、三室两厅及五室两厅三种，单元景观好，房间均有宽大的外景窗；室内配备有衣柜、名厂空调、洗衣机、干衣机、电视机、热水器、冰箱、洗手间及高级厨房设备；高级的服务式公寓，由北京保利酒店物业管理有限公司进行专业的物业管理，住户以日本、韩国、香港等人居多，居住环境、生活氛围相当幽雅及高尚。,102,中信大厦配套,一至四层商业，层高6米，四层商场共3.7万平方米；商场设计富丽堂皇，商品琳琅满目，购物环境宽敞舒适。,103,中信大厦-大堂,大堂楼高17.7米，镶钦优质花岗岩，高级玻璃幕墙，堂皇华丽；标准楼层公共走廊空间，地面铺设OA网络架空地板，墙身配以高级墙壁布装饰；,104,中信大厦电梯,中信大厦配备34台进口原装日立高速电梯；设标准层电梯厅地面墙壁身均铺设高级石材，配高级活动天花；,105,中信广场平面图,中信大厦平面布局,106,小结,107,其他借鉴案例,108,广州世界贸易中心(甲级),109,广州南方证券大厦(甲级),110,广州财富广场(甲级),111,广州维多利广场(甲级),112,广州甲级写字楼借鉴,113,THE END！,
